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Todo sobre arrendamientos y desahucios

El IVA en el alquiler con opción a compra

El inquilino o arrendatario tendrá que pagar IVA en el alquiler con opción a compra si la vivienda o local no ha sido trasmitida en ninguna ocasión, es decir, si el arrendador es el promotor/constructor. Este IVA que pagará el inquilino afectará tanto a las rentas mensuales como al precio establecido por la opción de compra, en caso de que se haya pactado ese precio.

El contrato de arrendamiento con opción a compra es un contrato de arrendamiento al que se le incluye una/s cláusula/s que regulan la posibilidad (opción) de que el inquilino pueda, en un futuro, comprar el inmueble.

La parte de ese contrato que se refiere al arrendamiento queda sometido a la ley de arrendamientos urbanos (LAU), pero la parte que se refiere a la opción de compra no tiene regulación ni siquiera en el Código Civil (CC), por lo que las partes pueden establecer los pactos que quieran, siempre que no sean contrarios a derecho.

Fiscalidad del alquiler con opción de compra

La opción más cómoda para analizar esta materia es clasificar qué es lo que puede ocurrir a nivel fiscal dependiendo de si el inmueble que se alquila ha sido vendido o no en alguna ocasión, puesto que el pago del IVA está muy relacionado con este asunto.

A efectos de IVA, se considera al contrato de alquiler con opción de compra como una prestación de servicios, y no como una entrega de bienes, como bien podemos observar en la gruesa explicación dada en la Consulta Vinculante V1711-11 de 4 de Julio de 2011 de la Dirección General de Tributos, así como la Consulta 132510 de la Agencia Tributaria.

Por lo tanto, voy a analizar la fiscalidad del alquiler con opción de compra dependiendo de si la vivienda o local han sido o no vendidos en alguna ocasión.

La vivienda o local aún no ha sido vendida ninguna vez

Estamos en este caso cuando el propietario del inmueble aún no lo ha vendido a nadie, es decir, el propietario es el constructor/promotor.

En estos casos el inquilino tendrá que pagar al arrendador de la siguiente forma:

  • Respecto a la renta mensual: el inquilino pagará al arrendador la renta mensual pactada más el IVA correspondiente en cada momento (actualmente corresponde el IVA reducido del 10% para viviendas libres según el artículo 91.Uno.2.11º de la ley del IVA (LIVA), y el IVA reducido del 4% para viviendas protegidas según artículo 91. Dos.2.2º LIVA. En el caso de inmuebles que no se destinen íntegramente a vivienda el tipo impositivo será el general (21%), como por ejemplo en los locales o las viviendas que se destinan a actividad profesional.
  • Respecto a la “prima”: la prima es la cantidad que el inquilino entrega al arrendador al firmarse el contrato de alquiler con opción a compra por el simple hecho de que éste le conceda la posibilidad (la opción) de comprar el inmueble en un futuro, y que por lo general se descuenta del precio de venta en caso de que se acabe ejerciendo la opción de compra (y si no se ejerce la opción, lo normal es que se pierda la prima pagada). Cabe decir que la prima no es obligatoria, por lo que a veces el inquilino no entrega ninguna cantidad al arrendador en concepto de prima, y en otras ocasiones si se pacta una prima. En el caso de que se pague prima, el inquilino tendrá que pagar el importe pactado más el IVA general (actualmente el 21%).

