Hay veces que en un contrato de arrendamiento hay varios arrendatarios. En ese caso hablamos de que cada arrendatario es un coarrendatario.
Y hay veces que uno de los coarrendatarios quiere dejar de formar parte del contrato de arrendamiento. Es decir, hay veces en que un coarrendatario quiere desistir del contrato de arrendamiento; quiere irse de la casa; quiere dejar de estar vinculado; quiere dejar de estar obligado a pagar la renta.
Entonces, ¿puede desistir un solo coarrendatario y quedarse en la vivienda el resto de inquilinos?. Es decir ¿cabe el desistimiento parcial de un coarrendatario?.
¿Cabe el desistimiento parcial de un coarrendatario?
El artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el que regula el desistimiento. de la parte arrendataria.
Dice que la parte arrendataria puede desistir del contrato tras el sexto mes y se establece una posible indemnización.
Por tanto, la parte arrendataria puede desistir. Pero, en un contrato en el que hay varios inquilinos, ¿quién es la parte arrendataria?
¿Quién es la parte arrendataria?
Cuando varios inquilinos (coarrendatarios) han firmado un mismo contrato de arrendamiento, han formado una comunidad de bienes (seguramente sin que ni siquiera lo sepan).
Es decir, la parte arrendataria del contrato no es cada inquilino separadamente, sino que lo es la comunidad de bienes en su conjunto. Y ello con independencia de que se haya establecido una responsabilidad solidaria o mancomunada de los inquilinos.
Esto es así en base al artículo 392 del código civil (CC), que dice que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas…”.
Por tanto, ¿cabe el desistimiento parcial?
Pues según el artículo 11 LAU, cabe el desistimiento de la parte arrendataria, por lo que cabe el desistimiento de la comunidad arrendataria en su conjunto. Cabe el desistimiento total o completo. Y si esto ocurre entonces habría que indemnizar al arrendador (si se ha establecido esa indemnización en el contrato).
Pero si quienes quieren desistir no son todos los inquilinos sino solo parte de ellos, nos encontramos con que la mayor parte de la jurisprudencia se inclina por pensar que no cabe el desistimiento parcial de un coarrendatario si no existe el consentimiento del arrendador.
Y ello porque si un coarrendatario se marcha, sin el consentimiento del arrendador, se está produciendo una novación subjetiva del contrato, es decir, se está modificando sin consentimiento del arrendador a una de las partes del contrato (la parte arrendataria), y ello no debe permitirse.
Vamos a ver qué pasa tanto si el arrendador no está de acuerdo como cuando sí está de acuerdo con la salida de un solo coarrendatario.
El arrendador no está de acuerdo en que salga un inquilino
Ya he comentado que si desisten todos los inquilinos a la vez, no hay problema. El arrendador debe aceptar si se cumplen los requisitos del artículo 11 LAU.
Pero si quien quiere desistir es solo un inquilino, el arrendador no está obligado a aceptarlo.
Y es que imponer al arrendador que un coarrendatario pueda separarse del contrato supondría modificar la parte arrendataria del contrato, y ello no puede ocurrir si no es con el consentimiento del arrendador.
Por eso, si el arrendador no quiere aceptar la propuesta de que se marche un inquilino, no está obligado a firmar ningún anexo ni a aceptar la propuesta (incluso aunque el resto digan que quieren pagar el 100% de la renta). Es decir, nada cambia y todos los inquilinos siguen estando obligados por el contrato (con independencia de que uno de ellos esté viviendo o no en la casa).
Fase previa a la demanda de desahucio
Y si en algún momento el arrendador deja de percibir el 100% de la renta (porque el que se quería ir ha dejado de pagar, por ejemplo), podrá el arrendador iniciar la fase previa a la demanda de desahucio por impago.
La demanda de desahucio
Y si dicha fase previa no da resultado, el propietario podrá poner la demanda de desahucio express para que el juez dé por terminado el contrato y ordene el desahucio de todos los inquilinos.
Y en esa demanda, además, el arrendador podrá reclamar a todos los inquilinos la deuda (incluso al que se ha ido o se quiere ir), y lo hará en base al tipo de responsabilidad que dimane del contrato (si la responsabilidad es solidaria podrá reclamar toda la deuda a uno solo, o a todos, a su elección; y si la responsabilidad es mancomunada solo podrá reclamar a cada inquilino su parte de renta).
En resumen, no cabe imponer al arrendador el desistimiento parcial de uno de los inquilinos, sino que solo cabría el desistimiento de todos los inquilinos (tras el sexto mes).
El arrendador sí está de acuerdo en que salga un inquilino
En este caso también hay que contar con la voluntad del resto de los inquilinos, pues ellos son una comunidad de bienes y no pueden ver afectados sus intereses por la decisión del arrendador.
Los inquilinos sí están de acuerdo
En caso de que los inquilinos estén de acuerdo con la salida de uno de ellos (y el arrendador también), entonces procede hacer un anexo donde se plasmará que la renta es la misma pero que sale uno de los inquilinos. En caso de que en algún momento el arrendador deje de cobrar algo de renta (tiene que cobrar el 100% salvo que se haya pactado otra cosa), el arrendador puede iniciar la fase previa a la demanda frente a los inquilinos que se quedaron, y no podrá reclamar la deuda al que salió.
No obstante, también puede reducirse la renta en dicho anexo, o incluso puede añadirse a un nuevo inquilino. Todo depende de la voluntad de las partes.
Los inquilinos no están de acuerdo
Si los inquilinos no están de acuerdo con la salida de uno de ellos pero el arrendador sí, entonces los inquilinos que se van a quedar en la casa podrán no firmar el anexo correspondiente, por lo que seguirán siendo inquilinos todos.
