La petición de desistimiento de un coarrendatario es algo bastante habitual, dado que son muchos (la mayoría) los contratos de arrendamiento en los que hay más de un inquilino.
Los coarrendatarios son una comunidad de bienes
Cuando varios inquilinos (coarrendatarios) han firmado un mismo contrato de arrendamiento, han formado una comunidad de bienes (seguramente sin ni siquiera saberlo).
Es decir, la parte arrendataria del contrato no es cada inquilino separadamente, sino que lo es la comunidad de bienes en su conjunto.
Y ello supone que cada coarrendatario va a estar vinculado jurídicamente tanto con el resto de coarrendatarios como con el arrendador.
Esto es así en base al artículo 392 del código civil, que dice que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas…”.
Planteamiento del problema
La petición de desistimiento de un coarrendatario supone dejar de estar vinculado al contrato, es decir, dejar de pagar.
En esos casos pueden darse distintas situaciones según haya o no consentimiento del resto de participantes en el contrato, es decir, tanto del resto de coarrendatarios como del arrendador.
Vamos a verlo…
El resto de coarrendatarios no dan su consentimiento
Si el coarrendatario rebelde (el que quiere desistir unilateralmente) plantea al arrendador que quiere desistir, irse, y dejar de pagar la renta, y lo hace sin el consentimiento del resto de coarrendatarios, el arrendador puede:
Oponerse al desistimiento
En ese caso el coarrendatario rebelde sigue siendo parte del contrato.
Si el arrendador en algún momento cobra menos de la renta pactada en el contrato, podrá interponer demanda de desahucio por impago de alquiler frente a todos los coarrendatarios.
Y además, en la misma demanda, podrá reclamar a todos los coarrendatarios las rentas impagadas presentes y futuras, hasta que recupere la posesión del inmueble.
En este caso no hace falta ni siquiera que el arrendador pregunte al resto de coarrendatarios si consienten que el coarrendatario desista.
Aceptar la propuesta del coarrendatario
En caso de que el arrendador acepte la propuesta pero no haya consentimiento del resto de coarrendatarios, ello no podría afectarles negativamente, pues estaría el arrendador modificando la composición de la parte arrendataria de forma unilateral.
Por tanto, el arrendador no puede exigir al resto de coarrendatarios que paguen el 100% de la renta, dado que es el propio arrendador quien voluntariamente ha renunciado a cobrar la parte de renta del coarrendatario rebelde.
Así, si el coarrendatario rebelde deja de pagar su parte de modo que el arrendador no percibe la totalidad de la renta pactada, entiendo que si el arrendador interpone demanda de desahucio por impago debería ser desestimada (no prosperar), dado que el impago se ha producido por voluntad propia del arrendador.
El resto de coarrendatarios sí dan su consentimiento
Si el coarrendatario rebelde plantea al arrendador que quiere desistir, irse, y dejar de pagar la renta, y lo hace con el consentimiento del resto de coarrendatarios, el arrendador puede:
Oponerse al desistimiento
En ese caso el coarrendatario rebelde sigue siendo parte del contrato.
Si el arrendador en algún momento cobra menos renta que la pactada en el contrato, podrá interponer demanda de desahucio por impago frente a todos los coarrendatarios.
Y además, en la misma demanda, podrá reclamar a todos los coarrendatarios las rentas impagadas presentes y futuras, hasta que recupere la posesión del inmueble.
En este caso no hace falta ni siquiera que el arrendador pregunte al resto de coarrendatarios si consienten que el coarrendatario desista.
Aceptar la propuesta del coarrendatario
En ese caso lo aconsejable es realizar un anexo al contrato en el que las partes acuerdan que el coarrendatario rebelde deja de ser miembro de la parte arrendataria y, por tanto, puede dejar de pagar la renta.
El arrendador tiene derecho a seguir cobrando el 100% de la renta, por lo que serán el resto de coarrendatarios quienes tengan que pagarla.
