El desahucio de un inquilino sin contrato se puede hacer perfectamente, pero hay que aportar más prueba en el juicio, ya que el elemento principal (el contrato escrito) no existe.
Fíjate bien en el título.
Verás que aparece la palabra «inquilino».
Por tanto, hablamos de una persona con la que has pactado que te tiene que pagar una renta. Es decir, no es un okupa. Es un inquilino.
Bien, si tienes un inquilino en tu casa y ha dejado de pagarte la renta (pero no tienes contrato de arrendamiento por escrito), ello no quiere decir que no haya contrato.
Todo lo contrario.
Existe contrato, lo que pasa que es un contrato verbal.
Por tanto, si el inquilino ha dejado de pagar la renta, hay que interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler, que es el mismo proceso que hay que seguir en los casos en que sí hay contrato escrito.
La única diferencia en cuanto al proceso de desahucio cuando hay contrato escrito respecto a cuando no hay contrato escrito (cuando hay contrato verbal) es que en este último caso hay que aportar otras pruebas, ya que no tienes el contrato escrito, que es la prueba que habitualmente se presenta junto con la demanda.
Por qué?.
Pues porque cuando hay contrato escrito, basta con aportar junto con la demanda el contrato de arrendamiento.
Pero cuando no hay contrato escrito nos hemos quedado sin la principal prueba, por lo que hay que aportar al proceso otras pruebas tales como justificantes bancarios del pago de la renta por parte del inquilino, mensajería instantánea, audios, emails, etc.
Antes de iniciar el proceso de desahucio
Te cuento algunas cosillas que hay que tener en cuenta antes de poner la demanda de desahucio.
Burofax
Antes de poner la demanda de desahucio es obligatorio que el propietario intente un acuerdo «oficial» con el inquilino. El objetivo es solucionar el problema sin pisar los tribunales.
Por ejemplo, se puede mandar un burofax al inquilino ofreciéndole pagar la deuda en un plazo determinado (superior a 30 días), mediante una oferta vinculante confidencial (OVC).
Si el inquilino paga en ese plazo, ya no sería necesario poner la demanda.
Pero si no paga, ya se podrá poner la demanda de desahucio por impago.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Cuánto cuesta el desahucio de un inquilino sin contrato
Los gastos son variables, ya que cada abogado puede cobrar libremente los honorarios que quiera.
Y a ello hay que añadir los honorarios del procurador (cuya participación también es obligatoria en el desahucio).
Pero una media en internet podría ser la siguiente…
- Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. El coste suele rondar los 800 euros + IVA.
- Procurador: es necesaria su intervención. Su coste está regulado por ley.
- Poder notarial para pleitos: sobre 50 euros, pero si lo haces online te sale gratis.
- Cerrajero: alrededor de 90 euros. No siempre es necesaria su intervención.
En mi caso, los honorarios son más elevados. Date una vuelta por mi web y verás que soy más caro por mi especialización (solo trabajo desahucios).
¿Cuánto dura un desahucio de un inquilino sin contrato?
Una vez interpuesta la demanda contra el inquilino sin contrato, si todo va bien, habrá decreto o sentencia favorable, que indicará que el demandado debe desalojar el inmueble.
Si no lo hace voluntariamente, se producirá el desahucio.
Una media bastante aproximada en cuanto a la duración de un proceso de desahucio (en condiciones normales) suele rondar entre ocho y doce meses.
Fundamento legal para interponer la demanda por impago
El fundamento legal que permite poner la demanda de desahucio contra el inquilino, por impago de las rentas (haya o no haya contrato escrito), es el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Durante el proceso de desahucio
El proceso de desahucio contra el inquilino sin contrato sigue las normas del juicio verbal.
Vamos a repasar en qué consiste este proceso verbal de desahucio.
La demanda de desahucio
El proceso comienza con la presentación de la demanda de desahucio.
Junto con la demanda hay que adjuntar los siguientes documentos:
- Poder para pleitos.
- Burofax en caso de que se haya enviado.
- Título de propiedad (escritura de compraventa, aceptación de herencia, etc) que acredite que la vivienda que dices que se ha alquilado es tuya.
