Blog

Todo sobre arrendamientos y desahucios

Extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua

Publicado el

La extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua dejará libres miles de locales comerciales en el centro de las ciudades.

Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales) venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.

Sin embargo, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de arrendamientos urbanos del 94 (es la actual, aunque en junio de 2013 fue bastante reformada, pero no se ha hecho una nueva).

Esta nueva ley del 94 regulaba principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995.

Pero en la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:

Disposición transitoria primera: se ocupa de los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Decreto Boyer de 1985 y por la LAU del 64. Puedes ver más sobre la extinción de los contratos de alquiler celebrados durante los diez años del Decreto Boyer.

Disposición transitoria segunda: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes. Puedes leer en estos artículos sobre la extinción de los contratos de arrendamiento de renta antigua y también sobre la actualización de la renta en contratos de alquiler de vivienda de renta antigua.

Disposición transitoria tercera: esta es la que nos interesa. Se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes.

Disposición transitoria cuarta: se ocupa de otros contratos de arrendamiento.

Disposición transitoria quinta: se ocupa de lo que debía ocurrir con los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial que estuvieren en vigor el 1 de enero de 1995.

Disposición transitoria tercera LAU94

Por tanto, en lo que nos ocupa en este artículo, que son los locales de negocio, es la disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 la que se encarga de regularlos.

Y en concreto esta disposición transitoria tercera dice que a estos contratos de arrendamiento de local se les va a seguir aplicando la normativa contenida en la LAU del 64.

Pero añade la disposición que, además de someterse a la LAU del 64, quedarán estos contratos de renta antigua sometidos obligatoriamente a nuevas normas que no aparecen en la LAU del 64 y que se recogen en la propia disposición transitoria tercera, y se refieren a distintas materias pero, sobre todo y en lo que aquí nos ocupa, a la extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua.

Esta Disposición Transitoria Tercera hace una distinción, para señalar el plazo de extinción del contrato, según el arrendatario sea persona física o persona jurídica. Sea cual sea el caso, te dejo un Modelo de extinción de contrato de local de renta antigua.

Veamos esta nueva regulación…

Extinción y subrogación de contratos de local cuyo inquilino es persona física:

Voy a analizar las posibles subrogaciones y extinciones de contratos tomando como referencia la fecha de 31 de diciembre de 2014 (fecha en la que se extinguen muchos contratos cuyo inquilino es persona jurídica). Así:

A) Inquilino fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014: al decir “inquilino” me estoy refiriendo al que era inquilino el 31 de Diciembre de 1994 (momento de entrada en vigor de la LAU), ya fuese el inquilino originario o un subrogado de aquél.

El contrato de arrendamiento finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino. Sin embargo, si el cónyuge quiere subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, entonces el contrato seguirá siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones.

En el caso en que ya se hubiesen producido dos subrogaciones antes del 31-12-1994, no habrá posibilidad de nueva subrogación cuando fallezca o se jubile el inquilino, por lo que el contrato se extingue cuando éste fallezca o se jubile.

Si sólo se hubiere producido una subrogación antes de esa fecha, entonces si cabe una nueva subrogación tras el fallecimiento o jubilación del inquilino (pero sólo en favor del cónyuge, y no del descendiente).

B) Inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014: en este caso el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas que la ley autoriza quieran subrogarse en el contrato. Estas personas que son autorizadas por la ley para subrogarse son:

Una única subrogación: sólo podrá haber una subrogación en los siguientes casos:

  • Cuando el cónyuge se subrogue y éste fallezca o se jubile después del 31 de diciembre de 2014. En este caso el contrato termina cuando se produzca el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado.
  • Cuando a la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino no haya cónyuge o, habiéndolo, no quiera subrogarse. Entonces tendrá derecho a subrogarse un descendiente del inquilino. Si ningún descendiente (en principio la ley no indica en concreto cuál de los descendientes podrá subrogarse) optara por subrogarse entonces el contrato se extingue al fallecimiento o jubilación del inquilino (que en este caso será antes del 31 de diciembre de 2014). En caso de que un descendiente se subrogue en el contrato, entonces el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (se extinguirá antes si el descendiente se jubila o fallece antes de esa fecha).

Esta única subrogación (ya sea del cónyuge o del descendiente a falta de cónyuge) no podrá realizarse si ya se hubieran producido en el contrato con anterioridad al 31 de Diciembre de 1994 dos transmisiones (subrogaciones) con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

Doble subrogación:

Podrá haber dos subrogaciones solo en el caso en que, falleciendo el inquilino antes del 31 de diciembre de 2014, se subrogue el cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. En ese caso podrá subrogarse en el contrato un descendiente del inquilino (no necesariamente del cónyuge subrogado) y el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (o antes si este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha).

Esta doble subrogación no podrá realizarse cuando se hubiera producido anteriormente al 31 de Diciembre de 1994 en el contrato una transmisión con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

Extinción y subrogación de contratos cuyo arrendatario es persona jurídica:

En este caso hay que atender al concepto de “actividad comercial” (lo serán las actividades comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE). Así:

  • Arrendatario persona jurídica con actividad comercial en el local: todos estos contratos de renta antigua vencen el 31 de diciembre de 2014, excepto aquellos cuya actividad se ejerza en locales de más de 2500 metros cuadrados. En estos casos la extinción se produjo el 31 de diciembre de 1999. Igualmente, estos plazos son para el caso en que la parte arrendataria no se negó a la actualización de la renta solicitada por el arrendador, ya que si se negó entonces el contrato debió extinguirse el 31 de diciembre de 1999. Por último y muy importante, en los casos en que la actualización de la renta se hizo de una sola vez (en lugar de escalonádamente), el contrato no se extingue el 31 de diciembre de 2014, sino el 31 de diciembre de 2019.
  • Arrendatario persona jurídica con actividad no comercial en el local: estos contratos o ya han finalizado o finalizan como máximo el 31 de diciembre de 2014.

Traspaso y extinción de contratos de alquiler de local de renta antigua:

Si tienes interés en cómo afectan los traspasos a la fecha de extinción de los contratos de alquiler de local de renta antigua te invito a visitar mi post (en vídeo y texto) El Traspaso y la extinción de alquiler de local de renta antigua, pues en función de la fecha en que se produzca el traspaso, el contrato de arrendamiento terminará en una fecha u otra.

Todo lo explicado anteriormente para inquilinos persona física y persona jurídica se aplicará cuando a fecha 1 de enero de 1995 el contrato de arrendamiento ya estuviera en situación de prórroga, es decir, ya hubiera llegado la fecha de duración pactada entre las partes.

Si el contrato de arrendamiento no hubiese entrado en prórroga a fecha 1 de enero de 1995 (aún no se cumplió el periodo pactado), se extinguirá cuando llegue la fecha de terminación del contrato (puede ser después del 31 de diciembre de 2014).

Ahora bien, si el periodo de tiempo que transcurre entre el 1 de enero de 1995 y la fecha de terminación del contrato es inferior al periodo que resultaría de aplicar las normas relativas a los contratos de personas jurídicas (esencialmente 20 años para actividad comercial), entonces el inquilino podrá hacer durar el contrato hasta la fecha que resulte de aplicar dichas normas.

En esencia, se extinguirán como máximo el 31 de diciembre de 2014.

A tenor del número 7 de la disposición transitoria tercera, cuando el inquilino hubiera revisado la renta según lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del número 6 de la disposición transitoria tercera, los plazos establecidos para la extinción de contratos de renta antigua tanto de inquilinos persona física como persona jurídica, se aumentarán en cinco años.

Finalización de la prórroga

En el caso de que el contrato de alquiler se encuentre en situación de prórroga forzosa, la LAU de 1964 establece una serie de circunstancias que, si se dan, el arrendador podrá exigir el desalojo del inquilino.

Puedes conocerlas en el post Finalización de la prórroga en alquiler de renta antigua.

Derechos del inquilino:

Por motivos de espacio trato este tema, que está muy relacionado con la extinción de los contratos de renta antigua, en el post Derecho de alquiler preferente del ex inquilino de local de renta antigua.

Y tu… ¿tienes un local de renta antigua?

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

272 comentarios en “Extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua

  1. Hola Eduardo. Mi caso es el siguiente: alquiler de local de negocio de renta antigua. Con la jubilación del arrendatario el contrato debería extinguirse. El arrendatario supera la edad de 70 años, y sospecho que está jubilado. Digo sospecho porque no lo sé con certeza al ser un dato confidencial. Que puedo hacer para cerciorarme? La Seguridad Social me daría esta información? Puedo exigir este dato al inquilino? Algun consejo?

    Gracias.

    1. Hola Jose María.

      Ese dato no podrás obtenerlo en la seguridad social.

      Lo más acertado es enviar burofax solicitando que te avlare si está en situación de jubilación y que te aporte una fe de cida laboral, añadiendo que si de esa información queda claro que sigue en activo pues respetarás el contrato, y que en caso de que quede claro que está jubilado o en caso de no recibir respuesta iniciarás acciones legales para reclamar la finalización del contrato.

      Recordándole incluso que en caso de reclamación judicial podría ser confenado al pago de las costas judiciales.

      Por mi parte, si quieres que sea yo quien elabore y envíe el burofax, me tienes a tu disposición en info@abogadosparatodos.net

  2. Buenas tarde soy compañera y tengo la siguiente duda. Contrato loca año 77 el inquilino no se ha jubilado oficialmente a pesar que tiene 75 años. Es su hijo quien lleva.el.negocio. no.se.actualizo.la.renta conforme a la lau del 94. Hubo un.amago.un.año.nada.mas. entiedes en este caso tb que se extingue al jubilarse el inquilino?

    1. Hola Julia.

      Celebro ver compañeros/as por estos lares.

      En mi opinión y en el de la mayor parte de la doctrina y jurisprudencia que conozco, el contrato se extingue en la fecha de jubilación real y no a los 65 años.

      Estos casos son difíciles de gestionar ya que es casi imposible probar que el arrendatario no está al frente del negocio, ya que suele ser frecuente que estos arrendatarios pasen todos los días por el local a dar una vuelta, y con eso cumplen el tramite.

  3. Planteamiento:
    Se trata de un contrato de arrendamiento del 20/01/1944 por un tiempo de duración de 2 años para establecer en él un comercio de calzado. Tanto arrendador como arrendatario a día de hoy han fallecido. En el negocio del arrendatario se subrogó su hijo, sin que conozcamos la fecha exacta, pero con anterioridad al año 1994. Posteriormente, ese hijo se jubiló y se subrogó en el negocio de calzado, la esposa de éste, en fecha 18/01/2005. La renta se actualizó en su momento como si se tratase de un arrendamiento antiguo. A día de hoy la renta que se abona es de unos 205 euros mensuales. Añadir que la actual arrendataria tiene otro negocio de zapatos en la misma localidad.
    Pregunta:
    Las preguntas serían las siguientes: Cuándo se extingue dicho contrato. La segunda subrogación debe considerarse como tal y es válida o no. Debe considerarse como arrendamiento antiguo y entonces hay que esperar a la jubilación o fallecimiento de la actual arrendataria. O en caso contrario esa subrogación, a pesar de ser consentida en el tiempo, no debe considerarse como tal. Pasos previos para la resolución (requerimiento, etc.) Sí es posible la resolución, qué proceso judicial instar y en base a qué plantearlo. Algún caso similar.

    1. Hola Manuel.

      Si la segunda subrogación se notificó al propietario entonces es perfectamente válida y el contrto durará hasta la fecha de jubilación o fallecimiento de la arrendataria.

  4. Me queda una pequeña duda Eduardo, los dueños de la vivienda pueden echar a mis padres del piso teniendo en cuenta que mis padres son de renta antigua del 77 y cuanto tendria que pagarles a mis padres si fuese ese caso….Que plazos nos darian para cambiar de vivienda si fuese ese el desenlace, muchas gracias, ya no tengo mas preguntas con esta y la anterior duda ya tengo lo suficiente para aclarar todo, un saludo y muchas gracias de nuevo….

    1. Sólo podrían echarlos si el dueño necesita la vivienda para habitarla él a sus familiares como vivienda permanente/habitual.

      De lo contrario tus padres podrán habitar la vivienda hasta su fallecimiento.

      En el caso de que el arrendador pida la vivienda para habitarla él o sus familiares, tus padres podrían estar en la vivienda un año más.

  5. Hola,

    Queris preguntarle sobre la situacion de mis padres que viven en un piso desde el año 77 y con contrato indefinido y pagamos 326€ mas 30€ por la contribucion que al dia de hoy supuestamente tenemos que pagar pero no lo veo nada claro, en el cual me gustaria saber su opinion…Otra cosa que queria preguntarle como le afecta a mis padres la renta antigua del 77 y que repercusiones hay en el tema si les pueden echar de la vivienda o una subida en el precio de la vivienda…Muchas gracias…

    1. Hola Miguel.

      La renta pueden subirla, pero sólo respecto al IPC y nada más.

      Respecto al IBI deben pagarlo tus padres, pues así lo exige la ley en los alquileres de renta antigua.

      1. Muchas gracias eduardo por tu respuesta rapida a mi problema, es que tengo un problema con los dueños y amenazan a mis padres con subirle lo que era antes una señal sobre la entrada en el piso que era antes sobre las 5000 ptas de antes y ahora quieren atacarnos por ahi y subirnos el alquiler atraves de la fianza, no se si eso lo podran hacer pero me parecen subrealista lo que nos esta pasando con ellos despues de tantos años, en fin, espero que me puedas ayudar en este detalle que no mencione pero ante todo muchas gracias con lo que estas aportando a todos donde en mi situacion es muy delicada personalmente y no me preocuparia en absoluto pagarte cuando tuviera un trabajo, muchas gracias….

        1. Me imagino que te refieres a la fianza.

          En ese caso el arrendador tiene razón, es decir, si la fianza que tus padres entregaron al hacer el contrato era de 30€ (una mensualidad de renta) ahora que la renta es de 326€ el arrendador tiene derecho a que le entreguen 296 euros para hacer que la fianza sea igual a la renta. Pero un único pago de 296 euros, y no mensualmente.

  6. gracias de antemano por toda la información a disposición de todos.

    Duda :

    local comercial de renta antigua a nombre de tres socios .
    la renta la pagan los tres socios al 33% cada uno ( tres transferencias , una por cada persona física ).
    el negocio lo regentan los tres y el ticket al público factura una CB.

    Pregunta : cabe alguna opción de que se hayan perdido los derechos al 31 de Diciembre de 2014 ? equiparandolo a una persona jurídica ?

    Muchísimas gracias

    1. Hola María.

      No cabe esa opción al no tener personalidad jurídica la comunidad de bienes.

      Se trata de un arrendamiento hecho a personas físicas.

      Cuestión distinta es la que se os planteará el día que se jubile o fallezca el primero de los arrendatarios. ¿Se extingue en ese momento el contrato?. No es una cuestión pacífica entre la jurisprudencia.

      Pero por ahora el contrato sigue en vigor.

  7. Ante todo, gracias por el blog.
    Mi madre alquiló un local comercial en enero de 1987. el contrato es indefinido. Al ser posterior al 85, entiendo que el arrendatario tiene derecho a permanecer en él hasta su jubilación y que además podría traspasarlo. Es decir, el contrato no se extinguiría en 2015.
    Si lo traspasara, ¿hasta cuando se alargaría el contrato?

  8. Buenas, soy compañero y tengo una duda, tengo entre manos un caso en el que hay un local de negocio arrendado a una persona física el año 1982. Ahora esta persona quiere dejar el local por que ya esta mayor y plantea realizar un traspaso. En principio el contrato se prorroga hasta que se jubile esta persona entiendo. ¿Podría hacerse el traspaso a un nuevo arrendatario? ¿Habría que hacerlo cumpliendo los requisitos de la ley del 64 no? Y por último, el contrato se prorrogaría 10 años para el nuevo arrendatario? ¿Sería conveniente que el nuevo arrendatario realizara un contrato a su vez con el arrendador?

    Muchas Gracias

    1. Hola Mikel.

      La ley no es clara en este sentido.

      Hace poco escribi un post en el que los traspasos realizados antes de 2015 hacían que el contrato de arrendamiento ganara 10 años más de duración.

      En mi opinión no hay obstáculo para que ocurra lo mismo con un traspaso posterior a enero de 2015.

      Efectivamente habrá que hacer el traspaso respetando los requisitos del artículo 32 LAU 1964.

      Y respecto a si hay que firmar o no un nuevo contrato de arrendamiento, no lo veo necesario. El traspaso es, a mi juicio, totalmente legal, y por tanto el contrato que seguiría en vigor (con renta antigua por supuesto) es el del año 82 (aunque pasa a ser arrendatario la persona que va a tomar el traspaso).

      Un abrazo.

  9. Si a fecha de 1994 el inquilino ya estaba jubilado nuestro abogado nos dice que tenemos que esperar al fallecimiento, ya que la ley no se puede aplicar con carácter retroactivo, es cierto?

  10. Hola y muchas gracias por su tiempo y ayuda,tengo un contrato de arrendamiento con fecha de enero de 1991,y la inmobiliaria me envía una carta en enero del 2015 para comunicarme que la disposición transitoria tercera de la Laura de 1994 es aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del Reloj 2/1985 cuando las partes hubiesen establecido la prórroga forzosa y que en consecuencia de lo referido, me requieren para que enun plazo presente una copia del alta en la actividad económica que ejerza. Ellos me dicen que el desarrollo de cualquier actividad en un local de negocio por parte de una persona física conlleva necesariamente el alta de la persona física en la actividad económica que efectivamente se esté realizando por tanto que proceda a aportar el alt. Por otra parte yo estuve ejerciendo un negocio de venta al público durante tres años luego me di de baja por salud y el actual local se ha destinado a almacén y garaje. Ahora mi planteamiento es el siguiente me dicen que mi contrato esta extinguido al entrar esta nueva ley y que como no he presentado el alta de actividades económicas tengo cinco días para enentregar las llaves, es eso posible por que creo que me están engañando para que abandone el local por mi falta de conocimientos,gracias.

    1. Hola María.

      El motivo para la extinción del contrato es la jubilación. Y si se ha producido el contrato puede extinguirse si lo solicita el arrendador.

      Lo que si que parece cierto es que ha habido un cambio en el destino otorgado al local (antes actividad comercial y ahora almacén) y por ahí se podría pedir también la resolución del contrato.

      Pienso que al no estar dada de alta tu situación es difícil y antes o después vas a tener que desalojar el local. Y si se tarda más probablemente vas a tener que soportar más gastos.

      Lo ideal es que hables con estos señores y lleguéis a un buen acuerdo.

