Son varias las situaciones en las que el arrendador puede echar al inquilino de una vivienda alquilada. A veces es por incumplir el inquilino sus obligaciones de pago y otras veces es por disponer el arrendador de ese derecho si se dan determinados acontecimientos.
Antes de comenzar conviene destacar que el arrendador puede echar al inquilino de una vivienda alquilada por dos grandes grupos de causas:
- Impago de alquiler por parte del inquilino (o de cualquier otra de sus obligaciones): en este post voy a tratar estos casos. Es el motivo principal y que con más frecuencia se da.
- Por otras causas permitidas por la ley de arrendamientos urbanos, tales como necesitar la vivienda el arrendador para si mismo, compraventa de la vivienda alquilada, etc. Estos casos no los voy a tratar en este post, sino que son tratados en oros artículos del blog.
Introducción
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos regula varios motivos para terminar el contrato y, por tanto, solicitar el desahucio.
Pero concretando aún más para dar respuesta al título del post que nos ocupa, el artículo 27.2 (en su apartado A) de esta Ley es el que dice que será causa de resolución del contrato y de desahucio el impago de la renta o de cualesquiera otras cantidades que el inquilino esté obligado a pagar por ley o por el contrato, es decir, lo que llamamos cantidades asimiladas a la renta (gastos comunes, ibi, suministros, etc).
Y existirá impago de renta o de cantidades asimiladas a la renta en el momento que se incumpla la fecha que las partes habían acordado en el contrato para realizar el pago de la renta (que será dentro de los siete primeros días de cada mes si no pactaron otra cosa) o que no se pague la totalidad de la cantidad de renta pactada.
Además, esta regulación es válida tanto para contratos de vivienda (art. 27.2 a) como para contratos de uso distinto de vivienda (local, oficina, contratos de temporada, etc. Para estos casos es el artículo 35 LAU el que nos dice que se actuará para estos casos conforme a lo que dice el art. 27.2, así que es todo igual para ambos tipos de contratos.
¿Qué es un proceso de desahucio?
Se trata de un proceso especial a través del que un arrendador solicita al Estado (a través de la Administración de Justicia o Poder Judicial) que se declare la resolución del contrato por impago de renta (u otras cantidades) y que le sea devuelto el inmueble alquilado.
Ha de hacerse necesariamente con la participación de abogado y procurador.
Además de solicitar a la justicia la recuperación del inmueble, se puede pedir en el mismo proceso la reclamación de las rentas que se deben (esto queda a elección del arrendador) tanto al inquilino como a los posibles avalistas o fiadores.
En un plazo de 20 días desde que es firme la Sentencia dictada por el juez en la que decide que se realice el desahucio y que efectivamente el inquilino debe determinadas mensualidades de renta, puede iniciarse un nuevo juicio para ejecutar lo dicho por el juez.
Es decir, se podrán embargar bienes o dinero del deudor para cobrar la deuda. El plazo para interponer esta nueva demanda vence a los cinco años.
¿Qué hacer antes de iniciar el proceso de desahucio?
Si el inquilino deja de pagar la renta, el primer paso a realizar es intentar llegar a un acuerdo que evite tener que ir a los tribunales.
Siempre recomiendo intentar ese acuerdo mediante la realización, por parte del propietario al inquilino, de una oferta vinculante confidencial (OVC).
Si el acuerdo funciona, será sinónimo de que se ha solucionado el problema (el impago), por lo que ya no habrá que poner la demanda.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
El proceso de desahucio
El proceso comienza con la presentación de la demanda de desahucio.
Junto con la demanda hay que adjuntar los siguientes documentos:
- Poder General para pleitos- Contrato de arrendamiento
- Notificaciones que se han realizado previamente solicitando el cobro al inquilino.
- Certificado del registro de la propiedad de si el demandante es o no gran tenedor de viviendas
- Documento que acredite haber realizado un MASC previo
- Contrato de arrendamiento
Unos treinta días después el inquilino recibe notificación del Decreto por el que se admite la demanda y en el que se fija la fecha del juicio (se celebrará si el inquilino se opone a lo que pide el arrendador. De lo contrario no hay juicio) y la del lanzamiento (día en que habrá que ir a la vivienda para que el arrendador tome posesión de ella). Decreto de admisión de demanda de desahucio.
