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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda

Para hacer un análisis sobre la figura del desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda habitual o de temporada tendremos que recurrir en unos casos a la ley de arrendamientos urbanos y en otros al código civil.

En la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.

Voy a analizar ambos supuestos.

Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.

¿Qué es el desistimiento?

El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada.

¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?

Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.

Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.

En contra, no será contrato de vivienda sino contrato de vivienda por temporada aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal. Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada puedes leer este artículo, pues aunque se refiere a locales comerciales la regulación es la misma.

Contratos firmados después del seis de junio de 2013

Se considera desistimiento…

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación. Cabe la duda en este caso de si debe haber indemnización o no por estar en prórroga, si bien en mi opinión debe indemnizarse al arrendador con una mensualidad de renta como máximo si se desiste en el mes doce de contrato, prorrateándose si desiste más adelante.

Se considera incumplimiento contractual…

La ley de arrendamientos urbanos regula los casos en que si se puede desistir (los dos que hemos visto anteriormente), pero nada dice respecto a los casos en que el inquilino quiere romper el contrato de arrendamiento fuera de los dos casos planteados.

Al no regular la LAU estas situaciones, tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC). Y éste, en su artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

A continuación el artículo 1124 CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Dichas consecuencias son dos:

  • El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato
  • En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado (esta es la opción que normalmente se toma).

Bien, una vez sabemos que el inquilino quiere “romper” el contrato fuera de los dos casos antes analizados, tenemos que analizar qué suele ocurrir a continuación.

Lo frecuente es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a generar hasta el vencimiento del contrato. Es decir, todo lo que le queda por cobrar hasta que termine el contrato. Este es el papel que suele tomar el arrendador.

A continuación, es el juez (si no se llega a un acuerdo amistoso) el que debe decidir cual es el monto de la indemnización. Y aquí no hay unanimidad de criterios, aunque si que hay una línea que se viene siguiendo por los juzgados más que las otras. Las distintas decisiones de los tribunales se resumen en las siguientes:

  • Algunas Sentencias establecen como indemnización lo que pide el arrendador, es decir, una indemnización igual a la suma de las rentas que resten por cobrar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.
  • Otras Sentencias establecen como indemnización una mensualidad de renta por cada año que falte para que llegue la finalización del contrato. Es decir, se aplica la misma norma que se aplicaba al desistimiento tras el sexto mes. En estos casos los jueces interpretan que si existe esa norma para los desistimientos tras el sexto mes, por qué no aplicarla también para los desistimientos anteriores al sexto mes.
  • La mayoría de Sentencias establecen como indemnización el número de mensualidades de renta que transcurran hasta que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, moderando el juez hacia arriba o hacia abajo esta indemnización en función de la conducta del arrendador tendente a alquilar de nuevo la vivienda, de los perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador y algunas otras variables. Pero con un tope, que es la suma de las rentas que falten por percibir hasta el sexto mes de contrato más una mensualidad de renta por cada año de contrato que falte por cumplir en caso de que se haya establecido esta indemnización en el contrato (si no se estableció por cláusula, el tope será la suma de las rentas que se debieron percibir hasta el sexto mes de contrato, y por tanto no se indemnizará con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse). Esta es la línea jurisprudencial más seguida en estos momentos.

Por lo tanto, y para concluir, en los casos en que el inquilino pretenda por su cuenta terminar con el contrato de arrendamiento sin estar ante alguno de los dos casos analizados, no estamos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato que conlleva unos daños y perjuicios hacia el arrendador, que deben ser reclamados al inquilino amistosa o judicialmente. Y será en última instancia el juez el que determinará la indemnización que deba pagar el inquilino.

Contratos firmados antes del seis de junio de 2013

Se considera desistimiento…

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional. Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Se considera incumplimiento contractual…

La ley de arrendamientos urbanos regula los casos en que si se puede desistir (los dos que hemos visto anteriormente), pero nada dice respecto a los casos en que el inquilino quiere romper el contrato de arrendamiento fuera de los dos casos planteados.

Al no regular la LAU estas situaciones, tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC). Y éste, en su artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

A continuación el artículo 1124 CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Dichas consecuencias son dos:

  • El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato
  • En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado (esta es la opción que normalmente se toma).

Bien, una vez sabemos que el inquilino quiere “romper” el contrato fuera de los dos casos antes analizados, tenemos que analizar qué suele ocurrir a continuación.