Si aún así se firmara el anexo entre el arrendador y el inquilino saliente (por su cuenta; sin que firmen los demás inquilinos que se quedan en la casa), esto no puede suponer efectos negativos sobre los inquilinos que se quedan (porque ha sido a voluntad del arrendador), de modo que si los inquilinos pagan toda la renta menos la cuota que correspondía al inquilino saliente, la posible demanda de desahucio debería desestimarse, ya que el impago se ha producido por la voluntad del arrendador. Es una situación atípica (que el arrendador acepte que salga un inquilino, obligando al resto a pagar el 100% de la renta, pero pudiera darse).
Ojo, no siempre es así
La línea mayoritaria en los juzgados es la que he expuesto. Es decir, que si el arrendador no quiere que un inquilino salga del contrato, no sale del contrato y sigue estando obligado a pagar.
Sin embargo, esta cuestión no está completamente resuelta por nuestros tribunales, y aún hay sentencias que defienden que un coarrendatario sí que puede desistir del contrato y que, por tanto, el arrendador tiene que «tragar», es decir, mantener el contrato con el resto de inquilinos.
El caso especial de las parejas (o asimilados a pareja)
En el caso de que haya varios coarrendatarios (varias personas han firmado el contrato) y entre ellos haya alguna pareja (o asimilados a pareja), la situación no cambia; es decir, no cabe el desistimiento parcial sin el consentimiento del arrendador.
Sin embargo, en caso de que el contrato haya sido firmado por varios coarrendatarios y alguno de ellos conviva con una pareja que no firmó el contrato, si el miembro de la pareja que sí firmó el contrato quiere desistir, entonces el arrendador estará obligado a aceptar al miembro de la pareja no firmante como sustituto del miembro firmante. Por tanto, ahora serán coarrendatarios todos los que firmaron el contrato y, respecto a la pareja, dejará de ser coarrendatario quien firmó el contrato, y pasará a sustituirle quien era su pareja.
Es una situación injusta para el arrendador, ya que la ley le obliga a relacionarse con una persona distinta a aquella con la que él firmó (con la pareja del firmante), Para estos casos, te recomiendo leer el post ¿Si el inquilino se va puede seguir su pareja en la vivienda?
Responsabilidad solidaria o mancomunada
Esta es una cuestión distinta a la que he analizado, pero la quiero tratar porque está muy conectada con este asunto.
Con esta cuestión lo que analizamos es cuánto dinero puede reclamar el propietario a cada coarrendatario en caso de que haya un impago.
Responsabilidad solidaria
Si los coarrendatarios son coarrendatarios solidarios y el arrendador deja de percibir cualquier importe de la renta pactada, entonces podrá interponer demanda de desahucio frente a todos los coarrendatarios y, además, reclamar la totalidad de la deuda (presente y futura, hasta el día del desahucio) a todos los coarrendatarios o a cualquiera de ellos.
Es decir, si deben 10.000 euros, puede reclamar a uno solo los 10.000€, o bien a todos.
Responsabilidad mancomunada
Sin embargo, si los coarrendatarios son coarrendatarios mancomunados y el arrendador deja de percibir cualquier importe de la renta pactada, entonces el arrendador podrá interponer demanda de desahucio frente a todos los coarrendatarios y, además, reclamar la deuda presente y futura hasta el día del desahucio.
Pero tan solo podrá reclamar a cada coarrendatario su parte de renta (en proporción al número de coarrendatarios que haya).
Si te interesa este tema lee el post Responsabilidad solidaria o mancomunada en el alquiler.
Buenas noches, mi pareja y yo hemos roto y se ha marchado. Yo me quedo con mis dos hijos en un piso de 1400 euros al mes, pero lo pagaré como pueda.
El caso es que el dice que va a escribir al propietario para desvincularse del contrato y yo tengo miedo a que me repercuta a mí y a mis hijos
firme un contrato de alquiler con dos hermanos se contrató una empresa de impago y todo ok, al cabo del 3 años pido la vivienda por necesidad para mi hija y me encuentro que uno de los firmantes no reside en la vivienda y la que reside me comenta que está en situación de vulnerabilidad, sé que puedo pedir a cualquier de los firmantes la responsabilidad de pago, pero la cuestión no es que no paguen la cuestión que al no residir uno de los firmantes y el que queda cobrando una paga por los ingresos que percibe al estar en la vivienda viviendo con sus hijos si sería vulnerable, no sé si puede pedir la vulnerabilidad ya que si eso se puede hacer cualquier alquiler puede quedar desprotegido.!!! Al uno de los firmantes de marcha del inmueble.!!!
Lo que dice la ley es anticonstitucional. A nadie se le puede obligar a quedarse en un sitio y menos a pagar una renta de un lugar donde no vive.
Por lo cual la ley no es correcta y abusiva.
Pero qué pasa en el supuesto de que no estén de acuerdo los coarrendatarios ni tampoco el propietario, se deje de pagar la parte del que se va y el propietario interponga la demanda de desahucio, ¿Tendrían que dejar el piso los coarrendatarios que sí están pagando su parte? Quiero decir, en la práctica, quién tendría que pagar esa deuda que está dejando pendiente el que se va? ¿Los que se quedan? Muchas gracias por adelantado
Si alguien se quiere ir y alguien no lo acepta, cualquier impago permite al arrendador poner demanda de desahucio. Y afecta a todos (todos serían desahuciados).
Y respecto a la deuda, si la responsabilidad es solidaria, el propietario podrá reclamar la totalidad de la deuda a todos o a cualquiera. Y si la responsabilidad es mancomunada, el propietario solo puede reclamar a cada inquilino su cuota.
En caso de desistimiento de uno de los coarrendatarios que pasa con el depósito de las fianzas hecha, en su día, por ambos. Una a través de INCASOL y otra directamente al propietario?