- Todas las pruebas necesarias para probar que existe relación de arrendamiento (recibos bancarios que acrediten los pagos de la renta realizados por el inquilino, mensajería instantánea, emails, audios, etc).
- Certificado del registro de la propiedad que acredite si eres o no gran tenedor de vivienda.
La demanda se interpone en el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se encuentre el inmueble, y la parte demandada podrá ser.
El decreto de admisión
Al ventilarse el desahucio contra el inquilino sin contrato por los cauces del juicio verbal, tras la presentación de la demanda y la posterior admisión de ésta por parte del Juzgado, éste envía la demanda al inquilino, y ese documento que se le envía (decreto de admisión), ya contiene la fecha de juicio y de desahucio.
El juicio
Solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda en el plazo que se le concede para ello.
El plazo es de diez días hábiles desde que recibe la demanda.
Por tanto, si no se opone a la demanda no hay juicio, y se dicta decreto de archivo y lo siguiente será el desahucio.
Y si sí se opone a la demanda entonces habrá juicio.
Y después sentencia.
Y si todo ha ido bien finalmente será el desahucio.
El juicio suele ser bastante breve (no suele durar mucho más de tres minutos), salvo que haya que interrogar a alguien, cosa que normalmente no es necesario.
Por tanto, si no hay que interrogar a nadie, el juicio suele durar unos tres minutos.
La sentencia
La Sentencia será favorable o desfavorable al propietario.
En caso de ser favorable, se condenará a los inquilinos a devolver la vivienda voluntariamente al propietario. Y serán desahuciados si no lo hacen.
También se condena a los inquilinos a pagar la deuda reclamada en la demanda y la que se vaya generando hasta el día del desahucio.
Y finalmente la sentencia ganadora también condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, lo que te has gastado en abogado y procurador.
Después del proceso de desahucio
Una vez que el proceso ha terminado, bien con decreto de archivo (si el inquilino no se ha opuesto a la demanda) o bien con sentencia (si el inquilino sí se ha opuesto a la demanda), empieza la fase ejecutiva.
Se trata de ejecutar el desahucio (lanzamiento) y ejecutar la deuda y las costas.
El lanzamiento
Habitualmente la fecha de desahucio ya está fijada desde hace un tiempo (en el decreto de admisión o en cualquier otra diligencia de ordenación).
Como te he dicho, si el inquilino no devuelve las llaves voluntariamente se producirá el desahucio (lanzamiento).
El lanzamiento es un acto por el que varios miembros del juzgado (habitualmente dos) acuden a la vivienda para desalojar al inquilino.
También acude el procurador y puede acudir el propietario si lo desea (no es necesario, pero suele acudir).
Finalmente, también debe acudir un cerrajero, pagado por el propietario (pues el juzgado no aporta cerrajeros).
La Comisión Judicial levantará Acta de lo acontecido, así como del estado de conservación del inmueble, dado que si existen daños en el mismo el dueño podrá actuar judicialmente contra el ocupante en vía civil, incluso, en vía penal.
La ejecución de la deuda o embargo
Para intentar cobrarle al inquilino la deuda y las costas, hay que poner otra demanda (demanda ejecutiva para embargar al inquilino).
Es decir, para el lanzamiento no es necesario poner una nueva demanda (si el abogado ha pedido en la demanda que se haga el desahucio directamente), pero para reclamar la deuda sí hace falta poner una nueva demanda (así lo exige la ley).
Tras la demanda, el juzgado emite dos documentos (auto y decreto de embargo), y si hay algo que embargar al inquilino, se le embarga.
Si es dinero, se transferirá a la cuenta del propietario. Y si no es dinero (vehículos o inmuebles), podrán embargarse para hacerlos dinero.
Desahucio express
As,í el precio para el desalojo de un inquilino sin contrato de una habitación,es de 700 e. Es así? Por cierto letrado Eduardo,este es el segundo mensaje que le envío sin respuesta gracias.
Hola Ricardo.
