El desahucio por impago de alquiler es uno de los procesos que se ha visto afectado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Es decir, desde el 3 de abril de 2025 un propietario no podrá acudir al juzgado a poner una demanda de desahucio por impago, sino que antes de ir al juzgado tendrá que intentar, obligatoriamente, arreglar el problema por otros medios, llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).
Y esos otros medios los establece esa Ley Orgánica. Establece cinco, y uno de ellos es el que te comento en este post: el experto independiente.
¿Qué es la opinión del tercero experto independiente?
La opinión del tercero experto independiente es uno los medios adecuados de solución de controversias (MASC) que establece la Ley Orgánica 1/2025.
Este MASC no es como los otros, que pueden ser elegidos solo por el propietario o solo por el inquilino, sino que debe ser elegido por ambos de forma consensuada.
Una vez elegido, el experto independiente emitirá su opinión (dictamen/informe) ante el problema planteado (el impago de la renta) y una propuesta de solución.
En el caso planteado (impago de alquiler) lo lógico es que el experto diga en su dictamen que hay un incumplimiento de contrato y que, por tanto, procede la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo de la vivienda).
Si la propuesta es aceptada por ambas partes, entonces asunto solucionado y ya no habrá motivos para ir al juzgado; pero si no es aceptada por ambas partes, entonces no se arregla el asunto y el propietario puede acudir a los tribunales para poner la demanda de desahucio express.
Si se acude a los juzgados antes de acudir a un MASC, la demanda será inadmitida.
Como ves, es obligatorio pasar por un trámite previo (MASC). Si estás pensando en realizar un MASC y has pensado en la figura del experto independiente, yo soy experto independiente (llevo años siéndolo). Contacta conmigo si quieres que actúe como experto independiente (no como abogado, aunque soy abogado) en vuestro problema de impago.
Lo que vengo a contarte en este post es, precisamente, la operativa del proceso de solución de conflictos mediante tercero independiente.
¿Es obligatorio acudir a un experto independiente antes de poner una demanda de desahucio?
Es obligatorio acudir a uno de los cinco tipos de MASC que recoge la Ley Orgánica 1/2025.
Por tanto, acudiendo a la opinión de un experto independiente, el propietario está cumpliendo el requisito legal. Pero recuerda que deben estar de acuerdo las dos partes (el propietario y el inquilino) en acudir a este medio. Si no están de acuerdo, habrá que elegir otro MASC.
Si no se arregla el problema tras el dictamen del experto, el propietario podrá acudir a los juzgados para poner la demanda de desahucio.
El comienzo del proceso
Lo primero que tiene que ocurrir cuando hay un impago de alquiler es que el experto sea nombrado, de común cuerdo, por el propietario y el inquilino. Y es que, a diferencia de otros MASC., para usar este medio tienen que estar de acuerdo los dos (propietario e inquilino).
No sirve que uno quiera utilizar este medio y otro no quiera. Tienen que querer los dos este sistema de solución (art. 18.1). De lo contrario tendrán que buscar otro MASC.
Otra forma de nombrar al experto es haberlo designado previamente en el contrato de arrendamiento. De ese modo ya no sería necesario buscar el consenso de ambos cuando haya un impago, porque ya se pusieron de acuerdo al comienzo del contrato.
El experto debe ser independiente.
Aunque la ley no diga nada al respecto, el experto tiene que poder probar que ha sido designado, por lo que debe contar, el menos, con un escrito firmado por el propietario y el inquilino, que diga que le designan para resolver el problema de impago.
En caso de que le hubieran designado en el contrato de arrendamiento, esa será la prueba de la designación.
No obstante, además de esos documentos, lo procedente será que el experto haga un documento de encargo al propietario y al inquilino (si bien no es necesario si ha se hizo la designación en el contrato).
Comunicación del inicio del proceso
Entiendo que no es necesario comunicar a las partes el inicio del proceso, ya que precisamente han sido ambas partes quienes han encargado al experto que inicie el proceso.
Por tanto, el paso siguiente a la designación del experto debería ser la emisión del dictamen.
El dictamen del experto
Una vez que el experto dispone de toda la información necesaria, emitirá su dictamen u opinión sobre la controversia.
En nuestro caso (impago de alquiler), probablemente su dictamen será que, tras analizar la situación, llega a la conclusión de que hay un impago de alquiler y, por tanto, hay motivo para resolver el contrato de arrendamiento. Sin más.
Comunicación del dictamen a las partes
A continuación, el experto tendrá que mandar al propietario y al inquilino el dictamen.
Lo mejor será hacerlo por email certificado, ya que de ese modo se evitan los problemas de entrega del burofax.
Por tanto, enviándolo por email certificado, el trámite del envío del dictamen queda hecho sobre la marcha y de forma inmediata. Sin pérdidas de tiempo.
Tanto en el cuerpo del email como en el propio dictamen, el experto debería invitar a las partes a que contesten indicando si aceptan dicho dictamen.
La respuesta del propietario y del inquilino
Partimos de la base de que el dictamen debe ser aceptado por el propietario y el inquilino (por los dos, no solo por uno de ellos) en un plazo máximo de diez días hábiles (que son unos quince días naturales). Así lo señala el art. 18.3.
