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El seguro de impago de alquiler se ha constituido en los últimos años en una de las garantías más demandadas por los arrendadores de viviendas ante el impago por parte de los inquilinos, dado su precio y, sobre todo, por el hecho de que el inquilino no tiene que tener inmovilizada en el banco cierta cantidad de dinero, como ocurre con los avales bancarios.

Existen al menos dos modalidades de seguro de impago de alquiler:

• El seguro de impago de alquiler propiamente dicho: se trata de un seguro de defensa jurídica del propietario que incluye entre sus cláusulas el pago al arrendador por parte de la aseguradora en caso de impago por parte del inquilino.
• Una cláusula de impago de alquiler dentro del seguro de hogar.

En este post voy a analizar la primera de las opciones por tratarse, bajo mi punto de vista, de la opción más completa y más segura para el arrendador.

El seguro de impago de alquiler es comercializado por varias aseguradoras, si bien existen dos líderes en el mercado español, que son las alemanas ARAG y DAS, ambas aseguradoras especializadas en seguros de defensa jurídica. Por tanto, utilizaré como guía los productos y conceptos de estas dos aseguradoras para analizar este producto, toda vez que la gran mayoría del resto de aseguradoras lo que hacen generalmente es copiar las condiciones generales y las novedades que introducen estas dos compañías en sus respectivos productos de impago de alquiler.

CONCEPTO DE SEGURO DE IMPAGO DE ALQUILER

Como ya te he avanzado, el seguro de impago de alquiler es el nombre con el que se conoce a este tipo de seguro. Sin embargo el impago de alquiler no deja de ser una más de las muchas garantías de este producto, aunque reconozco que es la más llamativa.

Se trata, por tanto, de un producto que forma parte de los llamados seguros de defensa jurídica. De hecho, la mayoría de coberturas se centran en la defensa jurídica del propietario.

Así, el objeto del seguro consiste en:

• La prestación al arrendador de defensa jurídica en relación con la vivienda o local asegurados.
• Resarcir al arrendador los gastos y perjuicios económicos derivados del impago de la renta por parte del inquilino.
• Resarcir al arrendador los perjuicios materiales que el inquilino pueda causar en el continente de la vivienda o local.

La póliza se emite siempre que el contrato de arrendamiento esté sometido a la ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA ESTUDIAR EL RIESGO

Con el seguro de impago de alquiler lo que hace la aseguradora es asumir el riesgo de impago de las rentas. Para ello, la compañía necesita realizar un estudio de viabilidad económica sobre el inquilino. Con este estudio se analizan los ingresos que obtiene el inquilino y se comparan con la renta mensual que va a pagar en concepto de alquiler, no pudiendo ser esta relación superior al 45%.

Además, también se realiza una consulta en diversos ficheros de morosos para constatar que no estamos ante un mal pagador.

Para todo ello es necesario pedir al inquilino una serie de documentación, que será diferente en función a su situación:

• Inquilino trabaja por cuenta ajena: en este caso sólo es necesario que el inquilino aporte las dos últimas nóminas. En ellas aparecerán los ingresos con los que la aseguradora analiza el ratio mencionado del 45% y, además, se ve la antigüedad del trabajador en la empresa, ya que se exige una antigüedad mínima de un año o, de no alcanzarla, que exista contrato de trabajo indefinido con el periodo de prueba superado.
• Inquilino es trabajador autónomo: en este caso se exige que el inquilino aporte la última declaración de la renta y los dos últimos trimestres de IVA.
• Inquilino jubilado: en estos casos es necesario que el inquilino aporte una certificación de la seguridad social que acredite su situación de pensionista así como el importe mensual de la pensión recibida.

Por lo general, es aceptado por las aseguradoras que cuando el contrato de arrendamiento lleva en vigor más de un año, no pedir documentación del inquilino ya que las aseguradoras dan por hecho que el inquilino tiene capacidad económica para responder de la renta que paga mensualmente.

COBERTURAS DEL SEGURO DE ALQUILER

Defensa y reclamación del contrato de arrendamiento

Con el seguro de alquiler la aseguradora se compromete a defender o reclamar los derechos del asegurado, en vía judicial, en todos los conflictos que estén directamente relacionados con el contrato de arrendamiento que se encuentre en vigor.

Bajo esta garantía tiene cabida también el juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o por obras inconsentidas.

Finalmente, también queda bajo el amparo de esta garantía la reclamación que realice el arrendador de las rentas impagadas, siempre y cuando el inquilino no sea insolvente según declaración judicial (lo que tiene sentido, pues sería antieconómico, además de absurdo, reclamar a un insolvente).

