Qué es el desahucio express
El desahucio express es un término popular —no reconocido por la ley— que describe un procedimiento de desahucio rápido. Suele aplicarse en:
- Desahucio por impago de alquiler.
- Desahucio por finalización de contrato.
- Desahucio contra okupas.
Se caracteriza por tener menos trámites o plazos más cortos que los habituales, gracias a reformas legales que agilizan el proceso.
Procedimientos que suelen considerarse “desahucio express”:
- Desahucio contra inquilinos por impago de alquiler (inquiokupas).
- Desahucio contra inquilinos por finalización de contrato.
- Desahucio contra okupas (vía penal desde abril de 2025).
Quedan fuera de esta categoría otros más lentos como:
- Desahucio hipotecario.
- Desahucio por ruidos, animales sin permiso u otros incumplimientos menores.
Trucos de abogado para acelerar un desahucio express
1. Antes de la demanda: intento amistoso oficial
Antes de acudir al juzgado es obligatorio intentar resolver el problema por vía amistosa.
La vía más eficaz es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), normalmente mediante burofax.
Si dejas que el inquilino elija otro medio, el proceso puede retrasarse meses.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
2. Notificación de la demanda por el procurador
El servicio de correos de los juzgados suele tardar 30 a 60 días (o más) en notificar la demanda.
El procurador puede hacerlo en 3 a 7 días (desde que se admite a trámite), lo que ahorra más de un mes.
Para optimizar este paso, coordina con tu procurador desde el inicio y facilítale todos los datos de contacto del inquilino para evitar intentos fallidos de notificación.
Cómo se hacen las notificaciones en un desahucio
3. Vigilar el recurso de apelación (art. 449.1 LEC)
El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que, para recurrir la sentencia, el inquilino debe pagar toda la deuda.
En la práctica, algunos juzgados admiten recursos sin este pago, lo que retrasa el juicio de desahucio entre 5 y 12 meses.
La estrategia es pedir por escrito y por teléfono que el funcionario verifique el pago antes de admitir el recurso, y conservar prueba de esa gestión.
Inadmisión del recurso según el 449.1 LEC
4. Revisar todo antes del lanzamiento
Un error de forma o de notificación puede suspender el lanzamiento del inquilino en el último momento.
Revisa con antelación todos los documentos, notificaciones y plazos con el procurador y el abogado, para evitar que un fallo administrativo retrase el desahucio semanas o meses.
Otros consejos prácticos de abogado
- Demandar por impago antes que por finalización de contrato: si el inquilino no se opone, el juez no revisa el fondo y la resolución es más rápida.
- No anunciar entrega de llaves antes de la admisión a trámite: podría provocar la inadmisión y obligarte a iniciar un nuevo procedimiento.
- Evitar el burofax salvo en meses estratégicos (julio o noviembre) para impedir la enervación y aprovechar periodos en que no se admiten demandas.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Cómo funciona cada tipo de desahucio express
Fases comunes
- Intento de solución amistoso antes de poner la demanda (recomendado: OVC).
- Presentación de la demanda de desahucio y admisión por parte del juzgado (30-40 días desde la presentación).
- Notificación de la demanda al inquilino (una semana desde que el juzgado admite la demanda, si se hace con procurador).
- Si no hay oposición, no hay juicio y el tribunal resuelve a favor del propietario; si hay oposición, se celebra juicio.
- Resolución del juez y, si procede, lanzamiento.
Desahucio por impago de alquiler
Base legal: art. 27.1 LAU o art. 1569.2ª CC.
Ventaja: si no hay oposición, el juez no revisa el fondo y el proceso es más rápido.
Proceso completo del desahucio por impago de alquiler
Desahucio por finalización del contrato
Más lento: el juez revisa el fondo incluso sin oposición.
Riesgo: un error en el burofax o contrato puede hacerte perder el caso.
Detalles sobre el desahucio por finalización del contrato
Desahucio contra okupas
Desde abril de 2025, se tramita como juicio rápido penal.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio express
- ¿El desahucio express es legal?
- Sí, es un término popular para ciertos procesos más rápidos previstos en la ley.
- ¿Cuánto tarda un desahucio express?
- Entre 8 y 12 meses, según la carga del juzgado y si hay oposición.
- ¿Es obligatorio enviar burofax antes de la demanda?
- No. Pero lo que sí es obligatorio es iniciar la fase previa, que suele hacerse mediante burofax.
- ¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
- El juez puede suspender el procedimiento temporalmente para que reciba asistencia social.