Sin embargo, el párrafo IV del art. 7.1 establece un plazo de treinta días naturales para poder aceptar propuestas de la contraparte. En mi opinión este precepto no aplica al MASC del experto independiente, pero dado que se trata de una norma más favorecedora al inquilino, quizás por prudencia (para evitar posteriores nulidades), debería tomarse como plazo para que las partes puedan aceptar el dictamen el de treinta días naturales en lugar de los diez días hábiles. Al fin y al cabo, hablamos solo de un par de semanas de diferencia y se evita una posible nulidad de actuaciones que te haga perder meses.
Por tanto, yo tomo en consideración ese plazo, lo que hará que haya menos problemas.
Así, una vez que las partes han recibido el dictamen con la invitación a pronunciarse sobre él, pueden darse distintos escenarios. Veámoslos.
El inquilino no responde en el plazo de treinta días naturales y el propietario sí
En ese caso no habrá acuerdo y quedará abierta la vía judicial para el propietario.
El propietario no responde en el plazo de treinta días naturales y el inquilino sí
En ese caso no habrá acuerdo y quedará abierta la vía judicial para el propietario.
Ambos no responden en el plazo de treinta días hábiles naturales
En ese caso no habrá acuerdo y quedará abierta la vía judicial para el propietario.
Alguno o los dos responden en el plazo de treinta días naturales diciendo que no aceptan el dictamen
En ese caso no habrá acuerdo y quedará abierta la vía judicial para el propietario.
Ambos sí responden diciendo que aceptan el dictamen, en el plazo de treinta días naturales
En ese caso, se habrá llegado a un acuerdo, de modo que se habrá solucionado el problema que hacía que el propietario quisiera ir a los juzgados.
Pero el acuerdo será perjudicial para el inquilino, ya que dicho acuerdo consistirá en que el inquilino debe desalojar la vivienda debido a la existencia del impago, por lo que realmente será muy difícil ver casos en los que el inquilino conteste aceptando el acuerdo.
El resultado: acuerdo o no acuerdo
No hay acuerdo
Tal y como he comentado, si no hay respuesta de las dos partes en diez días hábiles, aceptando el dictamen, no habrá acuerdo. Es decir, queda abierta la puerta para que el propietario pueda poner una demanda de desahucio.
El experto emitirá un certificado a cada una de las partes diciendo que se ha intentado el acuerdo por esta vía, a los efectos de tener por intentado el trámite y poder presentar la demanda de desahucio. Dicho certificado contendrá, además, los datos recogidos en las letras «a» a la «e» del art. 10.3.
¿Eres propietario y, tras haber utilizado este MASC del experto independiente sin éxito, tienes que poner una demanda de desahucio?. Contacta conmigo para ser tu abogado de desahucios.
Hay acuerdo
Si las dos partes contestan en el plazo de treinta días hábiles diciendo que aceptan el dictamen, se habrá llegado a un acuerdo y ya no podrá el propietario poner demanda de desahucio ante los tribunales.
El experto tendrá que realizar un documento que recoja el acuerdo, con los datos recogidos en el art. 12.1.
El acuerdo debe firmarse por las partes y, en su caso, por sus representantes (art. 12.2).
Dicho acuerdo es vinculante para las partes; es decir, el propietario ya no podrá poner una demanda de desahucio, y el inquilino tiene que hacer lo que diga el dictamen (si se dictaminó que el contrato queda resuelto, debe marcharse en el plazo de un mes).
Si el inquilino no se marcha, el propietario debe interesarse por escriturar el acuerdo ante notario, ya que si no lo hace no podrá obligar al inquilino a marcharse.
Según el artículo 12.3, las partes podrán compelerse a elevar el acuerdo a escritura pública, es decir, ante notario.
Y según el párrafo II de dicho artículo 12.3, si el inquilino no acepta ir al notario para escriturar el acuerdo, se puede otorgar la escritura por iniciativa del propietario. Y esa escritura es, según el artículo 13, ejecutiva; lo que viene confirmado también por el artículo 517.2.2º de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).
En resumen, si hay acuerdo el propietario ya no tendrá que ir al juzgado a poner una demanda de desahucio porque ya las partes han acordado entre sí (al aceptar el dictamen) que el contrato queda terminado.
Y el inquilino debe marcharse, y si no se marcha, entonces el propietario tendrá que ir al juzgado (con abogado y procurador), pero no para poner una demanda de desahucio, sino para poner una demanda ejecutiva para que el juez obligue al inquilino a desalojar la vivienda (o a que le desahucien si no se va).
Así que, como colofón, pese a que lo normal será que el inquilino no acepte el dictamen (porque es su «condena» a ser desalojado), es conveniente que el propietario siempre conteste en plazo aceptando el dictamen, por si «suena la flauta», es decir, por si el inquilino sorpresivamente acepta el dictamen (porque de ese modo se evitaría el propietario tener que pasar por un largo proceso de desahucio).
Si eres propietario y habéis alcanzado un acuerdo pero tu inquilino no se marcha, necesitarás un abogado para poner la demanda ejecutiva pidiendo que se haga el desahucio. Ponte en contacto conmigo y te indicaré como escriturar el acuerdo ante notario y, además, podré ayudarte con la demanda ejecutiva para pedir que se haga el desahucio.