La devolución de la fianza en el arrendamiento o alquiler de vivienda o local es una de las cuestiones que mayores conflictos generan en materia de arrendamientos, sobre todo respecto a las pequeñas reparaciones reguladas por el artículo 21.4 de la ley de arrendamientos urbanos.
El artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el que regula la fianza en materia de arrendamientos.
En este artículo voy a hablar únicamente de aquello que tiene que ver con la devolución de la fianza.
Así pues, para conocer otros aspectos generales relativos a la fianza te remito a mi artículo La fianza en el contrato de arrendamiento.
Tanto los arrendamientos de vivienda como los de uso distinto a vivienda, se someten obligatoriamente a lo dispuesto por el título IV LAU.
Y el artículo 36 pertenece a ese título IV.
Paradójicamente, ni ese artículo 36 ni ningún otro de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) hablan sobre cuando procede o no la devolución de la fianza.
Para qué sirve la fianza?.
Dado que la LAU no dice nada respecto a cuándo procede o no la devolución de la fianza, tenemos que acudir a la interpretación que van haciendo los jueces en esta materia.
Así, la cuestión principal a esclarecer es: ¿la fianza sirve para garantizar todas las obligaciones del arrendatario (incluidas las obligaciones económicas) o sirve sólo para garantizar los posibles daños y desperfectos ocasionados en el inmueble?.
Pues bien, los jueces vienen determinando que la fianza entregada por el inquilino sirve para garantizar al arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.
Tanto de las económicas como de las de buen uso del inmueble arrendado.
Con arreglo a ello, el inquilino no debería dar por pagado ninguna mensualidad de renta (u otras cantidades como lus, agua, etc) bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo (la fianza). Esto sería un incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
Y ello porque en ese caso el inquilino estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero (pagar la renta, los suministros, etc), dejando en la práctica el contrato carente de fianza.
En qué casos tiene que devolver el arrendador la fianza?
El arrendador estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino cuando, terminado el contrato, éste haya cumplido con todas sus obligaciones.
En general, tendrá que devolver la fianza si el inquilino ha pagado la renta, los suministros y, además, si no hay daños atribuibles al inquilino.
Es decir, cuando se hayan extinguido las obligaciones del inquilino.
Respecto a los daños, por concretar más, si se aprecien daños en el inmueble, el arrendador tendrá que devolver la fianza al inquilino si estamos en alguno de los siguientes casos:
- Daños que requieren obras de conservación: se trata de aquellas situaciones en las que algún elemento de la vivienda requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable. Estos daños debe sufragarlos el arrendador en base al artículo 21.1 LAU., por lo que no procede retener la fianza.
- Pequeños daños por un uso normal del inmueble: si al terminar el contrato el arrendador aprecia daños ocasionados por un uso normal del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador, por lo que tendrá que restituir la fianza íntegramente al inquilino. Únicamente entrará en juego el artículo 21.4 LAU y tendrá que sufragar esos daños el inquilino en caso de que éste vaya a continuar utilizando el inmueble y quiera voluntariamente repararlos para su mejor bienestar (es decir, cuando el daño se produce cuando no hay intención de finalizar el contrato), pero no habrá lugar entonces a hablar de retener la fianza pues estamos hablando de un hecho sucedido a mitad del contrato de arrendamiento, no al final.
En caso de que el arrendador no devuelva la fianza al inquilino, será aconsejable que éste envíe un burofax solicitando la reclamación de la fianza.
En qué casos puede retener el arrendador la fianza?
El arrendador puede retener la fianza cuando no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino, es decir, cuando existan obligaciones achacables al inquilino.
O sea, el arrendador podrá retener la fianza si, al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones (como puede ser el pago de determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble).
Así, podemos estar ante situaciones en las que el arrendador puede retener la fianza, en los siguientes casos:
- Cuando, de alguna forma, el inquilino sea culpable directo o indirecto de un daño en el inmueble (o se pueda probar que fue culpable, negligente, etc), entonces en ese caso la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse con toda la fianza o parte de ella para reparar el daño.