Lo frecuente es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a generar hasta el vencimiento del contrato. Es decir, todo lo que le quede por cobrar hasta que termine el contrato. Este es el papel que suele tomar el arrendador.

A continuación, es el juez (si no se llega a un acuerdo amistoso) el que debe decidir cual es el monto de la indemnización. Y aquí no hay unanimidad de criterios, aunque si que hay una línea que se viene siguiendo por los juzgados más que las otras. Las distintas decisiones de los tribunales se resumen en las siguientes:

  • Algunas Sentencias establecen como indemnización lo que pide el arrendador, es decir, una indemnización igual a la suma de las rentas que resten por cobrar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.
  • Otras Sentencias establecen como indemnización una mensualidad de renta por cada año que falte para que llegue la finalización del contrato. Es decir, se aplica la misma norma que se aplicaba a los contratos de más de cinco años. En estos casos los jueces piensan que si existe esa norma para los contratos de más de cinco años, por qué no aplicarla también para los de menos de cinco años.
  • La mayoría de las Sentencias establecen como indemnización el número de mensualidades de renta que transcurran hasta que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, moderando el juez hacia arriba o hacia abajo esta indemnización en función de la conducta del arrendador tendente a alquilar de nuevo la vivienda, de los perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador y algunas otras variables. Esta es la línea jurisprudencial más seguida en estos momentos.

Por lo tanto, y para concluir, en los casos en que el inquilino pretenda por su cuenta terminar con el contrato de arrendamiento sin estar ante alguno de los dos casos analizados, no estamos ante un desistimiento sino ante un incumplimiento de contrato que conlleva unos daños y perjuicios hacia el arrendador, que deben ser reclamados al inquilino amistosa o judicialmente. Y será en última instancia el juez el que determinará la indemnización que deba pagar el inquilino.

Y tu… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.

42 comentarios en “Desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda

  1. Buenos días. Le envío mi comentario, por si me puede ayudar a aclarar mi duda.
    Tengo un contrato de alquiler, de duración de 1 año renovable a 3, con la obligación de 6 meses.
    Ahora en febrero se cumple 1 año de duración, voy a renovarlo, pero no sé si por tema laboral me destinarán a otra provincia, por lo que si tengo que dejar la vivienda de alquiler después de haber renovado, tendría que pagar al propietario una indemnización de un mes de renta? o sólo se indemniza hasta el primer año?
    Le agradecería si pudiera ayudarme.
    Muchas gracias.
    Un saludo.

      1. Buenos días, Eduardo.
        Agradecerte tu respuesta. Por lo que entiendo, entonces al renovar otro año, si me marcho antes de cumplir los doce meses, tendría que indemnizar al propietario con una mensualidad. Es que creia, que la indemnización era para el primer año, y no los sucesivos.
        De todas formas, sería una mensualidad completa, o se haría el prorrateo por los meses que faltaran del año?
        Muchas gracias.
        Un saludo.

        1. Si renuevas, cogemos como base los doce meses de la segunda anualidad. En función a cuántos meses de esos doce hayas estado en la vivienda y cuántos no, pues tendrás que pagar determinada proporción de una sola mensualidad.

          Como te decía, aún no hay establecido un criterio claro sobre se debe indemnizarse o no si se desiste en la segunda anualidad, pero en mi opinión si que debe hacerse.

  2. Hola,
    Y que sucede cuando acabo de alquilar un piso donde hacen el contrato temporal de 11 meses e indica que es de obligado cumplimiento y una vez firmado e instalados nos encontramos con que en la habitación cae el bajante del baño de arriba y el ruido es espantoso. En el contrato prohiben expresamente instalar cualquier electrodomestico que genere ruido/vibraciones y oimos de forma constante la bomba de calor del vacino de arriba. ¿Me tengo que aguantar y no puedo hacer desestimiento sin que me penalicen a pagar los 11 meces?, cuando me han engañado descaradamente ya que una condición que pedí fué que no hubieran esos problemas y sin decirme el problema que habia.

    1. Hola Esther.

      Tendrás que llegar a un acuerdo, o mandar burofax anunciando que quieres llegar a un acuerdo por el que las dos partes pactáis que te vas y que nadie debe nada a nadie, anunciando que si no lo aceptan pedirás judicialmente la finalización del contrato por vicios ocultos.

      Y si no lo aceptan pues tendrás que interponer demanda judicial.

