Análisis del alquiler por temporada desde el punto de vista fiscal, de la fianza, de su duración, etc. Es una modalidad regulada en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Al hablar de alquiler por temporada me refiero a alquiler de inmuebles y, en particular, de viviendas.
Recordemos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula dos modalidades de contrato de arrendamiento de inmuebles:
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Contrato de arrendamiento de vivienda
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Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda
Antes de empezar, y por si te interesa, te dejo enlace a un modelo de contrato de arrendamiento de temporada, elaborado por mí y en formato editable para que puedas modificarlo a tu conveniencia, así como otro de arrendamiento para piso de estudiantes.
Para definir el «contrato de temporada» primero hay que definir el «contrato de vivienda», pues el concepto de uno depende del concepto del otro.
Arrendamiento de vivienda habitual
El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado en el artículo 2 LAU.
Es un contrato cuyo alquiler recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
La duración del contrato no es, por tanto, esencial; sino que lo esencial es el motivo del contrato: satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino.
Arrendamiento de uso distinto a vivienda (temporada)
El contrato de temporada o de uso distinto a vivienda es todo aquel que, recayendo sobre una edificación habitable, no entra dentro del concepto de alquiler de vivienda habitual.
Es decir, es alquiler de uso distinto a vivienda o de temporada aquél que, recayendo sobre una edificación habitable, debe servir a un uso temporal (no permanente o habitual) del inquilino.
Y esa temporalidad debe constar en el contrato.
En este caso, la duración tampoco es esencial, pues pueden existir temporadas mayores al año y no por ello se pierde el carácter temporal, pero conviene hacerlo constar en el contrato.
Dicho lo anterior, vamos a analizar alguno de los aspectos más relevantes de los contratos de temporada.
Régimen jurídico del arrendamiento de temporada
El contrato de arrendamiento de temporada se encuentra regulado en el artículo 3 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU)
Como he indicado, legalmente no se denomina «contrato de temporada», sino «contrato para uso distinto a vivienda», pero coloquialmente esta denominación está permanentemente en boca de todos.
Se trata, pues, de la antítesis del «contrato de arrendamiento de vivienda», es decir, recae sobre una vivienda pero no tiene el carácter de contrato de vivienda «permanente» que define el artículo 3 LAU.
Estos contratos de temporada se someten a las siguientes normas, y por el siguiente orden:
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Títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos: estos títulos versan sobre la fianza y la formalización del arrendamiento. Más adelante analizaremos estos aspectos.
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Cláusulas del contrato de arrendamiento pactadas por las partes: excepto en materia de fianza y de formalización del contrato, la siguiente fuente a la que deben atenerse las partes es a aquello que hayan acordado en el contrato de arrendamiento.
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Título III Ley de Arrendamientos Urbanos: en caso de que algún aspecto no haya sido regulado por las partes ni por el Título I y IV LAU, entonces será de aplicación el contenido del Título III LAU, que versa sobre los siguientes aspectos (venta del inmueble, obras, adquisición preferente, cesión y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnizaciones y resolución del contrato).
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Código Civil, con carácter supletorio: finalmente, si ninguna de las fuentes anteriores ayudará a dilucidar un problema, habrá que acudir a las normas del Código Civil sobre el particular que se esté tratando.
Duración del contrato de temporada
En los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, la duración no está definida por Ley.
En principio podríamos tener un contrato de temporada de, por ejemplo, un año y medio, si queda claro que la finalidad para la que el inquilino desea la vivienda es para esa duración (un trabajo, por ejemplo). No obstante, lo normal es que sean inferiores a un año.
Por tanto, las partes deben establecer cuál va a ser la duración del contrato de temporada.
Igualmente las partes podrán plasmar en el contrato cómo y cuándo se pueden producir prórrogas a esa duración inicial, preavisos para abandonar el inmueble, etc.
