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Desahucio por impago de suministros

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El arrendador de una vivienda, oficina o local puede interponer demanda de desahucio por impago de suministros (luz, agua, gas, …) cuando existan contadores individuales, pues la ley de arrendamientos urbanos indica que es el inquilino el obligado al pago. O incluso cuando no haya contadores individuales, si se ha pactado en el contrato que el pago de los suministros es a cargo del inquilino.

Está claro que el arrendador podrá interponer demanda de desahucio por impago de suministros contra el inquilino sólo cuando éste sea el responsable del pago de dichos suministros ante el arrendador.

Voy a analizar en este post en qué casos es el inquilino responsable de ese pago ante el arrendador, y cuando no lo es. Como veremos, se trata de una responsabilidad distinta a la existente entre el titular del contrato de suministro y la empresa suministradora.

Responsabilidad entre el arrendador y el inquilino

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) regula de quién es la obligación de pago de los recibos emitidos por los consumos de suministros realizados en la vivienda arrendada.

Nos podemos encontrar ante dos situaciones:

  1. Existen contadores individuales: en este caso el artículo 20.3 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) viene a decirnos que el responsable del pago de los recibos emitidos es el inquilino cuando haya contadores individuales. Se puede pactar en el contrato que el arrendador asuma ese pago, aunque lógicamente no es lo más frecuente.
  2. No existen contadores individuales: en los casos en que no hay contadores individuales, el responsable del pago es el arrendador si nada se ha dicho en el contrato de arrendamiento, pero si las partes así lo desean se puede poner en el contrato de arrendamiento que el responsable del pago sea el inquilino (y es lo que normalmente se pone, pero si no se establece nada el responsable será el arrendador). Así se establece en el artículo 20.1 LAU.

Responsabilidad ante la empresa suministradora

Ya hemos visto a quién atribuye la LAU la obligación de pago de los suministros.

Sin embargo, otra cuestión importante en esta materia es el tema de la titularidad del contrato de suministro.

Desahucio express

En los arrendamientos de inmuebles es tan frecuente que el titular de los contratos de suministros sea el inquilino como que lo sea el arrendador/propietario. Al firmar el contrato se puede optar por una modalidad o por otra. Si bien, como he dicho, lo normal es que el responsable del pago sea el inquilino por existir casi siempre contadores individuales.

Titular el inquilino

En caso de que sea el inquilino el titular del contrato de suministro no existen demasiados problemas para el arrendador, ya que será el inquilino el que conste como deudor ante la suministradora en caso de impago, y además si hay impago por parte del inquilino la empresa suministradora cortará el suministro (previo aviso) siendo el inquilino el principal perjudicado por el corte (aunque esto pueda afectar también al arrendador por tener que cursar en el futuro una nueva alta). Si se llega a producir un corte de suministros, el inquilino tiene la obligación de seguir pagando la renta al arrendador, a pesar de que en el inmueble no haya suministros. Y el arrendador no será responsable del corte producido en el suministro por ese impago.

Titular el arrendador o propietario

El problema para el arrendador se presenta cuando es él el titular del contrato de suministro pero es el inquilino el obligado a pagar los consumos (ya sea al arrendador o a la propia suministradora directamente), ya que en caso de impago por parte del inquilino, quien va a quedar como deudor ante la suministradora es el arrendador/propietario, pero quien queda como deudor ante el arrendador es el inquilino. Por lo tanto, hay que analizar esas dos consecuencias en los casos de impago por parte del inquilino cuando el obligado al pago es el inquilino pero el titular del contrato de suministro es el arrendador:

  • Responsable ante la empresa suministradora: ante la empresa suministradora el responsable del pago va a ser el titular del contrato de suministro, es decir, el arrendador/propietario. Esto quiere decir que en caso de que el arrendador no realice el pago a la suministradora, entonces ésta podrá proceder al corte del suministro y, además, a reclamarle incluso judicialmente la deuda. Sin embargo, que la suministradora corte el suministro al inquilino por no pagar el arrendador a la suministradora puede ocasionar bastantes problemas al arrendador.
  • Responsable ante el arrendador/propietario: estamos analizando el ejemplo en el que es el inquilino el responsable de pagar los consumos que se han realizado en el inmueble arrendado, por lo que es el inquilino quien será deudor ante el arrendador si el inquilino no paga los recibos. Es decir, el inquilino tendrá que pagar esos suministros (bien a la suministradora, o bien al arrendador). Por lo tanto, en caso de que el inquilino no pague al arrendador o a la suministradora las facturas que se le pasen al cobro, el arrendador podrá exigirle no solo el pago de esas cantidades, sino también la finalización del contrato de arrendamiento y, llegado el caso, el desahucio por impago de suministros, tal y como permite el artículo 27.2a LAU.

Impago de suministros

Como he indicado, el artículo 20.3 de la LAU traslada la responsabilidad del pago al inquilino, es decir, siempre será responsable del pago el inquilino excepto que se establezca en el contrato que el inquilino no es responsable de pagar los suministros.

Desahucio por impago de suministros

Por lo tanto, en el caso de que el inquilino no cumpla con su obligación de pago, el arrendador/propietario podrá solicitar judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento en base al artículo 27.2a LAU, que establece que el arrendador podrá solicitar judicialmente la finalización del contrato (y llegado el caso, el desahucio) por “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”. Ya hemos dicho que corresponde al arrendatario/inquilino el pago de estas cantidades por así decirlo la ley (artículo 20.3 LAU), por lo que la base para pedir judicialmente la finalización del contrato y el desahucio es el artículo 27.2a LAU.

En el caso de que estemos hablando de un alquiler de renta antigua (contratos anteriores al 9 de Mayo de 1985) la base legal para interponer la demanda no es el artículo 27.2a LAU, sino el artículo 114.1ª LAU 1964. Es decir, cambia el fundamento de derecho para interponer la demanda, pero la consecuencia es la misma: se puede poner demanda de finalización de contrato por impago de suministros.

El proceso de desahucio por impago de suministros

Si el inquilino incumple su obligación de pagar los suministros, el arrendador podrá interponer la correspondiente demanda para que el juez de por finalizado el contrato de arrendamiento y, en caso de que el inquilino no desaloje voluntariamente el inmueble, ordenar el lanzamiento (desahucio).

Si quieres conocer en detalle en qué consiste el proceso de desahucio por impago de suministros te dejo enlace a un post en el que te explico en qué consiste el desahucio express por impago de rentas de alquiler, pues al fin y al cabo el proceso es exactamente el mismo.

Enervación del desahucio por impago de suministros

Una vez que el arrendador ha puesto la demanda de desahucio por impago de suministros, el inquilino tiene derecho a continuar en el inmueble si paga la deuda en el plazo de 10 días que se le conceden para pagar cuando se le notifica la demanda. Esta posibilidad la tendrá el inquilino siempre, excepto que se de alguno de los siguientes casos:

  • Si ya utilizó el inquilino ésta estrategia (pagar en esos 10 días) en otra ocasión anterior. Es decir, si ya enervó anteriormente en el mismo contrato de arrendamiento.
  • Si antes de poner la demanda el arrendador pidió al inquilino por algún medio fehaciente que le pagar esas cantidades adeudadas y han transcurrido más de 30 días entre la fecha en que recibió esa notificación y la fecha de interposición de la demanda. Así lo dice el artículo 22.4 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

En el caso en que el inquilino quiera pagar la deuda tras recibir la demanda para paralizarla y de ese modo poder seguir en el inmueble (enervar), podrá hacerlo siempre, excepto en los dos casos mencionados, pero si lo hace será condenado a pagar las costas del proceso, como indica el artículo 22.5 LEC.

Y tu…¿has padecido un impago de suministros en alguna ocasión?.

¿Cómo lo solucionaste?.

Desahucio express

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