Análisis del alquiler por temporada desde el punto de vista fiscal, de la fianza, de su duración, etc. Es una modalidad regulada en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Al hablar de alquiler por temporada me refiero a alquiler de inmuebles y, en particular, de viviendas.
Recordemos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula dos modalidades de contrato de arrendamiento de inmuebles:
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Contrato de arrendamiento de vivienda
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Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda
Antes de empezar, y por si te interesa, te dejo enlace a un modelo de contrato de arrendamiento de temporada, elaborado por mí y en formato editable para que puedas modificarlo a tu conveniencia, así como otro de arrendamiento para piso de estudiantes.
Para definir el «contrato de temporada» primero hay que definir el «contrato de vivienda», pues el concepto de uno depende del concepto del otro.
Arrendamiento de vivienda habitual
El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado en el artículo 2 LAU.
Es un contrato cuyo alquiler recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
La duración del contrato no es, por tanto, esencial; sino que lo esencial es el motivo del contrato: satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino.
Arrendamiento de uso distinto a vivienda (temporada)
El contrato de temporada o de uso distinto a vivienda es todo aquel que, recayendo sobre una edificación habitable, no entra dentro del concepto de alquiler de vivienda habitual.
Es decir, es alquiler de uso distinto a vivienda o de temporada aquél que, recayendo sobre una edificación habitable, debe servir a un uso temporal (no permanente o habitual) del inquilino.
Y esa temporalidad debe constar en el contrato.
En este caso, la duración tampoco es esencial, pues pueden existir temporadas mayores al año y no por ello se pierde el carácter temporal, pero conviene hacerlo constar en el contrato.
Dicho lo anterior, vamos a analizar alguno de los aspectos más relevantes de los contratos de temporada.
Régimen jurídico del arrendamiento de temporada
El contrato de arrendamiento de temporada se encuentra regulado en el artículo 3 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU)
Como he indicado, legalmente no se denomina «contrato de temporada», sino «contrato para uso distinto a vivienda», pero coloquialmente esta denominación está permanentemente en boca de todos.
Se trata, pues, de la antítesis del «contrato de arrendamiento de vivienda», es decir, recae sobre una vivienda pero no tiene el carácter de contrato de vivienda «permanente» que define el artículo 3 LAU.
Estos contratos de temporada se someten a las siguientes normas, y por el siguiente orden:
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Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos: estos títulos versan sobre la fianza y la formalización del arrendamiento. Más adelante analizaremos estos aspectos.
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Cláusulas del contrato de arrendamiento pactadas por las partes: excepto en materia de fianza y de formalización del contrato, la siguiente fuente a la que deben atenerse las partes es a aquello que hayan acordado en el contrato de arrendamiento.
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Título III Ley de Arrendamientos Urbanos: en caso de que algún aspecto no haya sido regulado por las partes ni por el Título I y IV LAU, entonces será de aplicación el contenido del Título III LAU, que versa sobre los siguientes aspectos (venta del inmueble, obras, adquisición preferente, cesión y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnizaciones y resolución del contrato).
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Código Civil, con carácter supletorio: finalmente, si ninguna de las fuentes anteriores ayudará a dilucidar un problema, habrá que acudir a las normas del Código Civil sobre el particular que se esté tratando.
Duración del contrato de temporada
En los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, la duración no está definida por Ley.
En principio podríamos tener un contrato de temporada de, por ejemplo, un año y medio, si queda claro que la finalidad para la que el inquilino desea la vivienda es para esa duración (un trabajo, por ejemplo). No obstante, lo normal es que sean inferiores a un año.
Por tanto, las partes deben establecer cuál va a ser la duración del contrato de temporada.
Igualmente las partes podrán plasmar en el contrato cómo y cuándo se pueden producir prórrogas a esa duración inicial, preavisos para abandonar el inmueble, etc.
Si no establecen prórrogas, el contrato se prorrogará por tácita reconducción si llega su finalización y el arrendador permite que el inquilino permenezca en la vivienda por más de quince días adicionales; es decir, si no le manda un burofax (si el propietario no quiere prorrogar el contrato, es aconsejable mandar un burofax antes de entrar en los últimos treinta días anteriores al vencimiento del contrato, para evitar problemas; aunque la ley no obliga a hacerlo en ese plazo.
Certificado de eficiencia energética
Como he indicado en algún otro post, en particular en Certificado de Eficiencia Energética para viviendas en alquiler, el Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en cualquier oferta de alquiler.
