El desahucio express es un concepto que, jurídicamente, no existe.
Las leyes que se encargan de regular el proceso de desahucio no dan el nombre de «desahucio express» a ningún tipo de proceso de desahucio en particular.
Entonces… qué es el desahucio express
La ley ha ido introduciendo determinadas modificaciones en algunos tipos de desahucio para que sean más rápidos. De ese modo, hay unos desahucios que son más rápidos (a los que llamamos «desahucio express») y otros que son más lentos.
Por tanto, como ves, no existe ningún procedimiento que como tal se llame «desahucio express», sino que esa expresión es solo el calificativo que la sociedad (medios de comunicación, juristas, etc) ha dado a determinados tipos de procesos de desahucio porque, a priori, son más rápidos.
Y… cuáles son los que entran dentro del grupo llamado «desahucio express»
Pues entran dentro de esa calificación, principalmente, los siguientes procesos de desahucio:
- Desahucio contra inquilinos por impago de alquiler (también llamados «inquiokupas)
- Desahucio contra inquilinos cuando termina el contrato de arrendamiento y no se van.
- Desahucio contra okupas (se regulan por vía penal desde el 3 de abril de 2025)
Por su parte, no entran dentro del grupo de «desahucio express» otros desahucios como el desahucio hipotecario, el desahucio por causar ruidos los inquilinos en una vivienda alquilada, por tener animales sin permiso, etc.
Mejores trucos para acelerar un desahucio express
Son muchos los trucos que he ido aprendiendo a lo largo de los más de 500 procesos de desahucio que he gestionado, pero te resumo a continuación lo más destacado.
Fase previa a la demanda
Antes de poner una demanda de desahucio hay que hacer un intento amistoso «oficial» para intentar solucionar el problema sin tener que ir a los tribunales.
Hay que elegir el medio de solución de controversias más óptimo para el propietario, y ese medio normalmente es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), que consiste en el envío de un burofax.
Si eliges otro medio o si dejas que lo elija el inquilino, puede que tengas que esperar demasiados meses para poder poner la demanda de desahucio.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
La demanda tiene que notificarla el procurador
En mi opinión esto es lo que más acelera un desahucio.
Resulta que el servicio de correos de los juzgados suele tardar una media de entre 30-60 días en notificar la demanda al inquilino.
Pues bien, el procurador suele tardar 3-7 días.
Como ves, estamos ganando un mes o un mes y medio (y te aseguro que a veces más, porque hay veces que el servicio de correos del juzgado puede llegar a tardar cuatro o cinco meses en notificar).
Puedes obtener más información en Cómo se hacen las notificaciones en un desahucio.
El recurso de apelación (el famoso artículo 449.1 LEC)
Antes he dicho que donde mas tiempo ganas es con la notificación de la demanda por parte del procurador.
Pero ahora debo decir que con este punto que estoy tratando ahora es donde más tiempo se pierde si te la cuelan.
Me refiero a que el artículo 449.1 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC) dice que si el inquilino pierde el juicio y quiere poner un recurso de apelación, tiene que haber pagado toda la deuda.
Si no la ha pagado, el juzgado no debe admitir el recurso.
Pero en la práctica diaria sucede más a menudo de lo que debiera ocurrir (nunca debiera ocurrir) que el funcionario del juzgado se olvida de esto, y admite el recurso de apelación.
Y en ese momento ya te la han colado, porque para corregir ese error van a tener que pasar al menos cinco o seis meses (porque se va a tener que reparar en la Audiencia Provincial).
Por eso, desde el mismísimo momento en que el inquilino pone el recurso de apelación y se le envía al abogado del propietario, hay que bombardear al funcionario a llamadas de teléfono y escritos para que no se le pase por alto el asunto, es decir, para que el funcionario escriba al abogado del inquilino recordándole que no admitirá el recurso mientras no acredite que ha pagado hasta el último céntimo de la deuda.
