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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Extinción o finalización de alquiler de vivienda de renta antigua

La extinción o finalización de alquiler de vivienda de renta antigua será más pausada y menos traumática que la de locales comerciales.

Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales) venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.

Sin embargo, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la Ley de arrendamientos urbanos del 94 (es la actual, pese a que en Junio de 2013 se le han incluido bastantes reformas).

La LAU del 94 regulaba principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995. Pero en la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha.

Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:

Disposición transitoria primera: se ocupa de los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Decreto Boyer de 1985 y por la LAU del 64. Te enlazamos un artículo sobre extinción de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

Disposición transitoria segunda: (esta es la que nos interesa). Se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes.

Disposición transitoria tercera: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes. Aquí puedes leer más sobre extinción de contarto de alquiler de local de renta antigua.

Disposición transitoria cuarta: se ocupa de otros contratos de arrendamiento.

Disposición transitoria quinta: se ocupa de lo que debía ocurrir con los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial que estuvieren en vigor el 1 de enero de 1995.

Por tanto, en lo que nos ocupa en este artículo, que son los contratos de vivienda, es la disposición transitoria segunda de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 la que se encarga de regularlos.

Y en concreto la Disposición Transitoria Segunda dice que a estos contratos se les va a seguir aplicando la normativa contenida en la LAU del 64.

Pero añade la disposición que, además de someterse a la LAU del 64 quedarán estos contratos de renta antigua sometidos obligatoriamente a nuevas normas que no aparecen en la LAU del 64 y que se recogen en la propia Disposición Transitoria Segunda, y se refieren a distintas materias pero, sobre todo y en lo que aquí nos ocupa, a la extinción o finalización de alquiler de vivienda de renta antigua.

Te dejo un modelo de extinción de contrato de alquiler de vivienda de renta antigua.

Veamos esta nueva regulación…

Extinción y subrogación de contratos de vivienda cuyo inquilino originario fallece tras el 1-1-1995

Si el inquilino o arrendatario originario (el que firmó el contrato) fallece después del 1 de enero de 1995, el contrato se extinguirá cuando éste fallezca si no existen personas con derecho a subrogarse. Estas personas son las siguientes:

A) El cónyuge del inquilino originario: después del fallecimiento del inquilino tras el 1-1-1995, podrá subrogarse en el contrato, en primer lugar, el cónyuge no separado legalmente o de hecho. El contrato de arrendamiento se extinguirá cuando fallezca la persona subrogada.

No obstante, se permite una segunda subrogación a favor de los hijos del inquilino si vivían con el cónyuge en la vivienda. En ese caso nos podemos encontrar ante dos opciones:

  • El subrogado tiene una discapacidad igual o superior al 65%: el contrato se extingue al fallecer el hijo subrogado.
  • El hijo subrogado no tiene una discapacidad igual o superior al 65%: entonces el contrato se extinguirá a los dos años de fallecer el primer subrogado o al cumplir el hijo subrogado los 25 años (la opción más tardía de las dos).

B) A falta de cónyuge no separado legalmente o de hecho, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario: de no existir cónyuge que se subrogue en las condiciones del apartado anterior, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario fallecido tras el 1-1-1995 que hubieran convivido con él los dos años anteriores al fallecimiento. Podemos encontrarnos ante dos opciones:

  • El subrogado tiene una discapacidad igual o superior al 65%: el contrato se extingue al fallecer el hijo subrogado.
  • El hijo subrogado no tiene una discapacidad igual o superior al 65%: entonces el contrato se extinguirá a los dos años de fallecer el inquilino originario o al cumplir el hijo subrogado los 25 años (la opción más tardía de las dos).

C) A falta de las personas indicadas en las letras A y B, podrá subrogarse un ascendiente del inquilino originario: en los casos en que no haya candidato a la subrogación según los requisitos vistos en las letras A y B anteriores, podrá subrogarse un ascendiente del inquilino fallecido siempre que cumpla con la condición de haber convivido con él en la misma vivienda (y haber estado a su cargo) durante los tres años anteriores al fallecimiento del inquilino. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado.

Extinción y subrogación de contratos de vivienda en los que a fecha 1-1-1995 ya se ha producido una subrogación:

En los casos en que a fecha 1 de enero de 1995 ya se ha producido una subrogación, el contrato de arrendamiento se extinguirá al fallecimiento de la persona subrogada, excepto que puedan subrogarse las siguientes personas (en caso de existir):

A) El cónyuge (del subrogado) no separado legalmente o de hecho. El contrato se extinguirá a su fallecimiento.

B) Si no hay cónyuge del subrogado que cumpla esos requisitos, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario que vivieren en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él (con el subrogado, no con el inquilino originario) durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato se extingue al fallecimiento del hijo si éste tiene una minusvalía igual o superior al 65%. En otro caso se extingue a los dos años del fallecimiento del inquilino originario o al cumplir el hijo subrogado los 25 años de edad (lo que ocurra más tarde).

Extinción y subrogación de contratos de vivienda en los que a fecha 1-1-1995 ya se han producido dos subrogaciones

En los casos en que algunas de las personas previstas en el artículo 59 de la LAU del 64 fuere segundo subrogado a fecha 1-1-1995 (sólo podrán ser el cónyuge o los hijos), a su fallecimiento no se autorizarán posteriores subrogaciones.

Especial caso de la relación análoga a la de cónyuge sin ser cónyuge:

La Disposición Transitoria segunda B-7 recoge que los derechos de subrogación otorgados al cónyuge se otorgarán igualmente a la persona que, sin ser cónyuge de (de la) fallecido/a, haya convivido de forma permanente al menos los dos años anteriores al fallecimiento en análoga situación de afectividad a la de cónyuge.

Se elimina el requisito de convivir durante dos años (sólo se exige convivir) si esta persona y el fallecido hubieren tenido previamente hijos.

Notificación de la subrogación

Las subrogaciones en contratos de alquiler de viviendas de renta antigua, cuando el fallecimiento del inquilino se produzca tras el 1 de enero de 1995, deberán respetar las normas establecidas en el artículo 16.3 de la ley de arrendamientos urbanos de 1994.

Es decir, si no se ha notificado al arrendador el fallecimiento del inquilino dentro de los 3 meses siguientes desde que se produjo éste, el contrato se tendrá por extinguido y el arrendador podrá solicitar el desalojo de la vivienda por falta de subrogación.

Te lo cuento en el post Subrogación en arrendamientos de vivienda de renta antigua.

Finalización de la prórroga

En el caso de que el contrato de alquiler se encuentre en situación de prórroga forzosa, la LAU de 1964 establece una serie de circunstancias que, si se da, el arrendador podrá exigir el desalojo del inquilino.

Puedes conocerlas en el post Finalización de la prórroga en alquiler de renta antigua.

y tu… ¿tienes una vivienda de renta antigua y tienes dudas?

342 comentarios en “Extinción o finalización de alquiler de vivienda de renta antigua

  1. Si el contrato es de los años 60 y la inquilina original murió en el año 84 subrogandose su hija hasta la actualidad. Al llevar mas de dos años desde el año 84 y además ser mayor de 25 ¿Podría considerarse extinguido¿

      1. Mis padres viven en una casa con alquiler de renta antigua. Esta casa esta dentro de un edificio que acaban de vender a un fondo capital riesgo y me preguntaban si les podía afectar. De que forma les podrían echar de la casa? Igual q en los locales acababa el regimen anterior en enero de 2015. Existe alguna fecha similar para los pisos de renta antigua?
        Gracias
        Pepe

          1. Buenos días,

            En mi caso , mis padres tienen un piso alquilado de 1936 a un Sr que tenía 33 años en el momento de la firma.
            Ahora me consta , que está siendo usado por alguna familiar , pero aprovechándose de las ventajas económicas de hace años.
            Existe alguna forma de colocar la renta a precio justo?.
            Muchas gracias

    1. Que pasa si al fallecer mipadre en 2008 y subrogarse a su conjuge mi madre y ahora en 2015 dicen que si mi madre esta viviendo conmigo en mi casa temporalmente tiene que renunciar a su casa alquilada y contando que mi hermano soltero esta viviendo en la casa alquilada .espero la respuesta gracias

      1. Hola Juli.

        Si la vivienda permanece desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, entonces si podrán solicitar que no se prorrogue más el contrato, pero si ese no es el caso entonces no podrán exigir la finalización del contrato por esta causa.
        Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

    2. Hola queria hacer una consulta si me podeis ayudar, mi abuela lleva 75 años viviendo en un piso de renta antigua ahora tiene 91 años y la propietaria la quiere hechar porque no tiene donde ir
      Mi pregunta es si puedo hacer algo para paralizarlo o retrasarlo

      1. Antes de nada gracias por vuestros comentarios.
        El caso es que he encargado un informe a un abogado y según él el contrato puede ser resuelto unilateralmente por el arrendador puesto que la hija que se subrogó en el contrato de arrendamiento lleva en la vivienda más de dos años y no tiene una minusvalía mayor al 65%.

        Me dice que hay una sentencia que así lo dice de la AP Madrid el 27/01/2011.

          1. Buenas tardes, Eduardo.
            Solamente ha habido una subrogación. La madre firmó el contrato de arrendamiento y la hija se subrogó y es la inquilina actual. La subrogación sucedió en 1984.

  2. Hola Ángel, y disculpa el retraso.
    Yo no estoy de acuerdo con la aplicación de dicha Sentencia, dado que en ese caso estamos hablando de una subrogación a favor de una hija sucedida después de la entrada en cigor de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994. En concreto, la subrogación se produce en 2002.
    En el caso que comentas la subrogación a favor de la hija se produce antes de la entrada en vigor de la LAU. Por tanto entiendo que se aplica la Disposición Transitoria 2 B5 de la LAU y no la 2 B4 que es para subrogaciones posteriores a 1995, que no es tu caso. Y por tanto el hijo subrogado tiene derecho hasta su fallecimiento.
    Esto, salco mejor criterio de algún/a compañero/a.
    Saludos.

    1. Buenas tardes, Eduardo. Perdona por el retraso. En primer lugar gracias por tus comentarios. He estado leyendo la sentencia y creo que estás en lo cierto. Se lo he comentado a un amigo que es abogado y me comenta que lo va a estudiar pero que coincide contigo. Todo depende de la fecha de la subrogación. Un saludo.

  3. En este caso queria preguntar si el contrato es vigente si el arrendagario falleció hace mas de un año y su ex esposa, sepafados legalmente hace mas de veinte años es la q ocupa la vivienda . En todos esos
    Años separados el señor no ha convivido en esa casa. La que ha estado paganco las mensualidades en su nombre a sidosu ex esposa
    Gracias espero su respuesta.

    1. Hola Isabel.
      La LAU lo que establece es que las subrogaciones que se produzcan tras 1995 (este sería el caso) podrán hacerse a favor del cónyuge “no separado legalmente”, con lo que a la hora de regularizar la situación, en su caos, el arrendador podría instar la resolución del contrato.
      Saludos.

  4. Buenos días
    Tengo una consulta. Mi abuela tenia una vivienda en alquiler de renta antigua y se ha muerto hace 5 meses. La vivienda pertenece al obispado y está muy mal. Hemos estado en contacto con ellos para intentar comprarla o seguir con un alquiler. Pero no nos dan opción ni a una cosa ni a la otra y nos dan un mes para sacar todo. Tenemos algún derecho o alguna formula para poder conseguir un alquiler??
    Muchas gracias

  5. Hola, espero que me podais ayudar, si el contrato se firmo en 1982 y aun lo posee el arrendatario orginal, (no se ha producido ninguna subrrogación) les puedo echar? cuando se acaba su contrato? espero su respuesta. muchas gracias

    1. Hila Luis.
      El contrato acaba cuando fallezca el inquilino si no hay personas que puedan subrogarse. En caso de que esas personas existan y quieran subrogarse, puede durar aún más allá del fallecimiento del inquilino.
      Te recomiendo leer bien el post pues en él encontrarás las respuestas a quienes son esos posibles subrogados.
      Saludos.

  6. Hola, vivo en una casa con alquiler de renta antigua con mi padre y me gustaría saber si en el caso de que falleciera yo podría seguir en la casa o por el contrario me echarían.Tengo 31 años y mi padre lleva en la casa desde hace 39.
    Muchas gracias.

  7. Buenos días Eduardo,
    antes de nada, muchas gracias de antemano por tu inestimable ayuda.

    Mi caso data de 1982, contrato de renta antigua de vivienda, pero contrato verbal.
    Nunca se formalizó por escrito y a día de hoy siguen viviendo, en teoría el arrendatario originario, el que figura en los recibos de pago, porque, no hay contrato escrito pero sí recibos de pago.

    hasta hace un año abonaban la renta en efectivo.
    a partir de entonces, hacen transferencia.

    mi pregunta es la siguiente: cómo podemos regular esta situación?

    por otro lado, el es propietario de una vivienda en pleno dominio en Valencia. puedo echarles ante esta situación llegado en caso?

    espero su respuesta.

    muchas gracias.

    un cordial saludo

    1. Hola begoña.
      La única forma de regularizar la situación es elaborar un contrato escrito con la fecha real del contrato. Pero claro, ambas partes debéis estar de acuerdo.
      El contrato verbal es perfectamente válido.
      En cuanto a tener una vivienda en Valencia, no es motivo para extinguir el contrato de alquiler de renta antigua.
      Por tanto, bajo mi punto de vista tendrás que esperar al fallecimiento.
      Saludos.

  8. Buenos días Eduardo
    Me gustaría hacerte una consulta, a ver si me puedes ayudar.
    Tengo en propiedad un local en Madrid. Tiene un alquiler anterior al 85 de renta antigua a una persona, autónoma, que explota en él un taller de mecánica de coches.
    Tiene ya 75 años y, aunque continúa dado de alta en autónomos, realmente hace ya muchos años que no acude al taller a trabajar y lo gestiona “realmente” uno de sus hijos, aunque ante hacienda, terceros, etc sigue figurando él, para así no tener que traspasar el negocio a sus hijos y con ello continuar el negocio del bajo precio del alquiler mientras viva (eso si, renuncia a su jubilación por ello).
    Entonces mi pregunta es. Como abogado, y por la jurisprudencia, crees que habría alguna manera de demostrar que él realmente por su edad no trabaja realmente para así solicitar la extinción del contrato en diciembre ? ¿Sería conveniente hacer algún tipo de comunicado antes de fin de año para que quede clara nuestra postura?
    Un saludo y muchas gracias de antemano por tu ayuda

    1. Hola Pedro.
      Nada tiene que ver el mes de diciembre con tu caso.
      El contrato no vencería en diciembre porque el inquilino no es persona jurídica.
      Ahora bien, bajo mi punto de vista mientras el inquilino no esté jubilado (o fallezca) no habría extinción del contrato.
      No conozco ninguna sentencia que haya otorgado la extinción por considerar que el inquilino debería estar jubilado en un caso como el que comentas.
      Saludos.

  9. Muchas gracias por la respuestaEduardo
    Veo que no me queda otra que esperar a que quieran irse(o fallecimiento), porque es una familia de mucho dinero y quizás si bajan las ventas lo dejen libre. No se puede negociar con ellos porque piden autenticas fortunas como indemnización por irse 🙁
    Pensaba que podíamos tener alguna salida intentando demostrar que él, con 75años , es imposible que ejerza como mecánico, por sus condiciones físicas y bueno, porque podría llevar testigos de que nunca está allí y quien lleva el taller es su hijo. Además , en caso de declarar que trabaja desde casa con una llamada al día… al final..está actuando más que como autónomo/trabajador al cual la leo les protege dejando en vigor su contrato hasta su fallecimiento,como empresa y pensaba que por ahí podríamos defender eso, que si es empresa o actúa como tal se tiene que ir ya,..
    Pero veo que no nos queda otra que esperar:(
    No obstante de nuevo muchas gracias por la respuesta y enhorabuena por la web

  10. Hola Eduardo, gracias por tu tiempo.
    Te comento la situación. Mi padre firmó un contrato de arrendamiento en el año 1974, siendo él el único titular, pero obviamente mi madre también vive en la vivienda. Mi padre falleció en el 2007 y mi madre continuó habitando la casa. El caso es que este mes de Septiembre la propietaria ha enviado un nuevo contrato a mi madre y la obliga a firmarlo con amenaza de denuncia si se niega. Por supuesto en el nuevo contrato se incrementa el precio del alquiler y disminuye la duración del mismo a cinco años, y que decir tiene que después de tantos años y arreglos que se han hecho en la casa, como instalaciones de agua o electricidad, nuevo baño y cocina, etc, el nuevo contrato no contempla más que beneficios para los propietarios.
    Mi pregunta es si pueden cambiarle el contrato así de buenas a primeras.
    De antemano gracias.
    Un saludo.

  11. Buenas tardes¡,
    Un contrato de alquiler de local (bar) se firmó el 15/10/1979, a nombre de un matrimonio, ese subroga a su hijo el 01/08/2007. El cual sigue con la misma actividad.
    Mi pregunta es la siguiente: se le acaba el contrato el 31 de diciembre de 2014?
    Gracias.

  12. Buenos días Eduardo. Te planteo el siguiente supuesto. Un arrendamiento de vivienda de renta antigua. Nos enteramos que la arrendataria falleció hace unos años, y sus hijos no lo comunican pero siguen viviendo en la vivienda y abonan el pago de la renta. Queremos plantear un nuevo contrato con nuevas condiciones, porque la renta es mínima; sin embargo no queremos pillarnos las manos a la hora de poder solicitar la extinción y poder reclamarles por los importes que no han venido abonando. ¿Cómo crees que podríamos plantearlo?

    Muchas gracias.

    1. Hola Daniel.
      Tal y como me cuentas el contrato vence el 31 de diciembre de 2014, por lo que tendrías que avisar de que termina en ese momento.
      Lo que no entiendo es que me dices que vienen lagando la renta pero a continuación me dices de reclamar las rentas que no han pagado. Esto no lo entiendo. Te agradezco si me lo puedes aclarar.
      Saludos.

