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El arrendamiento de industria

El arrendamiento de industria

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Analizo todas las particularidades sobre el arrendamiento de industria, así como sus diferencias respecto a figuras jurídicas parecidas como el arrendamiento de local, el traspaso de local o el subarrendamiento de industria.

El arrendamiento de industria se podría resumir como una figura similar al arrendamiento de local de negocio pero que en lugar de arrendar solo el local se arriendan también otros elementos, como muebles, existencias, logotipos, cartera de clientes, etc.

Vamos a verlo…

Arrendamiento de industria

Un arrendamiento de industria supone la cesión de un negocio por parte de su dueño a una tercera persona, pero además tiene las siguientes particularidades.

Plazo del arrendamiento

El negocio se cederá por un tiempo determinado.

Renta

Se cede en arrendamiento el negocio a cambio de una renta, que será la que libremente acuerden las partes.

Negocio en funcionamiento

Dicho negocio ha de estar en funcionamiento, pues de lo contrario no estamos hablando de un negocio, sino de un local más un conjunto de elementos que podrían permitir la realización de un negocio, pero no es un negocio como tal, por lo que no entraría dentro del concepto de arrendamiento de industria.

Legislación aplicable

Los arrendamientos de industria se regulan en el artículo 1.546 y siguientes del código civil, y no por las de la ley de arrendamientos urbanos.

En caso de impago de renta

En el caso de que el inquilino deje de pagar la renta pactada por el arrendamiento, el dueño del negocio puede instar un procedimiento de desahucio para recuperar el negocio.

Hay juzgados que opinan que el proceso adecuado es el verbal de desahucio por impago de alquiler. Y otros opinan que el adecuado es el juicio ordinario.

Sucesión de empresa

Especialmente importante para el arrendador (el dueño del negocio) es saber que los tribunales consideran que al terminar el contrato de arrendamiento de industria, la cosa arrendada (el negocio y el local en este caso) vuelven al poder del arrendador.

Por tanto, el arrendador se convierte otra vez en el dueño del negocio (y por tanto empleador), con las correspondientes obligaciones de toda índole y, especialmente, laborales.

Arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio

El arrendamiento de industria supone, como norma general, el arrendamiento por parte del dueño del negocio tanto del local como de los elementos necesarios para que el negocio pueda funcionar.

Por lo tanto, para que el arrendamiento se considere «de industria» es suficiente que, además del local, se alquilen los elementos suficientes para que funcione.

No tienen por qué incluirse todos los elementos que pudiera tener el negocio, sino los básicos y suficientes para el correcto funcionamiento.

Arrendamiento de local

Por contra, el arrendamiento de local de negocio supone normalmente el alquiler sólo de un local.

No obstante, existen ocasiones en las que además del local se pretenden arrendar igualmente ciertos elementos que por sí solos no permitirían el funcionamiento de un negocio.

En estos casos no estamos ante arrendamiento de industria, sino de local de negocio amueblado.

En este último caso sería recomendable señalar en anexo los elementos arrendados (esos que por sí solos no permiten el funcionamiento del negocio) junto con el local.

El arrendamiento de local de negocio se regula en la Ley de arrendamientos urbanos, en tanto que el arrendamiento de industria se regula por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil.

Arrendamiento de industria y traspaso de local de negocio

En el arrendamiento de industria el objeto principal del arrendamiento es un negocio (incluyendo el local, las existencias, mobiliario, clientela, etc) y quien arrienda es el dueño del negocio.

Traspaso de local

En el traspaso o cesión de local de negocio, una de las características principales es que quien cede el local a otra persona no es el propietario del local sino el inquilino del local.

Un propietario no puede traspasar, sólo arrendar.

El inquilino (cedente), al traspasar o ceder el local, se desvincula totalmente de la relación que tenía con el arrendador y pasa a ocupar su lugar la persona que ha tomado el local en traspaso (cesionario).

Si el inquilino cedente realizaba en el local una actividad o negocio, de la que era propietario, podrá trasladar al nuevo inquilino al que le ha traspasado el local (cesionario) el negocio, pero no dentro de la operación de traspaso de local, sino como operación independiente (compraventa de bienes, arrendamiento de bienes, etc).

Puedes obtener más información sobre el traspaso de locales de negocio en nuestro artículo Traspaso o cesión de local de negocio.

Arrendamiento de industria vs subarrendamiento de industria

En el arrendamiento de industria, como hemos dicho, es el dueño del negocio quien arrienda «un todo» (local más negocio) a una tercera persona.

Subarrendamiento de industria

El subarrendamiento de industria es prácticamente igual que el arrendamiento de industria. Es decir, alguien cede alquila un negocio a otra persona. Lo que pasa es que ese «alguien» que alquila no es el dueño del negocio, sino que es el inquilino del dueño del negocio.

