El avalista en el contrato de alquiler de vivienda, o de uso distinto a vivienda (también conocido como fiador), es el garante del cumplimiento de las obligaciones del inquilino ante el arrendador. De esta forma el arrendador tiene a quién dirigirse si el inquilino incumple sus obligaciones.
Antes de introducirnos en el estudio de esta figura jurídica, conviene hacer alguna precisión, sobre todo en cuanto a los conceptos.
Cuestiones previas
La idea básica es que el avalista en el contrato de alquiler es aquella persona que se obliga, ante el arrendador (propietario), a cumplir las obligaciones del inquilino en caso de que éste (el inquilino) no cumpla las suyas.
El avalista, con su solvencia (con su dinero y sus bienes), fía al inquilino ante posibles incumplimientos de las obligaciones por parte de éste (del inquilino). De ahí que lo que en realidad conocemos como «avalista» en realidad jurídicamente se llama «fiador» (porque fía al inquilino).
Por tanto, lo que normalmente conocemos como «avalista» en el contrato de alquiler en realidad es un «fiador» y lo que hace es prestar fianza con su dinero y sus bienes.
Por el contrario, lo que coloquialmente conocemos como fianza (la cantidad que entrega el inquilino al arrendador al celebrar el contrato de arrendamiento para responder de impagos y posibles deterioros), en realidad no se debería llamar fianza, sino que se llama «prenda irregular».
Así que ya he aclarado esos dos conceptos.
Pero bueno, recuerda que la idea es la misma, es decir, que en este post te voy a hablar de aquella persona que se compromete a responder en caso de que el inquilino no cumpla con las obligaciones que ha contraído en el contrato (independientemente de que jurídicamente se le llame, avalista, fiador, etc).
Qué es un fiador
Eso sí, en este post voy a llamar a las cosas por su nombre, por lo que a partir de este momento llamaré al clásico avalista por su nombre, es decir, fiador.
Así, el fiador sirve para garantizar obligaciones, por lo que esta figura puede añadirse sin problema al contrato de arrendamiento como garantía adicional a la fianza (prenda) que exige el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), pues así lo permite el artículo 36.5 LAU.
Derechos del fiador
El fiador tiene dos derechos:
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Orden: se trata de un derecho del fiador que impone al arrendador (propietario) la necesidad de exigir el pago de la deuda o el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, primero al inquilino y, sólo después, a él (al fiador).
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Excusión: se trata de un derecho del fiador que impide que el arrendador (propietario) pueda solicitar el embargo de sus bienes sin antes haber solicitado el embargo de los bienes del inquilino.
El fiador puede disfrutar de estos dos derechos excepto que las partes decidan renunciar a esos derechos en el contrato de arrendamiento.
Es decir, si las partes renuncian a esos derechos por escrito, entonces el fiador no podrá disfrutar de esos derechos, con lo que el arrendador (propietario) lo tendrá más fácil para perseguir al fiador en caso de incumplimiento por parte del inquilino.
En caso de renuncia por escrito, el arrendador podrá solicitar el pago de la deuda al fiador antes incluso que al propio inquilino. Y también puede embargar al fiador sin tener que embargar antes al inquilino.
Otro modo de hacer inoperativos estos dos derechos es otorgando (expresamente en el contrato) carácter solidario al fiador.
Además de los dos derechos mencionados, la ley (en este caso el artículo 438.3 de la ley de enjuiciamiento civil) otorga otro derecho al fiador.
Consiste en que cuando el arrendador (propietario) pretenda que sea el fiador quien pague la deuda generada por el inquilino, entonces el arrendador tendrá que requerir previamente al fiador para que le pague la deuda que no paga el inquilino. Si el arrendador (propietario) no lo hace así, no podrá iniciar la reclamación judicial contra el fiador.
Efectos entre el fiador y el inquilino
En los casos en que el fiador tenga que hacer frente a las obligaciones del inquilino (por ejemplo, cuando tiene que pagar al arrendador las rentas que el inquilino dejó de pagar), éste último (el inquilino) tiene la obligación legal (artículo 1838 del Código Civil) de:
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Pagarle al fiador todo lo que éste pagó al arrendador.
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Pagar al fiador los intereses legales de la deuda pagada por éste.
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Pagarle al fiador los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del inquilino que ha sido requerido para el pago.
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Pagarle al fiador daños y perjuicios cuando procedan.
La extinción de las obligaciones del fiador
La obligación del fiador se extingue (termina) al mismo tiempo que la del deudor (el inquilino) o por fallecimiento del fiador.
Pero como en los contratos existen las prórrogas pues surge la duda de si las obligaciones del fiador terminan al llegar el vencimiento del contrato o si persisten durante las prórrogas del contrato.