  3. Buenas, se nos acaba el contrato y la inmobiliaria nos ha mandado un burofax muy agresivo de abandono de vivienda. Hablando con ellos dicen que el propietario está contento con nosotros y que en vez de pedirnos los 1000 euros en los que ahora valora el piso nos lo deja en 850, 100 euros más. Se hará nuevo contrato y queríamos saber cómo plantearle no incluir la cláusula de indemnización por desistimiento de contrato que ya teníamos en el primero hasta que no acabáramos los tres años. Nuestra idea es irnos, no ahora mismo pero sí dada la subida.
    Gracias de antemano

  4. Hola Eduardo: soy arrendatario y firme un contrato de alquiler con fecha 5/12/2016 por un año. En dicho contrato consta:…”si el arrendatario dejase el piso antes de la fecha pactada como conclusión de este contrato, quedara el deposito-fianza íntegramente en poder del arrendador, sin derecho a reclamación alguna. También quedara en poder del arrendador el deposito-fianza, si en el caso de que ambas Partes no decidieran prorrogar el presente contrato, el arrendatario no avisara al menos con un mes de antelación y por escrito de su decisión de rescindir el contrato.”

    Pues bien, es mi intención dejar el piso(no estoy a gusto) con fecha 5/5/2017. ¿Que consecuencias negativas me puede ocasionar?. Doy por perdida la fianza, en este caso ¿es necesario avisar con un mes de antelación?

    1. Buenos días Javier,

      En principio has superado el plazo minimo obligatorio de seis meses, y según ley te faltaría un periodo inferior al año para cumplir el plazo pactado, por lo que habría que calcular la parte proporcional de renta equivalente al año para la indemnización.

      El problema que veo, es que por voluntad de ambas partes habéis fijado la indemnización en el mes de renta depositado como fianza para cualquier caso en que desistas antes del año, y es posible que un juez fallara en este sentido.

      Mi consejo es que le comuniques tu intención de dejar el inmueble con un mes de antelación y que le hagas una propuesta de indemnización con cargo al mes de fianza según resulte de la parte proporcional que queda de año (una regla de tres)

      Un abrazo

        1. Hola Ginés.

          Efectivamente solo han transcurrido 5 meses.

          Cualquier cláusula que haya en el contrato y sea contraria a lo que dice la ley será inválida.

          por tanto, si te vas al finalizar el quinto mes tendrás que indemnizar con lo que resta hasta el sexto mes, es decir, con un mes de renta.

          Y además, es posible que tengas que pagar media mensualidad más en concepto de indemnización por desistimiento, aunque creo que dado lo confuso de vuestro contrato no tendrías que pagar esta útlima indemnización.

          Por tanto, tendrás que pagar un mes, que lo podrá coger el arrendador de la fianza (siempre que dejes la vivienda en buenas condiciones).

  5. Hola Eduardo,

    He reservado un piso con una inmobiliaria, me han cobrado tres meses de fianza. Además encuentro estos elementos en la clausula del plazo del contrato la cual es de un año:

    1- Si el Arrendatario pretendiera prorrogar el contrato de arrendamiento, deberá avisar fehacientemente al Arrendador con 2 meses de antelación al fin del contrato vigente en este documento.

    2- Aunque el Arrendatario deje libre el objeto de contrato antes del trascurso del referido plazo, queda obligado al pago de la renta correspondiente a dicho periodo. En consecuencia, en el supuesto de que el Arrendatario antes de trascurrir la primera anualidad diese por terminado el arrendamiento dejando libre el objeto del mismo, se obliga a pagar al Arrendador el importe que falte por satisfacer de la renta de la totalidad de la primera anualidad.

    Me parece que es una clausula abusiva pero no quiero comentarlo pues creo que el arrendador podría arrepentirse y luego estaría en su derecho de no arrendarme el piso. Mi intención es cumplir con el plazo pero si en el trabajo me transfirieran a otra ciudad me vería en una situación bastante incomoda. Como debería de proceder?

    Un saludo

    1. Buenas tardes Robert,

      Si pactas esa clausula, que es legal, asumes que el periodo minimo de obligado cumplimiento por ti, es de 1 año y no 6 meses como establece la ley, por lo que si incumples vienes obligado a pagar lo que falte del primer año completo.

