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Diferencia entre Precario y Comodato

Por lo general, la diferencia entre el precario y el comodato es mínima. Se basa principalmente en el plazo de duración del préstamo de la vivienda o local o en el uso concreto que se haya pactado. Por lo demás se trata de figuras prácticamente idénticas.

Con carácter previo al análisis de la diferencia entre el precario y el comodato voy a hacer, a modo de introducción, un pequeño recordatorio de ambas figuras jurídicas.

Vivienda o local cedido en Precario

Ya he escrito en profundidad sobre esta materia en el post Qué es el Precario.

En resumidas cuantas, una persona se encuentra en situación de precario cuando se dan (todas) las siguientes características:

  • Se cede un inmueble a una tercera persona (precarista).
  • El inmueble lo cede el dueño, o el usufructuario, o aquella persona que tiene un derecho de posesión sobre el inmueble.
  • La cesión se realiza sin contraprestación a cambio, es decir, sin renta que pagar por el precarista a cambio del uso del inmueble (en caso de establecerse renta estaríamos ante un contrato de arrendamiento y no ante un precario).
  • La cesión se realiza sin establecer una duración determinada o sin especificar el uso concreto que el precarista dará al inmueble. Por ejemplo, la persona que cede el inmueble pudo haber acordado que la cesión era durante quince meses; o durante el tiempo que durase el curso universitario del año «x», en caso de que el precarista fuera estudiante. Sin embargo, quien cedió el inmueble optó por no acordar estos extremos y por ello estamos ante una situación de precario.

Además de este concepto de precario, en el que el carácter primordial está en la «cesión» (implica voluntad de querer ceder), la jurisprudencia también viene entendiendo como precario la situación en la que se encuentra el ocupante de un inmueble cuando:

  • Cuando ha ocupado el inmueble sin la autorización del dueño.
  • Cuando sigue ocupando el inmueble una vez que ya ha vencido el contrato de arrendamiento que unía a ambas partes.

Vivienda o local cedido en Comodato

El Comodato es un contrato de préstamo regulado en los artículos 1741 y siguientes del Código Civil.

Estamos ante un contrato de comodato inmobiliario cuando se dan (todas) las siguientes características:

  • Se cede un inmueble a una tercera persona (comodatario).
  • El inmueble lo cede el dueño, o el usufructuario, o aquella persona que tiene un derecho de posesión sobre el inmueble (comodante).
  • La cesión se realiza sin contraprestación a cambio, es decir, sin renta que pagar por el comodatario a cambio del uso del inmueble (en caso de establecerse renta estaríamos ante un contrato de arrendamiento y no ante un comodato).
  • La cesión se realiza estableciendo una duración determinada o especificando el uso concreto que el comodatario dará al inmueble. Por ejemplo, la persona que cede el inmueble (comodante) acordó con el comodatario que la cesión era durante quince meses; o durante el tiempo que durase el curso universitario del año «x», en caso de que el comodatario fuera estudiante. En este caso estamos ante un comodato.

Diferencia entre precario y comodato

Una vez analizadas ambas figuras jurídicas es fácil establecr las principales diferencias entre ambas. Las dos más esenciales son las siguientes:

  1. Duración del préstamo: en el precario no sabemos cuando termina la situación de préstamo del inmueble, es decir, se ha cedido el inmueble al precarista sin establecer una duración determinada o, al menos, determinable. En el comodato si que conocemos cuando va a terminar el préstamo, ya que las partes han fijado una duración determinada del préstamo o, por lo menos, determinable (mientras dure el curso universitario, mientras dure el contrato de trabajo, etc).
  2. Momento para reclamar el inmueble: en el precario la persona que cedió el inmueble puede reclamarlo en cualquier momento (por no existir plazo determinado o determinable de finalización del préstamo del inmueble), en tanto que en el comodato el comodante no podrá reclamar la devolución del inmueble al comodatario antes del vencimiento del plazo fijado, excepto (como indica artículo 1749 del código civil) que tenga necesidad urgente del inmueble.

Y tu… ¿has cedido una vivienda en precario o en comodato?

