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Indemnización por desistimiento durante el segundo año

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Surge con bastante frecuencia la duda de si cabe o no indemnización a favor del arrendador cuando el inquilino desiste durante el segundo año del contrato de arrendamiento o, incluso, durante el tercer año. Es decir, no cabe duda que el inquilino o arrendatario de vivienda habitual puede romper el contrato tras el sexto mes pero… ¿si lo rompe tras el mes doce de contrato tendrá que pagar indemnización al arrendador?.

Ya he explicado en alguna que otra ocasión que desistir es “romper” el contrato de arrendamiento de forma “legal”, es decir, cuando la ley o el propio contrato de arrendamiento permite al inquilino romper legalmente el contrato.

Es decir, el inquilino puede romper el contrato legalmente (desistir) cuando se lo permita el contrato o la ley.

Pero me voy a centrar en este post en lo que dice la ley. En concreto en lo que dice el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, que es el que se encarga del desistimiento del inquilino.

Romper el contrato tras el sexto mes

El artículo 11 LAU deja claro que el inquilino o arrendatario puede desistir tras el sexto mes de vigencia del contrato, siempre que se cumplan determinados requisitos:

  • Que se trate de un contrato de arrendamiento posterior al 6 de junio de 2013
  • Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).

Si se cumplen los dos condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir. Para ello tendrá que notificar fehacientemente al arrendador su intención de dar por finalizado el contrato tras el sexto mes de vigencia.

Esa notificación tendrá que hacerla al menos 30 días antes del día en que quiera dar por terminado el contrato. No obstante, esto no es requisito esencial, dado que si no se preavisa con ese margen de tiempo el desistimiento sería igualmente válido, con la salvedad que el inquilino tendrá que pagar esos 30 días completos.

La indemnización por desistir en el primer año de contrato

Respecto a la indemnización, que es lo que quiero analizar en este post, el artículo 11 LAU dice que las partes pueden pactar que haya indemnización en favor del arrendador, pero esa indemnización ya viene fijada por la propia ley. Así, nunca podrá ser superior a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir de contrato (o la parte proporcional si quedara menos de un año por cumplir).

Así que si nada dice el contrato de arrendamiento respecto a la indemnización, entonces el inquilino no tendrá que indemnizar al arrendador si quiere desistir en cualquier momento posterior al sexto mes.

Y en caso de que en el contrato de arrendamiento se reproduzca una cláusula similar a la que se establece en la ley, entonces ¿qué ocurre?. Es decir, ¿qué ocurre cuando en el contrato aparece algo del tipo: el arrendatario podrá desistir tras el sexto mes de contrato debiendo indemnizar al arrendador en los términos establecidos en el artículo 11 LAU?.

Bien, no cabe ninguna duda que si hay cláusula de indemnización como la mencionada arriba y el desistimiento se produce después del mes seis de contrato y antes del mes doce, entonces el inquilino deberá indemnizar al arrendador con la parte proporcional que corresponda. Si el contrato es de un año prorrogable la indemnización si se desiste entre el mes seis y el doce nunca será mayor a media mensualidad de renta.

La indemnización por desistir en el segundo año de contrato

La ley es bastante ambigua al decir que el inquilino tendrá que indemnizar al arrendador con “…una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Está claro que cuando un contrato es de duración de un año prorrogable hasta tres, la duración del mismo es, en principio, de un año (y no de tres). Así que ahí queda clara la indemnización que debe pagar el inquilino al arrendador.

Pero en el momento que el contrato llega al mes doce y ninguna de las partes dice que quiere darlo por terminado, el contrato se prorroga, es decir, donde antes tenía una duración de un año ahora tiene una duración de dos.

Por tanto, si el inquilino se va durante los meses 13 al 24 (durante el segundo año), se estaría cumpliendo lo dictado por el artículo 11 LAU, es decir, se está desistiendo tras el mes seis, por lo que cabe indemnización a favor del arrendador si en el contrato se ha establecido cláusula indemnizatoria (si no se ha establecido cláusula indemnizatoria no habrá indemnización).

Y la cuantía de la indemnización sería de una mensualidad si el desistimiento se produce al empezar el mes 13, de medio mes si sedesiste al mes 18, etc., es decir, proporcional al número de meses que falten para que el contrato llegue al mes 24.

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13 comentarios en “Indemnización por desistimiento durante el segundo año

  1. Hola a todos,

    Prorrogar no es renovar , prorrogar se entiende como aumentar la duración del contrato. Si es el contrato es de 1 año y se prorroga por otro año más, pasaría a ser un contrato de 2 años. Por lo tanto el inquilino podría irse el mes 14 (ya han pasado los primeros 6), sin ninguna penalización, siempre que avisara con 30 días de antelación??

    Saludos

    1. Muchas gracias Andrés por tu valiosa aclaración, que me ha servido para coregir y actualizar el post.

      Saludos.

  2. Suscribo totalmente el comentario de Paulina de más arriba.

    Poniendo un ejemplo, si decido desistir de mi contrato en el mes 12, entonces pagaría 0€, pero si decido hacerlo tan sólo 1 mes después, en el mes 13, entonces pagaría de nuevo (11/12 * renta de 1 mes). Es decir, exactamente lo mismo que si estuviera desistiendo del contrato en el mes 1.
    Pero desde el punto de vista del arrendador es mucho más grave la situación de que el arrendatario abandone el piso en el mes 1 que en el mes 13. Si lo abandona en el mes 1, sólo habrá recibido 1 mes de renta + 11/12 * 1 mes de renta, volviendo a tener el piso vacío, con la incertidumbre de cuándo volverá a ser ocupado, y poder recibir una renta por ello. Si en cambio el arrendatario desiste del contrato en el mes 13, el arrendador habrá recibido 12 meses de renta + 11/12 * 1 mes de renta. Misma situación de incertidumbre para el arrendador, pero en una posición económica mucho más favorable. Y en cambio se estaría aplicando la misma penalización/indemnización al arrendatario.
    Parece que la situación no tiene mucho sentido, ¿no?

