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El desahucio del inquilino por expiración de plazo del contrato es la modalidad de desahucio a la que tiene que acudir el arrendador cuando el contrato de arrendamiento ha terminado y el inquilino no se va de la vivienda o local. Por ese motivo también es conocido como desahucio por finalización de contrato.

¿Qué es un desahucio?

El desahucio es la solución que el sistema judicial pone a disposición de los arrendadores de inmuebles para que puedan recuperarlos en los casos en que el inquilino no cumple con determinadas obligaciones (en este caso no quiere devolver la vivienda o local al terminar el contrato).

Además del desahucio del inquilino por expiración de plazo del contrato, hay otras muchas causas por las que el arrendador puede pedir el desahucio.

Entre ellas, las más frecuentes son:

• Por expirar el plazo del contrato (es el caso del que te hablo en este artículo).
• Por impago de rentas de alquiler del inquilino
• Estar la vivienda o local ocupados por terceras personas sin el consentimiento inicial del propietario (movimiento okupa).
• Por estar la vivienda o local ocupados por terceras personas con el consentimiento inicial del propietario (precario).

Cuándo expira o termina el contrato de alquiler

Para saber cuándo expira o termina el contrato de arrendamiento es necesario conocer el concepto de «prórroga» y el de «tacita reconducción» y, además, hay que tener en cuenta la fecha de la firma del contrato y el destino (vivienda o uso distinto de vivienda).

La prórroga

La prórroga es una posibilidad concedida a las partes (arrendador e inquilino) por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) para que los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda continúen sus efectos más allá de la fecha de finalización pactada.

Las prórrogas pueden ser distintas en función del tipo de contrato de arrendamiento del que estemos hablando.

Contratos de arrendamiento de vivienda habitual

En estos casos la ley permite al inquilino hacer uso de la prórroga legal obligatoria.

Dicha prórroga consiste en que el contrato de arrendamiento se extenderá hasta el quinto año (desde su entrada en vigor) si así lo quiere el inquilino (ojo, dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos cinco años pueden ser tres, así que la fecha de celebración del contrato afecta en la duración de la prórroga)

También permite la ley (al inquilino y al arrendador) hacer uso de la prórroga legal necesaria.

Dicha prórroga supone que el contrato dure tres años más tras llegar su fecha de vencimiento o de la prórroga obligatoria (es decir tres años más después de los cinco primeros años), siempre que ambas partes estén de acuerdo en ello (y aquí también hay que tener presente que dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos tres años pueden ser solo uno).

Cuando termina la prórroga necesaria, pueden entrar en juego las llamadas prórrogas contractuales, llamadas así porque las partes la han acordado en el contrato voluntariamente.

El mecanismo habitual para que entren en juego las prórrogas es continuar con la relación una vez que ha llegado la fecha de finalización del contrato, es decir, no hacer nada cuando llega el vencimiento.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, …)

En estos casos (contratos de locales, de vivienda por temporada, etc) la ley no impone prórrogas, pero pueden establecer el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento prórrogas contractuales, es decir, pactadas entre ellos y plasmadas en el contrato.

Llegada la fecha de vencimiento, si las partes no mencionan nada al respecto, el contrato se prorroga automáticamente.

De este modo, unas semanas antes de la finalización del contrato el arrendador tendrá que tener en cuenta las posibles prórrogas antes de instar el desahucio por finalización del plazo del contrato.

Tácita reconducción

Cuando llega la fecha de finalización del contrato o cuando finalizan las posibles prórrogas, entra en escena otra figura que tiene mucho que decir en esta materia. Se trata de la «tácita reconducción«.

Así, cuando termina un contrato (o una prórroga), alguna de las partes tiene que manifestar a la otra que no quiere seguir con la relación contractual y, además, debe hacerlo dentro de los quince días siguientes a la finalización del contrato (o de la prórroga).

Si ninguna de las partes dice que no quiere dar por terminado el contrato, entonces nace automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por tácita reconducción, o sea, por haberlo deseado las partes de forma tácita (gracias a su silencio en esos quince días). Excepto que las partes hubieran renunciado en el contrato a la tácita reconducción, en cuyo caso el contrato termina cuando llega su vencimiento (o el de la correspondiente prórroga).

En caso de que el contrato haya entrado en tácita reconducción, entonces el arrendador no podrá interponer demanda de desahucio por expiración de plazo del contrato, pues el contrato no está vencido sino que se ha prorrogado por algún tiempo más.

Pero ¿Durante cuánto tiempo más?. ¿Cuándo termina este nuevo contrato?.

Al mes o al año de haber nacido este nuevo contrato, en función de si en el contrato original la renta estaba establecida en forma mensual o anual.

Respecto al nuevo contrato, nacido por tácita reconducción, tendrá las mismas cláusulas y condiciones que tenía el primitivo, excepto en materia de duración, tal y como acabamos de ver.

Si necesitas más información sobre la tácita reconducción (que se regula en el artículo 1566 del código civil) te invito a leer mi post Tácita reconducción en el alquiler

Cabe señalar que para no tener que estar pendiente de estos plazos, se puede establecer en el contrato primitivo una renuncia del inquilino a la tácita reconducción, en cuyo caso al terminar el contrato o la prórroga correspondiente podrá el arrendador solicitar el desahucio si el inquilino no ha devuelto el inmueble a la finalización del contrato.

¿Y después de acabar el contrato qué pasa?

Cuando llega el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas (o de la tácita reconducción), en ese momento el arrendador ya podrá interponer la demanda de desahucio por expiración de plazo, en caso de que el inquilino no quiera devolver la vivienda o local

El único requisito antes de poner la demanda es que se haya enviado al inquilino un burofax anunciando que no se quiere prorrogar el contrato.

El proceso de desahucio

El proceso se va a iniciar con la presentación de la demanda de desahucio.

Junto a ella, habrá que presentar una serie de documentos:

• Poder para pleitos
• Contrato de arrendamiento
• Notificaciones y requerimientos que se han realizado previamente al inquilino.

En la mayoría de los casos no es necesario presentar las escrituras de la vivienda o local.

Unos treinta días después de la presentación de la demanda, el ex-inquilino recibe una notificación del Decreto por el que queda admitida la demanda.

En ese mismo Decreto se le conceden 10 días hábiles por si se quiere oponer a la demanda.

Si se opone a la demanda entonces se fijará una fecha para el juicio, y habrá juicio (y después habrá sentencia y después, si todo ha ido bien, habrá desahucio).

Pero si el inquilino no se opone a la demanda entonces no habrá juicio y se dará directamente la razón al propietario, por lo que lo siguiente sería el desahucio.

Si todo sale bien, se debe condenar al inquilino a pagar las costas del proceso.

El lanzamiento

Una vez que el juez ha ordenado que el inquilino tiene que marcharse del inmueble, si éste no se va voluntariamente entonces se realiza el lanzamiento o desahucio.

El desalojo puede ser voluntario (mediante entrega de llaves por el ex-inquilino) o forzoso (siendo necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al inmueble en muchas ocasiones).

La Comisión Judicial levantará Acta de lo sucedido durante el lanzamiento, así como del estado de conservación del inmueble, y así si hay daños el arrendador podrá reclamarlos a su ex-inquilino.

Y tu contrato…¿está a punto de terminar?