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El desahucio por impago de alquiler es uno de los procesos que se ha visto afectado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Es decir, a partir del 3 de abril de 2025 un propietario no podrá acudir directamente al juzgado (como hasta ahora) a poner una demanda de desahucio por impago, sino que antes de ir al juzgado tendrá que intentar, obligatoriamente, arreglar el problema por otros medios, llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).

Y esos otros medios los establece esa Ley Orgánica. Establece varios MASC en materia de impago de alquiler, y uno de ellos es el que te comento en este post: la oferta vinculante confidencial (OVC).

¿Qué es la oferta vinculante confidencial?

La oferta vinculante confidencial (OVC) es uno los medios adecuados de solución de controversias (MASC) que establece la Ley Orgánica 1/2025.

El problema de esta figura es que, pese a que a priori va a ser el más utilizado cuando haya impagos de alquiler (o impagos en cualquier otra materia, como una factura, por ejemplo), la ley no aclara qué debe entenderse por «oferta».

Es decir, actualmente no queda claro si hay que hacer una quita de la deuda, un aplazamiento de pago, o simplemente advertirle al inquilino que si no te paga en un mes (por ejemplo) le demandarás.

Ya iremos viendo qué dicen los tribunales qué debe entenderse por «oferta».

Una de las características más importantes de esta oferta es que, precisamente, debe ser confidencial.

Es decir, no se puede aportar su contenido ni siquiera al poner la futura demanda (solo se puede aportar el justificante de haberla realizado y el justificante de que el inquilino la ha recibido).

¿Es obligatorio hacer una oferta vinculante antes de poner una demanda de desahucio?

Es obligatorio acudir a uno de los cinco tipos de MASC que recoge la Ley Orgánica 1/2025.

El MASC que se aplicará al conflicto será el que primero se seleccione, y dado que la OVC es la opción más rápida y barata cuando hay un impago de alquiler, el propietario debe estar muy pendiente de que el inquilino no se le adelante eligiendo opciones más caras y complicadas. Por eso es muy importante que tus contratos de arrendamiento contengan la cláusula de sumisión a la OVC.

Te dejo enlace a un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda actualizado que contiene una cláusula de sumisión a OVC en la que, además, sometéis la elaboración y envío de la OVC a mí si la deuda es superior a 2.000 euros (que es cuando es obligatoria la presencia de abogado).

Si tu contrato ya contiene esa cláusula, asunto solucionado, pues ya tenéis acordado que la OVC será vuestro MASC.

Pero si vuestro contrato no incluye esa cláusula, hay que hacer la OVC a tu inquilino lo más rápido posible para asegurarte que esa va a ser la opción seleccionada, porque si se te adelanta te puede afectar muy negativamente.

¿Cuál debe ser la oferta vinculante confidencial en caso de impago de alquiler?

Se trata de una oferta, por lo que depende de ti, pero un modelo puede ser el siguiente:

“De forma excepcional, y sin que ello suponga aquiescencia o consentimiento de esta parte a tolerar futuros incumplimientos de contrato, esta parte le ofrece un plazo de 35 días (a contar desde la fecha de recepción de la presente comunicación), para pagar el 100% de la deuda mencionada. Las mensualidades de renta y/o las facturas de suministros que se devenguen con posterioridad a la fecha de envío de este escrito, no forman parte de la presente OVC, por lo que deben estar pagadas en el plazo contractual pactado”.

Hace falta abogado para hacer la oferta vinculante confidencial

Si la cuantía de la deuda es inferior a 2.000 euros, el propietario puede hacer la OVC sin abogado. Sin embargo, puede optar por hacerla con abogado, pero en ese caso tendrá que avisar de ello al inquilino en el mismo escrito en el que le haga la OVC.

Piensa que la OVC es un elemento esencial para poder poner la demanda, por lo que te recomiendo que te asesores con un abogado especialista antes de enviarla, por si tu contrato de arrendamiento hace que tengas que tener en cuenta determinadas particularidades a la hora de hacer la OVC.

Por contra, si la cuantía de la deuda es superior a 2.000 euros, entonces siempre tendrá que hacer la OVC el propietario a través de abogado (art. 6).

Envío de la oferta vinculante confidencial

Lo primero a tener en cuenta es que la forma en que se hace la comunicación de la oferta es muy importante.

Si en el contrato consta la dirección de correo electrónico del inquilino como forma de comunicación, entonces siempre es preferible hacer la oferta mediante email certificado, ya que te aseguras que se hace la entrega y no te encontrarás con los problemas de entrega que tiene a veces el burofax.

Si en tu contrato no consta el email del inquilino como forma de comunicación, entonces te aconsejo hacer la oferta por burofax con copia certificada y acuse de recibo (incluso en los casos en que habitualmente te escribas por email con él).

Pero para la próxima, intenta que tu contrato incluya la dirección de correo electrónico del inquilino como medio de comunicaciones válido, como en el caso del modelo que te he dejado más arriba.

Así, hay que notificar la oferta, a ser posible por email certificado (o en su defecto, por burofax con copia certificada y acuse de recibo).

La respuesta del inquilino

Dado que se ha concedido un plazo de 35 días desde que se recibe la comunicación, es importante el hecho de que el inquilino reciba o no la comunicación. Y si la recibe, es importante contar los plazos desde el día que la recibió.

Por tanto, si el inquilino recibe la comunicación y paga en los siguientes 35 días, se habrá aceptado la OVC, con lo que el propietario ya no podrá poner la demanda de desahucio por causa de esa deuda, pues ya no existe tal deuda.

Pero si el inquilino recibe la comunicación y no paga en los siguientes 35 días, no habrá quedado aceptada la OVC, por lo que el propietario tendrá la puerta abierta para poner la demanda de desahucio express.

En el caso de que el inquilino no reciba la comunicación, el propietario tendrá que esperar a que le llegue el aviso de no entrega definitivo (devolución por no entrega). No obstante, si llega antes de los 35 días, es recomendable no poner la demanda antes del plazo de 35 días. Pasado dicho plazo, se podrá poner la demanda de desahucio.