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El traspaso en la extinción de alquiler de local de renta antigua

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Cómo afecta el traspaso en la extinción de alquiler de local de renta antigua?. Junto con las posibles subrogaciones, los traspasos que se hayan producido en la vida del contrato de arrendamiento de local de renta antigua afectarán a la fecha definitiva de extinción del contrato de alquiler.

Los contratos de alquiler de local de renta antigua, es decir, los celebrados antes del 9 de mayo de 1985, se extinguirán definitivamente de acuerdo a las normas de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994.

Uno de los factores que afectan, y mucho, a la fecha de extinción de los contratos, son las posibles subrogaciones que se hayan producido o que se produzcan hasta la definitiva extinción. Podéis ver esta materia en nuestro artículo (en texto y vídeo) Extinción o finalización de contrato de alquiler de local de renta antigua.

Por lo que respecta a los posibles traspasos (objeto del análisis de este post), afectan también a la fecha de finalización o extinción del contrato de arrendamiento de renta antigua.

En primer lugar, los traspasos que se celebren después de la entrada en vigor de la actual LAU se van a regir por las normas de la LAU de 1964 (y no por la de 1994), a pesar de celebrarse estos traspasos estando ya en vigor la LAU de 1994.

En segundo lugar, y muy importante en esta materia, el arrendador no podrá negarse al traspaso si éste se realiza cumpliendo todos los requisitos del artículo 32 de la LAU de 1964. Puedes conocer detalladamente estos requisitos en nuestro artículo Traspaso de local de renta antigua.

Entrando en materia, vamos a desglosar varias de las posibilidades que pueden darse en materia de traspaso y cómo afecta, en función de cuándo se celebre dicho traspaso, a la extinción del contrato de arrendamiento.

Al final del artículo mencionaré las opciones existentes cuando el arrendatario es persona jurídica.

Ahora voy a analizar los traspasos producidos en contratos de arrendamiento cuyo inquilino es persona física.

Nos encontramos con las siguientes posibilidades:

Inquilino persona física

Voy a hacer un análisis más profundo para aquellos contratos de arrendamiento de local que a fecha 1 de Enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU) estaban en situación de prórroga, es decir, que en esa fecha ya se había cumplido la duración inicialmente pactada por las partes y el contrato había entrado en prórroga.

Paso a analizar qué ocurre según la circunstancia de cada contrato.

Veamos:

No se celebra ningún traspaso

Se aplica entonces la regla general del número 3 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, es decir, como norma general el contrato se va a extinguir al fallecimiento o jubilación del inquilino o de su cónyuge subrogado.

Traspaso celebrado antes del 31 de Diciembre de 1984

En estos casos se aplica la regla general, vista en el punto anterior, de extinción del contrato al fallecimiento o jubilación del inquilino que tomó el traspaso en aquella época o de su cónyuge subrogado.

Traspaso celebrado entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994

En estos casos se aplica la regla general ampliada en 5 años, es decir:

  • El contrato se extinguirá como regla general al fallecimiento o jubilación del inquilino o del cónyuge que se hubiere subrogado, incrementando esa fecha en 5 años (en beneficio de los posibles herederos).
  • En los casos en que tras el traspaso se subrogue un descendiente del inquilino, el contrato no se extinguirá el 31 de Diciembre de 2014, sino el 31 de Diciembre de 2019 (si es que no ha fallecido o se ha jubilado antes el descendiente).
  • Si se produce un nuevo traspaso tras el 1 de Enero de 1995 podría entenderse que la LAU indica que habría que ampliar en 5 años la fecha de extinción prevista (2014 o 10 años desde la celebración del nuevo traspaso), pero no estamos de acuerdo con esta premisa pues no vemos sentido a que tenga que beneficiarse un tercero que nada tuvo que ver con que se celebrare un traspaso 10 años antes de entrar en vigor la LAU, por lo que producido un nuevo traspaso habrá que estar a lo que indicamos en los dos últimos supuestos de traspasos.

Respecto a los traspasos celebrados en esta franja de tiempo, existe la teoría que acabo de explicar y con la que estoy de acuerdo, y existe otra teoría cuyos aspectos mas relevantes son:

  • El contrato se extingue el 31-12-2019 por sumar 5 años a la finalización estandard de 31-12-2014 que establece la DT3ª en caso de traspaso posterior a 1-1-1995.
  • En caso de que tras el traspaso realizado en esta franja de tiempo (la década anterior al 1-1-1995) se produzca la subrogación de un descendiente, el contrato se extinguirá el 31-12-2019. Aquí coinciden las dos teorías.
  • Se produzcan o no nuevos traspasos tras el 1-1-1995 el contrato va a vencer el 31-12-2019 como norma general.

Traspaso que se celebró entre el 1 de Enero de 1995 y el 31 de Diciembre de 2004

Según la interpretación que defiendo, en estos casos el contrato de arrendamiento del local se va a extinguir el 31 de diciembre de 2014. Ahora bien, si previamente a este traspaso hubo otro celebrado entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994, esto no debería suponer ampliar 5 años más la duración del contrato por entender que no es esto lo que persigue la DT3ª de la LAU.

Traspaso celebrado entre el 1 de Enero de 2005 y el 31 de Diciembre de 2014

Según la interpretación que vengo defendiendo, en estos casos el contrato de arrendamiento del local se va a extinguir a los diez años de celebrarse el traspaso, por lo que en la práctica los traspasos celebrados en esta franja van a retrasar la extinción del contrato hasta, como máximo, Diciembre de 2024. Como en el caso anterior, y aunque la LAU parece indicar otra cosa, yo opto por pensar que no hay que ampliar este plazo en otros 5 años en los casos en que, previamente a este traspaso, hubo otro entre 1-1-1985 y 31-12-1994, por no ser esta la finalidad perseguida por la LAU.

