Qué es el desahucio express
El desahucio express es un término popular —no reconocido por la ley— que describe un procedimiento de desahucio rápido. Suele aplicarse en:
- Desahucio por impago de alquiler.
- Desahucio por finalización de contrato.
- Desahucio contra okupas.
Se caracteriza por tener menos trámites o plazos más cortos que los habituales, gracias a reformas legales que agilizan el proceso.
Procedimientos que suelen considerarse “desahucio express”:
- Desahucio contra inquilinos por impago de alquiler (inquiokupas).
- Desahucio contra inquilinos por finalización de contrato.
- Desahucio contra okupas (vía penal desde abril de 2025).
Quedan fuera de esta categoría otros más lentos como:
- Desahucio hipotecario.
- Desahucio por ruidos, animales sin permiso u otros incumplimientos menores.
Trucos de abogado para acelerar un desahucio express
1. Antes de la demanda: intento amistoso oficial
Antes de acudir al juzgado es obligatorio intentar resolver el problema por vía amistosa.
La vía más eficaz es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), normalmente mediante burofax.
Si dejas que el inquilino elija otro medio, el proceso puede retrasarse meses.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
2. Notificación de la demanda por el procurador
El servicio de correos de los juzgados suele tardar 30 a 60 días (o más) en notificar la demanda.
El procurador puede hacerlo en 3 a 7 días (desde que se admite a trámite), lo que ahorra más de un mes.
Para optimizar este paso, coordina con tu procurador desde el inicio y facilítale todos los datos de contacto del inquilino para evitar intentos fallidos de notificación.
Cómo se hacen las notificaciones en un desahucio
3. Vigilar el recurso de apelación (art. 449.1 LEC)
El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que, para recurrir la sentencia, el inquilino debe pagar toda la deuda.
En la práctica, algunos juzgados admiten recursos sin este pago, lo que retrasa el juicio de desahucio entre 5 y 12 meses.
La estrategia es pedir por escrito y por teléfono que el funcionario verifique el pago antes de admitir el recurso, y conservar prueba de esa gestión.
Inadmisión del recurso según el 449.1 LEC
4. Revisar todo antes del lanzamiento
Un error de forma o de notificación puede suspender el lanzamiento del inquilino en el último momento.
Revisa con antelación todos los documentos, notificaciones y plazos con el procurador y el abogado, para evitar que un fallo administrativo retrase el desahucio semanas o meses.
Otros consejos prácticos de abogado
- Demandar por impago antes que por finalización de contrato: si el inquilino no se opone, el juez no revisa el fondo y la resolución es más rápida.
- No anunciar entrega de llaves antes de la admisión a trámite: podría provocar la inadmisión y obligarte a iniciar un nuevo procedimiento.
- Evitar el burofax salvo en meses estratégicos (julio o noviembre) para impedir la enervación y aprovechar periodos en que no se admiten demandas.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Cómo funciona cada tipo de desahucio express
Fases comunes
- Intento de solución amistoso antes de poner la demanda (recomendado: OVC).
- Presentación de la demanda de desahucio y admisión por parte del juzgado (30-40 días desde la presentación).
- Notificación de la demanda al inquilino (una semana desde que el juzgado admite la demanda, si se hace con procurador).
- Si no hay oposición, no hay juicio y el tribunal resuelve a favor del propietario; si hay oposición, se celebra juicio.
- Resolución del juez y, si procede, lanzamiento.
Desahucio por impago de alquiler
Base legal: art. 27.1 LAU o art. 1569.2ª CC.
Ventaja: si no hay oposición, el juez no revisa el fondo y el proceso es más rápido.
Proceso completo del desahucio por impago de alquiler
Desahucio por finalización del contrato
Más lento: el juez revisa el fondo incluso sin oposición.
Riesgo: un error en el burofax o contrato puede hacerte perder el caso.
Detalles sobre el desahucio por finalización del contrato
Desahucio contra okupas
Desde abril de 2025, se tramita como juicio rápido penal.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio express
- ¿El desahucio express es legal?
- Sí, es un término popular para ciertos procesos más rápidos previstos en la ley.
- ¿Cuánto tarda un desahucio express?
- Entre 8 y 12 meses, según la carga del juzgado y si hay oposición.
- ¿Es obligatorio enviar burofax antes de la demanda?