El precio del servicio de desahucio puede ir variando, así que lo preferible es que lo mires en el siguiente enlace https://www.abogadosparatodos.net/quieres-descubrir-el-secreto-n-1-para-que-un-desahucio-se-acelere-al-maximo/
Hola estoy en una vivienda sin ningún tipo de contrato. Me quedan 15 días para mudarme y debo dos meses de alquiler. Al entrar pagué dos meses de fianza pero como no tenia contrato no hay nada escrito. Ademas que la casa estaba medio en ruinas y la he restaurado. Puede pasar algo si le voy cobrándome los dos meses de fianza que di? Aunque el casero no lo vea bien? Gracias
Hola Antonio,
Entiendo que aunque el contrato sea por vía verbal, tendrá valor. Por lo tanto debe pagar los meses que debe, sino el propietario podrá interponer una demanda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, mi caso es diferente, llevo 7 años en un alquiler sin contrato , es una vivienda doble, la parte de abajo que no la tienen legal puesto la luz entra en el alquiler sin factura alguna, los 5 primeros años le hacia transferencia al inquilino de arriba y el se encargaba de pagar a los propietarios con su consentimiento todo de que yo viviera alli.
El inquilino de arriba se fue hace un año y desde entonces tengo trato con la familia propietaria de la casa, ellos vienen a cobrar a casa en efectivo y sin recibo, lo unico que tengo fehaciente para demostrar ante un juez son los whasapp que tengo con ellos cada mes para que se pasen a cobrar el alquiler, tambien llevo empadronada en esa vivienda 7años, de hecho estuve en una mesa electoral en las elecciones, actualmente quieren hacer reforma y dicen que me vaya, en principio me daban tiempo, ahora me presionan y me dicen que en diciembre vendra el albañil, no tengo otro sitio donde ir , los alquileres estan impensables. ¿ Que puedo hacer?
Estoy alquilada en un piso desde 1 de enero de 2012.. pago correctamente…sin contrato…no paga los arreglos los tengo que arreglar yo tenemos el mismo contador de luz y agua… es amedias… y ahora me dice que tengo que irme por unas obras… tengo este mes para irme y no encuentro nada…. me pueden echar el día I de octubre? O me puedo quedar hasta que encuentre algo
Hola Almudena,
Debería saber más del contrato de arrendamiento para poder darte unas respuesta más correcta.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Llevo 5 años domiciliada en un piso, en cual una de dueñas es la madre de mi novio pues nos dejó ese piso para utilizarlo sin pagar renta alguna. Otros dueños son sus hermanos cuales tampoco nunca han puesto ningún problema. Este año una de las hermanas falleció y ahora sus hijas quieren vender la propiedad y echarnos de casa. Pueden hacer eso? Llevamos 5 años viviendo aquí. Los demás dueños están también de acuerdo sobre vender la casa. Que podria hacer?
Hola Marisol,
Si la mayoría de los propietarios quieren vender tendrán que desaloja la vivienda. O intentar llegar a un acuerdo con ellos para el pago del alquiler.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Soy una inquilina a la que no quisieron hacer contrato ahora dicen que nos marchemos y no hemos dejado de pagar
Hola Trini,
Tenéis un contrato de arrendamiento de forma verbal, el cual será más fácil demostrar si hacéis los pagos a través de transferencia. Di bien, lo complicado es demostrar la duración del mismo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias,
Mi problema que deje mi piso a un intermediario para el alquiler vacacional pero metio unos inquilinos a temporada larga sin nuingun contrato y les pido salir porque el piso se a vendido y debo entrgarlo en este mes de mayo.
Pero dicen que si no encuentran nada que no se van pero no hacen nada por buscar.