Sin embargo, no existirá esta obligación en los casos en que el inmueble se vaya a alquilar por menos de cuatro meses al año.
Fiscalidad
IRPF
La renta que paga el inquilino por un contrato de temporada suponen para el arrendador unos rendimientos del capital inmobiliario.
Solo serán considerados rendimientos de actividades económicas y no rendimientos del capital inmobiliario si el arrendador se dedica profesionalmente al alquiler de inmuebles, es decir, si dispone de un local y una persona para gestionar la actividad de alquiler de inmuebles. Así lo recoge el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).
De esos rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, el arrendador podrá deducirse los gastos (deducciones) que señala la Ley y que puedes conocer en el post Deducción del arrendador por alquiler en el IRPF.
Pero el arrendador no podrá optar a reducciones por vivienda habitual precisamente por eso, es decir, por no constituir el inmueble la vivienda habitual del inquilino, sino temporal.
Y todo esto referente solo al periodo en que la vivienda ha estado alquilada. Fuera de ese periodo (cuando no está alquilada) es un periodo en que hacienda imputa rentas al arrendador.
En cuanto a la retención de IRPF, como ya he mencionado, sólo tendrán que practicar retención los inquilinos o arrendatarios que ejerzan actividad profesional o económica en la vivienda.
IVA
Por lo que respecta al IVA, el alquiler de temporada entre particulares está exento de IVA, por lo que el inquilino sólo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. Ahora bien, hay que hacer una serie de matizaciones:
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En el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera en el inmueble (lavado de sábanas, cambios de toallas, etc), entonces no estaría exento de IVA, con lo que tendría que aparecer este concepto en la factura, según indica el artículo 20.23-B-e’ Ley del IVA).
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Si en la vivienda se produce actividad profesional o empresarial entonces tampoco habrá exención y habrá que reflejar el IVA en la factura. Independientemente de que el uso profesional solo recaiga sobre una parte de la vivienda, el IVA se pagará sobre el total de la renta pactada por el total de la vivienda. Habrá que practicar, también, la correspondiente retención.
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Tendrán que pagar IVA las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V0274-08. Sin embargo, algunos jueces vienen opinando que estas operaciones van a quedar exentas de IVA si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda. En estos casos, sin embargo, no tendrán que practicar retención.
Fianza
El artículo 36 LAU regula todo lo relativo a la fianza del arrendamiento.
En resumen, el aspecto más importante es que en los contratos de temporada de vivienda la fianza será de dos mensualidades.
La fianza debe ingresarla el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma. En caso de no hacerlo puede ser sancionado.
Otra aspecto interesante es que, en los casos en que el alquiler de temporada deba llevar IVA, la fianza no lo llevará. La fianza no se considera renta, por lo que el inquilino no tiene que pagar IVA por ella.
Si quieres saber todo sobre la fianza te recomiendo visitar La fianza en el contrato de arrendamiento.
Forma del contrato de temporada
El contrato de arrendamiento de temporada puede ser verbal. De hecho, el artículo 37 LAU establece que las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito, pero no habla de obligación, sino de la posibilidad de celebrarlo por escrito si las partes quieren.
Ya que hablamos de la forma escrita del contrato, es muy importante dejar constancia en el contrato de algunos detalles muy importantes para prevenir problemas:
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El plazo de duración.
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Que el arrendamiento «no» satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (para que quede claro que no se trata de contrato de vivienda habitual, sino de temporada).
- El motivo de la temporalidad (estudios, trabajo, etc).
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Encabezar el contrato con el título «Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda».
Ni el mejor de los contratos de arrendamiento te libra de que te toque un inquilino que deje de pagarte, así que si en el futuro te encuentras en esa situación, no olvides echarle un vistazo al post El desahucio express.
Y tu… ¿tienes que confeccionar un contrato de alquiler por temporada?
Hola Buen día Mi nombre es Marcelo
Nosotros alquilamos el piso completo en verano a trabajadores que vienen a las fiestas de la ciudad (una semana) , estudiantes y/o profesores de Máster (3 a 4 semanas) y familias religiosas que viene a encuentros de su Iglesia (menos de una semana).
Durante el año esta alquilado por habitaciones a estudiantes
El tiempo medio de alquiler es de una semana
¿Como se alquila ahora con la nueva ley?
