Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

Desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local

Desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local

Publicado el

Para hacer un análisis sobre la figura del desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local hay que acudir al contrato de arrendamiento y al Código Civil, pues la ley de arrendamientos urbanos nada dice al respecto.

Lo primero que conviene tener claro para abordar este tema es conocer qué es el desistimiento.

¿Qué es el desistimiento?

Desde el punto de visto jurídico, desistir es sinónimo de «romper». Es decir, desistir es romper el contrato de arrendamiento antes de que llegue su fecha de finalización.

¿Cuándo hay desistimiento?

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) no regula nada sobre el desistimiento cuando hablamos de locales comerciales o de locales de negocio (si que lo regula en el caso de alquiler de viviendas, pero ese no es ahora el caso).

Por lo tanto, tendremos que acudir a otras fuentes.

Y esas otras fuentes son dos: el contrato de arrendamiento y el Código Civil.

El desistimiento en el contrato de arrendamiento

La primera fuente a la que tenemos que acudir es al propio contrato de arrendamiento.

Así, si en el contrato de alquiler se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario, no cabe duda que el inquilino podrá desistir de forma totalmente legal.

En materia de indemnización, caben dos posibilidades cuando en el contrato de arrendamiento se ha pactado la posibilidad de desistimiento:

Hay indemnización

Habrá indemnización si en el contrato se ha pactado que debe haber indemnización.

Y la cuantía será la que se haya pactado en el contrato.

No hay indemnización

No habrá indemnización si no se pactó el desistimiento en el contrato o incluso, aún pactándose, cuando no se estableció el derecho a indemnización a favor del arrendador.

Es decir, si se pactó la posibilidad de desistir pero nada se dijo sobre la forma de determinar la indemnización, no habrá obligación de indemnizar.

El desistimiento en el Código Civil

Tampoco el Código Civil (CC) menciona nada sobre el desistimiento en contratos de arrendamiento de local.

Por lo tanto, tenemos que remitirnos a lo analizado en el punto anterior, es decir, a lo que diga el contrato de arrendamiento.

En resumen

En resumidas cuentas, sólo habrá posibilidad de desistimiento y/o indemnización cuando dicha posibilidad aparezca recogida en el contrato de arrendamiento.

Si el contrato no dice nada al respecto, entonces el inquilino no podrá desistir, y si quiere romper el contrato antes de la fecha acordada estará cometiendo un incumplimiento de contrato, con las consecuencias previstas en la ley o en el contrato.

Si no es desistimiento… ¿qué es?

Si en el contrato de arrendamiento no se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario y la LAU no dice nada, entonces cualquier acto de éste encaminado a finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, entrará dentro de la denominación de «incumplimiento de contrato» y no de desistimiento.

El artículo 1256 CC viene a decir que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes.

Ello quiere decir que el inquilino no puede dar por finalizado el contrato antes de que termine. O mejor dicho, si que puede, pero si lo hace tendrá que aceptar las siguientes consecuencias, fijadas por el artículo 1124 CC:

  • El arrendador podrá exigir al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (esta opción se refiere a obligar al arrendatario a permanecer en el local, lo que es en la práctica inviable).
  • El arrendador solicita la resolución del contrato y, además, una indemnización por daños y perjuicios (esta es la opción más frecuentemente utilizada).

En este punto es conveniente aclarar que la aceptación de las llaves del local por parte del arrendador no es sinónimo de resolución del contrato por mutuo acuerdo. Es decir, aunque el arrendador acepte las llaves podrá posteriormente reclamar la indemnización que corresponda debido al incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

Sin embargo, para evitar problemas, es muy recomendable realizar un documento de resolución de contrato en el que el arrendador deje constancia de su no conformidad con la resolución del contrato.

La indemnización por el incumplimiento de contrato

Por tanto, si el arrendatario ha dado por terminado el contrato unilateralmente (por su cuenta) sin que exista la posibilidad de desistir, entonces estaremos dentro de lo que se denomina incumplimiento de contrato.

En este caso el arrendador podrá reclamar amistosamente la indemnización por daños y perjuicios que considere oportuna.

Lo frecuente es que el arrendador quiera cobrar el sumatorio de todas las rentas que resten hasta que el contrato debiera de terminar.

A esta solicitud de indemnización es frecuente que se oponga el inquilino por considerarla excesiva.

