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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda

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Para hacer un análisis sobre la figura del desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda habitual o de temporada tendremos que recurrir en unos casos a la ley de arrendamientos urbanos y en otros al código civil.

La reforma de la ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019 no ha modificado en nada esta materia, sino que solo la modificación de 2013 introdujo cambios.

Así, en la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.

Voy a analizar ambos supuestos.

Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.

¿Qué es el desistimiento?

El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada.

¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?

Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.

Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.

En contra, no será contrato de vivienda sino contrato de vivienda por temporada aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal.

Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada puedes leer este artículo, pues aunque se refiere a locales comerciales la regulación es la misma.

Contratos firmados después del seis de junio de 2013

Se considera desistimiento…

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.

Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación.

Cabe la duda en este caso de si debe haber indemnización o no por estar en prórroga, si bien en mi opinión debe indemnizarse al arrendador con una mensualidad de renta como máximo si se desiste en el mes doce de contrato, prorrateándose si desiste más adelante.

Se considera incumplimiento contractual…

La ley de arrendamientos urbanos regula los casos en que si se puede desistir (los dos que hemos visto anteriormente), pero nada dice respecto a los casos en que el inquilino quiere romper el contrato de arrendamiento fuera de los dos casos planteados.

Al no regular la LAU estas situaciones, tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC). Y éste, en su artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

A continuación el artículo 1124 CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Dichas consecuencias son dos:

  • El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato
  • En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado (esta es la opción que normalmente se toma).

Bien, una vez sabemos que el inquilino quiere “romper” el contrato fuera de los dos casos antes analizados, tenemos que analizar qué suele ocurrir a continuación.

Lo frecuente es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a generar hasta el vencimiento del contrato.

Es decir, todo lo que le queda por cobrar hasta que termine el contrato. Este es el papel que suele tomar el arrendador.

A continuación, es el juez (si no se llega a un acuerdo amistoso) el que debe decidir cual es el monto de la indemnización.

Y aquí no hay unanimidad de criterios, aunque si que hay una línea que se viene siguiendo por los juzgados más que las otras. Las distintas decisiones de los tribunales se resumen en las siguientes:

  • Algunas Sentencias establecen como indemnización lo que pide el arrendador, es decir, una indemnización igual a la suma de las rentas que resten por cobrar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.
  • Otras Sentencias establecen como indemnización una mensualidad de renta por cada año que falte para que llegue la finalización del contrato. Es decir, se aplica la misma norma que se aplicaba al desistimiento tras el sexto mes. En estos casos los jueces interpretan que si existe esa norma para los desistimientos tras el sexto mes, por qué no aplicarla también para los desistimientos anteriores al sexto mes.
  • La mayoría de Sentencias establecen como indemnización el número de mensualidades de renta que transcurran hasta que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, moderando el juez hacia arriba o hacia abajo esta indemnización en función de la conducta del arrendador tendente a alquilar de nuevo la vivienda, de los perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador y algunas otras variables. Pero con un tope, que es la suma de las rentas que falten por percibir hasta el sexto mes de contrato más una mensualidad de renta por cada año de contrato que falte por cumplir en caso de que se haya establecido esta indemnización en el contrato (si no se estableció por cláusula, el tope será la suma de las rentas que se debieron percibir hasta el sexto mes de contrato, y por tanto no se indemnizará con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse). Esta es la línea jurisprudencial más seguida en estos momentos.

Por lo tanto, y para concluir, en los casos en que el inquilino pretenda por su cuenta terminar con el contrato de arrendamiento sin estar ante alguno de los dos casos analizados, no estamos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato que conlleva unos daños y perjuicios hacia el arrendador, que deben ser reclamados al inquilino amistosa o judicialmente. Y será en última instancia el juez el que determinará la indemnización que deba pagar el inquilino.

Contratos firmados antes del seis de junio de 2013

Se considera desistimiento…

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional. Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Se considera incumplimiento contractual…

La ley de arrendamientos urbanos regula los casos en que si se puede desistir (los dos que hemos visto anteriormente), pero nada dice respecto a los casos en que el inquilino quiere romper el contrato de arrendamiento fuera de los dos casos planteados.

Al no regular la LAU estas situaciones, tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC). Y éste, en su artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

A continuación el artículo 1124 CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Dichas consecuencias son dos:

  • El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato
  • En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado (esta es la opción que normalmente se toma).

Bien, una vez sabemos que el inquilino quiere “romper” el contrato fuera de los dos casos antes analizados, tenemos que analizar qué suele ocurrir a continuación.

Lo frecuente es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a generar hasta el vencimiento del contrato. Es decir, todo lo que le quede por cobrar hasta que termine el contrato. Este es el papel que suele tomar el arrendador.

A continuación, es el juez (si no se llega a un acuerdo amistoso) el que debe decidir cual es el monto de la indemnización. Y aquí no hay unanimidad de criterios, aunque si que hay una línea que se viene siguiendo por los juzgados más que las otras. Las distintas decisiones de los tribunales se resumen en las siguientes:

  • Algunas Sentencias establecen como indemnización lo que pide el arrendador, es decir, una indemnización igual a la suma de las rentas que resten por cobrar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.
  • Otras Sentencias establecen como indemnización una mensualidad de renta por cada año que falte para que llegue la finalización del contrato. Es decir, se aplica la misma norma que se aplicaba a los contratos de más de cinco años. En estos casos los jueces piensan que si existe esa norma para los contratos de más de cinco años, por qué no aplicarla también para los de menos de cinco años.
  • La mayoría de las Sentencias establecen como indemnización el número de mensualidades de renta que transcurran hasta que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, moderando el juez hacia arriba o hacia abajo esta indemnización en función de la conducta del arrendador tendente a alquilar de nuevo la vivienda, de los perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador y algunas otras variables. Esta es la línea jurisprudencial más seguida en estos momentos.

Por lo tanto, y para concluir, en los casos en que el inquilino pretenda por su cuenta terminar con el contrato de arrendamiento sin estar ante alguno de los dos casos analizados, no estamos ante un desistimiento sino ante un incumplimiento de contrato que conlleva unos daños y perjuicios hacia el arrendador, que deben ser reclamados al inquilino amistosa o judicialmente. Y será en última instancia el juez el que determinará la indemnización que deba pagar el inquilino.

Y tu… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.