Traspasos celebrados después del 1 de Enero de 2015

Nada impide que, estando en vigor el contrato de arrendamiento tras el 1 de Enero de 2015, el inquilino o su cónyuge subrogado celebren un traspaso, si es el primero desde el 1 de Enero de 1995, si bien el nuevo inquilino debe tener bien presente que al producirse este traspaso el contrato no va a vencer a su fallecimiento o jubilación (del nuevo inquilino), sino a los 10 años de la celebración del traspaso (o a los 15 si se aplica la teoría con la que no estamos de acuerdo).

Si el traspaso celebrado tras el 1 de Enero de 2015 no es el primero que se celebra con posterioridad al 1 de Enero de 2005, también podrá celebrarse, pero debe saber el nuevo inquilino que toma el traspaso que el contrato de arrendamiento se extinguirá a los 10 años (o 15 según hemos dicho) de la fecha de la firma del primero de los traspasos realizados tras el 1 de Enero de 2005, y no a los 10 años de la fecha de la firma del contrato de traspaso por él firmado.

En los casos en los que el contrato de arrendamiento de local de renta antigua no había entrado en prórroga a fecha 1 de Enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU), es decir, aún no había llegado la fecha de vencimiento del contrato pactada por las partes, el contrato se va a extinguir en la fecha más favorable al inquilino de las siguientes:

  • El día de vencimiento del contrato de arrendamiento a tenor de la duración establecida en el mismo por las partes.
  • El 31 de Diciembre de 2014 como norma general.

Arrendatario persona jurídica:

Por lo que respecta a contratos en los que el arrendatario-inquilino es una persona jurídica, como norma general el contrato se va a extinguir el 31 de Diciembre de 2014.

Sin embargo, si se produjo un traspaso entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994, el contrato de arrendamiento del local se extinguirá el 31 de Diciembre de 2019 y no el 31 de Diciembre de 2014, según parece interpretarse de la LAU, interpretación con la que no estoy de acuerdo como he manifestado repetidamente por no parecer este el sentido buscado por el legislador, dado que se estaría beneficiando a un nuevo inquilino (por traspaso) que nada tuvo que ver con el anterior traspaso celebrado entre el 1-1-1885 y el 31-12-1994.

Y tu… ¿estás pensando en un traspaso?

El traspaso en la extinción de alquiler de local de renta antigua

96 comentarios en “El traspaso en la extinción de alquiler de local de renta antigua

  1. Muchas gracias por el blog, muy explicativo, pero aún así me queda una duda.
    Mi tía alquiló un local a una persona física desde 1949, el cual traspasó a un autónomo en 1990. ¿Entiendo que se extingue sólo al fallecimiento o jubilación del inquilino?
    Mi duda surge porque el contrato inicial (el cual no he sido capaz de encontrar) es anterior a 1964. No ha habido más subrogaciones en todo este tiempo. Espero haberme explicado, y muchas gracias por adelantado

    1. Hola Luis.
      Existen dos posturas respecto a los traspasos realizados en los diez años anteriores al 31-12-1994 (es tu caso). Hay una teoría que defiende que el contrato termina el 31-12-2019 y otra (la que yo apoyo) en la que el contrato termina al fallecimiento o jubilación del inquilino o, incluso, cinco años después del fallecimiento o jubilacion.
      Dada la mala redacción de la disposicion tercera de la LAU no está del todo claro este aspecto.
      Saludos.

  2. No entiendo cómo se puede traspasar un local posteriormente al 1 de enero de 2015 si la ley precisamente lo que se propone es acabar con los alquileres de renta antigua. Lo que creo es que se están aprovechando de la mala redacción de la ley, porque estos 10 años eran dentro del plazo antes del 2015 si no, no tiene sentido su relación con el límite de los veinte años tras la entrada en vigor de la ley, Pueden unos propietarios negarse a traspasar basándose en esta idea y acogiéndose a una de las dos alternativas?

    1. Hola juan.
      Desde luego que el propietario puede negarse al traspaso y solicitar que el contrato ha cumplido. Pero para ello tendrá que acudir a los tribunales y será el Juez el que interprete esa situación concreta. Nosotros interpretamos que la ley dice que si se puede traspasar tras 2015.
      Saludos.

  3. Mi hermano y yo alquilamos un local pagando un traspaso en 1980 el contrato esta a nombre nuestro aunque formamos una CB comunidad de vienes, el abogado del propietario nos envio un burofax diciendo que tenemos que dejar el local libre el 1 de enero del 2015 es esto asi? Muchas gracia

    1. Hola Carlos.
      Bajo mi punto de vista el contrato vence al fallecimiento o jubilación de los arrendatarios si el contrato de arrendamiento hubo llegado a su vencimiento el 1 de enero de 1995 y, por tanto, ya se encontraba en prórroga en esa fecha.
      Por el contrario, si el 1 de enero de 1995 el contrato aún no había llegado a su fecha de finalización, entonces éste vencerá en la fecha más favorable al inquilino de las dos siguientes:
      – cuando llegue la fecha de vencimiento
      – El 31 de Diciembre de 2014.
      Saludos.

  4. Hola Eduardo:
    Mi pregunta es la siguiente:

    En el año 1934, mi abuela celebró un contrato de arrendamiento de un local de negocio.
    En el año 1975 se realiza un traspaso a un señor, que no sabemos si está jubilado (tiene edad para ello), nadie nos notificó ninguna subrogación a favor de su cónyuge, y sabemos que la explotación del bar la lleva su hijo, por que el arrendatario vive con su esposa en otra Comunidad Autónoma.
    Se han perdido todos los documentos, solo tenemos la licencia municipal, cuando se realizó el traspaso.
    Queremos recuperar el local, ya que es de varios que no nos llevamos muy bien, y lo vamos a vender.
    Cuándo se extinguiría este contrato?
    Gracias.