Entonces el arrendador tendrá que reclamar dicha indemnización por la vía judicial.

En este caso será el juez quien determine la indemnización que corresponde como consecuencia del incumplimiento de contrato del arrendatario.

En este punto hay cierta discrepancia en las distintas decisiones que han ido tomando los jueces en estas situaciones a lo largo del tiempo.

No existe una línea uniforme, si bien ha ganado fuerza desde hace tiempo la idea que voy a exponer en el último de los puntos que analizo a continuación.

Resolución de los jueces en casos de incumplimiento de contrato

Por lo tanto, las respuestas que los jueces pueden dar al asunto pueden ser las siguientes:

  • La indemnización será la totalidad de las rentas que resten por devengarse hasta que el contrato venza. Esta línea cada vez es menos aceptada por los tribunales.
  • El montante a indemnizar será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse (se aplica cada vez en más ocasiones).
  • Se determina como indemnización la suma de todas las rentas que se hayan devengado desde que el arrendatario incumplió el contrato (desde que abandonó el local) hasta que el inmueble se volvió a alquilar. Esta sería la indemnización base, y a partir de ella el juez aumentaría o disminuiría dicha indemnización en función de determinadas variables, tales como la actitud del arrendador encaminada a alquilar de nuevo el local, el daño efectivamente sufrido por el arrendador, etc (Esta es la linea que con mayor frecuencia siguen los tribunales hoy por hoy).

Y tu… ¿te encuentras en una situación similar?.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

34 comentarios en “Desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local

  1. Hola,
    Tengo un local de negocio alquilado, con un contrato
    de 10 años de duración. Pasados los 5 años, el arrendatario, mediante correo elect´ronico, me hace saber su desentimiento del contrato, preavisando con una antelación de 3 meses, tal y como estaba pactado en el contrato. La fecha en que debería entregar las llaves del local quedó acordada el 30 de Abril de 2020. El arrendatario debe dos mensualidades Marzo y Abril de 2020, pero me dice que ante el estado de alarma, no me entregará las llaves hasta que pueda sacar las existencias y mobiliario del local. el contrato tiene una fianza de 2 mensuaidades con las que hacer frente a los 2 meses que debe de alquiler. ¿Que pasa si no entrega las llaves en la fecha pactada?. ¿Puedo cambiar las cerraduras o incurriría en algo ilegal?.
    En espera de su respuesta, reciba un cordial saludo.

    1. Hola José Luis,

      En el caso que no entregue las llaves, las rentas seguirán devengándose. Si bien no sería pertinente cambiar la cerradura, pues podrían acusarlo de coacciones y de apropiación indebida de las cosas que hay en el interior; por lo tanto si se llega a dar esta circunstancia tendrá que acudir a la vía judicial e interponer una demanda de resolución del contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Buenos días,
    Tengo un local comercial alquilado desde Julio de 2019 tras haber cogido el traspaso de un negocio. Al poco de comenzar me di cuenta que no había habido transparencia en el traspaso y el negocio sólo da pérdidas, con lo que justo antes de la declaración del estado de alarma comuniqué a los arrendadores mi intención de rescindir el contrato. En el mismo figura la posibilidad de finalizar el contrato si se preavisa con tres meses (cosa que a pesar de las circunstancias, es decir, está cerrado y no tengo actividad, intentaré liquidar), pero además indican una indemnización de 2000€ por incumplimiento de plazo. Tengo entendido que la norma es, o un preaviso o una indemnización pero no ambos. (Por otro lado, comentar que me dijeron que no habría fianza (2000€) pero viendo la indemnización indicada, es como si hubiera habido. Con lo que entiendo mala fe por su parte).
    Añadir que el antiguo propietario del negocio y arrendadores son familia.
    Por todo lo descrito, me gustaría saber si efectivamente es abusivo indicar preaviso e indemnización en el contrato y cómo entonces debería proceder, o bien si he de impugnar el contrato o claúsula concreta.
    También me gustaría saber si en caso de no poder abonar las mensualidades puedo dejarle a cambio parte de los bienes adquiridos en el traspaso ya que se encuentran en su local.
    Quedo a la espera de su respuesta.
    Un saludo

    1. Hola Amparo,

      La obligación de avisar con al menos dos meses de antelación y la indemnización en caso de incumplimiento del contrato son compatibles.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Ha llegado a mis oídos que, en un contrato de alquiler de local con una larga duración, existe jurisprudencia que admite en algunos casos la terminación anticipada del contrato por parte del arrendatario sin tener que pagar indemnización alguna, mi pregunta sería si sabe algo al respecto, gracias de antemano.