Más información en el post A mí ya no me la cuelas.
Que todo esté ok antes del lanzamiento
El día que se va a producir el desahucio del inquilino es un día esperadísimo para el propietario. Es caso un día mágico que lleva esperando mucho tiempo en el que por fin va a recuperar su vivienda.
Pues bien, no hay nada más frustrante para él que el hecho de que se suspenda el desahucio un día antes, o incluso en la misma puerta de la vivienda, por algún error de forma, algún error en las notificaciones, etc.
Por tanto, es fundamental revisar que esté todo ok.
Otros trucos menores pero también importantes
Aunque los siguientes trucos son menos empleados porque se dan en menos ocasiones, hay que tenerlos muy en cuenta porque pueden hacerte ganar bastante tiempo.
Mejor demandar por impago que por finalización del contrato
La demanda de desahucio por impago tiene una cosa muy buena; y es que si el inquilino no se opone a la demanda (y no se opone en el 80% de los casos) nadie revisa el fondo del asunto; es decir, te dan directamente por ganador, y se ordena que se haga el desahucio.
Sin embargo, una demanda de desahucio por finalización del contrato siempre va a ser revisada por el juez, ya se oponga a la demanda el inquilino o no se oponga. Y esto quiere decir que si el juez ve algo que no le cuadre (por ejemplo, si el burofax anunciando la finalización de contrato contiene algún error, etc), perderás el juicio y habrás perdido tiempo y dinero.
Antes de que se admita a trámite la demanda no se anuncia al juzgado que el inquilino ha devuelto las llaves.
Muy fácil. Si pones la demanda de desahucio express por impago y el inquilino devuelve las llaves a los pocos días (antes de que siquiera el juzgado la haya admitido) tienes muchas posibilidades de que el juzgado se quite de encima esa demanda (la inadmita) y te invite a poner una nueva demanda.
Y eso supone doble trabajo para tu abogado y, posiblemente, te cobre más.
Por tanto, mi consejo para abogados es no anunciar la entrega de llaves. ya se hará saber más tarde, ya que no es necesario anunciarlo.
No suelo mandar burofax al inquilino
Lo sé. En este punto tengo detractores que opinan que es mejor mandar burofax.
Yo opino que, dado que no es obligatorio mandar burofax, es preferible no mandarlo, porque muchas veces la recepción del burofax genera incertidumbres.
¿Y para qué va a buscarse el propio propietario problemas en el proceso de desahucio, cuando lo que quiere es rapidez y certidumbre?.
Solo suelo mandar burofax cuando estamos en el mes de julio o noviembre (porque en agosto no se pueden poner demandas, ni del 24 de diciembre al 7 de enero tampoco; y de ese modo aprovechamos esos tiempos muertos para, al menos, evitar la enervación del inquilino).
Lee más en Cuándo es necesario mandar burofax al inquilino.
Fase previa a la demanda
- ¿Cuánto me costará, Eduardo?
- ¿Qué gano contratándote a ti?
- ¿Qué problemas pueden aparecer en el camino?
Cómo funciona cada tipo de desahucio express
Cosas comunes a los dos tipos de desahucio express contra inquilinos
En los dos tipos de desahucios contra inquilinos hay que hacer algo antes de poner la demanda: hay que intentar resolver el problema sin ir a los tribunales. Y el modo más óptimo de hacerlo es mediante la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), ya que es el medio que te permite, tanto intentar resolver el problema como poder poner la demanda más rápido si el intento no funciona.
Los dos tipos de desahucio express comienzan con la interposición de la demanda.
Esa demanda debe ser admitida a trámite por el juzgado (tarda unos treinta o cuarenta días, aunque a veces más).
Posteriormente hay que notificar la demanda al inquilino.
Y, una vez notificada, el inquilino podrá hacer varias cosas, entre las que se encuentra oponerse a la demanda.
