Giro radical en la normativa del alquiler vacacional.
El Tribunal Supremo ha dictado una resolución de enorme trascendencia para el sector inmobiliario.
La Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, ha declarado nulo el procedimiento establecido por el Estado desde el 1 de julio de 2025 (regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre) que obligaba a obtener un número de registro como requisito para publicitar arrendamientos de corta duración en plataformas digitales.
El motivo es que el Estado carece de competencias para hacer lo que hizo, es decir, para regular el sistema creado en el RD 1312/2024 que obliga a los arrendadores a tener que disponer de un número de registro para poder publicitar sus viviendas en plataformas digitales.
Esta decisión judicial responde al recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Generalitat Valenciana, fundamentado en la invasión de las competencias exclusivas que las Comunidades Autónomas ostentan en materia de turismo y ordenación del territorio.
1. El fundamento jurídico de la nulidad: Conflicto de competencias
El núcleo de la sentencia dictaminada por el Tribunal Supremo radica en la falta de título competencial por parte del Estado para imponer un registro de carácter centralizado que se superponga o duplique las funciones de los registros autonómicos ya existentes.
El Estado pretendía ampararse en el artículo 149.1.8 de la Constitución Española (referente a la ordenación de los registros públicos), pero el tribunal determina que dicho precepto no es idóneo para justificar la creación de un mecanismo administrativo de control de esta naturaleza.
Asimismo, el Supremo aclara que, si bien el Real Decreto alegaba aplicar el Reglamento Europeo 2024/1028, la normativa comunitaria en ningún momento exige que el sistema de registro deba centralizarse a nivel estatal, debiendo respetarse escrupulosamente el reparto interno de competencias de cada Estado miembro.
2. ¿Qué se anula y qué se mantiene en vigor?
La estimación del recurso por parte del Tribunal Supremo es parcial, lo que obliga a diferenciar con precisión los elementos normativos que quedan completamente sin efecto de aquellos otros que los propietarios y las plataformas digitales deben seguir observando:
DISPOSICIONES ANULADAS (Sin efecto)
- El Número de Registro Único Estatal: Queda suprimido este código identificador obligatorio que centralizaba el control de las viviendas.
- Obligación registral con el Estado: Los propietarios ya no tienen que solicitar la inscripción ni la correspondiente renovación anual en un censo estatal.
- Intervención del Registro de la Propiedad: Decaen los procesos de fiscalización y las calificaciones negativas que bloqueaban la obtención del número estatal.
DISPOSICIONES MANTENIDAS (Siguen vigentes)
- La Ventanilla Única Digital: Se mantiene la infraestructura tecnológica como canal de coordinación e intercambio de datos entre administraciones.
- Obligaciones de las plataformas online: Las comercializadoras digitales de alojamiento deben continuar transmitiendo los datos de los anuncios y de la actividad económica.
- Fines estadísticos y de planificación: El Estado retiene la facultad de recopilar información para la coordinación de la actividad económica general (art. 149.1.13 y 31 CE).
3. Impacto directo sobre propietarios y operadores del sector
La desaparición del número de registro único altera significativamente el escenario operativo y legal para la comercialización de estas viviendas a través de plataformas en línea:
Eliminación de duplicidades y trabas burocráticas
Los propietarios quedan eximidos de la carga que suponía tramitar una doble licencia (la autonómica/municipal y la estatal). Con la anulación de la norma del Estado, el único marco de obligado cumplimiento vuelve a ser el autonómico.
Fin de los litigios registrales
Numerosos expedientes se encontraban paralizados u objeto de recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública debido a calificaciones negativas emitidas por los registradores de la propiedad.
Al haber sido anulada la base legal que exigía el número de registro, estos procedimientos pierden su objeto y quedan desactivados.
Incertidumbre en las plataformas en línea
Persiste una contradicción técnica que el sector deberá resolver a corto plazo.
Dado que las plataformas online siguen legalmente obligadas a transmitir la información de los inmuebles a través de la Ventanilla Única Digital, se plantea la duda operativa de bajo qué código identificador se procesarán dichas comunicaciones al no existir ya el número de registro único estatal.
En resumen
En términos prácticos, esta resolución supone una flexibilización inmediata en la gestión del alquiler de temporada y vacacional, aliviando el intervencionismo estatal sobre la propiedad privada y devolviendo la plena competencia inspectora y regulatoria a las Comunidades Autónomas.
4. Posición de la Administración tras la sentencia
Ante este nuevo escenario, el Ministerio de Vivienda ha asumido la resolución judicial confirmando que, a partir de este momento, corresponde en exclusiva a los gobiernos autonómicos velar por el estricto cumplimiento de la normativa sectorial.
De igual modo, desde la Administración del Estado se ha instado a las comunidades a agilizar sus propios mecanismos de control e inspección para evitar que la modalidad del alquiler de corta duración sea utilizada de forma fraudulenta para eludir las prórrogas y protecciones del arrendamiento de vivienda habitual de larga duración.