El subarrendamiento de industria se permitirá si no está prohibido en el contrato.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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16 comentarios en “El arrendamiento de industria

  1. Buenos días, una clínica oftalmologica en funcionamiento , el titular es persona física y esta barajando la posbilidad de hacer un contrato de industria a otra persona.
    No me queda claro los pasos a seguir en tema de seguridad social y hacienda.
    ¿El arrendador se puede dar de baja del autónomo , así como de la cuenta de cotización de la empresa?
    Los modelos trimestrales referentes a la actividad arrendada a que nombre irán ? A nombre del arrendador o del arrendatario?
    Se debe cambiar todo de nombre??
    Si se resuelve el contrato y hay trabajadores , quien se hace cargo?
    La verdad es un tema un poco complejo.
    Gracias de Antemano

    1. Hola Genma,

      En este caso la nueva persona sería la subarrendadora, por lo tanto esta nueva figura tiene que ser declara en la Agencia Tributaria, si bien la otra persona tendrá que gravar los beneficios.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Buenas tardes:
    Situacion:
    Mi empresa es propietaria de un local con licencia para cafetería. El local esta recién reformado con aire acondicionado, wc de señora, señor y .. acceso minusválidos,… El negocio esta para ser explotado inmediatamente. Tengo las siguientes dudas:
    – Puede ser alquilado como arrendamiento de industria según sentencia del Tribunal Supremo del 13 de diciembre de 1990, ya que no es absolutamente necesario que el negocio este en marcha sino que basta que existan enseres suficientes para el desarrollo de la industria. En este caso esta el local acondicionado para cafetería mas las licencias necesarias.
    – En caso de que se tuviera que hacer un contrato de alquiler de local de negocio, tenemos que hacer un cambio de titularidad de las licencias?, y si es asi, como hago para recuperarla una vez extinguido el contrato de arrendamiento?

    Lo que a mi me interesaría seria mantener la licencia. Que contrato y modalidad recomendarías?

    1. Hola Ana,

      Podría hacer un arrendamiento de industia, siempre que aunque el nogecio no esté funcionando, si tenga los instrumentos necesarios para que el negocio pueda ponerme en marcha inmediatamente.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  3. Buenos días,
    Tras haber leído su artículo, le comento: En este caso, yo soy la inquilina desde 2013 en un local, teniendo un “contrato de arrendamiento del establecimiento y de la industria” con determinadas cláusulas. El propietario en 2017 vendió a su hermano dicho local, en el que yo sigo alquilada con mi negocio. En aquel momento me llevaron al notario para ofrecerme el derecho de adquisición preferente, que tuve que denegar porque el precio era desorbitado.

    Ahora he decidido rescindir el contrato de arrendamiento, para lo que he enviado burofax con 2 meses de antelación a los propietarios (actuales), tal y como reza el contrato.

    El problema es que este nuevo propietario me insta a que devuelva el local al su estado original de 2013 cuando resulta que, en el momento en que ellos lo compraron (2017) las obras que yo había hecho con el permiso del propietario estaban más que terminadas. Ya que las obras tuvieron que ser lo que primero para conseguir adecuarlo a la prevención de riesgos laborales y a sanidad. Pues por mucho que en contrato ponga que en dicho local estaba instalada una industria dedicada a carnicería con todos los elementos necesarios para su funcionamiento, lo cierto es que tuve que hacer bastante obra para abrir al público.

    Mi consulta es: Con la cláusula en la mano: “(…) si tuvieran que efectuarse obras, éstas habrán de hacerse mediante permiso expreso y escrito de los arrendadores, y a su elección, incorporarse al inmueble como mejora no indemnizable, o bajo la condición de dejar la finca al termino del contrato o a su resolución, en el estado y situación en que se arrienda en la actualidad”. ¿Pueden obligarme a restablecer el local al día del contrato 2013 aunque ellos lo comprasen en 2017 con las obras hechas? Es más… ellos ni siquiera saben cómo estaba el local en 2013… ¿Si me demandan, podrán demostrarlo?

    Gracias de antemano por su tiempo y ayuda, un saludo.

