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Indemnización por desistimiento del inquilino

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La indemnización por desistimiento del inquilino se regula de forma diferente según la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, y según el tipo de contrato (vivienda, local, etc).

La reforma de la ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019 no ha modificado en nada esta materia, sino que solo la modificación de 2013 introdujo cambios.

Así, actualmente nos podemos encontrar ante dos regulaciones en materia de desistimiento: contratos firmados antes del seis de junio de 2013 y contratos firmados después de esa fecha.

A su vez, dentro de cada una de estas dos situaciones tendremos que analizar qué ocurre en caso de que el desistimiento recaiga sobre un contrato de vivienda y que ocurre en caso de que recaiga sobre un contrato de uso distinto a vivienda (local, oficina, etc).

Contratos de arrendamiento posteriores al seis de junio de 2013

CONTRATOS DE VIVIENDA

En los casos en que el destino del contrato es para servir de morada de forma estable e indefinida al inquilino, estos contratos se someterán, por este orden, al siguiente orden normativo

Lo establecido por el Título I, IV LAU
La voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la LAU.
El código Civil

¿Cuándo es posible el desistimiento?

A tenor del artículo 11 LAU, el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, siempre y cuando se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Además, el propio artículo 11 LAU establece tácitamente que si no se establece en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento, entonces no tendrá derecho el arrendador a ser indemnizado.

En cuanto al monto de la indemnización no es necesario establecerlo en el contrato, pues ya se encarga el propio artículo 11 de establecer su cuantía.

Así, la indemnización será, en su caso, de un mes de renta por año de contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los periodos de tiempo inferiores al año.

También será posible el desistimiento antes de que el contrato haya alcanzado los seis meses, si las partes así lo acordaron en el contrato.

En ese caso habrá que estar a la indemnización que hayan acordado las partes. Y si nada acordaron, serán los jueces los que tendrán que establecerla, salvo que las parte acuerden algo antes.

¿Cuándo no es posible el desistimiento?

Fuera de los casos analizados no es posible el desistimiento, convirtiéndose en incumplimiento de contrato la decisión del inquilino de resolver el contrato por su propia cuenta.

En estos casos el arrendador podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios y serán los jueces los que tendrán que acordar cual es la indemnización adecuada, salvo que las partes hubieran llegado a un acuerdo.

CONTRATOS DE USO DISTINTO A VIVIENDA (LOCAL, OFICINA, ETC)

En cuanto a los contratos de uso distinto a vivienda (local, oficina, etc) firmados después del seis de junio de 2013, no se aplica el artículo 11 dado que ese artículo es aplicable únicamente a los contratos de vivienda.

Por lo tanto habrá que acudir a lo que hayan pactado las partes en el contrato.

Si pactaron la posibilidad de desistimiento así como que el inquilino indemnizará al arrendador, pero nada se dijo sobre la cuantía de la misma, entonces serán los tribunales los que determinen esa indemnización.

En caso de que nada hubieran pactado en el contrato, el procedimiento a seguir será el mismo que hemos venido exponiendo, es decir, el arrendador podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios con motivo del incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

Lo normal será reclamar el total de las mensualidades que restan por cumplir y será el juez el que fije cuál es la indemnización que tendrá que pagar el inquilino.

Normalmente se viene fijando como criterio que el inquilino tendrá que pagar tantas mensualidades de renta como tiempo esté desocupado el inmueble, es decir, el tiempo que tarde en alquilarse nuevamente.

Contratos de arrendamiento anteriores al seis de junio de 2013

CONTRATOS DE VIVIENDA

En los casos en que el destino del contrato es para servir de morada de forma estable e indefinida al inquilino, estos contratos se someterán, por este orden, al siguiente orden normativo:

Lo establecido por el Título I, IV y V LAU
Lo establecido por el Título II LAU
La voluntad de las partes
El código Civil

¿Cuándo es posible el desistimiento?

Según esto, el artículo 11 LAU (que forma parte del Título II LAU) es de aplicación prioritaria a la voluntad de las partes, por lo que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento unilateralmente (y sin pagar indemnización si nada se pactó en el contrato) en los contratos de arrendamiento de duración pactada inicialmente superior a cinco años, siempre que se hayan cumplido ya cinco años de contrato y se preavise con dos meses de antelación al arrendador la intención del desistimiento (y además no podrá establecerse por pacto una indemnización superior a la que determina el artículo 11.2 LAU., que es de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir).

Recordemos que se aplica el artículo 11 antiguo, que dice lo siguiente:

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

También será posible el desistimiento cuando, aún siendo el contrato inferior a cinco años, las partes hayan acordado la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del inquilino.

Si las partes pactaron la posibilidad de desistimiento unilateral por el inquilino, habrá que estar a lo que diga el pacto en cuanto a los efectos indemnizatorios y esa será la indemnización que podrá exigir el arrendador.

Si se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del inquilino pero nada sobre la cuantía de la indemnización habrá que determinar los daños y perjuicios sufridos por el arrendador del mismo modo que se calculan cuando no hay pacto, es decir, habrá que acudir para calcular la indemnización a lo que diga el Código Civil.

¿Cuándo no es posible el desistimiento?