  13. Buenas tardes Eduardo!!
    En su blog he visto todos los modelos de comunicaciones que se pueden enviar para finalizar un contrato de renta antigua pero no he visto la comunicación para avisar al inquilino que termina el contrato del 31 de diciembre de 2014. Que en el EXPONE (TERCERA) pone que la arrendadora ha comunicado previamente al arrendador. Sí me puede ayudar. Gracias. Me parece todo un descubrimiento este blog.

  14. Hola Eduardo, mi consulta es la siguiente, en Mayo 2014 compre una vivienda ocupada con contrato de renta antigua firmado en 1963, la ocupa una señora de mas de 80 años, a la firma de las escrituras los anteriores propietarios me presentan el contrato a nombre del esposo fallecido hace años, y de que ellos eran desconocedores de su fallecimiento, 1 punto, no se cumple el art 16.3 de la LAU 1964 en cuanto a la notificación del fallecimiento.
    desde Julio yo le hago los recibos a nombre de ella.
    Esta señora por motivos de salud lleva desde febrero de este año sin ocupar la vivienda, vive con su hijo, 2 punto.
    El importe del alquiler es de 10,85 euros, luego nunca se ha actualizado por parte de los anteriores propietarios, lo puedo actualizar yo?.
    y finalmente, en el momento de la compra de dicha vivienda yo vivía con mi expareja, pero nos hemos separado y en la actualidad vivo en un piso de mis padres a los que les pago un alquiler, por lo tanto necesito la vivienda para mi uso, la puedo recuperar y como?.
    Disculpa la extensión de la consulta.
    Slds.

  15. Buenas tardes.
    Mi madre vive de alquiler desde el año 69 sin contrato, pero tiene todos los recibos q paga desde entonces mensualmente.En el 95 le llegó un documento en el que se le infica que anualmente le iran incrementando la mensualidad hasta llegar a 47.000 ptas. (Es un poco más pero no recuerdo) La pregunta es si la pueden echar sin tener contrato y habiendo pagado todos sus mensualides con sus respectivos incrementos.Muchas gracias

    1. Hola Miriam.

      Es muy difícil que la echen por eso. Lo que debe hacer tu madre es tener siempre constancia de que ha pagado el alquiler, bien pidiendo el recibo, bien pagando por transferencia bancaria, etc. Pero nunca hacer el pago sin que quede justificación porque entonces podría aprovechar el arrendador para decir que lleva equis meses sin pagar la renta y podría instar el desahucio.

      Pero quédate tranquila. Que siga pagando correctamente y no habrá problema.

      Saludos.

  16. Hola Eduardo, gracias de antemano por el tiempo que dedicas a ayudar a tanta gente, tengo unas dudas referente a los alquileres de renta antigua:

    Mi padre comenzó un alquiler de “tipo verbal” de una vivienda allá por los 60, por tanto se considera de renta antigua, al fallecer mi padre pasó a ser de mi madre la vivienda, hace unos años mi madre me lo donó a mi.
    1) ¿se mantiene el contrato aunque haya cambiado de propietario?
    2) ¿tiene el mismo tipo de legislación que cualquier otro tipo de alquiler de renta antigua aunque no haya contrato por escrito?

    En el caso que si tengan derecho los inquilinos como cualquier otro inquilino de renta antigua
    3) ¿En el caso que hayan realizado modificaciones en el piso puede ser motivo para rescindir el contrato de renta antigua?

    En el caso que no sea posible rescindirlo:
    4) ¿Tengo derecho a exigir un importe de alquiler adecuado a la zona (de 200€ a 300€) o debo seguir aceptando la miseria que pagan (50€)?

    Muchas gracias.

    1. Hola Pedro.

      Aunque no exista contrato, dado lo antiguo del que comentas, tiene toda la validez dado que jo habrá muchas dificultades en demostrar que dicha relación arrendaticia existe.

      Por tanto, el contrato se tiene como cualquier otro contrato de arrendamiento de renta antigua y los inquilinos tienen los mismos derechos que si el contrato fuese escrito.

      En cuanto a la actualización de la renta, tienes todo el derecho a exigir un aumento de la renta si aún no se ha intentado anteriormente la actualización.

      Quedo a tu disposición para cualquier cosa que puedas necesitas en cuanto a actualización de renta. Puedes contactar conmigo en info@abogadosparatodos.net

      Saludos.

  17. Hola EDuardo!,
    Quería comentarle que después de notificar al inquilino de renta antigua las nuevas condiciones si el no está de acuerdo, el propietario que tiene que hacer buscar otra persona y mientras tanto el sigue explotando el negocio y pagando la renta antigua o como iría??gracias

  18. Hola Eduardo.

    He leido en varias respuestas tuyas que un contrato verbal es similar a uno escrito y por tanto que para poner desalojar tienen que darse causas de necsidad de vivienda del dueño o hijos y que solo por el fallecimiento del inquilino se termina el contrato.
    Entonces y es mi pregunta que significa esto que he conseguido en un portal legal de internet?
    Serviria esto que le dejo más abajo también para contratos verbales anteriores a 1985 ?

    Portal Recursos legales Derecho de arrendadores y arrendatarios
    Ventajas y Desventajas de los Contratos de Arrendamiento Verbales
    Renuncia de responsibilidad
    Por: LawInfo
    Los contratos de arrendamiento, como muchos contratos, no tienen que ser por escrito. El arrendador y el inquilino pueden convenir en los términos del contrato en forma verbal y ese contrato es obligatorio para ambas partes. Sin embargo, existen ventajas y desventajas de convenir en un arrendamiento sin contar con un contrato escrito en el que ambos: el arrendador y el inquilino, queden advertidos de ello antes de llegar a un convenio vinculante.

    Las Desventajas de un Contrato de Arrendamiento Verbal.
    Sin una copia en papel donde mirar, en una fecha posterior puede ser muy difícil determinar cuáles son los términos del contrato de arrendamiento, en caso de que el arrendador y el inquilino tengan una desavenencia acerca de los términos del contrato.
    Sin un contrato de arrendamiento por escrito que sirva de confirmación, podría ser difícil para el arrendador probar que el contrato fue, de hecho, por un período de un año.

    Las Ventajas de un Arrendamiento en Forma Verbal.
    Los contratos verbales pueden ser muy fáciles de modificar mediante un breve aviso. En vista de ello, si las partes convienen en un contrato de mes a mes, el inquilino simplemente puede tomar el teléfono un mes antes de la fecha en que desee cambiarse e informarle al arrendador. Similarmente, el arrendador puede desalojar al inquilino en un contrato verbal de mes a mes, diciéndole que tiene 30 días para dejar vacante la propiedad. Es fácil hacerlo y no requiere fundarlo en alguna causa o en cualesquiera otras condiciones que son comunes en los contratos escritos.
    Los contratos de arrendamiento verbales también pueden ser ventajosos para los inquilinos por otra razón. Muchos contratos por escrito favorecen a los arrendadores. Los contratos de arrendamiento por escrito tienden a contener más cláusulas, calificaciones y responsabilidades. Los contratos verbales tienden a ser más simples y fáciles de entender.
    El que usted decida celebrar un contrato de arrendamiento verbal o escrito, constituye un asunto de preferencia personal para usted y su arrendador. Sin embargo, debe estar advertido de que un contrato verbal lo deja más vulnerable y usualmente está abierto a interpretaciones. La mayoría de los arrendadores preferirán que se firme un contrato por escrito, especialmente si están dentro del negocio de las rentas de más de una vivienda.
    En esa virtud, aunque los contratos verbales de arrendamiento son usualmente ejecutables, pueden no ser deseables. Es importante recordar que los contratos escritos pueden ser negociados si hay términos en el original que no sean convenientes para usted y un contrato por escrito puede darle un registro permanente y definido de su contrato con el arrendador, en caso de que surja algún problema en el futuro.

    Esto también valdría, como le digo para contratos verbales anteriores a 1985 ?

    Muy agradecida por su respuesta.

    1. Hola Lola.

      La sencillez que dscribe el ejemplo es en caso de un contrato (verbal) de un mes de duración, tal y como indica el texto.

      Un contrato de renta antigua entraría en prórroga legal incluso siendo verbal el contrato, por lo que la extinción sucederia al fallecimiento del inquilino.

      Cuando digo que un contrato verbal es igual que uno escrito, me refiero a que ambos son contratos y ambos hay que cumplirlos. Sin embargo, es evidente que un contrato verbal puede generar problemas con mayor facilidad que uno escrito.

      Muchas gracias por enriquecer el blog con tu aportación.

      Saludos.

  19. Hola Eduardo, primero darte las gracias por tu ayuda, vivimos en una planta baja de renta antigua, es la tercera subrogación a mi mujer, que es la nieta del primer arrendatario, de este se subrogo a su mujer la abuela de mi mujer, y de esta a mi mujer que es la tercera subrogación y su nieta, la abuela de mi mujer murió 1992, el alquiler se lo actualizaron el año pasado que era del 94 al 2014, pueden finalizar el contrato de renta antigua con la nueva ley, gracias por todo

  20. Tenemos un contrato del año 1981 con su inquilino original y con renta antigua. Dos cuestiones:
    -¿se le puede rescindir el contrato y firmar uno nuevo con la renta actualizada por la ley Boyer? ¿Con qué fecha?

    Muchas gracias

    1. Hola Beatriz.

      Podeis rescindir el contrato y firmar uno nuevo si ambas partes estáis de acuerdo, pero nunca someterlo al Decreto Boyer, sino a la Ley de arrendamientos urbanos actual.

      En caso de que el inquilino no esté de acuerdo en lo que le propones no podrás obligarle a firmar un nuevo contrato, sino que se mantendrá en vigor el contrato actual.

      Suerte!!!.

  21. Buenas tardes Eduardo:
    Antes de nada agradecerte tu tiempo.
    Mi caso es el siguiente: Mi madre firmó un contrato de arrendamiento como arrendador sobre un piso en el año 1973, al parecer creo que de protección oficial.
    La renta que reciben es testimonial aprox. 75 euros por mes.
    Mi pregunta es: Esa renta ¿ se puede actualizar a algún importe que se asemeje a una renta actual?
    Existe algún procedimiento por el que se pueda extinguir el contrato y el piso pase a disposición del propietario?. En el contrato indica que “….por tiempo de mes, y precio de …..”.
    Muchas gracias
    Saludos

  22. Hola Eduardo, mis padres llevan de alquiler desde 1971 sin contrato escrito. Contrato oral, guardan todos los recibos. Se va actualizando la renta anualmente con el IPC y tuvo actualización con la ley. En la actualidad pagan 255 €
    ¿como les afecta esta nueva situación?
    Muchas gracias

  23. Hola Eduardo, me gusta mucho la labor que haces. Mi pregunta es la siguiente, ¿se puede extinguir un arrendamiento de renta antigua si el arrendador la dona a su hijo y este la necesita para su vivienda habitual?. Desconozco si el hijo trabaja o no pero lo que se es que tiene más viviendas. Ha intentado echar al inquilino 2 veces judicialmente y 2 veces ha perdido.
    GRACIAS.

    1. Hola Fran y disculpa la demora.

      Como norma general, si el hijo del arrendador tiene necesidad de la vivienda, podrá exigir que cese la prórroga y que termine el contrato. Se presume que tendrá necesidad cuando:

      – tenga que domiciliarse en el domicilio en que está la vivienda de renta antigua. Esto es para el caso en que viva ahora fuera de ese municipio y tenga que domiciliarse en él.
      – cuando, residiendo en ese municipio, tenga necesidad de una vivienda mayor que la que ocupa en la actualidad por aumento de sus necesidad familiares.
      – cuando viva fuera del domicilio de marras y deba residir en él por haber contraído matrimonio.
      – Cuando, viviendo en ese municipio, se vea obligado a desalojar su actual vivienda por causas absolutamente ajenas a su voluntad.

      Además, si el arrendador tiene viviendas dadas en alquiler en esa ciudad y tiene posibilidad de recuperar alguna de ellas, tampoco podría exigir la finalización del contrato.

      En cualquier caso, el arrendador (o en hijo) tendrán que preavisar con un año de antelación al inquilino (quedo a tu disposición para elaborar dicho preaviso) y, además, tendrá que indemnizar con un año o dos de renta al inquilino.

  24. Hola EDuardo!!
    Hace un mes que le envíe a mi inquilino una carta diciéndole que terminaba el contrato el 31 de diciembre. Su abogada me llamo para saber las nuevas condiciones y a día de hoy no tengo ninguna respuesta. Que tengo que hacer? Puede estar hasta el 31 de diciembre sin decirme que lo deja? Gracias

    1. Hola María.

      No tiene por qué haber nuevas condiciones. El contrato termina el 31 de diciembre y el inquilino tiene que irse y si no se va puedes interponer demanda de desahucio.

      Lo que si tienes que informarle de las condiciones de alquiler si durante todo 2015 ofreces a alguien el local en alquiler, pues el actual inquilino tiene preferencia durante 1 año. Pero sólo en caso de que quieras alquilarlo. Si no lo quieres alquilar por ahora no tienes que informarle de ninguna nueva condición.

      Suerte!!!.

  25. Hola Eduardo:

    Necesitaba comentarte mi situación . Tengo un contrato de Diciembre del 83. Pago 370 Euros y tengo facturas de arreglos de todo tipo incluido fontanería por 1.000. 000 de las antiguas pesetas con su correspondiente IVA. Todos los arreglos, mantenimiento los asumo yo, y se me ha ido aumentando el alquiler según los estipulado por índice de precio al consumo.

    No se cual es mi situación, si se extingue y me van a proponer firmar otro, si puedo hacer valer las mejoras que he hecho, que de las ultimas no tengo factura pero si del material ( tarima flotante) si tengo que firmar o no ya que dependiendo lo que me quieran cobrar tendré que pensar en la posibilidad de cambiarme de piso.

    Como referencia te comento , que mi inquilina tiene otro inquilinos en el mismo edificio con contratos hechos en los últimos 10 años y el ultimo hace menos de un año y el alquiler es de 500 euros

    Muchas gracias

    Maria

    1. Hola María.

      Las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido podrán ser repercutidas al inquilino. Por lo tanto, los gastos de este tipo de obras te corresponden a ti.

      En cuanto a la extinción del contrato, me aportas pocos datos, pero con carácter general el contrato se mantendrá en vigor hasta tu fallecimiento. Y aún en ese momento podría durar algunos años más en favor de posibles subrogados tuyos.

      Saludos.

      1. El inquilino tiene conocimiento hace más de un mes de la finalización del contrato y a día de hoy sigo sin saber sí va a seguir con el negocio o abandona el 31 de diciembre. No debería de avisarme con antelación o puede decírmelo cuando el quiera?
        Gracias

  26. Hola Eduardo.
    Tengo un piso alquilado desde 22/3/1983,
    acogido a la prórroga forzosa de la LAU de 1964.
    ¿Le afecta la ley Boyer?
    ¿Podría echarlo el 31de Diciembre de 2014?
    ¿Cómo lo hago?.
    Muchas Gracias. Un saludo de:
    Chon Romero.

  27. En el 2001 compramos una propiedad en la cual existia un alquiler de 1969, en la escritura no figura ninguna variacion del titular del contrato que pasado un tiempo nos enteramos que habia fallecido, el alquiler es de 20,48 € mensuales, y paga el IBI y basura, , se le quemo la instalacion electrica la cual fue pagada por mi,quedando de a cuerdo en que la pagaria integra a mensualidades de 50€ a condicion de no incrimentarle el alquiler, solamente pago dos mensualidades quedando un resto de mas de 1.300 € , En repetidas ocasiones se le ha enviado carta notificandole la actualizacion pero nunca he recibido contestacion ni siquiera con carta certificada, el acuse de recibo ni siquiera. ¿que debo de hacer¿? me gustaria poder rescisdir el contrato o en su defecto actualizarlo, puedo reclamarle los gastos de la intalacion electrica y cual es su situacion actual pues ella como viuda ya he leido que tiene derecho por ley a subrogarse, pera la hija tiene tambien derecho tiene mas de 25 años. muchas gracias por su tiempo y dedicacion

    1. Hola Ramón.

      En principio sería interesante que notificaras la actualización de la renta a través de burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

      No se si este es el tipo de notificación que has hecho en el pasado.

      También debes saber que es posible que la inquilina se oponga a la actualización por tener pocos ingresos, o incluso oponerse por porque si (en cuyo caso el contrato terminaría a los cinco años de la notificación). Podría incluso oponerse por haber prescrito tu posibilidad de actualización de renta.

  28. buena tardes, mi madre tiene una casa suya y la mujer que vive en ella tiene contrato antiguo desde 18 abril 1974 y la renta que paga es de 9€ esa casa se la dejaron a mi madre de herencia y fallecido ya hace 19 años. que podemos hacer con ese contrato ??

    1. Hola Pepi.

      Podéis comunicar una actualización de renta con arreglo a lo indicado por la ley de arrendamientos urbanos de 1964, a ver qué dice la inquilina.

      En principio sería lo único que podéis hacer, pues la inquilina tiene derecho a estar de alquiler hasta su fallecimiento y, aún después, podría haber subrogados.

      Quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net por si necesitas información sobre la actualización de renta.

      Saludos.

  29. Hola Eduardo, te comento mi caso,
    Mi padre alquiló un piso cuando se casó en 1974. El contrato era verbal y no escrito. En 1995 se hizo una actualización de la renta, desde entonces, mis padres pagaban además del alquiler, la subida del IPC anual y la contribución. En 2008 mi padre falleció y mi madre continuó con la vivienda con los mismos términos (las facturas siguen viniendo a nombre de mi padre). El dueño del edificio hace tiempo que quiere echarnos o subirnos el alquiler y nos ha dicho que las leyes han cambiado y que ahora si puede hacerlo.