El inquilino se opone a la demanda
Si se opone a la demanda habrá juicio, y después del juicio el juez dictará la sentencia, en la que (si todo ha ido bien) el juez ordenará al ocupante que desaloje la vivienda y, si no lo hace, será desahuciado.
Finalmente, si el inquilino no cumple la orden del juez, se hará el lanzamiento (desalojo) el día que haya fijado el juzgado.
Todas estas normas vienen reguladas en la ley de enjuiciamiento civil (principalmente en los artículos 440 y siguientes).
Reglas que demoran el proceso
En los dos casos ha venido (seguramente para quedarse) una nueva regla que hace que los desahucios express ya no sean tan express, y es el tema de la vulnerabilidad.
Y es que desde 2020 los inquilinos tienen garantizados una serie de derechos sociales, de modo que si son vulnerables, el juez podría parar temporalmente el proceso de desahucio, lo que evidentemente alargaría la duración del proceso.
Desahucio contra inquilinos por impago de alquiler
Antes de poner la demanda es posible mandar un burofax al inquilino reclamándole la deuda, aunque yo, en la mayoría de los casos, recomiendo no hacerlo.
La parte mejor de este proceso es que si el inquilino no se opone a la demanda, el juez no revisa el caso. Esto es muy importante porque podría haber cosas que si el juez las viera podría incluso perderse el juicio pero como el juez no las va a revisar (solo si el inquilino no se opone a la demanda, lo que ocurre en el 80% de los casos) pues ganas con mucha facilidad.
La base jurídica para poner una demanda de desahucio por impago está en el artículo 27.1 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
Es decir, es la LAU la que permite poner la demanda de desahucio por impago.
Pero en caso de que el contrato de arrendamiento ya tuviera bastante antigüedad y ya estuviera en tácita reconducción, entonces el contrato ya no estaría sometido a la LAU, sino al código civil (CC), y en ese caso la base para poner la demanda la encontraríamos en el artículo 1569.2ª del código civil.
Puedes ver el proceso detallado en mi post Desahucio contra inquilinos.
Desahucio contra inquilinos cuando termina el contrato y no se van
Este es el más lento de los tres procesos.
Y ello se debe, precisamente, a que el juez va a revisar el caso, ya se oponga o ya no se oponga a la demanda el inquilino. Y esto evidentemente es una desventaja respecto al desahucio por impago, ya que si hay algún tipo de error en el contrato, en los números, etc., se podría llegar a perder el juicio, con la pérdida de tiempo que ello supondría (porque habría que poner una nueva demanda).
Puedes ver el proceso detallado en mi post Desahucio del inquilino por finalización del contrato.
Desahucio contra okupas
Se tramita por las reglas del juicio rápido penal, desde abril de 2025.
Desahucio express
Hola buenas tardes, estoy viviendo en una vivienda, que alquile a una inmobiliaria, la cual era propietaria de la vivienda. Entraron en quiebra y les han embargado las viviendas y han salido a subasta. La han comprado un fondo buitre y me han comunicado que quieren la casa y que me Dan un plazo de 4 meses, y sino van a de mandarme, yo desgraciadamente estoy en situación de vulnerabilidad económica, por enfermedad, tengo algún derecho al que acogerme, gracias
Hola buen día tengo el caso de un alquiler de temporada a nombre de 2 personas uno de ellos con DNI español y la otra con pasaporte q va a finalizar en julio no me pagan los inquilinos desde febrero y tampoco los gastos de suministros. ella está en la vivienda, el no vive allí que puedo hacer?
Hola Cecilia.
Mándame el contrato a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo para ver si está correcto.
Como puedo contactar contigo?Tengo una inquiocupa y además no paga desde hace tres años .Podrías contactarme para presencial?
Perdone por favor, ¿por qué no quiere publicar mi historia y contestar la pregunta que le hago en ella? Si pudiera explicármelo para que logre entender la razón… quizás pueda hacer algo por subsanarlo ¿no está de acuerdo? Gracias y un saludo, don Eduardo.
