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Todo sobre arrendamientos y desahucios

Inquilino no paga el último mes de renta por la fianza

En el día a día de los arrendamientos urbanos hay una situación que se da con muchísima frecuencia. Se trata de cuando el inquilino no paga el último mes de renta por la fianza, es decir, cuando el arrendatario de la vivienda argumenta que como el arrendador tiene un dinero que es suyo, que “lo cambia” por la renta del último mes que tiene que pagar.

Partimos de la base de que el hecho de que el inqulino no pague el último mes de renta bajo pretexto de que esa cantidad se compense con la fianza no es lícito, ya que la fianza sirve para responder de los deterioros que existan en el inmueble cuando termina el contrato y para responder de las obligaciones económicas del inquilino que aún no haya cumplido una vez que el contrato termina.

En principio podría parecer que el contrato se queda sin fianza si el inquilino actúa de esta forma, dado que si posteriormente se observan daños o deterioros atribuibles al inquilino, pues ya no habría fianza con la que responder. Pero esto es así en la práctica, pues jurídicamente la fianza sigue existiendo y está en poder del arrendador. Por lo tanto, jurídicamente, en caso de que el inquilino actúe de esta manera de lo que estamos hablando es de impago de alquiler.

Y esa es la situación a la que tiene que enfrentarse el arrendador cuando se aproxima la fecha en la que el inquilino tiene previsto desalojar el inmueble.

En fin, una situación de lo más frecuente pero bastante comprometida para el arrendador.

Esta situación la resuelvo generalmente elaborando un par de documentos con la intención de que uno de ellos sea firmado por ambas partes, aunque cada situación es diferente y merece ser analizada individualmente.

Documento 1

El primer documento que el arrendador debe lograr que firme el inquilino es uno en el que las partes reconocen la realidad de lo sucedido, es decir:

  • Que en el acto de la firma del documento se resuelve el contrato de arrendamiento y se procede a la devolución de las llaves de la vivienda, devolviéndose así la posesión.
  • Que la parte arrendataria reconoce que no ha pagado el último mes de renta.
  • Que la parte arrendadora reconoce que la vivienda presenta determinados deterioros imputables al inquilino (hacer una relación de esos deterioros) y que la fianza será devuelta en un plazo no superior a 30 días, una vez que se hayan tasado el coste necesario para las reparaciones y sustituciones. Una vez que se han tasado los daños, si estos son menores que la fianza, el arrendador se podrá quedar con la diferencia a cuenta de la renta impagada del último mes, pudiendo reclamar a través de procedimiento monitorio o juicio verbal el resto de la deuda. En caso de que la tasación de los daños fuere superior a la fianza depositada, entonces el arrendador podrá reclamar judicialmente al inquilino la renta impagada del último mes más la parte de la tasación de los daños que haya excedido de la fianza.

Documento 2

En el caso en que el inquilino no quiera firmar el documento 1 hay varias alternativas:

  1. Si el arrendador quiere recuperar el inmueble como prioridad absoluta, será interesante que lleve un segundo documento (documento 2) en el que el inquilino firme la resolución del contrato y la devolución de llaves. De este modo ya tendrá acceso a la vivienda el arrendador y posteriormente se podrá reclamar la deuda existente del último mes de renta, aunque no será fácil conseguir una resolución judicial favorable, al no existir firma del inquilino aceptando la responsabilidad en los daños existentes en la vivienda.
  2. Si el arrendador no tiene prioridad en la recuperación del inmueble, y si el inquilino no quiso firmar el documento 1, entonces puede optar el arrendador por no aceptar la devolución de las llaves, pues el documento de resolución de contrato es el que pone fin al contrato y si el inquilino no quiso firmarlo, entonces el arrendador no tiene porqué aceptar las llaves, por lo que el arrendamiento continuaría y el inquilino tendría que seguir pagando las rentas correspondientes.

En todos los casos, dada la complejidad de la situación, es conveniente acudir al inmueble con dos testigos, para que en un hipotético pleito puedan testificar y contar la realidad de lo sucedido.