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98 comentarios en “Desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda

  1. Buenas noches,
    El día 28/02/2018 firmamos nuestro presente contrato, que indica que es de UN AÑO Y NUEVE DÍAS , sin perjuicio del derecho de la arrendataria a las prórrogas por plazos anuales hasta 28/02/2021 fecha que finaliza el contrato.
    Llevamos ya 1 año y medio aquí y nos ha salido un piso en mejores condiciones al que queremos mudarnos. Nos podemos ir avisando con antelación sin ningún tipo de penalización? Nos devolverán la fianza si está todo en el piso correcto?

    1. Hola Barabara ,

      La ley no fija ningún tipo de indemnización en su caso, ya que el contrató estaría en prorroga. Si bien, debe avisar con al menos 30 días de antelación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Muy buenas.
    Teniendo claro que para poder desistir del alquiler según la LAU deben haber transcurrido al menos seis meses, me surge la duda de si este plazo podría ser aún inferior si existe acuerdo entre arrendador y arrendatario para rescindirlo, por ejemplo, habiendo transcurrido cuatro meses.
    Será legal un acuerdo firmado por ambas partes sin que sea necesario motivar la rescisión, y reflejando que es un acuerdo que alcanzan libremente y en el que se aclare que ninguna parte deberá indemnizar a la otra?
    O como arrendador quedo expuesto a futuras consecuencias legales por parte del actual inquilino?

    Un saludo y gracias de antemano

    1. Hola L,

      Pueden acordar de forma libre entre las partes, si hay o no indemnización en caso de desistimiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenas tardes,
    hace un par de meses avisé a la finca que gestiona el piso alquilado que desisitía del alquiler con un preaviso de 95 días. Por problemas en la compra del piso al que iba a ir finalmente no quiero desistir del alquiler. Puedo retractarme del aviso de desistimiento comunicandolo a la finca o estoy obligado a irme del piso, aun quedan más de 60 días para el desistimiento comunicado.
    Gracias por la información.

    1. Hola Francesc,

      Si los propietarios no quieren seguir ahora con el contrato pueden negarse, pues usted comunico su intención de resolver el contrato. SI bien, le aconsejo que comunique su nueva situación al arrendador e intente llegar a un acuerdo.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. QUE DEBO HACER SI TENGO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PERO COMPRO VIVIENDA Y DEBO DE DAR POR TERMINADO ANTES DE LA FECHA DE VENCIMIENTO

    1. Hola Gladys,

      Entiendo que usted es la arrendadora, en este caso el nuevo comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, salvo que en el mismo se hubiese estipulado otra cosa. O llegar un a un acuerdo con el arrendatario-

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. otro caso es : el inquilino se encuentra en su calle que esta cortada para seis mese o mais, dificultanto el traslado y quitando las comodidades,como tranquilidades silencio, possivel aparcamento o traer compras en coche,normalmente
    prevista antes quando visto el piso , suponendo que el propietario ya lo sabia e por eso hecho dificil el encuentro y
    No sendo possivel, el contato que foi rapido atravez de terceiros.

    1. Hola Leopoldina,

      Estos casos, no son por su culpa como arrendador. Por lo tanto si el inquilino desiste tendrá que abonarle la indemnización correspondiente si así se ha establecido en el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Buenos días, firme un contrato de alquiler como inquilino en Enero del 2013 de 1 año prorrogable a otros 5 años. Estoy pensando de irme pero en el contrato específica que deverá aviasarse con 1 mes de antelación al finalizar cada a anualidad. Avisando con 1 mes de antelación tendría alguna penalización? Gracias

    1. Hola Teo,

      Cómo ya ha cumplido el quinto año, no tendría ninguna indemnización si avisa con 30 diss6de antelación, le aconsejo que lo haga vía burofax.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  7. Buenas tardes.
    En mi caso me quiero ir unos días antes de cumplir los primeros 6 meses. El contrato estipula que deberé pagar los 6 primeros meses y que, transcurridos éstos, pagaré la parte proporcional a una mesualidad por cada año que quede por cumplir.
    Creo que hay un vacio su me voy a los 6 meses. ¿Que creeis?
    Gracias de antemano

    1. Hola David,

      Si se va a los seis meses tendrá que pagar una indemnización por una mensualidad de cada años que reste por culplir, si eno es un año se prorreteara la cantidad.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  8. Buenas tardes:

    ¿Qué ocurre si el inquilino no da los 30 días de precavido una vez cumplidos los seis meses?

    Es decir: el inquilino notifica que se quiere ir la semana próxima pero haciendo eso habría notificado con siete días y no con 30.

    Gracias y un saludo:

    Jose

  9. Buenas tardes, agradezco de antemano vuestra ayuda.

    El contrato de arrendamiento se realizó con los siguientes datos:
    2º.- Duración y prorroga: Se establece una duración de un año, de fecha …. a fecha ….. En caso de desistimiento por parte del arrendatario, antes de los 6 meses s/LAU, dará lugar a una indemnización hasta completar los seis meses.
    – (De palabra se me comunicó que se podría dejar a los seis meses).
    3º.- Renta y Actualización: 600€ al mes, el primer año.
    10º.- Fianza: Se establecen dos mensualidades de 600€ –> Total: 1.200€
    ————————–
    Me sale un trabajo a 100km. de allí, a los dos meses de haber arrendado el piso, por lo que les comenté que quería finalizar el contrato.
    –> Me comunicaron de buscar un nuevo arrendatario, y así lo hice, les presenté a una persona muy interesada en el piso.
    –> Me dijeron que no me devolvían nada de la fianza (las dos mensualidades – 1.200€). También me comentaron que podrían hacerme pagar hasta completar los seis meses.

    Ellos no van a perder nada, y yo he tratado de que así sea, buscando un nuevo arrendatario, pero veo que no me ha servido de nada.

    Qué piensas sobre el asunto???.
    Gracias por la respuesta.

    Un saludo. Miguel Angel

  10. Buenas tardes, primero, muchas gracias para vuestra disponibilidad.
    Mi contrato dice:

    SEGUNDA – DURACIÓN.- La duración del contrato será de 1 (uno) año a partir de la fecha del 1 de Noviembre de 2017. Si llegada la fecha de terminación del plazo pactado, cualquiera de las partes no hubiera comunicado a la otra su voluntad de no renovarlo con treinta dias de antelación a dicha fecha. el contrato se prorrogará una anualidad y así sucesivamente hasta el máximo de 3 años. E contrato se extinguirá por cualquier causa por la que cese la titularidad de la parte arrendadora sobre la finca, una vez transcurrido los tres primeros años de alquiler, por lo que la enajenación de la vivienda extingue el arrendamiento, entre otros supuestos
    QUINTA. FIANZA.- En el presente contrato se constituye fianza por el importe de SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS (650), equivalente a una mensualidad, la cual ha sido abonada previo a este acto y será devuelta a la terminación del contrato, una vez finiquitadas las obligaciones del arrendatario, a cuya responsabilidad queda afecta a tenor de lo establecido en el articulo 11 de la LAU. Esta cantidad nunca será considerada como pago del último mes de renta por parte del arrendatario. En caso de incumplimiento del tiempo de duración de contrato no le será devuelta la fianza. Si recibida la vivienda La Parte Arrendadora encontrara desperfectos, podrá detraer, del importe de la fianza, el importe de los gastos que deban realizarse para dejar el inmueble de que se trata en las perfectas condiciones de conservación en que se entregó a la Parte Arrendataria, pero si los gastos para arreglar los desperfectos fueran mayores que la cantidad depositada en concepto de fianza, el exceso podrá ser reclamado independientemente, incluso, judicialmente.

