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El desahucio del inquilino no viene regulado en la Ley de arrendamientos urbanos. Lo único que recoge la LAU en esta materia son los motivos por los que el propietario puede pedir el desahucio de su inquilino, siendo el más común el impago de las rentas de alquiler. Así, hay que acudir a la Ley de enjuiciamiento civil para conocer al detalle cómo desahuciar al inquilino.

En este post voy a explicarte en qué consiste el proceso de desahucio express derivado de un impago de rentas de alquiler. Es decir, vamos a ver cómo desahuciar al inquilino que no paga la renta.

Fase previa a la demanda. El MASC

Antes de poner una demanda de desahucio hay que hacer un intento amistoso «oficial» para intentar solucionar el problema sin tener que ir a los tribunales.

Hay que elegir el medio de solución de controversias más óptimo para el propietario, y ese medio normalmente es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), que consiste en el envío de un burofax.

Si eliges otro medio o si dejas que lo elija el inquilino, puede que tengas que esperar demasiados meses para poder poner la demanda de desahucio.

Introducción a la fase de demanda

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) contempla diversos motivos para poder desahuciar al inquilino. Sin embargo en este post voy a analizar exclusivamente el más común de los motivos, que no es otro que el impago de la renta de alquiler.

En concreto, es el artículo 27.2 LAU el que otorga al arrendador el derecho a pedir al juez que decrete la finalización del contrato de arrendamiento y que desaloje al inquilino/arrendatario.

Técnicamente habrá impago de rentas desde el mismo momento en que el inquilino se retrasa en el pago de la renta, aunque se trate de una única mensualidad. Es decir, el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta, pues el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación.

Así, se puede interponer la demanda desde que vence el periodo de pago de cualquier mensualidad, si bien es recomendable que haya, al menos, dos meses de deuda.

Qué es el desahucio

Dentro de los juicios declarativos existen dos modalidades:

• Juicio declarativo verbal
• Juicio declarativo ordinario

Cualquier asunto relacionado con arrendamientos urbanos se debe ventilar por proceso declarativo ordinario, excepto el desahucio por impago de alquiler y el desahucio por finalización del plazo del contrato, que deben ventilarse por el proceso verbal.

De este modo, mediante el proceso verbal de desahucio, el arrendador o propietario pide al Estado (al Poder Judicial)  auxilio judicial para que el juez decrete la finalización del contrato de arrendamiento y, además, decrete el desalojo del inquilino que no ha pagado.

El proceso de desahucio comienza con la presentación de la demanda de desahucio, que debe presentarse siempre mediante abogado y procurador.

En la demanda de desahucio, además de pedir el desalojo y que acabe el contrato, también se puede pedir que se condene al inquilino a pagar las cantidades que adeuda, así como las que se devenguen hasta el día del desahucio, e incluso que se le condene a pagar las costas del proceso (lo que el arrendador se haya gastado en abogado, procurador, etc…).

También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, en caso de que los haya.

Precio/coste del desahucio

El precio de un desahucio por impago de alquiler es muy variable, pues tanto el abogado como el procurador pueden fijar sus honorarios libremente (aunque el procurador tiene un tope máximo).

Por tanto, vas a encontrar de todo. desde 400 euros o menos, hasta 2500€ e incluso más.

Duración del proceso de desahucio

En cuanto a la duración hay de todo.

Ciertamente la ley pretende que el proceso dure lo menos posible, pero es frecuente que los juzgados tengan un volumen de trabajo importante y ello redunda en que los procesos duren más de los que le gustaría al arrendador.

Al final, como todo, se trata de una cuestión de presupuestos, de dinero. Si se dedicara más dinero a la justicia los procesos durarían menos.

Hace años los desahucios tardaban muchísimo en relación a lo que tardan hoy en día. Podían tardar fácilmente dos años.

Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, es de unos 10 meses.

El proceso de desahucio propiamente dicho

Si fracasan los intentos amistosos de solucionar el problema, entonces hay que presentar la demanda de desahucio, junto a la que el procurador tendrá que acompañar la siguiente documentación:

• Contrato de arrendamiento original
• Poder General para Pleitos
• Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta.

Tras la presentación de la demanda, el inquilino demandado recibirá en el plazo aproximado de 20-25 días (a veces más) un documento (un Decreto) en el que se admite a trámite la demanda de desahucio y en el que, directamente, ya queda fijada la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (desalojo).

Cuando el inquilino demandado recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino podrá actuar de varias formas:

• Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o al procurador).
• Pagar lo que debe y entregar el inmueble: es la mejor de las soluciones, desde luego.
• Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble: Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”, siempre que lo haga en los 10 días siguientes a la recepción del Decreto.
• Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda.
• Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso hay que celebrar juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto, siempre que la contestación a la demanda (mediante abogado y procurador) se haga en los 10 días siguientes a la recepción del Decreto.

¿Juicio o no juicio?

Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, cosa que no suele ocurrir casi nunca (Decreto de admisión de demanda de desahucio).

Si el inquilino se opone por escrito a la demanda (mediante abogado y procurador), entonces habrá juicio y tras el juicio el procedimiento de desahucio terminará con una “sentencia”. En los casos que no haya juicio (que son la inmensa mayoría), el proceso no termina con Sentencia, sino con “decreto” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda).

Sentencia y Decreto son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

En el Decreto que da por finalizado el proceso de desahucio cuando no ha habido juicio, el juez condenará al inquilino demandado a pagar las costas del proceso y las rentas que van a vencer hasta la fecha de toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.

El lanzamiento o desalojo del inquilino

El lanzamiento (desalojo) se regula en el extensísimo y farragoso artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Una vez que el juez toma su decisión (Sentencia o Decreto, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá que ejecutar el lanzamiento o, lo que es lo mismo, hay que practicar el desahucio o desalojo en caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.

El lanzamiento (desalojo) se puede producir sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).

La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente podrá reclamar.

Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

El cobro de la deuda mediante demanda ejecutiva

Una vez que el juez emite la Sentencia o el Decreto que pone fin al proceso, hay que dejar pasar un plazo de 20 días, transcurridos los cuales el arrendador podrá reclamar la deuda al inquilino por la vía ejecutiva (si no ha pagado voluntariamente).

Sin embargo, lo normal es tardar un poquito más, pues lo lógico es esperar a que se produzca el lanzamiento, pues así sabremos cuál es la cantidad exacta que adeuda el inquilino.

Por tanto, una vez que se produce el lanzamiento y que disponemos del documento correspondiente (diligencia de lanzamiento), el arrendador podrá interponer demanda ejecutiva contra el ex-inquilino. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor para que pague la deuda.

Recuerda que si necesitas contar con un buen profesional especialista me tienes a tu disposición para ayudarte.

Y tu…¿has padecido el impago de las rentas en alguna ocasión?.

¿Te has visto en la duda de cómo desahuciar al inquilino?.