- No. Pero lo que sí es obligatorio es iniciar la fase previa, que suele hacerse mediante burofax.
- ¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
- El juez puede suspender el procedimiento temporalmente para que reciba asistencia social.
Desahucio express
to creo que la ley no reconoe suficientemente los derecghos d epropietarioSi permite que ocupa oinquilinoocupa piso por la fuerza por que no puiede entonces el propietario tb por la fuerza liberar el piso.Yo creo que el ppropietariosiempre tiene derecho a defensa propia y solo inquilino pude tenerderechos que los reconoce el dueño en este momento.En defensa del piso propio se debe disparar.
Hola Davor,
De ningún podemos aprobar el uso de las armas para la solución de conflictos.
Un saludo.
Mi caso es un poco diferente.
El banco tenía embargada una parcela con una casa, la cual habían sacado a subasta y yo compre.
Cuando compre resulta que los anteriores propietarios embargados estaban dentro “de ocupas”
Que tengo que hacer yo en ese caso??
Ayuda por favor!!!
Hola Sergio,
Tendrá que interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes.
Tengo una duda respecto a un contrato de alquiler con opción a compra de la vivienda. En el caso de un contrato en el que se da un plazo para comprar la vivienda y se deja una fianza por si el inquilino al final no compra la vivienda y la pierde. ¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar antes de llegar a ese plazo? Es decir, durante los meses que está alquilado.
Muchas gracias.
Hola Raúl,
Estaría incumpliendo el contrato, en este caso tendría que saber más datos del contrato de arrendamiento, para saber si hay alguna cláusula penal para que caso de incumplimiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
…y si tengo un contrato de alquiler con opción a compra y el propietario hizo todo mal para que no se firmara en tiempo y forma la compra… y además no me devuelve las arras…. Le pago el alquiler igual?, o no, y me lo cobro de lo que el me debe?
Un saludo
Hola Federico,
No debe dejar de pagar las rentas. En cuando a la devolución de las arras si es procedente debe reclamarlas.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Indira.
Se puede demandar a un inquilino sin contrato.
Buenas noches, mi pregunta es esta.
alquilamos una habitación con mi hija esposo y nieto.
Yo trabajaba por la mañana y toda la noche y tenía de descanso dos o tres días. La señora aceptó.
Me quedé sin uno de los trabajo y le hable a la dueña que me quedaría y le pagó más de alquiler, esta señora al entrar nos dijo las reglas, pero a la semana. Las cambio no se puede lavar la loza a chorro, y cosas así.
Y es problemática, vivimos en Palma de Mallorca, estamos buscando habitación o piso pero es difícil y muy caros.
Hoy nos llegó una notificación desahucio precario por correo de una abogada dándonos 72 horas para desocupados y entregar la habitación.
Y no se por que si cada mes pagamos. Ayer le pague y la recibió y hoy nos llega la notificación que podemos hacer. Si nos puede sacar.
De antemano gracias por su pronta respuesta
Hola Luz,
Si usted ha pagado renta y no ha incumplido las normas del contrato, no hay motivos para desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola ,somos una familia de 4 miembros, a cargo de dos menores de edad.
Estamis siendo desatendidos por la propiedad con respecto a los problemas de humedades etc…que le afectan a la vivienda.
Hemos dejado de pagar las rentas. Nos pueden desahuciar.
Un saludo
Hola Antonio.
Sí, os puede desahuciar.
Si no estás de acuerdo en cómo el propietario está gestionando el tema de las humedades debes interponer una demanda para que el juez le obligue a cuidar la vivienda en condiciones.
Buenas Tardes
Tengo una inquilina morosa y gane el juicio por fin de contrato y falta de pago, tenia fecha de lanzamiento el dia 24/9/19, ella ha pedido abogado de oficio, puede recurrir y si lo hace tendra que estar al dia del pago?????? Cuanto se puede alargar todo esto, ya llevamos 1año
Saludos
Hola Eduard.
Efectivamente en este tipo de procesos hay que estar al día de pago para que se admita a trámite el recurso de apelación.
Mi inquilina hace más de 8 meses que no paga (no la conozco porque se hizo inicialmente por agencia y no se si que no puede o no quiere). Si cuento lo que me costará el deshaucio más los meses que no cobraré he pensado que igual me interesa pagarle cierta cantidad y perdonarle la deuda y quizas acepte dejar el piso. ¿Se puede llegar legalmente a un acuerdo mutuo por escrito de este tipo?