Sin embargo, fuera de este caso, la LAU no contempla la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del inquilino, por lo que si el inquilino quiere dar por terminado el contrato, o bien lo hace amparándose en el contrato (en el caso de que las partes hubieran acordado esa posibilidad en el contrato), o bien está cometiendo un incumplimiento de contrato (evidentemente siempre que el arrendador no acepte voluntariamente esta voluntad del inquilino de terminar prematuramente el contrato).

Si no existió pacto, el Código Civil contempla que en caso de incumplimiento contractual habrá que indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios sufridos.

Normalmente el arrendador reclamará vía judicial al inquilino los daños y perjuicios que según él ha sufrido (es muy posible que pida la totalidad de las rentas que faltan por cumplir hasta que finalice el contrato de arrendamiento).

Los jueces actualmente vienen valorando cada caso en particular, teniendo en cuenta las circunstancias de cada caso, pero en lineas generales vienen estableciendo que el perjuicio es el no-cobro de la renta desde que se produjo el impago hasta que la vivienda se alquila de nuevo, siendo el tope máximo la fecha de finalización del contrato, y atenuando la indemnización en función del mayor o menor interés que haya mostrado el arrendador en alquilar de nuevo la vivienda.

CONTRATOS DE USO DISTINTO A VIVIENDA (LOCALES, OFICINAS, ETC)

En cuanto a los contratos de uso distinto a vivienda (local, oficina, etc) firmados antes del seis de junio de 2013, no se aplica el artículo 11 dado que ese artículo es aplicable únicamente a los contratos de vivienda.

Por lo tanto habrá que acudir a lo que hayan pactado las partes en el contrato.

Si pactaron la posibilidad de desistimiento así como que el inquilino indemnizará al arrendador, pero nada se dijo sobre la cuantía de la misma, entonces serán los tribunales los que determinen esa indemnización.

En caso de que nada hubieran pactado en el contrato, el procedimiento a seguir será el mismo que hemos visto para las viviendas alquiladas antes del seis de junio de 2013, es decir, se actuará a tenor de los dispuesto por el Código Civil y los jueces determinarán cuál es la indemnización más adecuada.

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64 comentarios en “Indemnización por desistimiento del inquilino

  1. Hola Javier,

    Es una línea jurisprudencial que no compartimos en esta pagina, por que cabe preguntarse, que esta esperando el inquilino durante meses hasta que la alquiles la vivienda para saber que sanción le vas a poner?

    Nosotros nos decantamos por el medio mes y que entiendo que es lo que dice la norma.

    Un saludo

  2. Hola,mi inquilino me ha avisado con 30 dias de antelacion que deja la vivienda a los seis meses,el contrato establece que debe pagar una indemnizacion equivalente a medio mes que es lo que marca la ley,hasta aqui todo bien,el tema es que la inmobiliaria me dice que debe pagarme solo por cada mes que tenga la casa sin alquilar,es decir,mi casa esta alquilada en 900 euros,la indemnizacion por tanto serian 450,si no alquilo la casa durante un mesle descontaria 75,dos mesese 150 y asi hasta los 450,es correcto esto?

  3. Hola buenos días. Mi contrato de 3 año de alquiler vence en 31 de septiembre de 2017 pero por motivos laborables nos tenemos que ir 2 meses antes
    En el contrato de alquiler pone que tengo que pagar la parte proporcional por periodos inferiores al año. Las fincas me reclaman 2 meses pero en el contrato no pone nada y ya hemos superado los 2 años de alquiler

    1. Hola Cristian,

      Si se ha pactado una indemnización procedería hacer el calculo de los periodos inferiores a un año según esta regla de 3

      1 mensualidad———————————————————–365 días

      X ———————————————————– 60 días

      Lo que salga de la regla de 3 seria la indemnización.

      Espero haberte ayudado

  4. Hola Eduardo.
    Mi problema es el siguiente: tengo un contrato de alquiler de seis meses de duración y quiero irme al quinto ya he avisado a la casera pero dice que le tengo que pagar el sexto mes el cual no voy a estar en la casa. La cosa es que en mi contrato especifica textualmente esto:»El período mínimo de arrendamiento se establece en seis meses de obligado cumplimiento para el arrendatario. En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de que se hubiera cumplido seis meses, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir seis meses». Esto significa que le tengo que pagar la mensualidad entera del sexto mes o que sólo la tengo que pagar la proporción de un mes entre seis? ya que solo me falta por cumplir un mes de los seis.
    Muchas Gracias.
    Un saludo

    1. Hola Sara.

      Según esa cláusula si te vas el día uno de contrato tendrías que pagarle 30 días de renta.

      Así que si te vas el día 150 de contrato (quinto mes) tendrás que pagarle 30/6 días de renta, es decir, tendrás que pagarle cinco días de renta 😉

  5. El pasado mes de abril de 2016 alquilé un local comercial por 10 años con una clausula de renovación de la cuota a los 5 años y otra clausula de penalización de un mes de cuota extra por año que falte para extinguir el contrato de 10 años ( no pudiendo ser superior al pago de 5 meses.

    Mi pregunta es si existe alguna causa que pueda alegar para dejar el local sin tener que abonar la penalización???