El inquilino puede comprar el inmueble o no comprarlo. Vamos a ver qué ocurre en ambas situaciones:

  1. Se ejerce la opción de compra: respecto a la renta que el inquilino ha ido pagando a lo largo de la vida del contrato, es posible que puedan descontarse del precio fijado para la venta del inmueble (depende de lo que diga el contrato). Si se ha pactado un descuento del total pagado en concepto de rentas, o de parte de las rentas pagadas, pues habrá que realizar dicho descuento en el precio final de la compraventa. Lo mismo ocurrirá respecto a la prima o precio de la opción, en el caso de que la hubiere habido. Respecto al IVA pagado por el inquilino atribuible a la renta o a la prima, obviamente pagado queda, y ya solo habrá que pagar el IVA sobre la cantidad que reste de pagar por la compraventa (también se aplicará el IVA reducido del 10% o del 4% dependiendo de si se trata de vivienda libre o protegida).
  2. No se ejerce la opción de compra: en el caso que el inquilino no quiera ejercer la opción de compra, la situación de arrendamiento podrá continuar o no, en función del tiempo que reste de contrato. Si el contrato de arrendamiento termina, dejarán de pagarse las rentas, y el IVA pagado por el inquilino durante toda la vida del contrato no lo recupera. Por el contrario, si el contrato de arrendamiento continúa y ya no existe la opción de compra, se convierte en un contrato de arrendamiento normal, por lo que procede pagar la renta y no seguir pagando IVA en caso de que se trate de una vivienda. En este caso tampoco podrá recuperar el inquilino el IVA pagado durante toda la vida del contrato.

En el caso de que se celebren varios contratos de arrendamiento con opción a compra consecutivos con distintas personas sin que la vivienda se haya vendido por primera vez, cada uno de los nuevos inquilinos tendrá que pagar IVA al arrendador mientras la vivienda no se venda por primera vez.

Visto todo lo anterior cabe decir que si la vivienda o local es puesta a disposición del inquilino por el promotor/constructor, el alquiler que éste pague llevará IVA, siempre que estemos hablando de alquiler con opción de compra. Sin embargo, cabe añadir que no habrá que pagar IVA si la vivienda o local es puesta a disposición del inquilino mediante alquiler con opción a compra por el promotor/constructor pero ese inmueble ha sido utilizado por:

  • El propietario, durante dos años o más.
  • Un inquilino sin opción a compra durante dos años o más. Si bien si ese inquilino sin opción a compra que ha utilizado el inmueble durante más de dos años es el mismo que posteriormente firma un contrato de alquiler con opción a compra sobre el mismo inmueble, entonces si habrá que pagar IVA junto con la renta.

Todo lo mencionado aquí es válido para un máximo de dos plazas de garaje y un trastero cuando estos elementos formen parte del inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción a compra.

La vivienda o local ya se ha vendido alguna vez en el pasado

En estos casos el inquilino no tendrá que pagar IVA al arrendador por la operación de compraventa, sino que tendrá que pagar únicamente la renta pactada y el impuesto de transmisiones patrimoniales. No obstante, existe la posibilidad de que el vendedor renuncie a la exención de IVA, y por tanto la operación de compraventa esté sujeta a IVA.

Respecto a la renta mensual a pagar al arrendador, si hablamos de vivienda habitual el alquiler estará exento de IVA y si hablamos de locales, oficinas, etc., la operación llevará IVA (21%).

En el caso de que se haya pactado un precio o prima por tener derecho a la opción de compra, tampoco tendrá que pagar el inquilino IVA al arrendador por la cantidad entregada.

Retenciones IRPF en el alquiler con opción a compra

En el caso de que estemos hablando de alquiler con opción a compra de viviendas, el inquilino tendrá que pagar al arrendador la renta pactada y en cuanto al IVA, lo pagará o no en función a lo analizado más arriba. Sin embargo, si la vivienda se destina a eso, es decir, a vivienda, el inquilino no tendrá que practicar retención al arrendador. Sin embargo, si la vivienda se destina a actividad profesional por parte del inquilino, entonces si deberá éste practicar retención al arrendador.

En el supuesto que estemos hablando de alquiler con opción a compra de locales, despachos, etc, además de la renta y el IVA que tiene que pagar el arrendatario al arrendador, deberá aquél practicar la correspondiente retención.

