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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Desahucio por impago de alquiler

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona varios motivos por los que el arrendador puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y, por tanto, el desahucio. En esta ocasión vamos a centrarnos exclusivamente, para poder profundizar en detalle, en el desahucio por impago de alquiler.

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos regula varios motivos para terminar el contrato y, por tanto, solicitar el desahucio. Pero concretando aún más para dar respuesta al título del post que nos ocupa, el artículo 27.2 (en su apartado A) de esta Ley es el que dice que será causa de resolución del contrato y de desahucio el impago de la renta o de cualesquiera otras cantidades que el inquilino esté obligado a pagar por ley o por el contrato, es decir, lo que llamamos cantidades asimiladas a la renta (gastos comunes, ibi, suministros, etc). Y existirá impago de renta o de cantidades asimiladas a la renta en el momento que se incumpla la fecha que las partes habían acordado en el contrato para realizar el pago de la renta (que será dentro de los siete primeros días de cada mes si no pactaron otra cosa) o que no se pague la totalidad de la cantidad de renta pactada.

Desahucio express

Además, esta regulación es la misma tanto para contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013 como posteriores a esa fecha. Y es válida, igualmente, tanto para contratos de vivienda (art. 27.2 a) como para contratos de uso distinto de vivienda (local, oficina, contratos de temporada, etc. Para estos casos es el artículo 35 LAU el que nos dice que se actuará para estos casos conforme a lo que dice el art. 27.2, así que es todo igual para ambos tipos de contratos.

Si se quiere optar sólo a reclamar las deudas impagadas (sin desahucio) se puede optar por el juicio verbal (ver nuestro artículo Reclamación judicial de rentas de alquiler por juicio verbal), o por el proceso monitorio (ver nuestro artículo en video y texto Reclamación judicial de rentas de alquiler por proceso monitorio).

 

¿QUÉ ES UN PROCESO DE DESAHUCIO?

Se trata de un proceso especial a través del que un arrendador solicita al Estado (a través de la Administración de Justicia o Poder Judicial) que se declare la resolución del contrato por impago de renta (u otras cantidades) y que le sea devuelto el inmueble alquilado. Ha de hacerse necesariamente con la participación de abogado y procurador, excepto en las escasas ocasiones en las que una anualidad de renta es inferior a 2000€.

Además de solicitar a la justicia la recuperación del inmueble, se puede pedir en el mismo proceso la reclamación de las rentas que se deben (esto queda a elección del arrendador) tanto al inquilino como a los posibles avalistas o fiadores. En un plazo de 20 días desde que es firme la Sentencia dictada por el juez en la que decide que se realice el desahucio y que efectivamente el inquilino debe determinadas mensualidades de renta, puede iniciarse un nuevo juicio para ejecutar lo dicho por el juez. Es decir, se podrán embargar bienes o dinero del deudor para cobrar la deuda. El plazo para interponer esta nueva demanda vence a los cinco años.

¿QUE HACER ANTES DE INICIAR EL PROCESO DE DESAHUCIO?

Qué puedo hacer?. Se puede interponer la demanda de desahucio sin enviar ningún tipo de requerimiento al inquilino solicitando que pague lo que debe (como un burofax, por ejemplo. modelo de comunicación al inquilino requiriéndole el pago de las rentas debidas), aunque es aconsejable hacerlo por dos motivos. Primero para demostrar nuestra buena fe, y segundo para evitar la enervación del inquilino, es decir, si mandamos un requerimiento le vamos a conceder un plazo añadido de un mes para que pague, pero él ya no podrá paralizar el futuro juicio pagando lo que debe, lo cual es muy frecuente. Esto se llama enervar la acción.

Qué no debo hacer?. En ningún caso se deben tomar medidas del tipo de cambiar la cerradura o cortar los suministros (luz, agua, etc.), pues no sería el primer caso en que se denuncia al arrendador por coacciones y entonces todo el proceso se alarga muchísimo en el tiempo.