  6. Hola.

    En el borrador del contrato que estoy a punto de firmar aparece lo siguiente:

    PRIMERA.-Legislación aplicable.
    El presente contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), por lo establecido en este contrato y, de forma supletoria, se regirá por lo previsto en el Código Civil.

    CUARTA.-Duración del contrato.
    El plazo de duración de este contrato es de un año, a contar desde el día 1 de AGOSTO de 2016, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de tres años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU.
    De conformidad con el artículo 10 artículo de la LAU, una vez transcurrido este plazo de tres años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por un año más.
    Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.

    QUINTA.- Renta.
    La renta anual será de 6.000,00 €, a pagar en plazos mensuales de 500,00 €, por adelantado y dentro de los CINCO primeros días de cada mes.

    Tendiendo en cuenta que en la primera cláusula no se menciona la LAU 2013, entiendo que no sería aplicable. ¿Esto es legal?

    En este caso, si tuviera que cancelar el contrato antes del año por cualquier motivo, tendría que pagar todos los meses restantes hasta cumplir el año?

    1. Hola Jose.

      No es necesario que se haga mención.

      Basta con que el contrato sea poterior al 6 de Junio de 2013 para que se aplique directamente la LAU con los cambios del 2013.

      En realidad no existe la LAU del 2013.

      La que existe es la LAU de 1994 modificada en 2013, pero lo correcto es mencionarla como LAU 1994 o, si acaso, como LAU 1994 modificada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización del mercado de alquiler…

  7. Hola, ¿se puede poner en el contrato de alquiler una cláusula en la que se pueda desistir del contrato de alquiler en cualquier momento, sin tener que esperar 6 meses que es lo que establece la LAU?.

  8. Hola Eduardo.
    Tengo un piso alquilado desde Noviembre del 15 con un contrato de 3 años y prorrogable un año mas.
    Hay una persona que me quiere comprar el piso y mis inquilinos me han pedido una idemnizacion de un mes por año no disfrutado mas la parte proporcional de este mas ekl importe de la fianza.
    Estoy preparando el documento de rescision de contrato con fecha 30 de Abril que es la fecha de compra del piso.
    La rescision con mi inquilino la debo firmar ya o me espero a esa fecha.
    Y la indemnizacion la debo pagar ya o debo esperar a esa fecha.
    Gracias y un saludo

    1. Hola Juanjo.

      Parto de la base de que lo que te piden los inquilinos es bueno para ti, pues la indemnización a la que haces referencia es la existente en caso de que sea el inquilino el que desista. Y en este caso no es él quien desiste, por lo que en realidad no tiene por qué irse. De hecho tu no podrías desalojarle, sino que podría hacerlo el nuevo propietario a partir de noviembre de 2016.

      Pero como digo, bienvenida sea la petición económica que te han hecho.

      La documentación???

      Cuanto antes tengas todo solucionado mejor.

  9. Buenos días Eduardo,
    mi duda es la siguiente:
    Tengo vivienda en propiedad al 50% con mi ex-pareja. Quiero quedarme la casa y tras varias ofertas se niega. Para justificar que vivo en la casa y hacerlo de forma legal firmamos un contrato de arrendamiento el cual después de varios años me niego a renovar por ser excesivo la cantidad que no concuerda con lo pactado verbalmente entre ella y yo. Mi pregunta es, ¿puedo desistir una vez pasado esos meses, a pesar de presuponerse que esta en prorroga automática, y no tener que pagar indemnización(no hay cláusula en el contrato al respecto)? El desistimiento conlleva abandono de la vivienda,pero en mi caso que me quiero quedar en la vivienda, sin ningún vinculo contractual de arrendamiento,¿ me tendría que ir siendo mi casa? Y por último,¿ella estará obligada a pagar el 50% de la vivienda a partir de entonces?
    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Juan.

      Si han pasado más de seis meses puedes desistir sin pagar indemnización.

      En cuanto a quedarte en la casa, si ella no esta de acuerdo podrá pedirte eñ desalojo, a pesar de que seas dueño del 50%.

  10. Buenos días, el problema que no me deja vivir es el siguiente, queríamos cambiar de ciudad y decidimos alquilar nuestra casa para irnos de alquiler a otra en otro lugar. Así que una vez alquilada nos fuimos a otra casa, por el mismo importe que nosotros pedíamos. El contrato que firmamos en ambos era de un año. Todo bien, pero a los diez días llame al inquilino para unas gestiones de agua y luz y me dijo que se iba de la casa que estaba buscando otra y que lo sentía pero que quería irse. Y antes de que terminará el mes me llamo para darme las llaves. Así que ahora me encuentro con mi casa vacía y pagando hipoteca más alquiler porque el se ha querido ir de la casa al mes de entrar. Que puedo reclamarle, y como lo hago? Muchas gracias

    1. Hola Ana María.

      Habría que ver si habéis firmado algún documento de finalización de contrato y qué dice, pero en principio podrás reclamarle las rentas correspondientes a 6 mensualidades.

