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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Desahucio del inquilino.

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En la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU) se establecen varios motivos por los que el arrendador puede solicitar la resolución del contrato ante incumplimientos por parte del inquilino. En este artículo nos vamos a centrar en uno de ellos, seguramente el principal: el desahucio del inquilino por impago de los recibos de alquiler.

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) establece varias causas por las cuales el arrendador puede solicitar la resolución del contrato de alquiler y, al mismo tiempo, el desahucio del inquilino.

Veremos en este post el caso que en más ocasiones se presenta; el desahucio del inquilino por impago de rentas de alquiler o cantidades asimiladas a la renta (recibos de luz, agua, comunidad, etc).

El artículo 27.2 (A) LAU establece literalmente lo siguiente:

«2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».

Aclaro que no existe, al contrario que en otros países, norma que limite o establezca qué período de impago debe haberse producido para poder interponer la demanda.

Por lo tanto, se puede interponer desde que las deudas están vencidas, y esto ocurre en el momento en que llegó la fecha de pago que pactaron las partes en el contrato (si no pactaron nada serán los siete primeros días del mes) sin que se produjera el pago completo de la deuda.

Por lo tanto, si ha llegado la fecha de pago y no se ha producido el pago o sólo se pagó una parte de la mensualidad, entonces se puede interponer desde ese momento demanda de desahucio por impago de rentas.

En la misma demanda se podrá solicitar o no la reclamación de la cantidad adeudada.

Voy a adentrarme en una de las opciones legales que la ley ofrece al arrendador en caso de impago de alquiler. Voy a adentrarme en la demanda de desahucio.

Existe otra alternativa, que es la reclamación sólo de las deudas generadas (sin desahucio). En este caso puede optarse por acudir al juicio verbal o por acudir al proceso monitorio. Pero sólo si se van a reclamar solamente rentas impagadas sin pedir el desahucio.

CONCEPTO DEL PROCESO DE DESAHUCIO ¿QUÉ ES?.

Bien, el llamado desahucio por impago de alquiler es un tipo de proceso judicial que el Estado ha configurado para ser el utilizado en los casos en que el inquilino incumple sus obligaciones económicas hacia el arrendador.

En este proceso judicial, previa presentación de la correspondiente demanda de desahucio, el arrendador solicita al Estado auxilio judicial porque las gestiones particulares por él realizadas no han dado sus frutos, es decir, no ha logrado que el inquilino cumpla con las obligaciones económicas a las que se había obligado en el contrato.

Y en este auxilio judicial solicitado al Estado, el arrendador lo que persigue es que se declare terminado el contrato de arrendamiento por impago de rentas (o cantidades asimiladas) y le sea devuelto el inmueble, bien por propia voluntad del inquilino, bien por la fuerza.

En el proceso de desahucio es necesaria la participación de abogado y procurador practicamente en todos los casos.

Sólo en casos de rentas de alquiler inferiores a 200€/mes podría existir posibilidad de no ser necesaria la participación de estos profesionales.

En el mismo proceso de desahucio por impago de alquiler el arrendador puede pedir también la reclamación de las deudas existente.

ANTES DEL PROCESO DE DESAHUCIO

Qué no hacer

Empezaremos por lo que no debo hacer. Cada arrendador es libre para actuar como quiera, evidentemente.

Pero es muy recomendable atender a una serie de pautas para no dar al inquilino opciones de oponerse a la demanda de desahucio o, incluso, de denunciarnos.

Por tanto, es recomendable no cambiar la cerradura del inmueble, así como no cortar los suministros de agua y luz a la vivienda, dado que en ambos casos el arrendador podría ser denunciado por coacciones.

Cuánto cuesta el proceso de desahucio?

A continuación toca hablar de dinero.

Cuánto puede costarle al arrendador la broma???.

Pues bien, los gastos que tiene que asumir el arrendador son:

  • Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. El coste suele estar alrededor de los 500 euros.
  • Procurador: es necesaria su intervención. Su coste ronda los 120 euros.
  • Poder notarial para pleitos: sobre 30 euros.
  • Cerrajero: alrededor de 90 euros
  • Tasas judiciales: la tasa fija son 100 euros y hay una tasa variable sobre la cuantía del proceso de un 0,10% si el demandante es persona física y de un 0,50% si es persona jurídica (siempre que la cuantía del proceso sea superior a 2000 euros. Si es inferior no habrá tasas). Por ejemplo, para una vivienda de 500 euros de renta (la cuantía del procedimiento es 500×12=6000 euros) la parte fija de las tasas judiciales siempre serán 100 euros, y a esto habrá que añadirle otros 6 euros si el arrendador es persona física ó 30 euros si es persona jurídica).

