Para determinar la indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de local, no podremos acudir a la ley de arrendamientos urbanos, sino al contrato y, en última instancia, al código civil.
Cuando hablamos de viviendas, la ley de arrendamientos urbanos si que regula (en su artículo 11) los casos en que el inquilino puede desistir unilateralmente del contrato, es decir, los casos en que puede dar por zanjado, por su cuenta, el contrato antes de que termine.
Sin embargo, en materia de locales la ley de arrendamientos urbanos no regula nada en materia de desistimiento, por lo que tendremos que acudir a otras fuentes para saber si se puede o no desistir del contrato y cuáles son las consecuencias de hacerlo. Esas fuentes son el propio contrato y, en última instancia, el Código Civil.
El desistimiento en el contrato de arrendamiento
La primera fuente a la que tenemos que acudir es al propio contrato de arrendamiento. Así, si en el contrato de alquiler se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario, no cabe duda que el inquilino podrá desistir de forma totalmente legal.
En cuanto a la posible indemnización cuando en el contrato se ha pactado la posibilidad de desistimiento, caben dos posibilidades:
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En el contrato se ha establecido la indemnización a pagar en caso de desistimiento del inquilino: en ese caso habrá que indemnizar con la cantidad que se haya fijado.
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El contrato permite el desistimiento pero no se ha fijado cantidad alguna como indemnización: en este caso el arrendador no podrá reclamar indemnización, pues se ha permitido el desistimiento sin mencionar indemnización alguna, por lo que se entiende que se permite un desistimiento libre y gratuito por parte del inquilino.
El desistimiento en el Código Civil
El Código Civil tampoco menciona nada sobre el desistimiento en los contratos de arrendamiento de local.
Quiere esto decir que la única posibilidad para que pueda existir desistimiento en un contrato de arrendamiento de local es que dicha posibilidad aparezca recogida en el contrato.
Y la única posibilidad para que el arrendador tenga derecho a ser indemnizado es que en el contrato se prevea el montante de la indemnización en caso de desistimiento.
Si no es desistimiento es «Incumplimiento de contrato»
Así las cosas, si en el contrato de arrendamiento no se ha acordado la posibilidad de desistimiento, entonces cualquier acto del inquilino encaminado a finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, entrará dentro de la denominación de «incumplimiento de contrato» y no de desistimiento.
El artículo 1256 CC viene a decir que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes.
Ello quiere decir que el inquilino no puede dar por finalizado el contrato antes de que termine. O mejor dicho, si que puede, pero si lo hace tendrá que aceptar las siguientes consecuencias, fijadas por el artículo 1124 CC:
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El arrendador podrá exigir al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (esta opción se refiere a obligar al arrendatario a permanecer en el local, lo que es en la práctica inviable).
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El arrendador solicita la resolución del contrato y, además, una indemnización por daños y perjuicios (esta es la opción más frecuentemente utilizada).
En este punto es conveniente aclarar que la aceptación de las llaves del local por parte del arrendador no es sinónimo de resolución del contrato por mutuo acuerdo.
Es decir, aunque el arrendador acepte las llaves podrá posteriormente reclamar la indemnización que corresponda debido al incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
Sin embargo, para evitar problemas, es muy recomendable realizar un documento de resolución de contrato en el que el arrendador deje constancia de su no conformidad con la resolución del contrato.
La indemnización por el incumplimiento de contrato
Una vez que el inquilino ha dado por terminado el contrato unilateralmente (por su cuenta), el arrendador reclamará amistosamente la indemnización por daños y perjuicios que considere oportuna.
Lo frecuente es que el arrendador quiera cobrar el sumatorio de todas las rentas que resten hasta que el contrato debiera de terminar.
A esta solicitud de indemnización es frecuente que se oponga el inquilino por considerarla excesiva.
Entonces el arrendador tendrá que reclamar dicha indemnización por la vía judicial.
En este caso será el juez quien determine la indemnización que corresponde como consecuencia del incumplimiento de contrato del inquilino.
En este punto hay cierta discrepancia en las distintas decisiones que han ido tomando los jueces en estas situaciones a lo largo del tiempo.
No existe una línea uniforme, si bien ha ganado fuerza desde hace tiempo la idea que voy a exponer en el último de los puntos que analizo a continuación.
Opiniones de los jueces en caso de incumplimiento de contrato
Por lo tanto, las respuestas que los jueces pueden dar al asunto pueden ser las siguientes:
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Será indemnización la totalidad de las rentas que resten por devengarse hasta que el contrato venza. Esta línea cada vez es menos aceptada por los tribunales.
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La indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse (cada vez se tiene más en consideración esta línea).
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Se determina como indemnización la suma de todas las rentas que se hayan devengado desde que el inquilino incumplió el contrato (desde que abandonó el local) hasta que el inmueble se volvió a alquilar. Esta sería la indemnización base, y a partir de ella el juez aumentaría o disminuiría dicha indemnización en función de determinadas variables, tales como la actitud del arrendador encaminada a alquilar de nuevo el local, el daño efectivamente sufrido por el arrendador, etc. (Esta es la línea que con mayor frecuencia siguen los tribunales hoy por hoy).
