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El desahucio por finalización del contrato de arrendamiento es uno de los procesos que se ha visto afectado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Es decir, desde el 3 de abril de 2025 un propietario no podrá acudir al juzgado a poner una demanda de desahucio por finalización de contrato de alquiler, sino que antes de ir al juzgado tendrá que intentar, obligatoriamente, arreglar el problema por otros medios, llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).

Y esos otros medios los establece esa Ley Orgánica. Establece cinco, y uno de ellos es el que te comento en este post: la oferta vinculante confidencial.

¿Qué es la oferta vinculante confidencial?

La oferta vinculante confidencial (OVC) es uno los medios adecuados de solución de controversias (MASC) que establece la Ley Orgánica 1/2025.

El problema de esta figura es que, pese a que a priori va a ser el más utilizado cuando haya contratos de alquiler que han terminado y que el inquilino no se va, la ley no aclara qué debe entenderse por oferta.

Es decir, actualmente no queda claro si hay que conceder un plazo extra para que se marche, ofrecer una cantidad económica, etc.

Ya iremos viendo qué dicen los tribunales que debe entenderse por «oferta».

Una de las características más importantes de esta oferta es que, precisamente, debe ser confidencial. Es decir, no se puede aportar su contenido ni siquiera al poner la futura demanda (solo se puede aportar el justificante de haberla realizado y el justificante de que el inquilino la ha recibido).

¿Es obligatorio hacer una oferta vinculante antes de poner una demanda de desahucio?

Es obligatorio acudir a uno de los cinco tipos de MASC que recoge la Ley Orgánica 1/2025.

El MASC que se aplicará al conflicto será el que primero se seleccione, y dado que la OVC es la opción más rápida y práctica cuando hay una finalización de contrato de alquiler, el propietario debe estar muy pendiente de que el inquilino no se le adelante eligiendo opciones más caras y complicadas. Por eso es muy importante que tus contratos de arrendamiento contengan la cláusula de sumisión a la OVC.

Te dejo enlace a un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda actualizado que contiene una cláusula de sumisión a OVC en la que, además, sometéis la elaboración y envío de la OVC a mí, para ser yo quien mande la OVC. Pero esto será para que lo hagas en tu próximo contrato.

¿Cuál debe ser la oferta vinculante confidencial en caso de un contrato que ha terminado y el inquilino no se va?

Se trata de una oferta, por lo que depende de lo que quieras ofrecer, pero un modelo puede ser el siguiente:

“Le ofrezco un plazo máximo de 35 días (a contar desde la fecha de recepción de la presente comunicación) para devolver a la parte arrendadora la posesión del inmueble arrendado, de forma fehaciente, libre de ocupantes y en buen estado. La presente oferta no supone, en ningún caso, aquiescencia o consentimiento por parte de la arrendadora a que el contrato de arrendamiento se prorrogue, suponiendo tan solo la fijación de un término máximo para que tenga mayor flexibilidad para realizar la entrega de llaves. Los días transcurridos desde el día del vencimiento del contrato hasta la devolución de la posesión, devengarán una indemnización, por uso indebido y nunca en concepto de renta, a favor de la parte arrendadora, equivalente al importe de la renta existente durante la última mensualidad de vigencia del contrato”.

Hace falta abogado para hacer la oferta vinculante confidencial

La OVC que hay que mandar antes de poner la demanda de desahucio por finalización de contrato siempre hay que mandarla a través de abogado. Si no se hace así, no tendrá validez y la futura demanda será inadmitida por el juzgado.

Envío de la oferta vinculante confidencial

Lo primero a tener en cuenta es que la forma en que se hace la comunicación de la oferta es muy importante.

Si en el contrato consta la dirección de correo electrónico del inquilino como forma de comunicación, entonces siempre es preferible hacer la oferta mediante email certificado, ya que te aseguras que se hace la entrega y no te encontrarás con los problemas de entrega que tiene a veces el burofax.

Si en tu contrato no consta el email del inquilino como forma de comunicación, entonces te aconsejo hacer la oferta por burofax con copia certificada y acuse de recibo (incluso en los casos en que habitualmente te escribas por email con él).

Pero para la próxima, intenta que tu contrato incluya la dirección de correo electrónico del inquilino como medio de comunicaciones válido, como en el caso del modelo que te he dejado más arriba.

Así, hay que notificar la oferta, a ser posible por email certificado (o en su defecto, por burofax con copia certificada y acuse de recibo).

La respuesta del inquilino

Dado que se ha concedido un plazo de 35 días desde que se recibe la comunicación, es importante el hecho de que el inquilino reciba o no la comunicación. Y si la recibe, es importante contar los plazos desde el día que la recibió.

Por tanto, si el inquilino recibe la comunicación y devuelve la posesión en los siguientes 35 días, se habrá aceptado la OVC, con lo que el propietario ya no podrá poner la demanda de desahucio.

Pero si el inquilino recibe la comunicación y no devuelve la posesión del inmueble en los siguientes 35 días, no habrá quedado aceptada la OVC, por lo que el propietario tendrá la puerta abierta para poner la demanda de desahucio por finalización de contrato de arrendamiento.

En el caso de que el inquilino no reciba la comunicación, el propietario tendrá que esperar a que le llegue el aviso de no entrega definitivo (devolución por no entrega). No obstante, si llega antes de los 35 días, es recomendable no poner la demanda antes del plazo de 35 días. Pasado dicho plazo, se podrá poner la demanda de desahucio.