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Todo sobre arrendamientos y desahucios

IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

La fiscalidad del IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional es diferente al alquiler residencial en la medida en que en muchas ocasiones la operación de cesión no queda exenta de IVA. También en materia de IRPF afecta el hecho de que en la vivienda se presten servicios propios de la industria hotelera.

Ya he escrito en otro post acerca de la fiscalidad de las viviendas y locales, tanto desde el punto de vista del arrendador como del inquilino.

Sin embargo, la vivienda que se alquila por motivos turísticos o vacacionales tiene determinadas consideraciones que hacen que merezca la pena ser tratada en un post aparte, tal y como hago en este momento.

Las especificidades vienen dadas, principalmente, por dos motivos:

  • Los alquileres de viviendas vacacionales se regulan, en muchas comunidades autónomas (CCAA), por la normativa de turismo de la correspondiente CCAA y no por la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  • En el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales interviene en bastantes ocasiones una tercera persona, que puede ser un mero intermediario entre el usuario/turista y el propietario, o también puede ser lo que en casi todas las CCAA se llama una empresa gestora, es decir, una empresa que se dedica a ceder a terceras personas la vivienda sin ser su propietario.

Como digo, por esos y otros motivos merece la pena dedicar un único espacio a esta temática.

Así que vamos a ello…

IVA

El artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA) viene a decirnos que hay determinadas operaciones que están exentas de IVA.

Y en concreto el apartado 23º de dicho artículo 20.1 nos dice que están exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (vamos, el arrendamiento o cesión a cambio de precio) que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos la persona que cede la vivienda al usuario tiene la obligación de emitir factura con IVA.

En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

Por lo tanto, teniendo presente este principio general de que si se prestan servicios propios de la industria hotelera hay que aplicar IVA en la factura, nos podemos encontrar con diferentes situaciones, en función de las personas implicadas en la cesión de la vivienda:

  1. El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso la factura ha de llevar IVA si se prestan dichos servicios y el propietario liquidará trimestralmente este IVA a través del modelo 303 si se prestan los servicios  Si no se prestan estos servicios la operación estará exenta de IVA.
  2. El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21% y que el propietario llevará al modelo 303. Y al mismo tiempo la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final aplicará IVA a la factura (10%) sólo si ésta presta servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta, la cesión al usuario final estará exenta de IVA.
  3. El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso es una mezcla de los dos primeros, es decir, la cesión la está haciendo el propietario al usuario final pero hay en medio un intermediario no considerado “empresa gestora”. En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura al usuario final con un 10% de IVA en el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera.

IRPF

Los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados como:

  • Rendimientos del capital inmobiliario: lo serán aquellos que no se encuentren comprendidos en la categoría de “rendimientos de actividades económicas”.
  • Rendimientos de actividades económicas: lo serán aquellos rendimientos obtenidos utilizando (el perceptor de los ingresos), como mínimo, a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Y también hablaremos de rendimientos de actividades económicas cuando, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se prestan servicios propios de la industria hotelera.

Para la elaboración del apartado dedicado al IVA agradezco enormemente la claridad del post El IVA en el alquiler de viviendas vacacionales elaborado por la economista Eugenia Torrens.

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170 comentarios en “IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional

  1. Hola Eduardo.
    Vivo en la comunidad Valenciana, tengo en propiedad 6 pequeños apartamentos, que alquilo a estudiantes durante el año, y a turistas en el verano. Me he dado de Alta en Turismo 4 pisos. Me indican que para dar de alta 6 pisos debo convertirme en Empresa Gestora, esto a pesar que solo voy a gestionar mis propios pisos, y no de terceros. Al parecer como particular solo puedo dar de alta 4 ( a pesar que son pequeños estudios) Mi pregunta ell hacer esto conllevaría cambiar mi actual actividad de Rendimiento inmobiliario a Actividades económicas, es decir tendría que darme de Alta en Hacienda, hacerme autónomo etc? o puedo ser agente gestor y aun asi declarar los ingresos como rendimiento inmobiliario? En Turismo y Hacienda, no se aclaran, tampoco mi gestor lo tiene claro. Gracias. Un saludo.

  2. Felicidades. Muy bien explicado, muy claro. Nos ha ayudado mucho. Hace una meses hice una llamada a Hacienda y me dijeron exactamente lo mismo.