Y tu… ¿quiere desistir de tu contrato o tu arrendatario quiere hacerlo?
Hace 2 meses firmé un contrato de arrendamiento de temporada de una vivienda por una duración de 6 meses, pero debido a la situación actual del COVID-19, en mi centro de trabajo han implementado el tele-trabajo, y la situación de confinamiento me cogió en mi vivienda habitual situada en otra provincia. Por lo que ya no voy a poder volver a usar dicha vivienda. Mi arrendador me ha comentado que para finalizar el contrato tendría que perder la fianza (esta de valor de 2 meses de renta). Por una parte comprendo su situación, pero por otra el incumplimiento por mi parte del contrato se debe a la situación provocada por el COVID-19.
Por esta razón quería consultarles si existiría la posibilidad de que no tuviera que perder mi fianza por este motivo, o al menos que pudiera recuperar una parte de la misma.
Muchas gracias de antemano.
Hola María,
La ley de arrendamiento urbano no contempla la resolución del contrato por fuerza mayor; si bien entiendo que se queda a la voluntad de las partes. y a la solidaridad. Con la ley en la mano estaría incumpliendo el contrato de arrendamiento.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Mi hijo es estudiante universitario y tiene firmado un contrato de temporada para la duración del curso escolar, ahora con la crisis del covid 19 han suspendido las clases presenciales y ya no necesita seguir con el alquiler del piso.
¿Cabe la posibilidad de desistir del contrato por causa de fuerza mayor? En el contrato no se contempla la posibilidad de desistimiento pero en las actuales circunstancias ya no tiene sentido la vigencia del contrato porque no se está ocupando el piso y nisiquiera cabe la posibilidad de desplazarse a él.
Hola Genma,
Esta circunstancia es excepcional y no ha ocurrido con anterioridad; la ley de arrendamiento urbanos no cataloga esta situación como justificación para dar por resuelto el contrato de arrendamiento. Si bien, entiendo que es una cuestión de voluntad de las partes, y apelar a la solidaridad para poder resolver el contrato sin que le exijan indemnización.
Un saludo, y mucho ánimo para superar esta situación.
Contrato de alquiler de habitación por 6 meses donde se especifica que es temporal y no se explica la posibilidad de que el inquilino quiera marcharse antes de los 6 meses, tampoco se indica si habría indemnización en dicho caso y tampoco con indica con cuántos días de antelación tiene que avisar el inquilino de que se marcha. El arrendatario no quiere devolver la fianza que corresponde a un mes. El inquilino tiene posibilidad de reclamación?
Gracias.
Hola Cristina,
El arrendador tendrá que pagar una indemnización por incumplimiento del contrato, no entra en juego la figura del desistimiento. Por tanto el arrendataria se podrá quedar la fianza como indemnización siempre que sea suficiente, incluso podrá llegar a pedir el pago de todas las rentas hasta la finalización del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Contrato alquiler temporada de verano, el arrendatario paga por adelantado los cuatro meses
de la temporada de verano (1 junio a 15 octubre), como es habitual No contempla el contrato la posibilidad de desistimiento. El 6 de julio me conmina para rescindirlo con la inmobiliaria unila-teralmente, porque no esta a gusto por una serie de pegas, algunas de las cuales tiene razón pero
que el mismo día 5 para instalar el 7 de julio el arrendador compró una cocina nueva pq la que estaba daba problemas, que el arrendador intentó arreglar con dos técnicos pero fue imposible.
Con los meses de julio, ya 1/3 consumido, agosto y septiembre, se hace difícil volverlo a alquilar
con el consiguiente perjuicio. El arrendatario pide el dinero no consumido, «qué % sería justo»
devolver. Esta claro que además de ese problema de la cocina hay otros motivos ocultos por los que quiere «incumplir» el contrato. MUCHAS GRACIAS
Hola Javier,
Si el problema es que la vivienda no cumple las condiciones necesarias para satisfacer el fin por la fue alquilada, el arrendatario está en su derecho de rescindir el contrato sin pagar ninguna indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda,
Hace 15 días firmamos un contrato de alquiler de un local. Llevamos en el 11 años y estuvimos el último año sin contrato ya que los dueños nos daban largas. Después nos enteramos que querían vender el edificio entero. Al no conseguir venderlo nos metieron prisa para que en una semana firmáramos un nuevo contrato de alquiler.
Ante la incertidumbre buscamos un local nuevo. Quisiéramos rescindir el contrato que firmamos hace 15 días pero el dueño nos dice q hemos de pagarle 1 año entero de renta.
¿Teniendo en cuenta que prácticamente nos han obligado a buscar otro local deberíamos pagar el año de renta?
