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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Desahucio por precario de vivienda cedida gratuitamente

El desahucio por precario de vivienda cedida gratuitamente a terceras personas es la herramienta que el sistema judicial pone a disposición de quien tiene derecho a poseer una vivienda, local, etc., (propietario, usufructuario, etc) para reclamar que le sea devuelta en los casos en que voluntariamente el ocupante no quiera devolverla.

Concepto de desahucio

El desahucio es un procedimiento judicial o herramienta que nuestro sistema judicial pone a disposición de quien quiere recuperar legítimamente la posesión de un inmueble (dueño, usufructuario, etc) que temporalmente está en manos de una tercera persona que no quiere devolverlo.

Son varios los motivos por los que esta persona puede solicitar al Estado auxilio para recuperar su inmueble a través del proceso de desahucio. Son muchos más de los que aquí menciono, pero voy a exponer los más frecuentes:

Concepto de precario

De todos los frecuentes motivos expuestos arriba, vamos a estudiar en este post el último, es decir, el desahucio cuando estamos ante un precario puro.

Hay “precario puro” cuando una tercera persona obtuvo la posesión del inmueble gracias al consentimiento del dueño y, además, lo hizo bajo dos condiciones (si alguna de ellas no se cumple no estaríamos ante un precario sino ante un “comodato”):

  • No existe renta a cambio del uso del inmueble, es decir, no fue un arrendamiento.
  • No se fijó un plazo de duración determinado o determinable.

Qué hacer antes de iniciar el proceso de desahucio por precario

Qué puedo hacer?

Se puede interponer demanda de desahucio por precario sin enviar ningún tipo de requerimiento al ocupante para que devuelva el inmueble a su dueño ( por ejemplo, burofax), aunque es recomendable hacerlo dado que el porcentaje de efectividad de esta comunicación suele ser bastante alto. Además, dicho envío ayudará a que en caso de que no logremos que el ocupante devuelva el inmueble, puedan serle impuestas las costas al demandado.

Cuánto cuesta?

Los gastos que tiene que asumir el demandante son:

  • Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. El coste suele rondar los 600 euros.
  • Procurador: es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
  • Poder notarial para pleitos: sobre 30 euros.
  • Cerrajero: alrededor de 90 euros. No siempre es necesaria su intervención.
  • Tasas judiciales: la tasa judicial está compuesta de dos partes: una fija y otra variable. La tasa fija son 100 euros y la variable será el 0,10% de la cuantía del proceso si el demandante es persona física o de un 0,50% si el demandante es persona jurídica. La cuantía del proceso está constituida por el valor del inmueble. Así, por ejemplo, para un inmueble valorado en 200.000 euros, la tasa a pagar para instar demanda de desahucio por precario será 300 euros si el demandante es persona física (100 euros de parte fija más un 0,10% de 200.000 euros de tasa variable). Y si el demandante es persona jurídica tendrá que pagar una tasa de 1.100 euros (100 euros de parte fija más un 0,5% de 200,000 euros). A la hora de tomar el valor del inmueble, puede tomarse cualquier valoración oficial si no puede determinarse el valor por otros medios. En cualquier caso, el valor no podrá ser inferior al que conste en el catastro (artículo 251.2 ley de enjuiciamiento civil).

Así, estamos hablando de un coste aproximado de unos 1.200 euros.

Cuánto dura el proceso?

Una vez interpuesta la demanda, si todo va bien, habrá Sentencia favorable que indica que el demandado debe desalojar el inmueble. Si no lo hace voluntariamente, habrá que interponer posteriormente (a los 20 días de ser Firme la Sentencia) una segunda demanda (demanda ejecutiva), para que se ejecute lo que dice el juez. Todo el proceso puede durar entre ocho y doce meses.

El proceso

El proceso de desahucio por precario se ventila a través de las normas del juicio verbal, según nos indica el artículo 250.1.2° LEC. Vamos a repasar en qué consiste este proceso verbal de desahucio por precario.

La demanda

El proceso comienza con la presentación de la demanda de desahucio por precario. Junto con la demanda hay que adjuntar los siguientes documentos:

La demanda se interpone en el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se encuentre el inmueble, y la parte demandada van a ser las personas a quienes se cedió el inmueble inicialmente, incluso aunque éstas entregasen la posesión posteriormente (sin consentimiento del dueño) a otras personas.

El demandante tendrá que dejar constancia de que el ocupante no paga renta alguna, pues en principio hay presunción de existencia de renta por usar el inmueble.

El juicio

Al ventilarse el desahucio por precario por los cauces del juicio verbal, tras la presentación de la demanda y la posterior admisión de ésta por parte del Juzgado, éste envía la demanda a la parte demandada, emplazando a todas las partes a una “vista” (juicio) tras la cual quedará el asunto visto para Sentencia.