    Gracias por tu ayuda.

  3. Hola Eduardo. Tengo un apartamento que estoy alquilando en concepto de alquiler turístico. Estoy exento de IVA. Eso lo sé. A pesar de ello me gustaría hacer la liquidación de IVA para que me devuelvan el IVA soportado. ¿puedo hacer eso? Gracias de antemano por tu tiempo.

  4. Buenas Eduardo, ante todo felicitarle por este blog, sin duda alguna muy acertado e interesante.
    Quisiera exponerle mi situación, yo tengo una empresa S.L., he pensado invertir unos beneficios en la compra de una vivienda para alquiler vacacional, según me consta los gastos que me generen ésta (compra de mobiliario, luz, agua etc) me lo puedo desgravar como gasto al igual que el IVA. Pero mi duda surge en lo siguiente;

    Al estar la vivienda a nombre de una empresa, ¿al cliente tengo que darle una factura con IVA?, en el caso de que no, ¿como voy a declarar mis beneficios?, ya que aquí no se puede hacer la declarcion de la renta puesto que la vivienda NO es de un particular (es de una sociedad limitada). En el caso de que si tenga que hacerle la factura con IVA al cliente, normalmente éste no quiere pagar el IVA (lo habitual en el consumidor final), SI NO SE LA HAGO, le doy un albarán, como los de los bares, ¿me podrían «pillar»?

    Saludos.

  5. Hola de nuevo,

    He seguido leyendo y he visto que se distingue entre apartamento turistico y vivienda turistica. Mi casa esta en Castilla y León donde tambien hay la figura de casa rural, que es mi caso. Las casas rurales en Castilla y León esta´n exentas de iva?

    Gracia de nuevo

    1. Hola Leandro Diego.

      Desconozco la normativa que regula las casas rurales en Castilla y León.

      Siento no poder ayudarte.

  6. Y otra pregunta, si se nos considerara empresa gestora:

    El propietario nos hace una factura con IVA de sus beneficios pero con o sin IRPF?

    El propietario, como esa ganancia es por rendimientos inmobiliarios lo tendría que poner en su renta. Pero no tendrá que darse de alta en autónomos ni en hacienda.

    No?

  7. Hola Eduardo!

    Felicidades por tu artículo, debería de existir unos manuales claros en cada comunidad autónoma para que la gente consultara…

    Te cuento rápido:

    Tengo una empresa en ma que 30 propietarios nos ceden su vivienda para alquilarla. Nosotros se la alquilamos por Booking y le limpiamos la vivienda, no durante la estancia. Nosotros pagamos la limpieza y Booking a nuestro nombre. Nosotros le cobramos un 15% de comisión sobre el precio del alquiler.

    Si se nos toma como empresa intermediaria, el propietario le hace una factura al cliente final sin IVA y sin IRPF por el precio total del alquiler. ¿Nosotros le emitimos una factura al propietario con nuestra comisión + limpieza + Booking? O solo nuestra comisión?

    Nosotros le ingresamos al propietario la diferencia entre lo que pagan los clientes finales menos Comisión + IVA, menos coste de la limpieza, menos comisiones de Booking.

    Ahora: si todo lo que he dicho está correcto. El propietario lo único que tiene que hacer es declarar en su declaración de la renta por rendimientos inmobiliarios el total de lo facturado al cliente final o el neto recibido?

    Un saludo y muchas gracias!

  8. Hola,

    He instalado aire acondicionado en todas las habitaciones de mi vivienda vacacional en Málaga. ?Se pueden deducir los gastos en la declaración de la renta? ¿De qué forma? Saludos, Luis.

    1. Hola Luis.

      Es un gasto de explotación, así que entiendo que si, salvo mejor criterio de algún especialista en fiscalidad.

      1. Ok gracias. No tengo claro si en este caso deducir la totalidad de la inversión en un año o durante x años. ¿Quien podría dar un criterio desde el punto de vista fiscal?