Desahucio express
Y si mi inquilina no es vulnerable,tiene negocio que ha alquilado y reformado,se hizo una operación de implantes mamarios,pero dice que es vulnerable por qué tiene una niña pequeña,su marido se separó de ella estando en el piso de alquiler, cuando un mes dejaron de pagar intentamos hablar con ella y nada y al hablar con él,nos dijo que él ya no vivía en esa casa,así que lleva ella 6 meses sin pagar ,los vemos denunciado a los dos
Buenos días,
Soy una inquilina con contrato de arrendamiento desde hace 4 años, hace 2 años subrogue una de las habitaciones con consentimiento de la dueña, por motivos de trabajo me destinan a otra provincia he comunicado en un plazo de 30 días a la propietaria y a la chica de la habitación que rescindo contrato por estos motivos, y la chica que tiene una menor a su cargo no quiere dejar el piso.
¿Qué debo hacer?
Hola buenas tardes, estoy viviendo en una vivienda, que alquile a una inmobiliaria, la cual era propietaria de la vivienda. Entraron en quiebra y les han embargado las viviendas y han salido a subasta. La han comprado un fondo buitre y me han comunicado que quieren la casa y que me Dan un plazo de 4 meses, y sino van a de mandarme, yo desgraciadamente estoy en situación de vulnerabilidad económica, por enfermedad, tengo algún derecho al que acogerme, gracias
Hola buen día tengo el caso de un alquiler de temporada a nombre de 2 personas uno de ellos con DNI español y la otra con pasaporte q va a finalizar en julio no me pagan los inquilinos desde febrero y tampoco los gastos de suministros. ella está en la vivienda, el no vive allí que puedo hacer?
Hola Cecilia.
Mándame el contrato a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo para ver si está correcto.
Como puedo contactar contigo?Tengo una inquiocupa y además no paga desde hace tres años .Podrías contactarme para presencial?
Perdone por favor, ¿por qué no quiere publicar mi historia y contestar la pregunta que le hago en ella? Si pudiera explicármelo para que logre entender la razón… quizás pueda hacer algo por subsanarlo ¿no está de acuerdo? Gracias y un saludo, don Eduardo.
Soy propietaria de una adosada. La vivienda que linda conmigo pertenece a una entidad bancaria y fue okupada en abril 2020. El ayuntamiento está informado, la entidad bancaria está informada, el defensor del pueblo también. Llevo dos años queriendo malvender mi casa pero debido a los vecinos es imposible. Pago dos hipotecas y sólo quiero vender esta casa y vivir más tranquila.
¿Qué más puedo hacer?
Recuerda que te has convertido en un mercenario de la mafia bancaria. Esa mafia es la que utiliza el dinero que crea el estado para sus negocios. Comprar vivienda Si entiendes esto tan sencillo ataras muchos cabos sueltos.
Gracias por su comentario, pero nunca he defendido viviendas de bancos, sino solo de pequeños particulares a quienes ha costado sudor poder comprar una vivienda que después alguien utiliza gratis sin pagarles nada por ello.
A estas personas es a las que yo ayudo.
Saludos.
Hola Eduardo, mi inquilino el mes de Mayo no me pago el alquiler del piso. En junio me dio 300 euros de 510 que es el alquiler. Si en julio me vuelve a decir que no me puede pagar, que puedo hacer? Porque ya tiene una deuda de 720 euros y si se suma el mes de julio, ya va a subir la deuda mucho y necesitamos ese alquiler. Espero tu repuesta. Muchas gracias
Hola Eli.
Te he mandado un email.
Saludos.
Hola Eduardo. Por que vía podeia contactarte para contarte mi situación ? Gracias
Hola Daniela.
Te he mandado un email.
Hola
Me han entrado okupas en una casa que era de mis padres y que actualmente tenia a la venta. Presenté la denuncia.
Mis preguntas:
-Cuánto tiempo puede pasar hasta que pueda recuperar mi vivienda?
-Cuál seria el precio que me costaria el proceso?
-Via penal o civil?
Gracias
Hola Rosa,
Tendrá que interponer una demanda de desahucio, esto se tramita por vía civil. En cuando al precio dependerá en gran medida del precio de los honorarios.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes Eduardo, muchisimas gracias por tu ayuda, gracias por tu rapidez en contestarme, gracias por todo.
Os lo recomiendo a todos los que tengáis un problema con alquileres, por su saber hacer, por su responsabilidad y su rapidez.
Muchas gracias por tus palabras Ana María.
Hola buenos dias, tengo intencion de poner un piso en alquiler, y como me voy informando de todo lo que hay que hacer y saber, vi una informacion que decia que si habia okupas o falta de pagos por el inquilino, era mejor optar por la via civil por que en la judicial se denuncia a una persona, pero si se va y se mete otra hay que volver a empezar, mientras que por la civil se denuncia la suituacion de okupa este quien este, me lo puedes aclarar, muchisimas gracias.
Hola Francisco.
El proceso civil para desalojar a okupas suele ser más rápido que el proceso penal.