      Un saludo

  6. Buenas tardes,
    Yo he pactado un contrato de arrendamiento de vivienda por plazo de un años,con una cláusula que establece que en caso de abandonar el arrendatario antes del dicho año indemnizará al arrendador con tres mensualidades.
    Me han dado la baja médica a los dos meses de celebrado y como consecuencia tengo que abandonar el piso.Le he propuesto al propietario ,que una vez comprobado el estado del inmueble se quede con un mes de fianza y yo le abono el resto hasta las tres mensualidades pero se niega.
    Mi pregunta es,si esa cláusula teniendo en cuenta que el plazo es de un año puede ser considerada abusiva.
    Gracias

  7. Buenas tardes Sandra,

    Ten en cuenta que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para ti, y sino los cumples te los puede pedir el arrendatario.

    Estoy contigo en que ese pacto contraviene la norma del articulo 11 de la LAU que establece el importe de la indemnización que se podrá pactar, y es una mensualidad por año no cumplido y no de tres, por lo que entiendo que la clausula esa es nula de pleno derecho.

    Un saludo

  8. Hola, en nuestro caso firmamos el contrato de alquiler el 21 de abril del 2015, el contrato establecía lo estandar (lo pego abajo) de los 6 meses mínimos, las prorogas anuales y la penalización de un mes por desistimiento anticipado.

    Nos queremos marchar en agosto de este año, con lo que habrían pasado solo 4 meses desde la renovación automática del contrato en abril, no sabemos si tendremos que pagar solo la octava parte de una mensualidad (ya que quedarían 8 meses para el año) o si además tenemos que pagar dos meses completos. No tenemos claro su esos 6 meses se refieren solo al inicio del contrato o al inicio de la prorroga.:

    “El arrendamiento tendrá la duración mínima obligatoria para ambas partes
    de un año a contar desde el 21 de abril de 2015, esto es hasta el día 20 de abril de 2016,
    aunque con la facultad del ARRENDATARIO para su renovación anual hasta el plazo
    máximo que establece la Ley. Dicha renovación no tendrá lugar si el ARRENDATARIO
    hace constar su renuncia por escrito con treinta días de antelación a la fecha de
    terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas.
    El incumplimiento por el ARRENDATARIO del plazo mínimo obligatorio referido dará
    derecho al ARRENDADOR al cobro -en concepto de cláusula penal- de una mensualidad
    de renta por cada año pendiente de cumplimiento hasta la fecha de finalización del
    contrato, devengando los períodos de tiempo inferiores al año la parte proporcional de
    la indemnización. Sin perjuicio de lo anterior, cuando la resolución unilateral del
    arrendatario tenga lugar durante los SEIS (6) primeros meses de duración contractual, la
    penalización referida se verá incrementada en el importe equivalente a las cantidades
    (incluyendo renta y Gastos Comunes) que EL ARRENDATARIO estuviera obligado a
    abonar desde la fecha en que deba tener efecto el mencionado desistimiento hasta la
    finalización de los referidos primeros seis (6) meses de duración contractual. En
    supuestos de prórroga del contrato el cumplimiento de la totalidad de cada prórroga se
    entenderá obligatorio para ambas partes”

    Muchas gracias,

    Inmaculada

    1. Buenos días,

      NO inmaculada no teneis que pagar dos meses completos hasta llegar a los seis meses, esos seis meses se refiere a los primeros de contrato, no a las renovaciones.

      Lo que teneis que hacer es comunicar con un mes de antelación al arrendador que os vais en agosto y la única penalización que os puede poner es la proporción de agosto a diciembre.

      Para eso haz una regla de 3, si 365 días es igual a una mensualidad 150 días igual a X

      Un saludo

      1. Muchas gracias por la respuesta y la ayuda en este blog! llevamos 3 semanas intentando contactar con el casero, en nuestro caso el piso era del BBVA y la gestión la lleva ahora Testa Residencial, sin ningún exito, les hemos preguntando por el proceso y sobre todo por la dirección a la que mandar el burofax pero no obtenemos ninguna respuesta ni por teléfono ni por email. Mi pregunta es si podemos enviar el burofax al domicilio social que aparece en su web y sería válido al no tener otra dirección.

        Adicionalmente ante esta situación, he incluido en la carta un parrafo reclamando la devolución de los 4 meses de renta que tienen mios (1 de fianza y 3 de depósito) y citando al arrendador al 1 de agosto para la recogida de llaves en el mismo piso ¿son válidas estas cláusulas en el burofax?