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No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

24 comentarios en “Inquilino no paga el último mes de renta por la fianza

  1. Hola Eduardo,

    En primer lugar felicitarle por el trabajo excelente que realiza en este blog. A lo referente a la duda que me genera al leer este artículo, es saber como arrendador de un piso que alquilo por temporada y habitaciones (estudiantes) su opinión acerca de incluir alguna cláusula de penalización por demora del pago de la renta para evitar que el arrendatario deje de pagar el último mes. Si es así, tiene algún ejemplo concreto? No he podido ver ninguna cláusula de este tipo (de demora no, pero de penalización expresa sí) en los contratos que tiene en la sección de Archivo documental.

    Muchas gracias.

    1. Hola Francisco.

      No tengo ningun ejemplo concreto, pero es tan sencillo cono elaborar dicha cláusula atendiendo a lo que realmente necesitas.

      Puedes poner algo como: “la parte arrendataria deberá abonar a la arrendadora la cantidad de equis euros por cada día en que haga el lago suoerando el plazo establecido, y muy particularmente resoecto al último mes de contrato, que debera ser, en todo caso, abonado”.

  2. Buenas noches.
    Mi problema es el siguiente. Tengo un piso (bajo exterior) en alquiler desde el mes de Octubre.
    Vivo en el norte y debido a un temporal que hubo este mes hay varios desperfectos en la vivienda, (la valla comunitaria se ha caído, dentro del piso esta lleno de humedad y se me esta agrietando el parquét con manchas de humedad, hay grietas en las paredes que el día que el piso se alquilo no estaban, la potencia de la luz es muy baja para habitar una vivienda en invierno, al encender un radiador se bajan los plomos de toda la casa).
    Mi casera vive en Estados Unidos el piso se alquiló mediante agencia.
    La agencia solo me dice que va a contactar con ella vía email y tarda 5 días en contestar, nunca nos ha dado una solución siempre humo.
    Queremos dejar este piso porque el día a día en un piso con tantos desperfectos y no nos lo arregla nadie quema mucho.
    Quería saber si es legal que venga la inmobiliaria a ver el piso para su valoración ya que le puede decir cualquier cosa y quedarse la fianza.
    La inmobiliaria se pagó en Octubre como reserva del piso.
    Que puedo hacer para asegurarme la fianza??
    Muchas gracias.
    Un saludo.

  3. Hola!!

    Después de leer su blog yo sigo con mi duda, yo soy alquilada de un piso y me queda el último mes y no se si pagárselo o que se quede la fianza, ya que ella como no vive en la misma comunidad autónoma que yo me dice que le de las llaves del piso a la inmobiliaria. Que ella ya subirá a ver el piso cuando pueda, entonces yo tengo miedo a que las de la inmobiliaria hagan algo al piso y mi casera se piense que ese desperfecto le hecho yo y no me quiera devolver el dinero de la fianza.
    Me gustaría saber su opinión de lo que puedo hacer.

    Un Saludo!!

    1. Hola Cristina.

      Tienes toda la razón.

      La dinalización de un contrato y la decolución de la fianza es algo lo suficientemente serio como para el típico “ya iré a ver cómo está el piso”.

      Lo que te recomiendo es que le digas a la propietaria que encargue a la inmobiliaria la gestión de revisar la vivienda y coger las llaves, y que quede todo muy bien documentado. Y si el documento dice que la vivienda está en perfectas condiciones mucho mejor.

      1. Hola Eduardo,

        ¿Cómo arrendataria. tengo el derecho de poder revisar el piso cuando lo haga la inmobiliaria y firmar un auerdo de desperfectos realmente causados por mí? ¿O ellos tienen derecho a revisar el piso en mi ausencia?

        En el piso que he alquilado, hay desperfectos que no están causados por mi, y tengo miedo que lo atribuyan todo a mi mal uso y se queden con toda la fianza para realizar las reparaciones (o mejoras del piso)

        Dicen que yo firmé un contrato en el que no había una lista de desperfectos (o sea que el piso estaba impecable). Pero yo opino que en el contrato tampoco se expresaba que estuviera todo perfecto. En concreto lo que dice el contrato es lo siguiente: “El arredantario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarla en perfecto estado. Se adjunta inventario de muebles (Anexo 1)”

        ¿No tengo ninguna forma legal de controlar que no se aprovechan de mí?

        Gracias de antemanoo por tu respuesta.