Hola.
Ese acuerdo es perfectamente legal.
Vivienda alquilada. Por causa de rotura de un forjado la vivienda ha estado en obras 21 días. De esos 21 días, siete ha estado inhabitable un 25%. Otros siete días se ha pagado un hotel a la arrendatarias.
Los otros siete no han dispuesto de la vivienda por voluntad propia.
Ahora piden la suspensión del contrato por 21 días, no abonando los 21 días de renta correspondiente, pero sin descontar el precio abonado en el hotel.
No han abonado la renta del mes de agosto de 2019, mes siguiente a la inhabilitación de la vivienda, dentro de los diez días de plazo que figuran en el contrato.
¿A qué tienen derecho y forma de proceder?
Gracias por su atención.
Hola Jaime,
Si se ha descontado la parte de la fianza correspondiente, y la vivienda ya está en condiciones de habitabilidad no podría resolver el contrato, y por tanto si no paga podrá interponer una demanda de desahucio por impago de renta.
hola
tengo un piso alquilado a uno el contrato por un año y se vencio el contrato 2 mayo 2012 como vovo fuera no puedo venir para renovar el contrato y el premer año paga todo el dinero en segundo año bajo solo la renta por 60 €y a hora lo pido para salir de mi casa y no quer salir
qe tengo que hacer
gracias
Hola Lemin,
Tendrá que enviar un burofax al arrendador con el menos 30 días de antelación para que se marche de la vivienda.
Si bien, también recomendarle dar poder a un tercero para que pueda hacer este tipo de tramites.
Hola Eduardo,
Soy arrendadora de un apartamento, el contrato lo firme el 1 de diciembre de 2018, la duracción es de un año y a fecha de hoy no han pagado los meses de junio,julio y gastos.
Las arrendatarias son dos personas madre e hija, de forma amistosa les llame para que pagasen las rentas y me han ido dando «largas», de tal manera que no sólo no se ha producido el pago sino que intentaron denunciarme por acoso, según dicen las llamadas telefónicas les molesta, la policía no admitió ninguna denuncia.
Les mande un burofax que no han recogido, ya que en las horas y fechas de entrega por correos 24 y 25 de julio, según consta estaban ausentes.
Según he sabido convive con ellas un varón, cuya relación con ellas y su identificación desconozco.
Me gustaría me dijeras como proceder en este momento, supongo que habrá que presentar una demanda de deshaucio,no se si hay que esperar o no a la notificación del burofax, pasados 30 días de espera.
por favor, contestame.
Hola Pilar.
¿En el burofax le concedías plazo para pagar la deuda?.
Hola Eduardo, en el Burofax les ponía plazo de 3 días a partir de la recepción para pagar la deuda, el problema está en que no lo han recibido y está en correos durante 30 días después del día 25 de julio.
Buenas tardes,
Estoy vivendo en este momento una situación «surrealista» con unas inquilinas de una vivienda que les tengo alquilada.
El contrato va a nombre de dos personas como arrendatarias de la vivienda.
Llevan los últimos tres meses sin pagar la renta jugando al gato y al ratón con escusas para pagar, convocando reuniones y desconvocandolas, quejadonse de averias que luego no existen y reparaciones que se han hecho que dicen no haber sido reparadas, etc, etc…
Lo más surrealista ha sido que después de casi dos semanas donde ninguna de las dos me ha cogido el telefono, devuelto llamadas o mensajes recibo un SMS de una de ellas donde de manera muy telegrafica me indica que me envia llaves por correos a mi domicilio. Sin más identificarse, indicar la vivienda, identificarse o firmar el msj.
Mi unico conocimiento es porque el telefono es el que yo tengo como contacto de una de las inquilinas.
Como me encontraba de viaje, adelanto mi vuelta y efectivamente tenia un aviso de correo certificado (sin acuse).
Intento localizarlas antes de recojerlo y no hay respuesta.
He esperado retirarlo de correos al último día ante la psoibilidad de hablar con ellas.
He recogido el sobre que es de plastico normalizado de Correos y lo remite una de las inquilinas con el domicilio de la vivienda alquilada.