  11. Hola. Hemos comprado, en 2014, un bajo que está alquilado desde enero de 1984. En su momento fué alquilado a dos socios; en la actualidad solo está uno. Desconocemos si hubo subrogación de uno al otro o que sucedió. El anterior propietario llegó a un acuerdo con el inquilino de bajar la renta por la situación económica actual. El nuevo alquiler se pactó de la siguiente manera: en 2014 pagaría 750€; en 2015 pagaría 800€, en 2016, 850; en 2017, 900€; en 2018 y sucesivos el IPC. Este pacto lo acordaron en 2013. El caso es que el inquilino, soltero, 63 años de edad, nos manifiesta que quiere traspasar. Mi preguntas son:
    1) A día de hoy, sin opción de subrogación -soltero sin hijos- puede realizar traspaso?

    2) Influye en algo que empezaran 2 socios y haya quedao 1 solo sin notificaión fehaciente de subrogación

    3) En el supuesto que pueda traspasar y no tenemos acuerdo en nada:
    3A) ¿Cuanto podemos subir la renta?
    3B) ¿Por ley cual es la duración mínima del nuevo contrato?
    3C) ¿Tenemos derecho a un porcentaje del importe del traspaso?
    3D) ¿Cómo debe realizarse ese traspaso, documento privado, notarial…?
    3)E ¿Al nuevo inquilino también le asiste la ley para traspasar una vez agotado el tiempo de contrato-al margen de la indemización de 18 mensualidades si hay el mismo negocio o similar-?

    1. Hola Fernando.

      Puede haber traspaso y su duración será de 10 años a contar desde la celebración del traspaso. Y en caso de que hubiera posteriores traspasos (que puede haberlos) la fecha de finalización del arrendamiento no podría superar esos 10 años del primer contrato de traspaso.

      Respecto al resto de preguntas que me haces, te dejo enlace al post El traspaso de local de renta antigua para que le eches un vistazo.

  12. Hola buenas tardes.

    Tengo un caso y no se muy bien cual es la solución. Contrato de arrendamiento de local celebrado en abril de 1985 por persona jurídica y con actividad NO comercial (asesoramiento jurídico laboral). Paga de IAE 684,35€. La pregunta es, ¿cuando se extingue?

    GRACIAS

    1. Hola Silvia.

      En mi opinión ese contrato ya debería estar extinguido, por lo que ahoa mismo se encontraría en situación de tácita reconducción.

      Haría falta ver el contrato para ver si la tacita reconducción es por meses o por años, aunque lo normal es que sea por años.

      En un caso u otro, habría que esperar hasta la finalización de la actual anualidad o mensualidad (según el caso) para reclamar la extinción del contrato.

  13. Buenas. Soy propietario de un local de renta antigua destinado a farmacia. El contrato de alquiler es anterior a 1985. No ha habido subrogaciones . En el contrato el inquilino aparece con su nombre y con su DNI. A fecha de hoy no le he realizado ninguna subida del alquiler que no sea el IPC.
    Como he de actuar? Puedo finalizar el contrato con el inquilino? Puedo actualizarle la renta?
    Gracias un saludo

    1. Hola Luis, y disculpa la demora.

      En cuanto a la finalización del contrato, éste finaliza en la fecha de jubilación o fallecimiento del arrendatario.

      Y en cuanto a la actualización de la renta necesitaría que me indiques cuál era la renta inicial del contrato y cuál es la renta actual, así como la fecha exacta de celebración del contrato.

  14. Buenas tardes Eduardo,

    Soy compañera y tengo una duda sobre un asunto que llevo entre manos.

    Veo que conoces bien el tema, a ver que opinas..

    Contrato de local de negocio que debe extinguirse el 1 de enero, al estar en vias de negociación con el inquilino lo prorrogan hasta el 30 de marzo.

    Al final el inquilino no esta dispuesto a actualizar la renta a precios de mercado y la postura que adopta es quedarse en el local hasta que le “eche el juez”.

    Evidentemente vamos a tener que interponer demanda, la pregunta es, podemos reclamarle desde enero (aún no ha pagado) la renta actualizada ya a precios de mercado? todo el tema de nuevos importes lo han hablado verbalmente…

    saludos cordiales.

    1. Hola María.

      En este caso lo que procede es desahucio por finalización de contrato acumulando acción de reclamación de daños y perjuicios. Y esos daños y perjuicios los evaluas en función a la renta de mercado.

      Así lo he hecho yo en un par de asuntos similares recientemente.

      Saludos.

  15. Buena tardes, muy interesante su articulo al respecto, y muy bien explicado. Pese a ello, tengo un par de dudas.
    a-En el caso de un contrato de un comercio de renta antigua cuyo inquilino es persona fisica que se jubila en el año 2015, puede subrogarse a sus descendientes y seguir siendo de renta antigua de por vida del descendiente?
    b-Descendiente se refiere a hijo/a o tambien a nieto/a?
    c-El autonomo inquilino puede seguir trabajando y en activo teniendo mas de 65 años y por tanto no implica que se jubile a efectos del cambio de renta del contrato?

    saludos

    1. Hola Carla.

      Tras el 31 de diciembre de 2014 no pueden subrogarse en este tipo de contratos los descendientes.

      Si ya se ha jubilado el contrato se extingue en el momento de la jubilación.

      Respondiendo a tu última duda, un autónomo efectivamente puede jubilarse pasados los 65. Pero en este caso, si ya se ha jubilado, el contrato se extingue.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

  16. Buenas tardes, soy inquilino de un local cuyo traspaso se formalizo en 2002 sobre un contrato de arrendamiento existente del 1976 y soy persona física. Nuestro contrato se finaliza al 31/12/2014?
    Gracias por su respuesta

    1. Hola Roberto.

      Inicialmente se extingue el 31 de diciembre de 2014.

      Sin embargo, si no te han avisado antes del 15 de enero de que tu contrato termina, se supone que se ha prorrogado por un año más por tácita reconducción.

  17. Buenos dias,

    Soy una compañera de profesión y tengo una duda respecto a la notificación de extinción del contrato. ¿Dónde se indica que si no se notifica antes del 15 de enero de 2015 el contrato se prorroga por un año más? En la LAU no encuentro respuesta a tal afirmacion . ¿No habría que establecer como fecha de referencia la fecha del primer contrato para determinar a partir de ella el mes de antelacion del requerimiento necesario para extinguir el contrato y asi que no se pueda dar la tacita reconduccion del contrato?
    Otro asunto , la lAU del 64 establece que como requisito para que el traspaso sea valido, este tendría que recogerse en escritura pública, y por lo que he leido tu afirmas tal aspecto, sin embargo existe Jurisprudencia que establece que tales traspasos se podrían recoger en contratos privados con el consentimiento , obviamente, del arrendador ¿ Que piensas al respecto?

    Un saludo

    Ana

    1. Hola Ana.

      Respecto al requisito del traspaso en escritura pública o no, tienes toda la razón. Hay jurisprudencia que admite el traspaso consentido en documento privado. Es algo que modificaré en breve en el post. Te agradezco tu aclaración.

      Respecto a la tácita recondución, en la LAU no se indica nada respecto al 15 de enero. Únicamente me refiero que los contratos que se extinguían el 31 de diciembre de 2014 sufrirán tácita recondución si el arrendador no ha enviado requerimiento en contra, a tenor del artículo 1566 del código civil.

      Qué opinas al respecto?.

      1. Antes de nada darte las gracias por tu rápida respuesta y gracias también por haber creado este espacio, que creo que es bastante necesario para intercambiar opiniones entre compañerxs .

        No tengo muy claro que se aplique el artículo que señalas, aunque también entiendo que lo que se recoge en el artículo 10 de la LAU del 94, no sería de aplicación ya que los contratos que nos ocupan, como establece la Disposición Transitoria 3, se regulan por la LAU del 64.
        Si tenemos en cuenta que se aplica el artículo que estableces, este nos lleva a la aplicación del artículo 1581, que establece el siguiente tenor:
        Artículo 1581
        Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
        En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
        El mismo, desde mi humilde parecer, lo que establece es que primero no sería necesario requerimiento alguno, y segundo que la fecha de referencia que tendríamos que tener en cuenta, si existiese la necesidad de hacer el requerimiento, seria la fecha en la que se concertó el contrato. Un ejemplo, además es sobre un asunto real que tengo entre manos,¿ si el contrato se concertó el 27 de marzo de 1974 y por las condiciones del mismo se tendría que extinguir en fecha 31 de diciembre de 2014, si no he realizado el requerimiento hasta ahora ,se aplicaría la tacita reconducción hasta el 31 de diciembre de 2015 o hasta el 27 de marzo del 2016? Porque si es hasta el 27 de marzo del 2016, entiendo que tendría plazo hasta el 27 de febrero de 2015 para realizar el requerimiento y sino tendría que hacerlo antes del 31 de noviembre de 2015. ¿Tú qué opinas?

        Un saludo compañero

        1. Si partimos de la base que la duración de la tácita reconducción en ese caso es anual (no mensual ni diaria), entiendo que esta comienza desde la fecha de extinción del contrato, que se produce el 31 de diciembre de 2014. Desde esa fecha se ha extinguido el contrato. Ya no hay contrato. Y entiendo que si no avisas antes de los 15 días siguientes a la extinción (15 de enero) se produce tácita reconducción desde el 1 de enero de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2015.

          No veo relevante la fecha de 27 de marzo en este caso, pues la relevancia la veo en la fecha de extinción del contrato, momento a partir del cual si transcurren 15 días sin requerimiento hay tácita reconducción.

          Fíjate en el inicio del 1566 CC: “Si al terminar el contrato…”. Yo interpreto que la fecha de referencia es 31 de diciembre de 2014 y no marzo de 2015.

          Por tanto, en mi opinión, al no haberse requerido antes del 15 de enero de 2015 para el desalojo del inmueble por finalización de contrato, tendrás que hacerlo antes del 15 de enero de 2016 para que no vuelva a operar otra tácita reconducción.

          Salvo mejor criterio…

  18. Buenas noches Eduardo.

    Lo Primero felicitarte por tu blog, ayuda mucho a la gente.

    Mi pregunta es : En un contrato de 1977 en el cual voy a preparar un traspaso de negocio . Me podrías informar que cantidad tendría que pagar al arrendador por dicho traspaso y cuanto podría aumentar la renta al nuevo inquilino . El local se construyo después de 1942 . Gracias

    1. Hola Luis.

      En cuanto a la renta, se puede aumentar la cantidad que se pacte y a falta de acuerdo, un maximo de un 15% de la renta vigente en la fecha del traspaso.

      Respecto a la participación del arrendador en el precio del traspaso, le corresponde lo que ambos acuerden y si no acuerdan nada entonces le corresponde un 10%.

  19. Buenas tardes:

    Soy arrendataria de un contrato de fecha 11-07-1985, he llegado a un acuerdo con el arrendador y resolvemos el mismo con fecha 15-02-2015, lo cual, le comunique con tiempo suficiente por burofax. Y el problema es que a pesar de entregar el local en perfectas condiciones y no deber nada, me dice el arrendador que tengo que pagarle el mes integro de febrero, aunque yo entiendo que debo pagarle la mitas. ¿Podrías sacarme de dudas?.

    Atte.

    1. Hola Eloisa.

      Considero que si en el documento no se ha establecido nada al rspecto, el pago debe ser por todo el mes de febrero.

  20. Hola Eduardo . Mi pregunta es la siguiente . Mi padre era arrendatario desde el año 1977 de un local de negocio. en 2002 fallecio y se subrogo el conyuge en todo sus derechos y obligaciones . yo como hijo vengo trabajando en el negocio desde hace 20 años . mi pregunta es si al fallecimiento de mi madre podría yo subrogarme al contrato o bien debería preparar un traspaso de negocio a mi nombre con el fin de alargar lo máximo posible el tiempo de permanencia en el local. Gracias

    1. Hola Luis.

      Tu no podrías subrogarte, con lo que el traspaso se convierte en la única opción de ganar diez años más.

  21. Buenos días:

    Un familiar tiene alquilado un local desde el 19/02/1985 siendo dos titulares los arrendatarios del mismo. Uno de ellos falleció en 2002 subrogándose su esposa la cual falleció unos años después sin que haya habido otra subrogación, por lo que ahora mismo solo queda uno de los arrendatarios iniciales. Mi pregunta es ¿se debería haber extinguido el contrato con el fallecimiento de la subrogada o hasta el fallecimiento o jubilación del otro titular está vigente?

    Un cordial saludo

  22. Buenos días,

    Soy un compañero de profesión y tengo una duda respecto a la notificación de extinción del contrato. ¿Dónde se indica que si no se notifica antes del 20 de enero de 2015 el contrato se prorroga por un año más?

    Un saludo
    Alejandro

    1. Hola Alejandro.

      No se exactamente donde has visto lo del 20 de enero. He releído el post por si se mencionaba eso pero no lo he visto. A lo mejor en los comentarios. Te agradezco si me indicas donde lo has visto.

      En cualquier caso, lo que queria decir es antes del 15 de enero. Así, si el inquilino continúa tras el 15 de enero y no ha habido notificación del arrendador anunciando la finalización del contrato, éste se prorroga por tácita reconducción. Por norma general suelo decir que se prorroga por años, pero ya sabes que bien podría ser por meses en determinados casos.

      Saludos.

      1. Muchas gracias por la respuesta.

        He visto dicho plazo efectivamente en los comentarios, en respuesta a Gonzalo García y a Jose.

        El caso es que tenía esa duda, y vi tu respuesta en los comentarios, estuve buscando en la disposición adicional tercera por si decía algo al respecto, y en la Ley de 1964 y no encontraba nada por eso te pregunté.

        Un saludo
        Alejandro Aradas

  23. Hola de nuevo Eduardo.
    Los días 7 y 9 de enero te consulté sobre un contrato de arrendamiento de 1953 a la persona jurídica “Sociedad Casino Cultural” (No subarrendado, traspasado… y subida de renta efectuada de forma progresiva a lo largo de 10 años, acorde a la ley de 1994).
    Les enviamos burofax, en tiempo, comunicándoles la extinción del contrato el 31 de diciembre pasado. Les decíamos que si querían seguir con su actividad tendríamos que hacer nuevo contrato y que, en caso contrario, deberían desalojar el inmueble.
    Solicitaron que les hiciéramos una oferta a fin de estudiarla y una semana después de recibirla nos contestan literalmente “”… consultado con nuestros servicios jurídicos, la ley que modifica la renta a partir del 31 de diciembre de 2014, consideramos que no nos afecta porque no se desarrolla actividad alguna con ánimo de lucro. En consecuencia consideramos que no es de aplicación esta norma. No obstante, estamos dispuestos a un diálogo entre su letrado y el nuestro por si se puede llegar a un acuerdo extrajudicial…””.
    ¿¿¿??? ¡así me he quedado!, aunque algo semejante me esperaba porque, como ya te comenté, ellos decían desde el principio (antes de burofax) que no les afectaba.
    ¿Qué base jurídica, si la hay, apoya su tesis?
    ¿Ahora tenemos que poner otro burofax poniéndoles una fecha para que desalojen?
    Te agradezco un montón tu tiempo.
    Saludos.

    1. Hola Jose.

      El contrato se basa en la ley de arrendamientos urbanos y la razón está de tu parte. Pero es que en el peor de los casos, si jos e aplicara la ley de arrendamientos urbanos, sería un contrato basado en el código civil, en cuyo caso también se podría solicitar la ginalización del contrato en cualquier momento.

      Una opción que tienes es enviar nuevo burofax dando una fecha para el desalojo. De todos modos, si no les has comunicado por escrito antes del 15 de enero que el contrato está extinguido, entonces seguramente podrán quedarse un año más (tácita reconducción). Me extraña que no te hayan contestado eso.

      Otra opción, nada recomendable, es interponer demanda de desahucio sin enviar previamente el burofax.

      La opción que te plantean creo que es la mejor. Si quieres puedes darles mi telefono (644498800) y hablo con su abogado a ver qué es lo que quieren.

      Saludos.

  24. Buenas tarde, soy arrendadora de un contrato de renta antigua (Abril 1961) por el fallecimiento de mi esposo. La arrendataria lo es por subrogación de su cónyuge que también falleció. En el año 1995 se empezó a aplicar la actualización de la renta según la DT 2ª de la LAU., pero solo se actualizó hasta el año 1998, por lo que la renta que percibo esta muy por debajo de lo que debería si se hubiera seguido el proceso de actualización en 10 años y luego IPC.
    Pregunta:¿ Puedo reclamarle a la arrendataria las diferencias de renta de los últimos cinco años, es decir, entre lo que me ha pagado y lo que debería haberme pagado si se hubiera seguido con la actualización acordada, a pesar de no haberle requerido en ningún momento?

    1. Hola Eloisa.

      En mi opinión puedes notificar la actualización de a renta y ya tienes que cobrar el 100%, pero a partir de ahora. No podrás aplicarlo con carácter retroactivo, ni siquiera para los últimos 5 años, dado que no se ha cumplido con el requisito de la notificación anual de la nueva renta actualizada.

      Eso si, tienes un riesgo…que la parte arrendataria alegue que tu derecho a actualizar la renta ha prescrito por el transcurso de 15 años. Estás ahí ahí, rozando la prescripción, pero eso no quiere decir que lo vaya a alegar la parte arrendataria. A lo mejor ni repara en ello.

      Quedo a tu disposición para cuanto necestes.

      Saludos.

  25. Buenas tardes. Mi padre es arrendatario de un local comercial desde hace mas de 40 años. Recientemente se ha jubilado, pero como la renta del local era baja, sigue pagandola para tener un sitio en el que dejar las cosas que tiene, dado que son demasiadas para meterlas en su domicilio. Recientemente el arrendador, se pone en contacto telefonico con el, para decirle que debe dejar el local (en pocos dias), o si no lo deja le subira la renta. No hay contrato entre las partes, y la renta siempre se ha pagado en mano sin recibos ni nada. Por la cantidad de cosas que contiene el local, se precisaría de un par de meses para desalojarlo. ¿Tiene el arrendador la obligacion de avisar por escrito de su intencion de rescision del contrato? ¿Existe algun plazo mínimo legal que le deben conceder para efectuar el desalojo?

    1. Hola Cristina.

      No es sencillo el asunto, porque tratamos dos materias: la jubilación y la tácita reconducción de contratos.

      Pero en mi opinión el contrato se debió extinguir el día de la jubilación de tu padre. Pero como no hay notificación fehaciente por parte del arrendador, ese contrato (con esa misma renta) se prorroga por periodos anuales.

      De forma que, en mi opinión, el contrato termina definitivamente cuando se cumpla un año desde la jubilación de tu padre. Esto, claro está, siempre que te pidan por escrito y fehacientemente que desaloje el inmueble por finalización del contrato.

      Cuándo se cumple?.