Tiene aquí mucha importancia el artículo 1851 del Código Civil, que viene a decir que la obligación del fiador no alcanza a las prórrogas del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, es importante dejar bien claro en el contrato de arrendamiento que la obligación del fiador abarca el periodo contractual y, además, las posibles prórrogas que sucedan al periodo contractual inicial.
Te invito a leer el post Dejar de ser avalista en el contrato de arrendamiento.
Dicho todo lo anterior, y por si es de tu interés, te dejo un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con cláusula de avalista.
Si necesitas un contrato de alquiler, no olvides descargar mi modelo de contrato de arrendamiento con avalista, totalmente actualizado.
hola fui aval de una supuesta amiga!!!!.mi pregunta es ? hacienta me ha retinido lo q me han devuelto el año pasado y este,queria saber si ella haciendo la declaracion de la renta le retienen que fue la inquilina o solo a mi que soy ña avalista????
que deberia de hacer porfavor o denunciar no se estoy desesperada? GRACIAS
Hola Tatiana,
Las retenciones, dependen de cada caso, pero por normal general se retienen a ambas. Si bien, tendrá que haber declarado el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola buenas mi pareja y yo queremos alquilar una vivienda y mi padre y el suyo tienen que poner su pension por que no hay nóminas cuando se firma el contrato ellos tienen que firmar
Hola Sabina,
Sí, pues ellos tendría que firmar como avales.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, he avalado a un empleado en un contrato de arrendamiento de vivienda firmado hace 2 meses. Recientemente he tenido que despedirlo por fraude o apropiación indebida por una cantidad muy importante de dinero. También lo he denunciado a la policía. No hay un instrumento como la causa mayor o una figura similar para revocar ese aval?
Hola Carlos,
La figura del aval se extingue la con la del arrendatario, por lo tanto la ley no contempla circunstancia de fuera mayor.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, el año pasado entré junto con 2 personas en un piso de alquiler pero en el contrato solo pusimos a una, y los demás nos pusimos como avalistas o fiadores mediante firma en el contrato. Este año mi unidad de becas me pide que acredite que efectivamente durante ese período estuve allí. ¿Habría alguna forma de demostrarlo? Gracias de antemano
Hola José Antonio,
El problema es que según el contrato que tiene, usted es solo avalista no inquilino. Quizás lo más acertado es que al contrato se añada un anexo donde se recoja que usted es también inquilino, no obstante desconozco si esto será suficiente para la unidad de becas. Quizás le pidan los recibos de haber pagado las mensualidades.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
¿Puedo ser el avalista de mi propio inquilino? Entiendo que puede parecer ilógico, pues sería yo quien acabaría respondiendo de una deuda de la que soy el acreedor, pero quiero contratar un servicio para el que evalúan la solvencia de mi inquilino y, en caso de no cumplir con los requisitos, los debe cumplir el avalista.
Entiendo que no es lo recomendable, pero quería saber si hay algún impedimento legal que no permita esta opción, más allá del razonamiento de que sea ilógico, etc.
Gracias.
Hola Guillermo,
Si usted es el avalista, está figura perdería su sentido.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
hola estoy a punto de alquilar un departamento, y la agencia me dice que después de consultar el seguro de impago, mi archivo no pasa y me aconseja que tenga un avalista. Entonces le pedí a mi suegro que fuera el garante y me dijeron que tenía que pagarle al ITP, así que el 1% del alquiler de 5 años. ¿Es esto correcto? Si es así, ¿puedo pagar en varias cuotas?
Hola Mai,
El impuesto de transmisiones patrimoniales sí puede ser pagada por el inquilino; en cuanto a la cuantía dependerá del importe del alquiler.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Para alquilar un piso el arrendatario quiere un seguro de impago. Y para eso me piden que presente un avalista. Esto es así? Suena completamente irracional, si está sacando un seguro yo que tengo que ver? En caso de impago le pagará la aseguradora, y será la aseguradora quien tendrá los medios para venir a cobrarme o no. Al cabo, es su negocio y por eso ganan dinero. Esto me huele a trampa.
Donde digo «arrendatario» me refiero al arrendador, al dueño.
Hola, una pregunta voy a alquilar un local y me piden un aval,la idea es que me avale mi pareja que es funcionario. si el quiere pedir un préstamo en el futuro le puede perjudicar ?
Gracias
Hola Loly,
Dependerá de la solvencia que pida cada banco a la hora de aceptar el préstamo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Alquilé junto a mi novio un piso de alquiler, el cual firmé contrato antes incluso de saber si pasaba el seguro de impago. Ahora me dicen que por muy justo creo que no paso, pero tengo avales de mis padres, los dos con buenas pensiones. Yo le dije a la inmobiliaria que les pusiera como avalistas, pero me dicen que mejor que no los use ya que me van a cobrar por usar avales 400 y pico euros.. es normal que me cobren por usar avales?? o es que la inmobiliaria me está timando?