Esta garantía suele tener un mínimo litigioso, que generalmente se fija en 300 euros, es decir, no se reclaman judicialmente asuntos cuya cuantía esté por debajo de esta cantidad.

Defensa de otros seguros

Bajo esta cobertura, el seguro de alquiler compromete a la aseguradora a defender o reclamar los derechos del asegurado respecto a los incumplimientos (por acción u omisión) de las aseguradoras privadas o del Consorcio de compensación de seguros con quienes el asegurado tuviera cobertura.

Dentro de esta cobertura se incluye, por lo general, el pago de los honorarios de las peritaciones contradictorias previstas en dichas pólizas, en aquella parte que deba ser soportada por el asegurado.

Defensa de la responsabilidad penal

Excepto en aquellos casos en que el asegurado haya realizado determinados hechos de forma voluntaria o dolosa (o culpa grave) declaradas por sentencia judicial firme, la aseguradora garantiza la defensa de la responsabilidad penal del asegurado como arrendador del inmueble asegurado.

Reclamación de daños de origen extracontractual

Con esta garantía la aseguradora garantiza la reclamación amistosa o judicial al tercero responsable (si está identificado) de los daños que haya sufrido la vivienda o los bienes contenidos en ella propiedad del asegurado. Si dichos daños son consecuencia del incumplimiento de una relación contractual entre el asegurado y el responsable de los daños no se otorgará cobertura bajo la garantía aquí analizada, sin perjuicio de las dos primeras garantías analizadas y de la siguiente que voy a analizar.

Reclamación en contratos de servicios de reparación o mantenimiento de las instalaciones

Se garantiza, tanto por vía amistosa como judicial, la reclamación a favor del asegurado por aquellos incumplimientos de contratos de servicios de reparación o mantenimiento cuyo objeto fuera el inmueble asegurado.

Para obtener esta cobertura se requiere que el pago de dichos servicios corresponda íntegramente y haya sido satisfecho por el asegurado.

Defensa de derechos relativos al inmueble

Bajo esta cobertura, con el seguro de alquiler se tiene garantizada la defensa de los derechos del asegurado como propietario o usufructuario del inmueble designado en la póliza, en determinados casos, siendo los más frecuentes:

• La reclamación a vecinos por infracción de normas legales relativas a emanaciones de humos o gases, higiene, ruidos persistentes y actividades molestas, nocivas o peligrosas.
• La defensa y reclamación de los intereses del asegurado en los conflictos con sus vecinos por cuestiones de servidumbres de paso, luces, vistas, distancias, lindes y medianerías.
• La defensa y reclamación de los intereses del asegurado frente a la comunidad de propietarios del inmueble en que se halle la vivienda o local incluida en póliza, siempre que esté al corriente de las cuotas legalmente acordadas.
• La defensa de la responsabilidad penal del asegurado en los procesos que se le sigan cono miembro de la junta de copropietarios del inmueble.

Asistencia jurídica telefónica

Bajo esta cobertura la aseguradora pone a disposición del asegurado un abogado para que que le informe telefónicamente sobre el alcance de los derechos que, con carácter general, le asistan en su calidad de arrendador.

Impago de alquileres

Cuando el arrendador, a través de la cobertura de «defensa y reclamación del contrato de arrendamiento» de su seguro de alquiler, interponga demanda de desahucio por impago de rentas dentro de los tres meses posteriores al impago, éste podrá solicitar a la aseguradora un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta ese momento, restando el periodo de franquicia (un mes en viviendas y dos meses en locales).

Después de ese abono inicial, la aseguradora continuará adelantando las rentas impagadas mensualmente hasta el límite máximo contratado (normalmente 12 meses de impago).

Como ves, te hablo de «adelantos a cuenta». Y estos adelantos se regularizarán una vez haya concluido el procedimiento judicial, quedando el asegurado obligado a devolver todo o parte de las cantidades recibidas si el inquilino paga las cantidades debidas en cualquier momento del proceso (de lo contrario se estaría produciendo un enriquecimiento injusto por parte del asegurado).

En caso de que la demanda de desahucio se interponga después de los tres meses siguientes al primer impago, es posible que la aseguradora actúe, de motu propio, del modo que acabamos de analizar. Sin embargo, no tiene por qué hacerlo, ya que en estos casos los pagos comprometidos por la aseguradora se realizarán en el momento en que, en el juicio de desahucio, recaiga sentencia (sólo habrá sentencia en caso de oposición a la demanda del inquilino) o cualquier otra resolución judicial definitiva (lo normal es que el pago se empiece a realizar cuando se recibe el Decreto por el que se admite la demanda y en el que fija la fecha para el lanzamiento). Como es muy probable que no se hubiere recuperado el inmueble hasta este momento, la aseguradora realizara un segundo pago cuando se recupere el inmueble o cuando transcurra el periodo máximo garantizado (normalmente 12 meses).