Soy propietaria de una adosada. La vivienda que linda conmigo pertenece a una entidad bancaria y fue okupada en abril 2020. El ayuntamiento está informado, la entidad bancaria está informada, el defensor del pueblo también. Llevo dos años queriendo malvender mi casa pero debido a los vecinos es imposible. Pago dos hipotecas y sólo quiero vender esta casa y vivir más tranquila.
¿Qué más puedo hacer?
Recuerda que te has convertido en un mercenario de la mafia bancaria. Esa mafia es la que utiliza el dinero que crea el estado para sus negocios. Comprar vivienda Si entiendes esto tan sencillo ataras muchos cabos sueltos.
Gracias por su comentario, pero nunca he defendido viviendas de bancos, sino solo de pequeños particulares a quienes ha costado sudor poder comprar una vivienda que después alguien utiliza gratis sin pagarles nada por ello.
A estas personas es a las que yo ayudo.
Saludos.
Hola Eduardo, mi inquilino el mes de Mayo no me pago el alquiler del piso. En junio me dio 300 euros de 510 que es el alquiler. Si en julio me vuelve a decir que no me puede pagar, que puedo hacer? Porque ya tiene una deuda de 720 euros y si se suma el mes de julio, ya va a subir la deuda mucho y necesitamos ese alquiler. Espero tu repuesta. Muchas gracias
Hola Eli.
Te he mandado un email.
Saludos.
Hola Eduardo. Por que vía podeia contactarte para contarte mi situación ? Gracias
Hola Daniela.
Te he mandado un email.
Hola
Me han entrado okupas en una casa que era de mis padres y que actualmente tenia a la venta. Presenté la denuncia.
Mis preguntas:
-Cuánto tiempo puede pasar hasta que pueda recuperar mi vivienda?
-Cuál seria el precio que me costaria el proceso?
-Via penal o civil?
Gracias
Hola Rosa,
Tendrá que interponer una demanda de desahucio, esto se tramita por vía civil. En cuando al precio dependerá en gran medida del precio de los honorarios.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes Eduardo, muchisimas gracias por tu ayuda, gracias por tu rapidez en contestarme, gracias por todo.
Os lo recomiendo a todos los que tengáis un problema con alquileres, por su saber hacer, por su responsabilidad y su rapidez.
Muchas gracias por tus palabras Ana María.
Hola buenos dias, tengo intencion de poner un piso en alquiler, y como me voy informando de todo lo que hay que hacer y saber, vi una informacion que decia que si habia okupas o falta de pagos por el inquilino, era mejor optar por la via civil por que en la judicial se denuncia a una persona, pero si se va y se mete otra hay que volver a empezar, mientras que por la civil se denuncia la suituacion de okupa este quien este, me lo puedes aclarar, muchisimas gracias.
Hola Francisco.
El proceso civil para desalojar a okupas suele ser más rápido que el proceso penal.
Buenas tardes. Mi inquilino ha dejado de pagarme la renta este mes por haber sufrido un Erte por el coronavirus. He oído que el Gobierno a suspendido todos los desahucios durante seis meses.
Puede el inquilio dejar de pagarme y yo no poder demandarle durante seis meses?. Gracias
Hola Carlos.
Sí se pueden poner demandas por impago.
Te dejo enlace a in post en el que explico en qué consiste la suspensión de los desahucios.
https://www.abogadosparatodos.net/suspension-del-desahucio-de-alquiler-por-seis-meses/
Mi inquilina ha hecho obras en la casa, que estaban acordadas en el contrato, pero dejó de pagar las rentas durante 9 meses y la luz. Le pusimos una denuncia por impago y como no pagó nada la jueza fue directa al lanzamiento.
En un primer intento de lanzamiento había una persona mayor y le dieron 10 días más por parte de la Comisión Judicial. Ahora ella no quiere irse pues dice que ha hecho mejoras en la casa y si se va pierde la opción de compra.