Si no establecen prórrogas, el contrato se prorrogará por tácita reconducción si llega su finalización y el arrendador permite que el inquilino permenezca en la vivienda por más de quince días adicionales; es decir, si no le manda un burofax (si el propietario no quiere prorrogar el contrato, es aconsejable mandar un burofax antes de entrar en los últimos treinta días anteriores al vencimiento del contrato, para evitar problemas; aunque la ley no obliga a hacerlo en ese plazo.
Certificado de eficiencia energética
Como he indicado en algún otro post, en particular en Certificado de Eficiencia Energética para viviendas en alquiler, el Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en cualquier oferta de alquiler.
Sin embargo, no existirá esta obligación en los casos en que el inmueble se vaya a alquilar por menos de cuatro meses al año.
Fiscalidad
IRPF
La renta que paga el inquilino por un contrato de temporada suponen para el arrendador unos rendimientos del capital inmobiliario.
Solo serán considerados rendimientos de actividades económicas y no rendimientos del capital inmobiliario si el arrendador se dedica profesionalmente al alquiler de inmuebles, es decir, si dispone de un local y una persona para gestionar la actividad de alquiler de inmuebles. Así lo recoge el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).
De esos rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, el arrendador podrá deducirse los gastos (deducciones) que señala la Ley y que puedes conocer en el post Deducción del arrendador por alquiler en el IRPF.
Pero el arrendador no podrá optar a reducciones por vivienda habitual precisamente por eso, es decir, por no constituir el inmueble la vivienda habitual del inquilino, sino temporal.
Y todo esto referente solo al periodo en que la vivienda ha estado alquilada. Fuera de ese periodo (cuando no está alquilada) es un periodo en que hacienda imputa rentas al arrendador.
En cuanto a la retención de IRPF, como ya he mencionado, sólo tendrán que practicar retención los inquilinos o arrendatarios que ejerzan actividad profesional o económica en la vivienda.
IVA
Por lo que respecta al IVA, el alquiler de temporada entre particulares está exento de IVA, por lo que el inquilino sólo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. Ahora bien, hay que hacer una serie de matizaciones:
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En el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera en el inmueble (lavado de sábanas, cambios de toallas, etc), entonces no estaría exento de IVA, con lo que tendría que aparecer este concepto en la factura, según indica el artículo 20.23-B-e’ Ley del IVA).
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Si en la vivienda se produce actividad profesional o empresarial entonces tampoco habrá exención y habrá que reflejar el IVA en la factura. Independientemente de que el uso profesional solo recaiga sobre una parte de la vivienda, el IVA se pagará sobre el total de la renta pactada por el total de la vivienda. Habrá que practicar, también, la correspondiente retención.
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Tendrán que pagar IVA las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V0274-08. Sin embargo, algunos jueces vienen opinando que estas operaciones van a quedar exentas de IVA si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda. En estos casos, sin embargo, no tendrán que practicar retención.
Fianza
El artículo 36 LAU regula todo lo relativo a la fianza del arrendamiento.
En resumen, el aspecto más importante es que en los contratos de temporada de vivienda la fianza será de dos mensualidades.
La fianza debe ingresarla el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma. En caso de no hacerlo puede ser sancionado.
Otra aspecto interesante es que, en los casos en que el alquiler de temporada deba llevar IVA, la fianza no lo llevará. La fianza no se considera renta, por lo que el inquilino no tiene que pagar IVA por ella.
Si quieres saber todo sobre la fianza te recomiendo visitar La fianza en el contrato de arrendamiento.
Forma del contrato de temporada
El contrato de arrendamiento de temporada puede ser verbal. De hecho, el artículo 37 LAU establece que las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito, pero no habla de obligación, sino de la posibilidad de celebrarlo por escrito si las partes quieren.
Ya que hablamos de la forma escrita del contrato, es muy importante dejar constancia en el contrato de algunos detalles muy importantes para prevenir problemas:
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El plazo de duración.
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Que el arrendamiento «no» satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (para que quede claro que no se trata de contrato de vivienda habitual, sino de temporada).
- El motivo de la temporalidad (estudios, trabajo, etc).
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Encabezar el contrato con el título «Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda».
Ni el mejor de los contratos de arrendamiento te libra de que te toque un inquilino que deje de pagarte, así que si en el futuro te encuentras en esa situación, no olvides echarle un vistazo al post El desahucio express.