    1. Hola Elsa.

      Por lo que comentas, el inquilino actual es el señor que tomó el traspaso.

      En mi opinión mientras no se jubile el contrato seguirá en vigor.

      Y una vez que lo haga a lo mejor se subroga su esposa, en cuyo caso el contrato acabaría al jubilarse esta.

      Lo que ya no cabe es que se subrogue el hijo tras el 31-12-2014.

      Saludos.

      1. Gracias, por tu respuesta.
        Nos enteramos que el arrendatario hace años que está jubilado, la mujer vive con él en Málaga.Pero no notificó nada de la jubilación y de hecho lleva el bar hace años el hijo.
        Estaría igualmente extinguido el contrato?

  5. Hola Eduardo.
    Ante todo quería felicitarte por tu blog, es muy interesante. Mi duda tiene que ver con un inmueble de mi tía. Ella tiene un local y en 1973 celebró contrato de arrendamiento con un banco. Esa entidad, a principios del 2000 se fusionó con otra adquiriendo el nombre de ésta última. Ahora mi tía quería saber si se puede aumentar el importe del alquiler, que por lo que me ha contado creo que jamás lo ha actualizado, o extinguir el contrato. Que opciones tiene?
    Muchas gracias por tu tiempo y tu respuesta

      1. Gracias Eduardo por tu pronta respuesta. Sin embargo me queda una duda, en otras entradas de tu blog he visto que en diciembre de 2014 terminan los arrendamientos de locales con actividades comerciales comprendido dentro del epígrafo nº 6 del IAE. He mirado y la actividad de la banca y cajas de ahorros está en el número 8 por lo que ¿la renta antigua estaría ya extinta? y si es así y mi tía no ha cambiado las condiciones,¿ pierde su derecho? Ella me comenta que quien firmó el contrato fue mi abuela y de ella heredó el local.
        Un saludo y muchas gracias.

        1. Es este caso el contrato debió extinguirse hace ya muchos años. Y al no haberlo dado por extinguido se ha prorrogado por tácita reconducción.

          Entonces habría que mirar el contrato para determinar si se prorroga mensualmente o anualmente. En el peor de los casos tu tía tendría que esperar hasta que venza la próxima anualidad para dar por finalizado el contrato (avisando con antelación) y negociar nuevas condiciones.

          Saludos.

        2. En caso de que no pertenezca al grupo 6 el contrato debió haber terminado hace ya unos cuantos años. Pero esto no quita derechos a nadie.

          Únicamente el contrato se ha prorrogado por tacita reconducción por periodos anuales, con lo que tendrás que estar pendiente de cuando vence la próxima anualidad para preavisar con 60 días de antelación diciendo que no quieres prorrogar de nuevo el contrato…

          Si necesitas ayuda en esta escrito puedes contactar con nosotros en info@abogadosparatodos.net

          Saludos.

  6. Con fecha 10 de Agosto de 1982 , mi padre alquiló un local con Licencia de bar en Burgos a una persona fisica y su esposa.
    El 13 de Marzo de 2009 al fallecimiento de mis padres obtengo por herencia la propiedad del local
    El 04 de Marzo del 2010, el arrendatario me comunica por via notarial su intencion del trapasar dicho local por un importe de 48.000,00 € al objeto de que pueda ejercer mis derechos legales
    El 14 de Abril de 2010 se formaliza dicho traspaso a favor de otra persona fisica y percibiendo de acuerdo a la ley el 30% del importe del traspaso y un incremento del 15% sobre la renta del anterior arrendatario quedando la nueva cuota en 37,17 €.

    Mi consulta legal a Uds y para lo que agradezco su respuesta es:

    Este contrato de arrendamiento puede quedar cncelado el 01/01/2015 ?
    Con cuanto tiempo de antelacion debo comu icar al actual arrendatario esta nueva situcion.?

    1. Hola José Luis.
      La ley no es nada clara en este punto.
      Hay quienes opinan que el contrato termina el 31 de diciembre de 2014.
      Yo soy de la opinión que tu contrato terminaría el 13 de abril de 2020 (a los diez años del traspaso).
      La ley tampoco fija plazo de preaviso, pero te recomiendo que preavises, de forma fehaciente, con 90 días de antelación.
      Otra cosa que puedes hacer es preavisar ahora para ver si el inquilino acepta irse, entendiendo la primera de las opciones que te he planteado.

      Saludos.

      1. Gracias por tu respuesta pero sigo con la misma duda respecto a la LEY29/1994;
        En la disposicion Transitoria 3ª indica que si se produce un traspaso este permitirá la continuación del arrendamiento
        por un mínimo de diez años a contar desde su
        realización o por el número de años que quedaren desde
        el momento en que se realice el traspaso hasta computar
        veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
        Lo cual realmente crea una ambiguedad pero creo que esta se resuelve con la Disposicion Final 2ª que indica
        “los traspasos de local de negocio producidos a partir
        de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán
        producidos a partir de la entrada en vigor de
        la ley.”
        Es decir se considerara como fecha del traspaso el 01/01/1995 que es la de publicacion de la Ley ya que el traspaso se produjo en el 2010, con lo que la duracion minima de 10 años terminaria el 01/01/2005, por lo tanto quedaria como valida a computar los 20 años desde la promulgacion de la Ley.

        1. Yo no lo veo así José Luis.

          La Disposición Final Segunda no establece que los traspasos ralizados tras el 1 de enero de 1995 se entienden realizados el 1 de enero de 1995.