    ¿Es eso cierto?

    Además me gustaría preguntarte si nosotros tenemos la obligación de pagar las reparaciones tales como el cambio de una barandilla del balcón o el arreglo de las tuberías del suelo … o por el contrario lo debe pagar el arrendador.

    A parte y si no es mucha molestia, podrías decirme ¿donde puedo encontrar información sobre la nueva ley que entrará en vigor en diciembre de este mismo año… o al menos si nos afecta?

    Muchas gracias por tu ayuda.

    1. Hola Martina.

      los contratos verbales pueden dar lugar a problemas por el simple hecho de no estar plasmados por escrito. Pero salvando este extremo, por lo que comentas, tu madre tiene derecho a seguir en la vivienda hasta la fecha de su fallecimiento. Y aún después podrían subrogarse alguno de sus hijos durante dos años o hasta que alguno de ellos cumpla 25 años.

      En cuanto a las reparaciones, el arrendador puede hacer pagar al inquilino las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, por lo que entiendo que esas dos reparaciones os corresponde pagarlas a vosotros.

  30. Hola Eduardo,

    Hace un par de años adquirí una vivienda en un edificio del casco antiguo de Barcelona en el que todavía quedan 4 unidades alquiladas en renta antiguo. De estas 4 unidades, concretamente una está alquilada a una anciana de 81 años que paga 95 euros al mes, que subrogó el alquiler tras la muerte de su marido.

    Mi duda es sobre las posibilidades reales de que el alquiler se subrogue a su hijo, una persona que ha causado multitud de problemas al resto de vecinos. Se trata de una persona con una discapacidad reconocida superior al 65% tras pasar un proceso de rehabilitación por consumo de drogas. Dicho individuo, que tiene 45 años, convive a temporadas con su madre, salvo cuando ha estado en un centro penitenciario (cuatro años) y un centro para drogodependientes. Ha sido denunciado por el resto de vecinos en multitud de ocasiones por ruido, destrozos en zonas comunes, etc., pero nunca ha ido más allá de multas y disculpas posteriores.

    Existe la posibilidad real de subrogación del alquiler cuando fallezca su madre a pesar de todas estas denuncias e inconvenientes? En tal caso, dicha subrogación sería para el resto de su vida?

    Gracias por tu ayuda y saludos,

    Jose

  31. Hola Eduardo!!
    He recibido contestación de mi inquilino a la carta que le envíe comunicándole que se acababa el contrato el 31 de diciembre como me dijiste.
    Es un burro fax en el que dice que continúa con el arriendo y se fundamenta en el amparo legal dispensado por la Disposición Transitoria Tercera,apartado 7 de la LAU 29/94, que permite la continuación en el arriendo durante un periodo de 5 años, es decir, hasta el 31 de diciembre de 2019, siempre que la renta se encuentre debidamente revisada conforme con lo dispuesto en las reglas primera, quinta y sexta del apartado anterior, como acontece en presenté supuesto.
    Es esto cierto? Que puedo hacer?
    Gracias.

  32. Hola Eduardo, mira éste es mi caso.

    Somos inquilinos de un local de renta antigua cuyo contrato finaliza el 31 de Diciembre de 2014. No tenemos noticias de ellos, sin embargo tenemos un juicio a mitad de Diciembre porque alegan que no les notificamos el fallecimiento de nuestro padre (cosa incierta porque les enviamos un burofax) ¿Qué pretenden ellos con este juicio si de todas formas tenemos que abandonar el local en breve?¿Tarda mucho en salir la resolución del juez? En caso de ganar el juicio, y si no recibimos ninguna nueva oferta de alquiler, ¿qué ocurriría si nos negamos a abandonar el local? ¿Tardarían mucho en desahuciarnos?

    Muchas gracias Eduardo por todo.

    1. Hola Francisco.

      No se me ocurre el motivo de ese juicio. Lo único puede que sea pedir al juez que declare extinguido el contrato en la fecha de fallecimiento de tu padre y que tengáis que pagar una renta actualizada desde entonces, pero es una idea con muy poca viabilidad. No se…

      En cuanto al desahucio, puede tardar alrededor de un año.

      Saludos.

  33. Estimados señores, les explico el asunto: Mis padres han tenido en la zona centro de Madrid (La Latina-el Rastro), un contrato de arrendamiento desde el año 1952 a nombre de mi padre, quien falleció en el año 2007 momento en el cual el contrato se subrogó a nombre de su esposa, mi madre, que en la actualidad cuenta con 85 años, que vive sola en la casa y que ha ido haciendo sucesivas reformas del piso por su cuenta.
    En la actualidad los propietarios obligados por el Ayuntamiento a realizar una reforma integral de la casa, escaleras y patios interiores, están a punto de vender el edificio a una empresa constructora para que realice las reformas y lleve a cabo la explotación de los alquileres del edificio. Pretenden que mi madre renuncie al contrato por una cantidad pequeña (25.000 euros).
    Mi madre, que goza de buena salud, lo que desea es seguir viviendo en su casa en las condiciones actuales de su contrato de alquiler.
    ¿tiene mi madre derecho a quedarse en el piso conservando el mismo contrato? ¿cual sería su situación jurídica en tanto en el caso de la venta del edificio y su renovación integral? ¿cuales son sus derechos y obligaciones según la ley actual?

    Cualquier otra información que precisen quedo a su disposición.

    Les quedo sumamente agradecido por su asesoramiento.
    Afectuosoamente, M.

  34. Hola Eduardo,
    Mi padre tenia un piso de renta antigua lo alquilo en el ano 1967, yo lo herede vivia en el extranjero pero ahora he vuelto a Espana, quiero saber si lo puedo vender ya que yo no quiero ir a vivir a Madrid donde esta el piso y asi poder comprarme otro donde quiero ir a vivir, la gente que vive en el piso tienen un chalet no muy lejos del piso, asi que no necesitan el piso para vivir ellos usan el piso y van de vez en cuando solo, pagan 237 euros de alqiiler y yo pago la comunidad que son 50 euros. Te agradeceria una contestacion ya que no se que hacer.
    Atentamente

    Maria Carmen Esteban

  35. Hola Mercedes.

    Entiendo que si la primera subrogación que mencionas fue anterior al 1 de enero de 1995, entonces si podría subrogarse tu marido. Pero si la primera subrogación a la que te regieres due posterior a esa fecha, entonces ya no cabría nueva subrogación a favor de tu marido.

    Y la renta no se la podrían elevar a los niveles actuales, sino que se mantendría la misma renta, incrementada en el IPC.

  36. Tengo una vvienda en alquiler, con renta antigua con contrato verbal la inquilina no paga ni la renta ni la luz que ésta está a mi nombre.Lleva sin pagar 7 meses y de luz algo más. Sino paga le puedo cortar la luz o de que manera la puedo presionar.

    1. Muy buenas tito.

      Te recomiendo que si no te pagan la renta y no quieren irse voluntariamente, que interpongas demanda de desahucio.

      Acciones del tipo cambiar la cerradura o cortar los suministros únicamente van a jugar en tu contra, ya que se puede considerar que estas coaccionando a la otra parte y tendrías, incluso, que indemnizarla por impedir que haya suministro en la vivienda.

      ¿La renta te la pagaban normalmente a través de banco???.

  37. Hola Eduardo!

    Me gustaría preguntar sobre un contrato de arrendamiento de fincas urbanas del año 73. Mi padre tenía un contrato de vivienda con el ayuntamiento del año 73, murió en el año 2002 y posteriormente mi madre se subrogó el contrato. Mi madre tiene ahora 67 años, en el caso de que mi madre falleciera podría yo acogerme al mismo contrato, y sí no fuera posible acogerme al mismo contrato con esas condiciones tan ventajosas, podría seguir viviendo en el piso con otras condiciones de contrato o el ayuntamiento me echaría.
    Muchas gracias y buena entrada de año.

    1. Hola Garcés.

      Si has estado conviviendo con tu madre podrás subrogarte en el contrato. Pero esta subrogación está limitada en el tiempo:

      – Hasta que cumplas 25 años

      – 2 años de duración de contrato después del fallecimiento de la persona subrogada.

      De estas dos posibles duraciones podrás acogerte a la que más te beneficie.

      Suerte!!!.

  38. Hola Eduardo y Feliz Año!!
    Tal y como me dijiste envíe una carta al inquilino diciéndole que no se podía acoger a los puntos que me indicaba por no haber hecho la subida de una sola vez. A día de hoy no de tenido respuesta alguna no me ha devuelto las llaves este señor.
    Que puedo hacer??
    Gracias otra vez.

    1. Hola María.

      Llegados a este punto no te queda otra alternativa que, si el inquilino no se ha ido, interponer demanda de desahucio por finalización de contrato.

      Lamentablemente no eres la primera arrendadora en esta situación. Ya sé de varios arrendadores de renta antigua asiduos a mi blog que están en esa situación y sus inquilinos no se han ido. De hecho, ya tengo preparadas seis demandas para presentar en los próximos días por el mismo motivo que el tuyo.

      Si tienes alguna duda o si estás dispuesta a seguir adelante con la demanda de desahucio no dudes en contactar conmigo.

      Por cierto, me gustaría que me enviaras a info@abogadosparatodos.net los documentos que hayas enviado al inquilino para ver si est todo correcto, para que no tengas problemas en la futura demanda.

      Suerte y feliz año!!!.

  39. Hola, mi situación es la siguiente. Mi padre firmo un contrato de alquiler en el año 1948, yo me subrogué e el año 1983, es una renta antigua, pero en recibo pago IBI, mantenimiento y conservación de a finca y demás zonas comunes. Entiendo que mis familiares (marido e hijos) no van a poder subrogarse a este contrato pero a mi me pueden echar de mi casa, extinguirme el contrato o subirme mucho la renta, cada año me suben el IPC y yo lo acepto. Muchas gracias de antemano.

  40. Hola Eduardo,

    Mi tía arrendo un inmueble en el año 1978, dicho inmueble me fue donado a mi por ella en el año 86 (manteniéndose el arrendamiento. Actualmente el inquilino tiene 67 años y continua en la vivienda. que puedo hacer para que se vaya?

  41. Tengo un contrato de arrendamiento de vivienda habitual de renta antigua. Está en unos bloques donde aproximadamente el 40% de los pisos están en estas condiciones. La empresa propietaria, hasta ahora, los ha vendido a otra empresa y nos dan derecho de retracto con un precio inferior al de mercado pero elevado para mi. Mi pregunta es si no ejercito este derecho de retracto tengo alguna consecuencia, me preocupa también si no lo ejercito y esta empresa vende el piso a un particular posteriormente tendría yo derecho a un nuevo retracto. Muchas gracias

        1. Hola Carmen.

          Muchas gracias.

          El único problema podría ser que el nuevo comprador necesite (la persona física que represente a la empresa compradora) la vivienda para su vivienda habitual. De todos modos en el artículo 64 de la LAU de 1964 hay un orden en el que se establece que piso podría quedarse esta persona. Y entre tantos pisos. Ya seria mala suerte que fuera el tuyo.mpero ese mínimo riesgo está ahí.

  42. He recibido por herencia un edificio de viviendas estan todas vacias menos dos:
    1º Contrato el 16-XI-1970 subrogado a su hijo el 1-XI-1979.
    2º Contrato el 12-VI-1971 subrogado a su esposa el 9-VII-1983 y subrogado a su hija el 31-I-1983.
    Mi intención sería vender el inmueble, ¿ podria extinguir ambos contratos ? o se extinguirian al efectuar la venta.
    Muchas gracias por su opinión

  43. Buenas tardes.
    Tengo la siguiente duda.

    Vivo con mi madre en un piso de renta antigua solo vivimos ella y yo, el primer inquilino fue el padre de mi madre, ósea mi abuelo, el alquiler se inicio en 1956, con la entrada de la ley del 94, mi abuelo, subrogo el alquiler verbalmente a mi madre(a su hija, ya que la mujer de mi abuelo falleció en 1987)no se firmo ningún nuevo contrato, y nos actualizaron el alquiler de golpe, actualmente pagamos 373€ y solo nos suben el ipc y pagamos tanto gastos de obras como el IBI, el contrato original lo tenemos del año 1956, mi abuelo falleció en el año 2000 y enviamos una carta certificada informando de su fallecimiento y confirmando la subrogación pactada verbalmente para mi madre, tenemos la fotocopia de dicha carta y el recibo, se lleva pagando por domiciliación bancaria todos los años a nombre de mi abuelo y a la misma cuenta que el tenia, nunca la hemos cambiado, tenemos todos los recibos como prueba, añadir que la actual dueña heredo 3 edificios y esos 3 edificios tiene la gran mayoría alquilados por renta antigua, mi madre tiene ya 70 años y han echado ya a 2 inquilinos del edificio, en el año 2010 cambiaron de administrador y dicho administrador nos dijo que si teníamos derecho a estar aquí que no tenían nada nuestro, entonces les enviamos la fotocopia de la carta y su recibo de la fecha en que se envio la carta original, ya que lo guardamos por si acaso, para que tuvieran algo, en dicha carta se comunica el fallecimiento del primer inquilino, el padre de mi madre y subrogación que se pacto verbalmente todo con fecha del año 2000, ahora han vuelto a cambiar de administradores, y ya han echado a 2 vecinos, uno por no ser su vivienda habitual de residencia y estar empadronado en otro domicilio, y al otro aun lo desconozco.

    Nosotros no tenemos ni otra vivienda, ni propiedades, mi duda es la siguiente, dado que han cambiado la ley, si pueden echar a mi madre o si tienen alguna forma de finalizar dicho alquiler, la dueña aun tiene pisos vacíos en sus edificios ya que según tengo entendido son 3, si no mas, ya que son varios hermanos que heredaron bastantes edificios.

    Gracias.

    1. Hola Héctor.

      Si la subrogación en favor de tu madre se produjo después del 1 de enero de 1995, entonces el contrato debió extinguirse a losa dos años de dicha subrogación, excepto que tu madre tuviera una discapacidad igual o superior al 65%, en cuyo caso el contrato duraría hasta su fallecimiento.

      Por lo tanto, si los arrendadores instan la finalización del contrato, muy probablemente van a conseguirlo.

      Suerte!!!.

      1. la subrogacion se hizo en el año 94, porque cuando nos dijeron hace 5 años si podiamos estar aqui y les dijimos al administrador antiguo lo de la subrogacion, y no han actuado en estos 5 años contra nosotros, y si han echado a otros vecinos ya tendriamos que a ver tenido noticias nosotros, o algun intento de echarnos, por eso queria saber si fue en el año 94 es asta que mi madre fallezca, y es hay cuando el contrato queda cancelado, o estoy equivocado?

  44. Hola Hector.
    Dices que tu abuelo falleció en el año 2000 y es entonces cuando se produce la subrogacion. Es imposible que tu madre se subrogara en 1994 ten en cuenta que tu abuelo no puede ya que la vivienda no es suya hacer subrogacion a su hija, esta se produce únicamente cuando muere el inquilino.
    Es decir tu madre se subroga tácitamente en el año 2000 y como dicha subrogacion es posterior a la entrada en vigor de la ley del 95 si que pueden pediros que desalojeis la vivienda.
    Tu error está en pensar que tu abuelo puede decidir antes de su muerte ceder el derecho de alquiler a tu madre y esto no es posible.

  45. Eduardo, quería hacerte una consulta, mi tío tiene arrendada una vivienda de renta antigua (18,70 €), el primer contrato es del año 1940, el inquilino original fallece en Abril del 65, por lo que hacen una subrogación a su esposa, la mujer muere en 1984 por lo cual se hace una segunda subrogación a su hijo. Debido a que siguen pagando una renta tan pequeña. ¿Se puede hacer una actualización de la renta? ¿Hay algún porcentaje estipulado para esa subida?
    Gracias por tu amabilidad en ayudarnos.

    1. Hola Carolina.

      En primer lugar, ese contrato se extingue al fallecimiento del actual inquilino. No caben posteriores subrogaciones.

      Respecto a la actualización de renta, puedes notificar la actualización. Los cálculos son complicados. Además hay que tener en cuenta que es un contrato anterior a 1956, que tiene ciertas especialidades.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites. Si estas interesada en nuestros servicio puedes contactar conmigo en info@abogadosparatodos.net

  46. Hola, me gustaría saber si teniendo dos casas alquiladas de renta antigua, mi madre puede alegar que le hace falta una de ellas para una hija que no tiene ningún piso ni vivienda en propiedad para poder rescindir uno de los contratos.

  47. Hola Eduardo,
    Gracias de antemano por tu labor.
    Mi padre alquiló el piso en 1962. Es una vivienda de protevción oficisl.
    en el pisp vovomos mi padre, mi madre, mi hermana y yo que somos solteras sin hojos y tenemos más de 50 años.
    avtualmente pagamos un alquiler de unos 500 euros en el Eixample de Barcelona.
    mi pregunta es ¿nos pueden subir mas del Ipc el alquilrr? ¿Cuando muera mi padre si sun vive mi madre se puede subrogar? Al fallecimiento del inquilino si no viviera mi madre ¿mee puedo subrogar yo q tengp ina discapacidad reconocida del 50~?
    Si miadre llega a subrogarse después de fallecer el inquilino. Podria subrogarme yo despues?
    Por último señalar q nunca le hemos pedido al propietario ninguna reparación y siempre hemos pagado laa mejoras nosotros. Y csda añp nos suben el Ipc
    gracias por todo.

  48. Hola.Gracias por tu tiempo.
    He heredado una casa de renta antugua con contrato verbal de hace aproximadamente 70 años la mujer del primer arrendatario falleció en el año 2000 y han continuado pagando el alquiler los hijos(ninguno con minusvalía)habría alguna opción de actualizar la renta o hacer q se marchen?Gracias

    1. Hola Alicia.

      Esencialmente se trata de un tema de prueba. Es decir, tienes que mirar cuál es el recibo más antiguo de renta que podriais probar y cuál era su fecha.