    1. Hola Juanjo,

      Suele variar según lo que se haya pactado en el contrato y la duración del mismo. Necesitaría saber más datos para darle una respuesta más acertada.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Hola, mi caso es contrato firmado el 2 de enero del 2014, con cláusula de desestimiento. Mi duda es el tiempo y forma del aviso de dicho desestimiento.
    Y cito textual la cláusula: “ la parte arrendataria podrá rescindir el presente contrato al término de cada año sucesivo, siempre que sea notificado a los arrendadores con una antelación de 12 meses a la fecha de terminación y sin obligación de pagar indemnización alguna. La falta de preaviso señalado será inexcusable y su incumplimiento conllevará la obligación para la parte arrendataria de indemnizar a los arrendadores con una cantidad igual a tres meses de la renta que este pagando en ese momento”
    Sería una cláusula abusiva o algo retorcida buscando una indemnización por lo difícil de cumplir?, en que momento concreto tendría que avisar exactacmente? Agradecería su ayuda. Gracias.

    1. Hola Julian,

      Sería una cláusula que iría en contra de la ley pues restringiría su derechos. El plazo de preaviso es al menos 30 días de antelación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Hola alquilamos un local por 5 años y han pasado 2 años y medio y el negocio no va bien hemos hablado con el propietario y nos quiere pedir todas las mensualidades hasta finalización de contrato, no hemos dejado de pagar ningún mes le avisamos con tiempo. Que consecuencias podríamos tener.
    Gracias

    1. Hola Yoana,

      Estaría incumpliendo el contrato de arrendamiento, por lo tanto la indemnización dependerá si esta o no prevista en el contrato de arrendamiento. Si está previsto se pagará está. Pero si solo se ha previsto indemnización sin cuantía entonces el propietario podrá pedir que se cumpla por daños o perjuicios o una indemnización por daños y perjuicios,

      Normalmente el propietario pedirá el pago de todas las mensualidades, si no llegan a un acuerdo sobre esto deberán acudir a la vía judicial.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda,

  6. Mi caso es el siguiente:

    Contrato de arrendamiento de local. Se dice que la duración es de 15 años finalizando el 20 de abril de 2020 cualquiera de las partes con un preaviso de 6 meses. Mas adelante se dice qeu no habrá ligar a indemnización alguna o pago de las rentas que resultantes pendientes de devengo hasta la finalización de vigencia previsto una vez transcurrido 3 años desde la fecha de comienzo del arrendamiento , decidiera rescindir o dejar sin efecto el contrato, para lo cual deberá comunicarlo con 6 meses a la fecha del efecto.

    No es contradictorio??? que prima entonces el cumplimiento del contrato (que sería incumplimiento) o la indemnización

    1. Hola Marta,

      Puede ser. No es contradictorio. En la mayoría de los contratos se establece un tiempo de duración del pero después se establece la posibilidad de indemnización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Buenas,mi caso es el siguiente,he alquilado un local el 11 de septiembre 2018,estipulado en el contrato por un año.Ahora quiero dejarlo,tengo 3 meses en el,que opciones tendria? En el contrato no hay clausulas ni de aviso anticipado,ni indeminizacion al propietario.solo q era por un año. Que pasaria con el deposito que le di al propietario? Realmente no puedo seguir alli,ayudenme para ver que camino seguir. Gracias

  8. Hola
    Soy inquilino y tengo un contrato desde el 31 de octubre pasado con dis meses de carencia para que realice obras tengo las llaves del local desde el 31 pero hasta hoy ni siquiera han iniciado el tramite en endesa para que me instalen la luz, claro no puedo aun ni poner un tornillo porque no tengo luz para usar el taladro, ni me pueden conectar internet, ni telefono etc.
    En mi contraro hay la clausula de dos meses de penalizacion si rompo el contrato pero en este caso el casero es quien esta comenzando a incumplir el mismo que puedo hacer?