Cuánto cuesta?. Los gastos que tiene que asumir el arrendador son:

. Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. El coste suele estar alrededor de los 500 euros.
. Procurador: es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
. Poder notarial para pleitos: sobre 30 euros.
. Cerrajero: alrededor de 90 euros
. Tasas judiciales: desde el pasado 1 de marzo de 2015 las personas físicas no tienen que pagar tasas judiciales. Si el arrendador es persona jurídica si habrá que pagar tasas judiciales, que consistirán en una tasa fija de 100 euros y una tasa variable sobre la cuantía del proceso de un 0,50%.

Así, en resumen, estamos hablando de un coste aproximado algo superior a los 700 euros.

Cuánto dura?. Sobre este aspecto hay mucha leyenda. Es cierto que la duración de los desahucios ha disminuido muchísimo en los últimos años. Hoy en día es frecuente que la duración ronde los cuatro o cinco meses, a pesar de la buena intención de la ley. Los juzgados están lo suficientemente atascados como para que se produzcan desahucios en menos tiempo. De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.

EL PROCESO DE DESAHUCIO

El proceso comienza con la presentación de la demanda de desahucio o de la demanda de desahucio más reclamación de rentas impagadas. Junto con la demanda hay que adjuntar los siguientes documentos:

– Poder General para pleitos
– Contrato de arrendamiento
– Notificaciones que se han realizado previamente solicitando el cobro al inquilino.
– Recibos impagados o certificado (del banco) de los movimientos de la cuenta bancaria en la que se realiza el cobro de la renta.
– Copia de las escrituras de propiedad del inmueble.

Unos treinta días después el inquilino recibe notificación del Decreto por el que se admite la demanda y en el que se fija la fecha del juicio (se celebrará si el inquilino se opone a lo que pide el arrendador. De lo contrario no hay juicio) y la del lanzamiento (día en que habrá que ir a la vivienda para que el arrendador tome posesión de ella). Decreto de admisión de demanda de desahucio.

Una vez que ha recibido la notificación del Decreto, el inquilino puede optar por varias acciones dentro de los diez días siguientes a la recepción del mismo:

  • No pagar y quedarse en el inmueble. En este caso habrá que esperar a la fecha indicada para el lanzamiento para recuperar la vivienda 🙁
  • Pagar la cantidad debida y entregar el inmueble 🙂
  • Enervar la acción, es decir, paga toda la deuda pero puede seguir en el inmueble.
  • No pagar la cantidad debida y entregar el inmueble. En este caso continúa con la deuda y se tratará de cobrar embargando al inquilino.
  • Oponerse a la demanda. En este caso habrá que celebrar juicio. No están obligados a acudir el arrendador (pero si su abogado y procurador) ni el inquilino, pero es muy recomendable que el arrendador acuda.

Si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará juicio y el proceso terminará en Sentencia. En los demás casos, el proceso terminará con Decreto. En este Decreto que dá por finalizado el proceso de desahucio se imponen las costas judiciales al inquilino y se incluyen las rentas que van a vencer hasta que se produzca la posesión del inmueble.

EL LANZAMIENTO

Con posterioridad a la Resolución (sentencia o Decreto) hay que ejecutar el lanzamiento, es decir, si el inquilino no se ha ido hasta ese momento, entonces hay que desalojar el inmueble que se mantiene ocupado para que el arrendador pueda recuperarlo.

La recuperación del inmueble puede ser voluntaria (mediante la entrega de llaves), o puede ser forzosa (siendo necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al inmueble). La Comisión Judicial levantará acta de lo ocurrido, así como del estado de conservación del inmueble, puesto que si hay daños el arrendador podrá actuar judicialmente contra el inquilino en vía civil o, incluso, en vía penal.

Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

LA EJECUCIÓN DE LA DEUDA

Pasados veinte días desde la firmeza de la Sentencia o Decreto que ponen fin al proceso de desahucio, se tiene un plazo de cinco años para solicitar su ejecución, es decir, para embargar bienes al inquilino condenado a pagar las deudas debidas.