El segundo lanzamiento es dentro de unos 5 días, estoy preocupado, pues quizás el Secretario Judicial haga otro aplazamiento y no la echen.
Ahora está en precario y necesito cambiar de abogado pues esto no veo la solución
Hola Juan,
Entiendo que se produjo el lanzamiento en la fecha prevista, si no es así vuelva a ponerse en contacto con nosotros a través de email para poder ayudarle.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes en mi caso soy propietario de una vivienda que tenía alquilada a una mujer mayor, resulta que se termina el plazo la mujer y se va y se queda en el piso la otra mujer que la estaba cuidando y sin consentimiento mío, puedo ejecutar desahucio okupas??
Hola Jesús,
Sí, podría interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
hola..hace 4 años atrás me cobraron el un pueblo de catalunya, en un mes de agosto, 300 eur en concepto de paga y señal para entrat de alquiler en un piso, prometiéndome que en una semana íbamos a hacer el contrato de arrendamiento.
Con la llaves en las manos y ya finalizada la mudanza, hasta el día de hoy (ya han pasado 4 años) no he vuelto a tener noticias de los dueños del piso donde me encuentro de okupa …lo unico que se que los ex dieños no pudieron pagar la ipoteca y se marcharon de españa…el piso se va vendiendo de banco en banco y de fondo buitre a fondo buitre y me pregunto…podrían desahuciare con la nueva ley de desahucio express y sobretodo sin pre-aviso…gracias por antemanos
Hola Mirko,
Con la ley en la mano sí que podrían hacerlo, pues no está pagando renta. Si bien deberán comunicarle el proceso de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Tengo un piso, con fecha de desahucio para dentro de un mes y fecha de resolucion de contrato de arrendamiento, desde el dia 31 de Octubre 2019. La inquilina, no me ha dado las llaves pero ha dejado el piso, (con las ventanas abiertas de par en par desde hace dos meses)…Con lo que esta cayendo en estas fechas. Puedo entrar de alguna manera? Al menos para cerrar las ventanas, aunque tenga que esperar hasta el dia 19 de Diciembre para poder recuperarlo
Perdón, lo he publicado sin terminar. Podría empadronar me, en el domicilio, ya? Ahora mismo estoy viviendo con mi hijo, en casa de mi madre, esperando poder volver a mi casa. Gracias.
Hola Mónica,
Mi recomendación sería que no entrara hasta la fecha, y si entra siempre con un testigo, lo más acertado sería un Notario.
En cuanto a empadronarse no se podría hasta la fecha en la que se decrete la resolución del contrato por el juez o jueza.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola!
Mis padres tienen una parcela (una caseta con terreno para cultivar en las afueras) alquilada desde hace unos 16 años a un inquilino. No hay contrato de alquiler, pero mis padres tienen la escritura de propiedad. Lleva dos años sin pagar y ha llegado mis oídos que se está planteando quedar con la parcela. Mis padres están mayores y me piden ayuda.
¿Qué puedo hacer?
Hola Alfred,
En primer lugar tiene que comunicarle que no quiere seguir la relación arrendataria. Si después de esto la persona sigue en la parcela, tendrá que acudir a la vía judicial, para interponer una demanda de desahucio.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Que hago mi inquilino se largo sin pagar atrazos tres meses y el,piso lleva vacio 1 mes no tengo las llaves que hago no se donde se fue donde trabaja no lo se localizarlo solo tengo su numero identidad y nombre completo puedo interponer algo legal para reclamar dinero 2.500€ y que de las llaves rompo la puerta soy la propietaria gracais por la informacion.
Hola Sommy,
Lo correcto sería que acudiera la juzgado y sea un juez o jueza quien de por terminado el contrato para poder entrar en la vivienda; y en cuanto a la deuda pendiente tendrá que interponer una demanda para reclamar el importe.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.