  11. Queria consultaros la siguiente situacion
    El contrato de arrendamiento se firmo el 14 Feb 2014 y entro en vigor el 14 Marzo 2014. en la clausula de desistimiento indica que el preaviso por desistimiento del arrendatario es de dos meses. Esto fue firmado por las partes.
    Puede el propietario imponer el periodo de dos meses, ya que fue firmado por las partes ? o puede el inquilino alegar a la ley y negarse a mas de un mes?
    que pasa si se da menos de un mes de preaviso?

    No se menciona indemnizacion per se, pero en el apartado relativo a la fianza se indica que en caso de rescision unilateral por parte del inquilino antes del periodo minimo pactado le conllevaria a la perdida de la fianza depositada. que significa aqui el «periodo minimo «pactado? el final del contrato contando los 2 meses de preaviso, osea que si se marchan antes el proprietario puede quedarse la fianza?
    muchas gracias

    1. Hola María.

      No puede pactarse un periodo de preaviso superior a un mes.

      Si se preavisa con menos de 30 días, el arredador podrá tomar de la fianza tantos días de renta como días falten para que el preaviso fuera de 30 días.

      Finalmente, no puede quedarse con la fianza por el motivo que mencionas.

  12. Hola , próximamente voy a firmar un contrato de alquiler , pero me surgen dudas acerca de la indemnizacion que deberia pagar si por cualquier circunstancia tuviese que dejar el piso pasados los 6 meses obligados que marca la reforma de la ley . Cito textualmente lo que el propietario pone en el contrato :
    PRIMERA.-Legislación aplicable.
    El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre,
    de Arrendamientos Urbanos, adaptada por la Ley 4/2013 de 5 de junio, de medidas de
    flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y por lo pactado en el presente
    contrato.
    En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.

    CUARTA.-Duración del contrato.
    El arrendamiento se establece por un plazo de 1 AÑO, a contar desde el día 04 de Septiembre de 2015. De acuerdo con la legislación vigente a la firma de este contrato, el arrendatario tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años; no habrá lugar a dicha renovación si el arrendatario notificase por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.
    Página 3 de 6 Contrato de Arrendamiento de Vivienda
    Una vez finalizado el plazo máximo de tres años, y siempre que no haya sido denunciado el contrato por cualquiera de las partes, este se prorrogará por un periodo de un año.
    Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de doce meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado, pudiendo utilizar el arrendador para el cobro de la cantidad que corresponde el importe de la fianza y, en su caso, de la garantía adicional.
    Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación.

    Como tengo entendido pasados los 6 meses si avisas con 30 dias de antelacion unicamente se indemnizara al propietario con un mes de renta por cada año que falte por cumplir . Pero en este caso al utilizar las palabras » expresamente pactado » , no se si tiene mas valor lo que firme en contrato o lo que viene por ley estipulado.

    Muchas gracias por atenderme

    1. Hola Marta.

      Tiene más valor lo que dice la ley, así que llegado el caso no podrían hacerte pagar todas las rentas hasta el mes 12, sino la indemnización que establece el artículo 11 de la LAU.

  13. Buenas tardes Eduardo,
    tengo muchas dudas con respecto al borrador del contrato que estamos a punto de firmar para vivienda, te agradesco me ayudes a resolver algunas dudas. textualmente dice:
    La duración del presente contrato se pacta por un período de 3 años, (nosotros Tenemos toda intención de prolongar el contrato hasta tres años o los que fuera, pero queremos dar toda y plena seguridad al arrendatario de cumplimiento de pago de 1 año, no pudiendo comprometernos a firmar un contrato de 3 años. pero pone obligatorio, y no se si en realidad es obligatorio). El plazo pactado es de cumplimiento obligatorio para las partes. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador(no entiendo)

    1. ademas dice…
      En el supuesto de que la parte arrendataria desistiera unilateralmente del contrato antes de que finalice el primer año, o antes de que finalice cualquiera de sus prórrogas anuales, deberán preavisar a la parte arrendadora con una antelación mínima de dos meses y les indemnizarán con una cantidad equivalente a dos mensualidades

      1. Hola Maritai.

        Las cláusulas que te quieren hacer firmar tienen menos valor que la que te permite a ti romper el contrato a partir del sexto mes.

        Es decir, aunque pongáis esa cláusula de los 3 años, tu puedes dar por terminado el contrato tras el sexto mes (tienes que avisar con un mes de antelación, eso si).

        Sin embargo, en cuanto a la indemnización, si que te perjudica que pongáis 3 años de contrato, ya que si te marchas tras el sexto mes tendrás que pagar una mensualidad de renta por cada año que reste de contrato.

        Pongamos que te vas al año. Entonces tendrás que indemnizar, efectivamente, con dos mensualidades de renta. Pero si te vas a los 2 años, solo tendrás que indemnizar con una mensualidad de renta.

        Si no consigues que te pogan el contrato de un año, pídeles por lo menos que te lo pongan de dos años de duración. Así bajas el riesgo de tener que pagar una mensualidad más de indemnización.

  14. Hola Eduardo. Mi duda es la siguiente. En el contrato de alquiler de la casa en la que vivo, se me incorporó una clausula que considero abusiva. En cualquier caso la firmé porque no me daban el piso de otro modo y sabía que el artículo 11 me amparaba. La clausula dice así:

    «En caso de abandonar el piso antes del año natural desde la formalización de este contrato, dará lugar a una indemnización para el arrendador equivalente a una mensualidad».