La Sentencia

La Sentencia estimará o no las peticiones del demandante. En caso de ser Sentencia estimatoria, condenará a los demandados a que, tras 20 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la Sentencia (es el plazo para recurrir), dejen libre el inmueble a disposición de la parte demandante; apercibiéndoles de lanzamiento (desalojamiento del inmueble) en caso contrario.

Igualmente la Sentencia se pronunciará sobre la condena en costas.

La demanda ejecutiva

Si la parte demandada no cumple voluntariamente la Sentencia tras el mencionado plazo de 20 días, entonces la parte demandante podrá interponer demanda ejecutiva para que se “ejecute” lo dictado por el Juez en la Sentencia.

El lanzamiento

Tras la interposición de la demanda ejecutiva se fija fecha para el lanzamiento.

La recuperación del inmueble puede ser voluntaria (mediante la entrega de llaves) o forzosa (pudiendo ser necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al interior del inmueble).

La Comisión Judicial levantará Acta de lo acontecido, así como del estado de conservación del inmueble, dado que si existen daños en el mismo el dueño podrá actuar judicialmente contra el ocupante en vía civil, incluso, en vía penal.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

23 comentarios en “Desahucio por precario de vivienda cedida gratuitamente

  1. Hola. Lo primero de todo agradecer al equipo de Abogados para Todos por su generosidad por compartir este blog en internet, me ha sido de gran utilidad.
    Se me plantea una duda respecto al desahucio y me gustaría poder compartirla con vosotros y que me deis vuestra opinión: una persona que se aloja en un hostal-pensión, mediante contrato verbal, y se pacta la tarifa del hostal: 25 € al día. Se queda alojado durante un mes (que paga) y luego sigue alojado pero sin pagar, y así hasta llevar 8 meses, que no paga y tampoco se va. Se le ha requerido por burofax para que pague las rentas debidas y se vaya y no lo hace. ¿Podría plantear en este caso un desahucio por precario? Yo creo que la solución es un precario normal, pero tras la reforma operada en la LAU en 2013, se excluye de su ámbito de aplicación en su art. 5 apartado e) “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. Este establecimiento esta en la Comunidad Valenciana pero nada se regula en ella sobre los desahucios de establecimientos hoteleros. ¿Debería irme a la vía penal por un delito de usurpación del artículo 245.2? O plantear un desahucio normal? O un desahucio precario? Muchísimas gracias por vuestra ayuda

    1. Hola Pilar.

      Hay contrato, aunque sea verbal. Y seguramente hay justificación del pago de los 25 euros/día durante 30 días.

      Por lo tanto hay contrato.

      Cabe la opción de hacer ver que el contrato fue por un mes, en cuyo caso habría que interponer demanda de desahucio por expiración de plazo contractual. Y también cabe la opción de alegar que el contrato no tiene una duración determinada, ante lo que el Código Civil nos dice que el contrato dura un año. En este caso habría que interponer demanda de desahucio por impago de rentas de alquiler.

      Al fin y al cabo debes interponer demanda de resolución de contrato y desahucio así como, si quieres, reclamar las cantidades adeudadas.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  2. Alquilo la casa con contrato de seis meses prorrogables asta un máximo de dos años a una pareja con menores el contrato lo firmó el y ahora se a ido dejando a la pareja y dos menores dentro an pasado los seis meses y me an firmado la rescinsion del contrato los dos pero ella creo que no va a irse en la fecha prevista por que no tiene recurso que hago??el de momento me está pagando aún habiéndose ido.que puedo hacer para recuperar la vivienda pues esa situcion ya no me interesa.GRACIAS.

  3. Gracias por resolvernos la dudas.
    Mi situación es la siguiente.
    Soy uno de los 4 propietarios de un piso. De los cuatro, tres queremos ponerlo en venta.
    El cuarto propietario vive en el piso desde hace 50 años ya que era el piso donde vivía mi abuela y él es hijo suyo.
    Hace ya 4 años que mi abuela falleció y su hijo, el que vive en el piso,no paga renta ya que los otros tres propietarios no se la pedimos, eso sí, él nos dijo que dejaría el piso en tres años y ya van a hacer 4.
    Cada vez que le pedimos que acelere su mudanza a otra vivienda nos pone plazos mäs lejanos en el tiempo.
    Nos urge ponerla a la venta , pero él parece sentirse cómodo en el piso y no da muestras de querer poner de su parte para su venta.
    El ha pagado el IBI de los últimos 4 años.
    Qué derechos tenemos los que queremos vender el piso? y él, qué derechos tiene? Se le puede desahuciar?
    En caso afirmativo…su porcentaje del piso lo pierde?
    Graciad

  4. Hola, gracias de antemano por la respuesta.
    Tengo un piso a nombre de mi hermana y mio. Desde q lo compramos han vivido nuestros padres mediante un contrato verbal. He de decir q la relacion con nuestro padre jamas fue buena.
    Mi madre fallecio y le dijimos a él q mientras quisiera seguir viviendo alli, podria hacerlo. Las condiciones eran las mismas: pago de contribucion, comunidad y suministros.
    Hace 1 año q no paga ni contribucion nu comunidad (estos gastos los asumimos nosotras). Dice q quiere irse a otra localidad pero q quiere q le demos el usufructo del piso (q evidentemente no se le va a dar)
    Cada vez q hblamos con el nos amenaza. La situacion se ha descontrolado. Podemos hacer un desahucio por precario? Llegariamos a echarlo de casa?
    Temo sus represalias pero no me queda otra solucion.