Así, en resumen, estamos hablando de un coste aproximado algo superior a los 800 euros.

Cuánto dura el proceso?. Esto si que me preocupa, Eduardo

Pues sobre esto…ummm, bueno es cierto que el Estado ha hecho esfuerzos por acortar cada vez más la duración de los procesos de desahucio.

Y realmente lo está consiguiendo.

Hace sólo diez años teníamos que esperar sobre dos años para recuperar la vivienda.

Ahora se puede conseguir, dependiendo de la ciudad, en unos cuatro o cinco meses desde que se presenta la demanda.

Burofax si?. Burofax no?

¿Has oído hablar de la enervación?. Nada que ver con los nervios, aunque más de un arrendador estará «de los nervios» ante la situación, pero no.

Te dejo enlace a un artículo en el que te explico con detalle qué es la enervación, pero te lo resumo por si no quieres leer tanto.

El arrendador puede poner la demanda de desahucio sin mandar al inquilino ningún escrito (burofax) solicitándole que le pague lo que le debe.

Sin embargo en la mayoría de las ocasiones es recomendable enviar dicho escrito.

Y el principal motivo para ello es para que el inquilino no tenga la posibilidad de enervar la acción de desahucio.

Si mandamos el escrito le estamos concediendo automáticamente un mes más para pagarnos (si, otro más) pero con esta acción estamos impidiendo que él pueda paralizar el juicio pagando lo que debe.

Es decir, si no le mandamos burofax puede paralizar el juicio pagando (con los gastos que el proceso nos ha ocasionado) y que posteriormente tengamos que volver a demandarle si vuelve a impagar. Pero si le mandamos el burofax ya no podrá paralizar el proceso (si pasa un mes desde que le mandamos el burofax y no paga).

DURANTE EL PROCESO DE DESAHUCIO

La demanda de desahucio

Tanto si se ha optado o no por enviar burofax al inquilino para que pague, el proceso en sí comienza oficialmente con la presentación de la demanda.

Recordemos que esta demanda podrá ser:

Además de la demanda propiamente dicha, hay que presentar una serie de documentos para que ésta cumpla con las formalidades que exige la ley. A saber:

  • Poder general para pleitos
  • Contrato de arrendamiento original
  • Notificaciones que se hayan solicitado previamente al inquilino requiriéndole de pago (como el burofax, por ejemplo).
  • Recibos impagados o certificado bancario de movimientos de la cuenta en la que se venían realizando los pagos.
  • Copia de la escritura de propiedad del inmueble.

Tal y como indiqué al inicio, es obligatoria la intervención de abogado y procurador para interponer la demanda.

Puedes saber si tienes derecho a abogado de oficio llamando a estos teléfonos para que te informen. El inquilino podrá solicitar justicia gratuita sólo durante los tres días posteriores a la recepción del Decreto.

La notificación de la demanda al inquilino

Pasados unos treinta días desde la presentación de la demanda junto con todos estos documentos, el inquilino recibirá una notificación que contiene el documento del juzgado (Decreto) en el que se admite la demanda. En ese mismo Decreto ya se fijan las fechas para los siguientes actos:

  • Juicio: sólo se celebrará en el caso de que el inquilino se oponga a la demanda. En caso de que no se oponga no habrá que celebrar juicio, cosa que ocurre en la gran mayoría de las ocasiones, por el riesgo que supone para el inquilino ser condenado a pagar todas las costas del proceso.
  • Lanzamiento: es el acto con el que el Estado quita la posesión del inmueble al inquilino para entregársela nuevamente al propietario. Se producirá este acto en caso necesario, es decir, siempre que el inquilino no haya entregado hasta ese momento del proceso voluntariamente el inmueble.

