El desahucio por impago de alquiler es uno de los procesos que se ha visto afectado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Es decir, desde el 3 de abril de 2025 un propietario no podrá acudir al juzgado a poner una demanda de desahucio por impago, sino que antes de ir al juzgado tendrá que intentar, obligatoriamente, arreglar el problema por otros medios, llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).
Y esos otros medios los establece esa Ley Orgánica. Establece cinco, y uno de ellos es el que te comento en este post: la oferta vinculante confidencial.
¿Qué es la oferta vinculante confidencial?
La oferta vinculante confidencial (OVC) es uno los medios adecuados de solución de controversias (MASC) que establece la Ley Orgánica 1/2025.
El problema de esta figura es que, pese a que a priori va a ser el más utilizado cuando haya impagos de alquiler, la ley no aclara qué debe entenderse por oferta.
Es decir, actualmente no queda claro si hay que hacer una quita de la deuda, un aplazamiento de pago, o simplemente advertirle que si no te paga en un mes (por ejemplo) le demandarás.
Ya iremos viendo qué dicen los tribunales que debe entenderse por «oferta».
Una de las características más importantes de esta oferta es que, precisamente, debe ser confidencial. Es decir, no se puede aportar su contenido ni siquiera al poner la futura demanda (solo se puede aportar el justificante de haberla realizado y el justificante de que el inquilino la ha recibido).
¿Es obligatorio hacer una oferta vinculante antes de poner una demanda de desahucio?
Es obligatorio acudir a uno de los cinco tipos de MASC que recoge la Ley Orgánica 1/2025.
El MASC que se aplicará al conflicto será el que primero se seleccione, y dado que la OVC es la opción más rápida y práctica cuando hay un impago de alquiler, el propietario debe estar muy pendiente de que el inquilino no se le adelante eligiendo opciones más caras y complicadas. Por eso es muy importante que tus contratos de arrendamiento contengan la cláusula de sumisión a la OVC.
Si tu contrato ya contiene esa cláusula, asunto solucionado, pues ya tenéis acordado que la OVC será vuestro MASC.
Pero si vuestro contrato no incluye esa cláusula, hazle la OVC a tu inquilino lo más rápido posible para asegurarte que esa va a ser la opción seleccionada.
¿Cuál debe ser la oferta vinculante confidencial en caso de impago de alquiler?
Se trata de una oferta, por lo que depende de ti, pero un modelo puede ser el siguiente:
“Le comunico que se ha producido un incumplimiento de sus obligaciones de pago de la renta, por importe de …. euros, derivados del impago de las mensualidades de ….. Le requiero para que proceda a pagar dicho importe en el plazo máximo de 35 días desde la recepción del presente escrito, perdiendo la opción de enervar la acción de desahucio en caso de no hacerlo. Se le recuerda que dicho incumplimiento es motivo de resolución del contrato de arrendamiento.
Habiendo incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones de pago que permite a la parte arrendadora instar la resolución del contrato de arrendamiento, en cumplimiento del art. 2 de la LO. 1/2025 de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, con el objeto de evitar tener que acudir al sistema público de justicia para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, con el coste social y económico que ello supone al conjunto del Estado, le ofrezco, de forma excepcional y sin que ello suponga aquiescencia por mi parte a tolerar futuros retrasos en el pago de la renta, una ampliación del plazo de pago de dicha deuda de 35 días a contar desde la fecha de recepción de esta comunicación (la mensualidad próxima debe estar pagada en el plazo contractual habitual). En caso de no proceder al pago de la deuda en el plazo de pago prorrogado que se le ha concedido de forma excepcional, procederé a interponer las acciones legales que me asistan, por vía judicial.
En espera de que aproveche el aplazamiento de más de 30 días concedido para evitar acudir al sistema público de justicia, le saluda cordialmente”.
Hace falta abogado para hacer la oferta vinculante confidencial
Si la cuantía de la deuda es inferior a 2.000 euros, el propietario puede hacer la OVC sin abogado. Sin embargo, puede optar por hacerla con abogado, pero en ese caso tendrá que avisar de ello al inquilino en el mismo escrito en el que le haga la OVC.
Piensa que la OVC es un elemento esencial para poder poner la demanda, por lo que te recomiendo que te asesores con un abogado especialista antes de enviarla, por si tu contrato de arrendamiento hace que tengas que tener en cuenta determinadas particularidades a la hora de hacer la OVC.
Por contra, si la cuantía de la deuda es superior a 2.000 euros, entonces siempre tendrá que hacer la OVC el propietario a través de abogado (art. 6).