  5. Buenas tardes Eduardo,

    tengo una pregunta para ti, espero me puedas ayudar,
    Estoy a punto de comprar un piso, actualmente hay una persona de 66 años viviendo en el, el propietario dejo que viviera gratuitamente y lleva como 8 años, nunca hicieron un contrato, ya que se conocen hace mucho, le dejo que se empadronara y le dijo que si algún día lo llegara a vender que se tendría que ir, lo que pasa es que ese día llegó, se lo comento al inquilino, incluso le dijo que que le ayudaría a encontrar algo, pero ahora resulta que el inquilino no quiere salir del piso y esta empecinado en que nadie le puede sacar de allí ya que esta empadronado y lleva muchos años dentro. mi pregunta es, si yo llego a comprar el piso con esta persona dentro, tengo alguna posibilidad de sacarlo? mi miedo es comprarlo y que tenga a este hombre allí hasta que fallezca.

    1. Buenas tardes Claudia.

      Antes de comprarlo, el vendedor debe vendértelo libre de arrendatarios y precaristas.

      Por lo que es obligación del propietario instar el desahucio por precario, para poder recobrar la posesión del inmueble y que pueda vendértelo asi.

      Nosotros podríamos isntar el desahucio, una vez analicemos la documentación, si os poneis en contacto con nosotros.

      En caso de que adquieras con el. tendrías que instar tu el desahucio.

      Un saludo

  6. Buenos días Carlos: te comento mi caso. Acabamos de hacernos herederos de los bienes de mis padres. Uno de mis hermanos, somos 7, lleva viviendo en una casa heredada desde que falleció mi madre, hace ahora ocho años. No quiere irse para poder vender la casa, ni quiere quedarse con ella por un valor pactado. Que podemos hacer? Muchas gracias por su ayuda.

      1. Buenos días Eduardo y muchas gracias por tu contestación. Era lo que nos imaginábamos. Quería comentarte si este tipo de casos se “gana” siempre. Te entrecomillo gana porque realmente creo que perdemos todos. Si tengo bien entendido, cuando el piso queda vacío sale a subasta, es así? Muchas gracias de nuevo. Un saludo.

  7. Buenas tardes mi pregunta es puedo iniciar un desahucio por precaria compré una vivienda que estaba ocupada pues era de una separación y ella tenía el uso de la vivienda al comprarla yo.yo la deje vivir sin alquiler ni nada pues a mi e ese momento no me hacía falta la vivienda el caso es que ahora me e quedado parada y no tengo donde vivir estoy de alquiler por lo que ella se está enriqueciendo a mi costa pues vive en mi vivienda sin pagarme nada puedo poner desahucio por precario ? Y si en el caso de que pudiera y perdiese cuanto me podría salir si me condenan a costa y todo

  8. Buenos días mi caso es el siguiente: Yo y mi pareja de hecho vivimos en casa de madre en situación de precario (puro). Mi madre es la usufructuaria, y mi hermana la propietaria. Aunque sí hemos ido pagando el mantenimiento de la casa como compensación por vivir allí gratuitamente. Por desavenencias varias ahora nos quiere hechar de casa. Aún sabiendo que yo no tengo trabajo. De momento me citaron el día 25 de julio de 2017 en el juzgado de paz a fin de practica del acto de conciliación. Yo no me presenté porque me pilló por sorpresa y no tenía nada preparado. Me causará algún prejucio no haberme presentado? Me pueden volver a citar? Entonces yo no sabía muy bien de que iba la historia, pero el otro día rebuscando sus papeles, ví que nos había puesto una demanda de deshaucio por precario, contra mi y mi pareja. Pero solo me citaron a mí. A mi pareja no. (Es legal eso?..) .. La pregunta importante es..¿Puedo poner un recurso contra esa demanda de deshaucio? Que más puedo hacer? Muchas gracias por su ayuda.

  9. Hace año y medio que mi hijo de 19 años y yo vivimos en un piso propiedad de mi madre.
    Hicimos un contrato en precario firmado por dos hermanos y por mi siendo los tres apoderados de mi madre.
    Tras un procedimiento judicial mi hermana ha asumido la tutela de mi madre,recientemente incapacitada y nos reclama el piso para uso de su propietaria.
    ¿Tiene algún valor el contrato?

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