  9. Hola buenas tardes, soy el inquilino de un local comercial con un contrato de 3 años y un mínimo de 1 año. Tras 7 meses actividad decidimos dejarlo por que no era rentable, hablando con el propietario y no poniéndonos ningún impedimento por su parte. La sorpresa llega cuando se niega a devolvernos la fianza e incluso llega a amenazarnos con exigirnos el pago de los meses de alquiler que nos quedan hasta cumplir 1 año. ¿Tendríamos algo que reclamar ? o ¿Está todo perdido? Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Javier,

      Normalmente por incumplimiento del contrato, la jurisprudencia viene estableciendo una indemnización que suele ser fianza que se hubiese dado, salvo que se hubiese establecido otra cosa en el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  10. Hola me llamo francisco, hace 6 meses alquile un local y me pusieron una clausula de un año, llevo ya seis meses y le he dicho al casero que lo tengo que dejar, y este me ha dicho que o aguanto 2 meses mas o que si no tengo que abonarle los seis que me quedan. Soy subarrendado, y no presentaron el contrato hasta el mismo dia de la firma y se firmo en la gestoria del arrendatario.

    1. Hola Francisco,

      Si en el contrato aparece la posibilidad de desistimiento, podrá irse, y la indemnización será la que se haya establecido en el contrato.

      Si no se ha pactado indemnización se estaría produciendo un incumplimiento del contrato, en este caso la indemnización puede ser de las rentas que resten por cumplir y también puede solicitar una indemnización por los perjuicios ocasionados.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  11. hola :
    mi familia alquilo en marzo un local de 178mcuadrados para uso comercial y la persona que esta en el local paga 500 euros mas luz y agua
    cada mes tengo que estar dias y dias suplicando que me pague y me paga de dos y tres veces y encima vive dentro del local y no esta dada de alta como autonomo y no paga nada de impuestos y usa el local para vivir y trabajar es restauradora de cuero en vehiculos
    como no hay vado siempre esta molestando a mis vecinos de mas de 40 anios que mueban los coches y es muy arrogante mal hablada el contrato se le acaba en 6 meses cuando puedo avisarle que no voy a renovar
    el contrato? y si se queda de ocupa porque vive dentro
    yo tengo 3 meses de alquiler 1500 euros pero gasta mucha luz y agua y la pago yo porque me cuesta mucho cobrarle y es mal pagadora no ha venido ni un mes a traerme el dinero y yo siempre estoy detras de ella
    no soy racista pero yo tengo una sociedad y pago mi autonomo ,impuestos de sociedades y s.s de mi y mis trabajadores y miles de cosas mas .
    por favor diganme que puedo hacer porque es una mujer y el tema es muy delicado alser yo un hombre tengo mucho miedo que ella me arme un problema para sacarla del local ya que es una persona muy como decirlo un ego muy fuerte y de personalidad

    muchas gracias por vuestra ayuda si podeis aconsejarme

  12. Hola, alquilé un local a través de agencia, unos días después de firmar el contrato, la propietaria dió de baja el agua sin avisarme porque le parecía caro, diciendo que subiera garrafas de agua desde la cafetería de la esquina… Esto junto con otras faltas de respeto, hicieron que yo quisiera rescindir el contrato por incumplimiento. Pero se han negado y han vuelto a darla de alta, y decirme de malos modos que si quiero continuar tengo que poner los servicios a mi nombre. Durante la firma no se habló nada de esto, ni figura en el contrato. ¿Como me deshago de esta situación? Se firmó el 18/06, para empezar en julio, y antes del 15, ya se habían producido todas éstas irregularidades. No quiero saber nada con estos impresentables, qué puedo hacer? Muchas gracias y saludos

    1. Hola Patricia,

      Si en el contrato de alquiler no se habla de la titularidad de los suministros entiendo que debe seguirse a nombre de los propietarios, sino cumple con el contrato podrá rescindirlo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. hola, estoy alquilada en un local que desde 2016 ha tenido graves problemas de inundación por aguas fecales( reparado en enero de 2018), plagas de varias especies debido a la humedad (que esta manteniendo su despoblación el propietario del local), goteras en todo el local y todo el techo lleno de heces de ratas y cucarachas que van cayendo sobre el mobiliarioy la maquinaria, yo hice reforma del local en 2016 porque se me iba la luz y era porque las ratas se comian los cables y la pared estaba desconchada desde que cogi el local pero ha ido a más, lo puse en conocimiento del propietario por telefono( fue mi error)y esta todo fatal, ahora que la situación es insostenible me quiero marchar y me reclama el tiempo que queda de contrato(1.5 año) ya que yo podia irme sin penalizacion el 1º año, pero no lo veo justo porque es un establecimiento sanitario y tengo unas condiciones insalubres.¿tengo alguna salida?