          Dice que los contratos de traspaso realizados tras el 24 de noviembre de 1994 (fecha de publicación de la LAU en el BOE) se tienen como realizados no el 1 de enero de 1995, sino a partir del 1 de enero de 1995. Se trata simplemente de matizar que los contratos de traspaso realizados tras el 24 de noviembre de 1994 van a tener el mismo tratamiento que reciben los que se realizan tras la entrada en vigor (1 de enero de 1995).

          Por lo tanto se vuelve plenamente operativa la ambigüedad a la que antes aludías. Y en base a ella tendrán que decidir los jueces, aunque para mi si es operativo el mínimo de los diez años.

          Sin embargo, es cierto que el párrafo que mencionas de la Disposición Final Segunda LAU es bastante confuso. Debía haber dicho que los traspasos realizados entre la fecha de publicación de la LAU y la fecha de entrada en vigor de la LAU se tendrán por realizados a partir de esta última fecha.

          Saludos.

          1. Muchas gracias Eduardo por tu rapida respuesta pero segun tu interpretacion si el local se traspasase el 15/12/2014 la duracion del nuevo traspaso con la renta antigua sera hasta el 15/12/2025. No me parece que esa haya sido la voluntad del Legislador y además seria la solucion para la prorroga forzosa por otros 10 años de todos los contratos de renta antigua que estan a punto de caducar

          2. Exacto. Esa es la versión que yo interpreto, pero con la ley en la mano.

            La Disposición Transitoria Tercera ofrece un mínimo de 10 años desde el traspaso. Pero por otro lado habla de hasta el 31-12-2014. Sencillamente es una pésima redacción, y coincido contigo que ampliar 10 años más no era la voluntad del legislador, pero es una vía abierta.

            De todos modos esta es mi opinión, pero evidentemente está por encima la opinión de los jueces, lo que ocurre es que apenas tenemos jurisprudencia a este respecto por que la situación se echa encima ahora.

            Con base en mi interpretación, efectivamente traspasar antes del 31 de diciembre de 2014 prolongaría 10 años más el contrato de arrendamiento de renta antigua. Sin embargo, aunque esta es mi opinión desde el punto de vista jurídico, hay dos aspectos que hacen que sea muy aventurado traspasar:

            1.- La persona que toma el traspaso va a hacer una inversión y su contrato terminará en 10 años.

            2.- lo más importante, quien toma el traspaso se arriesga a que la inversión que hace se le venga abajo si un juez dice que no se aplica el mínimo de 10 años.

            Por tanto, aunque bajo mi punto de vista se puede, es una estrategia muy arriesgada por varios motivos.

            Saludos.

  7. Hola: enhorabuena por esta entrada. Solo una duda. Un local que se traspasó en 1986 del inquilino inicial a otro persona que ya falleció (ahora continua la actividad la mujer del fallecido)… ¿continuará hasta que se jubile esta señora o pueden echarla a finalizar este año? No encuentro la base legal para que pueda prorrogarse más allá del 2014 , sin embargo su opinión parace la contraria. Si me pueden ayudar se lo agradezco

    1. Hola Jose Luis.

      Hay que ver quien era el inquilino el 1 de enero de 1995. Si ya era la mujer del fallecido, el contrato durará hasta que ésta se jubile o fallezca.

      Si era el Sr. que tomó el traspaso, y este falleció posteriormente subrogándose su esposa, igualmente el contrato durará hasta el fallecimiento o jubilación de la esposa.

      Es más…, me inclino a pensar que, en beneficio de los posibles herederos, el contrato debería durar 10 años más desde que se jubile o fallezca esta señora, al haberse producido un traspaso entre el 85 y el 95.

      Saludos.

  8. GRACIAS JOSE LUIS
    fantastico bloq
    que opinion se te ocurre???,,, contrato en el 65 indefinido, traspaso en el 77, y en el 97 se consigue que la renta se actualice con el ipc…
    siempre personas fisicas, y el inquilino actual, no esta jubilado, y mantiene la actividad, donde trabaja su hijo…,
    por un lado entiendo que no se extingue contrato y que su duracion es hasta jubilacion o fallecimiento, si se jubila, puede subrrogar a conyuge y finaliza con jubilacion o fallecimiento de esta.
    pero por otro lado, entiendo que si existió traspaso en el 77, mucho antes de 10 años a la ley, deberia finalizar a 31/12/2014…… creo que no,no?, seria lo primero

    1. Gracias por tus palabras Carmen.

      Por lo que comentas, mi opinión es que el contrato se extingue a la jubilación o fallecimiento del actual inquilino. Si se subroga en su cónyuge durará hasta la jubilación o fallecimiento del cónyuge subrogado. Estando en las fechas en las que estamos, ya sería absurdo que se subrogara su hijo, pues tendría que hacerlo antes del 31-12-2014 y el contrato duraría como mucho hasta esa fecha. Por lo tanto, sería absurdo.

      Al no haber sido el traspaso entre 1985 y 1995, entonces no se “activa” la cláusula de los 5 años más.

      El contrato termina, en definitiva, a la jubilación o fallecimiento del inquilino.

      Saludos.

  9. Buenas noches
    Me gustaría alquilar un local de hostelería el inquilino tiene un contrato de reina antigua y me pide un traspaso de 20000 euros
    El alquiler del local le cuesta al inquilino 400euros
    ¿Cuánto me pueden subir el alquiler?
    ¿Tengo derecho yo después a traspasar?
    Decirle que soy persona discapacitada
    No se si. Eso tiene ayudas
    Muchas gracias

    1. Hola Sonia.

      Te pueden subir la renta como mucho un 15%.

      Tendrás que tener en cuenta el momento en que va a terminar ese contrato.

