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Desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local

Para hacer un análisis sobre la figura del desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local hay que acudir al contrato de arrendamiento y al Código Civil, pues la ley de arrendamientos urbanos nada dice al respecto.

Lo primero que conviene tener claro para abordar este tema es conocer qué es el desistimiento.

¿Qué es el desistimiento?

Desde el punto de visto jurídico, desistir es sinónimo de “romper”. Es decir, desistir es romper el contrato de arrendamiento antes de que llegue su fecha de finalización.

¿Cuándo hay desistimiento?

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) no regula nada sobre el desistimiento cuando hablamos de locales comerciales o de locales de negocio (si que lo regula en el caso de alquiler de viviendas, pero ese no es ahora el caso).

Por lo tanto, tendremos que acudir a otras fuentes.

Y esas otras fuentes son dos: el contrato de arrendamiento y el Código Civil.

El desistimiento en el contrato de arrendamiento

La primera fuente a la que tenemos que acudir es al propio contrato de arrendamiento. Así, si en el contrato de alquiler se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario, no cabe duda que el inquilino podrá desistir de forma totalmente legal.

En materia de indemnización, caben dos posibilidades cuando en el contrato de arrendamiento se ha pactado la posibilidad de desistimiento:

Hay indemnización: habrá indemnización si en el contrato se ha pactado que debe haber indemnización. Y la cuantía será la que se haya pactado en el contrato.

No hay indemnización: no habrá indemnización si no se pactó el desistimiento en el contrato o incluso, aún pactándose, cuando no se estableció el derecho a indemnización a favor del arrendador. Es decir, si se pactó la posibilidad de desistir pero nada se dijo sobre la forma de determinar la indemnización, no habrá obligación de indemnizar.

El desistimiento en el Código Civil

Tampoco el Código Civil (CC) menciona nada sobre el desistimiento en contratos de arrendamiento de local.

Por lo tanto, tenemos que remitirnos a lo analizado en el punto anterior, es decir, a lo que diga el contrato de arrendamiento.

En resumen

En resumidas cuentas, sólo habrá posibilidad de desistimiento y/o indemnización cuando dicha posibilidad aparezca recogida en el contrato de arrendamiento.

Si no es desistimiento… ¿qué es?

Si en el contrato de arrendamiento no se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario y la LAU no dice nada, entonces cualquier acto de éste encaminado a finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, entrará dentro de la denominación de “incumplimiento de contrato” y no de desistimiento.

El artículo 1256 CC viene a decir que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes. Ello quiere decir que el inquilino no puede dar por finalizado el contrato antes de que termine. O mejor dicho, si que puede, pero si lo hace tendrá que aceptar las siguientes consecuencias, fijadas por el artículo 1124 CC:

  • El arrendador podrá exigir al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (esta opción se refiere a obligar al arrendatario a permanecer en el local, lo que es en la práctica inviable).
  • El arrendador solicita la resolución del contrato y, además, una indemnización por daños y perjuicios (esta es la opción más frecuentemente utilizada).

En este punto es conveniente aclarar que la aceptación de las llaves del local por parte del arrendador no es sinónimo de resolución del contrato por mutuo acuerdo. Es decir, aunque el arrendador acepte las llaves podrá posteriormente reclamar la indemnización que corresponda debido al incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

Sin embargo, para evitar problemas, es muy recomendable realizar un documento de resolución de contrato en el que el arrendador deje constancia de su no conformidad con la resolución del contrato.

La indemnización por el incumplimiento de contrato

Por tanto, si el arrendatario ha dado por terminado el contrato unilateralmente (por su cuenta) sin que exista la posibilidad de desistir, entonces estaremos dentro de lo que se denomina incumplimiento de contrato.

En este caso el arrendador podrá reclamar amistosamente la indemnización por daños y perjuicios que considere oportuna. Lo frecuente es que el arrendador quiera cobrar el sumatorio de todas las rentas que resten hasta que el contrato debiera de terminar. A esta solicitud de indemnización es frecuente que se oponga el inquilino por considerarla excesiva.

Entonces el arrendador tendrá que reclamar dicha indemnización por la vía judicial. En este caso será el juez quien determine la indemnización que corresponde como consecuencia del incumplimiento de contrato del arrendatario.

En este punto hay cierta discrepancia en las distintas decisiones que han ido tomando los jueces en estas situaciones a lo largo del tiempo. No existe una linea uniforme, si bien ha ganado fuerza desde hace tiempo la idea que voy a exponer en el último de los puntos que analizo a continuación.

Resolución de los jueces en casos de incumplimiento de contrato

Por lo tanto, las respuestas que los jueces pueden dar al asunto pueden ser las siguientes:

  • La indemnización será la totalidad de las rentas que resten por devengarse hasta que el contrato venza. Esta linea cada vez es menos aceptada por los tribunales.
  • El montante a indemnizar será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse (se aplica cada vez en más ocasiones).
  • Se determina como indemnización la suma de todas las rentas que se hayan devengado desde que el arrendatario incumplió el contrato (desde que abandonó el local) hasta que el inmueble se volvió a alquilar. Esta sería la indemnización base, y a partir de ella el juez aumentaría o disminuiría dicha indemnización en función de determinadas variables, tales como la actitud del arrendador encaminada a alquilar de nuevo el local, el daño efectivamente sufrido por el arrendador, etc (Esta es la linea que con mayor frecuencia siguen los tribunales hoy por hoy).

Y tu… ¿te encuentras en una situación similar?.

4 comentarios en “Desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local

  1. b dias tengo un local comercial que tiene un contrato en vigor pero el inquilino lo ha dejado,puedo volver a alquilar el local sin haber antes concluido el contrato anterior

    1. Hola Angel,

      Jurídicamente no se podría celebrar un nuevo contrato hasta que no se resuelva el existente.

      La resolución del contrato, a falta de la voluntad del inquilino, plasmado en documento de resolución y entrega de llaves, solo lo puede dar el juzgado de tu localidad.

      Si quieres que lo solicitemos ponte en contacto con nosotros al email info@abogadosparatodos.net, un saludo

  2. Buenos días, en marzo firmé un contrato de arrendamiento de un local comercial con una futura socia con el fin de abrir allí un negocio con ella y con vistas a formar la sociedad en el futuro cuando el negocio arranque. Cuando estamos a 15 días de abrir me dice que se lo pensó mejor y que no ve buena opción lo de la sociedad y que es mejor aue me desvincule del contrato de alquiler del bajo también. Me asiste algún derecho? Puedo reclamar algún tipo de indemnización? Que puede pasar si no quiero dejar de figurar en ese contrato?

    1. Hola Miguel

      Podrias reclamarle a tu socia, los daños y perjuicios que te ha ocasionado por retirarse de la futura sociedad, pero solo los daños que puedas documentar

      No habría ningún problema a que te quedes tu solo en el contrato, pero tendras que firmar un anexo al contrato firmado, y que asi lo quiera el arrendador.

      Un saludo

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