No he abierto ni desprecintado el sobre pero su unico contenido claramente es un juego de llaves unicamente, sin documento alguno, etc..
Me han advertido del problema que podría tener si por mi parte con esas llaves tomo posesión de la vivienda si más documento o carta FIRMADA POR LAS DOS INQUILINAS.
No tengo el apoyo de ningún documento por parte de ellas y me preocupa que es toda esta gestión solo aparece una de ellas sin saber nada de la otra.¿Que puedo hacer? No me contestan al telefono.
Me parece una manera muy extraña de actuar que no me trasmite nada bueno.
Había pensado en depositar el sobre cerrado en un Notario.
Por otro lado no me atrevo ni siquierar a abrirlo y dejar «constancia» de que puedo disponer de esas llaves y que pueda ser una trampa. Me siento indefenso de como reaccionar en esta situación. Gracias
Hola Antonio.
No te puedo recomendar tomar posesión de la vivienda porque hay dos arrendatarias y solo tienes entrega de llaves por parte de una de ellas, y encima de una forma bastante irregular.
En mi opinión si no logras llegar a un acuerdo con las dos para dar el contrato por finalizado (por ejemplo, que te manden un mensaje las dos diciendo que te permiten tomar posesión de la vivienda y que dan el contrato por terminado), tendrías que interponer demanda de desahucio + reclamación de rentas frente a las dos.
Eduardo muchisimas gracias por tu contundente respuesta. Supongo ya que me dices que un SMS serviría un mail también. ¿No?. Gracias, Antonio
Hola, tengo a 2 personas con hijos interesadas en alquilar mi casa por 700€, tienen tarjeta roja que autoriza a trabajar, son venezolanos, me han propuesto hacer un contrato de modalidad temporal de 6 meses para el arrendamiento y pagarme 6 meses por adelantado con una fianza de 2, pero francamente, mi idea era hacer seguro a los inquilinos con esa documentación en unos meses ya que ellos vienen a Valencia por trabajo. Tengo miedo de que no quieran irse al acabar los 6 meses si no les acepta el seguro cuando les pase la documentación. Cuanto podría tardar el desahucio en mi caso?
Hola Susana,
La duración de los procesos de desahucio varia según la saturación de los juzgados. Puede oscilar entre 3 a 6 meses.
Buenas tardes.
Nos estamos enfrentando a un inquilino de un local , cafetería, el cual lo hemos demandado por falta de pago y deshaucio.
Se ha opuesto a la demanda , diciendo que ha pagado, cosa que es mentira. Evito el Lanzamiento.
La sentencia salio a nuestro favor, con nueva fecha de lanzamiento puesto que no ha desmostrado que si realizo los pagos, pero ha puesto recurso de apelación
con documentación y diciendo que el ha pagado.
Ha vuelto a evitar lanzamiento.
Busca ganar tiempo no lo entiendo no puede demostrar que ha pagado.
Que debemos hacer?
Hola Isabel.
Busca ganar tiempo, pese a que va a ser condenado a pagar las costas del desahucio.
El recurso no se va a admitir a trámite, porque no ha pagado todo lo que debe.
Lo que ocurre es que efectivamente te ves perjudicada porque está ganando tiempo, pero no puedes hacer nada ante eso.
Cada vez está más acorralado porque el recurso no se va a admitir y, por tanto, se pondrá nueva fecha de desahucio y difícilmente podrá volver a demorarlo.
Buenas tardes.
Tengo inquilinos en mi inmueble que llevan 8 meses sin pagar ni alquiler ni suministros. Siempre decia que nos pagaba que esperasemos y no pagaba, siempre dando excusas de que estaba al cuidado de su madre, que la pension se la habian suspendido porque la madre tenia que hacer lo de la fe de vida y la pension la recibe del Reino Unido.
Sabemos que la madre recibe una pension de 800€ y sabemos que la hija trabaja en negro.
No quiere pagar y punto, pero nosotros por pena de que tenia a la madre esperabamos un mes tras otro hasta que al final decidimos a esperar a que acabase el contrato y no renovarlo asi se iria, consideramos todo el dinero perdido.
Nos dijo que cuando venciera el contrato se iria a otro inmueble.
Llego el dia de marcharse y dijo que no le habian entregado las llaves, que habian problemas.