Aún más sobre el alquiler con opción a compra

He tratado de dar respuesta en este post a la problemática de si hay que pagar o no IVA en los alquileres con opción de compra. Sin embargo, si necesitas saber más sobre este tipo de contrato te invito a leer mi artículo El alquiler con opción a compra.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

28 comentarios en “El IVA en el alquiler con opción a compra

  1. Hola Eduardo,

    Muy útil me ha resultado tu post acerca del arrendamiento con opción a compra.

    Me surge una pregunta, en el caso de que el alquiler con opción a compra se haga del promotor a otra sociedad, ¿debería aplicarse retención tanto a la prima cuotas mensuales? El IVA me queda claro que sí debe repercutirse.

    El uso que le dará la sociedad inquilina no lo sé, puede que se lo ceda a alguno de sus administradores como vivienda, pero el arrendatario es una SL.

    Un saludo,

  2. Me surgen diferentes dudas al respecto:
    -En el caso de qué haya habido en el pasado transmisión, queda exempto de IVA y de retención?
    -Estoy pensando en alquilar mi vivienda con opción de compra, pero consta de un local- garaje y vivienda . En el caso qué el inquilino quisiere el local para un uso comercial, debería de haber dos subcontratos?

  3. Quiero hacer un contarto de alquiler para tres años con derecho a compra a precio pactado. Se incluye ademas de la renta pactada algun concepto por esa cesion de opcion de compra? Cual es el beneficio de hacer esa figura?
    Saludos

  4. Hola Eduardo,
    Antes que nada, agradecerte el tiempo que has dedicado a este post. Yo estoy en el supuesto de contrato de arrendamiento con opción de compra en el cual no he ejercitado la opción (obra nueva sin transmisión previa). Según comentas el IVA entregado (tanto el mensual como el de la prima, que fue al 21%, no se recupera). Lo que no entiendo es el concepto de por qué se pierde un IVA sobre un concepto que no se ha llevado a cabo (la venta), dándose la situación de que la agencia tributaria ingrese más IVA del que correspondería con una venta normal.
    Muchas gracias!!!

  5. Hola. Muchas gracias por la ayuda que nos prestais con la informacion que aqui nos dais.
    Estoy a punto de alquilar mi casa con opcion a compra. Tengo que pagar iva a hacienda Que tanto por ciento? Que gastos me supondra? Cuanto es el porcentaje de la renta en gastos?
    Alquiler- 1000 euros
    opcion de compra 25000
    plazo- 2 años
    Muchas gracias.

    Alba.

  6. Hola me gustaria hacer un contrato de alquiler con opcion a compra y con una renta fija y un precio final pactado; me gustaria saber que fiscalidad tendria tanto para el arrendador y el arrendatario.
    muchas gracias

  7. Buenas tardes Eduardo,

    Me ha parecido un artículo estupendo.

    Tengo unas dudas a ver si me puedes ayudar.

    En mi caso la promotora alquila una vivienda nueva + una plaza de garaje nueva (que no es anejo, es finca independiente) + un trastero nuevo (que tampoco es anejo es finca independiente) con opción de compra a dos particulares. Aunque sean fincas independientes la renta se fija en un total mensual, ¿sobre ese total se aplica el 10% de IVA aunque no sean anejos sino fincas independientes?

    Otra cuestion es que en el contrato de arrendamiento con opcion a compra se ha pactado una duracion de 3 años pero la opcion de compra se puede ejercitar a partir del primer año ¿Eso cambia algo? Es decir, el primer año las rentas irian sin Iva y a partor de ahí con Iva o va desde el comienzo con Iva

