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Un propietario puede poner una demanda de desahucio contra inquilinos cuando éstos incumplen determinadas obligaciones, tales como el pago de la renta, meter animales en casa, hacer demasiado ruido, etc.

Pero el incumplimiento que más se repite con diferencia es el impago de la renta de alquiler.

Por eso en este artículo voy a hablarte solo del proceso de desahucio contra inquilinos por no pagar el alquiler.

Así que si tu inquilino ha dejado de pagar la renta, sigue leyendo, porque te voy a contar cómo funciona el proceso de desahucio y, sobre todo, todos los trucos que he ido aprendiendo a lo largo de mis años de experiencia como abogado de desahucios (solo llevo desahucios).

Mis mejores trucos en un desahucio

Son muchas las cosas que he aprendido llevando más de 500 desahucios, pero las más destacadas son las que te presento a continuación.

Que notifique la demanda el procurador

Esta es para mí, sin duda, el truco estrella.

Y es que cuando se pone una demanda y se admite a trámite, hay que notificársela al inquilino en la vivienda arrendada.

Esto normalmente lo hace el servicio de correos del juzgado, pero estos servicios suelen estar muy desbordados, así que es frecuente que notificar una demanda tarde dos meses (desde que se ordena que se notifique hasta que el juzgado recibe del servicio de correos el acuse de recibo).

Y son dos meses perdidos.

Para evitarlo, yo siempre pongo en mis demandas que la notificación la hará el procurador.

de este modo el intento de notificación lo hace el procurador en 3-7 días, con lo que date cuenta del tiempo que se gana.

Más información en Cómo se hacen las notificaciones en un desahucio.

No mandar burofax al inquilino pidiendo el pago

Cuando un inquilino debe dos meses o más, suelo recomendar al propietario no mandar burofax al inquilino, ya que se pueden producir ciertos problemas con el burofax que terminen por perjudicar al propietario.

Esos problemas son, entre otros, que el inquilino no recoja el burofax, que lo recoja un menor de edad, que lo recoja el portero, etc.

Son situaciones en las que estamos dejando la puerta abierta a que el juez interprete si ese burofax es válido o no; así que por mi experiencia es preferible no tentar la suerte y poner directamente la demanda.

Y es que como la ley no obliga a mandar burofax, es por lo que suelo recomendar poner la demanda directamente, sin mandar burofax.

Puedes informarte más en el post Cuándo es necesario mandar burofax al inquilino.

Que no te la cuelen con el recurso de apelación

Y esta es la segunda medida, aunque bien podría ser la primera, porque te puede hacer perder muchísimo tiempo.

Resulta que en los desahucios por impago (como en otros procesos), si el inquilino pierde el juicio, puede recurrir la sentencia.

Pero la ley exige que para recurrir la sentencia el inquilino debe estar al día en el pago de la renta.

Pues bien, te resultaría sorprendente saber la cantidad de veces que el abogado del inquilino presenta un recurso de apelación sin estar al día en el pago de la renta.

Lo normal es que el juzgado, en cuanto reciba el recurso de apelación, mande un escrito al inquilino para exigirle el pago y decirle que si no paga, el recurso no se admitirá.

Pero resulta que muchas veces, pero que muchas veces, al personal del juzgado se le pasa por alto mandar ese escrito al inquilino y entonces, oh horror, el asunto pasa a segunda instancia, es decir a la Audiencia Provincial, y ese es el momento en que te la han colado, porque entonces te van a dar la razón (se va a inadmitir el recurso) pero la decisión va a tardar entre 5-10 meses, que es el tiempo que tardará en decidirlo la Audiencia Provincial.

Por tanto, desde el mismo momento en que el inquilino presenta el recurso de apelación, la función del abogado del propietario es machacar a llamadas, escritos y visitas al funcionario del juzgado para que no se le pase por alto el tema, es decir, para que se acuerde que tiene que exigir al inquilino que pague la deuda para que se admita el recurso de apelación.

Más información en el post A mí ya no me la cuelas.

Siempre que sea posible, poner demanda de desahucio por impago en lugar de por expiración de plazo.

A veces el cliente quiere poner una demanda de desahucio porque el contrato termina. Pero ese tipo de demanda siempre entraña más riesgo (y tarda más) que la demanda de desahucio por impago.

Por eso, si además de terminar el contrato hay impagos, siempre es preferible poner la demanda por impago que por expiración de plazo (eso sí, asegúrate que el inquilino no pueda enervar).

Y eso por dos razones:

El desahucio por impago tarda menos, normalmente.

• En una demanda por expiración de plazo el juez siempre revisa el caso (aunque el inquilino no se haya opuesto a la demanda). Por tanto, si el juez ve algún defecto, pierdes.
• Sin embargo, en una demanda de desahucio por impago, si el inquilino n se opone a la demanda (80% de los casos) te dan la razón sin mirar el caso, por lo que aunque haya algún defecto, no tiene consecuencias.

Si el inquilino devuelve las llaves antes de la admisión de la demanda… chitón

Cuando el inquilino ha devuelto las llaves antes de que la demanda sea admitida a trámite, me pasaba que lo anunciaba al juzgado. Es decir, yo le decía al juzgado que desistíamos del desahucio y que seguíamos adelante por la deuda.

Pero me pasó un par de veces que el juzgado archivó el proceso y me dijo… ahora pon otra demanda por la deuda.

Resultado: doble trabajo para mí (poner dos demandas en lugar de una); y el proceso por la deuda tarda mucho más, porque una reclamación de deuda va mucho más lenta que un proceso de desahucio.

Así que lo mejor es no decir nada, y ya se mencionará más adelante (pero el proceso se tramitará bajo las normas del desahucio express, que es más rápido).

Asegurarte antes del lanzamiento (desalojo) que están todas las notificaciones correctamente hechas.

