La devolución de la fianza en el arrendamiento o alquiler de vivienda o local es una de las cuestiones que mayores conflictos generan en materia de arrendamientos, sobre todo respecto a las pequeñas reparaciones reguladas por el artículo 21.4 de la ley de arrendamientos urbanos.
El artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el que regula la fianza en materia de arrendamientos.
En este artículo voy a hablar únicamente de aquello que tiene que ver con la devolución de la fianza.
Así pues, para conocer otros aspectos generales relativos a la fianza te remito a mi artículo La fianza en el contrato de arrendamiento.
Tanto los arrendamientos de vivienda como los de uso distinto a vivienda, se someten obligatoriamente a lo dispuesto por el título IV LAU.
Y el artículo 36 pertenece a ese título IV.
Paradójicamente, ni ese artículo 36 ni ningún otro de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) hablan sobre cuando procede o no la devolución de la fianza.
Para qué sirve la fianza?.
Dado que la LAU no dice nada respecto a cuándo procede o no la devolución de la fianza, tenemos que acudir a la interpretación que van haciendo los jueces en esta materia.
Así, la cuestión principal a esclarecer es: ¿la fianza sirve para garantizar todas las obligaciones del arrendatario (incluidas las obligaciones económicas) o sirve sólo para garantizar los posibles daños y desperfectos ocasionados en el inmueble?.
Pues bien, los jueces vienen determinando que la fianza entregada por el inquilino sirve para garantizar al arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.
Tanto de las económicas como de las de buen uso del inmueble arrendado.
Con arreglo a ello, el inquilino no debería dar por pagado ninguna mensualidad de renta (u otras cantidades como lus, agua, etc) bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo (la fianza). Esto sería un incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
Y ello porque en ese caso el inquilino estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero (pagar la renta, los suministros, etc), dejando en la práctica el contrato carente de fianza.
En qué casos tiene que devolver el arrendador la fianza?
El arrendador estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino cuando, terminado el contrato, éste haya cumplido con todas sus obligaciones.
En general, tendrá que devolver la fianza si el inquilino ha pagado la renta, los suministros y, además, si no hay daños atribuibles al inquilino.
Es decir, cuando se hayan extinguido las obligaciones del inquilino.
Respecto a los daños, por concretar más, si se aprecien daños en el inmueble, el arrendador tendrá que devolver la fianza al inquilino si estamos en alguno de los siguientes casos:
- Daños que requieren obras de conservación: se trata de aquellas situaciones en las que algún elemento de la vivienda requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable. Estos daños debe sufragarlos el arrendador en base al artículo 21.1 LAU., por lo que no procede retener la fianza.
- Pequeños daños por un uso normal del inmueble: si al terminar el contrato el arrendador aprecia daños ocasionados por un uso normal del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador, por lo que tendrá que restituir la fianza íntegramente al inquilino. Únicamente entrará en juego el artículo 21.4 LAU y tendrá que sufragar esos daños el inquilino en caso de que éste vaya a continuar utilizando el inmueble y quiera voluntariamente repararlos para su mejor bienestar (es decir, cuando el daño se produce cuando no hay intención de finalizar el contrato), pero no habrá lugar entonces a hablar de retener la fianza pues estamos hablando de un hecho sucedido a mitad del contrato de arrendamiento, no al final.
En caso de que el arrendador no devuelva la fianza al inquilino, será aconsejable que éste envíe un burofax solicitando la reclamación de la fianza.
En qué casos puede retener el arrendador la fianza?
El arrendador puede retener la fianza cuando no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino, es decir, cuando existan obligaciones achacables al inquilino.
O sea, el arrendador podrá retener la fianza si, al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones (como puede ser el pago de determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble).
Así, podemos estar ante situaciones en las que el arrendador puede retener la fianza, en los siguientes casos:
- Cuando, de alguna forma, el inquilino sea culpable directo o indirecto de un daño en el inmueble (o se pueda probar que fue culpable, negligente, etc), entonces en ese caso la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse con toda la fianza o parte de ella para reparar el daño.
- Cuando los daños observados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños producidos por un uso anormal del inmueble. Por tanto podrá el arrendador hacer uso de la fianza para reparar dicho daño.
- Si existen deudas del inquilino.