Buenas tardes. Mi inquilino ha dejado de pagarme la renta este mes por haber sufrido un Erte por el coronavirus. He oído que el Gobierno a suspendido todos los desahucios durante seis meses.
Puede el inquilio dejar de pagarme y yo no poder demandarle durante seis meses?. Gracias
Hola Carlos.
Sí se pueden poner demandas por impago.
Te dejo enlace a in post en el que explico en qué consiste la suspensión de los desahucios.
https://www.abogadosparatodos.net/suspension-del-desahucio-de-alquiler-por-seis-meses/
Mi inquilina ha hecho obras en la casa, que estaban acordadas en el contrato, pero dejó de pagar las rentas durante 9 meses y la luz. Le pusimos una denuncia por impago y como no pagó nada la jueza fue directa al lanzamiento.
En un primer intento de lanzamiento había una persona mayor y le dieron 10 días más por parte de la Comisión Judicial. Ahora ella no quiere irse pues dice que ha hecho mejoras en la casa y si se va pierde la opción de compra.
El segundo lanzamiento es dentro de unos 5 días, estoy preocupado, pues quizás el Secretario Judicial haga otro aplazamiento y no la echen.
Ahora está en precario y necesito cambiar de abogado pues esto no veo la solución
Hola Juan,
Entiendo que se produjo el lanzamiento en la fecha prevista, si no es así vuelva a ponerse en contacto con nosotros a través de email para poder ayudarle.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes en mi caso soy propietario de una vivienda que tenía alquilada a una mujer mayor, resulta que se termina el plazo la mujer y se va y se queda en el piso la otra mujer que la estaba cuidando y sin consentimiento mío, puedo ejecutar desahucio okupas??
Hola Jesús,
Sí, podría interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
hola..hace 4 años atrás me cobraron el un pueblo de catalunya, en un mes de agosto, 300 eur en concepto de paga y señal para entrat de alquiler en un piso, prometiéndome que en una semana íbamos a hacer el contrato de arrendamiento.
Con la llaves en las manos y ya finalizada la mudanza, hasta el día de hoy (ya han pasado 4 años) no he vuelto a tener noticias de los dueños del piso donde me encuentro de okupa …lo unico que se que los ex dieños no pudieron pagar la ipoteca y se marcharon de españa…el piso se va vendiendo de banco en banco y de fondo buitre a fondo buitre y me pregunto…podrían desahuciare con la nueva ley de desahucio express y sobretodo sin pre-aviso…gracias por antemanos
Hola Mirko,
Con la ley en la mano sí que podrían hacerlo, pues no está pagando renta. Si bien deberán comunicarle el proceso de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tengo un piso, con fecha de desahucio para dentro de un mes y fecha de resolucion de contrato de arrendamiento, desde el dia 31 de Octubre 2019. La inquilina, no me ha dado las llaves pero ha dejado el piso, (con las ventanas abiertas de par en par desde hace dos meses)…Con lo que esta cayendo en estas fechas. Puedo entrar de alguna manera? Al menos para cerrar las ventanas, aunque tenga que esperar hasta el dia 19 de Diciembre para poder recuperarlo
Perdón, lo he publicado sin terminar. Podría empadronar me, en el domicilio, ya? Ahora mismo estoy viviendo con mi hijo, en casa de mi madre, esperando poder volver a mi casa. Gracias.
Hola Mónica,
Mi recomendación sería que no entrara hasta la fecha, y si entra siempre con un testigo, lo más acertado sería un Notario.
En cuanto a empadronarse no se podría hasta la fecha en la que se decrete la resolución del contrato por el juez o jueza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola!
Mis padres tienen una parcela (una caseta con terreno para cultivar en las afueras) alquilada desde hace unos 16 años a un inquilino. No hay contrato de alquiler, pero mis padres tienen la escritura de propiedad. Lleva dos años sin pagar y ha llegado mis oídos que se está planteando quedar con la parcela. Mis padres están mayores y me piden ayuda.
¿Qué puedo hacer?
Hola Alfred,
En primer lugar tiene que comunicarle que no quiere seguir la relación arrendataria. Si después de esto la persona sigue en la parcela, tendrá que acudir a la vía judicial, para interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Que hago mi inquilino se largo sin pagar atrazos tres meses y el,piso lleva vacio 1 mes no tengo las llaves que hago no se donde se fue donde trabaja no lo se localizarlo solo tengo su numero identidad y nombre completo puedo interponer algo legal para reclamar dinero 2.500€ y que de las llaves rompo la puerta soy la propietaria gracais por la informacion.
Hola Sommy,
Lo correcto sería que acudiera la juzgado y sea un juez o jueza quien de por terminado el contrato para poder entrar en la vivienda; y en cuanto a la deuda pendiente tendrá que interponer una demanda para reclamar el importe.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.