    Teniendo en cuenta eso, no me queda claro si, en caso me voy (claramente después del 1 de noviembre y avisando con un mes de antelación), tendría que pagar el prejuicio y/o dejar la fianza. En particular, me refiero a “En caso de incumplimiento del tiempo de duración de contrato no le será devuelta la fianza”, ya que, respeto a la duración, está escrito “La duración del contrato será de 1 (uno) año a partir de la fecha del 1 de Noviembre de 2017”.
    Por otra parte, en el contrato, no hay nada que se refiere a indemnizar al arrendador si desisto antes de finalizar el contrato y, además, como ya he dicho, la duración indicada en el contrato es de 1 año.

    Gracias por adelantado.

  11. Buenas noches, tengo un contrato de 3 años de alquiler, he cumplido 7 meses y me ha salido una oportunidad de comprar una vivienda, en el caso de comprar una vivienda, tengo que pagar una mensualidad por año incumplido?

    1. Hola Toti,

      Tendría que pagar dos mensualidades y media por el período incumplido, siempre que esta obligación de indemnizar aparezca recogida en el contrato.

      un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  12. Buenos días, he firmado un contrato de 6 meses, pero llevo un mes y ya no aguanto mas en este piso. ¿si decido irme se cobraría solo de la fianza? ¿o tendría que pagarle el resto de meses?
    Un saludo

    1. Hola Sonia,

      Podrían pedirte una indemnización por incumplimiento del contrato que normalmente es de las rentas que quedan por cumplir.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  13. Buenos días, En mi contrato de alquiler el cual viene de una anterior renovación de otros 3 años, pone:
    Primero.- DURACIÓN
    El CONTRATO que finaliza el próximo 30 de abril de 2018, queda prorrogado hasta el 30 de abril de 2019, siendo dicho plazo prorrogado de obligado cumplimiento para ambas partes.

    A la fecha de fiscalización del anterior plazo, el Arrendatario podrá prorrogarlo por dos nuevos plazos de un año cada uno, salvo que el Arrendatario comunique al Arrendador con una antelación mínima de dos meses a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo.

    No obstante lo anterior, el Arrendatario podrá resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento de su duración siempre que hayan transcurrido al menos seis meses y que se lo comunique fehacientemente al Arrendador con una antelación mínima de dos meses, debiendo, en dicho caso, indemnizar a la Arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

    Pregunta: Quiero dejarlo el 01/11/2018 al haber comprado un piso propio, la indemnización que he de dejar es media mensualidad, o esta y dos por los dos años siguientes (aunque figure que podrá)?
    Y puedo decir que tomen la indemnización de la fianza?
    Muchas gracias.

    1. Hola Fernando,

      Entiendo que será una mensualidad por el año en curso prorrateada al tiempo que queda.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  14. Buenas tardes tengo una vivienda alquilada desde noviembre de 2017 por un periodo de 1 año hace 15 dias me comentan que quieren dejar el piso . Mi pregunta es tengo que devolver la fianza ya que no cumplen el año de contrato que tenemos firmado?
    Muchas gracias

    1. Hola Florian,

      Deben comunicártelo con 30 días de antelación, por lo tanto deberían pagar el siguiente mes completo. En cuanto a devolver la fianza, depende si no tienen deudas, han dejado la vivienda en buen estado.

      Otra cosa es la indemnización por desistimiento, si en tu contrato aparece la obligación de indemnizar en caso de desistimiento deberían abonarte un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose la cantidad si el tiempo es inferior.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  15. Hola tenia un contrato de arrendamiento firmado en marzo del 2013 por un máximo de 5 años, este año el propietario nos elaboro un nuevo contrato rescindiendo el antiguo, con la correspondiente subida del monto del mismo, vamos a cumplir ahora el 4 mes de dicho contrato y hemos conseguido un nuevo arrendamiento mucho mas económico y en una vivienda de mejor calidad. El contrato lo elaboro el propietario haciendo como un copia y pega del antiguo contrato. Por lo cual quisiera que me aconsejarais si me puede exigir el pago de los 2 meses restantes que me quedan en teoría por cumplir teniendo en cuenta, los siguientes matices;
    a-) El contrato refleja que el mismo se otorga conforme a lo establecido en la Ley 29/1994 esto es así o al ser uno nuevo tiene que ser según a lo establecido a la que se publico en el 2013.
    b-) En el mismo se menciona que el presente contrato rescinde al anterior con el preaviso legal de 1 mes, nunca recibimos dicho preaviso, simplemente nos comento que quería subir la renta.
    c-) En el contrato se establece por el plazo de 3 años y que el mismo se cumplirá a no ser que el arrendatario manifieste su voluntad de de rescindirlo con un mes de antelación.
    d-) En el mismo establece que se da por valida la fianza entregada , por lo cual la misma no se actualizo.
    e-) En el mismo y dado la necesidad de llevar reformas en el inmueble el arrendador se compromete a realizarlas y se compromete el mismo a invertir la cantidad de 400 euros distribuidos e 100 euros mensuales durante 4 meses. ES decir durante los primeros cuatros meses le he abonado ( de momento van 3 ) 100 euros menos, pero el pretende que sea yo quien lleve a cabo las obras y que las mismas no pasen de 400 al año, como por ejemplo pintar la vivienda.
    Mi pregunta teniendo la intención de dejar la vivienda cuando falten 2 meses para los primeros 6 , tendría que abonarle los 2 restantes.
    No hay causas legales por lo cual uno puede rescindir el contrato, ejemplo cambio provincia, quedar en situación de desempleo o por causas de salud.
    Gracias por sus respuestas.

