El pasado 3 de enero de 2025 se publicó en el BOE una ley que va a cambiar muchas cosas en lo que a la justicia se refiere.
Se trata de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
A grandes rasgos, esta ley viene a decir que en la mayoría de asuntos civiles (y los impagos de alquiler son asuntos civiles) a partir del 3 de abril de 2025 no se puede poner una demanda en los juzgados directamente (como pasaba hasta ahora), sino que hay que pasar por un paso previo.
¿Para qué?.
Para intentar solucionar el problema y que así no lleguen tantos asuntos a los juzgados y, con ello, puedan verse desatascados.
A ese paso previo le han puesto el nombre de Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).
¿Qué son los medios adecuados de solución de controversias?
Según la mencionada ley, los MASC son los medios existentes para que dos o más personas que tienen un conflicto puedan solucionarlo de forma extrajudicial, es decir, sin tener que ir al juzgado.
Es decir, hasta ahora los problemas los solucionaba una tercera persona (el juez); y ahora se pretende que no los solucione una tercera persona, sino que sean los implicados quienes solucionen sus conflictos (por sí mismos o con ayuda de terceras personas, pero la decisión será de los protagonistas).
Qué tipos de MASC existen
La ley 1/2025 contempla cinco tipos de MASC:
- Mediación
- Conciliación privada, notarial o registral.
- Oferta vinculante confidencial (OVC)
- Opinión de persona experta independiente
- Proceso de derecho colaborativo
¿Cómo funciona un MASC?
Lo primero es que ambas partes o una de ellas elija el MASC con el que quiera solucionar el problema.
Una vez elegido el MASC., se va a intentar llegar a un acuerdo entre las partes, ya sea ellas solas (o asistidas de abogado), o ya sea con la ayuda de terceras personas neutrales (conciliador, experto, etc).
Si las partes llegan a un acuerdo, se plasmará por escrito y ya no habrá que acudir a los juzgados. Incluso se puede elevar el acuerdo a escritura pública y ejecutarse judicialmente si no se cumple lo que dice el acuerdo.
Y si no se llega a un acuerdo, entonces queda abierta la puerta para que las partes acudan a los juzgados, para que sea el juez quien decida.
Cómo afectan los MASC a los desahucios
Un impago de alquiler se ve afectado por esta ley.
Es decir, cuando hay un impago de alquiler, el propietario tiene que acudir previamente a un MASC. Si solucionan el problema (acuerdan lo necesario como para no tener que ir al juzgado), asunto arreglado; y si no lo solucionan, entonces puede el propietario acudir a los tribunales de justicia e interponer la demanda de desahucio express (con abogado y procurador).
En caso de que no estemos hablando de un impago de alquiler sino que el problema sea la finalización del contrato de arrendamiento y el inquilino no se va, te invito a leer el post Desahucio por finalización del contrato de alquiler y MASC.
Mi opinión
En mi opinión, el impago de alquiler debería haber quedado excluido de la aplicación de los MASC.
¿Por qué?.
Porque, por mi experiencia, en muy pocos casos se va a solucionar el problema. Y ello va a suponer:
- Al propietario le va a costar más dinero desalojar a su inquilino, porque ahora tendrá que pasar por dos procesos: MASC y, después, el proceso judicial de desahucio.
- El propietario va a tardar más que antes en lograr desalojar a su inquilino, porque ahora tiene que pasar por dos procesos: MASC y proceso judicial de desahucio.
- Van a seguir llegando el mismo número de desahucios a los juzgados.
Por qué no van a tener éxito los MASC en materia de impago de alquiler
¿Por qué sé que no van a tener éxito los MASC en materia de desahucios (quizás en otras materias sí)?
Pues porque ya tenemos antecedentes.
Por ejemplo, hace unos años se modificó la ley de enjuiciamiento civil (LEC) dando la oportunidad al propietario de poner en la demanda que le perdonaba al inquilino equis parte de la deuda si se marchaba de la vivienda. Y el resultado ha sido, al menos en mi caso, que ni un solo inquilino lo ha hecho.
Y además, el perfil de los inquilinos que dejan de pagar es muy claro (normalmente): suelen ser de poca solvencia y ello, unido a lo largo que es el proceso de desahucio, hace que les interese más pasar por un proceso de desahucio que aceptar cualquier ofrecimiento que les pueda ofrecer el propietario.
Por tanto, difícilmente va a servir para nada la fase previa de negociación a la que se obliga al propietario a asistir.
¿Qué MASC es el que tiene que elegir el propietario?
El MASC lo puede elegir el propietario o el inquilino, y se seleccionará el que primero se haya propuesto.
En principio se puede elegir el MASC que quieran.
Sin embargo, teniendo que cuenta que previsiblemente no sirva de mucho, el propietario debería elegir un MASC que le permita acceder a los tribunales de la forma más rápida posible y de la forma más económica posible.
Es decir, el propietario debería elegir un MASC rápido y barato. Y el MASC que cumple esos requisitos es la oferta vinculante confidencial (OVC), ya que no hacen falta terceras personas de por medio (conciliadores, mediadores, etc), sino que se puede hacer mediante el envío de un simple email certificado o burofax.
¿Hace falta abogado para el MASC?
Únicamente en el caso de la oferta vinculante confidencial será necesario abogado cuando la cuantía del conflicto sea superior a 2.000 euros. Si es inferior, no hará falta abogado.
En el resto de MASC no hace falta abogado.
Pese a que, como ves, prácticamente nunca es obligatorio ir con abogado, sin embargo cualquiera de las partes (propietario o inquilino) puede ir con abogado si lo desea, elija el MASC que elija.
Eso sí, si una parte elige ir con abogado, tiene que avisárselo a la otra parte (para que también pueda ir con abogado si quiere).
En materia de costas
Cuando el propietario y/o el inquilino acudan a un MASC con abogado, cada parte pagará a su abogado.
Si embargo, si finalmente hay que acudir a juicio porque el MASC no ha dado resultado, los juzgados y tribunales van a tener en cuenta la colaboración que ha tenido el propietario y el inquilino a la hora de establecer la condena en costas.