      Desde mi punto de vista tu también podrías traspasar, pero se produzcan los traspasos que se produzcan, el contrato de arrendamiento se extinguiría a los 10 años desde que tomes tu el traspaso del local.

      Y recuerda que ese traspaso hay que hacerlo en escritura pública y cumpliendo determinados requisitos, pues si no no es válido.

      Saludos.

  10. Hola Eduardo, quería exponerte mi caso. El contrato es de 1 de agosto 1984, en
    2008 se traspaso a una chica que a su vez me lo traspaso a mi en 2012, cuando se extingue el Contrato? Son 10 años desde el primer traspaso.? Un saludo…

  11. Hola Eduardo
    Mi case es el siguiente.Mi padre tenia una farmacia en un local alquilado des de 1964.en el 2005 for amor el y yo una CB y Luego paso a mi nombre tras su fallecimiento en el 2012.como me afectaria la extinction de contratos de rentas antiguas?puede el proprietoria no renovarme el contrato en enero del 2015?Gracias
    Esther

  12. Gracias Eduardo.
    Ahora me queda claro que el contrato finaliza a fin del 2014.Lo que no tengo claro es si lo que pagamos de renta actual,1000 euros,es considerado “renta antigua”
    El contrato es del 63 pero ya en el 2006 despues de consitutir la CB pasamos a pagar 600 y al subrogarme yo como hija nos subieron a 1000.(yo habia leido que lo maximo en caso de subrogacion era un 15%??)
    Muchisimas gracias otra vez
    Esther

  13. Se considera un contarto de renta antigua un contrato firmado antes del 85 pero se ha actualizado la renta desde el primer año todos los años . Y figura esta clausula de aumento de la renta en el mismo contrato .

  14. Hola Eduardo:
    Mi consulta es la siguiente. En fecha del 27.03.1974 mi padre alquilo un bajo a dos inquilinos. Estos a su vez en fecha del 01-08-1998, lo traspasan a tres nuevos inquilinos, especificando que las condiciones seran las del contrato de fecha 27.03.1974, excepto en la renta, que se pacta en una clausula.En fecha 14.09.2000 dos de estos inquilinos, ceden la titularidad arrendaticia al tercero. y en fecha del 17.11.2000, el titular del negocio(el tercero), traspasa a los dos primeros la titularidad del negocio especificando en el documento, que actuan en nombre y representacion de una futura sociedad limitada, como asi se hace en fecha del 05.02.2001.
    La pregunta es obvia. Acaba el contrato el 31.12.2014?

    1. Hola Carlos.

      Desde mi punto de vista, a pesar de los vaivenes que ha sufrido ese contrato, considero que finaliza el 31 de diciembre de 2014, ya que al producirse un traspaso en 1998 ya establece automáticamente que la fecha de finalización es el 31-12-2014, independientemente de lo que ocurra en los siguientes años de vida del contrato.

  15. Buenas noches Don Eduardo:

    Soy inquilina física de un local cuyo traspaso se realizó en el 2008, de duración indefinida. En este caso, el arrendador se comunicó conmigo diciendo que a finales de mes se me acabaría el contrato y que negociará con su abogado, es decir,, yo por lo que entiendo puedo acogerme a esta posibilidad de aquellos traspasos realizados entre el 1 de enero de 2005 y el 31 de diciembre de 2014.

    Gracias y perdone las molestias.

      1. Buenos días Don Eduardo :

        Gracias por su contestación, a continuación le comentaré lo que usted me pide :

        Se realizó una escritura de traspaso de local de negocio el 21 de abril del 2008,en la escritura procede lo siguiente:
        el derecho de traspaso manifiesta que el contrato es de fecha del 2 enero 1985 y el antiguo arrendatario tenia esta condición el 1 de enero 1995 , es decir el antiguo arrendador estuvo 23 años en el mismo local y desde el 2008 hasta en al actualidad lo tengo yo. Lo que me parece extraño es que me avisaron hace tres semanas, y lo lógico como en otros locales han avisado con tres meses de antelación mediante un escrito, y a mi por teléfono.

  16. Hola Eduardo :
    Quiero agradecerte tu respuesta a una pregunta que te formule hace unos dias . Creo que haces una labor fantastica .
    Espero que sin abusar de tu cordialidad te desearia formular una pregunta mas .
    Tengo como persona fisica un contrato de arrendamiento anterior al 85 ,en el que la renta se ha actualizado todos los años desde esa fecha .
    Durante unos años ( mas o menos 10 ) se han paga el alquiler a traves de una entidad que yo presido . Pero no se ha realizado traspaso alguno ni modificación en el contrato , solo el cambio en el recibo .
    El propietario alegando la finalización del contrato firmado en el 83 me pide la realización de un nuevo contrato aumentando la renta y añadiendo otras clausulas que me perjudican .
    ¿Se consideraria ese cambio en el titular del recibo durante unos años motivo suficiente para alegar que se ha realizado un traspaso y puede rescindir el contrato de renta antigua ? ,
    Muchas gracias por tu respuesta .

  17. Hola Eduardo, te comento..

    Un contrato de 2 Noviembre de 1940 de renta antigua por un local comercial , el cual se traspasa el 2 de Octubre del 97 y que acepta la propietaria mediante acta..expiraría el 31 de Diciembre del 14 o el 2 octubre del 2017?

    gracias

    1. Hola Ricardo.

      El 2 de octubre de 2017 nunca.

      Si efectivamente lo que se ha producido es un traspaso (es necesario que se hubiese hecho en Escritura pública) entonces el contrato de arrendamiento vence el 31 de diciembre de 2014. Si no hubo traspaso cono tal, el contrato de arrndamiento termina en la fecha de jubilación o fallecimiento del arrendatario, excepto que haya posteriores subrogaciones, por ejemplo, al cónyuge.