      Igualmente, conviene saber cuál es la fecha de ocupación más antigua de la vivienda por esta familia que podríais probar.

      Con toda esa información podriamos ver cuando se extingue el contrato y si se puede o no incrementar la renta.

      Saludos.

  49. Buenas noches Eduardo. Mi problema es el siguiente:
    Mi abuela alquilo antes del 85 un piso a un sobrino 2°. Este se caso y se separo quedandose a vivir en la casa su mujer. Despues de 3 años el falleció. Ella continuó viviendo alli con su hijo,el cual, a dia de hoy ya ni pernocta. Hasta tiene otro piso en propiedad (el hijo digo). Yo como nieto de la dueña a pesar de estar casado,tener una hija que es menor y no poseer propiedades se me niega el vivir en ese piso.
    La señora q vive tiene menos de 60 años por lo que esperar a que fallezca no es viable. Asi que si pudieras aclararme 2 cuestiones…
    1- Que sugieres o que solucion existe ante este problema?
    2-No hay algun tipo de indemnizacion o algo como en los locales de renta antigua que con 18 memsualidades se pueds solucionar este problema por la via “diplomatica”?
    Muchisimas gracias y enhorabuena por la web. De 10.

      1. Hasta ahora por la buenas. Eduardo. Ella no se muestra reticente y nis remite a su abogado,vamos, que no piensa moverse.
        Hemos conseguido subirle IPCs atrasados,que pagara el IBI que tampoco pagaba…pero poco mas para acabar percibiendo una renta de 180.42e por un piso de 91m2 en el centro de Aviles(Asturias)

  50. Hola Eduardo
    Quería saber si se puede extinguir el contrato de alquiler de vivienda en su día de protección oficial, nuevo por 16000pts., formalizado en noviembre del año 1982 a nombre de la esposa que ella en julio del 2011 abandona el hogar, según ella por miedo al marido y me lo comunica para que anule su contrato y yo mando un burofax con aviso de recibo al marido y el me responde con otro diciendo la voluntad de seguir en la vivienda y sigue hasta ahora. En mayo del 2014 me comunica por email de nuevo la ex esposa diciéndome que a petición de ella ya tiene la Sentencia Firme de Divorcio, en la que pone que la vivienda en la que ella vivía antes (es está misma que vive actualmente el ex marido) pasa al marido quien acepto la cesión y la ex esposa me vuelve a recalcar que no quiere figure su nombre en el contrato. Tienen un hijo mayor de edad que se fue con la madre y el ex marido vive con otra señora.
    Gracias, vi por primera vez ayer la web y es muy buena

  51. LLevo viviendo de alquiler desde 1983, pagando una renta de 650 euros mes. Recibi burofax del propietario que en dos meses debo desalojar piso. Yo tenia entendido que era un año para desalojar y con indemnización si me voy antes.
    Esto es asi?
    Y si por ley me ha de dejar un año, y se niega a esto y a indemnizarme , se puede hacer algo? Necesita el piso para un hijo

      1. El motivo es que lo necesita para una hija que se independiza. MI duda es que si me avengo a marchar ya que lo necesita, qué plazo me ha de dar para desalojar el piso (porque creo que mes y medio es muy poco) y si me tiene que indemnizar

        1. Hola Luisa.

          Si te marchas en los 6 meses siguientes al burofax, deben indemnizarte con 2 anualidades de renta.
          Si te marchas entre el mes 7 y el 12 tras la recepción del burofax, tendrán que indemnizarte con 1 año de renta.
          Si te vas tras un año desde que recibiste el burofax, no tendrás derecho a indemnización.
          Además tienes otro tipos de derechos, como si por ejemplo no se habita la vivienda en los tres meses siguientes a que tu la desalojes, si la alquilan antes de los tres años siguientes a tu desalojo, etc.

          Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  52. Hola Eduardo
    una dudilla ¿ Puedo rescindir un contrato de renta antigua por modificaciones en la estructura de la vivienda sin mi consentimiento?
    si la respuesta es afirmativa ¿qué tipo de modificaciones serían motivo de reclamación?

    Muchas gracias. Un saludo

  53. Hola Eduardo

    Tenemos un piso alquilado con contrato de renta antigua. El inquilino se ha quedado viudo y ha comenzado a vivir con otra mujer.
    ¿tiene derecho a vivir en la casa su nueva pareja sin pedirme permiso o debe tener mi consentimiento para que una nueva persona comience a vivir en la misma?

    Gracias. Saludos.

  54. Entiendo, despues de ver el vídeo, que no se puede subrogar un hijo directamente si existe cónyuge no separado legalmente, para el fallecimiento a día de hoy de un inquilino de renta antigua, aún a pesar de la renuncia a la subrogación del conyuge y claro está el hijo conviviera con el fallecido toda la vida

  55. Hola Eduardo

    Mi consulta es acerca de un contrato de renta antigua con fecha original de 9-11-1937 que tras el fallecimiento del arrendataria se hizo una primera subrogacion a su hijo el 25-2-1979 pero al morir el subrogado no fue notificada su muerte y solicitada la subrogacion a su viuda (que no se a ciencia cierta si solo pueden ser ya hijos o tambien conyuge) por escrito en el periodo de tres meses como indica la LAU, es mas hace años del mismo. El anterior arrendador dejó seguir a la inquilina pero el arrendador murio y la hija (actual arrendadora) querria saber:
    – Puesto que no se notifico en tiempo y forma ¿el contrato está extinguido? en caso de que sea asi se puede hacer un nuevo contrato a partir de Mayo o hay que esperar a la fecha de 24-2-2016 (anualidad)
    – En caso de querer actualizar la renta ¿es posible hacerlo?, en el caso que se pueda actualizar la renta y no quiere ¿se debe esperar al 24-2-2016 para poder finiquitar el contrato?

    1. Hola Manuel.

      En mi opinión el contrato se extingue al fallecimiento de la actual arrendataria.mhay jurisprudencia que aprecia que no notificar la subrogación en ese periodo de 90 días no es motivo para extinguir el contrato.

      En cuanto a la actualización de la renta, habría que hacer los cálculos oportunos para ver cuál es la renta actualizada y, posteriormente notificar a la arrendataria la intención de subirle la renta.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  56. Hola Eduardo. Regento un negocio en un pequeño local arrendado a mi padre desde hace muchos años pero mi padre falleció en el año 92 y se hizo un nuevo contrato a nombre de mi Comunidad de Bienes de la cuál era titular mi madre ya que por entonces yo era menor de edad. El problema es que ese contrato se ha extraviado y no dispongo de él. El nuevo propietrario del local desde Noviembre de 2014 me ha enviado un burofax diciéndome que,de acuerdo con lo dispuesto en la disposicióntransitoria tercera de la Ley 29/1994, la relación arrendaticia de la que soy titular sobre el local de negocio reseñado, ha quedado extinguida el 31-12-14 y tengo que abandonar el local antes del 31 de Marzo. Que para el supuesto que pudiera acreditar que el regimen legal invocado no es de aplicación a la relación de inquilinato, la misma estaria en situación de prorrogapor tácita reconducción. Consiguientemente, de acuerdo con el Código Civil, al existir renta mensual, les notificamos que igualmente con fecha 31 de Marzo, quedará extinguido el contrato y resuelta la relación arrendaticia, debiendo hacer entrega del local a esta parte.
    ¿Esto es legal? ¿que opciones tengo?
    A mi no se me notificó nada hasta el 23-1-15 pidiéndome el contrato y lo antes escrito se me notificóel 24-2-15.
    En caso de tener que actualizar la renta ¿es posible hacerlo? ¿que pasa si el dueño no quiere volver a alquilar el local?
    Mil gracias por tus respuestas.

      1. Ellos no tienen el contrato con la CB no lo tienen ellos. Ellos si saben que nosotros hemos perdido nuestra copia. El último contrato sucedió a finales del año 1992.

          1. El contrato nuevo se hizo a finales del 92 a nombre de mi CB ya que anteriormente estaba a nombre de mi padre y al fallecer él se hizo un nuevo contrato a nuestro nombre. El problema es que no dispongo de este nuevo contrato. Lo que si conservo son facturas de alquiler del local de esa época a nombre de mi padre y al nuestro después de fallecer él y hacer el nuevo contrato del cuál no dispongo.

  57. Hola Eduardo,

    Mi caso es el siguiente.. Mi suegro titular e un contrato de alquiler de renta antigua fallecio en 2005 y mi suegra se subrogo a el. Este ano ha fallecido la propietaria y sus herederos han enviado una carta a mi suegra indicando que se ha realizado la aceptacion de herencia y “es su intencion la de vender esta vivienda (o en su caso intentar recuperarla para alguno de sus hijos) han indicado que antes de iniciar cualquier gestin al respecto le comunique esa decision por si fuera de su interes adquirirla”

    Mi suegra dispone de un piso en la mima ciudad. Es esto causa para forzarla a extinguir el contrato?
    Cuales son las condiciones que pueden forzar a mi suegra a extinguir el contrato?
    Se extrae de la carta su intencion de vender el piso con inquilino o le estan invitando a comprarla o de lo contrario extinguiran el contrato? Pueden hacerlo?

    gracias

    1. Hola Juan Carlos.

      Si la vivienda que tiene en la misma población está libre, es decir, que puede ocuparla cuando quiera, podrán solicitar que se vaya de la actual vivienda si no le es imprescindible, es decir, si puede atender sus necesidades en la vivienda de su propiedad entonces podrían llegar a desalojarla de la vivienda alquilada.

  58. Muy buenas Eduardo.
    Mi caso es el siguiente, mi abuela vivia en un piso desde el 74, fallecio en el 2013 y mi padre se subrogo por 2 años a dicho piso ya que viviamos tanto el como yo en el, el piso pertenece a un orfelinato y hace menos de 1 mes recibimos una carta diciendonos que no nos van a renovar el contrato de alquiler a dicho piso.
    mi pregunta es si hay alguna forma legal de que nos renueven ya que tanto mi padre como yo no queremos dejar el piso.
    muchas gracias.

  59. Buenas Eduardo,

    Te comento el caso, contrato de arrendamiento del 12 de febrero de 1975 a nombre de fulanito, en el año 2003 se divorcia de su señora. En la sentencia de divorcio dicen que la señora puede disponer de la vivienda con sus hijos pero no especifica que debe seguir con la misma condición de contrato de renta antigua. La renta inicial era de 42,07 euros Y el anterior propietario no se le ha actualizado nunca aunque en las condiciones del contrato ponga que se tenía que haber revisado cada dos años según el IPC. A dia de hoy vive sola y tiene una discapacidad del 70% Las cuestiones son:
    – ¿esta señora puede seguir disfrutando de los privilegios del contrato de renta antigua o por el contrario debería de haberse hecho un nuevo contrato su nombre en el 2003?
    – ¿la renta se le puede actualizar según la variación del ICP desde 1975 a 2015 del tirón y pasar de pagar 42,07€ a 299 €?

    Muchas gracias por adelantado.

    1. Hola Manuel.

      En mi opinión el contrato deberá seguir siendo de renta antigua y se le puede notificar la actualización de renta, lo que no quiere decir que la inquilina tenga que aceptar el incremento, pues puede negarse por varios motivos; pero si no se lo notificas nunca le darás pie a que se niegue (y eso te genera a ti unos derechos) o a que acepte.

      1. Buenos días Eduardo, gracias por contestar, una ultima duda, esta señora tiene una ayuda de la junta de Andalucia de 600€, en ese caso o si fuera una pension como es menor que 2,5 veces el SMI ¿es posible o no su actualización?

        Un saludo y gracias

          1. Buenas Eduardo, para tenerlo claro, mi intencion es mandarle una notificacion indicandole que se le va a subir la renta, si tiene los ingresos inferiores a 2,5 veces el SMI y se niega ¿ahi se acaba todo y continuará pagando lo mismo hasta que fallezca (sin tener en cuenta gastos de obras)? ¿o comenzaría el plazo de 8 años para abandonar la vivienda? Gracias de antemano por contestar.
            Un saludo.

  60. Buenos días Eduardo;

    Mi caso es el siguiente:
    Soy el arrendador de un inmueble de renta antigua, el cual el contrato es desde 1981. La renta que tiene es de 161 euros. Que actualización se podría hacer para el año 2015? Querría hacerle una actualización de la renta. ya que el inquilino no quiere abandonar la vivienda debido al derecho que le ampara.
    Muchas gracias.

          1. NECESITAMOS CON URGENCIA un piso heredado para uso habitual de mis hijas mayores, que estudian en la universidad y tienen su vida y proyectos en la capital. Por motivos laborales, los padres y hermanos menores vivimos en otra provincia desde hace quince años. Nuestras hijas no pueden venir más de un mes al año por vacaciones, y rara vez lo hacen simultáneamente. Hemos tenido que alquilar un piso bastaste deficiente como solución “provisional”por no aceptar el chantaje de nuestra inquilina de renta antigua. Ella no se ha despreciado los plazos y la indemnización legal (le parece ridícula, pero no así la renta de 100 euros) y exigió verbalmente y a través de su abogad mucho más dinero, lo que con un único sueldo, hijos en edad de estudiar, una hipoteca sin terminar de pagar, y en plena crisis…. no podíamos asumir. Como ella no tiene nada que perder está cumpliendo su amenaza de ganar tiempo, ahorrarse dinero y despellejarnos poco a poco alargando todo lo posible asunto y probando suerte con el juez aunque asegura que tiene dónde ir. Nos sentimos extorsionados. Llevamos ya tres años pendientes de juicio. Vemos mucha mala fe en su empeño por entorpecer y encarecer todo el proceso abusando de la lentitud de la justicia. ¿Podemos esperar, que cuando por fin lleguemos ante el juez haya una sentencia concreta, firme y ejecutable?¿Hasta qué límites puede burlar la ley esta persona, que ya ha tenido tantos años de claro beneficio a costa nuestra ? ¿Quién resarce del daño económico y moral?

          2. Hola Araceli.

            Si ya has planteado la demanda para solicitar que no continúe la prórroga del contrato, lo normal es que, dada la situación que comentas, el juez te dé la razón.

            Y puede que condene en costas a la inquilina, lo que para ella supondría un quebranto importante.

  61. hola Buenas tardes Eduardo.
    en febrero de 2014 falleció mi madre quedándome yo en el piso dos años que me pertenecían por ley mi pregunta es por ser hija de la fallecida podría tener derecho a quedarme en el piso con un contrato actual o el dueño podría pedirme que abandonase el piso y en caso de que tuviese algún derecho hasta que limite de alquiler me podría poner el arrendatario
    dandole las gracias por adelantado
    le saluda atentamente
    Conchita

  62. Tengo que desalojar el piso por requerimiento del propietario y ya me informaron uds. que tengo derecho a indemnización ya que se basa en la LAU 1964. Mi pregunta es, la cantidad que perciba la tengo que declarar en la renta del año que viene 2015, o se tiene que pagar en cuanto cobre esa indemnización ?? y otra pregunta, que porcentaje se lleva hacienda??’ si el dinero de la indemnización lo invierto en la entrada de un piso, también debo declararlo? Gracias

  63. Mis abuelos viven en una vivienda de renta antigua, hace unos tres años yo me empadroné con ellos en la vivienda para ayudarles. Mi abuela falleció al poco tiempo y mi abuelo está ahora en una residencia. Yo sigo viviendo en el piso. ¿tengo derecho a subrogación una vez él fallezca? ¿Qué ¿Por cuánto tiempo? pasos hay qué dar, en caso afirmativo? Gracias.

      1. Hola Eduardo,
        Antes de nada agradecerte tu pronta respuesta. Sí, el contrato es anterior a mayo de 1985 y sí, son los inquilinos originarios del contrato.
        Un saludo. Ana

  64. HOLA, MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE, MIS PADRES VIVEN EN UNA VIVENDA DE RENTA ANTIGUA DESDE HACE MAS DE 30 AÑOS, DE LOS CUALES PAGAN SOBRE UNOS 150 EUROS MENSUALES, AHORA EL PROPIETARIO DEL PISO, LES DICE QUE LA LEY HA COMBIADO Y QUE HA DE SUBIRLES MAS EL ALQUILER, ESO ES ASI DE CIERTO? PUEDE SUBIRLES EL ALQUILER A PESAR DE SER UNA VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA?

    GRACIAS DE ANTEMANO

    1. Hola María.

      Lo primero que han de hacer los arrendadores es enviar a tus padres una notificación fehaciente exigiendo una actualización de la renta. Mientras no hagan esto no podrán actualizarla.

      Y una vez que envien esa notificación fehaciente habrá que analizar qué actualización es la que proponen.

      No obstante, hay diversos motivos por los que tus padres podrían oponerse a esa actualización.

  65. Buenos días Eduardo,

    gracias de antemano por tu dedicación y consideración. Te cuento el caso:
    Mi madre habita desde su nacimiento (1948) una casa de renta antigua. Ella es la tercera generación, así que entendemos que no puede subrogarse más. El contrato siempre fue verbal. El alquiler, aunque bajo, unos 100 euros, se ha ido incrementando cada vez que ha hecho una mejora, y ha hecho muchas, en la casa. Cuando ha habido una derrama en la comunidad (fachada, tejado, escaleras…) ha pagado su parte proporcional y también viene pagando anualmente la contribución o IBI (unos 350 €). La propietaria, con la que nunca ha habido problemas, es muy mayor y ahora su sobrina quiere subir el alquiler a toda costa, indicando que tiene muchos gastos (??). Dice que si mi madre no accede, llamará a una sobrina para que ocupe el piso.
    Pregunto: ¿tiene mi madre derecho a estar en esa casa hasta su fallecimiento? ¿puede la sobrina de la dueña presionar como lo está haciendo para incrementar el alquiler? ¿se puede reclamar el piso para alguien que no sea hijo/a de la dueña, en este caso, la sobrina de la sobrina? Mi madre, ni nadie, está para disgustos, y nos gustaría saber qué posibilidades hay de que le pueden echar de la casa donde nació.
    En espera de su respuesta ,reciba un cordial saludo.