    De modo que, aunque yo también creo que la redacción del artículo 11 de la LAU es bastante ambigua, y puede dar lugar a la interpretación por la que se apuesta en este post, también podría dar lugar a una interpretación mucho más razonable: la indemnización por desistimiento del contrato por parte del arrendatario sólo debería aplicar durante el primer año del contrato, y no por lo tanto durante las prórrogas del mismo.

    ¿Sabéis si se ha sentado ya jurisprudencia con respecto a este artículo?

    1. Hola Jaime.

      Si el arrendatario desiste en el mes 1 no es correcto que el arrendador cobre un mes de renta más 11/12*1 de indemnización, ya que desistir en el mes 1 no es desistir, es incumplir el contrato. Por tanto, el si el inquilino se va en el mes 1 tendrá que pagar al arrendador los siguientes 5 meses (dado que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento) más 6/12*1.

  3. Aceptemos que la ley no especifica si debe aplicarse a las prorrogas o no. Pero sí se especifica que «las partes» podrán pactar, por lo que entiendo, debería definirse en el contrato si se quiere que aplique a las prorrogas, y de no ser así. ¿Donde está el mutuo acuerdo de ese pacto?. Si la interpretación de la clausula es ambigua, y cada uno entiende lo que quiere… Para mí lo lógico es que la clausula sin especificar sea nula, o como mínimo, únicamente aplicable a la duracion original del contrato. Por el simple hecho de que no se ha pactado.

    1. Hola José,

      Como este tema sigue siendo tan novedoso todavía no se ha asentado es difícil edtablceralgo con claridad. Entiendo que si en una cláusula clara y específica las partes acuerdan que en la prroga puede haber indemnización no debería haber ningún problema.

      Un saludo.

  4. Buenos días,

    Estoy en un caso exactamente asi. Acabo de cumplir mi primer año hace 1 mes, pero por motivos personales y económicos, debo buscarme algo con una renta inferior.
    Debo contar que si me voy en Enero/Febrero deberé indemnizar a la propietaria? No tiene efecto esa indemnización en la prorroga?
    Necesito resolverlo cuanto antes, para mirar, no mirar, o hacer mis cálculos 🙁

    1. Hola Marc,

      En mi opinión, desde que el inquilino no avisa al arrendador de que no quiere cancelar el contrato`, el contrato vuelve a tener un año más de duración, por lo tanto creo que el desistimiento que harías sería un incumplimiento del contrato.

      En estas situaciones lo que suele pasar, es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a general hasta el vencimiento del contrato. A continuación es el juez el que debe decidir cual es el cuanto de la indemnización.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  5. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
    Artículo 10. Prórroga del contrato.
    3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

    Claramente dicho artículo 10.3 dice que al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal al que estuviera sometido. Por tanto, el Artículo 11. Desistimiento del contrato

    El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

    Así que lógícamente en las prórrogas anuales sucesivas, deberá de cumplir con los 6 primeros meses de contrato, si desiste antes de esos 6 meses deberá de pagar el resto de los meses hasta que llegue a 6 meses además de la indemnización por desistimiento si viniera reflejada en el contrato de arrendamiento.

    1. Hola Nino,

      Yo entiendo que los 6 meses de obligado cumplimiento se trata de los primeros 6 meses, esto es, desde la firma del contrato.

      En el segundo año, por ejemplo, si se prorroga no tendría unos nuevos 6 meses de obligado cumplimiento, sino que si se va en el tercer mes, de ese segundo año, tendría que indemnizar en proporción a meses.

      Habra que estar pendiente a la jurisprudencia.

      Un saludo

      1. Hola Carlos

        El art. 11 dice: » El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses…» y no dice desde la firma del contrato. Luego donde no existe esa expresión » desde la firma del contrato «, es como si no existiera. Luego, en cada año del contrato, tanto del primero como de las sucesivas prórrogas, entiendo que debe respetarse los 6 primeros meses. Y más cuando el art. 10.3 dice » Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»
        Habrá que ver jurisprudencia.

    2. Buenos días, yo no creo que el artículo 10.3 sea aplicable a lo referido en el artículo 11, pues este último lo que pretende es asegurar una duración mínima del contrato de arrendamiento, que será la de 6 meses, una vez transcurridos los seis meses (los seis meses iniciales) el arrendatario podrá desistir del contrato, entiendo yo además que si el arrendatario decide desistir antes de que se cumpla el pacto inicialmente pactado, deberá indemnizar al arrendador por lo restante hasta que se cumpla por el plazo inicialmente pactados.

      Quizás con un ejemplo sea más fácil de apreciar: imaginemos un contrato de arrendamiento pactado por un plazo de un año y el arrendatario decide irse al mes 7, deberá indemnizar al arrendatario por los 5 meses restantes.
      Si aceptamos que se debe indemnizar por la prórroga estaríamos ante la extraña situación que, en el mismo contrato, si el arrendario decide desistir el contrato en el mes 14 deberá pagar por los diez meses restantes de la primera prórroga.

      La lectura del artículo 11 LAU como aplicable dicha indemnización a las prórrogas también implicaría que el arrendatario solo podría desistir durante un mes al año, el mes en el que finaliza el plazo inicialmente pactado o algunas de las prórrogas obligatorias. No parece esta la intención de la ley.

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