Posibles respuestas del inquilino

Tras la recepción del mencionado Decreto por parte del inquilino, éste puede actuar de diferentes maneras, dentro de los diez días siguientes a la recepción del Decreto. Y cada una de ellas tiene unas consecuencias jurídicas diferentes. Veamos:

  • No pagar lo que se le reclama y no entregar el inmueble: en estos casos el proceso indica que hay que continuar hasta la fecha prevista en el Decreto para el lanzamiento.
  • Pagar lo que se le reclama y entregar el inmueble: en este caso el proceso se da por terminado.
  • Enervar la acción de desahucio: ya hemos hablado de ello. En este caso el inquilino paga toda la deuda reclamada y con este acto tiene derecho a continuar en el inmueble, incluso en el caso de que el arrendador no quiera mantenerlo en ella. Se trata de un derecho del inquilino establecido por ley.
  • No pagar la cantidad reclamada pero hacer entrega voluntaria del inmueble: en este caso se da por terminado el proceso en cuanto al desahucio. Sin embargo continúa respecto a la deuda, pudiendo ejecutar el arrendador el embargo de bienes del inquilino en cualquier momento.
  • Oponerse a la demanda: como he mencionado, en este caso habrá que acudir al juzgado a la «vista» que estaba planificada en el Decreto. No existe obligación de que las dos partes acudan al juicio, pero es muy recomendable que acuda el arrendador para defender con mayor solidez su derecho a la recuperación del inmueble.

Finalización del proceso

En función a la actitud que tome el inquilino (de todas las que hemos visto) el proceso terminará con una de estas dos resoluciones del juzgado:

  • Sentencia: el proceso terminará con Sentencia en el caso en que el inquilino se hubiera opuesto a la demanda.
  • Decreto: en todos los casos en que no se oponga el inquilino a la demanda el proceso terminará con una resolución judicial diferente a la Sentencia, llamada Decreto. Se trata de un Decreto de finalización del proceso, totalmente diferente al Decreto que al inicio del proceso recibió el inquilino notificándole la demanda que se había interpuesto contra él. El Decreto que pone fin al proceso impondrá las costas al demandado. Además, en él se especificarán las rentas futuras, es decir, aquellas que reclama el arrendador que se van a generar desde este momento hasta el día de la recuperación del inmueble.

DESPUÉS DEL PROCESO

El lanzamiento

El lanzamiento es un acto consistente en acceder al inmueble para devolver la posesión a su legítimo dueño.

Si el inquilino no entregó la posesión del inmueble hasta el momento fijado para el lanzamiento en el Decreto inicial, entonces habrá que realizar dicho lanzamiento en la fecha prevista.

Para este acto es posible que sea necesaria la intervención de un cerrajero si el inquilino no facilita el acceso al inmueble, así como de las fuerzas del orden si la situación lo hace necesario.

Finalmente, la Comisión judicial creada para el lanzamiento levantará acta de lo ocurrido en el acto del lanzamiento y del estado en que se encuentre el inmueble al acceder al mismo, ya que en caso de que existan daños el arrendador podrá actuar judicialmente contra el inquilino y dicha acta servirá de prueba.

Y qué pasa con la deuda, Eduardo?

Se ha recuperado el inmueble pero puede ocurrir que también se estuviesen reclamando las rentas impagadas. En ese caso, tras veinte días desde que fue «firme» la Sentencia o Decreto que pusieron fin al proceso, se abre un plazo de cinco años durante el cual el arrendador puede ejecutar lo que dice en ese documento, es decir, puede instar (judicialmente) el embargo de los bienes del inquilino.

Y tu… ¿estás pensando en iniciar un desahucio del inquilino?.

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4 comentarios en “Desahucio del inquilino.

  1. Yo creo que otro de los problemas es la fianza,pero en realidad no se mucho de este tema,lo que se es que desproporcionado pedir esa cantidad de dos meses,pero no se de ninguna jurisprudencia o doct estorina que respalde eso.Yo tambien estoy interesos interesada en los problemas del arrendamiento de temporada y me gustaria saberlos independientemente del desahucio.Gracias.

  2. Hola,me ha gustado mucho este post,yo se que este es un problema tipico del arrendamiento de temporada pero hay algun otro problema que genwre este contrato?.Usted sabe de algunas sentencias que respalden esto?Muchas gracias.

    1. Hola Mariam.
      Existen dos tipos de contratos de arrendamientos urbanos. De vivienda y de uso distinto a vivienda. Si hablamos de viviendas, digamos que tenemos el contrato de vivienda y el de temporada.
      Por lo que respecta al desahucio, no se dan más problemas en un tipo de contrato o en otro. Impagos se producen tanto en un tipo como en otro.
      Saludos.

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