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Desahucio de un local comercial o local de negocio

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El proceso de desahucio de un local comercial o local de negocio, almacén o nave, es un proceso judicial regulado en la la ley de enjuiciamiento civil. Así, es dicha ley la que nos dice los pasos que hay que seguir, que se puede hacer, etc. Vamos a verlo…

En este artículo te voy a contar en qué consiste el proceso de desahucio de un local comercial o local de negocio.

Si tu caso no es de inquilinos sino de okupas, te invito a leer el post El desahucio de okupas que he creado para explicar dicho proceso.

Así que si estás interesado en el desahucio por impago de rentas de alquiler en locales, esta es tu guía.

Introducción

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) contempla diversos motivos para poder desalojar al inquilino o arrendatario de un local.

Sin embargo en este artículo sólo voy a analizar el más frecuente, que es el desahucio por impago de rentas de alquiler.

Se considera que hay impago desde el momento en que vence el plazo de pago pactado en el contrato, sin que el inquilino haya pagado la renta.

Es decir, no hay que esperar a que termine la mensualidad natural, sino que llegado el día pactado para el pago sin que el inquilino haya pagado, ya se entiende que hay impago y, por tanto, el arrendador ya podría interponer demanda de desahucio por impago.

Desahucio express

Antes del proceso de desahucio del local

Es obvio que el arrendador habrá intentado «por las buenas» que el inquilino le pague la renta del local.

Si pese a los esfuerzos no logra su objetivo, llega el momento de pensar en la vía judicial.

Desahucio express

Es frecuente pensar en mandar un burofax (que servirá de prueba en la fase judicial).

A veces funciona, pero como regla general no lo recomiendo, pues el burofax suele dar más problemas que ayuda (no lo recogen, lo recoge una persona distinta, etc), y pude perjudicar en el futuro proceso de desahucio.

No obstante, si quieres mandar burofax, te dejo un modelo de burofax reclamando al inquilino el pago de la renta.

Otras recomendaciones son, entre otras, no ceder nunca al deseo de cambiar la cerradura, no entrar en la vivienda sin permiso, no cortar los suministros, no dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc.

Y ello por una razón muy sencilla; aunque el inquilino no pague, jurídicamente hablando él es el poseedor del local mientras que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes (voluntariamente) o por un juez.

Así, si haces alguna de estas cosas, el inquilino podría llegar a denunciarte.

Precio del desahucio express

El precio del abogado es libre y el del procurador está previamente fijado.

Por tanto, el precio que vayas a gastar puede variar considerablemente en función del abogado que contrates.

No obstante, y pese a que hay libertad de precios en cuanto al abogado, un coste medio puede ser el siguiente:

  • Abogado: hoy por hoy los precios suelen variar entre los 350 y los 550 euros.
  • Procurador: también es necesaria su intervención. Su coste ronda los 150 euros.
  • Poder General para Pleitos: el poder suele tener un coste de unos 60 euros si se hace notarialmente, pero hoy por hoy hay otras opciones totalmente gratuitas (hacerlo en el juzgado, hacerlo telemáticamente, etc). Así que este coste suele ser cero euros.
  • Cerrajero: el precio del cerrajero dependerá del número de cerraduras a cambiar, de los kilómetros que tenga que desplazarse, etc. Pero suele rondar los 100 euros. Evidentemente solo será necesario el cerrajero si el propietario no dispone de llaves.
  • Tasas judiciales: las personas físicas no pagan tasas judiciales. Sólo las personas jurídicas. Y suelen rondar los 150 euros.

Visto lo anterior, podemos estar hablando de un coste total de unos 700 euros, con impuestos incluidos.

Duración del proceso de desahucio

La duración es una de las cuestiones que más preocupan al arrendador, dado que de ello va a depender el tiempo que tarde en recuperar su local.

Hay multitud de noticias acerca de la duración de los desahucios.

Hoy por hoy me encuentro en condiciones de estimar (en base a mi experiencia) que un desahucio dura una media de seis meses.

Y no solo puedo estimarlo, sino que podría hasta explicarte paso por paso en qué se consumen esos seis meses. Puedes verlo en Cuánto tarda el juicio de desahucio.

El proceso de desahucio

Una vez analizado todo lo anterior sin que el inquilino haya pagado la renta, llega el momento de presentar la demanda de desahucio.

Junto a la demanda se debe acompañar copia del del contrato de arrendamiento.

Y si se mandó burofax, también lo acompañaremos a la demanda.

No hay que presentar la escritura de propiedad, dado que en los procesos de desahucio no hay que probar ser propietario (sino que el título que habilita para demandar es el contrato de arrendamiento y no la escritura de propiedad). Por tanto, ¿para qué aportar la escritura si lo único que puede ocurrir es que el abogado contrario detecte algún erro en ella y nos termine suponiendo un problema?. No se presenta y listo.