El problema en la práctica
El problema que se da en la práctica lo tenemos servido cuando el inquilino cree que él ha cumplido sus obligaciones y el arrendador no lo ve así, quedándose éste último la fianza para arreglar los daños.
Por ejemplo, en el caso en que el arrendador estima que el inquilino ha incumplido su obligación de cuidado del inmueble, entregándolo en unas condiciones menos óptimas que las que éste tenía al ser entregado al inquilino.
Si no hay un acuerdo entre las partes respecto a quién es responsable y respecto a la cuantía económica de los daños, será el juez el que tenga que decidir si se ha producido o no incumplimiento del inquilino.
Finalmente, el artículo 36.4 LAU indica que la cantidad que el arrendador deba al inquilino en concepto de devolución de fianza devengará el interés legal del dinero si tarda más de treinta días en devolverla desde la entrega de llaves.
Esto no quiere decir, en ningún caso, que el plazo para la devolución de la fianza sea de treinta días desde la entrega de las llaves. De hecho, la LAU no señala ningún plazo al respecto.
No obstante, se viene aceptando por los tribunales que el plazo máximo para la devolución de la fianza es, aunque nada diga la LAU, de treinta días.
Buenos días, mi inquilino me ha dejado la vivienda con las dos cisternas goteando, un grifo de bidé que no funciona y el grifo de la bañera goteando. Yo dejé esto funcionando. Han estado dos años y medio. No nos han comunicado estás averías durante la vigencia del contrato. Puedo utilizar la fianza para reparar esto? Gracias
En mi opinión son pequeñas reparaciones que debe asumir el inquilino, por lo que podrías quedarte con la fianza hasta cubrir esas reparaciones.
buenos dias,
mi inquilino de local para hosteleria ,tiene cosas para vender suyas y me manda un email Notificandome que se acoge al contrato y que me entregará las llaves dentro de 2 meses, poniendo fecha y hora exactas . Me quedo sorprendido porque en el contrato no dice nada de la rescisión anticipada de contrato, solo pone fecha exacta de terminacion dentro de 2 años ma o menos. Ha cerrado el negocio porque dice que pierde dinero. Trato de ayudarla en vender sus cosas, pero es cabezona, es una señora argentina pero me está desacreditando el local teniendolo cerrado y quiere 2 meses manteniendo el local. Ademas no me ha pagado la renta del mes en curso , ya a fecha 23 de Marzo, me imagino que lo quiere deducir de la fianza de 3 meses, aunque no sea legal. necesito saber si hay que firmar un documento de recision y firmarlo antes ó a la entrega de llaves y recuento de inventario .Tengo derecho a alguna indemnizacion si faltan dos años para la terminacion de contrato? Gracias , soy de Granada aunque no resido alli ahora. He visto la direccion de camino de ronda como tu sede de despacho. Un saludo Eduardo.
Buenas noches. He dejado un piso alquilado. A la entrega de las llaves en dicho piso, la propietaria no quiso mirarlo detenidamente porque decía tenía prisa. Ese día lo dediqué a limpiar y dejar en perfecto estado , cosa que ella a simple vista pudo comprobar, ya que el piso es bien pequeñito. Al tiempo me devuelve la fianza, descontando de ella el recibo de agua y luz que quedaba pendiente de recibir pero lo que veo injusto es que me descuente también una serie de gastos que creo no corresponda hacerlo. En su momento , al tener que instalar el servicio internet , antes de hacerlo le pedí permiso , el cual me dió y antes de dejar el piso le comenté que si quitaba el aparato que habían colocado en la pared y dejaba el hueco tapado y me contestó que no, porque seguramente podía venirle bien al próximo inquilino. Y ahora va y me rebaja una cantidad porque dice que ha tenido que que desmontarlo ella y cerrarlo. Igualmente , me descuenta 80 euros por limpieza del piso (que dejé bien limpio. Tengo hasta video de como lo entregué) . Y de nada me ha dado factura, las cuales le he solicitado y aún ni me ha contestado.
Tengo derecho a que me entregue facturas de todo? Y en cuanto a la limpieza, habiéndolo entregado en perfectas condiciones, cosa que ella pudo apreciar en la entrega de llaves, estaba en su derecho de contratar un servicio de limpieza por su cuenta sin mi consentimiento, y lo que entiendo que es peor, sin avisarnos de nada ? Muchas gracias .
