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¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler?

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No existe obligación de registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, dependiendo de la fecha del contrato puede ser más o menos interesante para las partes registrar el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad.

No obstante, la realidad es que apenas se registran contratos de arrendamiento en el Registro de la propiedad.

Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019

En estos casos, si el contrato de arrendamiento dura menos de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), entonces el inquilino mantiene siempre su derecho a prorrogar el contrato hasta el quinto año (o siete), es decir, a mantenerse en la vivienda hasta el quinto año si lo desea. Así, se haya registrado o no el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, esto será así.

Si el contrato de arrendamiento tiene una duración inicial superior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), entonces el nuevo propietario podrá echar al inquilino si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro, pero solo tras cumplirse el quinto año de contrato. No antes. Pero si no está inscrito, entonces el inquilino podrá mantenerse en la vivienda hasta que el contrato termine.

En éste último caso el comprador tendrá que indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse a partir del quinto (o del séptimo).

Por último, en los casos en que las partes hayan pactado que la venta de la vivienda pondrá fin al contrato de arrendamiento, el adquirente no podrá echar al inquilino durante los cinco primeros años (o siete si es persona jurídica), pero sí después.

Contratos entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019

Las modificaciones de la Ley de arrendamientos urbanos que entraron en vigor el seis de junio de 2013 trajeron importantes novedades en materia de registro de contratos de arrendamiento.

Así, si el contrato de arrendamiento no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, cualquier persona que adquiera la vivienda (por compra o por embargo al titular), podrá recuperarla, a tenor del artículo 1571 del Código Civil.

Por el contrario, si el contrato de arrendamiento sí se inscribió en el Registro, el inquilino mantendrá su derecho a prorrogar el contrato hasta el tercer año si el contrato de arrendamiento era de menos de tres años de duración.

Si el contrato tenía una duración inicial de más de tres años, el inquilino podrá quedarse en la vivienda hasta que venza el contrato de arrendamiento.

Por tanto, la ventaja (para el inquilino) de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro es que si la vivienda cambia de dueño (por venta o por embargo), el inquilino mantendrá su derecho a que se cumpla su contrato de arrendamiento, pues el nuevo dueño estaba en disposición de saber que esa vivienda estaba arrendada.

Impago de alquiler

Según señala el artículo 27 LAU, en los casos en que se produzca un impago de alquiler (estando registrado el contrato en el Registro de Propiedad), el arrendador podrá desinscribir el arrendamiento del Registro, para no verse así afectado ante terceros.

Pero esto podrá hacerlo solo si se pactó en el contrato (recomendable hacerlo) una cláusula que indique que en caso de impago de alquiler el contrato concluirá y se devolverá inmediatamente al arrendador.

En caso de pactar esta cláusula, el arrendador podrá, como digo, desinscribir el contrato del Registro siempre que, producido el impago, el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al inquilino en el domicilio designado, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la terminación del contrato.

En caso de que exista impago de rentas, recuerda que puedo ayudarte con tu proceso de desahucio por impago de alquiler.

Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013

En estos casos, si el contrato de arrendamiento dura menos de cinco años, entonces el inquilino mantiene siempre su derecho a prorrogar el contrato hasta el quinto año, es decir, a mantenerse en la vivienda hasta el quinto año si lo desea. Se haya registrado o no el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, esto será así.

Si el contrato de arrendamiento tiene una duración inicial superior a cinco años, entonces el nuevo propietario podrá echar al inquilino si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro, pero solo tras cumplirse el quinto año de contrato. No antes. Pero si no está inscrito, entonces el inquilino podrá mantenerse en la vivienda hasta que el contrato termine.

Requisitos para la inscripción del contrato en el Registro

Puedes ver los requisitos en este artículo Requisitos para inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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5 comentarios en “¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler?

    1. Hola Denis.

      Al igual que no es obligatorio registrar el contrato de arrendamiento, tampoco hay obligación de registrar el de comodato.

  1. Hola Eduardo,

    Una pregunta, ¿Esto es interpretación tuya de la ley, o puedes citar la fuente?:
    -«Si el contrato tenía una duración inicial de más de tres años, el inquilino podrá quedarse en la vivienda hasta que venza el contrato de arrendamiento».

    -«Si el contrato de arrendamiento tiene una duración inicial superior a cinco años, entonces el nuevo propietario podrá echar al inquilino si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro, pero solo tras cumplirse el quinto año de contrato. No antes. Pero si no está inscrito, entonces el inquilino podrá mantenerse en la vivienda hasta que el contrato termine».

    Muchas gracias y saludos.

    1. Hola.
      No es una cita, es una interpretación del artículo 14 de la nueva LAU en el primer caso, y de la antigua LAU en el segundo caso.
      Saludos.

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