Contacta conmigo si quieres que sea yo quien envíe la OVC a tu inquilino.
Envío de la oferta vinculante confidencial
Lo primero a tener en cuenta es que la forma en que se hace la comunicación de la oferta es muy importante.
Si en el contrato consta la dirección de correo electrónico del inquilino como forma de comunicación, entonces siempre es preferible hacer la oferta mediante email certificado, ya que te aseguras que se hace la entrega y no te encontrarás con los problemas de entrega que tiene a veces el burofax.
Si en tu contrato no consta el email del inquilino como forma de comunicación, entonces te aconsejo hacer la oferta por burofax con copia certificada y acuse de recibo (incluso en los casos en que habitualmente te escribas por email con él). Pero para la próxima, intenta que tu contrato incluya la dirección de correo electrónico del inquilino como medio de comunicaciones válido.
Así, hay que notificar la oferta, a ser posible por email certificado (o en su defecto, por burofax con copia certificada y acuse de recibo).
La respuesta del inquilino
Una vez realizado el envío de la OVC, pueden darse diferentes posibilidades.
En todos los casos en que el inquilino no acepte tu oferta, tendrás la puerta abierta para poner la demanda de desahucio express. Mira cómo lo hago yo.
Desahucio express
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
La ley indica 30 días, pero por prudencia, la OVC mencionada en este post establece 35 días (en beneficio del inquilino). Por esa prudencia, mencionaré a continuación, como plazos, 35 días y no 30. Y es que si contemplas 30 días, cualquier error de cálculo podría ser fatal para tus intereses.
Las distintas posibilidades del inquilino son:
Si se mandó la OVC por burofax con copia certificada y no se puede entregar
El propietario podrá poner la demanda de desahucio cuando reciba el acuse de devolución del burofax por no recogido, o a los 35 días del envío (el más tardío de esos dos momentos).
En los casos en que la OVC se hizo por burofax con copia certificada y se entregó y pasan 35 días y el inquilino no contesta
Ya se podría poner la demanda.
Pero por prudencia, se recomienda que los 35 días se cuenten desde la recepción, y no desde el envío.
Si se mandó la OVC por email certificado y se entregó (esto ocurrirá casi siempre) y el inquilino no contesta en los 35 días siguientes al envío
Ya se podría poner la demanda.
Si se hizo la OVC por burofax con copia certificada o por email certificado y se entregó, y el inquilino contesta dentro del plazo de 35 días desde la recepción, diciendo que no acepta la oferta, o que la rechaza
Se podrá poner la demanda (aunque es recomendable esperar a que transcurran los 35 días desde que se hizo la entrega, por si cambia de opinión).
Por último, si se mandó la OVC por burofax con copia certificada o por email certificado y se entregó, y el inquilino contesta dentro del plazo de 35 días desde la recepción, diciendo que acepta la oferta
En ese caso se habrá llegado un acuerdo y el propietario está obligado a cumplir la obligación a la que se comprometió en su oferta, no pudiendo poner demanda de desahucio antes del plazo otorgado.
Si contesta fuera del plazo de 35 días desde la recepción, aunque diga que acepta la oferta, debe entenderse como realizada fuera de plazo, por lo que el propietario podría interponer la demanda.
El resultado: acuerdo o no acuerdo
Hay acuerdo
Solo si el inquilino ejecuta lo que le ha ofrecido el propietario (en nuestro ejemplo, si realiza el pago), en el plazo de 35 días desde la recepción, se considerará que se ha llegado a un acuerdo.
En ese caso, el propietario no podrá poner la demanda de desahucio.
El hecho de contestar en plazo aceptando la oferta y no cumplir posteriormente con el pago en el plazo ofrecido, debe equipararse a una no aceptación, por lo que se podría poner la demanda.
Otra opción, aunque poco operativa, es escriturar el acuerdo ante notario (la oferta y la aceptación) y si el inquilino no paga en el plazo concedido, ejecutar el lanzamiento (si se puso en la oferta que el impago supone la resolución del contrato y da derecho a ejecutar el lanzamiento y la deuda). De este modo no habría que pasar por el trámite del proceso verbal de desahucio.
No hay acuerdo
Si el inquilino no ha ejecutado la oferta en el plazo de 35 días desde la recepción (si no paga, en nuestro ejemplo), no habrá acuerdo y el propietario podrá interponer la demanda de desahucio.
¿Eres propietario y, tras haber enviado la OVC a tu inquilino sin éxito, tienes que poner una demanda de desahucio?. Si necesitas abogado, mira aquí debajo cómo hago yo las demandas de desahucio.
Desahucio express
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- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?