    1. Hola Maite.

      Los jueces son bastantes exigentes a la hora de permitir que una persona desaloje porque otra necesite la vivienda.

      Son muy exigentes con el concepto “necesidad de la vivienda”, por lo que no es sencillo que puedan ganar un pleito de esas características.

      En cuanto al incremento de renta, particularmente pienso que ese derecho aincrementar la renta ya les ha prescrito, por lo que no pueden hacerlo. Además, es posible que tu madre tenga ingresos inferiores a 2,5 veces el IPREM y entonces se podrá negar también al incremento de renta.

  66. Buenas tardes, Eduardo.
    Tal como esperabas (tras nuestra consulta del 1 de abril) la primera sentencia fue a nuestro favor y condenando a costas a nuestra inquilina. Sin embargo, está dispuesta a recurrir y alargar todo lo que pueda el asunto, llegando hasta el Supremo si la dejan. No tiene nada que perder, y económicamente se lo puede permitir. Mis hijas están muy desnimadas y viendo que tendrán que buscar otro alquiler e incluso trabajos de fin de semana porque donde están no cabe otra hermana a punto de empezar en la universidad. ¿Cuántos tarda una segunda sentencia? ¿Cuándo se hace firme? ¿Por qué no se impide o se penaliza el eternizar pleitos que están tan claros ? ¿Es posible pedir ejecución de sentencia provisional si va al supremo?
    MUCHAS GRACIAS.

  67. Buenas tardes, Eduardo

    Convivo con mi madre que es la segunda subrogada en un contrato de renta antigua.

    Ella se subrogó en 1987.

    De acuerdo con lo que indica en su blog, tras la segunda subrogación no hay posibilidad de una tercera, en ningún caso. ¿Existe algún plazo durante el cual pueda seguir en la vivienda cuando mi madre falte, antes de que el propietario disponga de ella?

    Muchas gracias

  68. Hola Eduardo
    el pasado 1 de abril de este año falleció mi abuela, tiene un contrato de renta antigua del año 1960 más o menos, el contrato estaba a nombre de mi abuelo que falleció en el 97 y no se hizo subrogación.
    Notificamos al propietario el fallecimiento el día 6 de abril por mail y hemos intentado devolverles las llaves en un par de ocasiones y no ha querido porque dice que el inmueble debe estar totalmente vacío y lo dejamos con muebles de cocina y un armario.
    mis dudas son las siguientes: me puede obligar a dejarlo vacío??? desde que notificamos la muerte de mi abuela corre a cargo de el los gastos del piso??? podemos mandarles un burofax comentando que lo dejamos y que depositamos las llaves en el buzón, no hay portero físico y la inmobiliaria que gestiona el resto de sus casas no nos las coge..
    saludos y gracias

  69. Buenas Tardes Eduardo,

    Desde hace dos años vivo con mi abuela materna.. Renta antigua desde 1976, pagando su alquiler correspondiente además de cuotas de comunidad etc, el caso es que en 1998 la dueña le ofrece la posibilidad a mi abuela de comprar vivienda y decide que no la quiere comprar ( la dueña de piso se la doña la vivienda a una sobrina ese mismo año)
    En el 2005 aprox donde mi abuela ingresaba el dinero del alquiler le comunican en el banco q esa cuenta es cancelada y desde entonces no pagaba alquiler de vivienda pero sigue pagando comunidad de vecinos, derramas de comunidad y los impuestos ibi, basuras etc..
    Mi abuela murió el pasado 15/12/2014. Yo su nieta sigo viviendo en el piso pero tiene averías de electricidad, hay q cambiar tuberías… Ventanas etc mas una derrama comunidad de 5000 euros y tengo q pedir un préstamo de 25000 euros.. Me da miedo q me puedan echar.. Si hay algún heredero q aparezca en cualquier momento.. Tengo algún derecho a poder quedarme es una obra importante y es un barrio humilde de Madrid . Mil gracias

  70. Buenos dias

    Queria hacerle una pregunta. Yo llevo arrendando mi casa desde hace 4 anos, y queria poner mi casa en venta en Enero del 1916 ya que hara 5 anos desde que empezo el contrato ya no tengo la obligacion de renovar contrato. Me acaba de enterar que el titular del contrato a fallecido y segun mi informacion la mujer podria subrogar el contrato. Mi pregunta es la siguiente. El contrato empieza de nuevo o siguen las mismas condiciones que era no renovar contrato cuando pasaran los 5 anos. Puedo vender mi casa o tienen algun derecho a quedarse mas tiempo? Muchas gracias.

    1. Hola Lana.

      Si no notificas nada el contrato segurá en vigor.

      Si quieres impedirlo tendrás que mandar un burofax a la esposa anunciando que no quieres que siga en la vivienda una vez que el contrato cumpla 5 años.

      Quedo a tu disposición para la elaboración y envío de este burofax.

      Y por supuesto la vivienda puedes venderla en cualquier momento.

  71. Hola.
    Mi padre tiene una vivienda alquilada con una renta antigua desde 1975. La inquilina es propietaria de otras viviendas en ese mismo edificio.
    Me gustaría saber si se puede disolver el contrato por este motivo.
    Ella está conviviendo con el marido. En el caso de fallecer el marido tiene derecho a arrendarla a esa renta antigua. Por cuánto tiempo?
    No tienen hijos así que entiendo que si el marido tuviera derecho y posteriormente falleciera después no podría nadie más arrendarlo a estas condiciones.
    Muchas gracias. Un saludo

    1. Hola Loli.

      Por lo que respecta a la subrogación, es como tu indicas. Se podrá subrogar el cónyuge, pero después nadie más.

      Pero respecto al tema de que tengan varias viviendas en ese edificio, la ley indica que si en los seis meses anteriores a la interposición de la demanda (en caso de que tuviras que demandar) los inquilinos tuvieran disponible una vivienda (se supone que debe estar desocupada), podrás pedir la extinción de tu contrato de arrendamiento. Esto siempre y cuando los inquilinos puedan ocupar otra vivienda y ésta sea decaracterísticas similares o mejores que la arrendada.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  72. Hola Eduardo,
    Gracias de antemano. Te hice una consulta hace un tiempo pero la voy a abreviar, para simplificar.
    Mi padre vive de alquiler en el piso de protección oficial, desde 1963. Actualmente le van incrementando la renta cada año, segun IPC desde 1994, paga 500 euros..
    Convive con su cónyuge y conmigo y mi hermana, sus hijas.
    Si fallece mi padre:¿ se puede subrogsr directamente una hija o debería subrogarse mi madre?
    En este caso, al fallecer mi madre ¿puedo subrogarme yo hasta mi fallecimiento si tengo una discapacidad del 50%? O sólo puedo estar 2 años?
    ¿Y si no puedo subrogarme cuànto tiempo màs puedo ocupar el piso?
    Si me voy antes me han de indemnizar?
    Gracias por tu atención

  73. Mi padre lleva en un piso de alquiler desde 1974, empezó pagando cuatro mil pesetas y el administrador ha ido subiendo, el decía que por el IBI, 10% de obras de la fachada… Hasta qué se está pagando 200 y poco. Ahora dice que lo tienen que subir porque el hijo de la dueña necesita independizarse y que con tan poco no le llega y también dicen que hay que hacer una regularización del IPC . Mi pregunta es, hay que hacer esta regularización? Lo qué han subido hasta día de hoy entonces porque es? Muchas gracias por este blog que es de gran ayuda.

  74. Hola Eduardo.
    Mi caso es el siguiente:

    Compré un piso alquilado (sin saber que era renta antigua) en una adjudicación judicial, y resulta que hay una mujer viviendo en el piso con un contrato que está a nombre de un señor (el cual no vive en el piso), y ella dice que es su pareja de hecho, y tengo motivos para pensar que no es cierto que lo sean.
    ¿Que posibilidades tengo de poder disponer del piso?

    Muchas gracias. Un cordial saludo.

  75. Buenas tardes, mi padre es inquilino de un piso de renta antigua, que los dueños han intentado que deje en varias ocasiones, incluso tenemos sospechas que pusieron un detective. Ahora ha fallecido y estamos desalojando, en su contrato pone que tiene un mes en deposito, no pone fianza si no depósito, por lo que este mes no lo hemos pagado ¿podemos tener algún problema?
    Las llaves las vamos ha entregar en la oficina donde realizamos los pagos ¿tienen que darnos algún justificante?. Muchas gracias

    1. Hola Francisca.

      El problema puede estar en que el depósito no esté convenientemente actualizado, de forma que el depósito sea inferior a la renta de un mes.

      De todos modos no creo que eso se aun problema en comparación con el hecho de que la parte arrendadora va a recuperar la vivienda.

      En cuanto al justificante, particularmente soy partidario de que entregues las llaves directamente a los arrendadores y firméis un documento de resolución de contrato. Y si se las entregas a los de la oficina, que te firmen ellos el documento pero deberían tener autorización (por escrito) de los arrendadores.

  76. El propietario de la vivienda donde vive un familiar que fue subrogado antes del 1-1-1985( fecha de la firma del contrato 1949) ¿ puede venir y obligar a modificar la mensualidad alegando que lo que se paga es muy poco, siendo este contrato valido y vitalicio? ¿ puede existir dolo por parte del propietario en esta acción, para intentar que mi familiar tenga que irse y se cancele legalmente dicho contrato vitalicio ? Muchas gracias.

  77. Hola Eduardo, gracias por toda la informacion que nos das! te comento mi historia: la casa donde vivo tiene el contrato de alquiler desde 1975 a nombre de mi padre con derecho a subida todos los años a traves del ipc los recibos bienen a nombre de mi hermana, mi padre acaba de fallecer son separados. ¿ puedo yo como hijo subrogar el contrato, es la primera subrogacion que se hace , mi hermana es la que paga los recibos ya que es la que viene, tambien te digo que pagamos la contribucion entera, mi pregunta es si yo como hijo puedo subrogar el contrato de alquiler, mi hermana ya se ha marchado de casa pero se siguen pagando los recibos a nonbre de ella, el contrato esta a nombre de mi padre! mi madre dice que no ha firmado ninguna sentencia de separacion. tendria algun problema a la hora de subrogar el contrato? gracias de antemano !

    1. Hola Jose.

      Tendrías que notificar la subrogación fehacientemente y el contrato se extinguiría en la más lejana de estos dos momentos:

      – Cuando pasen dos años desde el fallecimiento de tu padre.
      – Cuando cumplas 25 años.

      En el caso de que tengas una discapacidad mayor al 65%, entonces el contrato se extinguirá a la fecha de tu fallecimiento.

      Mucho ánimo con lo de tu padre. Lo siento mucho.

      Un abrazo.

      1. Hola Eduardo! en el texto no te pregunte si podia poner a mi madre como subrogada, no hay sentencia de divorcio ni tampoco de separacion , firmadas por mi madre, puedo ponerla a ella en el contrato repito que es la primera subrogacion! tengo 49 años no tengo ninguna minusvalia ¿puedo poner a mi madre en el contrato? es su mujer! tiene 82 años

        1. Podría ponerse tu madre como subrogada, pero teniendo en cuenta el riesgo (mínimo) de que el arrendador pudiera alegar que estaba separada de hecho.

          Y una vez haya fallecido tu madre tendrías derecho a esos dos años más que te mencionaba si habitabas la vivienda con tu madre.

          Quedo a tu disposición para elaborar correctamente el escrito de subrogación, si lo ves necesario.

          1. Hola Eduardo! queria preguntarte si alguna vez tuviera la idea de comprar el piso, que derechos tendria aparte de ser preferente a la hora de compra ¿ pueden venderlo a precio de mercado? llevo desde 1975 con el, me vale el tiempo alquilado para algo? el piso no tiene nunguna reforma hecha por parte de nadie! Gracias!

          2. Hola Jose.

            El precio es libre y no te pueds beneficiar en nada por las rentas pagadas hasta el momento, ni por la antigüedad del contrato.

            Únicamente, como bien sabes, tienes preferencia a la hora de comprarlo, sobre otras personas.

            Te deben comunicar la intención de venderlo a otras ersonas para que puedas comprarlo tu en esas condiciones.

            Y si no te lo comunican siempre podrás “echar” a los compradores a través de tu derecho de retracto.

  78. Buenos días, Eduardo:
    Seguimos totalmente perplejos por la ineficacia de la justicia y la caradura de algunos “pobres inquilinos”. El nuestro, descendiente del primer titular del contrato (un gran hombre), nos está amargando la vida, demostrando carecer de la decencia y buena educación que por sus ascendientes familiares cabía presuponer.
    Ya son casi cuatro años ambicionando sacar una pequeña fortuna como condición para cumplir inmediatamente con su obligación moral y legal y devolvernos el piso que necesitamos con creciente urgencia (demostrada y reconocida en sentencia judicial) y que ya ha disfrutado durante más de cincuenta años, en condiciones muy beneficiosas y económicas (apenas cien euros /mes por una vivienda grande y céntrica). Ahora que está a punto de espirar el plazo de recurso ( por motivos técnicos -erratas de impresión- se ha visto bastante prolongado ya), no tenemos ni idea de sus intenciones y esto nos fuerza a buscar un nuevo piso de alquiler porque lo que era una solución “provisional” para mis hijas mayores se qyeda demasiado pequeño para acoger a la siguiente hermana que accede a la universidad . Al cronificarse la situación tenemos nuevos gastos, mudanza… e incertidumbre.
    ¿No puede ser inmediata la desestimación del recurso- si lo presenta – si está clara su falta de fundamento? ¿Nadie puede poner fin a estas injusticias?
    Queremos que se ejecute ya la sentencia.
    Muchas gracias

  79. Hola,

    Hace mas de 9 años que recuperamos que teniamos en alquiler de renta antigua, despues de un juicio de varios años, se recupero porque era necesario para vivir nosotros allí. Mi pregunta es la siguiente, ahora nos interesa alquilar el parking de este piso, para poder alquilar otro mas grande. Esto supondría algún problema. Se que hay un número de años desde la sentencía hasta que no se puede vender y alquilar la propiedad , pero desconozco cuál.

    Saludos

  80. Hola Eduardo,

    te comento, mi suegra vive en un piso de renta antigua, el cual su madre ya solicitó primera subrogación tras el fallecimiento de su marido en el año 2003.

    No lleva los 2 últimos años viviendo con su madre, sino solamente 1 año, y ahora ha fallecido su madre.

    Cabe la posibilidad de una segunda subrogación?? Ella cree que no,

    Además arrendatario quiere actualizar contrato al doble de lo que paga, 600 €. Tiene derecho a subir el alquiler de 300 € a 600 €??

    Gracias de antemano

    Un saludo

    1. Hola Óscar.

      Bajo mi punto de vista si que cabe subrogación.

      Pero el contrato se extinguirá dos años después del fallecimiento de la madre de tu suegra. No obstante, en el caso en que tu suegra tenga una discapacidad superior al 65% el contrato se extinguiría a su fallecimiento.

      Respecto a la renta, no se pyede subir de la forma que os la quieren subir, sino que ha un mecanismo legal que hay que respectar. Quedo a tu disposición para revisar cualquier documento que os manden relativo a la actualización de la renta.

      Por último, y muy importante, es imprescindible que tu suegra se subrogue en el contrato para que el contrato continúe. Esto hay que hacerlo cumpliendo determinadas dormalidades que indica la ley, para lo que quedo a tu total disposición en info@abogadosparatodos.net

      1. Muchas gracias Eduardo,

        en este último año, la madre de mi suegra ha estado en una residencia, y se lo comunicó al arrendador por eso solo ha convivido 1 año de los 2 que indica la ley.

        Me pondré en contacto contigo mediante correo electrónico.

        Un saludo

  81. Hola buenas tardes, mis padres llevan viviendo en una renta antigua desde el 1977,la casera falleció y los sobrinos se quedaron con los 4 pisos del bloque, quieren que se vayan alegando que necesitan los pisos para sus hijos,,uno de ellos dice que se queda con el piso de mis padres y luego acuerdan otro precio de alquiler. Es lícito lo que le proponen,,,

  82. Hola, Eduardo, buenos días
    Yo quería plantearte un caso un poco diferente. Mi abuela vive desde hace más de 50 años en un piso de renta antigua. Como hasta el entresuelo no hay ascensor lleva más de un año sin poder salir de casa ( tiene 96 años), y dado el deterioro de su salud por su avanzada edad ha tenido que abandonar la vivienda para ir a una residencia. Hemos preavisado verbalmente a la propietaria con un mes de antelación del abandonó del piso por causa de fuerza mayor y nos exige el pago del alquiler completo, gastos de comunidad incluidos, hasta diciembre, esto es cuatro meses más. Ella no puede hacerse cargo de esa cantidad porque toda la pensión la emplea en pagar la residencia. ¿ Qué podemos hacer?
    Muchísimas gracias por tu trabajo

      1. Muchas gracias Eduardo, ya se solucionó. Son dos copropietarios y el otro ha entendido las circunstancias y hemos negociado que se queda con la fianza y no hay que pagar mas mensualidades.

  83. Hola Eduardo que tal? al final sere yo el que subroge, ya que mi madre no puede ponerse por estar separada! se que tengo 2 años de contrato , me gustaria comprarlo pero no se cuanto me van a pedir por el espero que no sea mucho porque no tiene ninguna reforma todo sigue igual ningun cambio por cuenta de nadie yo veo bien unos 60.oooE! ya que tengo que gastarme otro 20.000 en reformas en general ! el piso esta en la avda america unos muy altos! ves bien el precio o crees que me he pasado ! gracias por tu informacion !se donde teneis el despacho para alqun problema espero contar con vosotros! un saludo !