No encuentro una alternativa que no sea el turístico y el temporal habla de 30 días mínimo.
Me podrían asesorar en este tema
Muchas Gracias
Gracias por el blog, es muy instructivo.
Me surgen dos dudas pensando de cara a publicar un alquiler temporal en plataformas turisticas
+Pueden las partes acordar libremente que NO haya fianza?
+Es obligatorio que el contrato sea POR ESCRITO?
Hola:
Tengo un contrato de estudiantes vigente desde el 1/9/2024 hasta el 30/6/2025, debido a diversos problemas con las inquilinas no les quiero renovar para el próximo curso, tengo obligación de avisar con algún plazo de la no renovación si el contrato tiene fecha de fin?
Muchas gracias!
Hola! Estoy buscando piso para mudarme con mi pareja a Madrid y uno de los pisos de una página de alquiler nos ha enviado enlace de ese mismo piso a través de una plataforma de alquiler vacacional. No sé qué clase de contrato nos van a hacer, pero intuyo que de temporada. Necesitamos empadronarnos allí ya que SI va a ser nuestra vivienda habitual. Quería preguntar si a nivel fiscal nos va a dar problemas, y como atar todos Los Cabos para que no nos intenten buscar las vueltas… no sé si fiarme
Buenos días:
Quiero alquilar una vivienda de forma temporal, pero en este caso la temporalidad viene dada por causas imputables al arrendador. Sería un alquiler por 4 meses y la causa de la temporalidad es el inicio de obras de rehabilitación ordenadas por el Ayuntamiento que harán inhabitable la vivienda. Se pondría una cláusula en el contrato optando el arrendatario por el desestimiento al comienzo de las obras. El inquilino está de acuerdo en firmar todo esto pero mi pregunta es si sería legal o llegado el caso pueden decir que no se van con los graves perjuicios que eso me ocasionaría ?
Gracias por su atención un saludo.
Buenos días
Tengo un contrato de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA NO HABITUAL POR TEMPORADA y con el problema tuvimos que abandonar el piso 3 meses antes de vencimiento del contrato. Hemos pedido un reembolso pero los propietarios nos están negando una cancelación del contrato y el reembolso de la cantidad de alquiler ya pagado por antelación. Habría alguna forma de recupera algo en este caso.
Muchas gracias
Hila Iliana,
Este pago anticipado de esos meses no se tendría que devolver, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
(corrección de mi email anterior. Disculpe las molestias)
Buenos tardes,
Muchas gracias por sus artículos, sin duda son de gran ayuda.
Voy a poner en alquiler una vivienda de mi propiedad, en la playa, durante la TEMPORADA DE VERANO, de Junio a Septiembre ( y NO voy a ofrecer ningún tipo de servicio propios de la industria hostelera, como: los de limpieza, cambio de, custodia de maletas, lavandería, etc …)
Entiendo que si consigo alquilar a una sola familia durante los 4 meses, podríamos firmar CONTRATO DE TEMPORADA. No es así?
Pero, ¿que ocurriría si yo no consigo un inquilino para la temporada de verano completa, y tengo que alquilarlo mes a mes a diferentes familias?
Tendría que hacer contratos de ALQUILER TURÍSTICO e inscribirme como VIVIENDA TURISTICA ?
Me temo que es un trámite burocrático complicado y muy caro, que me gustaría hacerlo sólo si es estrictamente necesario.
Muchísimas gracias de antemano por sus consejos.
Hola Juan,
Si el fin que se le va a dar es vacacional y se cumplen los requisitos necesarios que debe tener un apartamento para estos fines podrá hacer este contrato de arrendamiento vacacional.Además se debe tener una actividad económica lucrativa. En cuando a los detalles administrativos tendría que decirme a que comunidad pertenece pues la legislación varía según la situación geográfica.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda
Hola, tengo un contracto de temporada de 5 meses para estudiantes pero con el coronavirus he tenido que regresar a mi casa en Italia. Tengo que pagar los meses de contracto que no estoy en el piso? No hay una manera de finalizar el contracto antes ?
Hola Elisa,
Entiendo que es un contrato de uso diferente a la vivienda habitual. Por lo tanto si se van antes del tiempo estaría incumpliendo el contrato de arrendamiento, y en este caso tendría que indemnizar al arrendador.