Actos vandálicos al continente

Finalmente, bajo esta cobertura, el seguro de alquiler cubre los deterioros inmobiliarios y/o el robo del continente del inmueble causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo y que se constaten tras su desalojo forzoso o salida voluntaria del inmueble.

Es frecuente que el límite máximo de esta cobertura se fije en 3.000 euros y, muy importante, es necesario para que esta cobertura se active, que se haya producido un siniestro con cargo a la cobertura de impago de alquiler, es decir, que exista de por medio un impago de alquiler y se haya declarado dicho siniestro a la aseguradora.

Igualmente, suele existir para esta cobertura una franquicia, que por lo general se fija en 300 euros, es decir, los daños por actos vandálicos por debajo de esta cantidad los asume el asegurado y el restante, hasta el máximo de 3.000 euros, los asume la aseguradora.

QUÉ GASTOS CUBREN LAS COBERTURAS ANALIZADAS

Los gastos que se incluyen dentro del concepto de «defensa jurídica» del seguro de alquiler que hemos analizado en las coberturas anteriores son los siguientes:

• Las tasas, derechos y tasas judiciales derivadas de la tramitación de los procedimientos cubiertos.
• Los honorarios y gastos de abogado.
• Los derechos y suplidos (la minuta) del procurador, en los casos en que su intervención sea preceptiva (en los procesos de desahucio siempre será preceptiva, excepto que la renta mensual del inmueble sea inferior a 166 euros).
• Los gastos notariales y de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado.
• Los honorarios y gastos de peritos necesarios.
• Igualmente, en los procesos penales, se garantiza la constitución de las fianzas exigidas al asegurado para obtener su libertad provisional o para responder del pago de las costas judiciales.

CARENCIA DEL SEGURO DE IMPAGO DE ALQUILER

La carencia o plazo de carencia es el periodo de tiempo en que, tras la fecha de contratación de la póliza, si se produce un siniestro éste no queda cubierto.

El seguro de impago de alquiler tiene carencia.

Así, para las garantías de defensa jurídica así como para los supuestos contractuales, la carencia existente es de tres meses. Para los casos de reclamación por impago de alquiler no existe carencia.

Obviamente, como en casi todas las pólizas de seguro, la carencia evita a las aseguradoras muchos siniestros o mucha actividad investigadora a la hora de un siniestro. Por otro lado, la prima del seguro es inferior a la que éste tendría de no existir carencia.

MINIMO LITIGIOSO

En las garantías de defensa jurídica y en los supuestos de reclamación judicial de daños, salvo pacto contrario en la póliza, existirá un mínimo litigioso, que casi todas las aseguradoras fijan entre los 150-200 euros por siniestro.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO NO ASEGURABLES

Aparte de las exclusiones generales que se establecen el cualquier póliza (guerra civil, erupción volcánica, etc) existen una serie de situaciones excluidas de la cobertura del seguro de impago de alquiler que afectan únicamente a la materia arrendaticia. Más que exclusiones son situaciones que no se van a asegurar. Me refiero a los siguientes contratos de arrendamiento:

• De naves industriales o locales destinados a uso industrial
• Rústicos
• De temporada
• De viviendas secundarias
• Sobre viviendas que carezcan de las condiciones legales de habitabilidad.
• De subarrendamiento de vivienda

LA ELECCIÓN DE ABOGADO Y PROCURADOR EN EL SEGURO DE ALQUILER

Cuando se produzca un siniestro y éste abandone la fase amistosa y entre en fase judicial (también para procedimientos administrativos o arbitrales), el asegurado podrá elegir libremente al abogado y al procurador que considere oportuno, previa comunicación a la aseguradora. Es decir, no tiene obligación el asegurado de someterse al equipo jurídico ofrecido por el seguro de alquiler.

En caso de que el profesional elegido no resida en el partido judicial en el que se sustanciará el procedimiento, serán a cargo del asegurado los gastos y honorarios por desplazamientos que se incluyan en la minuta del profesional.

La aseguradora abonará al asegurado la factura/minuta que éste presente, con el limite máximo contratado, que generalmente es de 3.000 euros.

Si te ha gustado este post y estás interesado en la contratación de uno de estos seguros, te invito a visitar esta página en la que podrás obtener información más detallada.

Y tu…¿has contratado alguna vez un seguro de impago de alquiler?.

¿Has tenido algún problema de impago?