    1. Hola Luis,

      Sí deberías abonar los dos meses que quedan para cumplir los 6 meses. Si en el contrato de alquiler se establece indemnización en caso de desistimiento, tendrás que abonar un mes de mensualiadad por cada año que reste de cumplir del contrato, prorrateándose la cantidad en caso que quede menos de un años.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  16. Buenos días:

    Mi caso es un poco complejo.

    Soy arrendadora, el primer año de arrendamiento ya terminó. Me estoy separando y a los inquilinos les dí el preaviso de 2 meses y no querían abandonar la vivienda por lo q estamos iniciando el desahucio pir necesidad del inmueble.
    Ahora uno de los inquilinos(son dos, no cónyuges) ha abandonado la vivienda.¿Podría resolver el contrato con el otro coarrendatario?
    Muchas gracias.
    Un saludo.

  17. Hola
    Tengo un contrato de arrendamiento de temporada que finaliza el 30 de junio. Cuando lo firmamos teníamos un piso en propiedad en otra provincia, pero en dos meses lo vendimos ya que nos íbamos a trasladar a la provincia en la que firmamos el contrato de arrendamiento. El problema es que al final el trabajo surgió en la provincia colindante y quiero rescindir el contrato antes del 30 de junio, ya que si no, tengo que pagar dos pisos de alquiler. ¿Puedo hacerlo? ¿Puedo rescindir unilateralmente el contrato? Porque tengo dos hijos en edad escolar y quisiera estar todos juntos en la provincia en la que tengo el trabajo.
    Muchas gracias por anticipado

    1. Hola Lara,

      Si lleváis al menos seis meses de contrato, si podríais desistir. Si en vuestro contrato aparece la obligación de indemnizar en caso de desestimiento, sería de una renta por cada año que quede por cumplir del contrato, si queda menos del año, la indemnización será de una menulidad prorrateada al tiempo que quede ( si quedarán seis meses, media mensualidad) .

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  18. Buenos días,

    Mi caso es el siguiente.

    Soy arrendatario. Quiero irme el día 1 de febrero venciendo el contrato el día 2 de marzo, pero ya no estoy viviendo en el piso porque se inundó, no se puede pisar sobre firme, el contrato que firmamos fue abusivo y las cláusulas nos perjudican (vamos a repararlo y a dejarlo habitable a 1 de febrero).

    Si le envío un burofax a 31 de enero, puede denunciarme por no abonar la mensualidad de febrero, aún diciendo en el burofax que renunciamos a la fianza y que puede disponer ya del piso para alquilar? Es un arrendador peculiar y bastante mal educado e inflexible.

    Gracias!

    1. Hola José,

      Si habéis firmado clausulas ilegales estas serán nulas y se tendrán por no puestas.

      Si te vas antes, habría desistimiento, y tendrías que indemnizar al arrendador con la proporción de la mensualidad que correspondería ( 1 mensualidad serían 12 meses), en cuanto a no pagar el mes para que se lo cobre de la fianza, no lo hagas podría demandarte por impago de rentas; además la fianza es para pagar los posibles desperfectos.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  19. Hola buenas tardes,

    tengo un contrato que se inició en el mes de marzo del 2013 haciendo 5 años el próximo marzo del 2018 (contrato era anual prorrogable a 5 años). El propietario me ha comunicado por correo electrónico la intención de aumentarme la cuota. Me ha surgido la posibilidad de comprarme un piso, pero no llego a marzo de modo que tengo que seguir de alquiler. Mi pregunta es, dado que en el contrato no pone nada referido al desistimiento, y que es la prórroga el 6º año, ¿qué me puede reclamar el propietario si le aviso con 2 meses de antelación? Creo que nada pero no estoy seguro.

    En caso de poderme reclamar una renta por cada año y si el contrato inicial era anual prorrogable a 5 años, ¿es sólo una renta o 5?

    Muchas gracias!

  20. Buenas tardes,

    Tengo una duda respecto a este tema. En Abril de 2017 firmamos un contrato de 3 años en un piso. Pero por motivos familiares lo más seguro es que tengamos que mudarnos.

    La clausula que firmamos es esta: «En el caso enq ue los arrendatarios quisieren desistir del contrato en término distinto al plazo señalado para las prorrogas, deberan indemnizar al arrendador, de acuerdo a lo establecido en el segundo parrafo del articulo 11 de la ley, con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada años de contrato que reste por cumplir (con un máximo al equivalente a 3 eentas). Los periodos de tiempo inferiores a los 6 meses darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

    Mi duda es, a pesar de que la ley diga que a los 6 meses me puedo ir, he de pagar una indemnización de 2 rentas si me voy al cumplir el año? Esto implica que la fianza también se pierde? O este importe a mayores va a parte de la fianza?

    Gracias!

    1. Hola Ajenadra,

      Como llevas seis meses, tienes la posibilidad de desistir, pero tal y como me dices, tienes que indemnizar con una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.

      En cuanto a la fianza no la perderías, siempre que pagues la indemnización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  21. Buenos días,

    Todo lo aquí expuesto, ¿Es igualmente extensible al contrato de arrendamiento de local de negocio?
    En breve formalizo un contrato de alquiler de oficina por un año y el arrendatario quiere incluir una cláusula dónde expresamente excluya la indemnización al arrendador en caso de desistimiento durante el periodo pactado, mientras avise con dos meses de antelación su deseo de desistir.

    Muchas gracias por adelantado. Un saludo.

    1. Hola José Ramón,

      En los contrato de arrendamiento de locales, el desistimiento solo existe si se plasma en el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  22. Buenas tardes.

    Expongo mi caso. Actualmente tengo un contrato de alquiler anual del cual ya he sobrepasado los 6 meses de cumplimiento obligatorio fijado por la LAU (restarían únicamente 3 meses para cumplir el año). Mi intención es solicitar el desistimiento del contrato ya que he encontrado una oportunidad de compra de una vivienda. El problema es que en el contrato de alquiler existe la siguiente cláusula: «Si la parte arrendataria incumpliera el plazo de obligado cumplimiento, fijado para este contrato en UN AÑO, deberá abonar las mensualidades pendientes hasta la finalización del mismo».

    Mi pregunta es: ¿esta cláusula es legal o contradice lo que estipula la LAU?¿En mi caso debería abonar las mensualidades restantes completas (como indica el contrato) o la parte proporcional como señala la LAU?

    Gracias por su tiempo. Aprovecho para felicitarles por el web, nos es de gran ayuda.