      1. Muchas gracias por tu respuesta. Mi padre se jubilo con Julio de 1999. El negocio lo continuo mi madre que se jubilo en Marzo de 2010. Los propietarios sólo se dirigen a nosotros de forma verbal, toda vez que tienen en alquiler una pequeña barriada de viviendas, donde esta también enclavado el local, en situación similar a la nuestra, por las que entiendo que no declaran y por eso no quieren dejar constancia documental de nada. No nos oponemos a dejar el local, es sólo que por el volumen de cosas que alberga en su interior y por las inclemencias invernales (zona de alta montaña con fuertes nevadas) resulta imposible vaciarlo antes del 1 de Marzo, que es el plazo que nos han dado para ello (de forma verbal). Revisando la normativa he concluido, como tu me confirmas, que deben comunicárnoslo por escrito y de forma fehaciente, pero he sido incapaz de averiguar si esta establecido un período mínimo de preaviso (es decir desde la notificación fehaciente hasta la entrega del local). Por otro lado, amenazan con quintuplicar (de 60 € a 300 €) la renta caso de no desalojar el 1 de Marzo. Entiendo que esa modificación del precio también deberán de notificarla por escrito y de forma fehaciente ¿no es así? y que caso de no estar conformes (lo cual deberíamos comunicar igualmente por escrito) se resolvería el contrato y que de igual forma deberían concedernos un plazo razonable para efectuarlo. ¿Qué opinas?
        Una vez mas, muchísimas gracias por tu ayuda

        1. Hola cristina.

          En este asunto cualquier notificación debería ser fehaciente, para que pueda servir de prueba en un hipotético juicio.

          Si no te dicen por escrito y fehacientemente que el contrato ha terminado, no debes darte por enterada, ya que la figura de la tácita reconducción sirve precisamente para eso, es decir, para prorrogar los contratos cuando ninguna de las partes anuncia a la otra (fehacientemente) que el contrato termina.

  26. Buenas tardes Eduardo.
    Tengo un piso arrendado a una persona jurídica que destina el piso a actividad no comercial. El contrato es del año 1967.
    Me gustaría saber, si eres tan amable, si este contrato se extingue el 31/12/2014.
    Muchas gracias por tu atención y saludos.

    1. Hola Vicenta.

      En este caso el contrato terminó el 31-12-2014, salvo que haya habido traspasos, subrogaciones,mactualizaciones de renta de una sola vez,metc. Es decir, a priori, este contrato ha vencido.

      También te digo que si no has informado al inquilino antes del 15 de enero de la finalización del contrato, es posible que el inquilino alegue que el contrato se ha prorrogado por un año más.

      Si estas interesada en que le envíe algún escrito, ya sabes donde localizarme.

      Saludos.

  27. Hola Eduardo ya hacde tiempo ter escribi en tu bloc y me cdomentaste que elo local de mi madre el inquilino se jubuila en el local.Yo le estoy dando vuelta de que al morir el padre que era el inquilino del local tuvimos un juicio ya que el padre esta jubilado y su hijo estaba con el como autonomo colaborador y emancipado por eso se le puso una demanda.al poco tiempo muere el padre y no sabiamos quien era el heredero del contrato y vimos atravez de su testamento que se lo habia dejado a la hija se dieron cuenta de una cosa y paso a la madre viendo que la madre era muy mayor paso a su hijo que es el actual heredero del contratro,esto me huele a chamusquina de de que hubo varias subrogaciones ¿Cómo se podría demostrar esto? es la pregunta que te traslado y si eso es así se extinguiría el contrato.No? El contrato es del año 53 y esta subrogaciones se hicieron en el año 89.A la espera de tus noticias.Un saludo Eduardo

  28. Buenos dias Eduardo

    Felicidades por la web está muy bien.
    Mi caso es el siguiente soy propietaria de una nave heredada de mis padres en el año 1998 ,la nave ya se encontraba alquilada con mis padres y yo continué con dicho alquiler a la misma empresa sin subirles nada.
    El contrato tengo claro que se extinguía a 31 de diciembre de 2014.
    Resumo todo lo posible porque es largo.
    Ya en junio de 2014 les planteo esto a los inquilinos y les comunico mi intención de subirles el alquiler en 2015, me dicen que no pueden hacer frente ,yo les digo que vale que continuamos como estamos .
    Al principio me dicen ok y luego a los pocos días me dicen que están pensando abandonar la nave porque la empresa no va bien.
    Yo les digo que deacuerdo pero que me lo comuniquen cuanto antes
    Pasan los meses no me dicen nada yo pregunto me dicen que todavía no saben pero que casi seguro que se van……llegamos a diciembre y me dicen que les de unos días más para vaciar la nave que a principios de enero me lo dicen.
    Accedo pero todavía a día 10 no me han dicho nada.
    Les he comunicado que ahora soy yo la que seguro que no quiere que continúen y que como máximo pueden quedarse hasta el 31 de enero porque en febrero quiero ponerla a la venta.
    Y ahora me encuentro en este punto que no sé que debo hacer para que se vayan , y encima es que fueron ellos los que me comunicaron su intención de marcharse yo no les he echado.todo lo contrario, cedí lo más posible.
    No han dejado de pagarme , solo me deben el mes de diciembre pero porque siempre me pagan cada dos meses, esa es otra historia..
    Mi pregunta es a día de hoy yo ya puedo hacer lo que quiera no ? Me refiero a que como el contrato se extinguió puedo proceder a venderla sin que me pongan problemas.`
    Y si no se van ni me dan la llave, puedo cambiar yo la cerradura?
    También decirte que todas estas comunicaciones con ellos las hago a través del correo electrónico y no con el gerente directamente sino con el contable de la empresa que a su vez siempre tiene que hablar primero con su jefe y contestarme .
    Vivo fuera de España y es lo más sencillo ,no les he enviado ningún tipo de escrito, ni burofax ni nada de eso.
    Guardo todos los correos y en ellos creo que queda de manifiesto mi buena predisposición y voluntad en todo momento y la dejadez ,no del contable , sino de el señor gerente de la empresa.

    Un cordial saludo y gracias

    1. Hola Lupe.

      Disculpa la demora en contestarte.

      Por lo que he entendido tu intención es que se vayan.

      Te expongo lo que deberias hacer.

      Es urgente enciar un burofax al inquilino indicando que no quieres que continúen y que su contrato ha terminado el 31 de diciembre y que quieres que se vayan. Esto hay que hacerlo antes del 15 de enero, pues de lo contrario el contrato se prorroga un año más.

      Tendrías que ponerles porqué crees que el contrato termina…

      Quedo a tu disposición para la redacción y envío de este burofax.

      Si no se van el dia que se les indique, tendrías que interponer demanda de desahucio.

      Puedes escribirme si lo deseas a info@abogadosparatodos.net

  29. Hola Eduardo;

    Gracias por tus explicaciones, son muy claras.

    Tengo una duda, mi padre tenía un local arrendado de renta antigua y falleció en agosto de 2013. EN el negocio trabajan también mi hermano y mi madre, pero como somos más herederos, el negocio se ha puesto a nombre de una sl, de la que todos somos partícipes y mi madre administradora. en este caso, cuando se extingue el contrato?

    Y otra cosa, si vence ahora, los propietarios nos ofrecen firmar un contrato a nombre de la SL por un periodo de 4 mese para acondicionar el nuevo local y trasladarnos a bandonar el de ellos. Si firmamos ese nuevo contrato perdemos los derechos como arrendatarios de renta antigua nuevo contrato, indemnización, etc…).

    Muchas gracias por adelantado. Leonor

  30. Buenos días Eduardo.
    Gracias por el blog y la posibilidad de consultarte.
    Soy copropietario de un local en alquiler desde el 1-1-53. El contrato se formalizó con “sociedad casino cultural” como parte arrendataria.
    Consulté y me dijeron que el contrato se extinguía el 31/12/14; a mediados del mes pasado se le comunicó al presidente actual de la sociedad y contestó que creía que a ellos no les afectaba.
    Ayer otro de los copropietarios habló de nuevo con él y le dijo que lo había consultado y que no les afectaba . No sé en que se basan.
    Mis consultas son, ¿se extinguió o no se extinguió el contrato el 31 de diciembre? y, si la respuesta es positiva ¿cuál sería el paso siguiente a seguir?.
    Gracias de nuevo.

    1. Hola Jose.

      Si esta entidad es una persona jurídica, entonces el contrato se extinguió, casi con toda probabilidad, el 31 de diciembre de 2014.

      Te digo “casi con toda probabilidad” porque sin conocer el asunto de primera mano (sin saber si ha habido traspasos, actualizaciones de renta, etc) no puedo darte total certeza.

      Por tanto, conviene que te enteres si esa entidad es, como parece, una persona jurídica. Si lo fuera, házmelo saber y te digo la forma de proceder.

      Saludos.

      1. Muchas gracias por tu rápida respuesta.
        A ver, supongo que es persona jurídica , en el contrato se indica que la parte arrendataria es “sociedad casino cultural”, representada por su presidente de entonces (1953). Hay una cláusula en el cto. que dice que la arrendataria no puede subarrendar, ceder ni traspasar total o parcialmente. La única modificación de renta que ha habido fue a raíz de la ley de 1994, subiéndoles a lo largo de los 10 años siguientes el 100% de lo que pagaban (85€/mes actualmente).
        Otra vez muchas gracias!

        1. Pues aparentemente el contrato se extinguió el pasado 31 de Diciembre de 2014. Y además no veo por ningún lado, con los datos que me das, posibilidad de prórroga de conco años por actualizar la renta en el mismo año de golpe.

          Desconozco el medio que empleásteis para notificar la finalización del contrato. Conviene que fuera de forma fehaciente (burofax con certificación de contenido y acuse de recibo). Deberías hacerlo antes del 15 de Enero para evitar que el contrato se prorrogue un año más.

          Quedo a tu disposición para realizar dicha notificación.

          Una vez hecha, si no abandonan el local en el plazo que se les conceda lo que procede es demanda de desahucio, para lo que también estoy a tu disposición.

          Esto, claro, suponiendo que querais que se vayan. Si lo que quereis es firmar un nuevo contrato, se le puede ofrecer nuevas condiciones y si las aceptan todos contentos. Y si no las aceptan procedería demanda de desahucio si no se van voluntariamente.

          Saludos.

          1. Gracias por responderme Eduardo.
            Sí, le enviamos un burofax notificando más o menos lo que tú me dices (que se extinguió, que si quieren continuar su actividad deberíamos llegar a un acuerdo redactando un nuevo cto. y, en caso contrario, que deberán desalojar el inmueble).
            En mi consulta anterior no me expresé bien, la subida de la renta se hizo de forma progresiva, a lo largo de los 10 años siguientes a la ley del 94, no fue una subida de golpe ya que tardamos 10 años en llegar a completar ese 100% de subida que te comenté.. Ah!, definitivente se trata de persona jurídica.
            A ver ahora qué responden tras recibir el burofax.
            Muchísimas gracias!!

  31. Hola Eduardo,

    en primer lugar, feliz año nuevo! Yo me encuentro con el siguiente caso y no tengo muy claro si hay posibilidad de subrogar a los hijos:

    1. Contrato de arrendamiento de 1981. En el contrato dice “arrendamiento de la vivienda sita en ……… para que mi esposa desarrolle la actividad de …………”. Es decir, lo arrendó el marido para que su mujer trabajara.

    2. Están separados de hecho pero no de derecho y en el 2004 la mujer se subrogó en el marido.

    3. Ahora dos hijas ejercen la actividad con la madre en la vivienda-local y ésta se va a jubilar, pero desearía que sus hijas pudieran seguir trabajando allí.

    Mi pregunta es:

    1. Si la madre no se jubila, el contrato durará hasta su fallecimiento, verdad?
    2. Qué pasa si se jubila? Pueden sus hijas conservar el alquiler del piso para ejercer la misma actividad?

    Gracias y feliz año!

    1. Hola Naihara.

      Efectivamente el contrato durará hasta que se jubile o fallezca la actual arrendataria.

      En mi opinión no cabe subrogación en favor de las hijas, sino que se extingue el contrato a la jubilación o fallecimiento.

  32. Buenas tardes y ante todo, mi enhorabuena por su excelente blog.
    Mi situación es que mi padre es propietario de un local y lo tiene arrendado a una persona física que aún no ha fallecido desde el 81.
    La primera cuestión es que la actividad que desarrolla en el local es una administración de loterías, ¿habría alguna especialidad por ello?
    En segundo lugar, por lo que me ha parecido entender, en mi caso, no podremos extinguir el contrato de arrendamiento hasta que el inquilino fallezca al no haberse producido subrogación alguna,¿ es así?
    Por último, si no podemos extinguir el contrato,¿ podemos adecuar su renta a la realidad? Y si es así,¿ en cuanto podremos incrementarla?

    Muchísimas gracias,
    Saludos

    1. Hola Roberto.

      Siento no poder ayudarte sobre el tema de las administraciones de oterías. Desconozco si hay alguna norma especial al respecto.

      En caso de que no haya nomativa especial, que será lo más probable, el contrato se extinguiría a la jubilación o fallecimiento del inquilino.

      Y efectivamente, si nunca habéis actualizado la renta, podéis notificar al inquilino una actualización.

      Saludos.

  33. Buenas tardes, me gustaría hacer una consulta sobre una arrendamiento de un Local de Negocio (Peluquería de Caballeros).
    El contrato inicial fue suscrito el 1 de abril de 1965, por el fallecimiento del arrendatario en la década de los 80, se produce una subrogación en favor del cónyuge. La subrogación del contrato es verbal, ya que el único documentos existente es el contrato inicial de 1965.
    Desde hace bastantes años, se encuentra al frente del negocio un descendiente del arrendatario inicial y todos los indicios llevan a que el cónyuge subrogado en los años 80 se encuentra en situación de jubilación o por lo menos sin ejercer actividad alguna.
    según mis informaciones, al haberse producido una subrogación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, es decir 1 de enero de 1995, se permitiría únicamente la primera subrogación, no dando opción a una segunda en favor de un descendiente, con motivo de la jubilación o fallecimiento del primer subrogado.
    La realidad es que se ha producido una segunda subrogación encubierta, realizada a espaldas del arrendador, en favor de uno de sus descendientes, que no tiene cabida, ya que hay una subrogación anterior a 1995 y aunque fuera admitida, al ser en favor de un descendiente del arrendatario inicial, limita la temporalidad del contrato hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley, siendo su fecha máxima de finalización el 31 de diciembre de 2014.
    Bajo su punto de vista ¿el contrato estaría extinguido con fecha 1 de enero de 2015?
    Le agradezco de antemano la atención prestada.
    Un saludo.

    1. Hola Gonzalo.

      La segunda subrogación es correcta.

      Si esa segunda subrogación se produjo antes del 1 de enero de 1995 el contrato se extinguirá en la fecha de jubilación o fallecimiento de este descendiente.

      Pero si esa segunda subrogación se produjo después del 1 de enero de 1995 (como intuyo, por lo que me has contado), entonces el contrato se extingue el 31 de diciembre de 2014.

      Es importante que notifiques antes del 15 de enero de 2015 que el contrato ha finalizado y que debe quedar libre, pues de lo contrario se prorrogará por un año mas.

      Quedo a tu disposición para cualquier cosa que necesites, notificación vía burofax al inquilino, etc.

      Saludos.

    2. Hola Gonzalo.

      Te acabo de contestar al email que me has enviado, aunque te contesto por aquí también para conocimiento del resto de lectores.

      Como te decía, si la segunda subrogación a favor del descendiente (es correcta) fue antes del 1-1-1995 entonces el contrato se extingue cuando se jubile o fallezca, pero si esa segunda subrogación fue después del 1-1-1995, entonces el contrato se extingue el 31-12-2014.

      Saludos.

      1. Muechas gracias por tu rápida respuesta.
        Respecto a la subrogación en favor del hijo, al no haberse comunicado a la propiedad, esta última no tiene porque reconocerla.
        De hecho la renta se sigue pasando a nombre del conyuge del arrendatario inicial y no de su hijo.
        Entiendo que el contrato finalizó en el momento en el que el conyuge cesó en la actividad, ya que en la actualidad se encuentra en situación de jubilada.
        Y al haberse otorgado una subrogación en los años 80, ya no cabría una segunda y si se hubiera producido o se la teconocieran legalmente, pondría caducidad al contrato el 1 de enero de 2015.

        1. Totalmente de acuerdo contigo.

          Si tienes problemas con la recuperación del inmueble quedo a tu entera disposición.

  34. Hola Eduardo:

    Soy arrendador de un local, mi abuela hizo un contrato de alquiler en el año 1970. A día de hoy, la inquilina es la nuera del inquilino original, éste ya falleció, se lo traspasó a su hijo (también ha fallecido, después de 1994) y después se lo volvió a traspasar a la actual inquilina (nuera del inquilino original y cónyuge del segundo inquilino).

    Mi preguntas son:

    ¿Cuándo se extingue este contrato?

    ¿Puede traspasarlo a sus hijos (nietos del inquilino original) si no se extingue ahora?

    Si se extingue ahora y no se le ha notificado al inquilino nada, ¿se prorroga automáticamente?, ¿por cuánto tiempo?

    Muchas gracias y un saludo.

    1. Hola Daniel.

      Necesito que me confirmes en que fecha se hizo el último traspaso y si fué un contrato de traspaso hecho en escritura püblica o se trató de una mera subrogación a un familiar.

      Te adelanto de que si se trata de un traspaso y éste fué posterior al 1 de enero de 1995 entonces el contrayo termina el 31 de diciembre de 2014. Pero si el traspaso fue antes del 1 de enero de 1995, entonces el contrato durará hasta la jubilación de la inquilina actual.

      Saludos.

      1. Hola Eduardo:

        Discúlpame, ha habido dos subrogaciones, no dos traspasos. El último fue posterior a 1995, cuando falleció el segundo inquilino. ¿Cuando finaliza ahora el contrato?

        Un saludo y felices fiestas.

        1. Hola Daniel.

          Por lo que veo, la secuencia es la siguiente:

          1.- Contrato de arrendamiento en 1970.
          2.- Primera subrogación a su hijo antes del 1 de enero de 1995.
          3.- Segunda subrogación, a favor de la cónyuge del hijo, tras el 1 de enero de 1995.

          Con estos datos el contrato termina a la jubilación o fallecimiento de la actual inquilina, sin que quepan más subrogaciones.

  35. Tengo un contrato anterior al 64, de un local de negocio, en que el arrendatario es persona física. El actual arrendatario lo es por traspaso realizado hace más de 15 años. El contrato aparece como de duración indefinida
    – ¿puedo extinguir el contrato aplicando la ley boyer?
    – ¿puedo exigir la adecuación de la renta a partir de Enero de 2015?
    – ¿puedo extinguir el contrato a partir de enero de 2015, o es solo para cuando el arrendatario es persona jurídica?

    1. Hola Jaime.

      Por lo que cuetas el contrato vence el 31 de diciembre de 2014.

      Deberías notoficar esto al inquilino para evitar wue su contrato se prorrogue automáticamente.