- Cuando los daños observados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños producidos por un uso anormal del inmueble. Por tanto podrá el arrendador hacer uso de la fianza para reparar dicho daño.
- Si existen deudas del inquilino.
El problema en la práctica
El problema que se da en la práctica lo tenemos servido cuando el inquilino cree que él ha cumplido sus obligaciones y el arrendador no lo ve así, quedándose éste último la fianza para arreglar los daños.
Por ejemplo, en el caso en que el arrendador estima que el inquilino ha incumplido su obligación de cuidado del inmueble, entregándolo en unas condiciones menos óptimas que las que éste tenía al ser entregado al inquilino.
Si no hay un acuerdo entre las partes respecto a quién es responsable y respecto a la cuantía económica de los daños, será el juez el que tenga que decidir si se ha producido o no incumplimiento del inquilino.
Finalmente, el artículo 36.4 LAU indica que la cantidad que el arrendador deba al inquilino en concepto de devolución de fianza devengará el interés legal del dinero si tarda más de treinta días en devolverla desde la entrega de llaves.
Esto no quiere decir, en ningún caso, que el plazo para la devolución de la fianza sea de treinta días desde la entrega de las llaves. De hecho, la LAU no señala ningún plazo al respecto.
No obstante, se viene aceptando por los tribunales que el plazo máximo para la devolución de la fianza es, aunque nada diga la LAU, de treinta días.
Hola,mi hijo dio la fianza para un piso que queria alquilar en el pueblo donde trabaja ,hace un mes para entrar al siguiente mes un contrato de septiembre a junio y ahora 15 dias antes le dicen en la empresa que lo despiden,el fue a hablar con la dueña por si le devolvia la fianza y ella dice que no,que se gasto el dinero en cosas para la casa. Queria saber si eso es legal. Graciad
Hola Benjamin,
Si el contrato ha comenzado y se marcha estaría incumpliendo el contrato; en este caso debería dar una indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
¿la Fianza está sujeta al IPC?
Soy arrendatario de un piso que alquilé hace 10 años y deposité 600€ de Fianza. Si ahora me voy ¿debe devolverme el Propietario 600€ más la subida (o bajada) del IPC durante este periodo transcurrido?
Teniendo en cuenta que cada año mi alquiler se ha incrementado con el IPC parece lógico (y legal) que se me devuelva el valor actual de esos 600€.
Gracias.
Hola Velero,
No, solo debe devolverle el importe que entregó.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, expongo mi caso.
Alquilé el piso al constructor en octubre de 2013 y por supuesto pagué una fianza.
A finales de 2018 toda la finca fué embargada y adjuficada a un fondo.
A la finalización del contrato le he pedido al constructor y propietario la devolución de la fianza.
Este me responde lo siguiente:
Por lo que atañe a la reclamación de la fianza que formula, la misma deberá reclamarla a la actual propiedad por ser ésta quien se subrogó en todos los derecho y obligaciones que hasta el momento de la adjudicación del inmueble en cuestión ostentaba INMOBILIARIA XXX. (Apunte: La Inmobiliaria xxxx es la constructora y es el propietario a quien yo alquilé en su día. Son lo mismo).
¿A quien le reclamo la fianza?
Veamos 2 supuestos:
A)
El contrato contrato vence antes de la adjudicación. Creo que aquí está claro que es la inmobiliaria/constructora xxxx quien debe devolverme la fianza.
B)
El contrato vence menos de 30 días después de la adjudicación. En contrato finaliza el 10/08/2018 y la adjudicación (falta verificar) seria el 12/09/2018.
El fondo ya me ha dicho que ellos no pagan.
Por cierto, el propietario en su día no ingresó la fianza en el Incasol (estamos en Catalunya. Incasol es el organismo que se encarga, entre otras cosas, de recoger las fianzas)
Gracias.
Hola Sergi,
Si la nueva empresa se ha surborogado, está tendrá que devolver la fianza. Si bien hasta que esto no ocurre será responsable quien aparezca en el contrato como arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
En mi caso la empresa que me alquiló el piso me reclama unos gastos para acondicionar de nuevo el piso, descontandomelos de la fianza. Una vivienda que alquilé durante 13 años. El problema viene que, el dia que entregué las llaves, se hizo una Check-list de todas las zonas del piso (salon, cocina, baño, habitación…) y en ella constaba todo en buen estado. Quedandome yo una copia de esa check-list firmada. Ahora la empresa propietaria me presenta unos desperfectos que yo no he hecho y que ella ha añadido posteriormente a esa entrega de llaves. Se que la responsabilidad no es mia desde el momento que entregué las llaves, pero como puedo reclamarle esa parte de la fianza que no me quiere devolver? O en manos de quien podria ponerme para que me asesoraran y me ayudaran?? Muchas gracias.
Hola Marta,
En un primer momento si se ha firmado un documento de resolución del contrato este se tendría que respetar. Si bien, el primer paso que puede dar sería reclamar la devolución de la fianza a través de burofax. Si esto sigue sin funcionar tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tenemos un piso alquilado, por un periodo de 12 meses, y finalizando el mes 10 notificamos al arrendatario nuestra intención de concluir el alquiler por motivos familiares. Entregamos las llaves al finalizar el mes 11 con la idea de que nos devolvería el total de la fianza depositada, y cual es nuestra sorpresa cuando pasados 15 días nos devuelve una parte de la fianza, descontándonos el importe del mes que no hemos usado la vivienda, el número 12.
No se recoge nada al respecto en el contrato de alquiler, pero…es esto correcto????
Hola Carlos,
Entiendo que parte de la fianza puede ser por indemnización por desistimiento, que en su caso, debe disminuirse al mes que le queda, (siempre que la indemnización aparezca recogida en el contrato), y el resto puede ser para cubrir las facturas de agua y luz que quedaran pendiente al no haberse todavía pasado el recibido. Nos obstante si esto no se da, siempre puede reclamar la devolución de la fianza, empezando por enviar un burofax al arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola mi duda es la siguiente e alquilado un piso con mi pareja hace 4 meses ahora nos separamos y hemos decidido que yo me.quede con el piso el y mi duda le tengo que devolver ya totalidad de la fianza?o sólo la parte proporcional ya que los 2 dimos el.dinero para la fianza el alquiler y el pago de la inmobiliaria gracias por su atención
Hola Bibina,
En este caso se dejará a la voluntad de las partes, pues la LAU versa sobre esta meteria.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenos dias, hace dos años que ando detrás de que me devuelvan la fianza, cuanto tiempo tengo para reclamarla judicialmente?? 1 año o 5 años??’
Muchas gracias
Hola José,
La prescripción será a los 5 años.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, dejo el piso y he avisado a mi casero con un mes de antelación. No me devuelve la fianza a pesar de que la casa está en perfecto estado porque dice que le he avisado con poco tiempo. Por no crear problemas firmé una renuncia en la que pone que se queda con mi fianza por incumplir contrato…. la perdí definitivamente o puedo lucharla? Es que estoy muy indignada porque dejé la casa mejor de cómo como la encontré!
Hola Julia.
Si has firmado ese documento es muy difícil poder luchar la recuperación de la fianza.
Hola,
al entregar las llaves, me hicieron firmar un documento en el que la inmobiliaria se comprometía a devolver la fianza en un plazo máximo de dos meses, al pasar el tiempo y ser imposible la comunicación vía teléfono y email, por medio de un burofax he enviado la solicitud de devolución, …al día siguiente he recibido un ingreso que dista mucho de ser el valor total de la fianza, sin mas justificación,
mi duda es si al haber pasado mas de dos meses, sin decir nada de nada, ni justificar el porque se descuenta dinero de la fianza, cabria interponer alguna demanda, o algún recurso, para solicitar la devolución integra de dicha fianza.
Buenos días Oscar,
Si no está de acuerdo con la cantidad de la fianza que se le ha devuelto, tendrá que acudirá a la vía jucial para que sea un juez quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días!hace un mes que dejamos el piso donde vivíamos de alquiler(perteneciente a una empresa)y no nos han devuelto la fianza ni nos han comentado nada de nada…tenemos un documento firmado por ellos en el que dice que devolverán la fianza en un plazo máximo de un mes…que hacemos?enviamos un burofax?llamamos por teléfono y nadie sabe nada….
Gracias de antemano
Hola Laura,
Primero le aconsejaría un borofax reclamándole la fianza. Si esto no funciona, tendrá que acudir a la vía judicial.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas , porfa tengo un problema es que he alquilado un piso por un año entero normalmente pero me ha llegado un email donde he sabido que he estado admitda en una uniersidad en Alicante (normalmente vivo en Valencia) y hace un mes que he hecho el contrato de alquiler con una agencia , y cuando he hablado de mi caso y que tengo que dejar el piso , me han dicho que no van a devolverme la fianza (un mes y medio)mientras que he pagado una comision de agencia , que tengo que hacer ? tienen derecho a quitarme la fianza mientras que la casa esta en un buen estado y que tengo un justificante para romper el contrato ? Muchas gracias por responderme .
Hola Lina,
La indemnización pueden quedársela como indemnización por incumplimiento del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Pasado mañana se cumplirá un mes de mi entrega de llaves y no me han contactado para la fianza hasta hoy porque yo ayer mandé un correo.
El caso es que me quieren descontar 150€ por una limpieza integral, que no se hizo cuando yo entré en el piso. De ser así entendería que yo estoy obligada a pagarlo ahora. Yo dejé el piso como me lo entregaron.
Les he mandado un mensaje alegando esto pero dicen que haga lo que tenga que hacer que esto es así.
Qué puedo hacer?
Gracias
Hola Eva,
El servicio de la limpieza no debe ser descontado de la fianza, salvo que se haya acordado otra cosa en el contrato.
Si no llegan a un acuerdo, tendrá que acudir a la vía judicial para que sea este quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Sé que al vencimiento de un contrato, llevo casi tres años sin ningún problema con los pagos, puedo exigir la fianza, (en mi caso pagué 2000 €, que son tres meses), al propietario, pero entiendo que si firmo de nuevo otro contrato vamos a estar en las mismas y nunca voy a poder recuperar mi dinero?
Hola Martín,
Si firman un nuevo contrato hay dos posibilidades. Una que se le devuelva la primera fianza descontando lo pertinente siempre que sea necesario; y en el nuevo contrato se estipule una nueva fianza. O bien, que el dinero de la primera fianza sirva también en el segundo, detalles que de be dejarse claro en la redacción del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, tengo un cuestión bastante particular, no he encontrado referencias en internet, acabo de mudanrme, y estaba esperando la valoración del piso para que me devolviesen la fianza. Hoy he recibido un ingreso en la cuenta por el valor de la fianza, pero está realizado a través de una SLU (la empresa X ha, que por lo que he podido investigar, esta a nombre de mi antiguo arrendador. Y me entra la duda, ¿esto podría tener alguna consideración de rendimiento economico a afectos de Hacienda? Estoy pendiente de que me confirmen por correo que efectivamente es la fianza, pero me da que desconfiar sinceramente, y por ir preparandome en caso necesario.
