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El pasado 3 de enero de 2025 se publicó en el BOE una ley que va a cambiar muchas cosas en lo que a la Justicia se refiere.

Se trata de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LOMMESPJ).

En términos generales, lo que quiere decir la LOMMESPJ es que en la mayoría de asuntos civiles (y la terminación de un contrato de arrendamiento es un asunto civil) a partir del 3 de abril de 2025 no se puede poner una demanda en los juzgados directamente (como pasaba hasta ahora), sino que hay que pasar por un paso previo.

¿Para qué?.

Para que los implicados (casero e inquilino) solucionen la disputa/controversia ellos mismos, sin tener que pedir al juez que la resuelva él.

A ese paso previo le han puesto el nombre de Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).

¿Qué son los medios adecuados de solución de controversias?

Según la LOMMESPJ, los MASC son los medios existentes para que dos o más personas que tienen un conflicto puedan solucionarlo de forma extrajudicial, es decir, sin tener que ir al juzgado.

Así, hasta antes de esta ley, las disputas y controversias las solucionaba un juez (si las partes no le habían dado solución ellas mismas). Y a partir de esta ley se pretende que los conflictos no los solucione un juez, sino que sean solucionados entre las partes (casero e inquilino), ya sea ellos por sí mismos, ya sea con ayuda de terceras personas).

Qué tipos de MASC existen

La ley Orgánica 1/2025 contempla cinco tipos de MASC:

• Mediación
• Conciliación privada, notarial o registral.
• Oferta vinculante confidencial (OVC)
• Opinión de persona experta independiente
• Negociación directa
• Proceso de derecho colaborativo

¿Cómo funciona un MASC?

El primer paso es que el inquilino y el arrendador elijan el MASC con el que quieren solucionar su controversia (recordemos que la controversia es la finalización del contrato de arrendamiento).

Después de elegir el MASC, ambas partes deben intentar (están obligados a ello) solucionar el problema, ya sea ellos solos (o asistidos de abogado), o ya sea con la ayuda de terceras personas neutrales (conciliador, experto, etc).

Si logran llegar a un acuerdo, dicho acuerdo se plasmará por escrito y ya no será necesario acudir a los juzgados. Incluso, dicho acuerdo se puede elevar a escritura pública y ejecutarse judicialmente si no se cumple lo que dice el acuerdo.

Y si no se llega a un acuerdo, entonces queda abierta la puerta para que las partes acudan a los juzgados, para que sea el juez quien decida.

Cómo afectan los MASC a los desahucios

La situación que estoy analizando en este artículo (acaba el contrato y el inquilino no se va) se ve afectada por esta nueva ley, por la sencilla razón de que no está entre las materias que ha quedado fuera del ámbito de aplicación de la ley.

Es decir, si un contrato de alquiler termina y el inquilino no se va, el propietario no podrá acudir directamente al juzgado para poner una demanda de desahucio por finalización de contrato de alquiler (también llamada demanda de desahucio por expiración de plazo), sino que, antes de eso, tendrá que intentar resolver el problema (obligatoriamente) mediante el uso de un MASC.

Si el problema queda resuelto a través del MASC, ya no será necesario acudir al juzgado; y si el problema no queda solucionado con el MASC, entonces el propietario tendrá la puerta abierta para interponer una demanda de desahucio por finalización del contrato de alquiler (obligatoriamente con abogado y procurador).

En caso de que no estemos hablando de la finalización del contrato de alquiler sino que el problema sea el impago de alquiler, te invito a leer el post Desahucio por impago de alquiler y MASC previo.

Mi opinión

En mi opinión, la finalización del contrato de arrendamiento debería haber quedado excluido de la aplicación de los MASC.

¿Por qué?.

Porque, por mi experiencia, en muy pocos casos se va a solucionar el problema. Y ello va a suponer:

• Al propietario le va a costar más dinero desalojar a su inquilino, porque ahora tendrá que pasar por dos procesos: MASC y, después, el proceso judicial de desahucio.
• El propietario va a tardar más que antes en lograr desalojar a su inquilino, porque ahora tiene que pasar por dos procesos: MASC y proceso judicial de desahucio.
• Van a seguir llegando el mismo número de desahucios a los juzgados.

Por qué no van a tener éxito los MASC en materia de finalización de contrato de alquiler

¿Por qué sé que no van a tener éxito los MASC en materia de desahucios por finalización de contrato (quizás en otras materias sí)?

Pues porque el inquilino que se queda en una casa cuando el contrato ha terminado, lo hace por uno de estos dos motivos:

• Porque no quiere irse. Y punto.
• Porque no puede irse.

Entonces, el hecho de meter una fase previa no va a solucionar nada porque… ¿creen ustedes que no habrá ya intentado el propietario solucionar el problema antes de tener que poner la demanda?. Pues claro que sí. De modo que el hecho de que le obliguen a intentarlo de nuevo, va a tener el mismo resultado. El inquilino no se va a marchar.

Por tanto, difícilmente va a servir para nada la fase previa de negociación a la que se obliga al propietario a asistir.

¿Qué MASC es el que tiene que elegir el propietario?

El MASC lo puede elegir el propietario o el inquilino, y se seleccionará el que primero se haya propuesto.

En principio se puede elegir el MASC que quieran.

Sin embargo, teniendo que cuenta que previsiblemente no sirva de mucho, el propietario debería elegir un MASC que le permita acceder a los tribunales de la forma más rápida posible y de la forma más económica posible.

Es decir, el propietario debería elegir un MASC rápido y barato.

Y el MASC que cumple esos requisitos es la oferta vinculante confidencial (OVC), ya que no hacen falta terceras personas de por medio (conciliadores, mediadores, etc), sino que se puede hacer mediante el envío de un simple email certificado o burofax.

¿Hace falta abogado para el MASC?

Únicamente en el caso de la oferta vinculante confidencial será necesario abogado cuando la cuantía del conflicto sea superior a 2.000 euros. Si es inferior, no hará falta abogado.

Pero esta regla solo tendrá aplicación en los casos de impago de alquiler; no en los casos que trato en este post (desahucios por finalización de contrato).

En el caso de la terminación de un contrato, atendiendo a las normas procesales (artículo 251.9ª Ley enjuiciamiento civil), la cuantía del conflicto va a ser superior a los 2.000 euros siempre, ya que la cuantía procesal del conflicto se establece en una anualidad de renta; así que si optamos por la OVC, siempre hará falta hacerla con abogado.

En el resto de MASC no hace falta abogado.

Eso sí, si en los MASC en los que no hace falta abogado, una de las partes decide ir con abogado, tiene que avisárselo a la otra parte (para que también pueda ir con abogado si quiere).

En materia de costas

Cuando el propietario y/o el inquilino acudan a un MASC con abogado, cada parte pagará a su abogado.

Si embargo, si finalmente hay que acudir a juicio porque el MASC no ha dado resultado, los juzgados y tribunales van a tener en cuenta la colaboración que ha tenido el propietario y el inquilino a la hora de establecer la condena en costas.