Desahucio express

48 comentarios en “Desahucio por impago de alquiler

  1. Hola,

    Tengo un proceso en marcha por impago de mis inquilinos con COARBI. El proceso se inició con un formulario de ALQUILIA, pero con las prisas por entregarlo olvidé marcar la casilla de rescisión y deshaucio. Les he escrito un e-mail a administracionprocesal@coarbi.com, solicitando que se incluya en el expediente dicha solicitud, pero no me han respondido, por lo que no sé si lo han tenido en cuenta. Hace meses que mis inquilinos no me pagan, incluso creo que ya no viven allí… y yo necesito volver a vivir allí cuanto antes. ¿Se consideraría allanamiento si entro antes de la emisión del Laudo?

    Gracias y un saludo !!

    1. Hola Tony.

      Efectivamente, si no tienes un documento o una resolución que te devuelva la posesión sobre el inmueble podrías llegar a tener el problema que comentas. Sin un documento firmado entre las partes (que por lo que dices no existe) o sin una resolución que vincule a las partes (laudo, sentencia, etc) no puedes disponer de la posesión o podrías llegar atener problemas en caso de hacerlo.

      Saludos.

  2. Ola quiero preguntar que puedo aser para evitar un posible desahucio y que me digas Si aire algún abuso en este asunto conforme la ley.
    Vivo en un piso que e dejado de pagar por falta de trabajo y dinero.el piso me lo alquilaba como almacén pero yo la utiliso como vivienda desde principio estamos empatronados yo mi mujer y mi hijo de tres años.quiero pagarle pero yo puedo sólo en un mes.se lo e comunicado al dueño pero este me dijo que vendra ante a cobrar y Si no se lo pagó me rompera las piernas.Mas preciso me amenazó qué puedo aser.gracias

  3. Hola buenas, he visto el artículo y me ha gustado mucho. Soy propietaria de un vivienda la cual la tengo en alquiler, pero mi duda es si cuando se celebre el juicio, el inquilino tiene derecho a saber qué tipos de ingresos tengo y cuánto cobro al mes? Gracias

    1. Hola Verónica.
      El inquilino no tiene ningün derecho a conocer tus ingresos excepto, claro está, los ingresos que recibes por el alquiler, dado que es el propio inquilino el que te los paga. El resto, nada.
      Saludos y gracias por tus palabras 🙂

  4. 1.- Y qué hacer si tras mandar el burofax, el inquilino no lo acepta o bien no va a recogerlo con el aviso en la oficina de correos?

    2.- En ese caso, se puede comenzar la acción judicial de deshaucio y reclamación de deudas pendientes evitando la enervación tras el plazo de 30 días del envio del burofax que no llegó a recibir el inquilino?

    Un saludo

  5. Hola, mi problema es que me gustaría resolver el contrato de un local que tengo alquilado, llevan 2 años retrasándose en los pagos cuando por contrato los ingresos son del 1 al 5 de cada mes, la subida del IPC anual de este año no quieren pagarla después de reclamarsela muchas veces, hable con mi abogado y me dice que desauciar por retrasos es una locura porque mientras te paguen.. Este mes día 27 todavía no pagaron, yo mismo podría resolver el contrato en un juicio verbal por estos motivos? En el juzgado me dijeron lo mismo que mientras me paguen pero además de los retrasos lo del IPC van a hacer 6 meses de algo estipulado por ley
    Que me aconsejas que haga, en mi vida demande a nadie y estoy muy confuso unos me dicen unas cosas y otros otras,

    gracias por todo

    1. Hola César.
      Ciertamente demandar por ese motivo es una decisión muy personal.
      Desde luego el retraso puede no ser motivo suficiente. Sin embargo entiendo que el impago del incremento de renta en base a IPC es un motivo claro de incumplimiento contractual que podría facultarte para pedir el desahucio. Seguramente lo que conseguirás es que te paguen.
      Saludos.

