El proceso de desahucio por impago de alquiler de habitación es el proceso judicial al que tiene que acudir el arrendador que quiere dar por terminado el contrato y desalojar a su inquilino cuando éste deja de pagarle la renta.
El desahucio por impago de alquiler de habitación es uno de los desahucios más habituales en España.
La principal obligación del inquilino de una habitación es el pago de la renta.
Por ello si el inquilino deja de pagar la renta de la habitación, entonces el arrendador podrá iniciar los trámites para intentar cobrar y recuperar la habitación.
Fase previa a la demanda
Poner una demanda de desahucio cuando se da un impago de alquiler no está permitido, sino que antes de ponerla, el propietario debe hacer un intento «oficial» para intentar solucionar el problema.
Ese intento «oficial» suele consistir en el envío al inquilino de un burofax que contenga una oferta vinculante confidencial (OVC).
Si se soluciona el problema de impago tras el envío del burofax… problema solucionado. Ya no habrá que poner la demanda.
Pero si no se soluciona el problema tras el envío del burofax, sino que sigue habiendo deuda, entonces ya podrá el propietario poner la demanda de desahucio.
Fase previa a la demanda
Si ya has hecho el intento amistoso y no habéis solucionado el problema…sigue leyendo porque es posible que tengas que poner la demanda de desahucio.
La demanda
El proceso comienza con la interposición de la demanda de desahucio.
Se puede poner la demanda con una sola mensualidad impagada.
Es más, ni tan siquiera es necesario esperar a que termine la mensualidad, sino que desde que termina el periodo de pago (normalmente del 1 al 7 de cada mes) ya se puede poner la demanda.
La demanda hay que ponerla con abogado y procurador, por muy baja que pueda ser la renta (o la deuda), ya que la ley exige que participen abogado y procurador por el simple hecho de tratarse de un desahucio.
En la demanda el abogado del arrendador pide las siguientes cosas:
- Que el juez de por terminado el contrato y ordene el desahucio del inquilino
- Pide que se condene al inquilino a pagar la deuda contraída desde el primer impago hasta que se produzca el desahucio.
- Y también pide que se condene al inquilino a pagar las costas del proceso.
En concreto, es el artículo 27.2 LAU el que permitirá al arrendador pedir el desahucio por impago, en caso de que el contrato de alquiler esté sometido a la ley de arrendamientos urbanos. Y en caso de que esté sometido al Código Civil, serán las normas del Código Civil las que amparen la petición de desahucio por impago.
El decreto de admisión
El decreto de admisión es el documento que emite el juzgado para admitir a trámite la demanda.
Este documento se emite aproximadamente un mes después de que se presente la demanda.
En ese documento ya se establecen la fecha del juicio y la fecha del desahucio.
Las notificaciones
El siguiente paso es que el juzgado notifique al inquilino el decreto de admisión y la demanda.
La notificación se realiza en la vivienda arrendada, y suele hacerla el servicio de correos del juzgado.
Sin embargo el servicio de correos del juzgado en muchas ocasiones es extremadamente lento, por lo que en los desahucios que yo gestiono lo que hago es encargar al procurador que realice él la notificación de la demanda al inquilino.
El hecho de que haga la notificación el procurador puede acelerar el proceso entre 30 y 60 días respecto a si hiciera la notificación el servicio de correos del juzgado.
Si el procurador no puede notificar la demanda al inquilino, por el motivo que sea, entonces el juzgado hace una averiguación de domicilios, es decir, busca domicilios asociados al DNI del inquilino. Y la búsqueda se realiza en las bases de datos de la policía, de tráfico, y de la seguridad social.
Si aparece algún nuevo domicilio se realiza en él la notificación. Y si tampoco se pudiera notificar en él o si no hubiera aparecido ningún domicilio en la averiguación, entonces como paso final se cuelga la demanda en el tablón de anuncios del juzgado y de ese modo se tiene al inquilino por notificado (incluso aunque el inquilino nunca llegue a enterarse de que ha sido demandado).
La respuesta del inquilino
En los 10 días hábiles siguientes desde la notificación de la demanda al inquilino, éste puede oponerse a la demanda o no oponerse.
Si se opone habrá juicio.
Si no se opone no habrá juicio y el juez directamente dará la razón al abogado del propietario, ordenándose el desahucio en la fecha prevista en el decreto de admisión.
El juicio o el no juicio
Tal y como te he comentado, si el inquilino no se opone a la demanda no habrá juicio, y el juez dará la razón al propietario. por tanto, se ordenará el desahucio.
Pro si el inquilino sí se opone a la demanda entonces si que habrá juicio.
El juicio suele ser extremadamente rápido.
Es frecuente que apenas legue a los tres minutos de duración.
En el juicio cada parte (los abogados) expone sus razonamientos y el juicio queda visto para sentencia.
La sentencia o el decreto de archivo
Si ha habido juicio el juez dictará sentencia.
Y si no hubo juicio el juzgado no emite sentencia, sino otro documento que se llama decreto de archivo.
Pero al fin y al cabo ambos documentos son prácticamente lo mismo. Es decir, ambos documentos condenan al inquilino (si todo ha ido bien) a ser desahuciado y a pagar la deuda y las costas.
El lanzamiento
El lanzamiento es el desahucio.
Se trata del acto en el que acuden varias personas para que el arrendador pueda recuperar la posesión de la habitación.
En concreto suelen acudir dos miembros del juzgado, que levantarán acta por escrito de lo que suceda, de forma que el arrendador va a disponer de un documento que diga que le ha sido devuelta la posesión del la habitación.
Además de los dos miembros del juzgado, también tiene que acudir al lanzamiento el procurador del cliente y, si la situación lo requiere, puede intervenir la policía, los servicios sociales, la perrera municipal (en caso de que haya animales y no esté el inquilino, etc).
Y por supuesto tiene que acudir un cerrajero, que irá a cargo del arrendador, que será el encargado de abrir la puerta de la habitación en caso de que éste se encuentre cerrada. Y una vez terminado el acto el cerrajero cambiará la cerradura para evitar que el inquilino pueda volver a entrar.
En realidad el proceso de desahucio por impago de alquiler de habitación es exactamente el mismo que el desahucio de una vivienda, por lo que si quieres ampliar información sobre este proceso te dejo enlace a una guía sobre el desahucio express.
Y tu… ¿has tenido que recurrir alguna vez a un desahucio por impago de alquiler de habitación?.
Desahucio express
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