    2. He vivido de alquiler durante muchos tiempo y por fin ahora me he decidido a comprar.
      Siempre he pagado el alquiler sin problemas y he dejado los pisos en perfectas condiciones.
      Mi experiencia es que solo el 1% de los propietarios devuelven las fianzas sin problemas. Como mas pisos tienen alquilados mas problemas ponen pues es su manera de ganarse la vida y cuando te vas es como si perdieran su trabajo y intentan minimizar las perdidas quedandose con los depositos.
      Despues de muchos problemas acabe y harta de que me tomaran el pelo opte por no pagar nunca el ultimo mes. No les gustaaba pero encontraban el piso en perfectas condiciones y no me podian reclamar nada. No se si es correcto o no pero yo en mi caso particular estaba cansada de que me tomaran el pelo asi que opte por buscar mi solucion al problema y es lo que os recomiendo a todos. No os arriesgueis dejar el piso perfecto y no les pagueis el ultimo mes. Ya se que esto no va a gustar a los propietarios pero es la unica solucion que hay si no quereis estress.

  4. Buenos tardes

    Mi problema es el siguiente. Soy la dueña de una casa y la tengo alquilada desde octubre 2015. Hace poco los inquilinos me dijeron que hay mucha humedad en la casa. Me sorprendí mucho porque vivía muchos años en la casa y nunca había problemas con humedad. Les he preguntado si ventilen bien y se pusieron muy ofendidas. El seguro ha visitado la casa para ver si los daños (según ellos dos habitaciones son inhabitables) están cubiertos por la póliza, y me han confirmado hoy que no, porque se trata de condensación y moho por falta de ventilación. Hace un par de días los inquilinos me han dicho que quieren rescindir el contrato y les he dicho que esta bien pero que tienen que decir una fecha. Me han dicho principios de junio y les devuelvo la fianza, o fines de junio y me quedo con la fianza. He explicado que no funciona así, que el inquilino tiene obligaciones y no solo derechos, y además que tienen que pagar una indemnización por rescindir. Además cuando me mandaron el correo que quieran rescindir, sabían que los daños eran su culpa porque el chico del seguro se les había comentado pero no me han dicho nada. Ahora no han respondido a mi correo y temo que van a desaparecer o que dicen que si, esta bien, pagan el mes de junio y se van al fin de junio. Hasta ahora siempre han pagado tarde, deben pagar antes del día 5 pero normalmente pagan el día 9 o 10. Si se quedan en la casa hasta el fin de junio y no pagan, tiene sentido hacer un desahucio? O tengo que esperar hasta que se van y liquidar el ultimo mes con la fianza? La fianza no cubre la renta de junio porque ya tengo que descontar la indemnización de €200 y los daños a las dos habitaciones. No puedo volver a alquiler la casa en el estado que esta ahora. Y si desaparecen tengo que reclamar judicialmente lo que me deben?

  5. Buenas tardes.
    Mi caso es que no llevo un año y me desplazan a otra ciudad por trabajo quedándome 2 meses para hacer el año y mi casero no me devuelve la fianza.
    Entonces lo que pienso es no pagarle este mes.
    El contrato no está registrado en ningún organismo al igual que la fianza ya que lo e comprobado.
    La pregunta es: me puede demandar o hacerme algo?
    Gracias

  6. Mi problema es el siguiente: en abril de 2016, alquile un piso pero en junio mi banco me oferto unas condiciones buenas en cuanto hipoteca, empecé a buscar vivienda y encontramos una q nos gusto y la vamos a comprar, nos vamos a ir antes del año, a los siete meses dejaríamos las llaves, cosa q es legal porque hay una ley q indica q a los seis meses se puede dejar el alquiler. Le vamos a decir al casero q el último mes se lo cobre de la fianza ya que vamos a empezar a pagar la hipoteca y no podemos con ambas cuotas el mismo mes. Además en el piso este q estamos ahora de alquiler, desde q llegamos en abril todos los meses son problemas y arreglos q hemos tenido q estar haciendo d cosas q se rompían x el uso y los años y todos los meses es una cosa, un mes gotea el fregadero, otro mes se rompe la cisterna…. Quería saber si por pagarle el ultimo mes con la fianza puedo tener problemas y también cuando llegamos al piso q lo alquilamos amueblado, el colchón estaba lleno de sangre, pipí…lo llamamos para q se lo llevara y nos dijo q no tenia sitio para guardarlo q compráramos uno y ese lo tirara…y hoy hablando con el dueño del piso m dice q si nos vamos el colchón nuevo q compre se lo tengo q dejar allí q sino vamos a tener problemas y le he dicho q yo ese colchón no lo voy a dejar con seis meses, nuevo y q m costo un dinero…. En todo caso buscaremos uno viejo d alguna tienda d colchones q lo haya recogido d algún cliente o algo…. En fin con todos estos inconvenientes q comento q hemos tenido creo q es bastante legal q se cobre el ultimo mes d la fianza no? Además dudo q m devuelva la fianza completa, seguro q no m la devuelve