    1. Hola Lucia,

      Entiendo que si es como me cuentas, el local no está destinado para el uso del local convenido en el contrato, y por lo tanto podrías rescindir el contrato sin penalización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

      1. Hola buenas tengo un problema parecido he alquilado un local que en el contrato pone uso exclusivo para estética, pero resulta que a la hora de sacar los permisos hablando con el ingeniero me dice que es imposible me den permisos así de primeras es imposible habilitarlo para minusválidos entre otras cosas. O habilitarlo cuesta muchísimo cómo puedo rescindir el contrato. La cosa es la fianza y lo pagado que no me gustaría perderlo puesto no he podido abrir ni nada porque el local no se puede habilitar para el uso destinado.

  14. Buenos días,
    Voy a firmar un contrato de alquiler para un alquiler de local, destinado a vivienda tipo loft, pero el contrato especifica que no será para dicho fin.

    Existe alguna clausula o ley, en la cual se pueda desistir del contrato antes de los primeros 14 días después de la firma? Por ejemplo, si compruebas que no funciona algo importante, etc.

  15. Buenas tardes. Hace una semana, recibí notificación a través de Burofax de mi inquilino de que no podía continuar con el alquiler del local de mi propiedad. Como marca la Ley me lo ha anunciado 2 meses antes de la entrega de llaves. Todo eso es correcto, y además ya he hablado con él y estamos de acuerdo de que no puedo colocarle en el local un cartel de «SE ALQUILA», hasta la entrega de llaves. También lo veo lógico.
    Mi pregunta, es la siguiente: ¿puedo yo mientras tanto, aunque no lo anuncie en el propio local con un cartel, empezar a publicitarlo en los medios habituales en la Web, con fotos que yo tenía anteriormente y donde, por supuesto no aparece el nombre ni logo de la empresa actual? Pues yo entiendo que aunque no se han entregago las llaves, hay un dato cierto y feaciente, y es que el inquilino actual tiene fecha para marcharse. Creo que yo tengo derecho también a anticiparme AUNQUE NO SE FIRME NINGÚN CONTRATO NUEVO HASTA LA RECOGIDA DE LLAVES.
    MUCHAS GRACIAS

    1. Hola Pedro.

      Tienes derecho a ello.

      Advierte al posible futuro inquilino de que el actual, tiene de fecha hasta la que hayáis determinado.

      Concierta y ponte de acuerdo con el actual inquilino para visitar con los nuevos el local, de modo que no le interrumpa su actividad.

      Un saludo

  16. Buenos días, en marzo firmé un contrato de arrendamiento de un local comercial con una futura socia con el fin de abrir allí un negocio con ella y con vistas a formar la sociedad en el futuro cuando el negocio arranque. Cuando estamos a 15 días de abrir me dice que se lo pensó mejor y que no ve buena opción lo de la sociedad y que es mejor aue me desvincule del contrato de alquiler del bajo también. Me asiste algún derecho? Puedo reclamar algún tipo de indemnización? Que puede pasar si no quiero dejar de figurar en ese contrato?

    1. Hola Miguel

      Podrias reclamarle a tu socia, los daños y perjuicios que te ha ocasionado por retirarse de la futura sociedad, pero solo los daños que puedas documentar

      No habría ningún problema a que te quedes tu solo en el contrato, pero tendras que firmar un anexo al contrato firmado, y que asi lo quiera el arrendador.

      Un saludo

  17. b dias tengo un local comercial que tiene un contrato en vigor pero el inquilino lo ha dejado,puedo volver a alquilar el local sin haber antes concluido el contrato anterior

    1. Hola Angel,

      Jurídicamente no se podría celebrar un nuevo contrato hasta que no se resuelva el existente.

      La resolución del contrato, a falta de la voluntad del inquilino, plasmado en documento de resolución y entrega de llaves, solo lo puede dar el juzgado de tu localidad.

      Si quieres que lo solicitemos ponte en contacto con nosotros al email info@abogadosparatodos.net, un saludo

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express