Hola Leticia,
La figura del aval no tiene ningún coste. Pero entiendo que la inmobiliaria se refiere que podrán en el contrato de arrendamiento una cláusula penal para el caso de impago.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes.
Firmé un contrato de alquiler, y mis inquilinos pusieron a su padre de avalista. Al vivir el padre en otra ciudad, tras la firma de los inquilinos, me dijeron que lo iban a llevar para que el padre lo firmaran. Se llevaron dos copias sin firmar por mi, hasta que firmara el avalista. A los días, vinieron con el contrato y lo terminamos de firmar. Ese contrato ya está entregado legalmente en el registro de la propiedad. Días después, me di cuenta que la firma del avalista tiene casi la misma forma que la de uno de los inquilinos.
Tengo la certeza, 99%, (a la espera de un períto), que mis inquilinos han falsificado la firma del avalista. ¿Serviría el contrato? No me entregaron ninguna autorización. ¿Sería un delito? ¿Podría por ello, finalizar el contrato? Gracias y un saludo.
Hola Andrés.
Lo primero es probar que la firma es falsa.
En ese caso se podría pedir la terminación del contrato.
Buenos dias, voy a realizar un contrato de alquiler con opcion a compra y me surge la siguiente duda.
Para realizar el seguro de proteccion de alquileres me piden q les presente ademas de la documentacion del chico q va a alquilar, un aval para el ya que por ingresos no llega a lo que entenderia la compañia de seguros q es solvente.
Este tipo de aval se puede incluir en un alquiler con opcion a compra exactamente igual q en un contrato «normal » de alquiler?
gracias por anticipado
Hola Pablo.
Sí, no hay problema.
Buenos días, se puede dejar de ser avalista una vez concluido el período del primer contrato aún que haya una cláusula que diga que se prorroga el ser avalista? Y como avalista debería tener una copia del contrato? Muchas gracias. Saludos.
Hala Carmen.
Si el contrato se establece que el avalista también será en las prorrogas, no podrá darse finalizada esta segura.
Como avalista debe tener una copia del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, me gustaría preguntarle si sabe que documentos le piden a un aval autónomo? quiero alquilar un piso y mi prima que es autónoma se pondría como aval, pero es autónoma.
Hola.
En principio no es necesario que el autónomo aporte documentos, salvo que el arrendador quiera pedirle determinados documentos (que podrán ser los que el arrendador quiera).
Es decir, la ley no indica que el avalista deba aportar determinados documentos.
Buenas,
Muchas gracia por la información. Necesitaría saber si se requieren unos ingresos mínimos para el avalador. Mi padre es pensionista y tiene dos pensiones: una de Bélgica y una no contributiva de España. Quisiera alquilar un piso con mi pareja. ¿Podría mi padre avalarme o avalarnos?
Gracias
Hola Denís,
No se necesitan unos ingresos mínimo, si bien lo que se pide es demostrar solvencia para hacerse cargo de la renta si fuese necesario.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
hola. tiene que firmar el avalista el contrato de arrendamiento?
muchas gracias
Hola Manuel,
Sí es necesario. Pero siempre otorgar un poder para que firmen en su nombre.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, si ya soy aval de un alquiler y quiero pedir un credito hipotecario para comprarme una propiedad, ¿me afecta en la evaluacion del crédito? O el banco no tiene cómo saber si soy aval de alquiler?
Hola Daniela,
El banco puede conocer su condición de avala, ya que el contrato de arrendamiento debería esta inscrito en el registro de la propiedad, y la fianza ingresada en el organismo correspondiente de su comunidad.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, voy a alquilar un piso a una chica y su padre le va a avalar. Agradecería me confirmen si en el contrato aparte de la inquilina debo poner todos los datos del padre (como fiador) y él debe estar en la firma del contrato y firmar también? . Muchas gracias
Hola Loli,
Los datos del fiador deben aparecer en el contrato de arrendamiento. En cuanto a la firma debe asistir, y si no puede tendrá que autorizar a una tercera persona para que firme por él.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas
El hacer de avalista solidario en un contrato de arrendamiento tiene repercusiones en hacienda?
Gracias
Hola Rubén,
No, salvo que al final tenga que hacer frente al pago de las deudas.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
habitualmente un contrato de alquiler se hace por ms tiempo que dura un aval,, y nadie dice como debe renovarse la obligacion de tener el aval actualizado, agradecia esta subgerencia gracias
Hola Claudio,
Le dijo un link donde hay un modelo de contrato de arrendamiento con aval :https://www.abogadosparatodos.net/modelo-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-con-avalista/
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Amigos, una pregunta, puede ser fiador una persona de mas de 70 años que no puede demostrar ingresos pero si tiene un bien inmueble libre de gravamen
agradezco su informe
Hola Francisco,
Sí, pues tendría solvencia si se produce un impago, aunque no es lo habitual por la dificultad que se tendría para cobrar, ya que habría que vender el bien sino tiene otros ingresos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.