    1. Hola Manuel,

      Esta clase sería ilegal, porque es la LAU la que establece el importe de la indemnización al arrendador. La cantidad tiene que ser la de una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir, por tanto en tu caso solo tendrías que darle una mensualidad.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  23. Hola. Mi duda es esta. He prorrogado mi contrato para un año, pero a los seis meses me tengo que ir por cuestiones de trabajo. Según el artículo 11, dice que Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador.
    En mi contrato pone que que mi fianza responderá de los prejuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales.
    Entonces lo de referirse a hacer un pacto en el contrato se refiere a eso de: «la fianza responderá de los prejuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales «? como no dice nada de desistimiento no tengo que indemnizarla y la dueña me tendrá que dar la fianza?

    1. Hola Sonia,

      En el caso de las prórrogas se puede desistir en cualquier momento, previo aviso de 30 días de antelación. Cabe la duda si durante la prórroga debe haber indemnización. o no. Si bien, en mi opinión debe indemnizarse al arrendador con una mensualidad de renta como máximo si se desdiste en el mes 12 del contrato, prorrateándose si desiste más adelante.

      En cuanto a lo de la fianza, si llegáis a un acuerdo el dinero se puede descontar de la fianza, pero te aconsejo que a la hora de entregar las llaves firméis un documento de finalización del contrato donde quede reflejado que la fianza ha servido para tal fin, así como la cantidad.

      Espero haberle ayudado.

  24. Buenas, tengo un contrato de alquiler de 1 año, me gustaría irme a los 6 meses, por temas de trabajo.
    En la clausala de mi contrato ,firmé que trasncurridos los 6 meses, avisando con 30 días de antelación.
    El arrendatario indemnizaá al arrendador con la parte proporcinal de la fianza, (400 euros en mi caso),
    segun los meses que queden pendientes para cumplir la anualidad .
    ¿Tendría que abonar integros los 6 meses que quedan para que finalice mi contrato?
    Muchas gracias.

    1. Hola Patricia,

      Deberás indemnizar a tu arrendador con la parte proporcional de una mensualidad según el tiempo de contrato que te quede por cumplir. En tu caso serían 200 euros.

      Un saludo y espero haberte ayudado,

  25. Hola Rubén,

    Como el arrendador ha incumplido con su obligación de entregar la finca en el estado que se establece el contrato, ha incumplido con su obligación y por tanto puede pedir la rescisión del contrato y la indemnización de los perjuicios causados.

    Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  26. Buenos días, me he venido de Mallorca, y he alquilado un piso, en madrid, en el contrato pone, que tiene garaje y trastero, hemos firmado el contrato y ahora resulta que no tenemos trastero, y una premisa para el alquiler era que tuviera trastero, qué posibilidad tengo que de desistir el contrato, que me devuelvan, el mes de agencia, la fianza y el mes en curso?

  27. ¡Buenos días! La semana pasada firmé un contrato de alquiler por un año de un piso para vivienda habitual. Pagué la fianza equivalente a un mes. Ya antes había pagado a la inmobiliaria. Aún no me han entregado las llaves de la vivienda, ya que el contrato entra en vigor el 1 de noviembre.
    He encontrado un piso que me conviene más. ¿en qué situación me encuentro si desisto del contrato ya firmado? Muchas gracias.

  28. Buenas, actualmente tengo un contrato de alquiler por un loft que uso como vivienda habitual. En el contrato viene como ‘local’ (y en el registro catastral como ‘oficinas’) y con 2 años de obligado cumplimiento.
    A falta de 2 meses de cumplir dichos 2 años, se me ha denegado la devolución de la fianza por rescindir el contrato prematuramente.
    Obviamente no conozco las leyes como para saber si puedo pedir la fianza o si me han engañado a la hora de firmar el contrato (me dijeron que el loft se podía usar como vivienda, de hecho todos los loft del bloque son usados como vivienda).

    Muchas gracias.

    Un Saludo

  29. Hola necesito hacer un contrato de alquiler por solo 4 meses a estudiantes y me gustaría saber si puedo realizarlo en un modelo de contrato de vivienda temporal ( si puede facilitarme un modelo) y como poner una clausula para que sus padres sean avalistas en caso de impago de la renta.

    1. Hola Toñy al principio de la pagina hay un enlace que dice documentos de alquiler.

      Pincha en el modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

      Un saludo

  30. hola, tengo un contrato de alquiler por un año que finaliza en marzo de 2018. Hemos comunicado con más de 30 días de antelación mediante burofax que nos iremos del piso una vez transcurrido los seis meses que exige la ley para poder dejar el piso, ya que nuestro piso en propiedad se queda libre. En el contrato la única cláusula que pone es que si dejamos el piso antes del año perderiamos la fianza 400€. El arrendador nos exige que tenemos que pagarle dos meses de alquiler más la fianza más lo que el pago a la inmobiliaria haciendo un total de 1600€. Creo que eso es una cifra abusiva e ilegal ya que va en contra del art. 11 de La LAU. Por lo tanto le he comunicado que me niego a pagar esa cifra, el dice que la única manera de que no nos demande es firmando un acuerdo con esos requisitos. Que debo hacer?

    1. Hola Martina,

      Es totalmente abusiva, por lo que me comentas, si te vas después de los seis meses, incumplirías seis meses y la indemnización, una cantidad equivalente a media renta (200 euros).

      No tienes que pagarle dos meses de renta, pasados los seis meses. Te tiene que devolver la fianza descontado la cantidad antedicha, y no puede cargarte el pago de la inmobiliaria, sino de pacto el pago de esa daño y perjuicio

      Un saludo

  31. Buenos días, tengo una duda al respecto de la indemnización por desistir el contrato de arrendamiento. Cuando el plazo del contrato dice: » El plazo de duración del presente contrato se ha pactado en un año a contar desde el día 26 de septiembre 2016.
    Sin embargo para que el arrendamiento alcance la duración MÍNIMA DE TRES AÑOS a que se refiere el artículo 9.1 de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos, a la fecha del vencimiento del plazo de duración pactado el contrato se prorrogará obligatoriamente por otros dos plazos sucesivos de un año cada uno, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo, a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. »
    Con este párrafo me surgen dudas por que no se si finalmente el plazo de un año o 3. en caso de desistir en el primer año, no se debería cobrar, por los dos años que quedan pendientes más la parte correspondiente del primer año?