      No obstante, si tienes documentación y me la quieres mabdar por email para echarle un vistazo, puedes hacerlo a info@abogadosparatodos.net

      Me interesa ver, sobre todo, el contrato de arrendamiento y el documento de traspaso (si se hizo en estcritura pública envíamela igualmente).

      Saludos.

      1. Gracias por su respuesta, pero No me indica los motivos, sería por aplicación de la Ley Boyer, o por el hecho de que , la actual arrendataria lo sea en virtud de un traspaso previo?.
        No puedo enviarle en este momento la documentación, que está en el archivo de mis padres, pero si que es cierto que el traspaso se notifico en escritura pública de hace más de veinte años.

        1. Hola Jaime.

          Si el contrato de arrendamiento es de 1964 nada tiene que ver aquí el Decreto Boyer. Éste es para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

          Respecto al traspaso, en tu primer mensaje me decías que fue hace más de 15 años y en este último mensaje me dices que fue hace más de 20 años. La diferencia es fundamental.

          Para que veas la importancia, en principio si el traspaso fue antes del 1 de enero de 1995 entonces el contrato de arrendamiento de renta antigua termina cuando se jubile o fallezca el inquilino. Es más, los posibles herederos (en caso de haberlos) podrían heredar ese contrato durante cinco años más tras el fallecimiento. Sin embargo, si el traspaso se hizo entre el 1 de enero de 1995 y el 31 de diciembre de 2004, entonces el contrato de arrendamiento termina el 31 de diciembre de 2014, es decir, hoy.

  36. Hola Eduardo, te expongo mi situación y dudas. Muchas gracias por anticipado:
    Mi hermana y yo heredamos al fallecer mi madre (hace 5 años) un local que está alquilado desde antes de 1985 a una empresa (para fines educativos). Las condiciones del alquiler no se han modificado desde entonces. ¿Es necesario hacer un nuevo contrato?¿Tenemos que avisar con antelación la empresa arrendadora? Sí no es obligatorio ¿Podemos obligarles a renegociar el contrato de alguna forma?
    Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Sergio.

      Si la parte arrendataria es una persona jurídica, como asi parece ser, el contrato termina el 31 de diciembre de 2014, salvo que haya habido depor medio traspasos, subrogaciones, actualizaciones de renta de golpe, etc.

      Por tanto, tendrás que avisar de que el contrato termina, porque si no lo haces antes del 15 de enero, el contrato se prorroga automáticamente por un año mas.

      Quedo a tu disposición para la elaboración y encío del documento, negociaciones con la otra parte, etc. Vamos, para lo que necesites.

      Saludos.

  37. Yo a parte de ser el arrendador de una persona física de un local comercial y no poder hacer nada hasta que se muera o se jubile debido a que su contrato es de 1983, quería preguntar si puedo calcular la actualización de la renta desde el día de la firma del contrato o tengo que hacerlo desde la última vez que se le actualizó, mi pregunta es porque sólo se le ha actualizado cuatro veces en 31 años y mal calculadas, siendo la última en 2007 y mi intención es aplicar el importe lo que sale en la web del INE desde el inicio. Y una segunda pregunta, el contrato recoge que es el arrendatario quién abonará los gastos de comunidad entre otros, habiendo satisfecho una cantidad distinta a la que debiera, y quería saber desde cuando puedo exigirle la diferencia de los gastos de comunidad, porque tengo entendido que son cinco años, pero según alguna jurisprudencia es de 15 años. Gracias y Saludos

    1. Hola Ángel.

      En cuanto al periodo de prescripción, yo opino que son 5 años, pero nada impide que pidas 15 años y que sea el inquilino el que tenga que “molestarse” en probar que solo debe pagarte los últimos 5 años.

      Respecto a la actualización, si nunca se ha realizado la actualización especial que permite la ley de arrendamientos urbanos (no la de IPC, sino la que actualiza a “precios de mercado”), entiendo que puedes también notificar al inquilino esa actualización, teniendo en cuenta la renta del mes anterior a la fecha de contrato y los índices que te aparecen en el INE. Deberás presentar, además, un certificado emitido por el INE (es sencillo).

      Sin embargo, tienes que tener en cuenta que es posible que el inquilino se oponga a la actualización, bien por motivos económicos, bien por que si (en cuyo caso el contrato finaliza en cinco años), bien por haber prescrito tu derecho a actualización (en mi opinión este derecho a actualizar la renta por parte de los arrendadores prescribió en 2010, por haber trascurrido 15 años desde que se pudo actualizar la renta).

      Mucha suerte con este tema!!!.

      Saludos.

  38. Gracias por todo eduardo
    Me quedo más tranquilo, si me júbilo podría subrogar me en mi mujer,, y si traspaso a un tercero cuales serian las condiciones, por cierto los locales adyacentes se unieron al local principal, siendo todo un mismo negocio

    1. Pues por lo que me cuentas yo diría que puedes tanto ofrecer la subrogación a tu cónyuge como, tanto tu como ella (es decir, se produzca o no la subrogación) traspasar el local.
      En caso de subrogación sin posterior traspaso el contrato se extinguiría a la jubilación de tu cónyuge. Y en caso de traspaso (con o sin subrogación a tu cónyuge) el contrato se extinguiría a los 10 años de la celebración, en escritura pública, del traspaso.

      Y tal y como te comenté en el anterior comentario, bajo mi punto de vista a todas estas fechas de extinción habría que añadir, extra, 5 años más por haberse producido un traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, ya que como sabes entró en vigor el 1995 y el traspaso a tu favor fue en 1991 (dentro de ese periodo de 10 años anteriores). En mi opinión estas fechas son siempre acumulativas.
      Suerte con este tema!!!.

  39. Hola eduardo
    te comento mi situacion,en 1991 adquirí por traspaso los derechos de un bar de renta antigua, hasta mi el bar se había traspasado en 4 o 5 ocasiones,yo ya llevo 24 años, soy persona física, y de momento los propietarios no me han comunicado nada;;;en el año 2000 los propietarios me dieron permiso para ampliar otros dos locales adyacentes también de su propiedad, y se hicieron obras para cambiar la categoría del local de bar a restaurante,,, estos locales adyacentes me los alquilo con contratos hechos a bolígrafo pero especificando su carácter indefinido

    Puedes comentarme ¿ cual es mi situación?
    ¿estoy en riesgo de extinción?
    Gracias por todo

    1. Hola Pedro.

      En local alquilado en 1991 vence en la fecha de tu jubilación o fallecimiento. Es más, podría durar 5 años más allá de tu jubilación o fallecimiento (en beneficio de tus herederos, por ejemplo) por haberse producido un traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU (1995).
      Respecto alos dos locales adyacentes, si son totalmente independientes al primer local, habrá que estar a la fecha de dinalización de esos contratos, aunque el contrato se firmase a bolígrafo.
      Mientras no te digan nada no debes preocuparte.
      Suerte!!!.

  40. Buenas Eduardo, me gustaría si fuera posible que me aclarases una duda. En mi caso tengo arrendado un local desde el año 1960 del cuál el inquilino falleció y se subrogó en su esposa. Al ser persona física entiendo por todo lo que has explicado que el contrato finaliza el 31/12/2014 y que no tienen derecho a más subrogaciones. Me deben los seis últimos meses de contrato que según ellos me abonarán en los próximos días pero me da la impresión que ni me los van abonar ni tienen intención de salir del local el día 1/1/2015. Llegado el caso, ¿que puedo hacer legalmente para echarlos?.
    Un saludo.

    1. Hola Juan Carlos.

      Por lo que comentas el contrato no termina el 31 de diciembre de 2014, sino en la fecha de jubilación o fallecimiento de la actual subrogada.

      Sin embargo, el impago del alquiler es motivo de desahucio, por lo que lo más idóneo en tu caso es enviar burofax urgentemente reclamando el pago de las rentas impagadas y avisando de que tomarás acciones legales en caso de no pagar.

      Quedo a tu disposición para la elaboración y envío de este documento.

      Puedes escribirme a info@abogadosparatodos.net si lo deseas.

  41. Hola Eduardo hace tiempo te escribi en el bloc y me quedo claro de que se jubila en el local,ya que finaliza la ley ahora si el traspasar el local a un tercero el contrato de zapateria continuaría con el contrato durante 5 o 10 años.¿Es así? si fuera persona distinta ese traspaso tendría que comunicarmelo y tendria derecho a pujar por ese traspaso y subirle la renta de un 10 porciento.¿Me podías aclarar lo del traspaso si es persona distinta?.Un saludo

  42. MI OADRE TENIA UN ALQUILER DE UN LOCAL DE NEGOCIO EN EL AÑOP 1977 Y TRAS FALLECER EN EL AÑO 2000 ME SUBRROGE (SOY EL HIJO) MIENSTRAS SE ACTUALIZO LA RENTA CON LA ENTRADA EBN VIGOR DE LA LAU 1995 ,AHORA ME DICEN QUE EL CIONTRATOI ESTA EXTINGUIDO .. PREGUNTO NO SE OPRORROGA POR 5 AÑOS MAS?????

    1. Hola David.

      Si la actualización de la renta se hizo escalonadamente no tendrás derecho a esos cinco años mas. Pero si la actualización fue de golpe entonces tu contrato “gana” cinco años más de duración, con lo que no se extinguiría en diciebre de 2014.

  43. Buenos dias Pedro:
    En primer lugar darte las gracias .Mi padre de 86 años firmó un contrato de arrendamiento el 25 de abril de1977,mi padre esta jubilado pero la actividad que desarrollamos sigue estando a su nombre y mi hermano y yo somos trabajadores autonomos sullos,mi pregunta es clara ,,¿realmente el contrato se extingue al ser mi padre persona física y gracias a dios no haber fallacido?y si realmente tenemos que marcharnos,¿que pasariasi a día 1 de enero 2015 no hemos entregado las llaves del local?.

    1. Si el 1 de enero de 2015 no hubieras entregado las llaves el arrendador podrá interponer demanda de desahucio y pediros daños y perjuicios.

      1. Gracias Pedro,pero no lo entiendo ,si mi padre es la persona fisica que sigue explotando la propiedad o arrendamiento del local,no entiendo lo de que si la persona fisica titular original del contrato sigue al frente del negocio,el alquiler permanecerá invariable hasta su fallecimiento o jubilación.
        En todo este tiempo el arrendador tampoco se ha puesto en contacto con nosotros para nada,¿es normal?

        1. Si el arrendador no se ha puesto en contacto con vosotros es problema suyo. El contrato se va prorrogando año a año, en las mismas condiciones, en tanto no os diga el arrendador que no quiere seguir prorrogándolo.

          Rspecto a la jubilación, la ley es clara. El contrato se extingue a la jubilación. Y como tu oadre está jubilado entonces ese contrato ya debería haberse extinguido. Lo que ocurre es que el código civil permite que cuando un contrato se extingue, que continúe año a año si el arrendador no dice nada.

          1. Gracias nuevamente.
            Entonces entiendo que el arrendador debería ponerse en contacto con nosotros,pero si no lo hace antes de fin de año ,¿que hacemos?,esperamos a que nos comunique algo.
            Gracias.

          2. Si no os dice antes del 15 de enero que vuestro contrato se extingue y que desalojéis el inmueble, el contrato se entiende prorrogado tácitamente durante un año más o un mes más.

            Te explico, se entenderá prorrogado un año mas si en el contrato la renta se estableció anualmente (aunque se pague mensualmete). Y se prorrogará por un mes más si en el contrato la renta se estableció por meses.

            Siempre que el arrendador no te diga que te tienes que ir tras los 15 días de vencer esa prórroga, se entiende prorrogado el contrato por ese mismo periodo, y así ilimitadamente.

            No obstante, si antes del 15 de enero de 2015 el arrendador se pone en contacto con vosotros indicando que el contrato se extingue y os teneis que ir, es entonces cuando te recomiendo notificarle por burofax que tu madre está subrogada en el contrato. Porque si lo acepta, el contrato durará hasta la jubilación de tu madre. Esto también puedes hacerlo hoy mismo, pero claro, estarías “levantando la liebre” y a lo mejor no le parece correcto al arrendador y os demanda, con el riesgo de que el juez le de la razón a él.

            Por esto te devía inicialmente que no es una situación fácil. Realmente creo que lo mejor es no hacer nada por ahora.

          3. Muchisimas gracias por todas tus aclaraciones.
            En caso de que nos manden el aviso de que tenemos que irnos ,como tenemos que hacer lo de la subrrogacion a nombre de nuestra madre,ella tiene 84 añosy no es pensionista pues nunca había cotizado a la SS,lo siento enormemente pero las dudas y el desconocimiento son inmensos.

          4. Hola Gabriel.

            La única forma de hacerlo es enviar una notificación fehaciente explicando que tu madre es la subrogada en el contrato de arrendamiento y explicar los motivos.

            En principio no sería impedimento la edad de tu madre para darse de alta en la actividad, pero todo depende de si queréis que se dé de alta.

            Como te dije, la otra opción es esperar a que os digan algo los arrendadores.

            Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

            Saludos.

  44. Buenas noches Eduardo,no lo tengo claro y las fechas no las se exactamente pero espero que los datos te sirvan para contestarme .Mi padre tiene 86 años es titular de un contrato de arrendamiento de renta antigua ,el está jubilado pero sigue siendo el titular de la empresa en la que trabajamos mi hermano y yo como autónomos,mi pregunta es sencilla,a nosotros ni a nuestra madre se nos a subrrogado el contrato,¿cuando finalizaría el contrato?,yo por lo que entiendo a fallecimiento del titular al ser persona física.
    Gracias por la aclaración.

    1. Hola Gabriel.

      No es una cuestión sencilla.

      Supuestamente el contrato deberia haber terminado en el momento de la jubilación, pero como el arrendador no pidió que desalojarais el local, se supone que se ha prorrogado año a año por tácita reconducción.

      Bajo mi punto de vista deberíais esperar a que el arrendador os diga que el contrato termina y, entonces, notificarle que os subrogásteis en el contrato tras la jubilación de vuestro padre. Y si el arrendador no está de acuerdo entonces tendrá que acudir a los tribunales para obtener la extinción del contrato.

      Otra opción es comunicarle ahora que sois los subrogados, a ver cómo responde el arrendador.

      Como ves no es una cuestión sencilla.

      Saludos.

  45. Hola Eduardo

    Soy una persona fisica dueña de la propiedad de un local en Valencia. El arrendamiento es de renta antigua. Se firmo en 1946 aunque se ha extraviado. El arrendatario original fallecio en 1986 y entonces se produjo la primera y unica subrogación a favor solo de dos de sus hijos constando la autorización para ello de la viuda. En 1995 la renta del contrato fue actualizada, pero no de golpe en el primer recibo, sino a lo largo de unos años. En 1999 el contrato fue traspasado a unas personas fisicas, que no eran descendientes ni familiares de los hermanos que hasta entonces eran los arrendatarios. Me han comentado que de acuerdo con lo anterior el contrato vencería el 31 de Diciembre de este año. Es esto correcto? Si lo fuera, ¿se me ha pasado el plazo para notificarle al arrendatario que debe abandonar el local? Y si se me ha pasado ¿Cuándo y como podria hacerlo? Quisiera decirle que su blog me parece muy interesante y le felicito por ello. Saludos.

    1. Hola Francisco.

      Por lo que comentas, el contrato termina el 31 de diciembre de 2014.

      En cuanto a la notificación no hay plazo, pero deberías hacerlo YA.

      Quedo a tu disposición por si quieres que hagamos nosotros la notificación vía burofax haciendo mención de la normativa y jurisprudencia en la que se basa tu petición de extinción del contrato. Puedes escribirme a info@abogadosparatodos.net

  46. Buenas tardes Eduardo

    Te escribo para saber si realmente debo abandonar el local del negocio familiar que ha durado 63 años a día de hoy. Mi caso es el siguiente: Mi abuela junto con su hermano comenzaron este negocio familiar como arrendatarios de un local en el año 1953, despues como quienes llevaban el negocio eran mi abuela y mi padre, en el año 1988 se establecieron unas clausulas adicionales al contrato inicial y en una de ellas consta que mi padre adquiere la condicion de arrendatario por cese del hermano de mi abuela, quedando como arrendatarios mi abuela y mi padre. En este acto se hace entrega de
    unas 60.000 de las antiguas pesetas para completar la fianza exigida por la L.A.U. ( te lo he escrito asi porque asi figura escrito en el papel donde estan las demas clausulas, todo firmado y sellado). Esto no se si tiene caracter de traspaso, transmision…. porque lo unico que figura en el encabezamiento es “Clausulas adicionales al contrato”.
    Mi padre se jubiló hace 15 años( tiene ahora 80 años) y yo me subrogue de forma verbal antes de su jubilación y llevo casi 20 años ejerciendo la actividad, sin nada a mi nombre,pues mi padre se jubiló como trabajador ,pero no como empresa. Hemos estado así todos estos años hasta finales del 2011 en que el propietario y arrendador del local y de todo el edificio falleció. Los herederos vendieron el edificio entero a una sociedad y esta hizo la división horizontal y ha ido vendiendo pisos y locales.
    A nosotros nos llegó una carta en 2012 como que nuestro contrato estaba estinguido por jubilación de mi padre, fue un golpe tremendo porque nosotros nunca hemos hecho nada fuera de la ley y siempre hemos cumplido economicamente y legalmente con lo que nos iban diciendo tanto los gestores como el propietario antiguo. De hecho nuestra renta de alquiler actual se fue actualizando desde el año 1994 y actualmente se paga una cantidad totalmente actualizada, es renta antigua pero no renta baja.
    Asi que nos demandaron porque nosotros creiamos estar en lo cierto y los nuevos propietarios tambien. Primero demandaron a mi padre y despues ampliaron la demanda a mi. El juez nos dió la razón, ganamos el juicio y la sentencia dice que podia seguir yo ejerciendo la actividad por haberme subrogado en su día hasta la finalizacioon de la ley Diciembre de 2014.
    Mi pregunta es si entrariamos en la ampliación de plazo de persona fisica durante 5 años, porque realmente hubo una modificacion en el año 1988, cuando mi padre se convirtió en arrendatario por sustitución de su tío y hubo que abonar una pequeña fianza añadida a la fianza del contrato de origen. Yo no se si esto se puede considerar traspaso.
    Se que es un poco lioso pero te agradecería que me ayudaras, queda realmente muy poco tiempo. Gracias, un saludo Teresa.

    1. Hola Teresa.

      No lo considero traspaso. De ser traspaso tendríais que haberlo hecho constar así, e incluso haber firmado el traspaso en escritura pública.

      En cualquier caso, lo que tiene efectos es que tras el 1 de enero de 1995 (entrada en vigor de la LAU) el arrendatario era tu padre y, tras esa fecha, te subrogas tu. Por lo tanto, considero que tu contrato termina el 31 de diciembre de 2014 y no hay posibilidad de nuevas subrogaciones.