        Gracias,

        Inmaculada

  9. Hola
    He firmado un contrato de alquiler de vivienda por un año y el propietario me ha incluido cómo obligación en caso de desestimiento pagar una mensualidad completa a partir del sexto mes, es decir, sin proporcionalidad por la parte que falta hasta cumplir el año como dice la Ley. ¿Es legal?. ¿Si me voy del piso antes de que acabe el contrato tendré que pagar un mes completo me vaya cuando me vaya?

    1. Muchas gracias por la respuesta. ¿Como puedo reclamar en caso de exigirme el pago de una mensualidad entera, mediante retención de fianza, pues el dinero está en poder del propietario?

  10. subida de alquiler con veinte dias de antelacion

    Buenos dias! estoy en un piso desde 30 de junio 2013. El administrador de la finca me anuncio el pasado 8 de junio que va a subir el alquiler de +50%. Si no estoy de acuerdo me tengo que marcharme del piso. En el contrato esta mencioando que “conforme al Articulo 10 de la repetida Ley de arrendamientos Urbanos, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 dias de antelacion a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga necesariamente durante un año mas”. El administrador me dice que solo necesitaba 15 días porque estamos en el año de prorrogo… Es verdad? algún consejo? Con apenas 20 días de antelación, no puedo organizarme… gracias!!!!

  11. Bueno días,

    ante todo gracias por toda su ayuda y consejos a todos en el blog. Es una labor social admirable.

    Mi duda es que soy inquilino de un piso desde 1 de agosto de 2015. Se hizo por un año con prorrogas automáticas hasta un máximo de 5 años.

    El arrendadro me está solicitando desde hace 3 días una (sólo por teléfono) por necesitar la vivienda que tenemos que irnos el próximo mes, concretamente el 15 de julio. ¿Es esto legal? ¿No debería haber avisado con 2 meses antes , es decir 1 de junio?
    ¿Estamos a tiempo para que la última prorroga automática tenga lugar sin que sea obligado nuestro desalojo por su necesidad?

    Muchas gracias.

    1. Hola.

      Puede pedirte la vivienda para uso propio, y además puede hacerlo en cualquier momento tras el 1 de agosto de 2016.

      Pero lo que si debe respetar es hacerlo fehacientemente (por burofax, preferiblemenet) y darte dos meses para el desalojo.

      Obviamente tu no tienes por qué decirle cómo tiene que hacer las cosas.

  12. Buenos días.

    Mi hija tiene un piso alquilado con otra compañera. El contrato se realizo entre los tres, arrendador, arrendatario 1 y arrendatario 2.
    En la actualidad, mi hija quiere dejar el piso (cumpliendo los pagos del primer año, quedan dos meses), pero el punto Quinto del contrato dice lo siguiente:
    En el caso de que alguna de las partes arrendatarias (arrendatio 1 o arrendatario 2), por la causa que fuere, desistiera de forma unilateral, ésta deberá seguir abonando la renta mensual correspondiente hasta encontrar otro arrendatario que le sustituya. La elección del nuevo arrendatrio tendrá que ser de mutuo acuerdo entre las partes arrendatarias iniciales, lo cual sería objeto de un nuevo contrato.

    La pregunta es: ¿Es esto legal? . entiendo que esto tendrá vigor, en todo caso, durante el primer año.

    Muchas gracias.

  13. Hola Jose Maria,

    Es una clausula compleja que busca la mancomunidad de la obligación, en sentido de que cada uno pague su renta, y no que uno de los inquilinos tenga que soportar el desistimiento o el impago del otro.

    El inquilino solo esta obligado a cumplir 6 meses de contrato, por lo que si cumple un año, y lo preavisa con 30 días antes de irse, no tendrá que pagar nada mas

    Un saludo

  14. Buenos días,

    Tengo un contrato de alquiler des del mes de febrero de 2013. Des del mes de mayo el piso está a la venta y la propietaria solicita que deje el piso.

    Hemos acordado verbalmente que hasta septiembre el piso no cambiará de propietario, pero quiero comunicar oficialmente que dejaré el piso el 15/9 y no antes.

    ¿Hay algún modelo de notificación de finalización de contrato de mutuo acuerdo? ¿Como lo puedo notificar de manera que conste que no es por voluntad expresa mía, si no a petición de la propietaria?

