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El avalista en el contrato de alquiler de vivienda, o de uso distinto a vivienda (también conocido como fiador), es el garante del cumplimiento de las obligaciones del inquilino ante el arrendador. De esta forma el arrendador tiene a quién dirigirse si el inquilino incumple sus obligaciones.

Antes de introducirnos en el estudio de esta figura jurídica, conviene hacer alguna precisión, sobre todo en cuanto a los conceptos.

Cuestiones previas

La idea básica es que el avalista en el contrato de alquiler es aquella persona que se obliga, ante el arrendador (propietario), a cumplir las obligaciones del inquilino en caso de que éste (el inquilino) no cumpla las suyas.

El avalista, con su solvencia (con su dinero y sus bienes), fía al inquilino ante posibles incumplimientos de las obligaciones por parte de éste (del inquilino). De ahí que lo que en realidad conocemos como «avalista» en realidad jurídicamente se llama «fiador» (porque fía al inquilino).

Por tanto, lo que normalmente conocemos como «avalista» en el contrato de alquiler en realidad es un «fiador» y lo que hace es prestar fianza con su dinero y sus bienes.

Por el contrario, lo que coloquialmente conocemos como fianza (la cantidad que entrega el inquilino al arrendador al celebrar el contrato de arrendamiento para responder de impagos y posibles deterioros), en realidad no se debería llamar fianza, sino que se llama «prenda irregular».

Así que ya he aclarado esos dos conceptos.

Pero bueno, recuerda que la idea es la misma, es decir, que en este post te voy a hablar de aquella persona que se compromete a responder en caso de que el inquilino no cumpla con las obligaciones que ha contraído en el contrato (independientemente de que jurídicamente se le llame, avalista, fiador, etc).

Qué es un fiador

Eso sí, en este post voy a llamar a las cosas por su nombre, por lo que a partir de este momento llamaré al clásico avalista por su nombre, es decir, fiador.

Así, el fiador sirve para garantizar obligaciones, por lo que esta figura puede añadirse sin problema al contrato de arrendamiento como garantía adicional a la fianza (prenda) que exige el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), pues así lo permite el artículo 36.5 LAU.

Derechos del fiador

El fiador tiene dos derechos:

• Orden: se trata de un derecho del fiador que impone al arrendador (propietario) la necesidad de exigir el pago de la deuda o el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, primero al inquilino y, sólo después, a él (al fiador).
• Excusión: se trata de un derecho del fiador que impide que el arrendador (propietario) pueda solicitar el embargo de sus bienes sin antes haber solicitado el embargo de los bienes del inquilino.

El fiador puede disfrutar de estos dos derechos excepto que las partes decidan renunciar a esos derechos en el contrato de arrendamiento.

Es decir, si las partes renuncian a esos derechos por escrito, entonces el fiador no podrá disfrutar de esos derechos, con lo que el arrendador (propietario) lo tendrá más fácil para perseguir al fiador en caso de incumplimiento por parte del inquilino.

En caso de renuncia por escrito, el arrendador podrá solicitar el pago de la deuda al fiador antes incluso que al propio inquilino. Y también puede embargar al fiador sin tener que embargar antes al inquilino.

Otro modo de hacer inoperativos estos dos derechos es otorgando (expresamente en el contrato) carácter solidario al fiador.

Además de los dos derechos mencionados, la ley (en este caso el artículo 438.3 de la ley de enjuiciamiento civil) otorga otro derecho al fiador.

Consiste en que cuando el arrendador (propietario) pretenda que sea el fiador quien pague la deuda generada por el inquilino, entonces el arrendador tendrá que requerir previamente al fiador para que le pague la deuda que no paga el inquilino. Si el arrendador (propietario) no lo hace así, no podrá iniciar la reclamación judicial contra el fiador.

Efectos entre el fiador y el inquilino

En los casos en que el fiador tenga que hacer frente a las obligaciones del inquilino (por ejemplo, cuando tiene que pagar al arrendador las rentas que el inquilino dejó de pagar), éste último (el inquilino) tiene la obligación legal (artículo 1838 del Código Civil) de:

• Pagarle al fiador todo lo que éste pagó al arrendador.
• Pagar al fiador los intereses legales de la deuda pagada por éste.
• Pagarle al fiador los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del inquilino que ha sido requerido para el pago.
• Pagarle al fiador daños y perjuicios cuando procedan.

La extinción de las obligaciones del fiador

La obligación del fiador se extingue (termina) al mismo tiempo que la del deudor (el inquilino) o por fallecimiento del fiador.

Pero como en los contratos existen las prórrogas pues surge la duda de si las obligaciones del fiador terminan al llegar el vencimiento del contrato o si persisten durante las prórrogas del contrato.

Tiene aquí mucha importancia el artículo 1851 del Código Civil, que viene a decir que la obligación del fiador no alcanza a las prórrogas del contrato de arrendamiento.

Por lo tanto, es importante dejar bien claro en el contrato de arrendamiento que la obligación del fiador abarca el periodo contractual y, además, las posibles prórrogas que sucedan al periodo contractual inicial.

Te invito a leer el post Dejar de ser avalista en el contrato de arrendamiento.

Dicho todo lo anterior, y por si es de tu interés, te dejo un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con cláusula de avalista.

No olvides que en la sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.