      La única posibilidad a la que podrías agarrarte es que en 1995 la renta de vuestro local se hubiese actualizado de una sola vez en lugar de hacer lo escalonadamente. En ese caso tendrías derecho a 5 años más de contrato.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  47. Buenas

    mi padre que ha fallecido ha firmado un contrato de alquiler de un local de restorante de 82 m2 en 1969 con una SRL denominada “D’ENTRECOTE”SL.
    Quisiera saber si puedo cancelar el contrato el 31 12 2014 a pesar de haber hecho todos los recibos del alquiler al numbre de una sola persona fisica .
    gracias
    Ana

    1. Hola Ana.

      Si el día 1 de enero de 1995 la parte arrendataria (el inquilino) seguía siendo la SRL entonces en contrato terminaría el 31 de diciembre de 2014.

  48. Buenas tardes Eduardo.

    Te escribo por si me puedes ayudar a resolver la duda de mi arrendamiento. Tengo un local arrendado para Oficina de Farmacia en el año 1966. La arrendataria fallece en 1988 y se subrogan los hijos, siendo uno de ellos farmaceúticos. Pasado mas de un año, en 1989, se traspasa el local a una tercera persona que también es farmaceútica. En el año 1998 actualizamos la renta.

    El contrato finalizaría el 31 de Diciembre de 2014 o cabría la posibilidad, como habéis comentado que se prolongue 5 años mas por haber actualizado la renta.

    Espero que me saques de duda.

    Saludos y enhorabuena por tu blog

    1. Hola Alberto.

      Bajo mi punto de vista, si el arrendatario/farmacéutico actual es persona física entonces el contrato finaliza a su jubilación o fallecimiento. Y pienso que cabría, incluso, una subrogación en favor de su cónyuge (si es que existe y si es también farmacéutico/a), en cuyo caso el contrato terminaría a la jubilación del cónyuge subrogado. Tanto en un caso como en otro la parte arrendataria podría exigir 5 años más de duración de contrato, pero no por haberse actualizado la renta en 1998, sino por haberse producido un traspaso en los 10 años anteriores a 1995 (en 1989).

      En resumen, seguro, seguro, seguro, el contrato termina a la jubilación o fallecimiento del farmacéutico actual (por tanto no tiene por qué ser el 31-12-2014). Y lo que tengo alguna duda es si podría subrogarse el cónyuge (aunque creo que si). Y en un caso u otro, cabrían 5 años más de contrato en los que la,parte arrendataria podría aprovechar, por ejemplo, para traspasar el local (y el contrato terminaría tras esos 5 años).

      Saludos.

  49. Hola, mi caso es el siguiente, en el año 1972 mi abuela suscribe un contrato de arrendamiento de local de negoco para desarrollar ella y sus descendientes su profesion de graduado social.

    En el mismo contrato se establece la clausula de poder usarla como vivienda para ella y sus descendientes.

    En el año 1978 mi abuela fallece y en el año 1989 mi padre acuerda con el arrendador una subrogación (no traspaso) del contrato en favor de una persona juridica SL como asesoria de la que era propietario, y se firma como anexo en el contrato original, además se continua ejerciendo la actividad profesional pero no se sigue viviendo en la misma, siendo la Sociedad la que paga oficialmente el alquiler.

    En el año 2000, mi padre fallece y mi hermano se empadrona en esa vivienda y ejerce su actividad profesional, además de continuar la actividad de la empresa SL.

    Quisiera saber cuando finaliza el contrato y si esa subrogación de persona fisica a persona juridica se entiende como traspaso.

    También si existe la posibilidad de reclamarla como vivienda habitual de mi hermano.

    Un saludo.

    1. Hola Jose F.

      No es habitual que no responda cuestiones en el blog. Por lo general respondo casi todo, a pesar de la complejidad de los asuntos.

      Pero lo que me planteas no puede ser contestado por esta vía, dada la complejidad, el estudio que requiere, consultar jurisprudencia, etc.

      A priori no tengo la respuesta exacta a lo que me planteas, por lo que si te contestara te estaría engañando.

      Si quieres que hagamos un estudio pormenorizado de la situación puedes escribirme a info@abogadosparatodos.net y te hago un presupuesto para despejar tus dudas.

      Un cordial saludo.

  50. Te escribo esta pregunta por una cuestión personal, ya que abogado soy, pero no me dedico al tema de arrendamientos. ´La cuestión es la siguiente: mi hermano y yo heredamos un local de negocio que estaba y aún ésta hoy arrendado a un banco desde el día 1 de Febrero de 1975. La rentq se ha ido actualizando conforme marcaba la Ley. Mi pregunta es si el contrato se extingue y si de ser así, si debo comunicarlo al Banco inquilino.

    1. Hola.

      Al ser persona jurídica la parte arrendataria el contrato se extingue el 31-12-2014.

      Deberías enviarles un escrito indicando este extremo para que dejen libre el local o, en caso de querer seguir, firmar un nuevo contrato.

      Saludos.

      1. No tiene que ver nada el epígrafe del IAE, porque el Banco en su momento, hace años, cuando heredamos el local, me indicó que al abonar por el IAE un cuota inferior a 85.000 pesetas y no tratarse de actividades de la división 6 del IAE, el contrato se extinguía en 20 años y que tenían derecho a una prórroga de cinco años, al haber actualizado la renta atendiendo a nuestro requerimiento, por lo que hasta el 2020 no se extinguiría, según ellos el contrato. Gracias y perdón por las molestias si soy pesada.

  51. Me podriais decir si en caso de ruina económica o ruina inminente tendria que indemnizar al inquilino?
    Soy Josep del anterior comentario.
    El contrato es de 1978 y la primera subrrogación a la esposa se hizo el 2004

    1. No se si te refieres a ruina económica del arrendador o si se declara en ruina la vivienda. Creo que te refieres a ruina del arrendador.
      ¿Por qué me planteas indemnizar al inquilino?. No se si te refieres a si necesitas para ti la vivienda por encontrarte en situación de ruina…

  52. Una cuestión. Contrato de arrendamiento de 1964 de local de negocio suscrito entre personas físicas (arrendador y arrendatario). El arrendador fallece en 1990 y la renta la viene cobrando un sobrino (no tiene hijos) El arrendatario se constituye en 1982 en SA y en 1995 en SL. Siguen pagando la renta (en efectivo y sin recibo). En Noviembre recibe el arrendatario una carta en la que se le comunica la extinción del arrendamiento, carta firmada por los 12 sobrinos herederos del arrendador. Mi pregunta es ¿Se extingue el contrato el día 31/12/2014? Existión una cesión o traspaso consentido a la SA y posterior SL. Me interesa mucho tu contestación. Gracias de antemano y felicidades por el blog

    1. Hola Juan.

      Pienso que aunque se tratase de un traspaso consentido, el contrato finalizaría el 31-12-2014, ya que el arrendatario a fecha 1-1-1995 era una persona jurídica y el hipotético traspaso no se celebró entre el85 y el 95, en cuyo caso se prorrogaría hasta 2019. Pero no es tu caso.

      Saludos.

  53. Hola Eduardo, tenemos un inquilino que firma un contrato de alquiler de local el 15 de abril de 1.985, y hace la ocupación del local el 3 de julio de 1.985 con contrato de un año prorrogable y que con esta fecha se indica que dará vigencia este contrato.

    Si bien, previo a indicar a partir de cuándo empieza a ocupar el local, se dice que el arrendamiento se regirá según la actual ley de arrendamientos. Por tanto, entiendo que se regirá por la ley existente el día de la firma y no el día de la ocupación…. Aunque también se podría interpretar que es el día de la ocupación, ya que según he copiado anteriormente: “…con esta fecha se indica que dará vigencia este contrato…”

    Se trata de una persona física y no ha habido cesión o traspaso del contrato en ningún momento.

    La pregunta es, cuando termina el contrato???

    Muchas gracias.

    1. Hola Javier.

      En principio la LAU habla de fecha de celebración, por lo que deberíamos estar hablando de contrato de renta antigua y jo de contrato bajo decreto Boyer. Es decir, se tiene en cuenta la fecha de abril de 1985.

      Sin embargo, aunque esta es mi opinión, siempre será el juez el que, en un hipotético pleito, dirá si se aplica una normativa u otra.

      No obstante, en caso de que sea cono yo creo (local de renta antigua) el contrato se extingue.a tu jubilación o fallecimiento, y en caso de que se aplicara el decreto Boyer, el contrato se extinguiría (según la jurisprudencia) a los 30 años de su celebración.

      Saludos.

  54. Hola Eduardo, Tenemos un local arrendado desde 1906, para un negocio de camiseria, al fallecimiento de mi abuela en el 95 se hizo un contrato nuevo a nombre de mi hermana persona fisica con duracion de 20 años y este vence en julio de 2015. Me quieren renovar el contrato a cnco veces el importe actual. E legal?,si vence en Julio porque tengo que renovar ahora?. Podemos ponerlo a nombre de una sociedad?. El local esta protegido no podria llevarme mis muebles. Gracias. Elena

    1. Hola Carmen.

      Imagino que el arrendador quiere dejar atadas las nuevas condiciones con tiempo, para no llevarse sorpresas de última hora.

      Efectivamente, puede pedirte la renta que quiera. No hay nada que lo impida.

  55. Hola Eduardo hemos llegado al convenccimento de que con esta ley mi caso el inquilino se jubilará en el local.La actitud que hemos visto en él este ultimo año es dejar el negocio ya que no le va bien , es decir no vende, la ley contempla que el puede traspasar, ese traspaso que haga debe comunicamelo y además hacerlo publico ante un notario y la persona que entre tiene que seguir con el negocio de Zapateria 10 años más ¿Es así no?. Mi madre puede entrar en el derecho de tanteo.Un saludo

  56. Gracias por tus comentarios. Demuestras gran conocimiento.
    Algo he leído sobre las comunidades de bienes. Quería hacerte una consulta sobre la extinción o no de un contrato.
    Es un contrato del año 1982, se hizo a nombre de dos personas físicas. posteriormente se constituyeron en “Comunidad de bienes” y siguen a si en la actualidad.
    Mi pregunta es: ¿Sabiendo que una comunidad de bienes no tiene personalidad juridica, a los efectos de la aplicación de la transitoria tercera exclusivamente , no de hacienda etc. se podría considerar las comunidades de bienes como algo especial diferente a las personas físicas.?
    Si me contestas que la “Comunidad de bienes” se la considera como persona física y que el contrato se extingue a la jubilación o fallecimiento. Te hago otra pregunta.

    Si el contrato se firmó con dos personas físicas y posteriormente adoptaron la forma de “Comunidad de bienes”, se podría considerar como que hubo una modificación del titular del inquilinato. Cesión o traspaso consentido y si estar contemplado dentro de la normativa y quedar extinguido el 01/01/2015.

    Y por ultimo y abusando de ti. ¿Se podría tener en cuenta para dar por extinguido el contrato a fecha 01/01/2015, que en su día se le actualizo la renta y la duración seria de 20 años ya que si no se hubiera actualizado la renta se había terminado a los 5 años.?

    Gracias.Tengo gran preocupación por el tema, ya que es un local muy pequeño dentro de un gran edificio vacío, y nadie lo compra por tener inquilinos. Y que estos han manifestado querer una gran indemnización.

    1. Hola.

      Parto de la base de que los contratos de renta antigua en los que existe pluralidad de partes en la parta arrendataria (varios inquilinos) son bastante problemáticos, por lo mi respuesta puede dar lugar a muchas interpretaciones.

      Dicho esto, en mi opinión no hay cesión ni traspaso ni la parte arrendataria es persona jurídica por ser comunidad de bienes.

      En mi opinión la parte arrendataria la forman dos personas físicas y por tanto el contrato no se extingue hasta el fallecimiento o jubilación de ambas.

      Saludos.

      1. Gracias.Reconozco que es muy complicada la situación. El espíritu de la Ley fue terminar con los contratos de renta antigua y prorroga forzosa. No entiendo como se hacen distinciones.Gracias otra vez

  57. Buenas tardes y enhorabuena por tu blog.

    A ver si me puedes arrojar un poco de claridad sobre unos temas que por más que leo, más me lío.
    Te explico, soy persona física y estoy como inquilino en un local desde enero de 1976, con una renta inicial de 12.000 pts. y con un aumento del 10% cada cinco años.
    En el año 1979, se hizo una cláusula adicional al contrato por el que se aumentaba la renta a 40.000 pts. por la ampliación del local con otro de propiedad del arrendador.
    En Junio de 2014 yo me he jubilado, y mi mujer se hace cargo del negocio (no he comunicado nada a día de hoy a los arrendadores por escrito).
    A día de hoy los arrendadores saben de oídas que me he jubilado y que el negocio ha pasado a mi mujer, pero me han enviado una carta en la que me dicen que si sigo en activo, el contrato seguiría hasta la fecha de mi efectiva jubilación, o, que si ya estuviera jubilado y el ejercicio de la actividad viniera ejercitándose por un descendiente mío, el día 1 de Enero de 2015, finalizará el contrato en vigor.
    Si mi cónyuge quiere subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, ¿entonces el contrato seguirá siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación de mi cónyuge? (a ella le quedan 7 años para jubilarse)
    Quisiera saber si la cláusula adicional del año 1979 con aumento de la renta implica algo en la duración del contrato.
    Si es así, ¿a que ley o disposición me tengo que atener para comunicárselo a los arrendadores?
    ¿Y por último tengo que avisar a los arrendadores que mi conyugue se va a subrogar a mi contrato?
    Pd. Yo soy el inquilino inicial y no ha existido nunca una subrogación al contrato.

    Gracias por sus respuestas e inestimable ayuda.

    1. Hola Javier.

      En principio parece un tema bastante trasparente.

      Si se subroga tu cónyuge el contrato continúa siendo de renta antigua hasta su jubilación o fallecimiento.

      La cláusula del año 79 no afecta en nada a la fecha de extinción.

      Efectivamente deberías haber notificado la subrigación dentro de los 30 días siguientes a la subrogación, aunque jurisprudencialmente se admite que lo hagas más tarde.

      Te recomiendo encarecidamente que lo hagas ya!!!. Para evitar problemas. Y que lo hagas a través de burofax.

      1. Buenas tardes, a raíz de la consulta, he puesto el tema en manos de una abogada para que me redacte las cartas y demás.
        Según ella, el tema no está tan claro ni a mi favor, bueno mejor dicho a favor de mi esposa, ya que se tenía que haber subrogado ella al contrato a mi jubilación y no lo ha hecho. Pero por otro lado ella me indica que tácitamente queda subrogada al contrato.
        Me tiene un poco desorientado.
        Yo, según he estado leyendo, lo veo bastante claro como tú, pero ella no piensa lo mismo…

        1. Al fin y al cabo se trata de elaborar el documento y enviarlo. Es cierro que al final quienes deciden son los jueces, pero hay sentencias del Tribunal Supremo nada más y nada menos que ratifican que no es necesaria la comunicación al arrendador para que sea efectiva la subrogación.

          Si quieres presupuesto para la elaboración del documento puedes escribirme si lo deseas a info@abogadosparatodos.net

          Saludos.

          1. Buenas noches, gracias por tu ofrecimiento, pero prefiero llevar todo desde mi localidad por si acado tenemos que ir a juicio.
            Según mi abogada, mi contrato se rige por la ley del 64, en la que dice que por jubilación hay 8 dias para cominicar al arrendador la subrogación al contrato y segun me ha enseñado hay sentencias del Supremo que han causado jurisprudencia.
            ¿Sabes de alguna sentencia que diga que queda el cónyuge subrogado tácitamente?
            Gracias de antemano.

          2. Hola Javier.

            Si has puesto el tema en manos de una abogada estoy convencido que sabe perfectamente lo que hace, ya que es ella la que conoce el asunto de primera mano, tiene documentación, ha estudiado la jurisprudencia a tu caso concreto, etc.

            Saludos.

  58. Hola Eduardo, a ver como lo ves:
    mi padre jubilado desde hace unos años (ahora 74) contrato de arrendamiento de local del año 1988 con clausula específica de “exento de aplicación de la ley Boyer, titular del negocio el cual declara anualmente, el negocio lo trabaja mi hermano dado de alta en régimen general.
    El arrendador nos dice que nuestro contrato termina el 31/12/14 por la jubilación de mi padre. Que nos haría un contrato nuevo pero supongo que con una renta inasumible.
    (comentarte que es un negocio en el centro comercial de la ciudad de los pocos que quedan antiguos y con renta baja).
    Que posiblilidades tenemos de que por ser mi padre el titular de la actividad no se considere el hecho de la jubilación.
    Gracias

    1. Hola Pilar.

      Creo recordar haber leído alguna sentencia en la que no se tenía en cuenta el hecho de la jubilación cuando seguía de titular esa persona. Ahora no puedo buscar, pero el lunes o martes trato de responderte con mayor seguridad. De todos modos no te aseguro que pudierais tener éxito aunque hubiera una sentencia en este sentido, pues normalmente se toma la fecha de jubilación, pero en fin…te digo algo la semana que viene.

      Saludos.

      1. Gracias Eduardo, te agradecería la información de la sentencia que me comentas, entiendo que sería inútil una subrogación de mi hermano pues el contrato finalizaría igualmente a 31/12/14¿..
        No se si le ves alguna posibilidad, es el único negocio que queda en la ciudad como el nuestro y con una antigüedad del 1900. Gracias

  59. Hola Eduardo no se si habras recibído mi comentario.Mi madre tiene un local de renta antigua de 1953 en el cual el inquilino falleció en 1988 en su testamento dejo heredera del contrato a una de sus hijas por motivos que desconozco volvieron a cambiar el testamento y pusieron a la viuda,volvieron a cambiar otravez el testamento creyendo que con la viuda terminaria el contrato subrogaron a su hijo quien esta actualmente conmo persona fisica en el contrato, todo esto antes de la ley de 1994.¿En que situación esta este contrato el 31 de diciembre 2014?

  60. Tengo un local de negocio alquilado en 1977, que ya se ha hecho un traspaso, a la esposa. Y me gustaría saber, si puedo exigir a la inquilina que me muestre el recibo de autónomo, ya que sospecho (por la edad) que igual se ha jubilado. Y si se hubiera jubilado parcialmente, podría rescindir el contrato?

    Muchas gracias.

    1. Hola Josep.
      La jubilación parcial se está tomando como causa de extinción del contrato.
      Sin embargo, no comprendo bien tu situación. Si me puedes facilitar fechas, subrogaciones, etc., mucho mejor.
      Saludos.

      1. El contrato es de 1978 y la primera subrrogación a la esposa se hizo el 2004.
        Mi pregunta es si puedo exigirle a la esposa que me muestre los papeles conforme está cotizando como autónoma, ya que tiene los 65 años cumplidos, y no tiene una jubilación parcial.

        1. Hola Josep.

          En este caso el contrato terminaría, efectivamente, a la fecha de jubilación (no tiene por qué ser a los 65 años) o fallecimiento de la actual inquilina.