    Muchas gracias

    1. Hola Lucia

      No dispongo ahora mismo de un modelo, pero con que pongais en el documento vuestros datos personales y del contrato de arrendamiento (fecha de firma), y dispongais que pese a que el contrato sigue vigente es voluntad de ambas partes resolver el mismo, y con fecha de efecto el dia 15 de septiembre de 2017, momento en el que se entregaran las llaves y en su caso la devolucion de la fianza, previo examen de la vivienda.

      Un saludo

  15. Hola.

    Tengo un contrato firmado de un año de duración prorrogable hasta tres. Pero hay una cláusula que dice:
    “Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado. Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación.

    Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por el arrendatario que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para el propietario arrendador, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. ”

    El contrato lo firmé el 1 de junio de 2017. ¿Esta cláusula significa que si me quisiera ir el 1 de diciembre de 2017, tendría que pagar la mitad de un mes de la renta? Y otra duda, ¿no existe como un primer mes de prueba tras el que se puede desistir sin ningún tipo de penalización?

    Muchas gracias.
    Un saludo

  16. Hola!
    Vivo alquilada desde abril 2015 en un piso y el contrato se termina en abril 2018, quiero cambiar de piso y tenía unas dudas. Mi contrato no indica que deba indemnizar al arrendatario si desisto antes de finalizar el contrato por lo tanto si envió una carta de preaviso con 30 días de antelación no pueden exigirme que pague los meses que quedan en el contrato ¿verdad?
    Por otra parte queria saber si al yo dar el preavido indico como
    fecha de entrega del piso el 4 de septiembre ¿tengo entonces obligación legal de pagar el mes de septiembre entero? El contrato fue firmado un primero de abril.
    Por último ¿ cuánto tiempo tiene el arrendatario para devolverme la fianza?

    Gracias

    1. Hola Gerica

      Sino esta pactada la indemnizacion por desistimiento, y ha pasado 6 meses desde la firma no tienes que pagar ninguna indemnizacion

      Si lo dejas el 4 de septiembre deberias abonar la parte proporcional de esos 4 dias

      Un saludo

  17. Buenos días, tengo una duda al respecto de la indemnización por desistir el contrato de arrendamiento. Cuando el plazo del contrato dice: ” El plazo de duración del presente contrato se ha pactado en un año a contar desde el día 26 de septiembre 2016.
    Sin embargo para que el arrendamiento alcance la duración MÍNIMA DE TRES AÑOS a que se refiere el artículo 9.1 de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos, a la fecha del vencimiento del plazo de duración pactado el contrato se prorrogará obligatoriamente por otros dos plazos sucesivos de un año cada uno, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo, a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. ”
    Con este párrafo me surgen dudas por que no se si finalmente el plazo de un año o 3. en caso de desistir en el primer año, no se debería cobrar, por los dos años que quedan pendientes más la parte correspondiente del primer año?

    1. Hola Balijay
      Si tu das por resuelto el contrato, el 27 de septiembre de 2017, por ejemplo, que ya ha entrado el segundo año, tendrías que abonar una indemnización, correspondiente a un mes de renta, dado que has incumplido 365 días, siempre y cuando en tu cotrato este previstas una indemnización por desistimiento, sino dice nada, nada tendrías que abonar

      Un saludo

  18. hola, tengo un contrato de alquiler por un año que finaliza en marzo de 2018. Hemos comunicado con más de 30 días de antelación mediante burofax que nos iremos del piso una vez transcurrido los seis meses que exige la ley para poder dejar el piso, ya que nuestro piso en propiedad se queda libre. En el contrato la única cláusula que pone es que si dejamos el piso antes del año perderiamos la fianza 400€. El arrendador nos exige que tenemos que pagarle dos meses de alquiler más la fianza más lo que el pago a la inmobiliaria haciendo un total de 1600€. Creo que eso es una cifra abusiva e ilegal ya que va en contra del art. 11 de La LAU. Por lo tanto le he comunicado que me niego a pagar esa cifra, el dice que la única manera de que no nos demande es firmando un acuerdo con esos requisitos. Que debo hacer?

    1. Hola Martina,

      Es totalmente abusiva, por lo que me comentas, si te vas después de los seis meses, incumplirías seis meses y la indemnización, una cantidad equivalente a media renta (200 euros).

      No tienes que pagarle dos meses de renta, pasados los seis meses. Te tiene que devolver la fianza descontado la cantidad antedicha, y no puede cargarte el pago de la inmobiliaria, sino de pacto el pago de esa daño y perjuicio

      Un saludo

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