    Les he avisado (y tengo firmado) un papel avisándolos con un mes de antelacion. No quieren devolverme la fianza amparándose en ésta clausula firmada y dos abogados me han dicho que tengo las de perder en caso de llevarlo a un proceso monitorio.

    Me parece extraño que se pueda pactar la indemnización libremente cuando la ley establece la cuantía de la indemnización. Si en vez de poner una mensualidad ahí pusiera 1000 euros, también procedería?

    PD – LLevo al dia todos los alquileres, incluyendo este, que es el último mes y absolutamente todas las facturas sin demora. Que me recomienda que haga ?

    Un saludo y gracias !

    1. Hola Pablo.

      Yo no tengo ninguna duda. Si el contrato es posterior al 6 de junio de 2013 y se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (es decir, que no sea contrato de temporada), entonces no podrán cobrarte una mensualidad si te vas tras el sexto mes, sino la parte proporcional.

  15. Buenos días,
    Tengo alquilada una casa desde el 1 de Marzo de este año, y el inquilino me ha comunicado que desea abandonar la vivienda el 31 de Mayo de 2015, cuando solo llevará 3 meses de alquiler.
    ¿que indemnización puedo pedirle?. En el contrato que me hizo la inmobiliaria pone: «El período de tiempo mínimo de arrendamiento se establece en un año. En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de que se hubiera cumplido un año, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año.»
    ¿Le podria pedir 3 meses y medio de penalización??
    Gracias.

    1. Hola Isaac.

      La cláusula no es muy acertada en su redacción.

      Pero haciendo un cocktel entre lo que dice tu contrato y lo que dice el artículo 11 LAU, entiendo que sólo puedes pedirle la renta de 22,5 días (y la fianza tendrás que devolvérsela si la vivienda está en buenas condiciones).

  16. Buenas tardes!!! Mi problema es el siguiente…
    – quiero dejar la vivienda por la que firme 3 años de contrato y he cumplido escasos 6 meses pero me veo obligado por motivos laborales…me dice que debo ser penalizado pues lo dice el contrato que en caso debo pagar un mes por cada año que me falta por cumplir (firmé confiado y no me avisaron de esa claúsula) estoy exento de pagar la indemnizacion ?? Que debo hace?? Necesito ayuda por favor… Gracias!!

    1. Hola Ezequiel.

      Si esa cláusula aparece en el contrato tendrás que pagar esa indemnización.

      Y en caso de que no la pagues el arrendador podría quedarse con la fianza para darse por cobrado.

  17. Hola Eduardo,

    Te comento, cumplí los 6 meses mínimos obligatorios según el artículo 11 de la LAU, pero comuniqué mi voluntad de abandonar el inmueble 10 DÍAS ANTES.

    Así que firmé la entrega de llaves a final de mes, y ahora en el documento de la liquidación de fianza figuran a deducir 20 días de contrato del mes siguiente.

    Entiendo por el artículo 11 que realmente mi contrato no desiste hasta 30 días desde mi aviso, pero yo firmé una entrega de llaves al cabo de 10 días, y el inmueble quedó vacío y hábil para ser arrendado por otro inquilino.

    ¿Es legítima la deducción que me aplican? No se me informó de que podía seguir disfrutando del inmueble hasta cumplir los 20 días restantes.

    Muchísimas gracias de antemano.

    1. Hola Alberto.

      Ya que debes de pagar por los 30 días de preaviso, tienes derecho a habitar la vivienda durante esos dias, pero si no lo haces, aunque sea por desconocimiento tuyo, eso no debe afectar en nada al arrendador.

      Cosa distinta es que el inmueble se haya alquilado de nuevo en el lapso de esos 20 días. En ese caso es posible que tuvieras derecho a la devolución de la cantidad que se hubieran quedado de fianza, pero es posible que por la cantidad de la que estemos hablando no te mereciera la pena reclamar esa cantidad.

      No obstante, si se ha alquilado la vivienda, podrías decir al ex-arrendador esto que te digo por si le convences de que te devuelva equis cantidad (la que corresponda).

  18. Perdón no se copió el texto del contrato.
    «En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de que se hubiera cumplido un año, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año.»

    1. Lo que puedes hacer es que se cobre de la fianza los suministros y la indemnización.

      En cuanto a cambiar la titularidad de los suministros a favor del dueño, si no colabora tendrías que mandarle un burofax diciéndole que de no colaborar en realizar el cambio en x días, te verás obligada a darlos de baja, no corriendo de tu cuenta la indemnización que establece el contrato por no ser una causa imputable a ti, sino a la falta de colaboración suya.