Esta senora es una mentirosa compulsiva, y yo me he creido todas sus mentiras.
Ahora hay que proceder al desahucio. Por donde empezamos? Si nos pudiera aconsejar,. Lo de Burofax se que no es obligatorio, pero seria mejor mandarlo?
Muchas gracias
Hola Marian.
El burofax suele ser problemático (no lo recogen, lo recoge otra persona, un menor, etc…) y dado que en este caso hay una deuda elevada te recomiendo no mandar burofax.
Mándame el contrato a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo.
Muchísimas gracias fue muy útil y podría interesarme ser tutelado en caso de un posible desahucio… Gracias saludos !!
Hola Paolo,
Gracias por tus palabras.
Un saludo.
Buenas tardes Eduardo.
Cuánto puede tardar un proceso de deshaucio en Sant Cugat-Barcelona, si 1- me opongo a la demanda y 2- recurro la sentencia condenatoria??
Cuántas veces puedo recurrir y a cuánto pueden ascender las costas si voy recurriendo.
En mi caso no adeudo rentas, ni una, siempre he pagado puntualmente.
Mi caso es de extinción de contrato en el que se han negociado nuevas condiciones de renovación y a 10 días de la expiración me las han cambiado, subiendo la renta unos 300€ más cada mes sobre los ya pactados. En 10 días imposible buscar otra vivienda y entregar las llaves. Ya no tengo nada que perder por lo que voy a x todas. Muchas gracias.
Hola Antonio,
Podría recurrir pero tiene que acreditar que se han pagado todas las rentas. En cua to a los costes, suele variar en función de la reclamación que se haga y los honorarios de los abogados.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola. Yo tenia un local con contrato de 5 años. Antes que me llega la demanda de falta de pago en final enero 2018 que no fime yo.
Lo firmo trabajador porque yo estaba en clinica psiquiatra fuera de pais ( con certificado). La deuda estaba abondonada en primero enero.
Mi contacte con dueño de local y quedamos para 25 avril 2018 para pagar gastos judiciales y cambiar contrato ( bajar 500€ de la renta). 23 avril fue lanzamiento que yo confi en el que va a quitar del juzgado ( conversation whatsapp).
Cuando llegue el queria que yo firmo un documento en fuera de local como me va devolver solo 2000€ de fianza de los 14.000€ ( solo mes avril no pagado) , que yo llevado mi bienes et mercancia ( 133.000€) solo copias de facturas que consegui de empressas de transportes habia mas dentro del local.
Y la ultima clausula no recalamar nada por ningun concepto. Cuando mi abogado mi consejo de no firmar el documento pusimos denuncia penal y otra civil casi un año. Todavia no hay juicio. Que me consejas?
Hola Zakaria,
Entiendo que hay un retraso en el juzgado en el que se interpuso la demanda y la denuncia. No le queda otra cosa que esperar a la resolución del juzgado, si bien puede pedirle a su abogado que se acerque al juzgado para comprabar que es solo un retraso por la saturación de los juzgados.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes eduardo, entonces entiendo que el desahucio conlleva un tiempo minimo de 4 meses hasta que se produce
y en los que el inquilino moroso puede hacer uso y disfruto de la vivienda, no?. Muchas gracias.
Correcto.
Buenas tardes,
Mi caso es el siguiente, tenemos una inquilina, en proceso de desahucio, desde octubre del 18. Se fijó una primera fecha de lanzamiento, ya que no hubo oposición.
Pero tampoco hubo notificación a la inquilina, porque nunca fue localizada.
Estamos en el segundo intento.. Y va para las mismas.
Sabemos que ella ha hecho mudanza, pero sigue visitando la vivienda ocasionalmente. El juzgado ahora me dice, que le tienen que seguir intentando notificar, y que se puede alargar hasta fin de año. No estoy dispuesta a continuar así. ¿Qué opciones tengo?
Gracias
Hola Verónica.
Lamentablemente si no se soluciona amistosamente, tienes que seguir asumiendo las condiciones del proceso judicial.
la notificación debe realizarse sí o sí. Ya sea en el domicilio, en otro domicilio que pueda aparecer en la averiguación domiciliaria que se realice, o ya sea colgando la demanda en el tablón de anuncios del juzgado (éste es el último recurso que toma el juzgado).