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13 comentarios en “Diferencia entre Precario y Comodato

  1. Hola, mi madre es viuda y mi único hermano falleció hace poco. Mi madre es poseedora de una vivienda en usufructo si cargars, por escrituras 50% viudedad y herencia de mi hermano y yo tengo una pequeña parte por herencia de mi padre.
    Estoy como pareja de hecho y tengo un hijo menor.
    Mi madre me va a ceder la vivienda, para estar más cerca de ella. Las condiciones que me propone es responsabilizarme de todos los gastos de la vivienda, (comunidad, seguro, IBI….). y pasarle todos los meses una pequeña cantidad de dinero en mano.
    Si me voy a la vivienda tendría que hacerle una reforma integral y los gastos correrian por parte de mi marido y mia.

    Vamos hacer en contrato privado ambas partes y sin declarar.¿ Pero que pasará si me separo, mi pareja tiene derecho a una parte del piso o a reclamar?

    Será un contrato Comodato o Precario.

    Gracias

  2. Hola buenas,nos han hecho un contrato en precario de arrendamiento rarísimo,pero bueno
    Que duración tiene?….no es un contrato estándar,ya se ve.
    Es debido algo extraño de la dueña?….quizás es usufructuaria?

    por favor,q alguien me lo aclare,muchas gracias

    1. Hola Amparo,

      En los contratos de precario, no pueden ser de arrendamiento, porque en ellos no hay pago de renta.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. HOLA
    Estoy pensando en ceder una vivienda a una familia por un periodo de seis meses . No quiero alquilar ya que quiero vender la vivienda. Había pensado utilizar el comodato pero me indican que este tipo de contrato tributa por el impuesto de donaciones y tendría que declararlo en el IRPF a pesar de no recibir renta. Quisiera saber si esto es así. Se trata de un tercero con hijos sin vínculo familiar conmigo y me da miedo que incumpla el contrato. El comodato o el precario? ante un proceso por deshaucio cual tiene más ventajas?

    1. Hola Lola

      Si se prueba la cesión gratuita el ceden te no tendrá que declarar rendimiento del capital inmobiliario. Pero si se tendrá que declarar la imputación mínima del inmueble que no tiene uso.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Hola acabo de comprar un local para que mi hijo y su pareja ejerzan su actividad comercial.
    Hay inconveniente en hacer la cesion a nombre de los dos. Que es mejor comodato o precario a la hora de recuperar el local en caso de separación u otra circunstancia.
    Debo hacer declaración de IVA si nunca he ejercido actividad comercial alguna en el mismo.
    El hecho de tener tres pisos alquilados (como persona física sin tener ningun tipo de sociedad) cambia en algo la situación del citado impuesto.
    Muchas gracias
    Conchi

    1. Hola Conchi,

      A la hora de recuperar la vivienda es mejor hacerlo como comodato.

      Podrías hacerlo en nombre de los dos.

      No tienes que hacer declaración del IVA, pues no te tienen que pagar renta.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. ¿La persona que vive en el piso no se sobreentiende que está recibiendo una donación -supongo que en especie-? Tendría que cotizar sobre el impuesto de sucesiones y donaciones? Y cambiémoslo un poco: ¿si un padre paga directamente el aqluiler del piso de su hijo, éste último también tendría que cotizar per el citado impuesto? Gracies.

    1. Hola Juaquín,

      Las sucesiones y donaciones debe constar en escritura pública no se puede sobreentender.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  6. Hola! Me gustaria saber si se puede hacer y como, un contrato conforme se presta una vivienda con la condicion de poder sacar al ocupante cuando se diga, pudiendo ser el dia siguiente. Gracias

    1. Hola Anita.

      Lo que comentas está regulado por la ley.

      Se trata del contrato de Comodato, que es un préstamo de vivienda, cedida gratuitamente.

      1. Y ….en situación de precario; que plazo estima la ley que debe haber para la devolución del inmueble si este se exige de una manera imprevista ? si hay por medio un acuerdo escrito y firmado de ceder el uso de la vivienda ? Gracias

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