Analizo las consecuencias jurídicas en caso de muerte o fallecimiento del arrendador en el contrato de alquiler o arrendamiento, ya sea de vivienda o de local.
Cuando se produce el fallecimiento de la parte arrendadora (el casero) de un contrato de arrendamiento, es importante señalar que no es lo mismo que el contrato sea de vivienda o de uso distinto a vivienda.
Y tampoco es lo mismo que el arrendador sea propietario o usufructuario.
Vamos a analizar, por tanto, todas estas variables.
Arrendamiento de vivienda habitual:
Estando vigente un contrato de arrendamiento de vivienda de los regulados en el artículo 2 LAU (contrato de vivienda habitual), en caso de fallecimiento del arrendador, las consecuencias jurídicas son distintas en función de si el arrendador era el propietario de la vivienda o la tenía en usufructo.
El arrendador era el propietario de la vivienda:
En los casos en que el arrendador es el propietario de la vivienda podemos encontrarnos, igualmente, ante distintas opciones, en función de si existen o no herederos y, de existir, de si aceptaron o no la herencia. En estos casos el contrato no se extingue.
Vamos a verlo.
Varios herederos reciben en herencia la vivienda (en propiedad), pero aún no han repartido la herencia
El contrato de arrendamiento no se extingue.
Mientras la herencia no se reparta y se asigne a alguien la propiedad de la vivienda, el inquilino tiene que seguir pagando del mismo modo en que lo venía haciendo.
En el caso que el pago lo viniese realizando en metálico, deberá a partir del fallecimiento consignar la renta en la cuenta del juzgado habilitada al efecto.
Un único heredero acepta la vivienda en herencia, en régimen de propiedad
En este caso el contrato de arrendamiento continúa vigente y el nuevo arrendador (por herencia) avisará al inquilino de la nueva situación, de sus datos de contacto, etc. No es necesario modificar el contrato de arrendamiento.
Uno o más herederos aceptan la vivienda heredada en régimen de propiedad pero, además, alguien la recibe en régimen de usufructo
El contrato de arrendamiento no se extingue, es decir, continúa en vigor.
El usufructuario pasa a ocupar la posición del anterior arrendador (casero) y deberá notificar al inquilino esta situación así como sus datos de contacto para que el inquilino pueda ponerse en contacto con él/ella.
El arrendador falleció sin herederos
En este caso también continúa en vigor el contrato de arrendamiento, pero pasa a ocupar la posición de arrendador el Estado, que es quien recibe la vivienda en propiedad.
El arrendador era el usufructuario de la vivienda:
En los casos en que el arrendador fallecido (casero) tenía la vivienda en régimen de usufructo (no de propiedad), el contrato de arrendamiento va a quedar extinguido, tal y como recoge explícitamente el artículo 13.2 LAU.
Eso sí, como norma general para que se produzca la extinción del contrato, será necesario que el propietario comunique al inquilino la extinción del contrato debido al fallecimiento del arrendador-usufructuario, y que desea dar por terminado el contrato.
En caso de que tras el fallecimiento del usufructuario el propietario haga actos por los que se entienda que quiere seguir con el contrato, en ese caso seguirá existiendo relación de arrendamiento (siendo nuevo arrendador el propietario, en sustitución del usufructuario fallecido), si bien la jurisprudencia duda entre si es el mismo contrato o se ha producido un nuevo contrato.
Arrendamiento de local u oficina:
En los casos en que el inmueble arrendado esté destinado a un uso distinto del de vivienda (locales comerciales, oficinas, etc), el fallecimiento del arrendador traerá aparejadas unas consecuencias jurídicas que, como en el caso de viviendas, serán distintas según el arrendador fuere propietario o usufructuario.
El arrendador era el propietario del local u oficina:
En los casos en que el arrendador fallecido era propietario del local, el contrato de arrendamiento continuará en vigor y caben las mismas posibilidades y con las mismas consecuencias que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.
El arrendador era el usufructuario del local u oficina:
Al contrario de lo que hemos visto para los arrendamientos de vivienda (artículo 13.2 LAU), la LAU no recoge en ningún artículo nada relacionado con esta materia en caso de locales y oficinas.
Por ello tendremos que acudir a la legislación suplementaria, que en este caso es el Código Civil (CC).
Así, el artículo 480 CC viene a decir que el usufructuario puede arrendar un inmueble pero que el contrato de arrendamiento terminará en el momento en que termine el usufructo.
Y una de las causas de terminación del usufructo según el artículo 513.1° CC es el fallecimiento del usufructuario.
Por tanto, según el Código Civil al fallecer el usufructuario, el contrato de arrendamiento de local u oficina se extinguiría.
Si bien considero que, al igual que en el caso de viviendas, para que opere la extinción, deberá el propietario notificar al arrendatario del local u oficina la intención de dar por extinguido el contrato de arrendamiento.
Síntesis
Pues bien, de todo lo anteriormente expuesto se desprende la enorme importancia que debe tener para el inquilino el hecho de saber si está firmando un contrato de arrendamiento con el propietario del inmueble o con el usufructuario.