          Puedes pedirle directamente que te facilite el último recibo de autónomos pagado.

          Si ves que te pone problemas lo mejor es que le envíes un burofax requiriéndole para que desaloje el local en el plazo de 30 días por haber tenido noticias de su jubilación.

          Con esta acción lo que estas haciendo es forzarla a que, si no está aún jubilada, te remita dicha documentación. Así saldrás de dudas. Y si no te la manda tendrás vía libre para reclamarle judicialmente el local.

          Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

          Saludos.

  61. Hola Eduardo mi madre tiene un local de renta antigua de 1953 en la que el inquilino fallece en 1988 en su testamento pusieron a una de las hijas como heredera del contratro tal cual lo cambiaron y pusieron a la viudad viendo que el contrato terminaria en la viudad cambiaron y pusieron a un hijo quien esta actualmente subrogado en el contrato ¿como quedaría este contrato el 31 de diciembre de 2014?

    1. Hola Francisco Javier.
      No lo he entendido bien.
      ¿Puedes aclararme las fechas en que se pruducen todos esos cambios y subrogaciones?.
      Gracias.

    2. La fecha fue despues de morir el padre en 1989 al cual nos manda que su hijo queda como heredero del contrato de arrendamiento. Te conte toda esta historia ya que nos metimos en juicio con el padre ya que en esta fecha el padre esta jubilado pero tenia a su hijo como autonomo colaborador y emancipado, el padre tenia la titularidad y no la actividad que la tenia su hijo, juicio que perdimos. Yo solamente queria saber ya que con el juicio pudimos ver que en el testamento puso a su hija despues al hijo que era lo más logico ya que estaba en el negocio y ante todo esto pusieron a la viudad que al ser usufructuaria de los bienes cedio a su hijo el contrato.

  62. Buenos días,
    ya había consultado sobre mi caso pero me surgen algunas dudas.
    Local de negocio, al cual esta subrogado un hijo, habíamos demandado porque no pagaban la renta de una sentencia impuesta por el tribunal Superior, ganamos dicha demanda de deshaucio,en los juzgados de nuestra ciudad apelan al Tribunal Superior, le admiten la apelación, y en esas estamos.
    Mi consulta es la siguiente te había preguntado si enviaba una carta avisando de que el 1 de enero deberían dejar libre el local, por acabarse la moratoria, mi duda es ahora que le han admitido la apelación de la sentencia de deshaucio hay que esperar hasta que el tribunal superior decida, o si a fecha 1 de enero siguen ocupando el local, puedo acogerme a el fin de la moratoria , en este último caso debería avisarlos
    Espero haberme explicado bien

    1. Hola Susana.

      Celebro verte de nuevo por aquí.

      En cuanto a lo que planteas, no puedo decirte nada distinto a los últimos mensajes que intercambiamos. Envía esa comunicación, pero siempre escuchando primero lo que te diga tu abogado, que es quien conoce de cerca tu caso, y quien lo ha estudiado en profundidad.

      En cualquier caso, la envíes o no, si no abandonan el inmueble voluntariamente tendrás que esperar a la resolución de apelación.

      Saludos.

  63. Buenos días,
    mi padre es propietario de un local de renta antigua, antiguo contrato inquilinato de septiembre de 1927. Primer arrendatario falleció en 1965, y se subrogó su esposa, y cuando esta falleció, se desconoce la fecha, ( casi seguro que antes de 1995) se subrogó su hijo,actual inquilino. ( es el que paga el alquiler). Si bien os tengo que decir, que él no trabaja en el local, solo lo abre esporádicamente por la tarde y es su mujer, la que está en el local.
    Mi pregunta, al ser segundo subrogado, ¿ el contrato se extingue el 31 de dic. de
    2014, o hasta que se jubile? Si este señor no trabaja ahí ni continua con la actividad, realmente estoy obligada a continuar con el contrato, o al ser descendiente del primer arrendatario, se extingue el contrato el 31 12 2014.
    Podría traspasar el local a su mujer? si el local se traspasara, siempre tiene que seguir con la misma actividad no?

    Gracias anticipadas…

    1. Hola Paula.

      Es el segundo subrogado, por lo que no caben posteriores subrogaciones.

      Podemos encontranos ante dos situaciones, con consecuencias muy diversas:

      1.- La madre falleció antes de 1995: entonces la subrogación del hijo se produce antes de entrar en vigor la LAU y el hijo ya es inquilino el 1 de enero de 1995. Entonces el contrato se extingue a su jubilación o fallecimiento, sin que quepa posibilidad de posteriores subrogaciones. Sin embargo, bajo mi punto de vista, si que puede existir la posibilidad de efectuar un traspaso a su mujer o a un tercero, pero el contrato se extinguiría a los diez años de este traspaso. Por supuesto el traspaso ha de hacerse en escritura pública y cumpliendo tidas las exigencias del artículo 32 de la LAU del 64 (no la LAU del 94).

      2.- La madre falleció tras el 1 de enero de 1995: en este caso, la inquilina a fecha 1 de enero de 1995 era la madre, así que a su fallecimiento se subroga el hijo. En este caso no caben posteriores subrogaciones ni tampoco cabe traspaso (sólo puede traspasar el inquilino o su cónyuge, y el hijo es descendiente). En este caso el contrato se extingue el 31 de diciembre de 2014.

      Debes enterarte de la fecha de fallecimiento de esta Sra., porque como ves es importantísimo saber si es antes o después de 1995.

      Por último, en cuanto al hecho de que él no trabaje allí, lo realmente importante es que él es el arrendatario y asume sus responsabilidades pagando la renta.

      Si averigüas la fecha de fallecimiento ya nos contarás por aquí,mque me interesa saber qué ocurre.

      Y quedo a tu disposición para cuánto necesites.

      Suerte!!!.

  64. Buenas noches Eduardo, el caso es que por este medio te hice la misma pregunta hace ya unos 15 días o alguno más, pero no he localizado la respuesta, así que con tu permiso insisto pues me es importante y no he encontrado contestación a algo similar.
    Arrendador: persona física, Arrendatario y subrogados : personas físicas, sin relación entre ellas ni parentesco.
    04-02-1977 primer arrendatario, quien subroga a otra persona física el 06-09-1984, que a su vez subroga a otra persona el 11-09-1995.
    Esta última persona es consciente de que ya no puede subrogar. Su edad actual 61 años.
    Con esos datos ¿podríamos saber si su contrato vence a 31-12-2014?, ¿si ha de continuar hasta el día de su jubilación?, si ¿se le aplica la ley Boyer?, Es un bar de renta antigua y en principio lo que busco es una cierta seguridad en como plantear el tema y una actualización de la renta.
    El contrato en papel timbrado del estado donde se indica la cantidad anual pagadera en mensualidades, y que será revisada anualmente con la subida que publique el INE, tiene al dorso las dos subrogaciones con esta última clausula repetida y firmada en cada subrogación.

    1. Buenos días Pedro.

      Realmente no me atrevo a decirte nada con seguridad, pues no estoy seguro de si los cambios de titular han sido subrogaciones, subarriendos o traspasos.

      En cualquier caso, hay dos puntos base inamovibles:

      – La fecha de iniciación que se tendrá siempre en cuenta es 1977.

      – El inquilino no tiene por qué jubilarse a los 65, sino que en el régimen de autónomos la jubilación es libre,,por lo que perfectamente podría existir ese contrato hasta su fallecimiento.

      Saludos.

      1. Gracias Eduardo por responder enseguida. Te confirmo que en el documento en Papel Timbrado “contrato de arrendamiento de locales de negocio” no se indica tiempo del contrato (está en blanco) se especifica cantidad anual pagadera por mensualidades, y con la observación al dorso de que dicha renta sera revisada anualmente según el Indice coste de Vida que publique el INE.
        Ese primer arrendatario, cuando lo dejó buscó a otra persona, y posteriormente este a otra, y en las clausulas que se añaden al dorso del mismo documento original solo se dice expresamente “Con fecha tal, acepto la SUBROGACIÓN en los derechos y obligaciones derivados…… ” firmando bajo cada una de esas dos sucesivas subrogaciones arrendador y arrendatario.
        No hay mas, y eso es todo. Únicamente indicar que hay un sello del registro dde la Cámara de la Propiedad Urbana.
        Saludos, espero tu respuesta. Gracias

        1. Hola Pedro.

          Después de darle varias vueltas al asunto llego a alguna conclusión:

          Suponiendo que se trate de subrogaciones entre socios (es mucho suponer, pero es la única figura de subrogación que veo posible), ya se han producido dos, con lo que no caben más subrogaciones. La LAU del 94 habla de la extinción de los contratos en base a las subrogaciones en familiares, por lo que entiendo que el contrato terminaría a la jubilación o fallecimiento del actual inquilino.

          Por otro lado, si consideranos que aquí lo que ha habido son subarrendamientos, en este caso el contrato debió haber terminado al fallecer el inquilino original, por lo que los sucesivos subarrendamientos viven gracias a una tácita reconducción por años del contrato, con lo que podrías instar la resolución del contrato con sesenta días de antelación al vencimiento de la próxima anualidad.

          A pesar del tiempo que he dedicado a mirar el tema, no puedo asegurarte con garantías ninguna de estas dos opciones, pero me aventuro a que la respuesta debe estar mucho más cercana a la segunda opción que te doy, es decir, que este contrato ya finalizó y actualmente lo que existe es una tácita reconducción y puedes pedir la finalización antes de la próxima anualidad.

          Saludos.

          1. Gracias Eduardo, pero me estas diciendo que la subrogación solo puede ser entre parientes, y eso me ‘descoloca totalmente’. Pues entonces como me dices se ha estado renovando anual y tácitamente y la figura que le corresponde es la de subarriendo.
            En ese caso, ¿que valor puede tener el estar mal redactado el contrato?

          2. Si estuvieramos hablando de traspasos (que si se permite que sea entre no parientes) tendría que existir un contrato de traspaso en el que se le conceda un precio al traspaso y, sobre todo, es imprescindible que al ser local sometido a la LAU del 64 que se hubiese hecho el traspaso en Escritura Pública. Parece ser que no se trata de un traspaso por todos esos motivos, o de un traspaso mal realizado. Por esto opté en mi anterior mensaje por el subarriendo.

            No obstante he leído algo esta mañana acerca de la posibilidad de que estos traspasos sean válidos aún sin cumplir esos requisitos, siempre y cuando el arrendador esté de acuerdo.

            En ese caso, el traspaso realizado en 1984 sería válido y el celebrado en septiembre de 1995 también, pero limitarían la vida del contrato a diciembre de 2014.

            Como puedes ver se trata de un tema complejo que se presta a diversas interpretaciones y profundizar a nivel de estudio de jurisprudencia, y aún así seguramente quedarían flecos pendientes.

          3. Gracias Eduardo por seguir con este tema, si que es realmente complejo, de todas formas copio y pego el comentario de
            “””Pelayo de Salvador
            24 octubre, 2014
            Buenas tardes, efectivamente, la disposición transitoria tercera señala que si el arrendatario es persona física, dura hasta su jubilación, pero solo de aquél que fuera arrendatario persona física en el momento de entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1995).
            Para el supuesto que planteas tu, la Ley establece
            Por tanto, si se ha producido un traspaso después de la entrada en vigor de la Ley, este segundo arrendatario NO tiene derecho a estar hasta su jubilación. “””
            No estoy muy seguro de si viene al caso, pero creo que está en la linea de lo que comentas sobre finalización el 31-12-2014
            Gracias de todos modos por tu interés en darme respuestas. Muchas gracias.

  65. Hola, me gustaría explicarte mi caso a ver si puedes ayudarme. El caso es que mi madre es inquilina de un local comercial, comercio que lleva mi hermana. Ese alquiler proviene de una subrrogación de mi abuela. el contrato se extingue 31 dic del 2014 porque la subrrogacíon fue justo hace 20 años dic del 94.
    La cuestión es que la intención de mi hermana es seguir con el negocio. Por lo que he leído si hace un traspaso se ampliaría 10 años mas no?. Podría traspasarselo a ella.
    Y otra pregunta, somos 4 hermanos y estamos pensando en crear una comunidad de bienes para entre los cuatro llevar el negocio aunque lo trabaje ella. Se puede hacer traspaso a esa comunidad de bienes?
    Otra opción es negociar con el propietario un nuevo arrendamiento. Se puede hacer ese arrendamiento como comunidad de bienes?

    1. Hola Virginia.

      No estoy de acuerdo en que el contrato termine ahora.

      Al haberse producido la subrogación antes de la entrada en vigor de la LAU (1-1-1995), tu madre es la inquilina a la que se refiere la LAU, y no tu abuela, por lo que el contrato termina al jubilarse tu madre.

      En cuanto al traspaso, en principio podría realizarse y el contrato duraría diez años más.

      Saludos.

  66. buenas tardes,
    mi padre tiene un negocio y figura en el contrato desde enero de 1985 (es el titular original) actualmente pagamos la renta en funcion de lo que sube el IPC cada año.
    el contrato es indefinido. no hemos hecho ninguna subrogacion desde que esta en vigor el contrato pero actualmente mi padre tiene intencion de jubilarse , mi pregunta es la siguiente: es obligatorio que en el contrato se subrogue mi madre antes de que finalice el año ? (tengo entendido que sino se subroga antes de acabar el año el contrato se extingue el 31 de diciembre).
    en caso de que me digas que el contrato (con mi padre de titular) no extingue a finales de este año, podrá subrogarse mi madre en las mismas condiciones en cualquier momento del año que viene ?
    mi padre tiene derecho a traspaso del local, en caso de subrogarse mi madre se ve afectado esto en el posible traspaso?
    muchas gracias.
    saludos

    1. Hola Fernando.

      Por los datos que aportas, no es necesario que se produzca subrogación antes del 31 de diciembre de 2014. Tu padre tiene derecho a continuar con este contrato hasta su jubilación (que no tiene por qué ser a los 65 años). Hasta ese momento puede subrogar en tu madre y esta subrogación, por tanto, puede ser posterior a diciembre de 2014.

      En cuanto al traspaso, aquí puede que haya algún conflicto, pues la ley no deja vlaro si se podra traspasar o no después de diciembre de 2014. Mi opinión es que si, y el contrato durará diez años desde el traspaso. En estas condiciones podrían traspasar tu padre, ahora, o tu madre, tras la subrogación. Sin embargo los jueces podrían decir que ese traspaso no es válido por que no se puede traspasar tras diciembre de 2014. Yo ya te digo que opino que si se puede.

      Saludos y quedo a tu disposición para lo que necesites.

  67. Buenos días. Mi duda es la siguiente.
    Si el arrendatario a fecha del 1986 y con contrato en prorroga legal son dos personas físicas que conforman una comunidad de bienes, a efectos de la Disposición tercera, son persona física o se aplica lo dispuesto para personas jurídicas? en caso contrario, hay que esperar al fallecimiento o jubilación de ambos? se subrogan los cónyuges de ambos??
    Gracias

    1. En mi opinión se aplica la normativa relativa a personas jurídicas y hay que esperar a la jubilación de ambos.

      Saludos Amy.

  68. buenos dias.

    trabao con mi padre en una tienda con alquiler de renta antigua.

    el contrato es del año 76. nos afecta esta ley.

    no ha habido ninguna subrogacion

    gracias

    1. Hola verónica.

      Si el arrendatario (inquilino) es persona jurídica entonces vence el contrato el 31 de deiciembre de 2014.

      Pero si el inquilino es persona física, entonces vence el contrato en la fecha de jubilación o fallecimiento del inquilino, pudiendo incluso subrogarse el cónyuge.

      Saludos.

        1. En la práctica si, pero en la teoría es absurdo.

          Me explico: puedes subrogarte en el contrato si tu padre fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014. Pero es que si así fuese, tu contrato como subrogada terminaría el 31 de diciembre de 2014.

          Es decir, lo mas operativo es que siga tu padre hasta su jubilación o que se subrogue en el contrato su esposa (en caso de que viva y quiera hacerse cargo del negocio). En ese caso el contrato terminaría a la jubilación de su esposa. Pero si no hay subrogación a favor de su esposa, el contrato termina a la jubilación de tu padre.

          Saludos.

  69. Hola:
    EXTINCION ARRENDAMIENTO LOCAL DE NEGOCIO CON RENTA ANTIGUA
    Soy inquilino de un local con renta antigua. Me subrroge en el año 1990 (por fallecimiento de mi padre) en los derechos que tenia en este local (anteriores al año 1985) y he seguido realizando la actividad que realizaba mi padre hasta el día de hoy.
    Considero que el contrato se extingue con mi jubilacion o fallecimiento. pero mi arrendador no lo considera asi y me reclama dejar el local antes del 1-1-2015.
    Veo que el problema/confusion esta en el concepto de inquilino cuando entra en vigor la ley de 1994. Pues para mi: yo soy el inquilino y para el arrendador soy el subrrogado del inquilino y es de aplicacion el fin de contrato el 1-1-2015.
    ¿Como convencerle de esto? ¿Donde aclara la ley que el inquilino al que se refiere la ley de 1994 es el que en dicho momento figura y es el inquilino?.
    Atentamente

    1. Hola Juan Carlos.

      No tienes que convencerle de nada.

      Tu tienes tu punto de vista (con el que yo coincido) y él tiene el suyo.

      Lo que debes hacer en este caso es no marcharte en esa fecha. Y si por cualquier motivo te envía una notificación por escrito indicando que debes abandonar el local porque termina tu contrato en 31 de diciembre de 2014, entonces le respondes igualmente por escrito y le explicas tus razones.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

      Suerte!!!.

  70. Entiendo entonces que si quiero vender tengo que comunicarle al inquilino el precio de venta y los datos identificativos del comprador para que el inquilino pueda ejercer su derecho de tanteo si lo desea
    Un saludo

  71. Hola
    soy propietario de un local que fue alquilado en 1983 para actividad económica pero el contrato esta como persona física no como empresa y a la jubilación del inquilino , su hijo en 2007 se subroga al contrato, si ahora me interesa vender el local ¿puedo venderlo? ¿Qué derecho tiene el inquilino? ¿y si lo alquilo cuanto le puedo subir el alquiler?

    Un saludo;

    1. Hola Jon.

      Por lo que comentas ese contrato se extingue el 31 de diciembre de 2014.

      Si quieres conocer los derechos que tiene tu ex inquilinotras esa fecha te recomiendo la lectura de este artículo.

      Saludos.

  72. El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
    Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

  73. Buenos días,
    respecto al caso anterior, queréis decir que todos los contratos que haya habido subrogaciones por parte de los descendientes finalizan a su jubilación, dependiendo del año de dicha subrogación, o en el caso anterior es porque el descendiente lo ha traspasado a su esposa.
    Es decir que si ahora traspasasen todos a sus cónyuges la moratoria seguiría hasta la jubilación del mismo?