Y si no lo hacen entonces el arrendador podrá interponer demanda de desahucio por impago frente al resto de coarrendatarios (no frente al rebelde) y, en la misma demanda, reclamar la deuda presente y futura al resto de coarrendatarios.
El arrendador puede negarse al desistimiento parcial del coarrendatario
Como he explicado, el arrendador puede negarse a la propuesta de desistimiento del coarrendatario rebelde, haya o no haya consentimiento del resto de coarrendatarios al planteamiento de desistimiento.
Y puede hacerlo no solo porque el coarrendatario rebelde no es parte del contrato de arrendamiento (la parte lo es la comunidad de bienes en su conjunto) sino también porque lo contrario sería ir en contra de la propia naturaleza de este tipo de contrato.
Naturaleza del contrato
El objeto del contrato de arrendamiento es un bien inmueble.
Es decir, un contrato de arrendamiento se hace para que el propietario conceda el uso y disfrute de una vivienda o local a la parte arrendataria, a cambio de una renta.
Así que lo realmente importante en el contrato de arrendamiento es la vivienda o el local.
Y resulta que esa vivienda o local es indivisible, es decir, el arrendador la entrega a la parte arrendataria de forma completa.
Por tanto, solo cuando la vivienda sea devuelta al arrendador podrá darse por terminado el contrato.
Y ello elimina la posibilidad, por tanto, de que un solo coarrendatario pretenda desvincularse del contrato sin devolver la posesión de la vivienda al propietario, ya que ello iría en contra de la naturaleza de este tipo de contrato.
Una única parte arrendataria
Lo anterior se complementa con lo siguiente.
En los contratos de arrendamiento no hay tantas partes arrendatarias como coarrendatarios haya, sino que solo hay una parte arrendataria (formada por varios coarrendatarios).
Por tanto, la parte arrendataria o un miembro de ella no puede imponer al arrendador una modificación del número de componentes de la parte arrendataria, pues el arrendador estaría perdiendo garantías (donde antes había, por ejemplo, tres coarrendatarios a quienes reclamarles la renta, ahora quedarían dos).
Responsabilidad solidaria o mancomunada
Esta es una cuestión distinta a la que he analizado, pero la quiero tratar porque está conectada.
Con esta cuestión lo que analizamos es cuánto dinero puede reclamar el propietario a cada coarrendatario en caso de que haya un impago.
Responsabilidad solidaria
Así, si los coarrendatarios son coarrendatarios solidarios y el arrendador deja de percibir cualquier importe de la renta pactada, entonces podrá interponer demanda de desahucio frente a todos los coarrendatarios y, además, reclamar la totalidad de la deuda (presente y futura, hasta el día del desahucio) a todos los coarrendatarios o a cualquiera de ellos.
Responsabilidad mancomunada
Sin embargo, si los coarrendatarios son coarrendatarios mancomunados y el arrendador deja de percibir cualquier importe de la renta pactada, entonces el arrendador podrá interponer demanda de desahucio frente a todos los coarrendatarios y, además, reclamar la deuda presente y futura hasta el día del desahucio.
Pero tan solo podrá reclamar a cada coarrendatario su parte de renta (en proporción al número de coarrendatarios que haya).
En el caso analizado, en que un coarrendatario quiere desistir, si el arrendador se niega y hay un impago, podrá interponer demanda de desahucio por impago y, además, reclamar la deuda presente y futura hasta el día del desahucio.
Y a cada coarrendatario podrá reclamarle la totalidad de la deuda si eran coarrendatarios solidarios, o su parte proporcional si eran coarrendatarios mancomunados.
En caso de que estés interesado en ampliar información sobre el desistimiento cuando desiste la parte arrendataria al completo (bien por que solo haya un inquilino o bien porque, habiendo muchos, desisten todos a la vez, te invito a leer el post el desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda.