La devolución de la fianza en el arrendamiento o alquiler de vivienda o local es una de las cuestiones que mayores conflictos generan en materia de arrendamientos, sobre todo respecto a las pequeñas reparaciones reguladas por el artículo 21.4 de la ley de arrendamientos urbanos.
El artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) es el que regula la fianza en materia de arrendamientos.
En este artículo voy a hablar únicamente de aquello que tiene que ver con la devolución de la fianza.
Así pues, para conocer otros aspectos generales relativos a la fianza te remito a mi artículo La fianza en el contrato de arrendamiento.
Tanto los arrendamientos de vivienda como los de uso distinto a vivienda, se someten obligatoriamente a lo dispuesto por el título IV LAU.
Y el artículo 36 pertenece a ese título IV.
Paradójicamente, ni ese artículo 36 ni ningún otro de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) hablan sobre cuando procede o no la devolución de la fianza.
Para qué sirve la fianza?.
Dado que la LAU no dice nada respecto a cuándo procede o no la devolución de la fianza, tenemos que acudir a la interpretación que van haciendo los jueces en esta materia.
Así, la cuestión principal a esclarecer es: ¿la fianza sirve para garantizar todas las obligaciones del arrendatario (incluidas las obligaciones económicas) o sirve sólo para garantizar los posibles daños y desperfectos ocasionados en el inmueble?.
Pues bien, los jueces vienen determinando que la fianza entregada por el inquilino sirve para garantizar al arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.
Tanto de las económicas como de las de buen uso del inmueble arrendado.
Con arreglo a ello, el inquilino no debería dar por pagado ninguna mensualidad de renta (u otras cantidades como lus, agua, etc) bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo (la fianza). Esto sería un incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
Y ello porque en ese caso el inquilino estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero (pagar la renta, los suministros, etc), dejando en la práctica el contrato carente de fianza.
En qué casos tiene que devolver el arrendador la fianza?
El arrendador estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino cuando, terminado el contrato, éste haya cumplido con todas sus obligaciones.
En general, tendrá que devolver la fianza si el inquilino ha pagado la renta, los suministros y, además, si no hay daños atribuibles al inquilino.
Es decir, cuando se hayan extinguido las obligaciones del inquilino.
Respecto a los daños, por concretar más, si se aprecien daños en el inmueble, el arrendador tendrá que devolver la fianza al inquilino si estamos en alguno de los siguientes casos:
- Daños que requieren obras de conservación: se trata de aquellas situaciones en las que algún elemento de la vivienda requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable. Estos daños debe sufragarlos el arrendador en base al artículo 21.1 LAU., por lo que no procede retener la fianza.
- Pequeños daños por un uso normal del inmueble: si al terminar el contrato el arrendador aprecia daños ocasionados por un uso normal del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador, por lo que tendrá que restituir la fianza íntegramente al inquilino. Únicamente entrará en juego el artículo 21.4 LAU y tendrá que sufragar esos daños el inquilino en caso de que éste vaya a continuar utilizando el inmueble y quiera voluntariamente repararlos para su mejor bienestar (es decir, cuando el daño se produce cuando no hay intención de finalizar el contrato), pero no habrá lugar entonces a hablar de retener la fianza pues estamos hablando de un hecho sucedido a mitad del contrato de arrendamiento, no al final.
En caso de que el arrendador no devuelva la fianza al inquilino, será aconsejable que éste envíe un burofax solicitando la reclamación de la fianza.
En qué casos puede retener el arrendador la fianza?
El arrendador puede retener la fianza cuando no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino, es decir, cuando existan obligaciones achacables al inquilino.
O sea, el arrendador podrá retener la fianza si, al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones (como puede ser el pago de determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble).
Así, podemos estar ante situaciones en las que el arrendador puede retener la fianza, en los siguientes casos:
- Cuando, de alguna forma, el inquilino sea culpable directo o indirecto de un daño en el inmueble (o se pueda probar que fue culpable, negligente, etc), entonces en ese caso la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse con toda la fianza o parte de ella para reparar el daño.
- Cuando los daños observados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños producidos por un uso anormal del inmueble. Por tanto podrá el arrendador hacer uso de la fianza para reparar dicho daño.
- Si existen deudas del inquilino.
El problema en la práctica
El problema que se da en la práctica lo tenemos servido cuando el inquilino cree que él ha cumplido sus obligaciones y el arrendador no lo ve así, quedándose éste último la fianza para arreglar los daños.
Por ejemplo, en el caso en que el arrendador estima que el inquilino ha incumplido su obligación de cuidado del inmueble, entregándolo en unas condiciones menos óptimas que las que éste tenía al ser entregado al inquilino.
Si no hay un acuerdo entre las partes respecto a quién es responsable y respecto a la cuantía económica de los daños, será el juez el que tenga que decidir si se ha producido o no incumplimiento del inquilino.
Finalmente, el artículo 36.4 LAU indica que la cantidad que el arrendador deba al inquilino en concepto de devolución de fianza devengará el interés legal del dinero si tarda más de treinta días en devolverla desde la entrega de llaves.
Esto no quiere decir, en ningún caso, que el plazo para la devolución de la fianza sea de treinta días desde la entrega de las llaves. De hecho, la LAU no señala ningún plazo al respecto.
No obstante, se viene aceptando por los tribunales que el plazo máximo para la devolución de la fianza es, aunque nada diga la LAU, de treinta días.
Buenas tardes.
Estuve un año en un piso y al finalizar quise cambiar de vivienda. Tenía una fianza de 480, de los cuales me dijeron que me devolverían solo 380 (me restaban 100€ porque había que pagar el impuestos de basura, pero nunca me dieron factura de ello). Me dijeron que la casa estaba bien, pero a los días me llamaron porque las fundas de las sillas estaban rotas por mi gata (lo cual es cierto). También me dijeron que el sofá tenía algún arañazo (el sofá sí que estaba en perfecto estado). Finalmente no me devolvieron nada de fianza, eso fue a finales del mes de enero. ¿Deberían de haberme dado una factura donde pondrían la cuantía de los daños a arreglar y el resto de fianza habérmela devuelto? ¿Es tarde ya para reclamar esa fianza? ¿Ellos pueden escudarse únicamente en su palabra de que había pequeños desperfectos y por eso, quedarse la fianza entera?
¡Gracias de antemano!
Hola Arantxa,
No es tarde para reclamar la fianza. Si bine, para el futuro recomendarle que al finalizar el contrato de arrendamiento se redacte un documento donde quede constancia del estado en el que se entrega la fianza y lo que se acuerda de la devolución de la fianza.
Si no llegan a un acuerdo en cuanto a la devolución de la misma, tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida. El propietario tendrá que probar que los daños existen y que lo provocaron los arrendatarios.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Despues de 2 años y medio viviendo de alquiler el estudio se hinundó por la rotura de un manguito. Después de un mes sin que se produjera ninguna reparación he tenido que finalizar el contrato ya que el problema de humedades estaba afectandome a la salud.
Las paredes se cubrieron de moho, el suelo estaba completamente levantado, salieron grietas y agujeros en las paredes desde los que se veia el exterior….
El propietario alega que la vivienda se entregó sucia y no me devuelve la fianza.
Como debería proceder para que se me devuelva la fianza?
Hola Irene,
Un primer paso sería enviarle un burofax solicitándole la entrega de la fianza.
Si después de esto, siguen sin llegar a un acuerdo, tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. Finalice un contrato de alquiler hace > 2 meses y la propietaria aún no nos ha devuelto la fianza, alegando que teníamos contratada una tarifa plana en Naturgy y que nos toca pagar la penalización del cambio de tarifa a otra que sea más barata para ella. A esto se suma que pagamos las últimas facturas de servicios (Endesa, Naturgy y Aigües de BCN), 2 meses después de la devolución de llaves a la propietaria.
Toda la comunicación ha sido con la compañía que gestiona el alquiler del piso.
Mis dudas son:
– ¿A quién debe ir dirigido el burofax? ¿A la propietaria o a la compañía que gestiona el piso?
– ¿Puedo dar de baja a los servicios que siguen estando a mi nombre para no tener que seguir pagando dónde no vivo?
– ¿Puedo reclamar que también se nos devuelva el monto de las facturas de los servicios que pagamos sin vivir en el piso?
Saludos y gracias.
Hola Amin,
El burofax debe ir dirigido contra la persona que aparece como arrendador en el contrato.
Puede dar de baja los suministro, siempre que no haya ninguna clausula en el contrato de arrendamiento donde se obliga al cambio de titularidad.
El pago de las facturas, no puede reclamarlas, salvo que esa persona haya vivido allí, pues su obligación era dar de bajo el suministro.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
El inquilino dejo el piso en el que solo llevaba alquilado cuatro meses con un preaviso de una semana cuando el contrato exigía un preaviso de tres meses, o una indemnización de un mes por año que faltase para acabar el contrato que era de 5 años. Tiene derecho a devolución de fianza
Hola María,
Le tendrá que devolver la fianza cuando la vivienda no tenga daños y cuando esté al corriente de todos los pagos, sin perjuicio que al marcharse antes de tiempo estaría incumpliendo el contrato de arrendamiento; por lo tanto tendrá el arrendatario que indemnizarle. Esta indemnización podría ser el pago de las mensualidades hasta el sexto mes y después una mensualidad por cada año de renta que reste por cumplir; sino le paga esta indemnización no tendrá que devolverle la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Estoy interesado en comprar la vivienda en la que actualmente resido de alquiler.
¿deberían devolverme la fianza?
Hola Jonathan,
La fianza sólo tendrá que devolverla si la vivienda no tiene daños, que en este caso no importaría porque sería de su propiedad, y siempre que no quede ningún importe pendiente de pago.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Eduardo.
Tengo un local en alquiler, y mi duda está en si debo o nó devolver la fianza en el caso de que el inquilino no me comunique con 30 días de antelación, tal y como está indicado en el contrato, su decisión de abandonar el local y rescindir el contrato.
Un saludo.
Hola Cristina,
Si no le han avisado con al menos 30 días de antelación, tendría que pagar el mes siguiente; eso sin perjuicio de que si no se ha cumplido la fecha de vencimiento del contrato estaría incumpliendo el mismo y debería indemnizarle.
En cuanto a la fianza podría cobrarse esos importes de esta si los arrendadores se niegan pagar la indemnización o los gastos que resten por pagar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Vivo en alicante y tengo que reclamar la devolución de la fianza en la DGA
Soy la propiedad y pregunto :
Puedo reclamarlo en la ciudad donde resido ?
Que papeles tengo que aportar ?
Muchas gracias
Hola María Jesús,
No creo que tenga ninguno problema en solicitarla vía telemática.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias,
Una pregunta que no aparece en este texto, mi hijo ha alquilado una habitación porque es estudiante universitario, su compañera de piso, por el motivo que sea lo empezó a maltratar, le ha pegado (arañado, hay fotos) con lo cual, se fue inmediatamente de esa vivienda.
Como fue por este motivo que se ha ido, hemos reclamado la fianza, y la propietaria nos dice que no.
Necesito saber si es legal que no la devuelva, ya que moralmente esta claro que no lo es.
Muchas Gracias,
Un saludo
Hola Ana,
Entiendo que se marcha por circunstancias mayores, si bien entiendo que podrá rescindir el contrato; pero la fianza sí podría quedársela como indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola:
Voy a enviar un burofax a mi anterior casera ya que tras 41 días después de la entrega de llaves y finalización del contrato no me ha devuelto a la fianza. La cuestión es que quiere que le pague los gastos de limpieza, pero no aporta factura, me ha dicho una cantidad, pero podría habérsela inventado. La limpieza estaba en las cláusulas del contrato, pero ¿podría negarme a pagarlas si no aporta factura? Ya que hemos llegado tan lejos, es para saber si cuando vaya a juicio si realmente tengo derecho a negarme o no a ese gasto si no existe justificante.
Hola Amc,
Tendría derecho a factura si se establece que el arrendador tendrá que contratar una empresa de limpieza. no obstante, si no se llegan a un acuerdo tendrán que acudir a la vía judicial para que sea un juez o juez quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Ya he ganado la fianza en el juzgado. Qué pasos sigue? El juzgado me dará un cheque? Es decir que debo hacer después de recibir la notificación que gane el juicio y este es definitivo.
Hola Magy,
Tendrá que interponer la demanda de ejecución de la vivienda.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
He traspasado mi negocio en subarriendo, y el nuevo inquilino ha pagado la fianza y a mi no me la han devuelto, sin haber ningún desperfecto, al contrario con muchas mejoras. Debo dar por perdido la fianza? Gracias.
Hola Ángeles,
Si es en subarriendo, entiendo que usted sigue siendo arrendatario, en este caso todavía no le deben devolver la fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
BUENAS NOCHES EL PROPIETARIO ME RETUVO LA FIANZA 2 MESES 840E ILEGALMENTE SEGUHN EL JUZGADO YA QUE LO DENUNCUIE EN HACIENDA POR NO DEPOSITARLA Y POR PRESENTAR FACTURAS DE PINTURA FALSA EL JUZGADO FALLO EN MI FAVOR INSTANDOLO A DEVOLVERLA DENTRO DE LOS 20 DIAS
HABILES YA SE CUMPLIERON DADO QUE EL FUE NOTIFICADO EL DIA 4 DE JULIO CON EL MES DE AGOTO SE CUMPLIA EL 5 DE SEPTIEMBRE Y NO LA REINTEGRO QUE DEBO PRESENTAR EN EL JUZGADO PARA QUE LE INSTEN A DEPOSITAR EL DINERO
Hola Angel,
Deberá presentar en el juzgado una demanda de ejecución de sentencia.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Mi arrendatario me descuenta de la fianza 400 € en concepto de limpieza. Puedo entender que se cobre por limpieza aunque no haga falta ya que se trata de un tema muy subjetivo. Sin embargo, 400 € me parece una exageración. ¿Existe alguna forma para proteger al inquilino de situaciones como ésta o el propietario tiene vía libre para restar el importe que considere?
Gracias de antemano y un saludo
Hola Jordi,
Siempre se puede establecer cláusulas en el contrato de arrendamiento sobre la limpieza. No obstante, si no se ponen de acuerdo tendrá que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, mi consulta es la siguiente:He tenido un piso en alquiler a la firma del contrato pagué dos meses de fianza ahora el contrato ya a finalizado y el propietario dice que hemos dejado desperfectos y que solo nos devuelve un mes le hemos pedido las facturas de las reparaciones para comprobar si los daños han sido decese importe y dice que solo nos las entregará en un juzgado que puedo hacer
Gracias
Hola Pilar.
Si quieres reclamar la fianza tienes que hacerlo por vía judicial, interponiendo demanda.
Hola,
Vivo en un piso de alquiler cuyo contrato fue firmado con su anterior propietario y al que se le entregó la fianza. El piso fue embargado por el banco y he seguido pagando las mensualidades al banco, como nuevo propietario. El banco me ha notificado su intención de vender el inmueble y lo voy a abandonar en el plazo comunicado. ¿Quien me devuelve la fianza? ¿El banco se subrroga en todas las obligaciones del contrato del piso que embargo y en el que yo estaba de inquilino?
Muchas gracias
Hola José Manuel,
Debe devolvértela el nuevo propietario del inmueble.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,mi inquilino ha dado de baja los suministras de luz y agua q les entregue cuando entro en e piso.Ahora me ha costado a mi mas de 100€,se los quiero quitar de la fianza paro dice q disculpas pero q no…menuda cara,no????
Muchas gracias
Hola Eva,
Si ellos eran los titulares de los contrato de suministro y en el contrato de arrendamiento no se establecía de forma concreta que no se podrán dar de baja, entonces los arrendatarios estaban en su derecho.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenos dias
Mi caso es el siguiente:
Unos amigos y yo dejamos el piso en el que viviamos a finales de Junio. Nuestro arrendador nos devolvio casi toda la fianza,excepto por una parte que se quedo para pagar las facturas de gas,luz y agua de ese mes.
Ahora,2 meses despues, nos reclama unos gastos por unos desperfectos en la vivienda:
– Paredes desconchadas en algunas zonas por poner y quitar posters
– Un sofa con el cojin roto por uso y desgaste normal
– Una puerta del baño que estaba rota cuando entramos, pero que ahora nos intenta encasquetar a nosotros
– Una cafetera que se nos cayo y se rompio
Se que la cafetera la tenemos que pagar,ya sino por obligacion legal,por obligacion moral almenos,pero el resto de los gastos, ¿Deberiamos pagarlos? Nos devolvio la fianza en Junio, ha tardado dos meses en revisar el estado del piso, y nos esta intentado encasquetar un daño que nosotros no hemos hecho. Seria aconsejable pagar sin rechistar (alrededor de 500 euros) o deberiamos negarnos?
Hola Marcos,
Entiendo que los daños son causados por el uso normal de la vivienda, en este caso entiendo que no tiene que pagar estos desperfectos. Si bien, si no llegan a un acuerdo tendrán que acudir a la vía judicial para que sea un juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días
Dejé la habitación que alquilaba el 31 de julio. A día 4 de septiembre no me han devuelto la fianza.
Como ya ha pasado más de un mes se devengan intereses legales. ¿Eso quiere decir que puedo pedir la restitución íntegra de la fianza más los intereses?
Gracias
Hola Araxauf,
Podría pedirlo, si bien esto no es valido si todavía no se ha podido reintegrar por la tardanza por ejemplo de lo recibos.
Un saludo. espero haberle sido de ayuda.
Hola,
En el contrato de alquiler se nos obligaba a pagar un seguro del piso. Después de más de un año se produjo un incendio provocado por nuestra lavadora, por suerte apenas hubo daños, pero casi todo el piso se quedó negro por el humo. Entre que el piso estaba inhabitable y no se podía tocar nada hasta que viniera el perito del seguro, y que ya teníamos nuestros más y menos con los dueños decidimos dejar el piso.
Ahora no nos devuelven la fianza alegando que los daños sufridos son más costosos de lo que ha pagado el seguro, más el tiempo que no han podido alquilarlo. Pero ni nos muestran facturas ni lo que les ha pagado el seguro, porque parece que han preferido recibir el dinero del seguro que el arreglo.
¿Tienen derecho a no devolvernos la fianza por este motivo? ¿deberíamos acudir a juzgado?
Por otra parte nos hemos llevado la sorpresa que el seguro solo cubre a los dueños.
Hola Alex,
Entiendo que el seguro debe haber solucionado todos los problemas que han surgido. En cuanto a la tardanza del alquiler entiendo que no puede pedirles ninguna indemnización.
Por lo tanto, si no llegan a un acuerdo tendrá que acudir a un órgano judicial para que se aun juez o jueza quien decida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Es la 1 vez que estoy de alquiler. Pues resulta que al 4 día voy subir una persiana de un ventanal del salón y no subía, lo intenté por segunda vez y tampoco, pues voy a encender la luz abro las cortinas y resulta q tenía una rejilla rota. Le envío un SMS al dueño y me dijo q subía perfectamente q el la subió cuando me enseño el piso. Que hablo con los otros 2 inquilinos q estuvieron aquí en agosto y q dijeron q no estaba rota. En difinitiva, q la tendré q pagar yo. Me como yo el marrón…
No me parece justo y no se si hay algo q yo pueda hacer…
Hola Armando.
Si se ha estropeado por el uso normal y la reparación supera los 150 euros el responsable será el propietario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.