    Muchas gracias por tu ayuda

    Un saludo

  8. Hola,
    Gracias por el post, yo no entiendo nada de hacienda, IVA ni todos estos jaleos.
    Quiero alquilar mi piso con opcion a compra. Los inquilinos pagarían 10.000 euros y luego 550 al mes, y en menos de 3 años deben comprar el piso por lo que quede.
    La inmobiliaria me dice que no tengo que declarar nada, pero yo quiero hacerlo legal y no lo entiendo muy bien. Me dicen que hasta que no se haga la venta no debo declararlo porque es así como oficialmente se hace.
    Pero, yo entiendo que esos 10.000 euros que yo meteré en la hipoteca debo declararlos de alguna manera. Me podría explicar cómo? ¿Hacienda me va a hacer pagar mucho por eso? Porque la inmobiliaria le ha ajustado mucho los precios al comprador-inquilino haciendome ver a mi que así cubro para cancelar mi hipoteca cuando se produzca la venta. Pero no me han comentado nada de los gastos legales que eso conlleva con hacienda. Temo que me engañen y no quiero hacer las cosas ilegalmente.
    ¿Me podría ayudar, por favor? Se lo agradecería muchísimo. Hoy mismo tengo que hablar con el “supuesto futuro inquilino”. Muchas gracias de verdad

  9. Hola eduardo, quiero consultarte es lo siguiente si una nave esta en renta con opción a compra y ya los socios han aportado a capital.
    La cuota pactada de renta se divide en dos partes un 50% como alquiler y un 50% como aporte capital, la factura a realizar mensual por el pago pactado llevaría IVA solo por el monto de alquiler y el otro 50% mensual sería solo recibo de aporte capital y a la factura se le cargaría el IRPF..??

  10. Hola,
    Estoy interesado en comprar una vivienda que todavía pertenece a promotor pero que previamente se ha utilizado por otra persona en régimen de alquiler con opción a compra (durante varios años)
    Me duda es, yo debería pagar IVA o solo ITP?
    Preguntado esto porque hablas de estar exentos a pagar IVA si antes se ha alquilado SIN opción a compra durante 2 o más años.

    Muchas gracias de antemano y enhorabuena por el post

  11. Hola , me podría explicar los beneficios para el arrendador de alquilar una nave industrial con opción a compra? El arrendatario nos quiere ofrecer esta opción sobre una nave que esta en proceso de herencia , y los herederos no ven las ventajas en relación con lo que serían las otras dos opciones, alquiler puro o venta pura. Muchas gracias

    1. Hola Leonor.

      Para el propietario, el alquiler con opción a compra puede suponer darle una salida rápida a la vivienda en un momento difícil del mercado, sin tener que renunciar a la venta. Una forma de ganar dinero desde el primer día y asegurarse la venta o, de lo contrario, quedarse con la prima (si se estableció en el contrato), es decir los importes de los alquileres en caso de que no se ejercite la opción por el arrendatario.

      El propietario, como arrendador, podrá seguir beneficiándose de las ventajas fiscales por alquilar y estar protegido de impagos si incluye en el contrato una cláusula que penalice al inquilino con la pérdida de la opción a compra y, por lo tanto de la prima, en el caso de retrasos en el pago.

      Un saludo

  12. Muy buen artículo, muy claro. La única duda que me surge es por qué la prima va al 21%, en concepto de que se emitiría esa factura para ser al 21%? Y en todo caso, en el momento de ejercerse la opción a compra se regularizaría el iva al 10%? Muchas gracias

  13. estoy por alquilar una casa con de compra. La opción serían 10.000 euros, renta mensual 800 y precio fijado 245.000. ahora entiendo que pagaría itp por los 10.000 de la opción, pero si luego ejecuto tengo que volver a pagar impuestos sobre ellos?o la base imponible pasa a ser 235.000?
    gracias un saludo

  14. Buenas,soy un promotor q ante la imposibilidad de vender la vivienda he decidido alquilarla,un alquiler normar como vivienda habitual,debería de cobrar iva al inquilino,porque me dicen q si no lo cobro debería de devolver a Hacienda todo el iva deducido de la obra…
    Gracias de antemano

  15. Hola buenas tengo una duda tengo un alquiler con derecho a compra de 10 años pago un iva 10% ,mi pregunta es se la alquilo aa la.promotora o empresa como se que ellos declara ese alquiler lo dijo por que hay vecinos que no tiene contratos y el mio esta visado por la junta de andalucia

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