  84. Hola Eduardo,

    En mi caso es una casa de pueblo de tres plantas pero que tienes una unica escritura para toda la finca (La propiedad es la casa independientemente de los pisos que tiene) . Mi madre hace unos 30 años alquilo a los vecinos del tercero el piso pero no se hizo ningún tipo de escritura. Ellos paga un alquiler de renta antigua más el consumo de agua y luz.

    El alquiler y los gastos se le han repercutido en la forma que marca la ley a estos inquilinos por lo que aún sin tener contrato cumplen con lo que se estipula.

    Los señores ya están mayores y viven solos, en caso de vender la finca con inquilinos de que manera puede afectar esto al nuevos propietario. Hay derecho de subrogación, preferencia de compra o algo parecido?

    Gracias
    Luis

    1. Hola Luis.

      Si. Los inquilinos tendrían derecho de compra preferente (en las mismas condiciones que se le ofrezcan al posible comorador).

      Sin embargo, también podrían los nuevos propietarios pedir el desalojo de los inquilinos si necesitaran la vivienda para habitarla ellos mismos (los nuevos) o sus familiares.

      1. Hola eduardo

        Aunque el inmueble tenga una unica escritura de toda la finca podria alquilar alguno de los otras plantas (pisos)? O bien los inquilinos que hay podrian denunciarme , lo comento porque no se si podrian alegar que estoy realquilando y mentiendo gente ensu casa ya que estan en la tercera plAnta
        Gracias

  85. Buenas tardes
    Mis padres viven en un piso de renta antiagua y tengo las siguientes dudas:
    1.-El arrendador falleció, ¿su hijo al heredar el piso puede modificar el contrato de renta antigua, actualizar la renta o rescindir el contrato? ¿es necesario que se firme otro contrato o se mantiene el que tenían mis padres con su padre fallecido y debe subrogarse en el ?
    2.-Han caído los cristales de una ventana por su deterioro, el arrendador no quiere cambiar las ventanas ni les quiere dar permiso para hacerlo ¿ cual es la solución?
    Muchas gracias

    1. Hila Ana.

      Tus padres tienen derecho a mantener exactamente el mismo contrato de arrendamiento.

      Por lo que respecta a la actualización, el nuevo arrendador podrá notificar a tus padres que quiere actualizar la renta si no se ha hecho antes, pero sólo teniendo en cuenta los indices del IPC de los últimos 15 años. Pero esto no quiere decir que la renta se vaya a actualizar, ya que son varios los motivos por los que tus padres se podrían negar a esa actualización de la renta.

      En cuanto a la ventana, el arrendador está obligado al mantenimiento de la vivienda, por lo que será responsabilidad de el.

      1. muchas gracias, el caso es que ya su padre ya reclamo en su dia la actulizacion de la renta y por los ingresos no pudo actualizarla y ahira los ingresos de mis padres con una pendsion no contributiva tampoco podria actualizala y ya pagann el incremento del ipc todos los años, pero me gustaria saber si el nuevo arrendador debe mandar a mis padres una comunicacion de que se subroga en el contrato o ya no es necesarioc cambiarlo.
        lo de las venranas, se niega a cambiarlas, solo quiere reponer el cristal pero son ventanas muy viejas y aunque quieran mis padres cambiarlas, si lo hacen sin su permiso eso seria morivo de rescision del contrato , ¿no es asi? y si solo le cambia el cristal, ¿luego deberia pagarlo mis padres?
        muchas gracias

        1. Si os quiere incrementar la renta tendrá que comunicaros de algún modo que él es el nuevo arrendador.

          Y en cuanto a la ventana, si el nuevo arrendador no quiere repararla, tendrá que ser el juez quien le obligue a tomar esa decisión, pero tendrán que ser tus padres quienes soliciten, bajo demanda, la actuación del juez.

      2. Hola Eduardo, de nuevo al trabajo! estoy dandole vueltas a la cabeza sobre el tema de la subrogacion a mi nombre, he mirado todas tus respuestas he encontrado la sentencia de separacion aunque no esta firmada, si la pongo a ella que problemas podria acarrearme! te comento que la gestoria donde pago todos los meses ya no saben que decirme para que me aburra y que me valla! me comentastes una vez que en el caso que pusiera a mi madre como subrogada tendria un minimo problema, me interesa mas ponerla a ella! te cuento que la gestoria ya nos ha calentado la cabeza con la actualizacion de la renta, todo para que nos aburramos y salgamos de la casa!te comento que los recibos del año 1975 son de 2000pts! los recibos se actualizan todos los años atraves del ipc! mi pregunta es !que renta actualizada me podian poner en este momento? que tipo de problema tendria si pongo a mi madre en el contrato? la gestoria solo quiere que le paguemos una renta de 600E, y si no podemos pues que nos vallamos! se puede cobrar esa renta ? la casa no tenia muebles cuando entramos, no tiene reformas! todo esta como entrego el constructor! nada de reformas por parte de nadie!

  86. Buenos días,
    Mi padre, mi hermano y yo la semana pasada contratamos el alquiler de un piso el cual ya se veía que era de construcción antigua, pero lo que no imaginamos nunca y tampoco se nos informó por parte del propietario ni de la inmobiliaria es que la mayoría de tomas de corriente no funcionan y esto es un grave problema para nosotros. Tenemos alguna posibilidad de rescindir el contrato legalmente alegando el hecho de que nuestra inmobiliaria no nos informó de la situación real del piso. Queremos rescindir el contrato debido a que nos sentimos engañados, dejamos claro que necesitabamos una instalación eléctrica debido a que mi trabajo así lo requiere.
    Un saludo y muchas gracias.

    1. Hola Víctor.

      Yendo por pasos, lo primero sería exigir que se reparen todas las tomas de corriente, pues cuando uno ve una vivienda y se fija en las tomas de corriente que tiene, no en si funcionan o no, pues se da por hecho que si funcionan excepto que se ponga en el contrato lo contrario.

      Y en el caso de que no las reparen todas, entonces si que podrías reclamar la resolución del contrato, y bajo mi punto de vista con muchas perspectivas de éxito.

      De todos modos no creo que la parte arrendadora llegara a la situación de permitir que le interpongas una demanda de resolución de contrato arriesgándose a tener que pagar las costas del juicio, por lo que creo que se resolvería todo antes de llegar a ese punto.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

  87. Buenos días:

    Mis padres llevaban alquilados 40 años en un piso de renta antigua.
    La dueña del piso les ha hechado alegando que no tenía otro sitio para vivir.
    Mi pregunta es: ¿Cuanto tiempo tiene la propietaria para ocupar el piso?.

    Muchas gracias,

  88. Hola, me consulta es la siguiente, mi padrastro falleció hace un mes y mi madre su viuda a pedido subrogar el alquiler de renta antigua en el que vivían los dos, el es la tercera subrogación, el contrato original fue de su abuelo, luego paso a su padre , luego a su madre y posteriormente a el, le corresponde a mi madre por ley subrogar este alquiler? , se que en la tercera subrogación acaba , mi padrastro le dijo k hasta ella podía hacerlo luego ya no… Gracias desde ya por la respuesta

  89. Soy propietaria de un piso alquilado por renta antigua, el inquilino ha fallecido y vivía sólo segun todos los indicios, excepto una asistenta.
    Resulta que hace pocos meses y después de 70 años soltero , y enfermo terminal se casó con una mujer que exige dinero por entregar las llaves bajo amenaza de subrogarse a la renta antigua. Aporta certificado literal de matrimonio y certificado de fallecimiento.
    ¿Cumple los requisitos legales para subrogarse? ¿Como demostrar que no convivía con el fallecido?

    Gracias por su atención , un saludo.

    Gracias

    1. Hola Sara.

      La ley habla de “cónyuge” y no exige esos dos años de convivencia para esos casos, por lo que entiendo que pued subrogarse.

      Ahora bien, es un caso muy particular, ya que la ley dice a continuación que “excepto que haya separación legal o de hecho”. Por tanto, se trataría de probar que el matrimonio se celebró fraudulentamente para conseguir, entre otras cosas, el derecho a la subrogación.

  90. hola Eduardo , mi duda es la siguiente, tengo una tía de 832 años que vive en un piso de renta antigua desde hace muchisimos años, ella ha criado a sus hijos allí, la cuestión es que ahora es viuda y teme por su hijo mayor que viove con ella, es esquizofrénico y no trabaja, soló lleva su medicación y se queda con ella en casa todo el día. ella quisiera saber si cuando ella fallezca su hijo podría perder ese alquiler y no tuviera dónde ir. muchas gracias Eduardo, espero respuesta

    1. hola de nuevo Eduardo, g4racias por tu tiempo y tu sentido del humor, fue un error mío, sí. una cuestión más, en el caso de que no tuviera esa discapacidad, porque tú sabes que es dificil que te la concedan, qué sucedería con su hijo? gracias de nuevo y un saludo

      1. En ese caso podría subrogarse pero sólo por plazo de dos años a contar desde el fallecimiento de su madre.

        O bien hasta que él cumpla 25 años (que imagino que ya los habrá cumplido).

        La más beneficiosa para el hijo de esas dos fechas es la máxima que podrá permanecer en la vivienda.

        Por supuesto si el arrendador permite más, pues todo lo que se permita, pero lo lógico es que no permita más que eso.

  91. mi padre alquino una casa en el año 1958 con local comercial en la misma vivienda, mi padre murio y mi madre siguio viviendo y con el negocio hasta ahora y le ha llegado un escrito que tiene que abandonar la casa, mi madre no tiene propiedades y esta embargada por los bancos, es pensionista pero sigue con el negocio. le dice la carta que tiene que abandonar la casa del dia 1 de enero de 2015, ella siempre ha cumplido con los pagos que puede hacer, gracias de antemano

  92. hola buenos dias, mi consulta es la siguiente :
    mis padres tienen contrato de arrendamiento dia 4 de septiembre de 1987, ahora le notifica el propietario de la casa, que con motivo de la ley boyer, y ademas, no pasan todo el año en dicha casa, solo pasan los meses de verano, puesto que se van a vivir a otra ciudad para estar con los hijos, tienen que desalojar la casa, la carta fue recibida el dia 3 de septiembre, y le dan fecha de finalizacion el dia 31 de octubre
    Mirando el contrato, la fecha del contrato de arrendamiento fue el dia 28_9_ 83.
    Les pueden echar con dicha fecha, en la cual no coincide, puesto que el dice que es en el 87, y el contrato es en el 83
    gracias

  93. Me urge respuesta
    Mi madre vive en un piso alquiler desde el año 57 que es cuando se casó.
    El arrendatario primero fue mi abuelo en el año 1939, a su muerte en el 1967 lo subrogó mi padre, éste falleció en el 2007 y la propietaria fue avisada de su muerte incluso vino al tanatorio y hizo una nota de condolencia. y nos indicó que no nos preocupáramos que mi madre no tenia ningún problema en vivir allí, porque las dos hijas ya no estábamos en la casa.
    Ahora las fincas nuevas que llevan el piso nos informan de que habíamos de haber hecho una segunda subrogación, cosa que nosotros ignorábamos, ya que como viuda y por lo que nos dijo la propietaria no sabíamos que habíamos de hacer, y que por deferencia a que lleva tantos años, no la quieren echar, pero que le quieren subir el alquiler a 700-800 euros, cosa que mi madre no puede pagar porque cobra 1000 euros.( en la actualidad paga 250 euros de laquiler)
    Pueden echarla?, ella tiene 80 años y esto significaría aumentar su debil calidad de vida y una depresión que conllevaría muchas consecuencias.

    Montse

    1. Hola Montserrat, disculpa la demora en contestarte.

      En mi opinión la parte arrendadora tiene razón.

      Tanto la ley como la jurisprudencia exigen que la notificación de la subrogación se haga dormalmente y aportando certificado de defunción, así como anunciando quién es el subrogado.

      Todo esto no ha ocurrido en tu caso, por lo que ahora la parte arrendadora se basa en esto para negociar o dar por finalizado el contrato.

  94. -Mi abuela tiene un piso alquilado desde 1966 a una persona que ya fallecio y despues se subrogó su mujer.
    Actualmente yo, siendo el nieto, necesito el piso para poder vivir y no se si se puede reclamar.
    Muchas gracias

  95. Hola!
    Soy propietario de un piso en el que el inquilino tiene un contrato de renta antigua procedente de una subrogación (cónyuge). Estoy seguro de que no vive en el piso aunque su domicilio postal, etc. sí que es ese. Su hijo me asegura de que vive ahí más de 6 meses al año, etc.
    Cómo se puede determinar y demostrar que el inquilino no vive ahí, es más, cómo se puede demostrar que el inquilino no haya fallecido. Me da la sensación de vivir una trampa.
    Gracias.

    1. Hola Jose María.

      Es muy difícil de demostrar.

      Al final, lo que le jor funciona, aunque es caro, es contratar duprante un periodo de tiempo extenso, los servicios de un detective. Y posteriormente hablar con los inquilinos y si no atienden a razones presentar contra ellos una demanda y que sea el juez el que decida a la vista del informe del detective.

  96. Hola Eduardo:
    Lo primero, gracias por respondernos y estar ahí para todos.
    Acabo de recibir por herencia unos pisos. Uno de ellos tiene un inquilino de renta antigua. El contrato se firmó en nov de 1983. Aunque lo firmó un particular, queda especificado en el contrato que la vivienda será destinada a un Centro de Enseñanzas, por tanto, se realiza dentro de ella una actividad mercantil. (Ese centro es una sociedad limitada).

    El 1 de enero del 2014 el arrendatario inicial cesó en sus derechos de manera voluntaria y se subrogó directamente en el contrato la empresa de la que te hablo. Es decir, siguió ese centro de Enseñanzas en la vivienda.

    Ahora yo he heredado ese piso. Le he dicho que actualicemos la renta, pero se ha negado y además dice que no puedo echarlo. No se cómo hacerlo. ¿Podrías decirme qué camino seguir y si la ley me protege en este caso?

    1. Hola Elvira.

      No es un asunto sencillo.

      Si quieres mándame el contrato a info@abogadosparatodos.net y cualquier documento de subrogación que hayas recibido de parte del arrendatario.

      En principio estamos hablando de un inmueble destinado a uso distinto de vivienda, lo que puede ser ventajoso para ti de cara a la finalización del contrato, pero necesitaría ver la documentación porque hay que mirar la ley y jurisprudencia al respecto.

  97. Hola, tengo un duda por el caso de un vecino. Tiene una vivienda alquilada por un contrato de 1978 de duración ilimitada en la que en la vivienda no vive la arrendataria sino su nieta. En el articulo 2.1 de la actual LAU recoge expresamente que debe de ser “destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” El problema es que en la antigua ley no encuentro ninguna disposición que señale algo parecido a lo que pone en la nueva ley, y como es lógico mi vecino quiere resolver el contrato. ¿Que normal seria aplicable en este caso en concreto?

    1. Hola Antonio.

      Estos casos suelen ser problemáticos, ya que en el momento que notifiques a la arrendataria (a la abuela) que quieres resolver el contrato por no habitar ella la vivienda, lo normal es que te diga que ella si que vive allí. Y demostrar que no vive allí no es fácil.

      De todas formas, la única formula para averiguarlo es mandar la notificación, pues a lo mejor suena la flauta y no dan problemas.

      Quedo a tu disposición para lo que necesites.

  98. Hola, me dirijo a usted a ver si me puede ayudar porque estoy desesperada.
    Tengo un contrato de alquiler de 1983. La semana pasada me llegó un burofax del dueño del edificio, comunicándome textualmente lo siguiente :
    ” Me dirijo a usted para comunicarle la intención de la propiedad de dar por “EXTINGUIDO” el contrato, toda vez que la prórroga actualmente en vigor expira el próximo 22 de febrero de 2016. Sin que tenga intención de prolongar por más tiempo la relación contractual. Sirva pues, la presente, de preaviso, y dando por resuelto el contrato deberá dejarse la vivienda a partir de la fecha señalada (22 de febrero de 2016), libre, expedita y a disposición de la propiedad. “
    Yo no se de qué prórroga me habla, ni se cómo actuar, ya que suponía que mi contrato, tal y como en él se dice “el inquilino disfrutará del beneficio de prórroga legal forzosa que le concede la Ley de Arrendamientos Urbanos “
    Puedo añadir que NUNCA he dejado de pagar ninguna mensualidad y que anualmente pago el IBI.
    Esperando puedan ayudarme, le saludo atentamente
    Carmen.

    1. Hola Carmen.

      Inicialmente te diré que con los datos que me das parece difícil que tu contrato termine en esa fecha, ya que la norma general es que el contrato termina en la fecha de fallecimiento del inquilino/a.

      De todos modos si quieres mándame a info@abogadosparatodos.net una copia del burofax y del contrato y te digo con seguridad si tu contrato termina o no.

      Pero no te preocupes demasiado. Duerme esta noche tranquila que es muy difícil que te puedan echar por las buenas y si me mandas esa documentación mañana pues mañana mismo te lo confirmo.

      1. Muchísimas gracias por su rápida respuesta. Te envío lo que me pides. No te puedes imaginar lo que ayuda en momentos as unas palabras de ánimo. Estas están siendo unas Navidades muy duras.
        Mil gracias otra vez.

  99. Hola quería comentarte un asunto sobre un piso que he heredado, la inquilina no ha pagado los últimos 6 meses de renta, ni de luz. El contrato es de renta antigua y es verbal los pagos los hace en metálico y se le entrega un recibo. Quiero saber como puedo regularizar el piso, si tengo que hacer contrato nuevo y como puede cobrar la antigua propietaria la deuda, la luz tengo que cambiarla de nombre… Me puedes decir como hacer un contrato de la vivienda-

    1. Hola Tito.

      La deuda la tiene que cobrar la antigua propietaria. Lo más apropiado es que mande un burofax a la inquilina reclamándole esa deuda y si no le paga pues tendrá que reclamarlo por la vía judicial.

