Para hacer un análisis sobre la figura del desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda habitual tendremos que recurrir al artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
La reforma de la ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019 no ha modificado en nada esta materia, sino que solo la modificación de 2013 introdujo cambios.
Así, en la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.
Voy a analizar ambos supuestos.
Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.
¿Qué es el desistimiento y dónde se regula?
El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada pero sin llegar a ser un incumplimiento de contrato (ya que el desistimiento lo permite la ley o el contrato).
El desistimiento del inquilino en los contratos de vivienda habitual se regula en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Si embargo hay que destacar algo importante, y es que ese artículo regula el desistimiento cuando todos los inquilinos firmantes del contrato (ya sea uno o varios) van a devolver la posesión de la vivienda al propietario.
Ese es el caso que voy a tratar en este post, ya que es el caso más habitual.
Sin embargo también se da, aunque con menos frecuencia, el caso en que hay varios inquilinos y uno o varios de ellos quiere desistir pero hay otros que se quedan en la vivienda. Es decir, unos quieren desistir pero otros se quieren quedar. Si estás en este último caso te invito a leer el post Desistimiento de un coarrendatario.
¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?
Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.
Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.
Por contra, no será contrato de vivienda sino contrato de vivienda por temporada aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal.
Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada o locales comerciales, puedes leer este artículo (aunque el artículo habla de locales comerciales, pero se aplica a arrendamientos de vivienda de temporada).
Desistimiento en contratos firmados después del seis de junio de 2013
En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:
- Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
- En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.
Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.
La indemnización
Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.
Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.
Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación. Es decir, el inquilino puede desistir en cualquier momento entre el mes 13 y el 24, y tendrá que indemnizar al arrendador solo si existe cláusula indemnizatoria en el contrato (y la indemnización será de un máximo de un mes de renta).
Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.
Sobre este último asunto te dejo más información en el post Indemnización por desistimiento durante el segundo año.
Desistimiento en contratos firmados antes del seis de junio de 2013
En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:
- Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
- En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.
Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.
Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.
Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.
Puedes saber más acerca de dicha indemnización en el post Indemnización por desistimiento del inquilino en arrendamientos de vivienda.
Incumplimiento de contrato
Incumplir el contrato es cuando el inquilino quiere romper el contrato antes incluso del sexto mes.
La ley
La ley de arrendamientos urbanos regula los casos en que sí se puede desistir (los dos que hemos visto anteriormente), pero nada dice respecto a los casos en que el inquilino quiere romper el contrato de arrendamiento fuera de los dos casos planteados.
Al no regular la LAU estas situaciones, tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC).
Y éste, en su artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.
A continuación el artículo 1124 CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Dichas consecuencias son dos:
- El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato
- En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado (esta es la opción que normalmente se toma).
Las consecuencias para el inquilino
Bien, una vez sabemos que el inquilino quiere “romper” el contrato fuera de los dos casos antes analizados, tenemos que analizar qué suele ocurrir a continuación.
Lo frecuente es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a generar hasta el vencimiento del contrato.
Es decir, todo lo que le queda por cobrar hasta que termine el contrato. Este es el papel que suele tomar el arrendador.
A continuación, es el juez (si no se llega a un acuerdo amistoso) el que debe decidir cual es el monto de la indemnización.
Y aquí no hay unanimidad de criterios, aunque sí que hay una línea que se viene siguiendo por los juzgados más que las otras. Las distintas decisiones de los tribunales se resumen en las siguientes:
- Algunas Sentencias establecen como indemnización lo que pide el arrendador, es decir, una indemnización igual a la suma de las rentas que resten por cobrar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.
- Otras Sentencias establecen como indemnización una mensualidad de renta por cada año que falte para que llegue la finalización del contrato. Es decir, se aplica la misma norma que se aplicaba al desistimiento tras el sexto mes. En estos casos los jueces interpretan que si existe esa norma para los desistimientos tras el sexto mes, por qué no aplicarla también para los desistimientos anteriores al sexto mes.
- La mayoría de Sentencias establecen como indemnización el número de mensualidades de renta que transcurran hasta que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, moderando el juez hacia arriba o hacia abajo esta indemnización en función de la conducta del arrendador tendente a alquilar de nuevo la vivienda, de los perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador y algunas otras variables. Pero con un tope, que es la suma de las rentas que falten por percibir hasta el sexto mes de contrato más una mensualidad de renta por cada año de contrato que falte por cumplir en caso de que se haya establecido esta indemnización en el contrato (si no se estableció por cláusula, el tope será la suma de las rentas que se debieron percibir hasta el sexto mes de contrato, y por tanto no se indemnizará con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse). Esta es la línea jurisprudencial más seguida en estos momentos.
Por lo tanto, y para concluir, en los casos en que el inquilino pretenda por su cuenta terminar con el contrato de arrendamiento sin estar ante alguno de los dos casos analizados, no estamos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato que conlleva unos daños y perjuicios hacia el arrendador, que deben ser reclamados al inquilino amistosa o judicialmente.
