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Una cuestión planteada en muchas ocasiones por arrendadores de vivienda, piso o local es si puede o no incluirse en el contrato de arrendamiento una cláusula que obligue al desalojo del inquilino en caso de venta de la vivienda o local.

Voy a analizar aquí el caso de la validez o invalidez de una cláusula que establezca en el contrato que el inquilino debe desalojar la vivienda en caso de que el propietario la venda.

Contratos de vivienda habitual

Esta materia se regula en el artículo 14 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

El artículo 14 ha cambiado varias veces desde que la LAU vio la luz, allá por 1995, así que tenemos que analizar la situación en función a la fecha del contrato de arrendamiento.

Veamos:

Contratos posteriores al 6-3-2019

En los contratos celebrados tras el seis de marzo de 2019 en los que exista una cláusula que diga que la venta da por terminado el contrato, el nuevo propietario tiene que respetar el contrato de arrendamiento hasta el quinto año (siete si el vendedor es persona jurídica), aunque la cláusula diga que se puede terminar el contrato antes.

Así que si la venta se produce antes de ese plazo, no se puede echar al inquilino hasta ese momento. Pero si se produce después, sí.

Contratos entre el 6-6-2013 y el 6-3-2019

En estos contratos, el comprador puede echar al inquilino si la vivienda se encuentra inscrita en el Registro de la propiedad (casi siempre) y, además, el contrato de arrendamiento no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad (casi siempre) y desconoce que la vivienda está alquilada.

Hay muchas más opciones de echar al inquilino que en el caso anterior.

Contratos entre el 1-1-1995 y el 6-6-2013

Hasta el quinto año no se podrá desalojar al inquilino.

No obstante, estos contratos ya tienen más de cinco años, por lo que una venta actual extingue el contrato y se puede echar al inquilino.

Sin embargo, es preferible optar por la vía de anunciar que no se quiere prorrogar el contrato al vencimiento de la anualidad.

Contratos de temporada o de uso distinto a vivienda

Los contratos de vivienda habitual se someten, primero, a la LAU, y después a lo que diga el contrato. Por eso lo primero es mirar la LAU, y ésta dice que no se pueden poner cláusulas que perjudiquen los intereses del inquilino (en este caso, el derecho que no se puede perjudicar es el de la duración mínima de tres años).

Sin embargo, en los contratos de temporada o de uso distinto a vivienda, lo que pacten las partes va por delante de lo que establezca la LAU, por lo que una cláusula del tipo de la que estoy analizando se puede pactar perfectamente y será totalmente válida.

Contratos de local de negocio

En el caso de contratos de arrendamiento de locales comerciales o de negocio, la explicación es la misma que en el caso anterior, pues en todos los casos estamos hablando de contratos para uso distinto a vivienda. Por lo tanto, en estos casos la cláusula de desalojo del arrendatario si se vende el local sería perfectamente válida.

¿Se puede vender una vivienda alquilada?

Por supuesto.

Una vivienda alquilada se puede vender, pero tal y como hemos visto, en la mayoría de los casos el nuevo propietario tendrá que respetar el contrato de arrendamiento (hasta que termine).

No olvides que tienes a tu disposición mi modelo de contrato de arrendamiento de vivienda completamente actualizado.

Y tu… ¿tienes que vender una vivienda alquilada?.