La indemnización, según la jurisprudencia, se corresponde con la menor de las siguientes cantidades: la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato, y las sumas de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo del inmueble.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas lo primero dar las gracias porque la página es de gran ayuda.
Hice un contrato de alquiler temporal verbal por 6 meses, el contrato acabó y el inquilino no se quiere ,ir dice que el contrato no era temporal que era de alquiler normal que esa es su casa y que no se va,
Que puedo hacer ?
Puedo cambiar la cerradura y no dejarle entrar?
Hola Gregorio,
En esta situación lo más aconsejable es interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, quisiera realizarles una consulta… En diciembre del 2019 firmé un «contrato de temporada» por 3 meses. Luego, lo alargué hasta octubre 2020. El uso de la vivienda en realidad es habitual, ya que me empadroné con esta dirección y me mudé de Argentina a Barcelona. Leí en internet que con los contratos de vivienda habitual, podia rescindirlo a partir de los 6 meses. Mi consulta es si mi caso aplicaría, y cómo tendría que hacer si la arrendadora no quisiera devolverme la fianza (ya que también leí que pasado este tiempo si el contrato no estipula nada, no debería indemnizar). Espero que se entienda mi consulta. Gracias!
Hola Rocío,
El contrato solo será de vivienda habitual, si así se expresa en el contrato de arrendamiento.
Si esto es así, usted podría desistir del contrato. En este caso tendría que pagar una indemnización de un un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose la cantidad si el tiempo es inferior al año; siempre que esa obligación de indemnizar por desistimiento venga recogida ene le contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Puede un arrendador reclamar una propiedad para su uso propio, informando el arrendatorio con 6 semanas de antelación? El contrato es para uso distinto de vivienda, pero no incluye la razón para la necesidad de alquilar temporalmente. Han pasada solo 4 meses de los 12 meses pactados.
Hola Richelle,
El arrendador solo puede reclamar la vivienda por necesidad cuando haya transcurrido el primer año de contrato de arrendador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Gracias, pero no es valido sólo para contratos de ‘uso vivienda’ ?
Hola Rirchelle,
En los contrato de arrendamiento de uso diferente a la vivienda habitual todo lo que no haya pactado por las partes, deberá regirse por la ley de arrendamiento, por lo tanto esto se puede aplicar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
En un piso que tengo alquilado para estudiantes , el año pasado una chica con un contrato de alquiler por temporada y por 5 meses , pudo empadronarse sin mi consentimiento , lo cual me di cuenta cuando llego una carta. ¿Es esto posible cuando está bien claro que es una habitación por temporada ?
Sobre todo para personas extracomunitarias están deseando empadronarse aún que me alquilen por dos meses, cosa que no hago. ¿Hay alguna manera de dar de baja del padrón a un ex inquilino ? Cual es el procedimiento ? Gracias un saludo
Hola Rosa,
El empadronamiento es un acto administrativo. Lo que si puede hacer es comunicar al mismo que esa persona no vive en esa dirección.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, tengo una inquietud con respecto a las repercusiones que tendría terminar con fecha anterior a la pactada en el contrato el arrendamiento. En mi caso, el contrato estipula la fecha desde el 28-09-2019 al 31-07-2020 y he planteado al arrendador que necesito irme antes, el 31-12-2019. En este caso, corresponde que me devuelvan la fianza? Pueden emprender acciones legales contra mi por incumplimiento de contrato? Muchas gracias desde ya por vuestra ayuda
Hola Susana.
Si es un contrato de arrendamiento de vivienda de uso habitual, estará en una situación de desistimiento. En este caso tendrá que pagar una indemnización de una mensualidad, por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose la cantidad si el tiempo en inferior, siempre que así venga recogido en el contrato de arrendamiento.
En cuanto a la devolución de fianza, tendrán que devolverla siempre que esté al corriente de todos lo pagos, incluida la indemnización, y devuelve la finca en el estado que la que fue entregada.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias, tengo un alquiler temporal en una vivienda por plazo de 11 meses y tengo 2 dudas;
1.- Solo me pidieron 1 mes de fianza.
2.- Al vencimiento, podría hacer un nuevo contrato por 11 meses?. Cuantas veces seguidas puedo estar firmando contratos temporales de 11 meses o menos?
Gracias de antemano
Hola Genma,
Pueden pedir hasta dos meses de fianza, así que uno también sería correcto.
No establece límites la ley en cuanto al número de contrato, así que se dejará a voluntad de las partes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.