Si el contrato de alquiler termina y el inquilino no se va, el arrendador puede iniciar los trámites previos a la demanda. Y si no funcionan, podrá poner la demanda de desahucio.
En este artículo te voy a contar qué tiene que hacer el arrendador/a (el propietario/a), cuando termina el contrato de alquiler y su inquilino no se va.
Fase previa a la demanda
Si has mandado un burofax a tu inquilino anunciando que no quieres prorrogar el contrato, y tu inquilino no se va, ya puedes iniciar los trámites.
El primer trámite que hay que hacer no es la demanda, sino que hay que hacer, obligatoriamente (por ley) una fase previa. Antes de poner la demanda, el propietario debe hacer un intento «oficial» para intentar solucionar el problema.
Ese intento «oficial» suele consistir en el envío al inquilino de un burofax que contenga una oferta vinculante confidencial (OVC).
Si se soluciona el problema tras el envío del burofax… problema solucionado. Ya no habrá que poner la demanda.
Pero si no se soluciona el problema tras el envío del burofax, sino que el inquilino sigue en el inmueble, entonces ya podrá el propietario poner la demanda de desahucio.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Si ya has hecho el intento amistoso y no habéis solucionado el problema… sigue leyendo porque es posible que tengas que poner la demanda de desahucio.
Introducción al proceso de desahucio judicial
En la ley española, dentro de los llamados «juicios declarativos» existen dos modalidades:
- Juicio declarativo verbal
- Juicio declarativo ordinario
El proceso de desahucio por finalización de contrato siempre será del tipo “verbal”. El llamado juicio ordinario no se aplica cuando queremos desalojar al inquilino por finalización del contrato. Así lo establece la ley de enjuiciamiento civil en su artículo 250.1.1º.
Mediante el proceso de desahucio el arrendador pide auxilio judicial al Estado (al Poder Judicial) para que el juez sea el que diga que el contrato de arrendamiento queda finalizado por el incumplimiento del inquilino.
Pero no sólo eso sino que, además, ordenará el juez el desalojo del inquilino que no se ha querido marchar.
La demanda de desahucio, que es la que abre el procedimiento de desahucio, ha de presentarse a través de abogado y procurador.
En el proceso de desahucio, además de pedir al juez el desalojo del inquilino y que de por terminado el contrato, también puede pedir el arrendador al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades que adeuda, en caso de que existan; y al pago de las costas que haya tenido que soportar el arrendador por la tramitación del procedimiento.
Precio del desahucio por finalización del contrato de alquiler
El propietario que tenga que poner una demanda de desahucio tendrá que asumir una serie de costes.
Al finalizar el proceso, lo habitual es que el juez condene al inquilino a pagar esos costes al propietario; pero olvídate de recuperar ese dinero, ya que en el 80% de los casos, los inquilinos pleitean con justicia gratuita y, por ley, están exentos de pagar las costas al propietario.
Así que estos gastos van a terminar siendo asumidos, íntegramente, por el propietario.
Los gastos que normalmente tiene que asumir el propietario son: abogado, procurador, cerrajero, y el IVA de todos ellos.
Los honorarios son libres, así que es imposible hacer un cálculo anticipado de cuál va a ser el coste.
Puedo decirte que este coste va a estar en una horquilla amplísima, que puede ir desde los 400€ hasta los 2500€ o incluso más (dependiendo de cada caso).
Duración del desahucio por finalización del contrato de alquiler
Las leyes españolas obviamente pretenden que el proceso sea lo más rápido posible, pero hay que contar con los recursos económicos del Estado, es decir, hay que tener en cuenta que los juzgados no cuentan con todos los medios que sería deseable y esto hace que haya demoras indeseadas.
Dependiendo de la protección que el Estado ofrezca a los inquilinos, el proceso tarda más tiempo o menos tiempo.
Y en la actualidad nos encontramos en una fase en la que la normativa es muy favorable a los inquilinos, por lo que en estos momentos los procesos de desahucio tardan bastante más que hace unos años.
Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, es de unos 8-12 meses. Y te lo digo por mi experiencia en más de 500 desahucios.
De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.
La demanda de desahucio
Tras todo lo analizado hasta ahora…llega el momento de presentar la demanda de desahucio, junto a la que habrá que adjuntar la siguiente documentación:
- Contrato de arrendamiento original
- Poder General para Pleitos (se puede hacer online, de forma gratuita).
- Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta
- Certificado de no ser gran tenedor de viviendas.
El decreto de admisión de la demanda
Una vez que se ha presentado la demanda, el órgano judicial tardará entre uno y tres meses (a veces incluso más) en emitir el Decreto de admisión de la demanda, que es el documento en el que vienen las fechas de juicio y desahucio.
