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Invalidez de cláusula de desalojo del inquilino en caso de venta

Una cuestión planteada en muchas ocasiones por arrendadores de vivienda, piso o local es si puede o no incluirse en el contrato de arrendamiento una cláusula que obligue al desalojo del inquilino en caso de venta de la vivienda o local.

Voy a analizar aquí el caso de la validez o invalidez de una cláusula que establezca en el contrato que el inquilino debe desalojar la vivienda en caso de que el propietario la venda.

La respuesta es clara, tanto para los contratos posteriores al 6 de junio de 2013 como para los anteriores. Esa cláusula es inválida.

O mejor dicho, esa cláusula es inválida para los contratos de vivienda habitual. Sin embargo, para los contratos de locales o para los contratos de temporada o de uso distinto a vivienda, esa cláusula sería perfectamente válida.

Por lo tanto, es inválida esa cláusula si se incluye en el contrato de vivienda habitual.

Contratos de vivienda habitual

Esa cláusula es inválida por los siguientes motivos:

  • Contratos posteriores al 6 de junio de 2013: el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) viene a decir que el contrato va a tener una duración mínima de 3 años si así lo desea el inquilino. Y nada puede hacer el arrendador para impedirlo. Bueno, si. Si que puede hacer algo. Sólo hay un motivo para impedir eso. Y es que el arrendador solicite al inquilino la vivienda para habitarla él o determinados familiares, y lo haga después del primer año de contrato. Por tanto, vender la vivienda no es motivo para que el inquilino se vaya. Y si se ha incluido en el contrato esta cláusula, debe ser considerada inválida por ser contraria al artículo 6 de la LAU (dice que se debe considerar inválida cualquier cláusula que perjudique los derechos del inquilino).
  • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013: en estos casos la cláusula sería inválida por el mismo motivo. Pero encontramos una diferencia, y es que la duración mínima del contrato va a ser de 5 años. Hasta el quinto año no se podrá desalojar al inquilino.
  • Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 (renta antigua): en estos casos los contratos se encuentran, en su inmensa mayoría, en situación de prórroga forzosa hasta la fecha de fallecimiento del inquilino, por lo que una cláusula del tipo que analizamos sería igualmente inválida por contradecir también el artículo 6 de la LAU, pero en este caso de la LAU  de 1964 que es la que rige para estos contratos.

Contratos de temporada o de uso distinto a vivienda

Los contratos de vivienda habitual se someten, primero, a la LAU, y después a lo que diga el contrato. Por eso lo primero es mirar la LAU, y ésta dice que no se pueden poner cláusulas que perjudiquen los intereses del inquilino (en este caso, el derecho que no se puede perjudicar es el de la duración mínima de tres años).

Sin embargo, en los contratos de temporada o de uso distinto a vivienda, lo que pacten las partes va por delante de lo que establezca la LAU, por lo que una cláusula del tipo de la que estoy analizando se puede pactar perfectamente y será totalmente válida.

Contratos de local de negocio

En el caso de contratos de arrendamiento de locales comerciales o de negocio, la explicación es la misma que en el caso anterior, pues en todos los casos estamos hablando de contratos para uso distinto a vivienda. Por lo tanto, en estos casos la cláusula de desalojo del arrendatario si se vende el local sería perfectamente válida.

Venta de la vivienda

Una vez analizada esa cláusula y determinado que en contratos de vivienda habitual esa cláusula sería inválida, cabe decir que el hecho de que sea inválida no supone que no se pueda vender la vivienda. Se puede vender, pero como hemos visto el propietario que vende no puede echar al inquilino por este motivo.

Sin embargo, quien si puede echar al inquilino es el nuevo comprador en los casos en que el inquilino no haya inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad. Es decir, si el inquilino ha registrado el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad, entonces el nuevo propietario pasará a ser el nuevo propietario y todo seguirá igual. El contrato de arrendamiento continuará en vigor.

Pero si el inquilino no ha inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad entonces, como he dicho, el nuevo propietario podrá pedir al inquilino que desaloje la vivienda.

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Un comentario en “Invalidez de cláusula de desalojo del inquilino en caso de venta

  1. BUENAS TARDES, TENGO UN PISO ALQUILADO EN SEVILLA, EL CONTRATO Y FIANZA NO LO TENGO DEPOSITADO EN LA JUNTA, (SI LO DEPOSITO AHORA TENDRE ALGUN PROBLEMA??)EL CONTRATO ES DE SEIS MESES MINIMO Y RENOVAR A UN AÑO, SE FIRMO EL 9/5/2015 LOS TRES PRIMEROS MESES PAGO DENTRO DE LO PACTADO EN CONTRATO LOS DIAS 9 DE CADA MES,AGOSTO FUE EL 14, EN SEPTIEMBRE FUE 28, Y OCTUBRE NO LO HA INGRESADO AL DIA DE HOY 4/11/2015 ¿COMO DEBERIA PEDIR EL PAGO POR BUROFAX?? O POR OTRA VIA?? NECESITO UN ABOGADO?? Y LOS GASTOS TENDRA QUE PAGARLO LA INQUILINA?? LES AGRDEZCO SU AMABILIDAD Y ESPERO ME SAQUE DE DUDAS. GRACIAS

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