  7. Mi contrato de alquiler esta realizado Pero en la Gestoria me dicen que no es legal No es valido. Es mi ultimo mes de contrato Y no voy a renovarlo. la casa esta perfecta y no e causado daño ninguno.
    -Puedo dejar este mes la fianza en lugar del alquiler ???

  8. Buenas. Mi problema es el siguiente:
    Tengo una casa alquilada hace mas de un año . E avisado a la inquilina un mes antes de q rescindo el contrato porque necesito la casa para mi hija y mis nietos y el problema es que este mes (osea el ultimo) no me lo a pagado y me reclama la fianza. Me podria ayudar? No entiendo mucho de estas cosas y me gustaria que me aconsejara. muchas gracias

    1. Hola Alejandro.

      Lo que marca la ley es que debe pagarte el último mes y después ru le decolverás la dianza si la cicienda está en condiciones.

      Pero no pagarte el éltimo mes y además pedirte la fianza es “echarle demasiado morro” por parte de tu inquilino.

      Mi consejo es que si no te paga el mes, que no le devuelvas la fianza.

  9. Hola Eduardo,

    Hace mas de seis meses que avisé a mis inquilinos de que ahora cuando hacen los cinco años de contrato mi deseo de no renovarles. Los avisamos con bastante tiempo para que pudieran buscarse algo. Antes de los dos meses les envié un burofax para que quedara constancia de ello.
    Cual ha sido nuestra sorpresa que ahora que quedan dos meses para abandonar la vivienda nos han dicho que no nos pagan la renta, que lo cojamos de la fianza. A parte de que no es legal, porque la fianza está para otros fines, como cubrir daños o desperfectos, que los hay porque unos meses antes de avisarlos, tuvieron un pequeño incendio en la cocina, del cual no han arreglado nada, ya que ellos dicen que está todo bien y no es así, ya que hay muebles en la cocina que están quemados, el extractor también y etc….
    Que tipo de modelo de finalización de contrato y entrega de llaves me recomienda usted?
    Y como puedo proceder a que me paguen las dos rentas pendientes y por supuesto a reclamarles los daños causados que son mucho mayor que la fianza que depositaron.

    Gracias y un saludo.

    1. Hola Susana.

      En la web tengo modelos de finalización de contrato.

      Para reclamar, tendrás que hacerlo una vez decueltas las lleves. Enronces tendrás que buscar las pruebas necesarias para defender tus derechos.

      La fianza te la quedas para reparar esos daños. Y después les reclamas los dos últimos meses de renta por un proceso verbal.

  10. Hola tengo un problema estoy de alquiler ya casi un año,ahora me quiero ir yo pago del día 20 a20 …este mes le dicho k lo cobre de la fianza osea me quedo asta el otro día 20..pos quiere quedarse fianza y que le pague otro mes

  11. Tengo un problema. Yo subalquile una habitacion en una piso. Pague una fianza que corresponde a un mes de alquiler. Mi companyera de piso me dio un recibo pero yo no he firmado un contrato formal con ella o los caseros. El contrato de alquiler es entre ella y los caseros. Ahora resulta que ella se quiere ir a principios del proximo mes. Quieren usar la fianza para pagar el ultimo mes. O sea, no me devuelve la fianza a mi. Los caseros han dicho que la van a denunciar si no reciben el alquiler durante la primera semana de junio. A ellas no les importa porque las dos se van del pais. Pero yo me quedaria en el piso hasta que termine el contrato el 30 de Junio. Que me puede pasar a mi? Me pueden echar del piso los caseros? Pueden entrar al piso? Pueden sacar mis cosas del piso? Me pueden meter a la carcel? Los caseros quieren que se pague el mes entero, no les interesa que yo pague solo mi habitacion. No se que hacer. No quiero perder la fianza. Me puedo quedar en el piso? Gracias por cualquier consejo.

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