  6. Hola, mi situación es la siguiente. Tengo un local alquilado desde hace dos años y medio. Desde entonces fui pagando todos los meses, y rogándole al dueño del local que arreglara las persianas que no se pueden levantar. Me daba largas diciendo que no tenía dinero. Yo dejé de pagar para ver si así las arreglaba, pero su respuesta era, que cuando me pusiera al día con los pagos las arreglaría. Los sobresfuerzos, me han causado lesiones en la columna. Y ahora el va a denunciarme por impago y me va a desahuciar. Me gustaría que me orientara. Muchas gracias.

    1. Hola Lola.
      Efectivamente si incumples tu obligación de pagar la renta, el arrendador puede reclamártela. No debes ponerte en la situación de que te va a desahuciar, sino que sólo te va a pedir que le pagues la renta que debes. Ahora vien, si no le pagas evidentemente solicitará el desahucio.
      El tema de las persianas debiste solucionarlo con él y, si no atiende a tus razones, pedirle a un juez que lo solucione él. Pero has intentado arreglar el tema por tu cuenta y esto tiene unas consecuencias.
      Suerte!!!.

  7. He reclamado judicialmente una deuda a mi inquilino tras un desahucio y mi pregunta es si una vez reclamada esta deuda prescribe. El inquilino es oficialmente insolvente y tiene otras demandas pendientes previas por lo que pueden pasar años hasta cobrar, de ahí mi duda. Si prescribiera una vez reclamada, ¿hay alguna forma de evitarlo? ¿hay que reclamar de nuevo pasado un tiempo?

    Gracias.

      1. Muchas gracias Eduardo, la verdad es que habiendo pasado por un proceso de desahucio tu artículo es lo mejor que he visto en la web, explica paso por paso todo lo que fui haciendo y aprendiendo sobre la marcha (ya me hubiera gustado haberlo leído en su momento).

        Una cosa únicamente: dices que para que no prescriba debo “remover” el asunto. ¿Esto qué implica en la práctica? ¿una nueva reclamación judicial de la deuda? ¿a quién solicito la investigación? ¿se hace a través de un abogado? ¿Lo hago cuando se vaya acercando la fecha de los 5 años? Si puedes concretarme un poco más te lo agradecería mucho.

        Un saludo.

        1. Basta con reclamar judicialmente, extrajudicialmente o conseguir un revonocimiento de deuda.

          Es decir, enviando un urofax, por ejemplo, exigiendo el pago de la deuda, solicitando al juzgado una nueva investigación patrimonial de los bienes del deudor, etc.

          Cualquier cosa que puedas probar posteriormente, pues el intento de cobro debes probarlo tu en caso necesario. Intenta, por tanto, que sea fehaciente.

  8. Buenas tardes. De un local comercial que le reclaman alquiler desde el año 2006, es normal? Quiero decir, que si le pueden reclamar desde ese año o solamente los últimos cinco años? La arrendadora ha ido haciendo pagos parciales a la comunidad que gestiona ese local. Gracias

  9. Buenos dias Don Fernando. Mi caso es que tengo un piso de 100 m2 y amueblado arrendado (En Gandia, Valencia) desde el segundo trimestre del 2014. Ya son 5 meses que no me paga el alquiler, ni gastos de escalera, ni recibos de basura. La cantidad ronda los 1.500 €. El inquilino no atiende a telefono ni a abrir la puerta. Ya se le ha cursado solicitudes de dialogo para solucionar el asunto amistosamente, pero se esconde y como mucho cuando he podido contactar, me engaña con fechas de pago que luego no cumple. Ya le he enviado un burofax que en correos me dicen haber dejado aviso y no lo recoje. A final de Agosto hará 30 dias del envio del burofax. ¿Que solución mas correcta para mis intereses me recomienda?

    Un saludo.

  10. buenas tardes mi inquilino tiene como fecha de lanzamiento el dia 11 de noviembre mi pregunta es si este mes me lo tiene que pagar completo ,también si también tiene que pagarme el importe del burofax .gracias

  11. Hola Eduardo, soy una persona actualmente en paro con un piso alquilado a un arrendatario que me debe ya casi 1.500 €, entre alquiler y facturas de agua y luz. He mandado el burofax y como si nada, solo me ha dado 150 €. Es la tónica que sigue. darme una nimiedad cada dos meses. No me puedo permitir contratar abogado y procurador. He pensado iniciar el proceso monitorio o verbal por mi cuenta para reclamación de rentas y si no mas adelante proceder con el juicio de desahucio. ¿Que me aconsejas?