Buenos días
El propietario con el que firme el contrato de alquiler ha vendido el piso, se ha acabado el contrato y no me devuelve la fianza, a quien le tengo que reclamar, al anterior propietario a quien le di la fianza o al nuevo propietario?.
Muchas gracias
Hola!!
Tengo un contrato con el dueño del piso en el cuaL se me permite sub alquilar la vivienda a otros inquilinos estando yo en ella. Eso es lo que he hecho.
Ahora los dos inquilinos se han ido de la vivienda dándome 1 día de aviso.El contrato que tengo con ellos es verbal, a parte de algún WhatsApp que se comprometían a estar hasta Junio, Les tengo que devolver la fianza? Muchas gracias
Hola Andy,
El preaviso tendría que haber sido de al menos 30 días de antelación; por lo tanto los arrendatarios estarían incumpliendo el mismo. En este caso debería indemnizarle, por lo tanto podría quedarse la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, buenas tardes. Mi situación es la siguiente: comencé un contrato de alquiler de vivienda en octubre de 2019 y que debería durar hasta junio de 2020, pero, debido a la situación de pandemia que estamos sufriendo y a que soy una estudiante sin ingresos, he tenido que abandonar el piso. En el contrato se establece que si se pagan seis meses de mensualidad (los cuáles he pagado ya que el primer pago fue en octubre y el último en marzo, ambos incluidos) hay derecho a marcharse del piso y que me devuelvan la fianza, algo a lo que mi casero se niega alegando a que me he marchado sin finalizar el contrato. Si se sigue negando, de qué manera debería actuar para que me la devuelva una vez agotada la vía diplomática por la que repito se niega a devolvérmela. No sé si al ser estudiante y no recibir ingresos podría acudir a algún organismo porque denunciarle me parece una vía que me va a suponer un gran coste. Gracias y espero una solución porque estoy harta de esta injusticia.
Hola Raquel,
Si en el contrato de arrendamiento se establece que se puede marchar después del sexto mes, sin ningún tipo de indemnización, el arrendador tendrá que devolverle la fianza, una vez que haya descontado el importe de los suministros pendientes, y siempre que la vivienda fuese devuelta en las mismas condiciones en la que se entregó. Si bien le aconsejo que le envié un burofax, en primer lugar, donde reclame la devolución de la fianza. Si esto no tiene resultado tendrá que acudir a la vía judicial.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola:
Firmé un contrato por un año mínimo por ser apartamento de playa y así se aseguraban que no iba a estar sólo en verano y me beneficiaría así del precio más económico para todo el año.Una cláusula es que si me voy antes, tengo que pagar el año entero. Entré el 15 de junio y en enero, 7 meses después, me cambian de lugar de trabajo y tengo que dejar el apartamento. Aviso. Me dicen que avisando con 2 meses de antelación, no habrá penalización (Aviso el 15 de enero). Viene el gloria y estando pagado del 15 de enero al 15 de febrero, tengo que dejar el apartamento por goteras el 21 de enero y los vecinos me dicen que el año anterior se cayó el techo con lluvias también torrenciales y me entra miedo y no vuelvo. MES pagado y ya no vuelvo. Sólo a recoger mis cosas. Tenía 2 meses de fianza. Me devuelven sólo uno. Tengo derecho a reclamar los 2?
Muchas gracias
Hola Loli,
Entiendo que es un contrato de arrendamiento de uso diferente a vivienda habitual. Para que el hecho de preaviso de dos meses de alquiler sea efectivo, en relación a la nulidad de la indemnización, tendrá que venir recogido en el contrato de alquiler, de otro forma no sería válido. Si aparece recogido y usted avisó con el tiempo debido, se encuentra al corriente de pago de los suministros y las rentas, y la vivienda se entrega en el las mismas condiciones en la que se entregó, deberán devolverle la renta completa.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas
Si e firmado un contrato de un año y me despiden del trabajo y solo e estado 5 o 6 meses
El arrendador tendría derecho a quedarse con mi fianza
Hola,
Si se va a los seis meses, estará en situación de desistimiento. En este caso y siempre que lo recoja su contrato de arrendamiento, tendrá que pagar un mes de renta por cada año de renta que reste por cumplir. En su caso sería una mensualidad.
La fianza si paga esta indemnización tendrá que devolvérsela, siempre que se encuentre al corriente de los pagos y devuelva la vivienda en las condiciones en las que se entregó.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.