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Enervación en desahucio por impago de rentas de alquiler

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Ya se trate de viviendas o de locales comerciales u oficinas, la enervación en desahucio por impago de rentas de alquiler opera en todos los casos del mismo modo.

Enervar la acción de desahucio es, ni más ni menos, paralizar el proceso de desahucio a través del pago de la deuda que ha dado lugar a la demanda de desahucio, tal y como nos indica el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Cuándo se puede enervar

Sólo podrá darse la enervación, según la ley, en el plazo de diez días desde que el inquilino recibe la notificación de la demanda. Si no hace pago enervador en ese plazo ya no podrá hacerlo posteriormente.

Sin embargo, los tribunales han ido dando solución a problemas que no resolvía la ley, siendo el principal de ellos qué ocurría si el inquilino pagaba la deuda tras la presentación de la demanda pero antes de que le sea notificada. Estos casos se resuelven en favor de considerar ese pago como “pago enervador”, por lo que se permitirá al inquilino seguir en la vivienda.

 

Qué hay que pagar

La posibilidad del inquilino de parar el proceso de desahucio a través del pago enervador supone el pago, no sólo de la cantidad que se reclama en la demanda, si no también de las rentas y cantidades asimiladas a renta (agua, luz, ibi, etc) que hayan vencido hasta la fecha del pago enervador. Por tanto:

Paralización del proceso = pago de lo reclamado en la demanda + pago de las deudas vencidas entre la fecha de presentación de la demanda y la fecha del pago enervador.

Desahucio express

En cuanto a la forma, el pago enervador se podrá realizar mediante una de estas opciones:

  • Pagando directamente al arrendador.
  • Consignando las cantidades que hemos mencionado más arriba en la cuenta del juzgado habilitada para realizar consignaciones.
  • Pago notarial: mecanismo similar al anterior pero en lugar de consignar el dinero en el juzgado se hace a través de Notario.

Cuándo el inquilino no seguirá en la vivienda, aunque pague

Ahora bien, este derecho lo tiene a su favor el inquilino siempre y cuando no se hayan dado alguna de las circunstancias siguientes:

  • El inquilino no podrá enervar si ya enervó la acción de desahucio anteriormente, es decir, si ya hizo uso de este derecho y logró paralizar un proceso de desahucio anterior.
  • El inquilino no podrá enervar si el arrendador le envió un Requerimiento fehaciente (normalmente burofax) solicitando el pago de las deudas existentes hasta ese momento y han transcurrido más de treinta días desde la notificación del Requerimiento hasta la fecha de presentación de la demanda.

Si el inquilino decide pagar en los diez días de plazo que se le conceden, tendrá que realizar el pago y éste ha de quedar documentado a través de la “solicitud de enervación”, documento que ha de ir firmado por abogado y procurador necesariamente, al igual que ocurriría si el inquilino lo que pretendiese fuese oponerse a la demanda (para ambos casos tiene el demandado tres días para solicitar derecho a asistencia jurídica gratuita si lo considera oportuno). Previamente a este documento ha debido realizarse el pago al arrendador o consignación, pues en él han de adjuntarse los previos justificantes de pago.

La enervación del desahucio

Presentada la “solicitud de enervación”, a continuación el secretario judicial dictará Decreto declarando enervada la acción de desahucio y dando así por terminado el proceso.

Y qué pasa con las costas del procedimiento judicial

Como normal general el artículo 22.5 de la ley de enjuiciamiento civil impone las costas al inquilino en caso de que enerve. Pero esto es para el caso de que enerve en los 10 días siguientes a que le sea notificada la demanda.

Pero…¿qué ocurre en los otros casos analizados?. ¿Qué ocurre sobre todo en el caso de que el inquilino pague antes de que se le notifique la demanda de desahucio?.

Si te interesa esta cuestión no dejes de visitar el post La enervación del desahucio y la condena en costas.

 

Y tu…¿alguno de tus inquilinos ha enervado el desahucio en alguna ocasión?.