    1. No, es únicamente en el caso concreto anterior porque el traspaso se hizo con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

      En caso de que ahora se hiciera un traspaso por parte de persona física, Eduardo defiende (y yo coincido) que puede interpretarse que el arrendamiento duraría 10 años más, aunque es una interpretación muy estricta de la Ley y es arriesgado ver cómo lo interpretarán los jueces.

    2. Hola Susana.

      En los casos en que la subrogación se haya producido antes del 31 de diciembre de 1994, entonces el descendiente subrogado podrá disfrutar de ese contrato hasta su jubilación, pudiendo incluso traspasar.

      En cambio, si la subrogación al descendiente se produjo tras el 1 de enero de 1995, entonces el subrogado sólo podrá disfrutar del contrato hasta el 31 de diciembre de 2014 y, además, no podrá traspasar, dado que la facultad de traspaso no se concede a los descendientes, sino sólo al que era inquilino el día 1 de enero de 1995 o a su cónyuge subrogado, pero nunca al descendiente.

      Saludos.

      1. Hola, yo pense que la disposición transitoria creo que es tercera, dejaba claro que finalizaban a la jubilación o fallecimiento del titular, no a la de los descendientes subrogados, ya que muchas de las subrogaciones se hicieron después de la ley, y sino que acababan 20 años después de salir la ley, no leí nada sobre esto que comentáis, o es interpretativo o lo pone textualmente
        gracias

        1. Buenas tardes, efectivamente, la disposición transitoria tercera señala que si el arrendatario es persona física, dura hasta su jubilación, pero solo de aquél que fuera arrendatario persona física en el momento de entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1995).
          Para el supuesto que planteas tu, la Ley establece

          Por tanto, si se ha producido un traspaso después de la entrada en vigor de la Ley, este segundo arrendatario NO tiene derecho a estar hasta su jubilación.

        2. Hola Susana.
          No habla de la jubilación o arrendamiento del titular, sino del arrendatario. Y si hubo subrogación antes del 1 de enero de 1995 el subrogado (por ejemplo, un descendiente) es el arrendatario al que se refiere la DT 3ª, con lo que el contrato se extingue a la jubilación o fallecimiento de ese arrendatario.
          Saludos.

          1. Hola, en que ley o donde puedo encontrar q si hubo subrogaccion en el año 1990 el arrendatario es al q se refiere la disposicon transitaria tercera? En esta disposicion transitoria no encuentro nada q haga referencia a la fecha 1-1-1995

          2. Hola Ana.

            La LAU no habla de 1 de enero de 1995.

            Sin embargo, esta ley entró en vigor el 1 de enero de 1995, por lo que cada vez que leas en la LAU “el arrendatario …” se está refiriendo a la persona que era arrendatario el día 1 de enero de 1995.

            Saludos.

  74. Buenas, tengoalquilado un local comercial comercial, soy persona fisica. El local lo alquilo mi suegra en 1973. En el año 1995 paso a mi nombre,de mi suegra a mi marido y a mí. El dueño del local dice q tengo q firmar un nuevo contrato o tendre q dejar el local el 31 de dic.
    Estoy obligada a firmar un nuevo contrato o puedo estar ahi hasta mi jubilacion?

    1. Hola Ana.
      Efectivamente tu contrato termina el 31 de diciembre.
      Tendreis que firmar un nuevo contrato con nuevas condiciones.
      Saludos.

        1. Porque hasta la jubilación o fallecimiento podría estar el que era inquilino el día 1 de enero de 1995 o su cónyuge subrogado.
          Vosotros (tu marido) no sois cónyuge de aquél inquilino, sino que sois descendientes, con lo que vuestro contrato termina en diciembre de 2014.

          1. Cambia.

            En este caso si que podrías estar hasta la fecha de jubilación.

            Saludos.

          2. Cambia todo, siempre que ese traspaso se hiciera en escritura pública y podáis acreditar fehacientemente la fecha del traspaso.

  75. Buenas tardes Eduardo, Ruego me indiques como actuar pues cuanto más miro la LAU más dudas e interpretaciones quizás interesadas me surgen.
    Local (50m2) arrendado con renta muy baja, el 1º arriendo fue en 02-1977, y 1º subarriendo en 09-1984 y el 2º subarriendo en 09-1995. Siempre ha sido bar. El último inquilino tiene 61 años.
    Tengo varias dudas:
    1º ¿Se hizo mal el segundo subarriendo?, pues en la DT3 en el apartado B) Extinción y subrogación, punto 2 dice “Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prorroga legal, quedaran extinguidos”. Y en ese caso esta 2ª subrogación ¿sería nula desde el primer momento?
    2º Si no es así, ¿Cómo y de qué manera se puede aplicar lo de las fechas?, pues en la DT3 hablando de las renta dice “Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición”, lo que me lleva a pensar que se ha de contar desde 02-1977
    3º No importa que el inquilino continúe, pero dudo si puedo negociar con él un nuevo contrato al 01-01-2015, o he de esperar a su fecha de jubilación, o a 09-2019.

    Esperando su asesoramiento, le saluda Pedro

  76. Buenas tardes, mi caso es el siguiente: mi hermano y yo tenemos 3/4 partes de un local comercial, el cual está alquilado a un tercero que lo explota y tiene el 1/4 restante de propiedad, se rige por renta antigua desde el año 1984, esta persona no ha fallecido, ni se ha jubilado, ni ha transmitido el negocio a nadie. Mi pregunta es, puesto que paga un arrendamiento bastante más bajo que lo que pagan los comercios de la zona, que puedo hacer?importa que sea copropietario?

    1. Hola Ricardo.

      En principio hasta la jubilación o fallecikiento de este Sr. no termina el contrato. Incluso si se dan esas circunstancias podría subrogarse la esposa de este Sr. si es que tiene y si se dan las circunstancias.

      Saludos.

      1. Soy ricardo el de esta mañana de las 3/4 partes, otra pregunta: esto es una herencia de mi abuelo y no tenemos contrato de esta situación, se puede hacer algo por este hecho?

  77. Buenos dias Eduardo.

    Una pregunta estoy de alquiler en un local comercial y la fecha del contrato es Noviembre 1986 a nombre persona fisica, me afecta la ley Boyer.

    Un saludo Julio

      1. Julio, tu contrato se rige por la ley boyer, pero si lo sujetasteis a prórroga forozosa, el supremo ha interpretado que finalizará a los 30 años.

  78. Ante todo muchas gracias por todas las respuestas a mis consultas, esta es la carta que hemos preparado, pero nuestro abogado recurrido la admisión del recurso y esta a la espera de que se pronuncie el juzgado, cuando se pronuncie , quiero enviarla, ademas pueden después alegar la tácita reconducción? sino la enviamos? Omito los datos por prudencia
    El pasado día 14 de julio de 2014, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia en virtud de la cual, entre otras cuestiones, declaró resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio que nos vincula, debiendo Ud. desalojar el inmueble sito en la calle con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere voluntariamente.  Frente a dicha sentencia Ud. formuló recurso de apelación, cuya tramitación se encuentra en estos momentos pendiente, a la espera de decidir si puede recurrir o no, manteniendo Ud. en el ínterin la ocupación del local, muy a nuestro pesar.
     
    Es por ello que por medio del presente, y a los efectos oportunos, le comunicamos que para el hipotético caso de que a fecha 31 de diciembre de 2014 siguiera ocupando el local, invocaremos lo contenido en la D.T.3ª  de la vigente Ley de arrendamientos urbanos, debiendo dejar libre y expedito el mismo en dicha fecha.
     
    Por otro lado, como bien saben, y mientras no se les haya lanzado de forma definitiva, la renta a satisfacer desde mayo de 2014 se corresponde, conforme dispuso la Sentencia de la Audiencia Provincial de fecha 3 de enero de 2014,  con el 90% de la renta actualizada , y ponemos la cantidad  
    Atentamente,

    1. Buenas tardes Susana.

      La carta me parece bien. No obstante, no pases por alto lo que te comentó tu abogado (que la presentación de la carta a lo mejor entorpecía el proceso actual). Háblalo con él, que es quien dirige tu asunto y quien más cerca está de ti.

      Saludos y mucha suerte!!!.

  79. Buenas tardes,
    te había hecho una consulta de si era necesario enviar una notificación a un inquilino de local de negocio para avisarle de que su contrato se extinguía , al final vamos a enviar la notificación como nos aconsejaste.
    Como te había comentado los inquilinos han recurrido una sentencia de deshaucio al Tribunal Superior, y el juzgado se la ha admitido, mi pregunta es:
    Puede ser que si este julio sale posterior al 31 de Diciembre, ellos sigan ocupando el local hasta que haya una sentencia, o por el contrario no tiene nada que ver, es que no entiendo muy bien por qué razón apelan sabiendo que el 31 de este año finaliza su contrato, era un contrato en el que tras la jubilación del titular se había subrogado un descendiente, que es el que esta ahora.

    Muchas gracias

    1. Hola Susana, y disculpa la demora.
      Me imagino que el desahucio actual es por falta de pago.
      Lo que pienso es que están recurriendo para ganar tiempo, dado que con independencia de ese desahucio, el contrato terminaría a final de este año.
      Sin embargo, veo claro que mientras no se produzca el lanzamiento en el actual juicio de desahucio no se van a ir del inmueble, y ello va a pasar con seguridad después del 1 de enero de 2015.
      Por eso es muy importante que envíes burofax notificando que termina el contrato.
      En un comentario anterior te dije, erróneamente, que pusieras 24 de noviembre. Estaba equivocado. Termina el 31 de diciembre. Por tanto si ya le has mandado el burofax indicando 24 de noviembre te ruego me disculpes y si no lo has hecho, pues por que termina el 31 de diciembre.
      Saludos.

  80. hola felicidades, gracias, una consulta que no he visto, que pasa con los contratos posterior a mayo 1985 sin fecha de finalización, en concreto es de 1 de octubre de 1985, en que situación queda. gracias

    1. Hola Jose Antonio.
      El contrato tendrá la duración que le hayan dado las partes. No se aplica la prórroga aplicable a los contratos de renta antigua.
      ¿no se ha establecido duración en el contrato?.
      Saludos.

      1. No tiene duración ninguna, y el contrato se firmo el 1 de octubre de 1985, y he visto que la ley se publico en noviembre 1985, aunque sea de mayo, mi duda es si se acoge a lo delos 20 años? gracias

        1. Hola Jose Antonio.
          No es contrato de renta antigua, sino que se regula bajo el Decreto Boyer.
          En cuanto a la duración, el artículo 1581 del Código Civil dice que “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.
          Por tanto no se acoge a la prórroga de los veinte años. Se supone que es un contrato que se ha ido prorrogando tácitamente mes a mes o año a año y puede solicitarse su extinción en el momento en que venza alguno de estos plazos.
          Generalmente será un año porque la renta suele establecerse por años (aunque después se pague por meses).
          Saludos.

        2. Buenas, si el arrendamiento se acogió expresamente a la prórroga forzosa (que ya no era de aplicación), la jurisprudencia tiene dos criterios:
          – Si el arrendatario es persona física, la jurisprudencia aplica supletoriamente la duración prevista para el usufructo (30 años), por lo que se extinguiría el 1 de octubre de 2015. (STS 645/2012)
          – Si el arrendatario es de persona jurídica, le es de aplicación la DT3ª de la LAU, por lo que se extinguiría el 1 de enero de 2015. (STS 831/2011)

  81. Hola,
    He estado leyendo y releyendo esta ley y aun hay puntos que me parecen confusos, por lo que voy a exponer mi situación y dudas.
    Soy propietario de un local de negocio. Mi abuelo arrendo dicho local al inquilino actual en abril de 1985, o sea regulado por la Lau del 1964.
    El inquilino quiere que firme un contrato con su hijo para continuar el negocio.
    Yo le digo que si si subimos la renta, pero el se niega. Ante la llegada del 31-12-2014 , me suirge la duda. Se extingue el contrato? o siendo persona fisica no se extingue hasta su jubilacion? Si es asi como me temo puede hacerlo durar a pesar de ya haber llegado a la edad de jubilarse ?
    Y en el caso de extinguirse por su jubilacion o desistimiento deberia yo indemnizarle con 18 meses de renta si un 3º deviene inquilino en la misma industria? Hay que decir que el negocio, que es un bar, lo inicio mi abuelo y asi lo arrendo. No es un negocio empezado por el inquilino. Aun asi deberia indemnizarsele?
    Por ultimo, en caso de que yo llegara a cuerdo con su hijo para un nuevo contrato, podria venir el inquilino exigiendome esa indemnizacion mas tarde?
    Gracias por su atencion.
    Selden.

    1. Hola.
      El contrato sigue en vigor hasta la jubilación o fallecimiento del inquilino. Mientras no se jubile no se extinguirá el contrato.
      Respecto a la indemnización, una vez ocurra la jubilación o el fallecimiento del inquilino, efectivamente serían 18 mensualidades tanto si se queda el local un tercero (durante el año siguiente a la extinción del contrato) como si se lo queda el propio arrendador.
      El inquilino quiere un nuevo contrato para su hijo porque el contrato de renta antigua no va a subsistir tras su jubilación o fallecimiento. Por eso se quiere asegurar un contrato “barato” para su hijo.
      En cuanto a tu última cuestión, entiendo que no puede exigirte la indemnización siempre que se trate de una resolución del contrato voluntaria. Pero si el motivo de la resolución/extinción es su jubilación (podría el inquilino hacer coincidir estas dos acciones) entonces si podría exigir la indemnización.
      Suerte!!!.

  82. Buenos días: Quisiera preguntar si mi padre tiene un negocio en un local que alquila, y tiene un contrato desde 1977, el se jubiló y ahora se dio de alta como jubilado en activo, su contrato valdría hasta su nueva jubilación o fallecimiento? Muchas gracias.
    Mandé un mensaje ayer pero no se porqué no salió publicado, pruebo de nuevo, a ver si hay suerte, gracias

    1. Hola Beatriz.
      Voy con algo de retraso en los comentarios.
      Voy a mirar el comentario que dejaste ayer y. Ver si te puedo responder entre mañana y pasado mañana.
      Disculpa las molestias.

        1. Hola Beatriz.
          Tu primer comentario lo eliminé porque decía más o menos lo mismo que el que me mandaste posteriormente. Por no repetir ambos lo borré y solo dejé uno.

          En este caso en particular que comentas, a pesar de la dificultad del caso, te diría que el arrendador no tiene obligación de mantener el contrato anterior, ya que ha existido una jubilación y, por tanto, es causa de resolución del contrato, independientemente de que posteriormente se haya vuelto a incorporar a la vida activa y a la seguridad social.
          Saludos.

  83. Hola,
    estaba pensando que si vosotros me podríais hacer esa carta, ya que mi abogado no me aclaro mucho con él en este tema, y no la quiere enviar porque dice que puede entorpecer el proceso que tenemos pendiente.
    Que si se le mandase habría que hilar muy fino y se que al final no la va a hacer.
    Me podría poner en contacto por privado con vosotros

    Gracias!

  84. Buenas,
    tenemos un local alquilado sometido a prórroga forzosa, el titular del contrato se jubilo y se ha subrogado la hija hace unos años, ahora tenemos una sentencia a nuestro favor de deshaucio, pero hasta el mes de Octubre tienen para recurrir y el juzgado ha suspendido la fecha de lanzamiento a la espera de que la sentencia sea firme o recurran.
    Yo estoy segura que van a recurrir, y lo que me gustaría saber es si hay que comunicarles que su contrato se extingue a fecha 31 de diciembre o no hace falta, me da m ideo no comunicárselo y que se acojan a esto

    Gracias

    1. Hola Susana.
      Yo ni me lo pensaba.
      Puedes mandarle un escrito que diga poco más o menos que a los efectos que proceda, y con independencia del proceso que se mantiene en la actualidad, le informas que el contrato de arrendamiento vigente concluirá el treinta y uno de diciembre de 2014 según se recoge en la disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos.

      Así cumples y te quitas un quebradero de cabeza.

      Suerte en ese juicio!!!.

  85. Buenas noches, he estado leyendo la información de su página respecto a los arrendamientode de local de negocio y tengo una duda al respecto, soy arrendatario de un local de negocio, cuyo contrató firmé en el año 1980, estoy próximo a mi jubilación, pero mi mujer desearía continuar con la misma actividad del local, podría subrogarse en mis mismas condiciones? sería un contrato indefinido para mi cónyuge o finalizaría en el año 2015.Ella podría seguir con la misma actividad hasta su jubilación?Muchas Gracias por su atención.Saludos

    1. Hola Mayte.
      Habría que ver si han habido anteriormente subrogaciones, pero si no las hubo nada impide que tu cónyuge pueda subrogarse. En ese caso el contrato se extinguiría a su jubilación o fallecimiento de tu esposa.
      Por lo tanto ella podría seguir con la misma actividad más allá de diciembre de 2014 y hasta su jubilación.
      Suerte!!!.

      1. Muchas gracias por tu pronta respuesta, sólo una pequeña duda, tengo plazo legal establecido para comunicársel al arrendador? tengo entendido que la comunicacíon tiene que ser mediante burofax, es así? con cuanto tiempo de antelación antes de mi jubilación? tres meses?muchas por tu atención, todo este tipo de consultas y soluciones nos está ayudando a muchas personas.
        Un saludo.

  86. Hola Eduardo, parece que no entro mi consulta. Aunque ya supongo que algo parecido habréis aclarado en anteriores preguntas porque hacéis una gran labor, pero te cuento nuestro caso y nos indicas pues debemos responder algo a la inquilina antes de septiembre.
    Mis hermanos y yo tenemos alquilado mediante C.B. un local comercial desde 1983 a una persona física. La inquilina nos ha dicho que estaba pensando en jubilarse y tenia dos interesados en el local y que precio les podríamos para decírselo a esas personas. Primero, esa pregunta nos ha descuadrado un poco porque no sabíamos que nosotros pudiéramos con el traspaso subirles algo, creíamos que teníamos que mantener las mismas condiciones. Cuanto se les puede subir??? Ella paga 380€.
    En segundo lugar, ella hace los años de jubilación en octubre, creo. Entonces, si hiciera el traspaso en ese momento, tendríamos que esperar otros 10 años hasta extinguir el contrato antiguo hasta 2024 o al ser jubilación se extinguiría automáticamente o el 31 de diciembre 2014. Si fueran los 10 años, podemos oponernos al traspaso o pedirle que espere a jubilarse en enero y poder ya hacer un alquiler actual, no antiguo??.
    Aunque no es una pregunta de este tema, tenemos derecho a alguna cantidad sobre ese traspaso en caso de realizarse, tenga renta antigua o nueva???. Muchas gracias,

    1. Hola Marisa.
      Te contesto a tus preguntas.
      En primer lugar considero que si que puede la inquilina traspasar el local antes de diciembre de 2014 y, por tanto, el contrato se extinguiría dentro de diez años.
      Tenéis derecho a un incremento de la renta del 20%.
      No podéis negaros al traspaso, siempre que se haga cumpliendo los requisitos de la LAU de 1964. En este post tienes toda la información.
      También verás que tienes derecho de tanteo (quedarte con el negocio en las mismas condiciones ofrecidas al candidato) y si no lo aceptas tienes derecho a un porcentaje sobre el precio del traspaso.
      Suerte!!!.