Una vez que ha recibido la notificación del Decreto, el inquilino puede optar por varias acciones dentro de los diez días siguientes a la recepción del mismo:
- No pagar y quedarse en el inmueble. En este caso habrá que esperar a la fecha indicada para el lanzamiento para recuperar la vivienda 🙁
- Pagar la cantidad debida y entregar el inmueble 🙂
- Enervar la acción, es decir, paga toda la deuda pero puede seguir en el inmueble.
- No pagar la cantidad debida y entregar el inmueble. En este caso continúa con la deuda y se tratará de cobrar embargando al inquilino.
- Oponerse a la demanda. En este caso habrá que celebrar juicio. No están obligados a acudir el arrendador (pero si su abogado y procurador) ni el inquilino, pero es muy recomendable que el arrendador acuda.
Si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará juicio y el proceso terminará en Sentencia. En los demás casos, el proceso terminará con Decreto. En este Decreto que dá por finalizado el proceso de desahucio se imponen las costas judiciales al inquilino y se incluyen las rentas que van a vencer hasta que se produzca la posesión del inmueble.
El lanzamiento
Con posterioridad a la Resolución (sentencia o Decreto) hay que ejecutar el lanzamiento, es decir, si el inquilino no se ha ido hasta ese momento, entonces hay que desalojar el inmueble que se mantiene ocupado para que el arrendador pueda recuperarlo.
La recuperación del inmueble puede ser voluntaria (mediante la entrega de llaves), o puede ser forzosa (siendo necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al inmueble).
La Comisión Judicial levantará acta de lo ocurrido, así como del estado de conservación del inmueble, puesto que si hay daños el arrendador podrá actuar judicialmente contra el inquilino en vía civil o, incluso, en vía penal.
Puedes indagar más sobre el lanzamiento en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.
La ejecución de la deuda
Pasados veinte días desde la firmeza de la Sentencia o Decreto que ponen fin al proceso de desahucio, se tiene un plazo de cinco años para solicitar su ejecución, es decir, para embargar bienes al inquilino condenado a pagar las deudas debidas.
Y tu… ¿Necesitas echar al inquilino de una vivienda alquilada?.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Buenas Tardes Eduardo, tengo un problema con mi inquilino, me paga todos los meses a finales de mes ( y en el contrato esta puesto que el pago del alquiler se realizaría entre el 1 y 5 de cada mes ), he tenido impago de 3 meses y 2 meses en el que le envíe un burofax para el desalojo de la vivienda si no se ponía al día, Febrero 2020 le comunique que iba a vender la vivienda y que fuera buscando otra, ahora mismo necesito la vivienda para mi y como no encuentra otra vivienda de alquiler no se quiere ir, ( pudiendo ir a casa de su hijo hasta encontrar otra), y para colmo como ahora no sabe que día se puede marchar siempre me deja un mes a deber y me dice que es por si no le devuelvo la fianza, he hablado con la inmobiliaria que me alquilo el piso al inquilino y me dice que tiene derechos y no se le puede echar así por así, y yo le digo que primero tiene obligaciones para poder tener derechos. No se como debo actuar o que puedo hacer.
Hola Ander.
Por necesidad del arrendador es casi imposible echarlo, además de que es por juicio ordinario que puede llegar a durar 18-24 meses.
Y por impago es igual de difícil habiendo solo un mes de deuda como mucho.
La única vía es por finalización de contrato, para lo que necesitaría que me dijeras de que fecha es el contrato.
Saludos.
Hola Eduardo,tengo un piso alquilado y este mes no pagaron y el próximo parece que tampoco….el tema es el siguiente,el piso esta a nombre de una persona,el cual se habido del piso y ha dejado en el a una mujer he hija que dice que no puede pagar…que puedo hacer??
Gracias
Hola Isabel.