Hola Luis,
Si en concepto se detalla que es la devolución de la fianza, y no se han emitido facturas por ser alquiler de vivienda habitual no tendría que tener problemas.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, mi pregunta es la siguiente, tengo que devolver la fianza a los inquilinos pero en el contrato figuran dos personas, que ya no estan juntos, sólo una me reclama la fianza ¿se la tengo que dar a esta persona ? O sólo le pertenece la mitad
Hola María,
Puede devolverla a unos de ellos, siempre que esta se haya dando en nombre de los dos en una sola cuantía. Si se lo han ingresado por separado lo más acertado es que lo haga igual.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
En qué organismo debo exigir la devolución de mi fianza al casero?
Hola Roberto,
Si no se la devuelve, deberá interponer una demanda en el juzgado.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches, expongo mi caso:
Dejé el piso a los 6 meses, avisando con 1 de antelación. En este tiempo, no llegué a firmar contrato porque el arrendatario no sé llegó a presentar las veces que acordamos para ello.
El caso, han pasado ya 2 meses y ya ni responde a mis mensajes ni llamadas. Lo que tengo para poder aportar como evidencia:
-Transferencias de todos estos meses, incluida la primera con la fianza.
-Conversación de WhatsApp en la que el arrendatario en sus últimos mensajes dice que ese mismo día me hacía transferencia con la fianza (con lo que admite que me lo adeudado).
La policía ya me ha dicho que sin contrato no pueden hacer nada, entonces¿Cuál sería mi mejor opción? Por otra parte, estoy convencido que el arrendatario no tiene a ningún inquilino declarado, todo en negro, ¿podría denunciarle por eso también?
Gracias de antemano, es una situación complicada en la que nunca pensé estar y me encuentro un tanto indefenso, espero poder recuperarlo aunque me lleve un tiempo.
Un saludo.
Hola Tomás,
Para poder ayudarte necesitaría que me dejarás claro si eres el arrendador o el arrendatario.
Un saludo.
Hola buenas tardes, estoy de alquiler en una vivienda y seguramente me vaya antes de que finalice el contrato, puedo pedir que me devuelva la fianza aún no terminando el contrato? En que casos me la puede devolver? Gracias
Hola Jesús,
Si te marchas antes del sexto mes estarías incumpliendo el contrato de arrendamiento, y por tanto tendrás que indemnizar, en estos casos suele utilizarse la fianza para cubrir estos gastos, siempre que no haya habido daños en la finca, ni queden pagos por hacer.
Si se marcha después del sexto mes, debería devolverle la fianza si fuese pertinente, teniendo en cuenta que debe haber una indemnización por año que reste por cumplir, siempre que se recoja así en el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Llevo dos meses esperando a que me devuelva la fianza del piso por el cual pagaba 450€. Despues de llevar medio año viviendo allí empezaron a salir humedades, en cuanto lo vi di el aviso, nunca hicieron nada, lo mismo con problemas de fontanería. Hoy me ha dicho que ha tenido que pagar un pintor, comprar la pintura, pagar a un fontanero,etc y que no me devuelve nada. Le enviaré el burofax pero ya me ha dicho que no me piensa devolver nada. Cual sería el siguiente paso?
Gracias, un saludo.
Hola María,
Los gastos impagados de luz y agua puede descontarse de la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Katty.
Si no llegáis a un acuerdo, debéis acudir al juzgado, para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
teniamos un apartamento alquilado, avisamos a la inquilina por telefono que mis padres mayores y enfermos necesitaban el piso y se cumplia en agosto el contrato de renovacion al cabo de dos meses vemos que debe el gas y luz y no coge el telefono,cuando consigo localizarla me dice que ya no vive en el piso desde hace un mes pero no me avisa ni me entrega llaves diciendo que las dejo en una inmobiliaria.reclamo a la inmobiliaria y me dicen que han llamado al numero que tienen y no lo cogemos y ahora la inquilina me reclama la fianza inicial mi pregunta es tengo que devolverla si no me ha pagado gastos de luz y gas?
Hola María,
Los gastos impagados de luz y agua pueden ser descontados de la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.