      1. Muchísimas gracias, Eduardo, tu respuesta es muy clara al respecto. Lo único que dudábamos es en relación con la jubilación. Como ella es la que nos ha dicho que lo que quiere es jubilarse entendíamos que ese momento extinguía el contrato antiguo. Luego que lo cojamos nosotros o lo traspase a alguien el negocio dado que tiene una importante cartera de clientes y material que lógicamente quiere rentabilizar, era aparte. Saludos

  87. Buenos días,

    Mi padre tiene alquilado una serie de locales y me pregunta si puede cancelar o renovar esos contratos.
    – El contrato es de 1991 y pone como periodo de tiempo “años prorrogables” el precio fue de 70.000 ptas. mensuales. Esta a nombre de una persona física.
    – Otro contrato se firmó en 1989 y también pone años prorrogables, el precio fue 59.500 ptas. mensuales.
    – Por último otro local que se firmó en noviembre de 1985, años prorrogables y por 15.700 ptas. al mes.

    Muchas gracias

    1. Xavier muy buenas.
      Con carácter general, los contratos cuyo arrendatario es persona física se extinguirán al fallecimiento o jubilación del inquilino (aunque pueden existir incluso posteriores subrogaciones).
      Los contratos cuyo arrendatario es persona jurídica se extinguen a finales de 2014.
      Saludos.

  88. Buenas tardes, Eduardo.
    Me gustaría q me aclararas el tema siguiente:
    Tengo un restaurante alquilado desde el 78, y el arrendatario tiene otros negocios y no aparece por el local. Lo lleva el hijo y supongo q un socio -no hay relación con ellos-, pero el arrendatario tiene unos 62 años, y lógicamente no debe estar jubilado.
    ¿Q puedo hacer?

    Gracias y saludos

    1. Hola Manuel.
      No se me ocurre nada. En caso de que el inquilino sea persona física, tiene derecho a continuar hasta su fallecimiento y jubilación. Y aún así podría subrogarse posteriormente su cónyuge (si existiera).
      Veré a ver si mañana puedo ver algo del tema que comentas de la “no dedicación”, pero no te garantizo ninguna respuesta que pueda satisfacer tus intereses.
      Un abrazo.

  89. Buenos días Eduardo,

    me podrás ayudar sobre la argumentación que te hice en mi anterior correo,
    es correcto ?
    ya que se lo he planteado a mi inquilino y me ha dicho que a pesar de tener 76 años y no estar jubilado, el no se va,
    porque no tiene por que irse ya que es persona física, aunque sea el segundo subrrogado en el año 1992.
    como comprenderás estoy desesperada.
    gracias

    1. Hola María.
      Malas noticias.
      He estado mirando tus preguntas y mis respuestas y te dije que al ser la subrogación anterior a 1992, el contrato concluía a finales de 2014.
      Bien, esto no es así. Se trata de un error por mi parte que he visto cuando me has mandado tu nueva pregunta.
      La realidad es que al haberse producido la segunda subrogación antes del 31-12-1995 el contrato finaliza al fallecimiento o jubilación del inquilino subrogado).
      Hay una buena noticia y otra mala más.
      La buena es que no se permiten nuevas subrogaciones tras el fallecimiento o jubilación.
      La mala es que este inquilino puede traspasar el local y esto podría retrasar aún más su puesta a tu disposición, si bien habría que ver hasta que punto alguien acepta un traspaso sabiendo que le quedan pocos años de disfrute (serían diez años más desde la fecha del traspaso).
      Saludos y estoy a tu disposición para lo que necesites.

      1. Gracias, por tu ayuda.

        Creo que esta Ley del 94 es engañosa, y difícil de entender, que se haga una ley para que todo siga igual,
        me refiero respecto a las personas físicas, es tremend mente injusto el que como es mi caso,a mi arrendatario no le compensa jubilarse porque tiene tienda y trastienda donde vive.
        Su negocio , al ser tan antiguo es muy conocido y marcha muy bien, y dentro tiene su casa con su patio.
        Al ser la renta tan baja, supongo que cuando tenga más de 90 años y le sea incomodo tirarse de la cama para abrir el cierre, quizás lo traspase y así deje para la sexta generación de mi familia esta renta irrisoria y fraudulenta.
        Mientras otras personas luchamos día a día para poder pagar nuestras hipotecas.
        que opinas ?

        1. Pues que estoy totalmente de acuerdo contigo.
          Debe ser desesperante pasar por esta situación.
          Como te dije, siento no haberte dado mejores noticias.
          Saludos.

      2. Eduardo, perdona. Estoy leyendo tus comentarios y parece que dices que si hay un traspaso entre 1995 y 2015, el arrendamiento tiene derecho a 10 años más. Creo que esto no es así, sino todo lo contrario. La idea es finalizar los arrendamientos. La ley señala que “Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.”

        Por tanto, creo que la idea es que dure 10 años o menos, por lo que si se hubiera hecho en 1995, el arrendamiento duraría hasta 2005, pero si se hace el traspaso en 2014, se extingue igualmente en 2014. ¿¿Cómo lo interpretas tú??

        1. Hola Pelayo.
          Es para mi un orgullo verte por aquí.
          A todos los que veáis este comentario deciros que Pelayo es uno de los mejores profesionales que podáis encontrar en materia de arrendamientos, y su blog http://www.desalvador.es es un referente en la materia.
          Pelayo, menuda miga tiene la cuestión que me planteas. Te aseguro que esa parte del post El traspaso en la extinción de alquiler de local de renta antigua ha sido de los que más horas me ha requerido.
          Vamos por partes, pero antes de nada te aclaro que se trata de una materia interpretativa. Y para interpretar ya sabes que al final quien manda es Su Señoría. Pero si me pides mi interpretación te diré que mantengo (con las oportunas reservas) lo que indico en el post:

          1.- El párrafo quinto del número 3 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 da la posibilidad de optar (utiliza el término “o”) por ampliar la duración del contrato de renta antigua hasta uno de los dos siguientes momentos:
          1.1.- Un mínimo de diez años a contar desde su realización (del traspaso). Esto me invita a pensar, literalmente, que si el contrato de traspaso se celebra en 15 de octubre de 2031 (en vida del arrendatario o de su cónyuge), la duración podría ampliarse un mínimo de diez años. En este caso sería un mínimo y un máximo, por lo que concluiría el 14 de octubre de 2041.
          1.2.- El número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. En el ejemplo que te he puesto arriba, no podría darse esta opción porque el plazo terminaría el 31 de diciembre de 2014.

          Entonces nos encontramos con que el arrendador querría que el término final en caso de traspaso sea el segundo de los expuestos, es decir, el 31 de diciembre de 2014; y la persona que ha tomado el traspaso querría que se aplicara la primera de las opciones, es decir, diez años desde que se firmó el traspaso.

          Qué aplicamos?. A quién se le hace caso?. A quien ha tomado el traspaso o al arrendador?.

          Según tu exposición, la ley pretende que terminen estos contratos, por lo que debería hacerse caso a las exigencias del arrendador y dar por finalizado el contrato el 31 de diciembre de 2014.

          En mi opinión, la ley permite la primera de las opciones expuestas (diez años tras la realización del traspaso) y deben tenerse en cuenta las expectativas de negocio de quien toma un traspaso dentro de la legalidad. De hecho, el párrafo quinto del número 3 del la DT Tercera se incluye para satisfacer las expectativas de negocio de quien tomó el traspaso.

          Pero hasta cierto límite!!!, podrías decirme (el 31-12-2014).

          Pues esta es la duda.

          Lo que está claro es que llevar a cabo esta posibilidad por parte de alguien que toma un traspaso ahora es, como mínimo, arriesgado (por si se interpreta que el contrato acaba el 31-12-2014), pero… ¿merecerá la pena en algunos casos correr ese riesgo?.

          Creo que si.

          Se aceptan otras propuestas, que seguro que las hay y muchas Pelayo.

          Un abrazo.

          1. En primer lugar, muchas gracias por los elogios. Al igual que tú, intento comunicar lo mejor que puedo mi visión del Derecho, y acercarlo al que no lo conoce. A pesar de ello, el mejor consejo que se puede dar es: antes de darse cuenta de que tiene un problema, acuda a un abogado. De esta forma seguramente lo evitará!

            En segundo lugar, me ha gustado -y mucho- tu argumentación. En el fondo, lo que está es permitiendo a los arrendatarios PERSONA FÍSICA que se beneficien de un derecho de traspaso que, en caso contrario, perderían con su jubilación.

            Desde un punto de vista económico, debo reconocer que los arrendamientos de renta antigua (o los sujetos a prórroga forzosa tras el Decreto Boyer) me parecen una aberración, ya que están pagando rentas fuera de mercado sin posibilidad de “puesta al día” por parte del arrendador.

            No obstante, en este afán tuitivo que parece presidir determinados ámbitos del Derecho, tiene lógica ofrecerle este “extra” a los arrendatarios persona física. Además, del propio texto que te he puesto solamente se puede deducir tu argumentación:
            1) Un mínimo de 10 años desde el traspaso; o
            2) el plazo que reste hasta 2015, siempre con el mínimo señalado en el apartado 1.

            Por tanto, en caso de que el arrendatario traspase el local, siempre existirá un derecho mínimo a 10 años para el siguiente.

            En todo caso, debe tenerse en cuenta que se trata de un supuesto muy limitado: arrendatario persona física o su cónyuge subrogado.

            En cualquier caso, sí que es cierto que es un terreno ampliamente discutible, por lo que tampoco me atrevería a aconsejar a mis clientes a hacerlo, ya que se enfrentan con total seguridad a un pleito en el que no hay jurisprudencia contrastada.

  90. Buenos días Eduardo,

    te quería comentar mi forma de entender porque se finaliza el contrato de arrendamiento de persona física el 1 de Enero de 2015 ( que ha tenidos dos subrogaciones)

    .- primera a la esposa
    .- fallecida la esposa al hijo con fecha 1992.
    Pues bien, creo que la ley de 1994, dice que si la segunda subrogación transcurren los 20 años que da de plazo desde la publicación 94/1994 hasta la extinción 1 de Enero de 2015, habrá que dar por finalizado el contrato de alquiler con fecha del 1 de Enero 2015.
    como sabes, en este caso si se cumple ya que han transcurrido desde 1992 hasta hoy mas de 20 años .
    Mi pregunta es ¿ es correcto está argumentación ?.,
    por otra parte te pregunto ¿ este segundo subrogado se acogió a que se le incrementará el IPC cada año, , esto no tiene que perturbar que se le termine el contrato por imperativo de Ley 94 /1994 el día 1 de enero de 2015.?
    gracias por tu inestimable ayuda

  91. Hola buenos dias. Te escribo para ver si me puedes informar con esta situacion: Tenemos una Oficina de Farmacia en un local que a pasado a ser propiedad nuestra. El local en si esta dividido en dos partes. Una que es la propia oficina de Farmacia y otra que es un comercio subarrendado con anterioridad a 1985.
    Habria posibilidad de que finalizasemos el alquiler de renta antigua?
    Gracias por la contestacion.
    Un saludo

    1. Hola Antonio.
      Si el subarrendatario es persona física os tocará esperar. Pero si es persona jurídica el contrato terminaría al finalizar 2014
      Saludos.

  92. Quisiera que me aclararas , un contrato de alquiler de local de negocio del año 50 que ha sufrido dos subrogaciones una para la esposa y otra para el hijo, actualmente lo regenta el hijo, quedará extinguido el 31 de diciembre del 2014 ,
    gracias de antemano

    1. Hola María.
      ¿Sabes en qué años se produjeron las subrogaciones?. En caso de que no lo sepas con exactitud, ¿sabes si se produjeron antes de 31-12-1995 las dos subrogaciones?.

      1. te contesto,
        es un local con trastienda dentro , en el que el señor trabaja y vive , me paga 50 euros de alquiler, yo pago 150 de comunidad, mas los seguros etc….
        se le va subiendo solo el ipc , cada año,.
        La última subrogación fue en el 1992,
        contrato a nombre de padre, paso a la madre y por último al hijo en el año 1992.
        gracias por tu ayuda

        1. Buenas María, y disculpa el retraso.
          Con los datos que me das, a mi entender el contrato finaliza claramente a finales de este año. Se trata de una segunda subrogación producida antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994.
          Ya me contaras…
          Saludos.

  93. Hola Juana Mª.
    En primer lugar disculpa la demora en responderte.
    No le veo sentido a que te digan que vence el 10 de junio por ser “el cumpleaños” del contrato.
    Tu contrato se extinguirá el 31 de Diciembre de 2014 pues eres descendiente de la arrendadora. Como mucho pondrían exigirte la extinción el 23 de noviembre, que es cuando transcurren 20 años desde la aprobación de la ley de arrendamientos urbanos.
    No veo forma de que puedas estar más tiempo salvo acuerdo con el arrendador.
    Saludos.

  94. Buenos días Eduardo.
    Después de leer todas las posibilidades de extinción y subrogación me gustaría que me aclarara mi situación:
    Mi padre tiene un contrato de arrendamiento desde el año 1964…como farmacéutico, instalada una farmacia en dicho local. Ni está jubilado ni ha fallecido.
    ¿ en caso de fallecimiento o jubilación cómo seguiría dicho contrato antes y despúes de la fecha del 31 de Diciembre de 2014, para yo continuar con la misma actividad (soy farmacéutica) ?
    Gracias
    Un saludo

    1. Hola Laura.
      En el supuesto de que la parte arrendataria estuviese connformada por una persona jurídica, el contrato se extinguiría el 31-12-2014.
      En caso de que el arrendatario sea una persona física (como creo que es el caso), el contrato se extingue al fallecimiento o jubilación del inquilino. Si se subroga el cónyuge, el contrato se extinguiría al fallecimiento o jubilación del cónyuge (desconozco si tu madre vive [deseo que si] o si es o no farmaceutica y así poder subrogarse). En caso de subrogarte tu, el contrato se extinguiría en cualquier caso el 31-12-2014.
      Nos queda, por tanto, la posibilidad de que tu padre realice un traspaso a tu favor (en las condiciones que regula el artículo 32 de la LAU de 1964) y, en ese caso, el contrato se extinguiría a los 10 años de la celebración del traspaso.
      Siempre está la posibilidad, si quiere el arrendador/a de que a la finalización del contrato de renta antigua negociéis tu continuidad en el local, pero ya con un nuevo contrato.
      Espero haberte sido de ayuda 😉

      1. Si,mi madre está viva. La cuestión es que creo que el contrato de arrendamiento debe estar a nombre del titular de la farmacia y mi madre como bien dices no es farmacéutica.
        Gracias.

  95. Somos dos hermanos que compartimos a través de una CB la propiedad de un local con alquiler de renta antigua (formalizado el 01.12.1980).
    El contrato de alquiler está a nombre de un tío nuestro, que falleció, dejándonos en herencia el local alquilado. Existe buena relación con el inquilino y precisaríamos saber:
    1- El contrato se extingue por ley el 31.12.2014. ¿ Tenemos que formalizar nuevo contrato con el inquilino, o se extingue a la jubilación/fallecimiento del mismo sin ser necesario hacer nada?
    2-¿Es correcto que el contrato permanezca a nombre de nuestro tío fallecido, o deberíamos modificarlo y/hacer nuevo contrato?
    3-¿Podríamos establecer un acuerdo escrito con el inquilino, que contemplase el nuevo alquiler a partir de enero 2015, con la posibilidad de introducir una carencia que permitiera al inquilino superar esta época de crisis? Se trataría de permitirle pagar alquiler mas bajo del acordado, durante periodos prorogables, que le ayuden a afrontar sus compromisos.
    Saludos, Luis Cancelo

    1. Hola Luis buenas tardes.
      Si el inquilino es persona física, el contrato no se extingue a finales de 2014, sino al fallecimiento o jubilación del inquilino. Tiene éste, incluso, la posibilidad de traspasarlo, pudiendo llegar a durar el contrato en ese caso hasta diciembre de 2024 si lo traspasa, por ejemplo, en diciembre de 2014. Si se va a extinguir el contrato si el actual inquilino es descendiente del inquilino originario del contrato de arrendamiento, que no se si es el caso.

      Saludos.

      1. Hola Eduardo, gracias por tu respuesta, aunque no entiendo lo que pretendes decir en el último párrafo, que empieza por “Si se va a extinguir el contrato……….

        Y…, podrías indicarme si es correcto que permanezcamos con el contrato a nombre de nuestro tío, o sería conveniente modificarlo/rehacerlo o anexarle clausula, que recoja los cambios habidos.

        Saludos y gracias de nuevo.
        Luis Cancelo

        1. Buenas Luis.
          Me refería, aunque mal expresado por mi parte, que siendo persona física el inquilino, solo se extinguiría el contrato en diciembre de 2014 en el hipotético caso de que hubiera habido una subrogación a favor de descendiente, es decir, que el actual inquilino fuera un descenciente del inquilino originario. Esto no operaría si el actual inquilino es, por subrogación, el cónyuge del inquilino originario, pues en este caso terminaría el contrato también al fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. Por tanto, solo se extinguiría en diciembre de 2014 si el actual inquilino es, por subrogación, un descendiente del inquilino originario.
          En cuanto a poneros como arrendadores, es suficiente con que notifiquéis al inquilino vuestros datos como herederos del arrendador, y vuestro domicilio a efecto de notificaciones por si el inquilino tiene algo que comunicaros en un futuro. Por tanto no hay que rehacer el contrato. Con dicha comunicación “sustituis” al anterior arrendador. Si posteriormente os solicita el inquilino alguna documentación acreditativa de vuestra posición de herederos tendríais que enviarle la adjudicación de bienes.
          Saludos.

      2. Mi padre, dispone de un local en alquler,de pago anual(30 de Dic), cuya antiguedad es de los años 60,fue contrato oral y es una cochera destinada a almacén.Mi padre está jubilado, pero dispone de una empresa, donde trabajamos dos personas y el local, nunca estuvo abierto al público, ni se ejerció ninguna actividad.Ahora los descendientes del propetario original , reclaman con formas poco elegantes, que se le entregue,bajo amenaza de desahucio.Que ley regula la extinción del mismo, si nunca se ejerció ninguna actividad comercial.

        1. Hola Jose.

          La extinción de estos contratos se regula en la ley de arrendamientos urbanos de 1994, en las disposiciones transitorias.

Nuestros servicios

  • Gestionamos desde el punto de vista legal el desahucio de un inquilino en vivienda de alquiler
    Desahucio express