  19. Buenos días Eduardo.
    Mi situación es la siguiente: Hemos arrendado una vivienda con un contrato en el que se estipula un año de alquiler prorrogable a tres. (Aunque como es posterior a Junio de 2013 puedo desistir pasados los seis meses, tiempo que ya hemos cumplido) El problema viene porque los dueños llevan 15 meses sin pagar la hipoteca y ya fuimos convocados a una vista donde después de entregar el documento de contrato, donde el abogado del banco declaro que nuestro contrato era ilegal por haber sido firmado 7 meses después de dejar de pagar la hipoteca (cuando su contrato especifica que a partir de las tres cuotas sin pagar se iniciará el proceso de embargo) y porque además el contrato no fue pasado por Registro público y era de carácter privado, pudiendo haber sido firmado en cualquier momento.
    Al alquilar le pagamos la fianza, el mes que corría y una mensualidad a una agencia.
    En vista de la situación nos quedaba esperar que nos llegara una comunicación instándonos a abandonar la vivienda en un mes (como nos comentó la abogada del banco), así que decidimos buscar otra vivienda.
    Avisando con un mes de antelación, supuestamente nos quedaría pagarle la indemnización y los suministros, entregar las llaves y esperar que nos den la fianza, cosa que dudamos que hagan, pues no tienen ingresos y no somos los únicos que buscarían que pagaran, pues no dejan de venir cartas de hacienda a la casa.
    En esta situación, hemos pensado por un lado dejarle sin pagar el último mes (pero leo en todos sitios que si hicieramos eso podrían hasta denunciarnos), por otro lado intentar terminar el arriendo argumentando que no cumple una de sus obligaciones escrita en el contrato (el pago de la Comunidad), ¿se podría así no tener que pagar la indemnización?
    En otra situación, ¿podríamos dejar la fianza para el pago de esa indemnización y de los suministros que quedaran por abonar?
    Y como puedo hacer para devolver los suministros al dueño de la casa si él no colaborara? Porque en el contrato pone que dar de baja los suministros puede llevar a una indemnización al dueño de 400 euros.
    Espero su respuesta, muchas gracias por su labor.

      1. Efectivamente en el contrato pone: <>
        Entiendo por ello que aunque tenga derecho a irme a partir de los seis meses al estar escrito el pacto de indemnización deberíamos pagarla.

  20. Tengo contrato de alquiler con opción a compra desde el 01-08-13, éste se va prorrogando anualmente hasta en el 2017 automáticamente se prorrogaría hasta el 2021 cuando se ejercerá la opción a compra. Ahora quiero dejar el piso (antes de la siguiente prórroga 01-08-15) y me pregunto según el art. 11 de la LAU, cuál será en este caso los años que cogerán a efectos de la indemnización por desestimiento, la fecha de la próxima prórroga osea 01-08-15 o la fecha en la que se ejecutaría la compra 2017? No aclara esto en el contrato.
    Gracias

  21. Buenas tardes,

    Mi contrato de alquiler de vivienda habitual fue firmado en Septiempre de 2011 y estipulaba que, a los dos años, es decir desde Septiembre de 2013 se prorrogaba por periodos anuales sucesivos hasta un total de 5 años, conforme al regimen previsto en el articulo 9 de la LAU. Para que no se produzca la prorroga del presente contrato, la arrendataria debera notificar su intencion de no renovarlo, con 30 dias de antelación como minimo a la terminación del contrato o de cualquiera de sus prorrogas. Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el regimen establecido en el presente contrato. Caso de producirse la prorroga tácita del contrato, ésta se entenderá establecida por periodos de un año.
    ¿Podria desistir ahora, avisando con un mes o deberia estar como minimo hasta Septiembre de 2015? ¿o indemnizar al propietario hasta esa fecha?
    Muchas gracias
    Luis

    1. Hola Luis.

      En caso de que no lleguéis a un acuerdo, tendrías que preavisar 30 días antes de septiembre de 2015, y podrás marcharte llegado ese momento (septiembre).

      Si te vas antes, el arrendador podría exigirte como mucho las rentas hasta agosto de 2015.

  22. Hola buenas tardes, quería hacer una pregunta, en mi contrato de arrendamiento firmé una clausula en la que para desistir de dicho contrato debía dar un preaviso de 60 días, llevo ya mas de 6 meses de alquiler y fue firmado en el 2014, podria dar solo 30 dias de preaviso acogiendome a la LAU o tendría que respetar los 60 dias fijados en el contrato?
    Luego tampoco marca en el contrato nada de indemnizacion por desisitimiento. La duración del contrato es de un año prorrogable hasta 3 y no es de temporada.
    Un saludo gracias

    1. Hola Julio.

      Mejor si avias con 60 días, pero si avisas con 30 es suficiente y no te podrán decir nada.

      Tampoco podrán cobrarte indemnización si nada dice el contrato.

  23. Hola Eduardo, tengo dudas sobre el art 11 de mi contrato de alquiler y sobre las penalizaciones.
    En el contrato viene esto estipulado.
    «De conformidad con lo dispuesto en el art. 11 de la LAU, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prorrogas, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador/administrador con una antelación mínima de treinta días.
    Las partes pactan expresamente en el presente contrato que para el caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
    Yo en Marzo del 2015 cumpliré un año en el piso, y mi intención es renovar, pero en el caso de querer rescindir el contrato en el primer semestre del segundo año de alquiler y avisando con los 30 días de antelación, mi penalización seria de 1 mes de alquiler? o estoy obligada a cumplir 6 meses sí o sí?
    En el caso de rescindir el contrato en el segundo semestre? como calculo la parte proporcional de la indemnización?
    Muchas gracias y un saludo

    1. Hola Leire.

      puedes desistir tranquilamente (preavisando con 30 días de antelación) en cualquier momento de cualquier prórroga, pues el artículo 11 se refiere a los seis primeros meses del contrato. Por tanto puedes desistir en cualquier prórroga sin tener que alcanzar los seis meses de esa prórroga.