Y tu… ¿tienes que confeccionar un contrato de alquiler por temporada?
Buenas tardes. Lo primero agradecer toda la información proporcionada. Me queda una duda; en los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda, el obligado cumplimiento es también de 6 meses, o si ambas partes firman un obligado cumplimiento de 1 año, se debe cumplir el año por ambas partes??
Muchas gracias de antemano
Hola Omar,
En los contrato de arrendamiento de uso diferente a la vivida habitual, tendrá que cumplirse todo el tiempo fijado, en caso contrario se estaría incumpliendo el contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tengo un piso con alquiler de temporada de 9 mexes con fecha 15 /07/2015 y desde esa fecha no se ha renovado. ¿ se renueva de 9 en 9 meses o se convierte en alquiler normal renovandose de año en año desde desde la fecha de inicio) . Quiero pedirle que se vaya ¿ cuando tengo que avisarle para que deje el piso y si no lo hace demandarle?
Deseo haberme esplicado bien. Agradeceria su contestación
Hola José,
Se renovaría mes a mes, por tanto tendrá que avisarle con al menos 30 días de antelación a la próxima fecha de vencimiento del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Quiero alquilar mi apartamento por siete meses. ¿puedo hacer un contrato temporal? si es así podré ¿Qué ventajas fiscales tendré? y para renovarles si quisieran el siguiente año pero empezando cinco meses más tarde ¿qué tengo que hacer?.
Hola Raimundo,
El tiempo de duración de contrato será la que quieran las partes; por tanto podrá un contrato de arrendamiento de uso diferente a vivienda habitual por siete meses.
Para alquilarlo nuevamente sólo tendrá que volver a ha hacer un nuevo contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Que gran artículo! Gracias y enhorabuena .
Tengo una consulta , si alquilo una vivienda como “temporal” , quien paga los suministros de luz ? El casero o el inquilino?
Muchas gracias
Hola Yolanda,
Podrá pagar el inquilino. Salvo que me habla de alquiler vacacional.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
¿es posible empadronarse en el ayuntamiento cuando se arrienda un inmueble en régimen de temporada?
Hola Juan,
Sí, siempre que el contrato sea superior a seis meses.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, me acabo de dar cuenta en el contrato de temporada que tengo firmado aparece en el apartado «la renta de la temporada neta es» el importe mensual acordado y no el total. ¿Hay que rehacer el contrato? Es legal? en ese caso el arrendador «me debería dinero a mí» Sería posible anular ese contrato?
Gracias.
Hola Lola,
Entiendo que ha sido un error en la redacción; sería valido, pero lo más acertado es que añadan un anexo en el contrato donde corrigieran el error.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
en 2 oportunidades turistas franceses piden un contrato de alquiler temporario por 7 meses
resulta rara la casualidad.
mandar un contrato por mail sin cobrar puede tener algún riesgo?
Hola Roberto,
Lo adecuado es que primero se firmase un pre contrato, donde se detallara las características del contrato y donde se estableciera la fianza que antes de firmar el contrato se debe depositar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, voy a alquilar un piso y me han enviado el borrador. En el mismo pone que es por temporada y duración de un año haasta el 15/11/2020 y que por acuerdo de las partes se puede prorrogar, sin indicar por qué plazos ni hacer más mención a los plazos. Por mi trabajo no sé si estaré 6 meses o 6 años ( llevo seis años en el mismo pero me tengo q ir porque la dueña lo necesita), ¿habría alguna coletilla que se le pueda incluir para que al menos Sean renovaciones anulaes? Llevo un año donde estoy con la intriga porque han sido dos veces las que me ha dicho q necesitaba la casa y a la segunda ha sido la definitiva, pero no me gustan las mudanzas…igualmente me pone una cláusula de desestimienti en ls que debería avisar con 3 meses de antelación indemnizando sino con la renta equivalente a un mes por cada tres meses incumplidos, abusivo? Yo le comenté q con mi trabajo no se con tanta antelación nada. La última duda, no habla de actualización de renta, ¿es por el carácter temporal? Como mi intención sería seguir más tiempo, ¿debería pedir alguna cláusula? Si me podéis contestar pronto os lo agradecería ya que firmo mañana. Un saludo.