      Por lo que respecta a ti, tendrás que notificar a la inquilina que eres el nuevo propietario y que a partir de ahora las rentas debe pagártelas a ti.

      Si quieres podéis hacer un nuevo contrato, pero dudo mucho que la inquilina acceda a ello, por las condiciones favorables que me imagino que tiene con este contrato de renta antigua.

  100. Hola tengo un piso en madrid con renta antigua desde 1949, el inquilino murio en 1995 y su hija subrogo desde entonces, ella tendra alrededor de 70 años.
    Cuanto tengo que esperar para recuperar el piso? Tengo que esperar por su fallecimiento?
    Gracias

    1. Hola María.

      Si la primera subrogación al contrato fue la que mencionas (del padre a la hija en 1995) entonces ese contrato debió haber terminado en 1997.

      Es decir, ese contrato se puede extinguir cuando quieras.

      Ahora lo único que tienes que esperar es a que termine la anualidad actualmente en vigor, por lo que tendrás que mirar en que fecha empezó el contrato.

      Y posteriormente tendrás que notificar, fehacientemente y con los requisitos que fija la ley, que deseas dar por terminado el contrato.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

  101. Buenas tardes:
    Mi marido falleció hace 11 meses por lo que vía testamento me adjudique varias viviendas.Una de ellas un dolor de cabeza ya que el titular del contrato falleció. Se hizo una primera subrogación a su cónyuge en el año 1985 y hasta la fecha paga 153€
    Cómo nueva propietaria, ,puedo pedir que me deje el piso? O en caso contrario puedo subirle la renta del alquiler?
    Gracias.

  102. Hola.

    Una cuestión.

    Mi padre, titular de un contrato de alquiler de renta antigua desde el año 1979 (apalabrado, sin contrato) falleció a finales de enero de 2015. Mi madre, sin notificar elfallecimiento de su marido al arrendador, ni solicitar la subrogación del contrato en su favor, y sin que el arrendador se haya puesto en contacto con ella por este motivo, ha continuando pagando sin mas y por el banco la renta trimestral de alquiler al arrendador. ¿Puede el arrendador echarla alegando el incumplimiento de dicho trámite, o bien, la continuidad del pago de la renta y de su estancia en la vivienda lo subsana , y da por sentado que ha subrogado la vivienda?

    Muchas gracias.

  103. Hola, mi madre tiene alquilado un piso desde hace 30 años a un matrimonio en Santiago, ellos dos trabajan en Santiago y sabemos que desde hace unos años se fueron a vivir a las afueras de Santiago (2ª vivienda) y el piso lo está ocupando un hijo de ellos con su novia. Mi madre les quiere subir la renta por no vivir ellos en el piso y si su hijo, a lo que ellos se niegan y dicen que si viven en el, lo cual no es cierto. ¿Es legal su situación o se puede hacer algo contra ellos, incluido extinguir el contrato? Gracias

  104. Hola muy buenas tardes ,
    = desde 2007 soy propietario de una casa por donacion de mi madre ,
    en El Puig Valencia , hay un contrato del 1964 , con una inquilina muy major ya ,
    es la tercera ” subrogacion ” y estamos con el cuarto letrado …
    Ella sigue pagando a la cuenta de mi madre 2 euros al mes … ha declarado delante
    notario que no me reconoce como propietario , no me deja entrar en la casa , si no
    llama a la policia … el collegio de Arquitectos de Valencia ademas a declarado
    que esta casa muy antigua , esta ” ruina economica ” , con esto el ayuntamiento
    ademas no quiere ni saber , esta señora no tiene contrato nuevo tampoco
    Usted tiene alguna idea para salir del asunto ??
    mi letrado me dice que hay que ” esperar ” la muerte de esta inquilina ,
    esperar pero hasta cuando !! muchissimas gracias para sus consejos ,
    cordialmente , Carolina Bertrand

  105. Hola, soy propietaria de un piso en Barcelona que tiene renta antigua. El contrato es de 1942 a nombre de un señor que murió en el 1979 y se subrogó su mujer
    En el 2002 murió la mujer y su hija me envió una carta del notario diciendo que tenía derecho a seguir. A fecha de hoy aun está la hija y quiero saber si puedo acabar el contrato
    Muchas gracias por tu ayuda

  106. Buenos días.

    Mi padre, titular del contrato de renta antigua, falleció hace treinta años, quedándose mi madre en el piso, sin cambiar la titularidad del contrato, pero los recibos y facturas le llegan a casa a su nombre.

    Tras la muerte del dueño del bloque, su heredero ha pedido a mi madre que actualice el contrato y ponerlo a su nombre.

    ¿Pueden expulsar a mi madre de su piso?
    ¿Que posibilidades tiene de que le suban el alquiler?
    ¿Al pasar más de treinta años no prescribiría la obligación de cambiar la titularidad del contrato?

    Muchísimas gracias por su atención.

    Un saludo.

  107. Buenos dias, Eduardo.
    Tengo un local con vivienda de renta antigua. La primera subrogada fué mi madre que epd falleció en 1984. Yo me subrogué tras su fallecimiento. El arrendador falleció en 1993 y su hija me ha ido subiendo por motivo de cinco o seis obras realizadas en la finca.
    La primera de ellas por el año 1995 aproximadamente me la notificó con una carta y me dió opción de pagar mi parte al contado o ponerme un % fijo para siempre y yo acepté verbalmente esta segunda opción.
    El caso es que después ha realizado otras obras, incuso algunas que afectan a otros pisos alquilados y no a la finca entera, y de estas tambien me ha añadido la parte proporcional de forma permanente sin mandarme notificación ni presupuesto ni nada.
    Además en el recibo incrementa de nuevo el IVA a pesar de que este ya está o debe estar incluido en la factura de estas obras.
    De 1.500 pesetas que pagaba de alquiler cuando vivia su padre, ahora pago 150 euros.
    Ya se y entiendo que los locales de renta antigua no pagamos lo que en realidad se debería aunque hay que tener en cuenta que los propietarios también han amortizado el inmueble desde hace mas de 70 años que lo tienen. Y entonces la renta estaba a la altura de aquellos tiempos.
    ¿Que puedo hacer? Por un lado no tengo dinero para meterme en pleitos y por otro me da un poco miedo decirla que considero injusto esas cantidades que incluye por obras que no están justificadas en algunos casos.
    Gracias de antemano. Espero que el tema y su respuesta pueda servir de ayuda a otros inquilinos en situación similar

    1. Hola César.

      Normalmente respondo a casi todos los comentarios, pero hay materias (como la que planteas) que son casi imposibles contestarlas sin conocer detalladamente en qué consiste cada una de las obras, el momento en que se hicieron, quien la solicito, etc.

      Es decir, es una materia compleja que requiere bastante estudio, por lo que no puedo responderte con los datos que me indicas.

  108. En el caso que comentas de que se subrogue a la hija del arrendatario fallecido, que tiene más de un 65% de minusvalía la ley dice que el contrato no se extinguirá hasta el fallecimiento de ésta. Pero, si la inquilina alega causa de necesidad, que disposición tiene prioridad?

  109. Buenos días,

    Mis padres viven en una finca con pisos de alquiler desde el año 1969-1970 que es cuando firmó mi padre el contrato.
    Mi padre ha fallecido y se ha enviado carta de mi madre con la voluntad de subrogación en el contrato que en su día firmó mi padre en las mismas condiciones, adjuntando literal de fallecimiento y libro de familia, como el DNI de mi madre.

    El dueño de la finca, el cual pasa los recibos de alquiler como una CB, le ha dicho a mi madre que la subrogación está en marcha, pero que igual le tiene que subir el alquiler un 30% (el piso era contrato indefinido, una renta antigua, unos 90 € + IBI + Impuestos de alquiler, con la subida del IPC cada año). Mi padre tenía una pensión que no llegaba a 1000 € y mi madre va a tener una pensión de viudedad de unos 600 €.

    Así mismo, también le dice que NO va a tener que firmar ningún contrato de subrogación porque eso ya no se hace.

    ¿Es todo esto correcto?

    Gracias por anticipado

    1. Hola.

      No hay que firmar ningún contrato nuevo, pero la carta de subrogación si que hay que mandarla.

      Respecto a la renta, deben notificaros por escrito qué os suben y por qué (con certificación de IPC).

      Si quieres mándame el escrito cuando te lo manden y te digo algo más, pero vamos, que por lo que dices que cobra tu madre, se va a poder negar al incremento casi con toda seguridad.

      1. Muchas gracias Eduardo!

        Ya le han dicho a mi madre que NO es un contrato nuevo, lo que le han dicho que tiene que firmar es un documento que es un “Adicional al contrato de arrendamiento”, en donde se indica el nº de contrato y la fecha de cuando se expidió, así como que mi madre ha optado y comunicado la voluntad de subrogación en lugar de mi padre, el titular del contrato, en los términos legalmente previstos, y que esta subrogación es la 1ª.

        En cuanto a la subida del alquiler que verbalmente le dijeron que igual le tenía que hacer, no han enviado nada, supongo que tendrán que hacer 1º la subrogación para poder notificarlo.

        Lo que no me cuadra, es que primero le dicen que no hay que firmar nada y acto seguido le dicen que tiene que ir a firmar este documento que te comento…. mi duda es , si la frase “en los términos legalmente previstos” solo se refiere a que mi madre lo ha comunicado en tiempo y forma, o bien se refiere a cualquier término que la reforma de la Ley tenga prevista en alquileres con contrato como el suyo, vamos que le puedan subir el alquiler y si se niega que le den un tiempo para desalojar el piso.

        Muchas gracias por tu tiempo!!

        Un saludo.

  110. Muchas gracias por anticipado.

    El contrato de arrendamiento es de 1961 a nombre de mi padre; él falleció en 1995 y hubo subrogación a favor de mi madre. Por la ley Boyer la renta ha ido subiendo durante 10 años y posteriormente sólo el IPC. Ahora ha fallecido mi madre y yo que vivo en el piso desde 1961 sin interrupciònv sigo teniendo derecho a subrogación dos años? Me puede subir el alquiler?

  111. Buenos días,
    Mi madre ocupa un piso desde el 2 de junio de 1969. Desde que falleció el dueño del piso, su hijo ha intentado en varias ocasiones subirle el alquiler. Hace unos años, si es necesario confirmaría todos los detalles, le subió bastante el precio hasta establecerse en los 51€ que paga actualmente, importe al que se le aplica la subida del IPC anualmente.
    Hoy le acaba de llegar una carta en la que dice que debido a la nueva legislación el contrato se podría extinguir a no ser que lleguen a un acuerdo entre las partes, para lo cual le dice que a partir de mayo, empiece a pagar 300€ de alquiler.
    ¿Es esto cierto? ¿Ha salido alguna nueva normativa que ponga que el contrato se puede extinguir? ¿Tiene derecho el propietario a exigirle esta subida?
    Muchas gracias

  112. Buenos días:
    Paso a realizar la siguiente exposición: mi esposa tiene arrendada una vivienda de renta antigua (anterior a 1985), sin contrato (mi suegro lo hizo verbal) y subrogada a la esposa del titular fallecido y sin actualizar, es decir que sigue en las mismas condiciones (únicamente los últimos años se ha podido aplicar el I.P.C. positivo), y puesto que en relación con la “Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985”, se dice que: “Conforme a la disposición transitoria tercera de la Ley del IRPF, en la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de renta del contrato, se incluirá adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble. Así pues, en estas situaciones, podrá computarse dos veces el gasto de amortización: una vez como gasto fiscalmente deducible conforme a las reglas de determinación del rendimiento neto derivado de inmuebles arrendados anteriormente comentadas, y otra vez, en concepto de compensación”.
    Mi pregunta es la siguiente: al deducirme el doble importe en concepto de compensación, ¿Cómo puedo justificarlo ante la Hacienda pública si soy requerido?
    Muchas gracias por anticipado y dándoles las gracias por adelantado y por la gran labor que realizan.

  113. Hola Eduardo:

    Mi madre ha fallecido y tiene una vivienda en la que vive una señora con discapacidad con un contrato de renta antigua de antes del 85 pero no sabemos ni donde esta ese contrato ni nada. De hecho no se ni como notificarle el cambio del numero de cuenta donde debe hacer el ingreso del misero alquiler que paga. Por lo que estoy leyendo en diferentes foros, también es posible repercutirle el IBI pero tampoco se como hacerlo. Me gustaría que pagara un alquiler justo por la vivienda pero estoy muy perdida y sin ningún tipo de documentación.
    Podrías orientarme por favor.

    1. Hola Ana.

      Siento lo de tu madre.

      Inicialmente lo que te recomiendo, tanto a ti como a lectores que se encuentren en esa misma situación, es mandar un burofax al domicilio arrendado solicitando que deseas una copia del contrato de arrendamiento y notificando que deben pagarte los últimos cinco apos del IBI.

      Además también podrás notificar un incremento de la renta que vienen oagando actualmente, dependiendo de la situación particular.

      Si estás interesada en que relalice yo estás gestiones puedes contactar conmigo directamente en info@abogadosparatodos.net

  114. Buenas tardes Eduardo, mi consulta es la siguiente:
    Vivo en un piso de alquiler de renta antigua, con mi madre como subrogada de su pareja de hecho, al fallecer éste. El alquiler se incrementa anualmente. Los gastos de comunidad ( incluidas las obras de mejora del edificio, ascensores,etc.), el IBI, tasa de basura y demás impuestos corren a cargo de mi madre como subrogada.
    Cual sería mi situación legal en referencia al piso, si mi madre falleciese.
    Muchas gracias. Saludos.

  115. Buenos dias eduardo, he comprado una vivienda con inquilinos de renta antigua, la casa por escrituras figura como vivienda unifamilar, pero en realidad tiene división horizontal, en la planta baja vive una pareja mayor que son los originarios del contrato de alquiler (los hijos son mayores y no viven con ellos) y en el planta primera el originario del contrato de alquiler sigue pagando el alquiler pero no vive y posee otra vivienda.
    ¿Tengo alguna posibilidad de rescindir los dos contratos?
    Yo vivo de alquiler (tipo de contrato actual) y se termina el contrato y la propietaria ya me ha informado que tengo que abandonar la vivienda, ¿puedo finalizar esos contratos ya que necesito la única propiedad que tengo para vivir y tengo menores a mi cargo?
    La casa esta en bastantes malas condiciones (aluminosis, humedades, etc..) y necesita una reforma urgente,¿si reformo la vivienda puedo subirles el precio del alquiler o rescindir el contrato?

    Un saludo y Gracias de antemano

  116. Buenas tardes. Hace 2 años y medio recuperamos un piso de renta antigua, para vivir nuestro hijo. Se regia por la LAU de 1964. Pronto tendrá que cambiarse de vivienda por el trabajo. ¿Hay un tiempo mínimo obligatorio de residir, para que el propietario no pueda reclamar el piso?
    Gracias

  117. Buenas tardes Eduardo, mis padres viven en Madrid un piso de renta antigua con un contrato de 1974. Durante este tiempo mis padres han pagado el IBI, la comunidad y todo el mantenimiento del piso (pues el casero se desentendió del mismo). Hace aproximadamente un año falleció el casero y los herederos que quieren deshacerse del piso, les ofrecieron a mis padres la opción de comprarlo (por un valor superior al valor catastral) ya que si no lo venderían a una inmobiliaria (junto a otros pisos del mismo edificio en situación similar). Mi duda es si pueden hacer esto, porque siempre he pensado que en el caso de vendérselo a mis padres debería ser por el valor catastral. Si finalmente lo vende a una inmobiliaria ¿podrían echar a mis padres? En el caso de que finalmente los echaran ¿qué plazo tendrían de preaviso?

    1. Hola Ana.

      la situación que planteas da lugar a multitud de posibilidades, que no podría explicarte pormenorizadamente en el blog.

      Pero a grandes rasgos, habría que analizar cuál es el precio al que se lo venden a la inmobiliaria, para ver si se puede impugnar esa venta.

      También habría que ver si la inmobiliaria quiere tirar todo el edificio, si no quiere, etc., pues dependiendo de lo que quieran hacer podrán exigir la finalización del contrato o no.

  118. Buenos días. A ver si me puedes ayudar. Mi padre y su hermano, son propietarios de un piso que esta alquilado desde 1980. en él vive la exmujer del arrendatario (ya divorciadisima desde hace años), y no comunicó su voluntad de subrogarse a mi padre. El caso, es que les ineteresa que el contrato se renueve cada año, por si algún día tienen necesidad de venderlo y deshacer la comunidad de bienes. ¿el contrato este se puede extinguitr ya? O si no, se puede modificar el plazo de duración por si les urge algún dia vender? Muchas gracias.

    1. Hola maría.

      Si el arrendatario inicial falleció antes de 1995 la actual arrendataria podrá seguir en la vivienda, por los siglos de los siglos, 😉 aunque no hubiere notificado la subrogación.

      Pero si el arrendatario inicial falleció tras el 1 de enero de 1995 entonces se podrá exigir a esta Sra. que desaloje la vivienda.

      To ello hecho, como no, con las previsiones legales que exige la LAU de 1964.

  119. Hola Eduardo.
    Llevo unas cuantas horas leyendo y tomando nota de todos tus comentarios,los cuales,seguramente nos van a venir muy bien, para lo que se nos avecina.Somos un grupo de inquilinos,la mayor parte con renta antigua,que desde que fallecio el arrendador,hace mas de 10 años,los presuntos herederos,no nos han pasado recibos para el pago de la renta, ni nos han querido cobrar,rechazando el envio de la cuantia de la renta por Correos .Pues bien,ahora nos han comunicado,la intencion de regularizar la situacion,empezando con poner al dia ,los pagos del alquiler anteriores.
    Tienen derecho a exigir este pago, que habian estado rechazando? .Si lo tienen,seria de todos o solo los 5 ultimos años? Gracias por tu labor

  120. Hola Eduardo, muchas gracias por todos los consejos que vas dando en tu web.
    He heredado un piso de mi abuela, que esta alquilado con un contrato de 1980. Mi abuela cuando estaba ya moyor, dejó de subirle el alquiler, y me paga la inquilina 80€ al mes. Leyendo tus posts, y tras mirarme la ley que me suena a chino, he deducido que ya que la renta no se la podré subir porque cobra 400€ al mes la inquilina, al menos le puedo reclamar los últimos 5 recibos del IBI. ¿Cómo hago eso?
    Y otra cuestión, si la inquilina tiene otro inmueble en la misma ciudad, y para más detalle en la misma calle, puesto que la heredó hace años, puedo resolver el contrato????