Esta también es fundamenta.

Porque no hay nada peor que estar a punto de recuperar la vivienda o el local y que se suspenda el desahucio a última hora (o incluso en la misma puerta de la vivienda) porque algún papel no se ha notificado a los inquilinos.

Por eso, siempre hay que asegurarse de que el juzgado ha notificado todo al servicio que hace los desahucios; y que dicho servicio ha notificado todo a los inquilinos.

Funcionamiento del proceso de desahucio por impago

La demanda

La demanda debe ir acompañada de una copia del contrato de arrendamiento.

Y en los casos en que se haya mandado burofax también habrá que aportarlo junto con la demanda.

No es necesario presentar la escritura de propiedad de la vivienda, puesto que en este tipo de juicios no hay que probar ser el propietario, sino que basta con probar ser el arrendador (se prueba con el contrato de arrendamiento). No obstante, si más adelante el juzgado la pide, se presenta y listo.

En la demanda, que debe ir firmada obligatoriamente por abogado y procurador, el abogado pedirá al juez:

• Que ponga fin al contrato de arrendamiento debido al impago.
• Que condene al inquilino a pagar la deuda (la que se acumule hasta el día del desahucio).
• Pedirá también que se ordene el desahucio
• Y pedirá que condene al inquilino a pagar las costas del proceso (lo que ha gastado en el proceso el demandante).

El decreto de admisión

El decreto de admisión es un documento que emite el juzgado unos 30 días después de presentarse la demanda.

Sin embargo, en juzgados saturados este plazo puede irse incluso hasta los seis meses.

Este documento contiene mucha información para el inquilino, pero lo más importante que contiene es la fecha del juicio y la de desahucio.

Respuesta del inquilino

Desde que el inquilino recibe el decreto de admisión en la vivienda o local, dispone de 10 días hábiles para oponerse (o no) a la demanda.

Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, cosa que suele ocurrir en un 20% de los casos.

Por tanto, si el inquilino no se opone a la demanda el juzgado dará la razón al propietario, sin necesidad de que haya juicio; ordenando que el inquilino devuelva la posesión y ordenando, si no lo hace, que se haga el lanzamiento (desalojo).

El juicio

En el caso en que el inquilino quiera oponerse a la demanda, se celebrará juicio.

El juicio suele ser sencillo y muy breve (unos tres minutos de duración en la mayoría de los casos).

Por lo general, el abogado del propietario se afirma en la demanda que presentó.

Y el abogado del inquilino se afirma en el escrito de contestación a la demanda que presentó.

A continuación se practica la prueba, es decir, se aportan nuevos documentos si el juez los acepta, se interroga a propietario e inquilino si fuera necesario, etc.

Y el juez da por terminado el juicio.

Unos días después (o semanas) el juez dicta “sentencia”.

En los demás casos (cuando no hay juicio, porque el inquilino no se ha opuesto a la demanda) el proceso terminará con un “decreto” en lugar de sentencia.

Sentencia y Decreto son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

Si el propietario ha ganado, la sentencia o el decreto condenará al inquilino a ser desahuciado, a pagar la deuda (hasta el día del desahucio) y a pagar las costas.

El lanzamiento o desalojo

En derecho, la palabra lanzamiento es equivalente a desahucio o a desalojo.

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

En la sentencia o decreto normalmente se especifica la fecha del lanzamiento.

El inquilino puede irse voluntariamente en cualquier momento.

Pero si llega la fecha del desahucio y el inquilino no ha devuelto las llaves, entonces se producirá el lanzamiento o desahucio.

El día previsto para el lanzamiento, acuden al inmueble miembros del juzgado, el procurador y un cerrajero.

Si el inquilino está en la vivienda o local se le invita a salir. Y si no quiere hacerlo pues hay que desalojarlo por la fuerza (incluso llamando a la policía).

Por supuesto si el inquilino no está, se accederá a la vivienda sin problemas.

Una vez terminado el acto, se levanta un acta, que suele denominarse como acta del lanzamiento.

En caso de que posteriormente el propietario quiera reclamar daños, podrá valerse de dicha acta para reclamar, pues en ella se refleja el estado del inmueble.

Si quieres más información puedes visitar el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

El cobro de la deuda por la vía ejecutiva

Si bien este trámite ya no forma parte del proceso de desahucio, está bastante conectado.

Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o decreto es firme, el arrendador puede poner una nueva demanda (para embargar al inquilino).

Es decir, si el inquilino no paga voluntariamente la deuda, el arrendador puede pedir al juez ayuda para embargarle.

Otros aspectos de interés en los procesos de desahucio

Duración del proceso de desahucio

La duración media de un proceso de desahucio es entre 6-12 meses.

Sin embargo, a priori es imposible saber si un desahucio va a durar más de ese plazo, ya que todo depende de la mucha o poca «guerra» que quiera dar el inquilino a lo largo del proceso.

Si el inquilino pide justicia gratuita, se opone a la demanda, pide ser vulnerable, etc., entonces el proceso durará más.

Y si el inquilino no hace nada al recibir la demanda, entonces normalmente el proceso durará la media que te he comentado, o menos.

De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.

Cuánto cuesta un desahucio

Respecto al coste de un proceso de desahucio, cada abogado puede fijar libremente sus honorarios, por lo que los precios pueden variar muchísimo.

La media que te puede costar un proceso de desahucio quizás sea de unos 1.200€.

Yo tengo la suerte de haber hecho las cosas bien y haberme especializado (solo llevo desahucios), y ello ha hecho que el público perciba a través de esta web que hago las cosas bien y rápido (al estar especializado solo en desahucios). La consecuencia lógica es que mis honorarios son más altos que la media.

Mira aquí para informarte sobre mi servicio de desahucio.