    1. Hola Balijay
      Si tu das por resuelto el contrato, el 27 de septiembre de 2017, por ejemplo, que ya ha entrado el segundo año, tendrías que abonar una indemnización, correspondiente a un mes de renta, dado que has incumplido 365 días, siempre y cuando en tu cotrato este previstas una indemnización por desistimiento, sino dice nada, nada tendrías que abonar

      Un saludo

  32. Hola!
    Vivo alquilada desde abril 2015 en un piso y el contrato se termina en abril 2018, quiero cambiar de piso y tenía unas dudas. Mi contrato no indica que deba indemnizar al arrendatario si desisto antes de finalizar el contrato por lo tanto si envió una carta de preaviso con 30 días de antelación no pueden exigirme que pague los meses que quedan en el contrato ¿verdad?
    Por otra parte queria saber si al yo dar el preavido indico como
    fecha de entrega del piso el 4 de septiembre ¿tengo entonces obligación legal de pagar el mes de septiembre entero? El contrato fue firmado un primero de abril.
    Por último ¿ cuánto tiempo tiene el arrendatario para devolverme la fianza?

    Gracias

    1. Hola Gerica

      Sino esta pactada la indemnizacion por desistimiento, y ha pasado 6 meses desde la firma no tienes que pagar ninguna indemnizacion

      Si lo dejas el 4 de septiembre deberias abonar la parte proporcional de esos 4 dias

      Un saludo

  33. Hola.

    Tengo un contrato firmado de un año de duración prorrogable hasta tres. Pero hay una cláusula que dice:
    «Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado. Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación.

    Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por el arrendatario que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para el propietario arrendador, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. »

    El contrato lo firmé el 1 de junio de 2017. ¿Esta cláusula significa que si me quisiera ir el 1 de diciembre de 2017, tendría que pagar la mitad de un mes de la renta? Y otra duda, ¿no existe como un primer mes de prueba tras el que se puede desistir sin ningún tipo de penalización?

    Muchas gracias.
    Un saludo

  34. Buenos días,

    Tengo un contrato de alquiler des del mes de febrero de 2013. Des del mes de mayo el piso está a la venta y la propietaria solicita que deje el piso.

    Hemos acordado verbalmente que hasta septiembre el piso no cambiará de propietario, pero quiero comunicar oficialmente que dejaré el piso el 15/9 y no antes.

    ¿Hay algún modelo de notificación de finalización de contrato de mutuo acuerdo? ¿Como lo puedo notificar de manera que conste que no es por voluntad expresa mía, si no a petición de la propietaria?

    Muchas gracias

    1. Hola Lucia

      No dispongo ahora mismo de un modelo, pero con que pongais en el documento vuestros datos personales y del contrato de arrendamiento (fecha de firma), y dispongais que pese a que el contrato sigue vigente es voluntad de ambas partes resolver el mismo, y con fecha de efecto el dia 15 de septiembre de 2017, momento en el que se entregaran las llaves y en su caso la devolucion de la fianza, previo examen de la vivienda.

      Un saludo

  35. Hola Jose Maria,

    Es una clausula compleja que busca la mancomunidad de la obligación, en sentido de que cada uno pague su renta, y no que uno de los inquilinos tenga que soportar el desistimiento o el impago del otro.

    El inquilino solo esta obligado a cumplir 6 meses de contrato, por lo que si cumple un año, y lo preavisa con 30 días antes de irse, no tendrá que pagar nada mas

    Un saludo

  36. Buenos días.

    Mi hija tiene un piso alquilado con otra compañera. El contrato se realizo entre los tres, arrendador, arrendatario 1 y arrendatario 2.
    En la actualidad, mi hija quiere dejar el piso (cumpliendo los pagos del primer año, quedan dos meses), pero el punto Quinto del contrato dice lo siguiente:
    En el caso de que alguna de las partes arrendatarias (arrendatio 1 o arrendatario 2), por la causa que fuere, desistiera de forma unilateral, ésta deberá seguir abonando la renta mensual correspondiente hasta encontrar otro arrendatario que le sustituya. La elección del nuevo arrendatrio tendrá que ser de mutuo acuerdo entre las partes arrendatarias iniciales, lo cual sería objeto de un nuevo contrato.

    La pregunta es: ¿Es esto legal? . entiendo que esto tendrá vigor, en todo caso, durante el primer año.

    Muchas gracias.

  37. Bueno días,

    ante todo gracias por toda su ayuda y consejos a todos en el blog. Es una labor social admirable.

    Mi duda es que soy inquilino de un piso desde 1 de agosto de 2015. Se hizo por un año con prorrogas automáticas hasta un máximo de 5 años.

    El arrendadro me está solicitando desde hace 3 días una (sólo por teléfono) por necesitar la vivienda que tenemos que irnos el próximo mes, concretamente el 15 de julio. ¿Es esto legal? ¿No debería haber avisado con 2 meses antes , es decir 1 de junio?
    ¿Estamos a tiempo para que la última prorroga automática tenga lugar sin que sea obligado nuestro desalojo por su necesidad?

    Muchas gracias.

    1. Hola.

      Puede pedirte la vivienda para uso propio, y además puede hacerlo en cualquier momento tras el 1 de agosto de 2016.

      Pero lo que si debe respetar es hacerlo fehacientemente (por burofax, preferiblemenet) y darte dos meses para el desalojo.

      Obviamente tu no tienes por qué decirle cómo tiene que hacer las cosas.

  38. subida de alquiler con veinte dias de antelacion

    Buenos dias! estoy en un piso desde 30 de junio 2013. El administrador de la finca me anuncio el pasado 8 de junio que va a subir el alquiler de +50%. Si no estoy de acuerdo me tengo que marcharme del piso. En el contrato esta mencioando que «conforme al Articulo 10 de la repetida Ley de arrendamientos Urbanos, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 dias de antelacion a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga necesariamente durante un año mas». El administrador me dice que solo necesitaba 15 días porque estamos en el año de prorrogo… Es verdad? algún consejo? Con apenas 20 días de antelación, no puedo organizarme… gracias!!!!

  39. Buenos días David,

    Esa clausula no es legal, si te vas después del sexto mes seria la proporción que queda hasta finalizar el año, pero no una mensualidad completa.

    Un saludo

    1. Muchas gracias por la respuesta. ¿Como puedo reclamar en caso de exigirme el pago de una mensualidad entera, mediante retención de fianza, pues el dinero está en poder del propietario?

  40. Hola
    He firmado un contrato de alquiler de vivienda por un año y el propietario me ha incluido cómo obligación en caso de desestimiento pagar una mensualidad completa a partir del sexto mes, es decir, sin proporcionalidad por la parte que falta hasta cumplir el año como dice la Ley. ¿Es legal?. ¿Si me voy del piso antes de que acabe el contrato tendré que pagar un mes completo me vaya cuando me vaya?