Hola María José,
Entiendo que las prórrogas se harían de mes en mes. En su caso entiendo que lo más acertado será hacer un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, pues este puede prorrogarse e a voluntad de usted hasta el quinto año.
En cuando al tiempo de preaviso le ley establece que debe hacerse con al menos 30 días de antelación.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola estoy con un contrato vacacional de 8 meses mi pregunta es si puedo deducir en la declaración de la renta y si tengo derecho con esos recibos a presentar una ayuda al alquiler
Hola Jonatha,
Si es vacacional no pueden deducirla.
Un saludo.
Buenas tardes,
Quería ver el modelo de contrato de temporada, pero dice que no existe la página.
¿Podría hacérmelo llegar?
Estoy planteándome alquilar por temporada, y después de leer todo querían ver como quedaría el contrato.
Gracias.
Hola Borja,
Aquí puede encontrarlo: https://www.abogadosparatodos.net/category/modelos-y-formularios-espana/
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, puedo alquilar una vivienda para tres días con contrato y empadronarme en el ayuntamiento de mi ciudad, necesito empadronarme y no se como, porque no tengo una residencia habitual desde que me divorcié y tampoco puedo acceder a ayudas sociales si no estoy empadronado y sin ayudas sociales no se como voy a arrancar de nuevo, un caos, que me recomienda? Gracias
Hola Manuel,
La temporalidad del contrato debería ser mayor, la mayoría de los ayuntamiento exigen 6 meses.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Me gustaría plantearle una duda:
Tengo un contrato de habitación por temporada. El casero me envío la carta de finalización de contrato para el día 30/10/2019.
Había encontrado otra habitación para poder entrar este 1/11/2019 pero la casera tuvo un problema y no pudimos firmar el contrato a una semana de tener que dejar mi piso.
Le pedí a mi casero una prorróga pero me concedió solo 7 días más. El problema es que hasta mediados de mes no me entregan la nueva habitación
Me pregunto si puede cambiar la cerradura y quedarse con mis cosas pasada la semana de prorroga, o si puede legalmente hacer algo o llamar a la policia.
Que pasaría si me quedase una semana más después de la prorroga?
Gracias
Hola Antonella,
Espero que la situación ya se haya resuelto. Si bien, en cuanto a su pregunta, si el arrendador cambiará la llave, estaría coaccionandola.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches,
Actualmente vivo en un piso de estudiantes, aunque yo soy profesora. Para conseguir esta vivienda tuve que entregarle al dueño mis nóminas y ser yo la que «avalaba» el piso, aunque en el contrato figuramos las cuatro personas como iguales. Por problemas personales con una de las compañeras ahora me quiero marchar, pero no sé si puedo hacerlo. ¿Pueden obligarme a algo? ¿Puedo echarles yo a ellos? Gracias.
Hola Beatriz.
Si la responsabilidad es solidaría, como entiendo que lo es, si usted se marcha sus compañeras tendrán que pagar su parte; si bien estas podrán reclamársela a usted.
En cuando al avala, debería leer el contrato para poder darle una respuesta más acertada, pero por lo que comenta usted es la aval del contrato, y esta figura se extiende cuando el contrato finaliza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
BUENOS DIAS, llegue hace poco a España donde tengo un Contrato de trabajo por 1 año
estuve buscando un Apartemento para alquilar y encontre uno aqui en Madrid…
…La dueña me ah enviado el documento del Contrato para firmar, pero tengo algunas dudas
de lo que significa—►：»Acuerdo de Alojamiento de Temporada» *(tiene valor legal ?)
significa que con este documento voy a poder, pedir el Certificado de Empadronamiento ?
Y es Posible pedir que ella me Entregue un Comprobante o Recibo de los Alquileres que pagare cada mes ?