Hola Marina,
Si queréis rescindir el contrato tendréis que hacer frente a la indemnización , que será la que se haya establecido en el contrato, si no se ha pactado nada será la indemnización que suele corresponder con la fianza que se hubiese dado, y también se puede pedir que se paga las mensualidades completas del contrato.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días, le escribo para hacerle una consulta. estoy rentando un departamento temporal que me aumenta 6% cada 3 meses. Los contratos son de duración de 3 meses. Este contrato finaliza el 27 de Julio pero me gustaría rescindir del contrato y salir del departamento el 20 de Junio (5 meses en el departamento) . El arrendador se quedaría con el mes de deposito completo? o solo con un porcentaje?
He leído el contrato pero no estipula nada sobre rescisión anticipada?
Muchas gracias de antemano por la orientación.
Hola María,
Si en el contrato de arrendamiento no se ha acordado la posibilidad de desistimiento, entonces cualquier acto de usted como inquilino encaminado a finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, entrará dentro de la denominación de “incumplimiento de contrato” y no de desistimiento.
Lo frecuente es que el arrendador como indemnización quiera cobrar el sumatorio de todas las rentas que resten hasta que el contrato debiera de terminar.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días. El 1 de febrero firmé un contrato de arrendamiento de habitación por 7 meses, con un inquilino. Pero ahora dice que se quiere ir y me pide algo de un porcentual de la fianza. En el contrato, se establece que no existe derecho de rescisión anticipada y que si el arrendatario decide irse por su cuenta, antes de su finalización, debe abonar las mensualidades que correspondan hasta la extinción del mismo. También se establece que deberá avisar por escrito con un mes de antelación su intención de no renovarlo, caso contrario el arrendador retendrá la fianza por falta de preaviso.
Cómo se debe proceder? Este hombre me dice que si no le pago el proporcional de la fianza no me devolverá las llaves.
Hola Carmen,
No tienes que devolverle la fianza. Sino te devuelve las llaves tendrá que seguir pagando las mensualidades que vengan hasta que se produzca la entrega de llaves. Antes de marcharse, mi recomendación es que firmes un documento de resolución del contrato donde quede claro que se va antes de tiempo, que te quedas la fianza por ese motivo, y el estado en que deja la vivienda; porque por lo que me cuentas tu inquilino no está procediendo de forma adecuada.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Eso pensaba hacer, pero no creo que me lo quiera firmar… Qué sucedería en ese caso? No es una vivienda entera, es una habitación. Tengo entendido de que dispongo de un mes para la devolución, verdad? Gracias por su ayuda
En noviembre alquilé el piso a dos estudiantes hasta el 31 de julio, es decir 9 meses con un contrato de arrendamiento de temporada. Hoy 25 de marzo me comunican verbalmente que quieren marcharse del piso el 1 de abril. Tienen que avisarme con 30 días? En el contrato hay una cláusula que dice que si se marchan antes deberán pagar dos mensualidades de indemnización pero no quieren pagar nada ni siquiera la renta de abril. Pueden hacerlo o tengo derecho a que me indemnizen? Muchas gracias
Hola Angeles,
No pueden desistir del contrato porque no han pasado 6 meses. Lo que están haciendo es incumpliendo el contrato de alquiler, por tanto puedes exigir que cumplan el contrato, rescindirlo y que te den esa indemnización. Envíales un burofax y reclamarlo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
En octubre firmè un contrato temporal de arrendamiento de vivienda por 4 meses ( hasts el 31 de enero) prorrogable despuès por quincenas hasta un máximo de 6 meses. Ayer 31 de enero le comuniqué al arrendador mi voluntad de prorrogar hasta el 15 de marzo y me dice que solo me puedo quedar hasta el 28 de febrero. Tiene derecho A rescindir el contrato A pesar de que pone en rl contrato que es prorrogable? O tengo yo derecho A prorrogar ya que lo he comunicado con antelación más que suficiente? Un saludo
Hola Laura,
En el caso de los alquileres temporales la duración y las prórrogas no se regulan en la ley sino que la regularán las propias partes del contrato. En tu caso, entiendo que la prórroga se hará cada 15 días, siempre que una de las partes no manifieste su voluntad de no seguir con la relación contractual.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola,
Estoy en un piso de estudiantes con contrato de arrendamiento de temporada. Tengo contrato hasta el 30 de junio, en total 10 meses. Yo quiero irme antes, pero en el contrato no pone nada sobre desistimiento. Puedo irme tras cumplir los 6 meses?
Un saludo
Hola Sha,
Sí que podrías, pero mira bien tu contrato porque puede ocurrir que si tienes compañeros que suban la renta a ellos.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola Julian
Comprueba primero si el contrato establece una indemnización para el caso de que el inquilino desista del contrato, sino lo establece no habría indemnización
Si la establece se aplicara lo que diga esta clausula
Sino dice nada se puede entender que hay un incumplimiento de contrato por el arrendatario y la indemnización seria un mes de renta por los años que queden por cumplir, esta es la postura mas extendida por los tribunales
En caso de tacita reconducción lo normal es que el contrato solo dure un año, por lo que la indemnización será inferior a una mensualidad
Un saludo
HE PRORROGADO TACITAMENTE UN CONTRATO DE ALQUILER DESPUES DE TRES AÑOS, CUAL ES LA INDEMNIZACION POR DESESTIMIENTO