  18. En fecha 18-07-1981 firme como arrendatario persona fisica, un contrato de arrendamiento de un local de negocio, con clausula de actualizacion de la renta por el ipc,. En fecha 01-02-1988, una sociedad limitada que habia constituido se subrogó, con el consentimiento del arrendador, en los derechos del arrendatario de dicho contrato de arredamiento, formalizado en documento privado.
    A los efectos de extincion del arrendamiento que fecha seria, el 31-12-2014 o el 01-01-2020, por estar esta subrogacion o si se puede interpretar como traspaso.
    Un condial saludo

    1. Hola Luis.

      En mi opinión es un traspaso consentido, en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, por lo que el contrato terminaría inicialmente el 31-12-2014 pero “ganaría” conco años más de duración por haberse producido ese traspaso.

      Salvo mejor criterio…

      Saludos.

  19. Hola!

    Mi padre tenía un local alquilado de renta antigua,no sabemos fecha porque no encontramos copia del contrato, nunca se hizo ningún traspaso.

    MI padre falleció en 2013, no se comunicó nada a los propietarios, y ahora el negocio está a nombre de una SL.

    Cuando entiendes que finalizó el contrato de arrendamiento???

    En julio recibimos una carta diciendo que el contrato finalizaba el 31 de diciembre de 2014

  20. Voy a coger un traspaso de una tienda por el que tengo que pagar una cantidad. Este traspaso se hace tan solo 3 meses desde que su actual inquilino abrió la tienda. El dueño del local nos exige lo siguiente…… No devolver la fianza de dos meses, que el actual inquilino depositó hace tres meses. Quiere además de quedarse con la fianza del actual inquilino, que al firmar el nuevo contrato conmigo, que le pague yo otra fianza de otros dos meses. Me pide además el 10% del traspaso y una subida de renta de un 25%. ¿ Es esto legal o se está aprovechando ?

  21. Buenas tardes. Mis padres, con fecha 04/05/1987, firmaron un contrato de traspaso de una librería por el que se subrogaban en todas las condiciones del contrato de arrendamiento incial de fecha 01/04/1983. El próximo mes de junio de 2015 se jubilan y la duda que tienen es la siguiente: ¿podrían traspasar el local a un tercero? En caso afirmativo entiendo que el propietario establecería con el nuevo arrendatario unas condiciones contractuales nuevas, sobre todo, en relación a la renta (la de mercado). ¿Es así?. Gracias.

    1. Hola Antonio.

      En el caso que planteas, en mi opinión, se puede traspasar. El contrato se prolongaría diez años más allá de la fecha del traspaso. Y no habría que pactar con el nuevo inquilino nuevas condiciones. Serían exactamente las mismas, excepto el derecho a incremento de renta que tiene el arrendador.

      Sin embargo, otra posibilidad que veo en este caso es que se podría estudiar la posibilidad de que los herederos de tus padres pudieran aprovechar ese arrendamiento durante diez años desde su jubilación, dado que el traspaso celebrado en el año 87 otorga al contrato diez años más de duración que el que tendría normalmente. Y en mi opinión esos diez años serían acumulativos.

  22. Hola,
    Un contrato de arrendamiento de local anterior al 85, no ha habido ninguna subrogación, ni traspaso. Por lo que estoy leyendo :
    1-puede subrogarse el conyuge , con el mismo alquiler y terminacion del contrato con su jubilacion o fallecimiento
    2- lo puede traspasar con la misma renta antigua y con una duracion de 10 años desde la fecha de ese transpaso
    3- si lo trnspasa , podemos inclementar la renta un 15% de lo que venia pagando a dia de hoy, No?
    4- Si lo traspasa , el 20% de ese transpaso nos corresponde, no?
    5- El nuevo inquilino no podrá hacer ninguna obra de mejora en el local sin nuestro consentimiento,no?
    Dime si estoy en lo cierto en el apartado 1-2 y por favor contestame 3-4-5
    Gracias y un saludo

  23. Hola, mis padres tienen un negocio de hostelería alquilado antes del año 85 y por tanto de renta antigua. Ahora lo quieren transpasar y me surgen las siguientes dudas:

    1.- No entiendo si las afecta la actualización de rentas antiguas. No lo acabo de entender, pero lo cierto es que las dueñas no les han pedido actualizar la renta.

    2.- Si lo transpasan entiendo que no necesitan el consentimiento de las dueñas, siempre evidentemenete cumpliendo los requisitos del art. 32 de la LAU antigua, y que éstas sólo podrán subir un 15% la renta actual (antigua) y pedir un 10% del traspaso, es así?

    Muchas gracias y enhorabuena por el trabajo que estas haciendo

    1. Hola Oihane.

      Efectivamente pueden traspasar cumpliendo los requisitos que mencionas.

      Y respecto a la renta, mientras no os pidan por escrito una actualización de renta no tienes que pagar esa actualización. Además, nunca te van a poder pedir una actualización de la renta con carácter retroactivo, sino a partir de la fecha en que te pudieran la actualización.

      Quedo pendiente para cuanto necesites para ayudaros con ese traspaso.

      1. Entiendo que entonces me interesa cuanto antes realizar el traspaso, no? Y de cara al nuevo inquilino, como afecta la actualización de la renta antigua? Porque la ley dice un 15%, si tenemos en cuenta la actualización de rentas antiguas, qué pasaría?

        Por otro lado, acabo de leer que la actualización de rentas antiguas solo afecta a personas jurídicas y no físicas, es así? Y entonces a mis padres no les afectaría la actualización?

  24. Hola Eduardo.

    Lo primero agradecerte la labor que realizas tratando de arrojar algo de luz sobre esta maraña..

    Mi consulta es la siguiente..