  41. Hola, en nuestro caso firmamos el contrato de alquiler el 21 de abril del 2015, el contrato establecía lo estandar (lo pego abajo) de los 6 meses mínimos, las prorogas anuales y la penalización de un mes por desistimiento anticipado.

    Nos queremos marchar en agosto de este año, con lo que habrían pasado solo 4 meses desde la renovación automática del contrato en abril, no sabemos si tendremos que pagar solo la octava parte de una mensualidad (ya que quedarían 8 meses para el año) o si además tenemos que pagar dos meses completos. No tenemos claro su esos 6 meses se refieren solo al inicio del contrato o al inicio de la prorroga.:

    «El arrendamiento tendrá la duración mínima obligatoria para ambas partes
    de un año a contar desde el 21 de abril de 2015, esto es hasta el día 20 de abril de 2016,
    aunque con la facultad del ARRENDATARIO para su renovación anual hasta el plazo
    máximo que establece la Ley. Dicha renovación no tendrá lugar si el ARRENDATARIO
    hace constar su renuncia por escrito con treinta días de antelación a la fecha de
    terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas.
    El incumplimiento por el ARRENDATARIO del plazo mínimo obligatorio referido dará
    derecho al ARRENDADOR al cobro -en concepto de cláusula penal- de una mensualidad
    de renta por cada año pendiente de cumplimiento hasta la fecha de finalización del
    contrato, devengando los períodos de tiempo inferiores al año la parte proporcional de
    la indemnización. Sin perjuicio de lo anterior, cuando la resolución unilateral del
    arrendatario tenga lugar durante los SEIS (6) primeros meses de duración contractual, la
    penalización referida se verá incrementada en el importe equivalente a las cantidades
    (incluyendo renta y Gastos Comunes) que EL ARRENDATARIO estuviera obligado a
    abonar desde la fecha en que deba tener efecto el mencionado desistimiento hasta la
    finalización de los referidos primeros seis (6) meses de duración contractual. En
    supuestos de prórroga del contrato el cumplimiento de la totalidad de cada prórroga se
    entenderá obligatorio para ambas partes»

    Muchas gracias,

    Inmaculada

    1. Buenos días,

      NO inmaculada no teneis que pagar dos meses completos hasta llegar a los seis meses, esos seis meses se refiere a los primeros de contrato, no a las renovaciones.

      Lo que teneis que hacer es comunicar con un mes de antelación al arrendador que os vais en agosto y la única penalización que os puede poner es la proporción de agosto a diciembre.

      Para eso haz una regla de 3, si 365 días es igual a una mensualidad 150 días igual a X

      Un saludo

      1. Muchas gracias por la respuesta y la ayuda en este blog! llevamos 3 semanas intentando contactar con el casero, en nuestro caso el piso era del BBVA y la gestión la lleva ahora Testa Residencial, sin ningún exito, les hemos preguntando por el proceso y sobre todo por la dirección a la que mandar el burofax pero no obtenemos ninguna respuesta ni por teléfono ni por email. Mi pregunta es si podemos enviar el burofax al domicilio social que aparece en su web y sería válido al no tener otra dirección.

        Adicionalmente ante esta situación, he incluido en la carta un parrafo reclamando la devolución de los 4 meses de renta que tienen mios (1 de fianza y 3 de depósito) y citando al arrendador al 1 de agosto para la recogida de llaves en el mismo piso ¿son válidas estas cláusulas en el burofax?

        Gracias,

        Inmaculada

  42. Buenas tardes Sandra,

    Ten en cuenta que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para ti, y sino los cumples te los puede pedir el arrendatario.

    Estoy contigo en que ese pacto contraviene la norma del articulo 11 de la LAU que establece el importe de la indemnización que se podrá pactar, y es una mensualidad por año no cumplido y no de tres, por lo que entiendo que la clausula esa es nula de pleno derecho.

    Un saludo

  43. Buenas tardes,
    Yo he pactado un contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de un años,con una cláusula que establece que en caso de abandonar el arrendatario antes del dicho año indemnizará al arrendador con tres mensualidades.
    Me han dado la baja médica a los dos meses de celebrado y como consecuencia tengo que abandonar el piso.Le he propuesto al propietario ,que una vez comprobado el estado del inmueble se quede con un mes de fianza y yo le abono el resto hasta las tres mensualidades pero se niega.
    Mi pregunta es,si esa cláusula teniendo en cuenta que el plazo es de un año puede ser considerada abusiva.
    Gracias

  44. Hola Eduardo,

    He reservado un piso con una inmobiliaria, me han cobrado tres meses de fianza. Además encuentro estos elementos en la clausula del plazo del contrato la cual es de un año:

    1- Si el Arrendatario pretendiera prorrogar el contrato de arrendamiento, deberá avisar fehacientemente al Arrendador con 2 meses de antelación al fin del contrato vigente en este documento.

    2- Aunque el Arrendatario deje libre el objeto de contrato antes del trascurso del referido plazo, queda obligado al pago de la renta correspondiente a dicho periodo. En consecuencia, en el supuesto de que el Arrendatario antes de trascurrir la primera anualidad diese por terminado el arrendamiento dejando libre el objeto del mismo, se obliga a pagar al Arrendador el importe que falte por satisfacer de la renta de la totalidad de la primera anualidad.

    Me parece que es una clausula abusiva pero no quiero comentarlo pues creo que el arrendador podría arrepentirse y luego estaría en su derecho de no arrendarme el piso. Mi intención es cumplir con el plazo pero si en el trabajo me transfirieran a otra ciudad me vería en una situación bastante incomoda. Como debería de proceder?

    Un saludo

    1. Buenas tardes Robert,

      Si pactas esa clausula, que es legal, asumes que el periodo minimo de obligado cumplimiento por ti, es de 1 año y no 6 meses como establece la ley, por lo que si incumples vienes obligado a pagar lo que falte del primer año completo.

      Un saludo

      1. hola, yo tengo en el contrato establecida en la clausula 3 lo siguiente:
        el presente contrato se pacta por una duración de un año, por lo que expirara el 31 de octubre de 2016 a cuyo termino el arrendatario habrá de dejar libre y a disposición de arrendador el inmueble arrendado con todos los bienes muebles a que se hizo mención más arriba en las mismas condiciones en que los recibe.
        llegando el vencimiento del plazo por el que se concierta el presente contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, comenzando el cómputo desde la fecha de celebración del mismo, hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de renovarlo. Caso de que el Arrendatario decidiera unilateralmente resolver el presente contrato, deberá abonar al arrendador, en concepto de indemnización, una cantidad igual a la renta vigente en cada momento hasta la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales.
        mi pregunta es la siguiente?
        si me voy el 1/12/2017 y le he avisado con 30 días de antelación, que tendría que pagarle? un mes o 10 meses? y según la ley te puedes ir avisando con 30 días de antelación una vez transcurridos los seis meses desde la fecha del contrato? eso en mi contrato no aparece.
        un saludo, espero una respuesta lo antes posible. me tengo que reunir con el la semana que viene.