La notificación de la demanda
Tanto el decreto de admisión como la propia demanda de desahucio han de ser notificadas al inquilino.
Esta tarea suele hacerla el juzgado, si bien en mi caso siempre encargo esta tarea al procurador con el que esté trabajando en esa demanda, ya que el juzgado suele tardar más de un mes en notificar la demanda (porque están muy saturados) y el procurador apenas tarda una semana.
Lo que puede hacer el inquilino
Resumidamente, el inquilino suele tener dos opciones cuando recibe la demanda.
Oponerse a la demanda
En caso de que el inquilino se oponga a la demanda, habrá juicio. Y unos días después el juez dictará sentencia. Y si todo ha ido bien, se condenará al inquilino a pagar la deuda y a ser desahuciado.
Sin embargo, si las partes han pedido que no haya juicio, el juez dictará sentencia sin necesidad de hacer el juicio.
No oponerse a la demanda
En caso de que el inquilino no se oponga a la demanda, habrá juicio igualmente, salvo que el abogado del propietario diga que no quiere juicio, en cuyo caso el juez dictará sentencia sin necesidad de juicio.
El juicio de desahucio
En principio habrá juicio en todos los casos, salvo que las partes decidan que no quieren que haya juicio, en cuyo caso el juez dictará sentencia sin necesidad de juicio.
En caso de que haya juicio, cada abogado (del propietario y del inquilino) defenderán los intereses de sus clientes con el objetivo de que el juez le dé la razón.
Evidentemente, el abogado del propietario tendrá que probar que el contrato ha vencido y que ha realizado el intento amistoso de solución antes de poner la demanda.
Unos días después, el juez dictará sentencia.
La sentencia
Si todo ha ido bien, la sentencia condenará al inquilino a:
- Desalojar el inmueble en el plazo de un mes.
- Ser desahuciado si no desaloja el inmueble en dicho plazo de un mes.
- Pagar la deuda existente hasta el día en que el propietario recupere el inmueble, en caso de que también se hubiese reclamado deuda.
- Pagar las costas (aunque ya te he comentado que en la práctica es muy difícil poder cobrárselas al inquilino).
A veces la fecha del desahucio aparece en la sentencia, y otras veces no aparece.
Si aparece, el lanzamiento (desahucio) se hará en esa fecha, aunque siempre es posible que se retrase y haya que poner una nueva.
Y si no aparece la fecha, normalmente el juzgado espera a que pase el mes concedido y, si no ha desalojado el inquilino, se fija fecha para el lanzamiento.
El lanzamiento
El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).
Una vez que el juzgado emite su sentencia, habrá entonces que ejecutar el lanzamiento, es decir, hay que realizar el desahucio o desalojo en el caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.
El lanzamiento o desalojo se puede llevar a cabo sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).
La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.
Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.
Desahucio express
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Y tu…¿estás en la tesitura de que tu contrato ha terminado y tu inquilino no se va?.
¿Has tenido que acudir a un proceso de desahucio?.
Hola! Mi caso es así pero con más atenuantes, inquilino que se niega a salir de la vivienda con finalización de contrato, Arrendador necesita la vivienda para su hija, separada y con un menor a cargo.
El inquilino señor mayor pensionista su hija vive en el mismo edificio.
Qué posibilidades tenemos para un desalojo exprés ? Podemos pedirle daños y perjuicios xk la inquilina( su hija) se tiene que ir temporalmente a otro piso de alquiler?
Hola Eva.
Si el contrato ha terminado se puede iniciar el proceso de desalojo. Te mando email.
Saludos.
Hola mis inquilinos han dejado de pagarme y falta un año para el vencimiento del contrato que es mejor un desahucio por impago o al vencimiento ya que me temo que no se van a ir y se van a declarar vulnerables, atentamente
Es mejor por impago, ya que ganas bastante tiempo.
Me acaban de Desahuciar y no me dio tiempo a sacar mis cosas según mi casera contrato un servicio de limpieza para tirarmelas ,que puedo hacer,a que tengo derechos ,puedo demandarla por tirarme o no darme mis pertenencias personales ,necesito ayúda
Hola Marta.
Los bienes que se quedan dentro de la casa después de un desahucio se consideran bienes abandonados (así lo dice la ley y el decreto o sentencia que pone fin al proceso de desahucio), por lo que la propietaria puede hacer con ellos lo que quiera.