Y será en última instancia el juez el que determinará la indemnización que deba pagar el inquilino.
Y tú… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.
En el caso de alquiler de habitaciones, (se trata de un contrato de 6 meses) si desisto al 4 mes, he de abonar los dos meses restantes al arrendador?
Gracias anticipadas
Hola, soy estudiante y me gustaría desistir de mi contrato, dado que ya no vamos a volver a las clases. Mi contrato comenzó el 1 de septiembre de 2019, por lo que , según lo que tengo entendido, deben de pasar 6 meses como mínimo para llevar a cabo el desistimiento. Mi contrato acababa el 30 de junio de 2020. ¿ Tendré que indemnizar a mi arrendatario? ¿Me devolverá la fianza, si no he causado ningún destrozo?
Hola buenas tardes.
Mi duda es la siguiente. Mi hija y dos compañeras tienen un contrato de alquiler de temporada en Madrid con una inmobiliaria porque realizan allí sus estudios superiores. El contrato es de diez meses y finaliza el próximo 31 de Julio. El estado de alarma lo están pasando en Valencia. Dada la situación y ante la más que probable suspensión de las clases presenciales ¿Se puede desistir del contrato? Si no es así ¿debemos indemnizar a la inmobiliaria de alguna manera a pesar de no ocupar el piso? En el contrato no se dice nada.
Hola Juan Carlos,
Podrá rescindir el contrato, pero al ser un contrato de arrendamiento de uso diferente a la vivienda habitual, tendrá que indemnizar al propietaro.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Queda claro que si el inquilino quiere marcharse antes de cumplir los 6 primeros meses de contrato debe de indemnizar al propietario pero…¿qué sucede cuando es al revés?
En mi caso he firmado un contrato el día 1 de septiembre de 2019 y ahora que no han pasado ni 3 meses el dueño me ha dicho que necesita la vivienda para vivir él y que tengo 2 meses para abandonarla. En este caso, ¿debería de indemnizarme él a mi?
Un saludo y gracias.
Hola Martina,
Este derecho de necesidad de vivienda en los contratos de vivienda habitual sólo lo puede utilizar el arrendador una vez que haya pasado el primer año de contrato de arrendamiento, y siempre que se lo comunique con dos meses de antelación. Por lo tanto no su arrendador no podría echarla de la vivienda hasta que no pase el primer año.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches,
En mi caso he cumplido los 6 meses de contrato (del 1 de abril al 1 octubre) y he dado un preaviso de 30 días para dar por finalizado el contrato de arrendamiento el día 10 de noviembre.
En este caso, entiendo que tendría que abonar la parte proporcional de 10 días de alquiler más la parte proporcional de los 4 meses y 20 días que faltarían para cumplir el año de contrato…
¿Es correcto?
Gracias!
Hola Mia,
Podrá estar esos 10 días, siempre que el propietario de su consentimiento. De otra forma tendrá que marcharse el día del fin del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
mi caso no lo encuentro descrito, a ver si me podeís ayudar, el piso donde estoy alquilado ha sufrido una plaga de chinches, me he tenido que cambiar temporalmente de piso por el problema, mi casero no ha querido hacerse cargo de la desinfección, lo he pagado yo, pero me comenta la empresa que la plaga no se ha quitado del todo, porque hay que levantar suelos para desinfectar y con esos pagos no puedo (ni quiero) hacerme cargo y mi casero se sigue negando a hacerse cargo, claramente el piso es inavitable por la plaga y quiero romper el contrato. Me pide indemnización y acusa con denunciarme por incumplimiento del contrato, cuando no puedo ni vivir en su casa… y no lo quiere arreglar. ¿Realmente puede exigirme la indemnización o el cumplimiento del contrato en esas condiciones?
Muchas gracias y un saludo.
Hola Juanma,
Si la culpa no es de usted como arrendatario, ni de la comunidad, deberá hacerse cargo el propietario. Si usted no lo hace, usted podrá rescindir el contrato, pues la finca no está para cumplir el fin que tenía encomendado en el contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches,
El día 28/02/2018 firmamos nuestro presente contrato, que indica que es de UN AÑO Y NUEVE DÍAS , sin perjuicio del derecho de la arrendataria a las prórrogas por plazos anuales hasta 28/02/2021 fecha que finaliza el contrato.
Llevamos ya 1 año y medio aquí y nos ha salido un piso en mejores condiciones al que queremos mudarnos. Nos podemos ir avisando con antelación sin ningún tipo de penalización? Nos devolverán la fianza si está todo en el piso correcto?
Hola Barabara ,
La ley no fija ningún tipo de indemnización en su caso, ya que el contrató estaría en prorroga. Si bien, debe avisar con al menos 30 días de antelación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Muy buenas.