    1. Hola Angela,

      Entiendo que cuando ellos adquirieron el local, lo adquirieron con las obrar que el anterior propietario permitió y por lo tanto no tendría que restablecer el local a su estado original.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  4. Estoy interesado en firmar un contrato arrendamiento de industria de un negocio industrial en funcionamiento, mi empresa actuando como arrendataria. No me queda claro que si aparecen deudas con Seguridad Social, Hacienda o de proveedores corrientes que tenía el arrendador antes o durante el contrato de arrendamiento de industria, el arrendatario debe responder solidariamente a dichas deudas.
    Gracias,
    David

    1. Hola David,

      Las deudas en principios debe pagarlas quien las haya contraído. Si bien, también depende del acuerdo al que lleguen las partes en el contrato de arrendamiento.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Hola,

    Tengo un Bar en funcionamiento que no puedo atender, pero que tengo que seguir explotándolo para devolver el préstamo del banco. En mi contrato de alquiler se me prohibe expresamente el subarrendamiento y el traspaso de local.

    Cómo podría proceder para ceder/subarrendar el negocio a una tercera persona? Es posible realizar un subarrendamiento de Industria, o también se considera un subarrendamiento de local?

    Saludos y muchas gracias.
    Javier.

  6. Hola.
    Tengo un local completamente equipado para funcionar como cafeteria-panaderia. Tengo intencion de alquilarlo. Querria saber quien debe pagar el mantenimiento de la maquinaria (camaras de frio, horno de pan, cafetera, lavavajillas frigorifico etc) el inquilino o Yo. En caso de que me correspondan a mi los gastos de mantenimiento me gustaria saber si se puede incluir en el contrato alguna clausula para que los gastos sean compartidos, tengo claro que si las averias le afectan economicamente al inquilino aunque sea de manera minima este cuidara mucho mejor de la maquinaria.
    Muchas gracias.

    1. Buenos días Juan Manuel,

      Efectivamente se trata del alquiler de un local de negocio y no de un arrendamiento de industria, dado que lo que alquilas es un local con los equipos para poner en marcha el negocio, pero éste no esta funcionando.

      Lo que tienes que hacer es inventariar los equipos que componen el negocio y que te lo firme como anexo el futuro inquilino y que los mismos se encuentran en buen estado de funcionamiento.

      hay libertad de pacto en cuanto a compartir los gastos de mantenimiento, pero solo aquellos que se deban a un mal uso o negligencia del inquilino serán de cargo de él.

      Un saludo

  7. Muchas gracias, lo tendré en cuenta cuando tenga la oportunidad de volver a alquilar mi local.
    Es genial encontrar una página como la vuestra. Gran trabajo, felicidades!

  8. Buenas tardes Eduardo,
    Me encanta tu Blog y sobretodo tus vídeos y tu zona de Descarga de Documentos. Mi caso creo que está entre el Arrendamiento de Negocio y el Alquiler de Local.

    Soy propietaria de un local con Licencia para Ultramarinos, el local ahora mismo está vacío y sin actividad, ya que el antiguo inquilino dejó el local, pero decidimos cambiar la Licencia a mi nombre para que, en un futuro, un futuro inquilino, quizá pueda llegar a aprovechar la Licencia.

    Mi duda viene a partir de que si alquilo el Local + la Licencia, según la información que nos aportas en este apartado, entiendo que se trataría aún así, de un Alquiler de Local.

    Y mi otra duda viene sobre las clausulas que debo incluir en el contrato al respecto de la Licencia ya que entiendo que deberé cederle al nuevo inquilino la Licencia (cambio de Titularidad) , pero con la condición de que la gestione adecuadamente, tener la obligación de ceder la Licencia a la finalización del contrato (a un nuevo inquilino o de nuevo a mi como propietaria…)

    Agradecería tus aclaraciones.
    Muchas gracias.
    Nati

    1. Hola Nati.

      Efectivamente se trata de alquiler de local.

      Tendrás que incluir en el contrato la cláusulas necesarias para que la licencia esté lo más «segura» posible, incluyendo si hiciera falta cláusulas de penalización si no cumple los requisitos que has expuesto. No obstante, como siemopre, las cláusulas penalizadoras de poco sirven si el arrendatario tiene poca solvencia y no tienes depósito adicional, seguro de impagos, etc.

  9. Buenas tardes. Soy arrendatario de un local comercial, en el que he montado y lleva funcionando correctamente una TINTORERÍA. En el contrato de alquiler del local se deja explícita la PROHIBICIÓN DE CEDER, TRASPASAR O SUBARRENDAR el local. Mi pregunta es si puedo hacer un arrendamiento de industria o subarrendamiento de industria sobre el negocio o esto está prohibido. Por supuesto, dejaría todas las máquinas, mobiliario y material necesario para el desarrollo de la industria al nuevo empresario. Gracias.

    1. Hola.

      El arrendamiento de industria conllevaría en tu caso un subarrendamiento del local, por lo que el arrendador podría oponerse a esa operación, con lo que podría incluso exigir la decolución del local, con el enorme perjuicio que ello supondría a quien tu le hayas arrendado la tintorería.

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