      En cuanto a la indemnización, lo correcto es pagar una mensualidad por cada año de contrato que falte por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año. Por tanto, si estas en prórroga, tendrás que ver cuántos meses quedan hasta la finalización del la prórroga. Entonces tendrás que dividir el importe de una mensualidad de renta entre 12 y el resultado lo multiplicas por el número de meses que falten hasta el final de la prórroga.

  24. Buenas tardes, mi consulta es en base a un contrato de arrendamiento que he efectuado en fecha 1 de sept de 2014 junto con dos chicas más por el arrendamiento de una vivienda por el plazo de 10 meses. Ahora mismo, me encuentro en situación de haber encontrado un sitio en donde no tengo que pagar alquiler y me planteo el desistimiento de dicho contrato y se me plantean una serie de dudas:
    Puedo hacerlo a los 6 meses sin cargo adicional alguno y sin avisar previamente?
    Al ser un contrato por 10 meses, puede considerarse un contrato por temporada teniendo en cuenta que se da para satisfacer la necesidad de una vivienda durante el año académico en curso?
    En que condiciones quedo, con respecto al arrendador en caso de poder desistir del mismo?
    He de pagarla una indemnización aunque no figure en el contrato como tal?
    En mi contrato pone que se rige bajo la ley de arrendamientos urbanos y en caso de no poder ser tal, de lo establecido en el código civil, entonces, si se considera un contrato por temporada, sobre que ley se regiría?
    Y por último, si convivo con dos personas más, y estas se niegan a firmar nada, que posibilidades hay de efectuar yo sola el desistimiento teniendo en cuenta que cada una cada mes abona su parte de la renta y de gastos?
    Muchas gracias por su tiempo, reciba un cordial saludo:

    1. Hola María.
      Se trata de un contrato de temporada, que se rige por la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
      No hay libre desistimiento a los 6 meses, porque esta opción la concede la LAU para los contratos de vivienda (y el de temporada no es considerado contrato de vivienda habitual).
      Por tanto, si desistes y dejas de pagar tu parte de renta, el arrendador podrá reclamar tu parte de renta impagada a ti o también a las otras dos inquilinas y estas, a su vez, podrán reclamártela a ti.
      Entonces, podrían reclamarte una indemnización por desistir que suponga el importe que reste hasta que el contrato cumpla los 10 meses, excepto que se alquile antes de nuevo a otra persona, en cuyo caso solo pagarías indemnización hasta ese momento.
      Saludos.

  25. Hola, tengo un contrato de alquiler de 3 años de duración. Me gustaría acabarlo al cabo de un año. Hay una cláusula que dice que tengo que indemnizar al propietario con un mes por año que falte de contrato. Significa eso que tengo que indemnizarle con la cuantía de dos meses o al cabo de un año puedo irme sin indemnizalre?

    Cuando firmamos el contrato le pregunté y me dijo que era por el máximo de un mes pero no lo tengo por escrito.

    Gracias por adelantado por tu ayuda.
    Conrado

  26. Buenas tardes, tengo un problema que no se ni por donde empezar a resolver, me explico:

    Hace unos días he depositado una fianza y media mensualidad del alquiler porque entraría a vivir a la casa el 15 de Diciembre. Pues bien, una vez ya había firmado el cotrato, la señora se niega a quitar ciertos muebles de la casa lo cual habíamos hablado antes de la firma pero no figura en el contrato. Es tan su cambio de actitud y enfado que me llama gritando que si no me gusta q desistimos el contrato.

    Hasta ahí todo bien, el problema es q ahora ella dice no haber dicho nada y que si quiero desistirlo q lo haga yo y que no me piensa devolver ni un duro de fianza ni de la media mensualidad que ya entregué. Es decir, me encuentro con un contrato firmado para entrar el 15diciembre y no tengo ni mi dinero ni llaves y ella en esta actitud. El contrato es por un año poniendo q es porrogable hasta tres a no ser q avise con 30 días de antelación. Por favor, si alguien puede decirme a que agarrarme porque ya no se que hacer, quiero q se rompa este contrato y que me dejen en paz, pq me dicen q si lo rompo yo, además no devolverme loq deposite, me pueden reclamar mas. Gracias de antemano…

    1. Hola María.

      Tendréis que llegar a un acuerdo sobre esos muebles. Y si no lo alcanzáis tendrás que buscar tu una solución. Al no haber llegado a un acuerdo sobre los muebles por escrito, sino verbal, ahora no puedes probar nada.

      Lo único que tienes por escrito es un contrato de arrendamiento que has firmado y que tienes que cumplir, so pena que lo rompas unilateralmente y oagues la indemnización correspondiente.

      Ya que no pactasteis por escrito el tema de los muebles trata de llegar a un acuerdoy si jo tendrás que vivir allí seis meses (el mínimo) y después desistir del contrato libremente (ojo, puede que en el contrato se establezca indemnización).