Que podría hacer en este caso. Gracias
Un saludo
Francisco Javier Bolaños Martin
Hola Francisco,
Si no se marcha tendrá que interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes ¡¡
le expongo el caso . Actualmente estamos de alquiler en una vivienda que tiene calificación de VPO de la Junta de Castilla y León . LLevámos tres años y ahora se ha cumplido el contrato . Las personas que lo gestionan nos quieren incrementar la renta en 200€ mas por mes , poniendo unos gastos tales como IBI , SEGURO DE LA FINCA , SEGURO DE LA PARCELA , etc .En la consejeria de Fomento de la Junta nos dice que eso ilegal ya que sobrepasa los baremo que marca la Junta de Castilla Y Leon , a los cuales esos señores se tienen que acoger por haber recibido ayudas estatales . El caso que estos señores deciden que no quieren renovar el contrato por que no cedemos a sus Nuevas Condiciones Económicas del contrato . ¿ que podemos hacer ? Nosotros estamos al día de pagos de la renta . Podemos seguir en la casa ?
gracias ¡¡
Hola David,
Los arrendatario al llegar el tiempo de cumomimiento del contrsto están en su derecho de expresar su voluntad de no seguir con el contrato de arrendamiento. Sin perjuicio, de la sanción que puede recaer por parte de la administración.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Me veo en la necesidad de judicializar la herencia puesto que somos tres herederos y uno de ellos no quiere repartir, entre otras cosas, porque le ha dado la llave de uno de los pisos a uno de sus hijos para que viva allí con su familia y ni paga nada, ni yo he dado el consentimiento, ni he firmado ningún tipo de contrato, ni me da copia de la llave. ¿Qué puedo hacer para que esa familia abandone ese piso?. Yo he hecho ya la aceptación de la herencia.
Gracias.
Hola Purificación,
Si son tres y la mayoría está en contra de esto, o no es mayoría pero perjudica el bien compartido, podrá interponer una demanda de desahucio por precario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, Eduardo. Mi pareja tiene un piso alquilado a una señora a la cual jamás se le hizo contrato, siempre se retrasa en los pagos, hubo 4 meses que ni siquiera pagó y nunca hemos logrado echarla. Ahora nosotros necesitamos el piso para vivir en él pero la señora tiene 20 años viviendo allí y no le da la gana de irse. Crees que haya alguna solución? Pensamos mandarle un burofax, pero aún así no creemos que se vaya. Necesitamos ayuda
Hola Rebeca,
Si tiene pagos pendiente y se retrasa en las, podrá interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas tardes,
Mi nombre es MªJosé, mi pareja, mi niño de 9 años y yo vivimos desde hace 8 años en un piso de alquiler, solo tuvimos contrato el primer año, desde hace un tiempo por el tema de que somos parados de larga duración hemos tenido problemas para pagar el alquiler aunque nunca hemos dejado de darle dinero al casero, pago unos 280€ mas gastos, hay meses que le he dado hasta 400, 500 y 600€, la deuda totaL que me queda por pagar no llega a los 2000€, estamos empadronados aqui desde el principio con consentimiento del casero que firmó el documento del ayuntamiento y hoy mismo me comunica que tengo hasta el dia 15 de este mismo mes o a lo sumo hasta final de mes para dejar la que ha sido durante 8 años nuestra casa, quisiera saber si puedo hacer algo o por consiguiente tengo que agachar la cabeza coger a mi hijo de 9 años e irme a vivir a la calle o puedo hacer algo más, teniendo en cuenta que mi casero tiene montado un negocio de alquileres en negro en el edificio donde rezan dos casa con dos contadores de la luz y sin embargo hay 4 casas. Espero vuestra ayuda y gracias por adelantado
Hola María José,
Por el hecho de deber esa cantidad el arrendador puede rescindir el contrato e incluso iniciar los trámites de desahucio. En cuanto al negocio ilegal debería ser denunciado, pero no influenciaría para nada en su condición de inquilino.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
La vivienda la alquilo mi ex marido hace 16 años a su nombre. Hace 14 nos divorciamos y seguí viviendo con mis hijas y pagando yo la renta hasta hoy. Me ha llamado el casero y me dice que me tengo que ir. Yo le informe en su día de la nueva situación y me dijo que mientras pagara yo podía seguir . Todos los meses le he ingresado la renta en una cuenta bancaria. Al no tener contrato a mi nombre, me tengo que ir ya o se entiende prorroga anual, ya que el contrato se firmo en el mes de septiembre de hace 16 años.
Hola Paz,
Su contrato se entiende que está en tácita reconducción, pues entiendo que lo que se ha hecho es ir prorrogado. Si la renta es mensual se renueva mes a mes, si es anual será año a año.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.