¿Te debe abril y mayo, o solo mayo.?
Saludos.
Hola Eduardo
Abril y mayo,pero el no está en el piso ya.
En el piso actualmente hay tres adultos y una niña,que ninguno consta en el contrato,y ni pagan ni se van
Saludos
Hola Isabel.
En ese caso se puede poner demanda de desahucio.
Si quieres mándame el contrato de arrendamiento y le echo un vistazo para asegurarme que no vaya a haber ningún problema en caso de tener que poner la demanda.
Saludos.
Muy buenas, quería preguntarle sobre el procedimiento de desahucio cuando no hay contrato de alquiler por medio, sino una ocupación.
La propietaria vive en Argentina y lleva años tratando de reclamar su vivienda mediante cartas pero no hay manera.
Quisiera saber como podría ayudar a mi amiga y que procedimiento, coste y pasos hay que dar para poder recuperar su vivienda.
Gracias
Hola Raquel.
El procedimiento es parecido al desahucios frente a inquilinos.
Puedes contarme un resumen de lo sucedido en info@abogadosparatodos.net y te comento.
Buenas, desde noviembre del 2018 estoy de alquiler en una habitación, no hay contrato ha sido verbal. En ningún momento ha habido impago, tengo todos los recibos firmados por ambas. Pero a finales de junio me comunicó que tenía una semana para dejar la casa, sin darme ningún motivo. He intentado hablar con ella, porque es muy poco tiempo. Tengo vista una nueva habitación en la cuál no puedo entrar hasta final de mes porque aún está ocupada. En un principio dijo que no había problema, pero me habló ayer para decirme que tengo hasta el día 20 para irme… le dije que me quedaría en la calle y que por favor esperase hasta que pudiese entrar en el otro piso, no me contesta. Qué puedo hacer?? Sé que no hay contrato, pero es muy poco tiempo el que me da y sin motivos.
Hola Rocío,
Usted sí tiene contrato, pero con la particularidad de que es verbal, y por lo tanto debió avisarla con al menos 30 días de antelación. Si bien, el problema al ser oral es demostrar el día del comiendo del alquiler y la duración del mismo para poder contabilizar los plazos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
tengo 5 años con un solo contrato por un año sin haberse renovado durante este tiempo… el arrendatario no me ha dado recibo de pago pues no tiene declarado el alquiler del inmueble pero cuento con todos los recibos bancarios de ingreso de 270 Euros y luego de 320 Euros los ultimos años… he asumido los gastos de algunas reparaciones del inmueble exonerándolo del pago de alquiler. Ahora me llaman a finales de Junio para exigirme dejar el piso en Septiembre porque dicen que vendrá a vivir en él el hijo de la propietaria … a cambio me exigen ahora abonar 450 euros para frenar el desalojo del inmueble … mi pregunta es, tienen derecho a sacarme del piso cuando ni siquiera el contrato firmado el 1ro. de Enero del 2014 ha sido renovado ni ha sido dado de alta el inmueble como piso en alquiler ni declarado como tal!!!
Hola Juan Carlos,
Entiendo por lo que me comentas que su contrato se encuentra en tácita reconducción, por lo tanto este re renovará mes a mes, o año a año, según el pago de la renta. En estos casos el arrendador podría pedir la resolución del contrato al término de la mensualidad o anualidad (depende del caso) siempre que le avise con al menos 30 días de antelación.
Un saludo.
Más que comentario, mi inquietud es ésta. Entre 2 compañeros pactamos un contrato con el arrendador para que nos alquile un minidepartamento del cual se ha cumplido el año, pero nos dijo que se iba a renovar. Y ahora resulta que ahora el dueño me dice que va construir y que le desocupe, sin embargo el otro compañero pactó para quedarse y sacarme a mi. Qué puedo hacer si no he incumplido ninguna cláusula. Éste compañero me traicionó para sacarme de la casa y meter a otro amigo.
Hola Víctor,
Si el contrato ha llegado a su fin, el propietario está en su derecho a realizar un nuevo contrato con uno solo de vosotros.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.