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Indemnización por desistimiento durante el segundo año

Surge con bastante frecuencia la duda de si cabe o no, en favor del arrendador, indemnización por desistimiento durante el segundo año de contrato o incluso durante el tercer año. Es decir, no cabe duda que el inquilino o arrendatario de vivienda habitual puede romper el contrato tras el sexto mes pero… ¿si lo rompe tras el mes doce de contrato tendrá que pagar indemnización al arrendador?.

Ya he explicado en alguna que otra ocasión que desistir es “romper” el contrato de arrendamiento de forma “legal”, es decir, cuando la ley o el propio contrato de arrendamiento permite al inquilino romper legalmente el contrato.

Es decir, el inquilino puede romper el contrato legalmente (desistir) cuando se lo permita el contrato o la ley.

Pero me voy a centrar en este post en lo que dice la ley. En concreto en lo que dice el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, que es el que se encarga del desistimiento del inquilino.

Romper el contrato tras el sexto mes

El artículo 11 LAU deja claro que el inquilino o arrendatario puede desistir tras el sexto mes de vigencia del contrato, siempre que se cumplan determinados requisitos:

  • Que se trate de un contrato de arrendamiento posterior al 6 de junio de 2013
  • Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).

Si se cumplen los dos condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir. Para ello tendrá que notificar fehacientemente al arrendador su intención de dar por finalizado el contrato tras el sexto mes de vigencia.

Esa notificación tendrá que hacerla al menos 30 días antes del día en que quiera dar por terminado el contrato. No obstante, esto no es requisito esencial, dado que si no se preavisa con ese margen de tiempo el desistimiento sería igualmente válido, con la salvedad que el inquilino tendrá que pagar esos 30 días completos.

La indemnización por desistir en el primer año de contrato

Respecto a la indemnización, que es lo que quiero analizar en este post, el artículo 11 LAU dice que las partes pueden pactar que haya indemnización en favor del arrendador, pero esa indemnización ya viene fijada por la propia ley. Así, nunca podrá ser superior a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir de contrato (o la parte proporcional si quedara menos de un año por cumplir).

Así que si nada dice el contrato de arrendamiento respecto a la indemnización, entonces el inquilino no tendrá que indemnizar al arrendador si quiere desistir en cualquier momento posterior al sexto mes.

Y en caso de que en el contrato de arrendamiento se reproduzca una cláusula similar a la que se establece en la ley, entonces ¿qué ocurre?. Es decir, ¿qué ocurre cuando en el contrato aparece algo del tipo: el arrendatario podrá desistir tras el sexto mes de contrato debiendo indemnizar al arrendador en los términos establecidos en el artículo 11 LAU?.

Bien, no cabe ninguna duda que si hay cláusula de indemnización como la mencionada arriba y el desistimiento se produce después del mes seis de contrato y antes del mes doce, entonces el inquilino deberá indemnizar al arrendador con la parte proporcional que corresponda. Si el contrato es de un año prorrogable la indemnización si se desiste entre el mes seis y el doce nunca será mayor a media mensualidad de renta.

La indemnización por desistir en el segundo año de contrato

La ley es bastante ambigua al decir que el inquilino tendrá que indemnizar al arrendador con “…una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Está claro que cuando un contrato es de duración de un año prorrogable hasta tres, la duración del mismo es, en principio, de un año (y no de tres). Así que ahí queda clara la indemnización que debe pagar el inquilino al arrendador.

Ahora bien, la cuestión está en saber si una vez que termina el primer año y el contrato entra en prórroga, si ese nuevo año que ha ganado el contrato debe ser considerado como nueva duración del contrato o no.

Podría pensarse que si ya se ha superado el primer año de contrato y se ha entrado en prórroga, el arrendador no podría exigir indemnización si, por ejemplo, el inquilino desiste del contrato dentro del segundo año de vigencia (por ejemplo en el mes dieciocho de contrato, es decir, en el mes seis de la primera prórroga). Y ello basándonos en que ya estamos fuera del periodo de duración del contrato (el primer año).

Pero también podría pensarse lo contrario.

De hecho, se trata de una cuestión tan relativamente nueva que apenas hay sentencias que den luz sobre este asunto, y las que hay son incluso contradictorias.

Mi opinión sobre el desistimiento durante el segundo año de contrato

Bien, en mi opinión, desde el momento que el inquilino no avisa al arrendador de que no quiere cancelar el contrato y de esta forma se prorroga por un año, desde ese momento el contrato vuelve a tener un año más de duración.

Por lo tanto, en caso de que el inquilino quiera desistir del contrato de arrendamiento dentro del segundo año (en nuestro ejemplo, al final del mes seis de la prórroga), el arrendador podrá exigir la indemnización por desistimiento correspondiente (en nuestro ejemplo podrá exigir media mensualidad de renta).

En cualquier caso, veremos a ver cómo evolucionan las sentencias dictadas por los jueces en esta materia.

Y tu… ¡Eres arrendador o inquilino y tienes esta misma duda?.

3 comentarios en “Indemnización por desistimiento durante el segundo año

  1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
    Artículo 10. Prórroga del contrato.
    3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

    Claramente dicho artículo 10.3 dice que al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal al que estuviera sometido. Por tanto, el Artículo 11. Desistimiento del contrato

    El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

    Así que lógícamente en las prórrogas anuales sucesivas, deberá de cumplir con los 6 primeros meses de contrato, si desiste antes de esos 6 meses deberá de pagar el resto de los meses hasta que llegue a 6 meses además de la indemnización por desistimiento si viniera reflejada en el contrato de arrendamiento.

    1. Hola Nino,

      Yo entiendo que los 6 meses de obligado cumplimiento se trata de los primeros 6 meses, esto es, desde la firma del contrato.

      En el segundo año, por ejemplo, si se prorroga no tendría unos nuevos 6 meses de obligado cumplimiento, sino que si se va en el tercer mes, de ese segundo año, tendría que indemnizar en proporción a meses.

      Habra que estar pendiente a la jurisprudencia.

      Un saludo

      1. Hola Carlos

        El art. 11 dice: ” El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses…” y no dice desde la firma del contrato. Luego donde no existe esa expresión ” desde la firma del contrato “, es como si no existiera. Luego, en cada año del contrato, tanto del primero como de las sucesivas prórrogas, entiendo que debe respetarse los 6 primeros meses. Y más cuando el art. 10.3 dice ” Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”
        Habrá que ver jurisprudencia.

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