Buenas noches,
Mi madre tiene un local alquilado, el contrato era por 5 años, renovables por períodos de de 12 meses. El pasado 15 de marzo 2020 se cumplieron los 5 años. Al no pronunciarse ninguna de las partes se prorroga por 12 meses. Aparte indicar que en la actualidad, tiene impagados 10 meses (se lo prorrogamos porque el inquilino, prometía que se pondrían al día). El contrato indica que «bastará la mera comunicación, por cualquiera de las partes, con una antelación mínima de un mes para que no se produzca la prórroga». Le hemos comunicado por burofax que la no renovación, por lo que a fecha 15/03/2021 debería de abandonar el local. El burofax lo ha recibido y firmado la entrega del mismo.
Estuve hablando con él, pero entre líneas me da a entender que no tiene intención de abandonar el local ¿es mas factible poner una demanda de desahucio por impago o por el transcurso del plazo contractual? .
Muchas gracias de antemano
Hola Luisa.
En este caso lo que hay que hacer es poner demanda de desahucio POR EXPIRACIÓN DE PLAZO reclamando también las rentas adeudadas.
Quedo a tu disposición para cuanto necesites.
Hola dejé un piso y le entregué las llaves al propietario, pero unas personas que vivían conmigo y el propietario lo sabía, fueron después al piso con el propietario allí y se metieron dentro y no quisieron salir, después de estar el propietario a juicio con ellos decidió pagarles para que se fueran y ahora me reclama a mi el dinero que les pagó y destrozos en el piso, puede reclamarme esto? Lo pregunto porque lo que le pagó fue porque quiso y la cantidad que quiso y ahora una vez terminado todo me reclama a mi, si me podéis aclarar si esto se puede hacer.
Un saludo y gracias
Hola yo tengo alquilado un apartamento y llevas 6 meses sin cobrar. El 30 de junio expira el contrato y no se quieren ir. Si consigo entrar en mi piso cuando ellos salgan a comprar y llamó a un cerrajero que cambien cerraduras, que puede pasar.?
Si llaman a la policia yo estaré dentro con mi contrato expirado y la escritura de mi piso y expondré que estos señores se marcharon cuando expiró el contrato. Me pueden hacer algo?
Ellos son una pareja con dos mejores pero han demostrado una desfachatez y una falta de verguenza enorme. Estoy angustiado
Gracias
Hola Pedro.
Pero ¿tienes firmado por ellos un documento que diga que te han devuelto las llaves?. No, verdad?.
Entonces no puedes entrar en la casa. Y si lo haces estarás cometiendo un delito de allanamiento de morada.
No puedes entrar en la casa aunque haya vencido el contrato, porque para que tengas derecho a entrar no solo hace falta que venza el contrato, sino que necesitas que te devuelvan la posesión (las llaves).
¿Has mandado un burofax anunciando que no quieres prorrogar el contrato?. porque si no lo has hecho entonces tu contrato se ha prorrogado automáticamente por un año, por lo que el contrato no ha terminado.
Lo que sí que podrías hacer es poner demanda de desahucio por impago de rentas.
Si quieres pásame el contrato de arrendamiento a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo.
Saludos.
Hola, a mis inquilinos les finalizó el contrato el 10 de marzo y les avisé con 4 meses de antelación. No se fueron porque no tenían otra vivienda y llegó el Covid. Me dijeron que el 15 junio se iban y tampoco y ahora me dicen que se van el 15 julio. Llevan 1 año sin pagar el alquiler y tienen 2 menores. Qué puedo hacer para que se vayan y me paguen? Gracias.
Hola Silvia.
Si pones la demanda por expiración de plazo te arriesgas a que echen atrás la demanda por haber expirado el contrato «cerca» de la época covid y permitan a los inquilinos estar seis meses más, con lo que tendrías que poner una nueva demanda dentro de seis meses… una odisea.
Pero con la deuda que tienen acumulada lo tienes muy sencillo. Lo que hay que hacer es poner demanda de desahucio pero por impago y no por expiración de plazo.
Si quieres mándame el contrato de arrendamiento y le echo un vistazo.
Saludos.
Hola buenas tardes Eduardo ,quería preguntar cuánto cuesta un desahucio exprés y si los gastos los tendría que pagar el inquilino o el propietario
Hola Tere.
Te he mandado un email.
Saludos.
Buenas tardes Eduardo,
Tengo un contrato de arrendamiento que finalizó en diciembre de 2019, con un mes de antelación le mandé un burofax al inquilino comunicándole mi voluntad de no renovar, pero a día de hoy aún no ha desalojado la vivienda. Puedo desahuciarle por finalización del contrato?Puedo reclamarle los meses des de que finalizó el contrato hasta que me entregue el piso?
Gracias
Hola Gara.
Te he mandado un email.
Saludos.