    1. Hola Gregorio.

      Puedes hacerlo pero no te lo aconsejo. Sería retrasar y “engordar” el problema.

      Si reclamas la renta por vía del proceso monitorio es muy posible que hasta que cobres (si es que el inquilino paga) pasen un año o más. Y mientras tanto ya te deberá otro año de renta…

      Veo que lo más práctico es iniciar el proceso de desahucio lo antes posible.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

  12. Buenos días: Tengo una inquilina en un piso que me ingresa el alquiler entre el 15 y el 20 de cada mes desde hace más de un año. El contrato dice que lo tiene que realizar entre el 1 y el 5 de cada mes. Quiero veder la propiedad. ¿Puedo rescindir el contrato al inclumplir reiteradamente sus obligaciones? En caso contrario ¿qué soluciones tengo para rescindir el contrato al que le quedan aun dos años?
    Muchas gracias

    1. Hola Antonio.

      Lo normal es que el inquilino no se vaya voluntariamente por ese retraso, por lo que no tendías más remedio que poner una demanda de desahucio. El motivo del retraso no te asegura tener éxito, y además el proceso se retrasaría y eso no te interesa de cara a vender la vivienda.

      La verdad es que tu puedes hacer poco.

      Sin embargo, el comprador si podría llegar a desalojar al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad (que seguro que no lo está), si bien el inquilino podría decir que aunque el contrato no está inscrito, el comprador conocía la existencia del contrato de arrendamiento (de hecho en la escritura de comoraventa hay que reflejar que la vivienda está alquilada).

      En fin, el comprador lo tiene más fácil, pero claro, siempre y cuando quiera comorar la vivienda sin verla (si es que el inquilino no colabora).

  13. Hola Eduardo

    Soy francesa pero vivo en España y me gustaría comprar allí un apartamento para hacer una inversión en vivienda de alquiler, pero antes me gustaría conocer las leyes en materia de expulsión frente a un pésimo deudor porque en Francia son horribles y protegen exageradamente al inquilino y los procedimientos de expulsión son muy largos y muy costosos. Pues podrias por favor decirme cuánto tiempo dura mas o menos un procedimiento de expulsión aquí porque se me dijo que la ley acababa de cambiar y si hay como en francia un parón invernal es decir que de noviembre al fin de marzo no se puede expulsar a nadie!
    Por otra parte gracias por decirme tambien si un joven sin fiador(garantía) encuentra fácilmente para alojarse… Muchas gracias de su respuesta

      1. Hola Eduardo y gracias por tu respuesta!

        Puedes decirme también por favor si en España hay como en francia un parón invernal es decir que de noviembre al fin de marzo no se puede expulsar a nadie!

        Muchas gracias otra vez por tu respuesta!

  14. Hola Eduardo me gustaría saber si usted tiene conocimiento de desahucios en Alemania como funcionan sus leyes sobre el desahucio porque tengo una amiga que vive allí y su arrendador le ha comunicado que ha realizado una demanda de desahucio para desalojar la vivienda por el motivo de que no continuara renovando su contrato de alquiler y exige la vivienda para su disposición.El problema es que mi amiga es una chica de pocos recursos económicos es subvencionada por el estado además tiene una hija de 7 años y le esta resultando muy complicado encontrar una vivienda es una situación muy poco deseable.Ella me dice que tiene que ponerse en contacto con un abogado y exponer los hechos su situación para evitar el desalojo porque no tiene donde ir aun aparte ella a tenido unos meses de retraso en el alquiler pero ya esta al dia en sus pagos.