Desahucio express

10 comentarios en “Enervación en desahucio por impago de rentas de alquiler

  1. Me am puesto la demanda no me a llegado aún quiero pagar pero el dueño no me contesta ni me cobra la demanda es de 7 meses quiero pagar el corriente para que no se acumulen pero no me contesta ni me dice nada que hago

  2. Hola si me an mandao un burofax y me pone de plazo un mes para pagar la deuda entera y yo entera pagarla no puedo y voy pagando en varios plazos me puede desahuciar

  3. Buenas noches, El Contrato de Alquiler que tengo con mis inquilinos, termina el 30 de Junio del año actual 2018, este Contrato se formalizo el 1 de Julio de año 2015, por lo tanto , este alquiler lo doy por finalizado, ya que no quiero prorrogar el alquiler, han pasado tres años, Les envié un Burofax, el dia 18 de Mayo del 2018, notífícándoles el fin del alquiler, hasta la fecha, no tengo noticias de que lo han recogido,por lo que sè se resiste a recogerlo. Entonces que me aconseja en este caso, Enviar de nuevo el Burofax,o ect.ect.

    Muchas gracias,

    Un cordial saludo

    1. Hola Santiago.

      Lo primero es que te hubieras enterado antes del 30 de mayo de si el burofax ha sido entregado o no.

      En caso de ser entregado, problema resuelto.

      Pero de no ser entregado, personalmente yo habría mandado un buroSMS antes del 30 de mayo recordando que tienen un burofax esperando a ser recogido en la oficina de Correos, concerniente al tema de la no renovación del contrato a su vencimiento.

      Ahora ya estás en los últimos 30 días y ya no tiene mucho sentido mandar ese buroSMS.

      Por tanto, tendrás que averiguar si el burofax ha sido entregado.

      Tendrás que pedir la copia certificada del burofax y el acuse de recibo.

      Y en caso de que no se vana el 1 de julio pues habrá que interponer demanda de desahucio por expiración de plazo, basándote en el burofax enviado (aunque no lo hayan recogido).

  4. buenos días, tengo inquilino que me debe parte 2 meses y medio de renta

    he hablado con el y su intención era la de pagar lo que me debe pero de momento no lo ha hecho

    le he llamado por teléfono y mensajes y nada, mi pregunta es si debo mandarle burofax o directamente demandarle?

    unos me dicen que el burofax es darle otro mes mas y lo mismo no paga y otros dicen que es mejor y asi tengo, en caso d llegar a juicio, prueba a mi favor, la verdad es que no se que será mejor

    también he leído que si la cantidad es menor de 2000 euros no hace falta abogado y procurador y asi el arrendador tiene un gasto menos pero claro eso es ahora si no paga y la sentencia dura 5 o 6 meses o mas la cantidad a deber seria superior a esos 2000, o solo cuenta desde el momento de presentar la demanda?

    1. Hola Luis Miguel.

      Para mi el burofax es directamente una pérdida de tiempo. Molesta más que ayuda.

      Por tanto, si tu inquilino no tiene la educación de cogerte el teléfono… ¿crees que un burofax va a cambiar las cosas?.

      La mayoría de arrendadores lo que quieren es recuperar su vivienda lo antes posible y e burofax en la mayoría de los casos es un impedimento que hace que que el proceso dure aún más.

      Por tanto, mi consejo es no mandar burofax.

      Las demandas de desahucio por impago siempre deben ir con abogado y procurador, aunque el importe adeudado sea inferior a 2.000 euros. Si solo reclamaras la renta (pero no el desahucio) si que podrías hacerlo sin abogado y procurador, pero en cuando pides el desahucio es obligatoria la participación de abogado y procurador.

  5. Buenas tardes, queria saber como he de proceder en este caso.
    Mi inquilino no me pago el mes pasado ni.aun este,y mande burofax y dice que pagara, aunque no le creo.
    El contrato, termino el 6 de octubre, hice un.contrato en 2014 de un año y removable tres mas y hoy 8 de octubre mande el burofax de impago. Pero no quiero que siga en mi casa,

    Esta fuera de contrato ahora mismo, como hago para que me pague y para que se vaya de mi casa?

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