    Un inquilino firma un contrato de arrendamiento en el 67 sin fecha de finalizacion
    En 2006 cede el derecho arrendaticio mediante contrato privado a dos personas (sin vinculo familiar con ellas) que forman una CB
    En 2008 se disuelve la CB quedando solo una de las comuneras como arrendataria, siendo reconocido esto por escrito por el arrendador y siendo actualizada la renta.

    ¿Cuándo finaliza el contrato?

    Muchas gracias de antemano

    Hector

  25. Buenas tardes,

    Es legal coger el traspasso de un local comercial a fecha de hoy, con un contrato de 1984 en facvor del marido de la ctual inquilina (el cual fallecio en 2005), que duración tendira yo de contrato desde la fecha del traspaso, 10 años?
    Creo que tengo que estar un año con el mismo negocio que tiene la inquilina actual, que pasaría si en el primer año monto otro negocio? me actualizaría rentas la propietaria, me echarian del negocio, habiendo perdido lo que pague por el traspaso, estoy muy preocupado con este tema, le agradecería me contestara lo antes posible.

    Muchas gracias por su gran trabajo.

  26. Buenas noches.
    Mi padre arrendo en 1997 un local de negocio a un particular y en dicho contrato de arrendamiento compareció el antiguo inquilino , para renunciar a sus derechos, (posteriormente se hizo un anexo a ese contrato entre el arrendatario saliente y el entrante pagándose dinero en concepto de traspaso y existencias, mi padre ni firmo ni recibió dinero)
    el contrato suscrito se hizo por tiempo indefinido y desde entonces se ha cedido una vez en 2.003(del cual no recibió dinero) y otra vez en 2.009 ( de este si recibió participación del valor del traspaso), y en el local hay un cartel para volver a traspasarlo.
    ¿tenemos que consentirlo o podemos recuperar el local?

  27. Buenas noches Eduardo:
    En primer lugar enhorabuena y gracias por el blog.
    Te comento mi caso:
    – mi abuelo firmo un contrato de arrendamiento para ejercer la abogacía antes del 64 con carácter indefinido.
    – murió joven y desde entonces el recibo se emite a nombre ” viuda de mateo e hijos” pero ni hubo subrogacion expresa ni hay ninguna sociedad o comunidad con dicha denominación.
    – mi padre lleva 36 años ejerciendo allí su actividad comercial. Tiene edad para jubilarse, pero no lo ha hecho.

    Me gustaría saber cuándo consideras que se extingue el contrato. Los propietarios nos han dicho que el 31 de diciembre del 2014, y esta semana hacen valer su derecho según nos han comunicado. Sin embargo, yo no sé si mi padre se ha subrogado de hecho en el contrato de alquiler o incluso cabría alegar que se hubiese subrogado mi abuela, que vive todavía. ( Conforme aL artículo 60 de la ley del 64, ya que mi padre no ejerce la misma profesión.

    Muchísimas gracias de antemano.

    1. Hola Ana.

      Yo creo que es más bien un tema de cambio de destino del inmueble.

      Habría que ver qué dice el contrato al respecto.

      Lo que me arece claro es que el contrato deberia perdurar hasta la jubilacion de tu padre. Sin embargo, si los arrendadores alegan que ha habido un cambio de destino es posible que consigan la extinción del contrato.

  28. Hola Eduardo. Tengo un local alquilado a un inquilino como cafe-bar desde el 1.988. Con los puntos que has explicado, ¿finalizaría el contrato el 31/12/2019?. Espero que si, y pueda renegociar un nuevo contrato. Gracias de antemano.

  29. Tengo un local de negocio arrendado a una persona desde 1960 El titular del contrato no se jubila aunque tiene la edad. En el comercio estan sus hijos. El contrato se resolvera solo cuando fallezca la titular o realmente se jubile? No hay manera de que firme otro contrato con renta actualizada ?

  30. Hola Eduardo: un traspaso de local de negocio de fecha 1 de Noviembre del 1986 cuyo inquilino es persona física, ha traspasado dicho local en fecha de 1 de septiembre del 2015 mediante escritura pública a una persona jurídica y según los mecanismo legales. Dicho traspaso es legal? Que vigencia tiene el mismo en caso de ser legal? Puede negarse la propiedad a reconocer dicho traspaso? Muchas Gracias.

  31. Nuestros padres tenian un local comercial arrendado a una persona fisica desde 1982, actualmente el arrendador es una comunidad de propietarios. Mi pregunta és la siguiente: Dicho contrato finalizaba el 1 Enero de 2015? Si no se ha comnicado nada al inguilino por cuanto tiempo se prorroga el msmo? Puede actualizarse la renta del mismo?

  32. Hola Eduardo,
    En primer lugar indicarte que tu blog me parece completísimo. Te planteo una duda. Para el caso de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 entre personas jurídicas, ¿se supone que habría quedado extinguido el 31 diciembre 2014? Para el caso de que se haya renovado tácitamente, ¿ante qué situación estaríamos? ¿ podría rescindirse transcurrida la anualidad desde 1 enero 2015?

    Muchas gracias!!

    1. Hola María.

      El contrato efectivamente se extinguió el 31 de Diciembre de 2014.

      Al no comunicar nada al arrendatario, éste se ha prorrogado por un año más, por lo que si quieres darlo por finalizado el 31 de Diciembre de 2015 deberías enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Puedes mandarlo hasta el 15 de Enero de 2016 para evitar que se prorrogue por otro año más, pero yo te recomiendo hacerlo ahora.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

  33. Buenas tardes, soy cónyuge subrogado en contrato de arrendamiento de local de negocio de abril de 1980, estoy interesado en traspasar el negocio? no se ha realizado ningún otro traspaso con anterioridad, es posible? Tiene que ser traspaso para la misma actividad? Por qué plazo puedo realizar el traspaso?