    Muchas gracias de antemano

  121. hola buenas, mi abuela tiene un contrato de renta antigua desde los 60, y su marido murió hace 4 años, ¿ese contrato todavía puede pasar a sus hijos ? o podría pasar a alguno de sus nietos

    1. Hola Álvaro.

      A los hijos si, pero sólo durante dos años tras el fallecimiento de tu abuela (bueno, si el hijo en cuestion tiene una diacapacidad del 65% o más entonces el contrato durará, una vez fallecida tu abuela, hasta el fallecimiento del hijo. Pero si no hay tal discapacidad, entonces sólo dos años).

      A los nietos no puede pasar el contrato.

  122. Buenos días,
    mi padre es titular de un contrato de renta antigua desde el año 1972; actualmente vivo yo en esa casa, y aunque él está empadronado ahí también, pasa la mayor parte del año en otra vivienda de su propiedad en otra provincia distinta.

    Los propietarios están queriendo negociar que dejemos el apartamento, mi pregunta es ¿que él sea propietario de otra vivienda puede ser causa para que le rescindan el contrato a pesar de que yo que soy su hija viva de forma permanente en el apartamento?

    Muchas gracias por su atención,

    Saludos

  123. Hola buenas tardes, y ante todo gracias por tus consejos.
    He reclamado el Ibi de los ultimos cinco años a la arrendataria de un piso que tiene mi madre alquilado desde 1981. La arrendataria me ha contestado que ella el ibi no tiene por que pagarlo, por que no se lo hemos requerido, y en el burofax que el enviamos le requeriamos el pago de los ultimos cinco años tal como leí en tu blog, y adjuntaándole copia de los correspondientes recibos.Además se escusa en que no es que no tenga voluntad de pagar, pero dice que no tiene dinero.
    Si una vez hecho el correspondiente burofax reclamandole los revibos, y ésta no habiendo pagado, ¿se puede rescindir el contrato?
    Gracias

  124. Hola. Mi madre vive en un piso con contrato de 1964. Ella es la primera subrogada tras el fallecimiento de mi padre en 2013. Puede subrogarse como 2ª subrogación un nieto menor que vive con ella, si ella fallece?

  125. Estimado Sr. D. Eduardo Fernandez:
    Le escribo, este e-mail, por que tenemos un edificio que nos quieren comprar, y tenemos una persona, que tiene alquiler antiguo, y la hemos propuesto una indemnizaciónn de 500 euros al mes, buscando una solución a la venta. Nos responde, que quiere 40.000 euros para que se pueda marchar. El contrato estaba a nombre de su padre, que ya falleció y ahora esta a nombre de su madre, con lo que nos dice, que mientras su madre este viva, que ella negociara en estas condiciones duras. ¿la ley contempla este tipo de actuaciones, o no queda más remedio que esperar un desenlace para poder realizar una operación que se presenta en este momento y no sabeos si mas adelante, sería de otra forma, tal y como están la situación inmobiliaria. Muchas gracias.

  126. Buenas tardes Eduardo,
    Tras leer muchos comentarios y ver la amabilidad y buen servicio que ofreces con tus respuestas, te cuero lo más resumido posible mi caso a ver si me pudieses aconsejar o guiar un poco, puesto que ya consultamos con un abogado que no nos dio ninguna alternativa… Intentaré no aburrirte.

    Mi abuelo firmó un contrato de alquiler de un piso de renta antigua en el año 1962 y ha vivido desde entonces ahí. No obstante, hace tres años atrás, en el 2013 empezó a enfermar y mi madre y yo nos fuimos a vivir con él a casa para poder cuidarlo. Hace dos años, en el 2014 falleció, y mi madre se subrogó (sin haber habido antes ninguna subrogación) y le dijeron que con arreglo a la nueva LAU solo podría estar subrogada dos años y que luego se haría un contrato nuevo.

    Ahora en enero hará 2 años ya, y no sabemos si el propietario del edificio nos “ha dicho la verdad” o simplemente quiere rescindir el contrato puesto que al tratase de renta antigua no le interesa…

    Cabría alguna posibilidad amparándonos en algún artículo de que la subrogación no fuera limitada a los dos años sino que fuera hasta que fallezca mi madre, que en este caso es la persona subrogada? Y si no fuera así, mi duda es: el alquiler aumentará a razón de que? Del anterior alquiler o contrato o será un alquiler nuevo vinculado a las actuales exigencias del mercado? Nosotras teníamos entendido que únicamente se puede aumentar el alquiler en un 40% al tratarse de renta antigua…

    Espero haberme explicado, y muchas gracias de antemano por tu tiempo!

    1. Hola Irina.

      Efectivamente la subrogación durará sólo dos años, excepto que tu madre tenga una discapacidad del 65% o más, en cuyo caso la subrogación sería hasta su fallecimiento.

      Por lo tanto si no tiene tal discapacidad el contrato terminará a los dos años del fallecimiento de tu abuelo.

      Y si el arrendador quiere os puede hacer un nuevo contrato, opero con la renta que él quiera establecer (no hay ningún límite por existir un contrato de renta antigua).

  127. Buenas tardes Eduardo,
    gracias por tu tiempo porque mi caso es largo de explicar. Yo siempre he vivido en la misma casa de renta antigua, mi padre es el titular del contrato, pero desde el 69 no vive aqui, aunque sí en la misma ciudad. Mis padres se separaron siendo yo pequeña pero entonces no era ni legal y yo quedé en la vivienda con mi madre y mis abuelos , Ella falleció siendo yo menor y yo quede a cargo de mi abuela hasta que falleció , pero yo ya entonces era mayor de edad. Entonces y no antes ,hablé con la propietaria para subrogarme pero ella me dijo que no era necesario y que mientras ella viviera yo no tendría problema en seguir ahí, pero eso era el año 84. Ella murió y los herederos años más tarde, cuando se domiciliaron los pagos, empezaron a pasarme los recibos a mi nombre. Y hasta ahora. Mi pregunta, aunque no tengo problemas es: tengo derecho a vivir aquí?

  128. Hola Eduardo,
    nuestra abuela firmó contrato renta antigua en el 1972. En el 1994 se murió y nuestra madre se quedó
    en el piso. Se notificó al propietario y se subrogó el alquiler a nuestra madre con ciertas subidas.
    Se está pagando unos 250€.
    A la muerte de nuestra madre, ¿podemos mantener el alquiler uno de los hijos?
    Gracias anticipadas.

    1. Hola.

      Solo durante dos años si no tenéis discapacidad o la tenéis pero inferior al 65%.

      En caso de que tengáis discapacidad del 65% o superior (en el momento del fallecimiento de vuestra madre) entonces alguno de vosotros (el que se subrogue) podrá estar en la vicienda hasta su fecha de fallecimiento.

  129. Hola, he comprado una vivienda y tiene un inquilino desde el 15/junio/1981, el contrato esta lo hizo el abuelo de la persona que me lo ha vendido y esta muerto, yo tengo un hijo de 29 años y vive con nosotros, mi pregunta es si le puedo actualizar el alquiler a una renta actual el ahora paga 250 e al mes
    Puedo finalizar el contrato para que mi hijo viva en el piso ya que no tiene.
    Saludos.
    M. Pardo

    1. Hola Miguel.

      La actualización de la renta a precios de mercado no puedes hacerla.

      Como mucho puedes actualizarla con el incremento del IPC de los últimos 15 años (que ya te adelanto que es un incremento ridículo).

      En cuanto a pedir la vivienda para que la habite tu hijo, desde luego ese es uno de los motivos que la ley permite para dar por finalizado el contrato de renta antigua. Eso si, si se llega a juicio habría que convencer al juez de que el hecho de que tu hijo necesite la vivienda no es un mero capricho, sino que se debe a una verdadera necesidad (para trabajar en la ciudad en que está la vivienda, para vivir de forma independiente, si se va a casar, etc).

      Por mi parte quedo a tu disposición en info@abogadosparatodos.net

  130. Hola,
    Leo con atención el artículo, que es sin duda el más claro de todos los que he leído, y la situación en la que me encuentro, es muy particular, pues mi madre vive en un piso por un contrato de su suegro del año 1944; que heredó mi padre. Con posterioridad en el año 86, mis padres se separaron adjudicándose a mi madre el uso de la vivienda, pero no lo comunicó al arrendador hasta el fallecimiento de mi padre en octubre de 1995.

    Según veo en tu artículo, en el apartado “Extinción y subrogación de contratos de vivienda en los que a fecha 1-1-1995 ya se ha producido una subrogación” mi madre, no comunicó a la arrendadora su derecho de uso derivado de su divorcio en el año 86; y cuando murió mi padre- que ya era subrogado- en el año 95 – no tenía derecho a subrogarse pues estaban separados legalmente a pesar de que lo comunicó y ha estado pacíficamente en la vivienda desde entonces.
    ^
    Pueden resolverle el contrato por falta de legitimidad en la subrogación, si ha estado 20 años viviendo con la aquiescencia del arrendador. La vivienda ha sido vendida recientemente, y estamos muy asustados por si pudiera resolverle el contrato?????

    Muchas gracias de antemano

  131. Buenas. Muchas gracias por esta labor.
    Yo soy la nieta de una mujer que disfruta de renta antigua que ya pertenecía a su madre. Mi abuela dice que ella es la última con ése derecho. El caso es que me he visto obligada a vivir con ella con mi hijo pequeño. Si mi abuela fallece pueden echarnos a la calle con un menor? Me quitaran la custodia? Muchas gracias.

  132. Hola Eduado

    Me llamo Rubén y tengo una situación similar a la que se ha comentado anteriormente, mi abuela falleció el 19 de Diciembre y yo vivía con ella, ella tenía un contrato de renta antigua con fecha de inicio en el año 1962.
    En ningún momento este contrato ha estado subrogado y ahora yo querría seguir en la vivienda, ¿tendría derecho a la subrogación del contrato de mi abuela? y en caso que sí, ¿qué pasos tendría que seguir?

    Muchas gracias y un saludo 🙂

  133. Hola Eduardo,

    Quisiera hacerte una consulta a ver si nos puedes ayudar.

    Mi abuelo alquilo un piso en Barcelona en 1973. En el año 1976 mi abuelo fallece y se hace una primera subrrogacion a nombre de mi abuela. En el año 2004 mi abuela fallece y se hace una segunda subrrogacion a nombre de mi madre (que entonces tenia 68 años y ha vivido toda la vida con mi abuela). En el año 2007 el dueño de la finca de los pisos fallece y deja la finca a su sobrino, el cual decide poner a la venta los pisos. 4 vecinos compran sus pisos, otros 3 se van de la finca por una compensación económica y los otros 3 (entre los que se encuentra mi madre) deciden que lo que nos piden por los pisos es una barbaridad y que los vendan a inversores, aunque les dicen que ellos podrán seguir viviendo en el piso. En noviembre del 2016 los que compraron el piso de mi madre, que eran dueños de un grupo inversor, se pelean y deciden desacerse de todo lo que tienen para poder irse cada uno de los dos socios por su cuenta. Se ponen en contacto con nosotros y nos indican que el contrato de mi madre, al ser una segunda subrrogacion se extinguia a los dos años del fallecimiento de mi abuela y que debemos dejar el piso antes del 28 Febrero del 2017 ó que les debemos comprar el piso por 280.000 Euros (lo que nos parece una verdadera barbaridad, teniendo en cuenta que mi familia lleva desde 1973 viviendo en este domicilio). Mis preguntas son las siguiente: ¿si ellos compran el piso en 2007 y la subrrogacion de mi madre es desde el 2004, no tendrían que haber indicado antes su notificación de que el contrato esta extinguido (porque cuando ellos compran mi madre ya llevaba 3 años subrrogada? ¿Al tener mi madre más de 65 años al acogerse a esta segunda subrrogacion caducaría igual a los dos años de la muerte de mi abuela ó al fallecimiento de mi madre? ¿Podemos impugnar después de 10 años la venta que se hizo por el propietario del inmueble al grupo inversor que ahora quiere echar a mi madre? ¿En caso de optar por comprar el inmueble tiene que ser al precio de 280.000 euros que piden ó podríamos acogernos a la ley de renta antigua que indica que el valor del piso deben calcularlo por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino (mi madre paga 610 Euros mensuales)?

    Muchas gracias por tu atención.

    Mercedes

    1. Hola Mercedes.

      En mi opinión pueden pedir la finalización del contrato, pues efectivamente ese contrato debió terminar a los dos años del fallecimiento de tu abuela.

      Por lo tanto, al tener derecho a que se de por finalizado el contrato en 2006, pienso que no tenéis derecho a impugnar la venta del año 2007, aunque por supuesto puedes intentarlo, pero si se niegan pienso que el juez les daría la razón a ellos.

  134. Buenos dias,
    A ver si pueden ayudarme:
    Mi madre (85 años) tiene un contrato de alquiler de renta antigua pero se fue a una residencia hace más de un año, y yo me he quedado en el piso. El propietario nos ha enviado un burofax notificando que sabe de la situacion y nos quiere rescindir el contrato por cesión inconsentida. Lo puede hacer? Que podemos hacer para impedirlo?
    Muchas gracias

  135. Hola Eduardo, mi madre de 85 años es actualmente inquilina subrrogada de renta antigua. Mi padre fue el inquilino original desde el acuerdo verbal de alquiler en el 1967 hasta su fallecimiento en el 1988. Mi hermana de 40 años de edad lleva viviendo con mi madre cuatro años a causa de la crisis económica (no tiene ninguna discapacidad). Tengo una pregunta, ¿tiene derecho mi hermana a vivir 2 años más en esta casa cuando mi madre falte? En el apartado donde explicas la “Extinción y subrogación de contratos de vivienda en los que a fecha 1-1-1995 ya se ha producido una subrogación” en el apartado b) mencionas que en caso de no discapacidad del hijo, el contrato se extingue a los 2 años del fallecimiento del inquilino original, pero en mi caso el inquilino original, es decir, mi padre, falleció hace mucho. ¿Significa esto que mi hermana no tiene derecho a una segunda subrrogación cuando mi madre falte y tendrá que irse inmediatamente después? Muchas gracias

  136. Hola de nuevo Andrés, tengo una segunda pregunta. Hoy hemos recibido un burofax de los abogados del propietario de la vivienda de la que mi madre es actualmente inquilina subrrogada por contrato verbal de renta antigua desde el 1988, año en el que fallece mi padre, inquilino original desde el 1967. En este burofax nos piden que: “existiendo entre ambas partes un contrato verbal, habiendo sido prorrogado tácitamente por anualidades, queremos manifestarle el deseo de resolver dicho contrato el dia 31/01/2018, sin perjuicio, de poder negociar entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento por escrito” y añaden que esperan resolver la controversia planteada por via amistosa. Mi pregunta es, ¿hay alguna nueva normativa que obligue a mi madre a aceptar una de las dos opciones: la extinción del contrato o la firma de uno nuevo por escrito a precio de mercado? Muchas gracias

  137. Hola Eduardo,
    mi abuela tiene una inquilina con una renta antigua de 1964.
    Resulta que la inquilina no tiene más familia pero a causa de que por el balcón que no se recogían las hojas se a inundado el piso de abajo, los vecinos nos han comentado que está en una residencia.
    Llame a la urbana porque no había forma de entrar en el piso y ayudar a los vecinos, y han averiguado que esta en una residencia y ya se el nombre.
    No se cuanto tiempo lleva allí, se que tiene 85 años y que no puede por sí misma, podríamos acabar con el contrato y recuperar el piso?
    sabes si se ha de hacer un procedimiento? en cuanto tiempo se podría resolver este asunto?
    un saludo y muchas gracias por tu ayuda de antemano.

  138. Buenas tardes,
    Mi madre tiene un piso de alquiler en Barcelona de renta antigua firmado en 1978, el inquilino paga 400e al mes. La idea nuestra es vender este piso para comprar en otro lugar, y así poder dar la entrada del piso. Por lo que he visto, tendríamos que vendérselo al inquilino, muy por debajo del valor de mercado. Ya que no hay forma de rescindir el contrato, esto es cierto?
    Gracias.

  139. Buenas tardes Jordi,

    El inquilino tendrá derecho de tanteo durante 60 días desde que le comunicas tu intención de vender la vivienda, es decir, el inquilino podrá comprar la vivienda en las mismas condiciones ofertadas en dicha notificación.

    Por lo que tendras que remitirle burofax, dicha notificación fehaciente deberá contener:

    El precio ofrecido por cada piso o local.
    Las condiciones esenciales de la venta
    El nombre del comprador.
    El domicilio del comprador.
    Otras circunstancias del comprador.

    Espero haberte sido de ayuda, un saludo

    1. Muchas gracias,
      Tengo otra pregunta, si la intención es vendérselo a el! En el burofax, no sera necesario indicarle el comprador, ya que todavía no se ha puesto a la venta. Y únicamente avisarle legalmente de que se va a proceder a ponerlo en venta por un precio de xxx. Y así, el podrá pasar una oferta, no?
      Gracias de antemano.

      1. Buenos días Jordi,

        Solo existe obligación de comunicarlo al inquilino cuando tengas una oferta vinculante de compra por un tercero.

        Si lo que quieres es vendérselo a él, no se lo tienes que comunicar fehacientemente, solo manifetarle que tienes intención de venderlo y que si esta interesado.

        Un saludo

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