Teniendo claro que para poder desistir del alquiler según la LAU deben haber transcurrido al menos seis meses, me surge la duda de si este plazo podría ser aún inferior si existe acuerdo entre arrendador y arrendatario para rescindirlo, por ejemplo, habiendo transcurrido cuatro meses.
Será legal un acuerdo firmado por ambas partes sin que sea necesario motivar la rescisión, y reflejando que es un acuerdo que alcanzan libremente y en el que se aclare que ninguna parte deberá indemnizar a la otra?
O como arrendador quedo expuesto a futuras consecuencias legales por parte del actual inquilino?
Un saludo y gracias de antemano
Hola L,
Pueden acordar de forma libre entre las partes, si hay o no indemnización en caso de desistimiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
hace un par de meses avisé a la finca que gestiona el piso alquilado que desisitía del alquiler con un preaviso de 95 días. Por problemas en la compra del piso al que iba a ir finalmente no quiero desistir del alquiler. Puedo retractarme del aviso de desistimiento comunicandolo a la finca o estoy obligado a irme del piso, aun quedan más de 60 días para el desistimiento comunicado.
Gracias por la información.
Hola Francesc,
Si los propietarios no quieren seguir ahora con el contrato pueden negarse, pues usted comunico su intención de resolver el contrato. SI bien, le aconsejo que comunique su nueva situación al arrendador e intente llegar a un acuerdo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
QUE DEBO HACER SI TENGO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PERO COMPRO VIVIENDA Y DEBO DE DAR POR TERMINADO ANTES DE LA FECHA DE VENCIMIENTO
Hola Gladys,
Entiendo que usted es la arrendadora, en este caso el nuevo comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, salvo que en el mismo se hubiese estipulado otra cosa. O llegar un a un acuerdo con el arrendatario-
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
otro caso es : el inquilino se encuentra en su calle que esta cortada para seis mese o mais, dificultanto el traslado y quitando las comodidades,como tranquilidades silencio, possivel aparcamento o traer compras en coche,normalmente
prevista antes quando visto el piso , suponendo que el propietario ya lo sabia e por eso hecho dificil el encuentro y
No sendo possivel, el contato que foi rapido atravez de terceiros.
Hola Leopoldina,
Estos casos, no son por su culpa como arrendador. Por lo tanto si el inquilino desiste tendrá que abonarle la indemnización correspondiente si así se ha establecido en el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, firme un contrato de alquiler como inquilino en Enero del 2013 de 1 año prorrogable a otros 5 años. Estoy pensando de irme pero en el contrato específica que deverá aviasarse con 1 mes de antelación al finalizar cada a anualidad. Avisando con 1 mes de antelación tendría alguna penalización? Gracias
Hola Teo,
Cómo ya ha cumplido el quinto año, no tendría ninguna indemnización si avisa con 30 diss6de antelación, le aconsejo que lo haga vía burofax.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes.
En mi caso me quiero ir unos días antes de cumplir los primeros 6 meses. El contrato estipula que deberé pagar los 6 primeros meses y que, transcurridos éstos, pagaré la parte proporcional a una mesualidad por cada año que quede por cumplir.
Creo que hay un vacio su me voy a los 6 meses. ¿Que creeis?
Gracias de antemano
Hola David,
Si se va a los seis meses tendrá que pagar una indemnización por una mensualidad de cada años que reste por culplir, si eno es un año se prorreteara la cantidad.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes:
¿Qué ocurre si el inquilino no da los 30 días de precavido una vez cumplidos los seis meses?
Es decir: el inquilino notifica que se quiere ir la semana próxima pero haciendo eso habría notificado con siete días y no con 30.
Gracias y un saludo:
Jose
Hola José,
Tendría que pagar la mensualidad corresponde al siguiente mes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, agradezco de antemano vuestra ayuda.
El contrato de arrendamiento se realizó con los siguientes datos:
2º.- Duración y prorroga: Se establece una duración de un año, de fecha …. a fecha ….. En caso de desistimiento por parte del arrendatario, antes de los 6 meses s/LAU, dará lugar a una indemnización hasta completar los seis meses.
– (De palabra se me comunicó que se podría dejar a los seis meses).
3º.- Renta y Actualización: 600€ al mes, el primer año.
10º.- Fianza: Se establecen dos mensualidades de 600€ –> Total: 1.200€
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Me sale un trabajo a 100km. de allí, a los dos meses de haber arrendado el piso, por lo que les comenté que quería finalizar el contrato.
–> Me comunicaron de buscar un nuevo arrendatario, y así lo hice, les presenté a una persona muy interesada en el piso.
–> Me dijeron que no me devolvían nada de la fianza (las dos mensualidades – 1.200€). También me comentaron que podrían hacerme pagar hasta completar los seis meses.
Ellos no van a perder nada, y yo he tratado de que así sea, buscando un nuevo arrendatario, pero veo que no me ha servido de nada.
Qué piensas sobre el asunto???.
Gracias por la respuesta.
Un saludo. Miguel Angel