      Suerte!!!.

      1. Entonces no puedo romperlo ahora? tendría que pagar algo además de lo que ya he dejado de fianza y primera quincena? esque esta señora se niega a hablar ni cogerme el teléfono y s pone histeríca. Yo no quiero vivir allí ya, si lo quiero romper hoy mismo, que pasaría? gracias

  27. Buenas Eduardo, tengo dudas sobre las consecuencias que pueda suponer rescindir el contrato de alquiler temporal, antes de los seis meses.
    En uno de los apartados de mi contrato de alquiler pone textualmente lo siguiente:
    «(en caso de incumplir cualquier norma, la arrendadora podrá resolver el contrato con devolución del importe del alojamiento correspondiente al periodo de tiempo no transcurrido y reteniendo alguna cantidad como indemnización)»
    No termino de entender, si es de aplicación la L.A.U y al irme antes de los 6 meses debo pagarle un mes de renta, o según ese párrafo en el contrato (aunque no he incumplido ninguna norma, salvo que quiero disolver el contrato antes de los 6 meses y el contrato tiene una duración de un año), debo pagarle la renta de los meses que queden de contrato.
    Muchas gracias por su atención.

    1. Hola María.

      Como voy contestando los comentarios por orden, he contestado primero el primer mensaje que dejaste. Y he dado por hecho que se trataba de un contrato de vivienda (al hablarme de desistir a los 6 meses me daba que pensar que hablabas de un contrato de vivienda). Pero ahora me dices que es contrato de temporada.

      Tendría que ver el contrato para darte una respuesta adecuada.

      Si quieres mándamelo a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo.

  28. Buenas Eduardo, queremos desistir del contrato de alquiler ANTES de cumplirse los seis meses. En el contrato no figura nada sobre indemnizaciones o penalizaciones por este motivo….aún así, para estar seguros, según la L.A.U. ¿tendríamos que indemnizar al casero con un mes de renta? ¿tendríamos que indemnizarlo con las rentas que quedasen hasta finalizar los seis meses o el contrato?
    Muchas gracias.

    1. Según mi punto de vista, tendríais que indemnizar con los meses que falten hasta que el contrato cumpla seis meses.

      Sin embargo, por otro lado, sería un enriquecimiento injusto por parte del arrendador quedarse con esa indemnización y alquilar el piso de nuevo al día siguiente.

      Por ello, mi consejo es que negociéis con el arrendador que se quede con la fianza como entrega a cuenta de esta indemnización y que os avise si lo alquila antes de que el contrato hubiera cumplido seis meses (debéis estar atentos vosotros de si lo alquila o no). Y que si no lo alquila le entregáis la indemnización una vez llegada esa fecha, pera no tener que estar…ahora te doy…ahora me devuelves.

      Y si el arrendador no está de acuerdo, pues tendréis que indemnizarle con esta cantidad y si os enteráis que lo vuelve a alquilar, reclamarle el exceso. Para lo cual nos ofrecemos con mucho gusto si fuese necesario.

      Suerte!!!.

  29. Hola,

    Tengo un contrato de alquiler por un año y la siguiente clausula:

    El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos un año, debiéndoselo comunicar al arrendador con una antelación mínima de treinta días para que no le sea aplicada la penalización establecida en el siguiente párrafo.

    Si el primer año ya se hubiese cumplido, la indemnización por desistimiento sin preaviso suficiente queda establecida en 2 mensualidades de renta.

    El desistimiento del contrato por parte del arrendatario, sin que haya transcurrido al menos el primer año, supondrá la obligación de este de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a las mensualidades de renta que resten por cumplir hasta completar el primer año de duración, con un mínimo de 2 mensualidades.

    Mi pregunta es: ¿aunque ponga esto en el contrato, me puedo ir igualmente a los 6 meses sin pagar indemnización de acuerdo al articulo LAU 11? es decir, esta clausula se anula por la del articulo 11?

    Muchas gracias,
    Nacho

    1. Hola Nacho.
      Si hablamos de un contrato de vivienda entonces efectivamente puedes desistir tras el sexto mes y no deberías indemnización alguna.
      Pero si estamos hablando de contrato de temporada (un contrato de un año de duración también puede ser de temporada) entonces sería de aplicación lo que establecen esas cláusulas.
      Revisa el encabezado del contrato a ver si es de temporada (cosa que no creo que sea) o de vivienda.
      Saludos.

      1. Hola Eduardo,

        Si, es de vivienda. Lo que pasa es que me piden aval bancario de 3 meses mas la fianza de un mes y queria asegurarme que no pierdo ese dinero si me voy a partir de los 6 meses.

        Gracias!

  30. Hola,

    Necesito saber si como inquilino me puedo acojer al articulo 11 LAU para irme a los 6 meses, aunque este no este mencionado en el contrato de alquiler de la vivienda.

    Muchas gracias.

    1. Hola Ignacio.
      Si tu contrato es posterior al seis de junio de 2013 y se trata de un contrato de vivienda (no de temporada) entonces si podrás desistir tras el sexto mes.
      Saludos.

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