Cuando se ha presentado la demanda toca esperar a que el juzgado la admita a trámite…

Unos 30 días, aunque según el juzgado nos podemos ir a bastante más.

La demanda se admite a trámite a través del Decreto de admisión de demanda de desahucio.

En ese documento ya vienen las fechas del juicio y del desahucio.

Únicamente habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda (cosa que suele ocurrir en un 20% de los casos). En ese caso tras el juicio habrá Sentencia.

Y si el inquilino no se opone a la demanda entonces no habrá juicio y el juez directamente nos dará la razón (mediante decreto de archivo en lugar de mediante Sentencia), ordenando que se realice el desahucio.

Otra cosa que puede hacer el inquilino es enervar la acción de desahucio en caso de que ello fuera posible.

El juicio

Tal y como he indicado, si el inquilino se opone a la demanda habrá juicio (y si no se opone no hay juicio).

La oposición debe hacerse con abogado y procurador.

Se trata de un juicio que no entraña demasiada dificultad, pues únicamente se permite al inquilino decir que ha pagado y aportar las pruebas de que ha pagado, es decir, no pueden debatirse otros aspectos diferentes al pago.

El propietario puede y debe acudir al juicio.

El juicio empieza con la intervención del abogado del propietario, que se reafirma en lo que ha pedido en la demanda.

Y el abogado del inquilino suele hacer lo propio, es decir, se suele reafirmar en su escrito de oposición a la demanda.

A continuación se practica la prueba, es decir, se aportan nuevos documentos si el juez los acepta, se interroga a propietario e inquilino si fuera necesario, etc.

Como lo habitual es que el abogado del inquilino no pueda probar lo que dice (recordemos que suele decir que ha pagado lo que hemos reclamado), pues el juez declara el juicio visto para sentencia (y en la mayoría de los casos da la razón al propietario, pues el inquilino no puede probar el pago).

Unos 15 días después (depende del juzgado), el juez dicta “sentencia”.

En los demás casos (cuando no hay juicio, porque el inquilino no se ha opuesto a la demanda) el proceso terminará con un “decreto de archivo” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda).

Ambos documentos (Sentencia y Decreto de archivo) son resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

Cuando es el propietario el que gana (que suele ser lo más frecuente), la Sentencia o el Decreto de archivo condena al inquilino a:

  • Ser desahuciado
  • A pagar la deuda reclamada en la demanda más la que se genere hasta el día del desahucio.
  • A pagar las costas del proceso (los gastos de abogado y procurador)

El lanzamiento

Si hemos ganado el juez condenará al inquilino, en la Sentencia o en el Decreto de archivo, a ser desahuciado (lanzado/lanzamiento).

El lanzamiento es el acto por el que los miembros del juzgado desalojan al inquilino y entregan la posesión del local al arrendador, por mandato del juez.

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

En los lanzamientos se pueden dar multitud de situaciones.

Desde que el arrendatario no esté en el local, hasta que esté y no se quiera ir, pasando por situaciones en las que hay animales en el local, etc, etc, etc.

En ocasiones sale todo rodado (cuando no hay nadie en el local, o cuando el inquilino no opone resistencia).

Y en otras ocasiones la cosa se complica y debe participar la policía (cuando el inquilino opone resistencia).

De todo lo que suceda en el acto del lanzamiento se levanta acta (diligencia de lanzamiento), así como del estado en que se encuentre el local, por si el arrendador quiere reclamar daños posteriormente.

Tienes más información sobre el acto del lanzamiento en El lanzamiento en el juicio de desahucio.

Echar al inquilino moroso de un local comercial

En concreto, es el artículo 35 LAU el que permite dar por terminado el contrato cuando el inquilino deja de pagar la renta del local. Pero dicho artículo no especifica prácticamente nada, sino que lo que hace es remitirnos al artículo 27.2 LAU que es el que permite dar por terminado el contrato cuando el inquilino (de vivienda) deja de pagar.

El cobro de la deuda por la vía ejecutiva

Si bien este trámite ya no forma parte del proceso de desahucio, está bastante conectado.

Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o Decreto de archivo dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda.

Es decir, si el inquilino no paga voluntariamente la deuda (en la mayoría de los casos), el arrendador puede pedir al Estado ayuda para embargarle.

En caso de que el inquilino tenga bienes embargables, saldos bancarios, devoluciones pendientes de hacienda, etc., se le embargarán

Desahucio express

¿Has tenido que acudir a un proceso de desahucio de un local?

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