    Espero su respuesta gracias

    Un saludo

  15. Hola Eduardo, mi caso es unos inquilinos de una nave que tenían contrato de arrendamiento con opción a compra. se venció una vez y se le renovó otro contrato, descontando las cantidades abonadas en concepto de alquiler al precio final. Otra vez se venció el plazo y no les han dado el préstamo hipotecario para poder comprar la nave. Ya no quiero renovarles más el contrato y quiero que se vayan. ¿Cómo puedo hacer?

  16. Cual es el juzgado ante el que corresponde interponer la demanda, tengo un piso alquilado en cuenca , pero resido en Madrid. Puedo interponer la demanda por deshacio en Madrid o ha de ser en los juzgados de Cuenca donde está ubicado el piso ?

  17. Hola Eduardo, tenemos unos inquilinos a los que les cumple el contrato el 30 de noviembre, tras 5 años de alquiler. Ya les hemos enviado un Burofax en el mes de junio, comunicándoles que transcurridos los 5 años estipulados en el contrato de arrendamiento, no tenemos intención de prorrogarlo y que deberán abandonar la vivienda el 1 de diciembre.

    Este mes de septiembre no han pagado y nos tememos que tampoco pagarán octubre y noviembre. ¿Merece la pena iniciar una demanda de desahucio en octubre por impago? Parece que ellos sí tienen intención de irse, pues le han comentado a la vecina que están buscando piso.

    Además de estos 3 meses de alquiler que seguro que no van a pagar, tienen una deuda reconocida (firmada por ellos) de 2.930 euros. También se la hemos reclamado en el Burofax que les enviamos en junio.

    Muchas gracias.

    1. Hola Pilar.

      Podrías interponer una demanda reclamando sólo las rentas.

      Si al finalizar el contrato no se van deberías entonces poner una demanda de desahucio por impago.

      Pero como esto puede resultar incómodo y dos procesos se hacen largos, mi recomendación es interponer una demanda de desahucio por impago de rentas, dado que en esa demanda puedes pedir el desalojo y reclamar la deuda. Matas dos pájaros de un tiro.

      Y como seguramente se irán, pues cuando te devuelvan las llaves se comunica al juzgado para que se detenga el desahucio pero continúe la reclamación de rentas. Además, el juez les condenará a pagar las costas, es decir, lo que tu hayas gastado en abogado y procurador.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

  18. Hola.Gente.Ahorra. voy a contar una istoria diferente por que tambien los proprietarios son como son(algunos). Vivo en un pueblo llamado Perales de Tajuña.Soy un inquilino que paga siempre sin retraso todo.Alquiler,agua,luz. Cuando alquile mi casa el proprietario me engaño mucho.Hemos hablado de una estancia mas larga como mas de 5 años.Al entrar en su casa que era como la de los cerdos de miserables me puse a limpiar una semana entera.Nos podeis imaginar como era .He pintado 2/3 de la casa y el proprietario medio salon y los 2 pasillos.Hemos utilizado.hasta agua fuerte para eliminar la suciedad.No tenia candelabres y no los cables de luz colgadas como despues de la obra.Las ventanas negras de humo de tabaco.Asqueroso piso.Le he limpiado,pintado,areglar los focos y todo.Ahorra si se puede vivir.Despues que hago todo esto me viene con un contrato del año al año.Antes del año viene a mi casa y me dice que la va a vender y me la ofrece a mi.Yo claro no tengo 150.000€ y no puedo.A los 6 meses despues le dejo entrar unos conpradores para que vean el piso.Antes de cumplir el segundo año con 3 mese me avisa por Whatssap que va vender la casa.Claro yo le he dado 900 € de fianza .Quero recuperarla.Y todo el trabajo mio en su casa sera gratis no? Le he ofrecido un trato diciendole que me quiedo 4 meses sin pagar el alquiler y luego salgo y su piso esta en condiciones digna de vivir.El me amenaza con cortarme los subministros de luz y agua.Repito : nunca no he dejado de pagar todo y al tiempo.Ahorra que tengo que hacer yo.Y otra cosa.Me viene con facturas del vado permanente,comunidad y bazura.Ustedes proprietarios os parece bien? Yo no soy capaz de encontrar unos proprietarios de bona fe?