Y ello porque en los casos en que el arrendador (casero) es el usufructuario, seguramente el contrato se va a extinguir al fallecer el usufructuario (en cuanto lo pida el propietario).
Y en determinados supuestos (arrendamientos de locales, principalmente) es posible que el inquilino haya realizado importantes inversiones en el negocio o local y vea defraudadas sus expectativas ante una inesperada extinción del contrato por el fallecimiento de su arrendador-usufructuario.
El carácter de propietario o de usufructuario del arrendador podrá conocerlo el inquilino bien a través del propio contrato de arrendamiento o, en su defecto, a través de nota simple expedida por el Registro de la Propiedad del lugar en que se encuentre ubicado el inmueble.
Recuerda que tienes a tu disposición mi modelo de contrato de arrendamiento de vivienda totalmente actualizado.
hola mi casero falleció y sus herederos son sobrino ya que no tenia hijos. son varios pisos y supuestamente se han repartidos entre los mismo. La pregunta es : puede el nuevo propietario o heredero hacerme un nuevo contrato subiendo el alquilar a 120 euros mas y pidiendo un mes de deposito? cuando tengo contrato aun vigente con el fallecido y 3 años en la vivienda?, Por otro lado indican que en cualquier momento podemos quedarnos sin suministro de agua por un problema legal o burocrático con el Canal de Isabel II y esto lo dejarían reflejado en el nuevo contrato lavándose las manos en el caso que ocurra.
Gracias de antemano por su respuesta.
Mi problema es mi madre falleció hace 6 meses y en su casa vive mi hijo pues ella estaba en una residencia ahora me dicen que te go quedar a mi hermano las llaves del piso aunque hay viva mi hijo pues la here cía todavía no se ha repartido por favor ayudarme ASCENSION
Hola Acensión,
Si la propiedad es de ambos, como hijos, este tiene derecho a la vivienda una vez que se ha producido la apertura y reparto de la herencia.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas tardes,
Nos toca renovar el contrato de alquiler y tengo una consulta, firmamos a través de un Administrador de fincas que actua en «representación » de la propietaria, que resulta estar muerta hace años, eso es correcto? El contrato no debería ser a nombre de los herederos?
Hola Laura,
Esto sólo es posible si los nuevos herederos le han dado autorización al administrador.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
En estos casos sería interesante hacer alguna referencia al caso de las notificaciones al arrendatario de la situación jurídica del bien en el caso del fallecimiento del propietario y la autorización que se firmara en favor de la Administración para las notificaciones pertinentes, que a veces incluyen la finalización del contrato pero no se aclara quién se hará cargo de la devolución de la fianza, pues ésta se debe reembolsar al mes de la entrega de la finca y luego puede que nadie quiera devolver ese dinero al arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones. Quedaría vigente la autorización a la Administración? Yo creo que evidentemente hay que coordinar las normas con las del Código Civil en materia del Mandato, pues muerto el mandante se debería notificar al arrendatario que está pagando debidamente.
Mi prima tenía un piso de renta antigua del que no hay contrato pero si recibos, la inquilina paga 40 euros.
Cuando esta inquilina se vino a vivir al piso mi prima era plena propietaria pero hace un par de años yo le compré este piso ypase a ser nuda propietaria y ella usufructuaría hasta su muerte.
Ahora ella ha fallecido y yo he pasado a tener la plena propiedad, ¿esto quiere decir que al ser ella usufructuaría antes de fallecer se podría finalizar el contrato?
Hola
Mi padre y mi madre tienen alquilado un piso,los dos son propietarios al 50 por ciento)…pero en el contrato solo aparece el nombre de mi padre, ahora ha fallecido.
Mi madre ha decidido que todo siga igual… tenemos que hacer algún anexo al contrato diciendo que ella es la titular o no es necesario? Y tenemos que avisar en el incasol por lo de la fianza?
Hola Ceci,
Tendrías que avisarle al arrendatario y al organismo. Si bien para una mayor seguridad sería conveniente hacer un anexo al nuevo contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
¿Me podéis aclarar estas dudas con mi caso?
Mi padre y mi madre (en régimen gananciales)le tenían alquilado un local comercial a mi hermano propietario del negocio. Mi padre estaba en el contrato, hacía la factura a su nombre y declaraba el igic.
A su fallecimiento, en la herencia nos ha dejado a mi hermano y a mí su parte de la propiedad 50% cada una y a mi madre el usufructo completa.
¿En el caso de que fallezca mi madre y pasando la herencia a mí y a mi hermano a partes iguales hay algún problema si se produce un desacuerdo entre ambas partes con respecto a la titularidad de dicho local comercial? No se si es cierto, pero he oído que el propietario del negocio en este caso mi hermano y según los años que haya ejercido la actividad en el local tiene derecho a la titularidad del local arrendado sobre el otro heredero en caso de litigio entre hermanos
Muchas gracias por aclararme esta duda.
Hola Antonio,
Si se llega a ese punto, la propiedad del local será de los dos. Y su hermano podrá seguir ejerciendo su actividad en el mismo, en lo que sería su parte si estuviera diferenciada, o pagando el alquiler proporcional, según a un acuerdo llegarán.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.