…tambien si como el documento lo redacto ella, es Posible que Yo le solicite que en el documento se coloque
el plazo para la Devolucion de la Fianza ?? …, ya que ella me pide 1 mes y medio como Fianza
POR FAVOR SI puedan Ayudarme,
Gracias
Hola Miguel,
El acuerdo de alojamiento de temporada tiene valor legal.
Si los ingresos lo hace en el banco, este justificante bancario sería suficiente. Si lo hace en mano puede exigirle que le de un recibí de cada entrega de fianza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes, me ha sido de mucha ayuda su publicación, pero aún así sigo con algunas dudas.
Vivo en la comunidad autónoma de Canarias, tenemos varios pisos en alquiler y recientemente dos familias extranjeras quieren alquilarlo por temporada de 6 meses, no saben si seguirán pasados los 6 meses o no y prefieren hacerlo así.
¿En este caso se les podría hacer un contrato de temporada de 6 meses, el modelo que adjunta en esta publicación?
Uno de ellos me preguntan también si con este tipo de contrato se pueden empadronar en la vivienda.
Gracias y saludos
Hola Tania.
Se podría alquilar por 6 meses, dejando muy claro en el contrato que esa no es la vivienda habitual de los arrendatarios y que el plazo de duración se fija en seis meses por voluntad de ambas partes pero muy especialmente por voluntad de los arrendatarios, que quieren probar si se adaptan a la isla o no.
No se pueden empadronar al no ser vivienda habitual.
tengo un piso para alquilar a estudiantes y trabajadores, mi pregunta es , tengo que especificar quien estudia y quien trabaja, estudiantes seria de septiembre a julio incluido es decir curso completo y a los trabajadores especifico aparte por otro periodo distinto, a la hora de IRPF podría poner por separados ambos
Hola Pilar,
Si el contrato se hace de forma conjunta puede especificar el motivo del uso por casa arrendatario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola por favor me podrían decir, en un contrato de alquiler de habitación por temporada en piso compartido (entre trabajadoras y estudiantes), cuantas prorrogas se les puede hacer?
Hola Miguel,
Si es habitación, entiendo que el contrato entraría en tacita reconducción, siempre que las partes no manifieste no querer seguir con la relación contractual. La tácita reconducción, se renovará mes a mes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes el propietario del inmueble que tenia alquilado se niega a devolverme la fianza no tenemos ningún impago nos ha bloqueado y se niega hablar con nosotros nos llamaba un supuesto abogado para amedrentarnos le hemos pagado todo la luz el gas y el y la agencia pasan de nosotros que podemos hacer gracias
Hola Julio,
Puede enviarle un burofax, reclamándole la devolución de la fianza. Si se sigue negado, y usted entiende que le corresponde por no haber ningún desperfecto en la vivienda, ni deber ninguna cuota, tendrá que acudir a la vía judicial para reclamarla.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes.
En mi caso el piso se lo cedí en arrendamiento a una SL y esta lo subarrendo naturistas. Lla duda es si en la Renta tengo que declara por todo el tiempo del.contrato de cesión (8 meses) o solo por el tiempo que efectivamente lo alquiló (3 meses escasos).
Hola Anexo,
Debe declarar la renta que cobra por el contrato de cesión.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos dias, tengo un contrato de temporada y de uso no distinto de vivienda de 12 meses, cuando debo informar a los inqulinos de su terminación y no renovación? Así como de si me interesa renovarles el mismo hacer uno nuevo con los mismos terminos solo que tendran que darme el mes de fondo que no me dieron al principio porque según ellos no les informarón en la inmobiliaria y tuve que ponerlo yo de mi bolsillo ya que se estipulan 2 meses de fianza. Con esto quiero decir… Este tipo de contratos tienen alguna desgravación en la declaración de hacienda del año 2019? o si no pongo además lo de IVA ese que he visto por algún sitio como va concretamente el tema IVa en un contrato de este tipo? Gracias
Hola Juan,
Deberá de desgravar los ingresos que obtenga por el arrendamiento. Y si emite factura podrá descontar el IVA.
Podrá firmar la resolución del contrato por fin de esté el mismo día que este termine.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.