  19. Hola, voy a firmar un contrato de alquiler como arrendatario. El contrato tiene una clausula en la que dice que el retraso de mas de 5 dias en el pago de la mensualidad sera causa suficiente para incoar al deshaucio y que el arrendatario pagara los costes tanto judiciales como extrajudiciales, incluso los de abogado y procurador, aun no siendo perceptivos.
    Es legal?

    Gracias

  20. Hola buenas noches …alquile mi apartamento en el año 2012 en agosto precisamente….en una inmobiliaria…los primeros contratos fueron como vivienda habitual o vacacional..siendo mi vivienda habitual…es algo que no contemple hasta que me fije…y mi ultimo contrato ya de un año fue en junio del 2014…me enviaron un buró fax comentandome que a siguiente renovacion de mi contrato la casa se pondría a la venta…..no me negué nunca en ningún caso a que pudieran verela posibles compradores…aun sabiendo que no había firmado el siguiente contrato…..el último email recibido es que tengo que abandonar la vivienda en junio….mi pregunta es la siguiente…soy madre soltera con una menor de ocho años…aunque esto no venga mucho a cuento….podría quedarme en la vivienda hasta agosto que es cuando cumplo cinco años desde el primer contrato? Y la siguiente…es…no puedo hacer frente a una fianza y posible cambio de vivienda si no me ausento de pagar estos dos meses… Me podrían demandar y echar con mi hija? Gracias

  21. Buenas tardes Angela,

    Siento tu situación. Demandar te pueden demandar, dado que el contrato vence en junio de 2017.

    Sino pagas dos meses (julio y agosto entiendo) en estos meses estas sin contrato, por lo que estarías en precario, osea sin contrato y te pueden desahuciar igualmente, el lanzamiento tardara mas algo mas dado que agosto es inhábil, lo que te puede ayudar a tu objetivo, pero los gastos que ocasione el juicio de desahucio será de tu cuenta.

    Un saludo y suerte.

  22. Tengo local de negocio arrendado. Existe una clausula en el contrato que establece para el supuesto de que llegada su fecha de termino no se entreguen las llaves del local, o que haya desaparecido el arrendatario y no sea posible su localización por los medios normales, que faculta al arrendador a tomar posesión del local sin necsidad de demanda judicial, acambiando la cerradura y aceptando el arrendatario que todo lo que haya en su interior tendran la consideracion de objetos sin valor para ser llevados al basurero, sin posible reclamacion economica posterior, a partir de diez dias desde la fecha del termino del contrato, concedidos al arrendatorio como plazo de cortesia para que pueda desalojar el local. Esta causula especial y toma de posesión del local, ademas de la firma generica que tiene el contrato donde consta, tiene una 2ª firma adicional expresa mas en clausula aparte, en la que reconoce, acepta y ratifica el conocimiento y consentimiento expreso que le concede al arrendador para que llegado el caso pueda hacer uso de esta autorizacion expresa. Esta clasula es tambien de aplicación para el caso de imcumplimiento del pago reiterado de la renta. PREGUNTA: ¿ Se puede considerar esta entrada como allanamiento de morada ?. ¿Suple esta clausula a una demanda de desahucio por la llegada del termino, o por falta de pago de la renta ?.
    Gracias.

    1. Hola Miguel.

      Es una clausula totalmente inválida.

      Piensa por ejemplo que te inventas que el arrendatario ha dejado de pagar. Con esa cláusula podrías pegarle una patada a la puerta y echarle de allí. Luego el inquilino tendría que denunciarte y el juez se daría cuenta de que era una invención tuya, por lo que tendría que desalojarte a ti y readmitir al inquilino (con una sanción para ti).

      Con esto quiero decirte que hay un sistema establecido para cuando hay incumplimientos civiles, que es la vía jurisdiccional (judicial o arbitral).

      esa vía puede romperse en determinados casos, pero cuando se trata de la posesión (la inviolabilidad del domicilio o de un local es un derecho constitucional) no tienen validez estas cláusulas, pues dicha inviolabilidad (constitucional) está por encima de cualquier pacto privado.

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