  34. Hola Eduardo, tengo un traspaso de renta antigua del 2013.anteriormente na se hizo ningún otro traspaso y data de 1974,entiendo que la duración del mismo es de 10 años, puedo traspasar yo? Y si la respuesta es negativa, puedo traspasarlo sin hacer uso de la renta antigua? O puedo hacer una sobrogacion a un familiar? Soy persona física gracias de antemano

  35. Buenos días Eduardo
    En el año 2000 compro un local en el cual hay una persona trabajando de forma autónoma.Esta persona en el año 2002 decide traspasar el local y yo no me opongo porque creo que tiene derecho a ello y lo puede hacer.La pregunta es si habría podido resolver el contrato el 31/12/2014.Muchas gracias.

  36. Buenos dias Eduardo
    Gracias por tu contestacion.Posteriormente a ese correo te mande otro aclarando un poco mas la situacion pero entiendo que ocurre lo mismo y es que en el año 2012 podia haber acabado el contrato.La sentencia del tribunal supremo que citas creo que viene a decir lo mismo,que un contrato de julio de 1985 se rige por la disposicion tercera de la LAU aprobada por el gobierno Boyer.

  37. Buenas tardes. Soy arrendador de un contrato de renta antigua anterior a 1985. En Mayo de 2001 se dio el traspaso que entiendo que según la ley tiene garantizada una duración mínima de 10 años o desde ese 2001 hasta Noviembre de 2014. La cuestión es que antes de hacerse el traspaso el anterior arrendatario hizo una actualización de renta por lo que conforme al apartado 7 el permitiría una ampliación del plazo mínimo de 5 años. La cuestión es ¿entendemos que el contrato se extingue en Mayo de 2016 o como reclama el arrendatario esos cinco años, a pesar de que la ley expresamente lo adiciona solo al plazo mínimo, hay que sumarlos más allá del Noviembre de 2014 y por ello el contrato se extinguiría en Noviembre de 2019?

    Muchas gracias y enhorabuena por el blog

  38. Hola me gustaria que me dieras tu opinion:
    Local comercial con contrato indefinido desde 1983, a nombre d epersonas físicas. nunca se ha realizado traspaso.
    El inquilino indica que quiere jubilirse pero va a traspasar el locol. Es psosible que tenga dereccho a traspaso???
    Espero tu respuesta

  39. Este blog es genial y muy informativo. Es un tema complejo y leer el post y los comentarios me ha ayudado un montón en el caso en el que estoy ahora mismo.
    Mi padre alquilo un local comercial en 1973. Ahora está cerca de su jubilación y está pensando en la opción de traspasar el local. Por lo que leo arriba entiendo que mi padre tiene el derecho a hacer un traspaso ahora y el nuevo arrendatario podría tener la opción de estar en el negocio diez años sin revisar el contrato de alquiler más que la subida automática del 15-20% que se daría en realizarse el traspaso. Esto es muy importante porque de otra manera mi padre no tendría ninguna capacidad de recuperar la inversión que hizo en su día.
    Muchas gracias de antemano!!

  40. Hola Eduardo:
    Antes de nada comentarte que tu blog está genial y me parece una herramienta buenísima para los que tenemos muy poca idea, además de poco presupuesto para informarnos. Puesto que muchas veces nos encontramos indefensos y gastamos y gastamos dinero en consultas que más que asesorarnos nos introducen más dudas.
    Te comento mi caso:
    Somos una S.L., el contrato de arrendamiento se firmo en enero de 1987 a nombre de mi madre y se puso una clausula en la que se permitía realizar una s.l. en el periodo máximo de 10 meses, lo que se hizo en octubre y se comunicó al propietario.
    Se pagó un traspaso al antiguo inquilino de 7 millones pesetas y 2 millones al propietario, se realizo una reforma completa del local. La intención de mi madre con este contrato era tener la posibilidad de comprar en el futuro.
    En 2014 los herederos intentaron echarnos pero la jueza desestimo el caso, pero entendía que en octubre de 2017 si deberíamos abandonar el local. Desde el 2014 yo estoy como administrador único y mi madre está jubilada, siendo los dos socios de la empresa.
    Aquí viene el jugo del asunto, para el juicio anterior, 2014, el abogado me recomendó que no presentase ningún documento del traspaso porque creía que de esa manera tendríamos que abandonar el local ya. Según he leído en este artículo, si presentamos el documento del traspaso ¿tendríamos la posibilidad de continuar hasta el 31-12-2019?
    Y si me permites dos preguntas más:
    ¿Se podría alegar como un traspaso o cesión el cambio de administrador a mi nombre y poder luchar por 10 años más desde que se jubiló mi madre?
    ¿podría realizar un traspaso siguiendo las condiciones mencionadas y aguantar 10 años?

  41. Hola Eduardo:
    Primero felicitarte por tu blog.
    Mi caso es el siguiente:
    En el año 1993 adquirí por traspaso el arrendamiento de un local comercial, subrogándome en las condiciones del contrato original de fecha 1981.
    La renta se ha venido actualizando desde el año 1981 cada año conforme al IPC.
    Mis preguntas son las siguientes:
    Se considera el contrato de renta antigua aun habiéndose ido actualizando la renta.
    Cuando se considera que finalizaría el contrato;
    El 31-12-2014
    A mi jubilación o fallecimiento.
    Otra fecha.
    Tienen mis herederos derecho a seguir en el arrendamiento.
    Caso de que el contrato se pueda considerar anulado, le es de aplicación la prórroga de 5 años por haberse efectuado el traspaso dentro de los 10 años anteriores a la publicación de la ley de 1995.
    Un saludo y muchas gracias.

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