  45. Hola Eduardo: soy arrendatario y firme un contrato de alquiler con fecha 5/12/2016 por un año. En dicho contrato consta:…»si el arrendatario dejase el piso antes de la fecha pactada como conclusión de este contrato, quedara el deposito-fianza íntegramente en poder del arrendador, sin derecho a reclamación alguna. También quedara en poder del arrendador el deposito-fianza, si en el caso de que ambas Partes no decidieran prorrogar el presente contrato, el arrendatario no avisara al menos con un mes de antelación y por escrito de su decisión de rescindir el contrato.»

    Pues bien, es mi intención dejar el piso(no estoy a gusto) con fecha 5/5/2017. ¿Que consecuencias negativas me puede ocasionar?. Doy por perdida la fianza, en este caso ¿es necesario avisar con un mes de antelación?

    1. Buenos días Javier,

      En principio has superado el plazo minimo obligatorio de seis meses, y según ley te faltaría un periodo inferior al año para cumplir el plazo pactado, por lo que habría que calcular la parte proporcional de renta equivalente al año para la indemnización.

      El problema que veo, es que por voluntad de ambas partes habéis fijado la indemnización en el mes de renta depositado como fianza para cualquier caso en que desistas antes del año, y es posible que un juez fallara en este sentido.

      Mi consejo es que le comuniques tu intención de dejar el inmueble con un mes de antelación y que le hagas una propuesta de indemnización con cargo al mes de fianza según resulte de la parte proporcional que queda de año (una regla de tres)

      Un abrazo

        1. Hola Ginés.

          Efectivamente solo han transcurrido 5 meses.

          Cualquier cláusula que haya en el contrato y sea contraria a lo que dice la ley será inválida.

          por tanto, si te vas al finalizar el quinto mes tendrás que indemnizar con lo que resta hasta el sexto mes, es decir, con un mes de renta.

          Y además, es posible que tengas que pagar media mensualidad más en concepto de indemnización por desistimiento, aunque creo que dado lo confuso de vuestro contrato no tendrías que pagar esta útlima indemnización.

          Por tanto, tendrás que pagar un mes, que lo podrá coger el arrendador de la fianza (siempre que dejes la vivienda en buenas condiciones).

      1. Hola Carlos,

        La usuaria comentaba que solo habían pasado 5 meses, pero en el caso de que hubieran pasado ya 6 meses opino que la cláusula de indemnización incluida en el contrato sería NULA, puesto que las indemnizaciones superiores están prohibidas por Ley. Quedando nula la cláusula de la indemnización es bastante probable que el juez interpretara que no hay que dar ninguna indemnización puesto que no se habría pactado en el contrato.

  46. Buenas, se nos acaba el contrato y la inmobiliaria nos ha mandado un burofax muy agresivo de abandono de vivienda. Hablando con ellos dicen que el propietario está contento con nosotros y que en vez de pedirnos los 1000 euros en los que ahora valora el piso nos lo deja en 850, 100 euros más. Se hará nuevo contrato y queríamos saber cómo plantearle no incluir la cláusula de indemnización por desistimiento de contrato que ya teníamos en el primero hasta que no acabáramos los tres años. Nuestra idea es irnos, no ahora mismo pero sí dada la subida.
    Gracias de antemano

  47. Hola,
    Y que sucede cuando acabo de alquilar un piso donde hacen el contrato temporal de 11 meses e indica que es de obligado cumplimiento y una vez firmado e instalados nos encontramos con que en la habitación cae el bajante del baño de arriba y el ruido es espantoso. En el contrato prohiben expresamente instalar cualquier electrodomestico que genere ruido/vibraciones y oimos de forma constante la bomba de calor del vacino de arriba. ¿Me tengo que aguantar y no puedo hacer desestimiento sin que me penalicen a pagar los 11 meces?, cuando me han engañado descaradamente ya que una condición que pedí fué que no hubieran esos problemas y sin decirme el problema que habia.

    1. Hola Esther.

      Tendrás que llegar a un acuerdo, o mandar burofax anunciando que quieres llegar a un acuerdo por el que las dos partes pactáis que te vas y que nadie debe nada a nadie, anunciando que si no lo aceptan pedirás judicialmente la finalización del contrato por vicios ocultos.

      Y si no lo aceptan pues tendrás que interponer demanda judicial.

      1. Gracias Eduardo por la respuesta. Si interpongo demanda judicial voy a tener que probar yo que existe el problema con el coste que eso implica?
        Gracias de nuevo.

        1. Correcto.

          Si te dan la razón, cosa que es muy posible, condenarían a la otra parte al pago de las costas que tu has pagado previamente.

  48. Buenos días. Le envío mi comentario, por si me puede ayudar a aclarar mi duda.
    Tengo un contrato de alquiler, de duración de 1 año renovable a 3, con la obligación de 6 meses.
    Ahora en febrero se cumple 1 año de duración, voy a renovarlo, pero no sé si por tema laboral me destinarán a otra provincia, por lo que si tengo que dejar la vivienda de alquiler después de haber renovado, tendría que pagar al propietario una indemnización de un mes de renta? o sólo se indemniza hasta el primer año?
    Le agradecería si pudiera ayudarme.
    Muchas gracias.
    Un saludo.

    1. Hola Alejandra.

      La ley es ambigua en ese punto.

      En mi opinión si tendrías que indemnizar con una mensualidad.

      1. Buenos días, Eduardo.
        Agradecerte tu respuesta. Por lo que entiendo, entonces al renovar otro año, si me marcho antes de cumplir los doce meses, tendría que indemnizar al propietario con una mensualidad. Es que creia, que la indemnización era para el primer año, y no los sucesivos.
        De todas formas, sería una mensualidad completa, o se haría el prorrateo por los meses que faltaran del año?
        Muchas gracias.
        Un saludo.

        1. Si renuevas, cogemos como base los doce meses de la segunda anualidad. En función a cuántos meses de esos doce hayas estado en la vivienda y cuántos no, pues tendrás que pagar determinada proporción de una sola mensualidad.

          Como te decía, aún no hay establecido un criterio claro sobre se debe indemnizarse o no si se desiste en la segunda anualidad, pero en mi opinión si que debe hacerse.

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