  9. Buenas noches,
    tengo un apartamento en Valencia ciudad que está ya registrado como vivienda dedicada al uso turístico durante seis meses al año. Los otros seis meses vivo yo en él (es mi vivienda habitual). En el año 2016 lo he alquilado a través de las plataformas online (Airbnb, Booking, ..) y no he ofrecido ningún servicio complementario. Todos los pagos han sido realizados a través de dichas empresas, que no te hacen facturas, por lo que tendría que ir mirando cuánto he recibido por cada una de las estancias para saber mis ingresos. Como mucho puedo obtener las facturas de lo que me han cobrado por el uso de sus páginas web, que es un porcentaje de cada estancia.
    Según he estado leyendo en este foro, no me ha quedado claro si está exenta de IVA o no. Lo que me ha parecido entender es que se declara como «rendimientos inmobiliarios». En mi caso son mis únicos ingresos y cuando trabajaba, confirmaba el borrador y ya está; pero este año estoy muy perdida y además no hay programa PADRE por lo que no sé si la casilla «rendimientos inmobiliarios» sigue estando o se llama de otra manera.
    Resumiendo, ¿qué tengo qué declarar y dónde?, si yo pongo lo que he ganado sumando todas las cantidades, ¿no me harán una inspección o declaración paralela por no presentar las facturas?
    Muchas gracias

    1. Hola Berta.

      Desconozco la forma del actual formulario, pues no me dedico a hacer declaraciones de la renta.

      No obstante el concepto sigue siendo el mismo, es decir, estamos hablando de rendimientos del capital inmobiliario. Y debes declarar todos los ingresos que hayas tenido por tus alquileres.

  10. Hola a todos, felicidades por tu blog Alejandro:
    Quería confirmar si he entendido bien, en Catalunya el alquilar una vivienda para uso turístico a través de AIRB&B no implica el cobro de IVA a los huéspedes pero si IRPF?

  11. Buenas tardes,

    Realizo la siguiente consulta ya que me esta dando dolores de cabeza. Yo soy autónomo y alquilo pisos a sus propietarios para yo subarrendarlos mediante booking como pisos vacacionales. No realizo ningún tipo de servicios hoteleros, solo el arrendamiento.

    Por el tema de la inversión de sujeto pasivo no cobro IVA en mis facturas. Mi duda es si tengo que entregar el modelo 390? o solo tengo que rellenar la casilla correspondiente para sujetos pasivos (74 y 75) del modelo 303 del 4ºT. Le estaría infinitamente agradecido si me sacara de duras ya que una u otra respuesta quiere decir que he cometido un error en la declaración ya que no he presentado el modelo 390 ni he marcado la casilla correspondiente del 303 del 4º trim…

    Muchas gracias y felicidades por el artículo.

  12. estoy dudando si emplear mis ahorros en un piso para uso turistico o comprar un local y alquilarlo. LO que me de mas rentabilidad. Mi duda es si el piso estara siempre alquilado a traves de airbnb , booking etc, o se me va a quedar colgado muchos dias. Habia pensado en triana, Gracias

  13. Buenas tardes felicidades por el bloq,
    Mi pregunta es la siguiente tengo una sociedad ganancial con mi esposa (tenemos un local en alquiler y la sociedad paga Iva) y deseamos comprar un piso para alquilar , tengo intencion de recuperar el iva de la compra y me gustaria saber que figura juridica me vendria mejor si vivienda turistica o apartamento turistico (nuestra comunidad autonoma es Andalucia9. no aportariamos ningun servicio adicional en los alquileres. asi mismo saber si desgravaria la hipoteca.
    un saludo-

    1. Hola Antonio.

      En cuando a lo de la hipoteca no puedo ayudarte. desconozco la respuesta.

      En cuanto a la otra duda, el arrendamiento de apartamento turístico lleva IVA y el de vivienda turística está exento si no ofreces servicios de limpieza, cambio diario de sábanas, …

  14. Hola Eduardo.
    Tenemos un piso cedido a una empresa que nos gestiona el alquiler vacacional. Entiendo que la factura que extendemos a esta empresa lleva un 21% de IVA, pero nos dicen que, además, tiene que estar reflejado un 19% de IRPF y no lo entiendo. ¿Nos puedes ayudar? Gracias

  15. Buenas tardes,
    tengo una duda:
    Si una persona física (arrendataria) arrienda un inmueble a una sociedad (arrendadora) para la persona física realizar un alquiler turístico a terceros, no prestando servicios de limpieza ni de ningún tipo durante la estancia, entiendo que:
    – la sociedad factura el alquiler con IVA a la persona física
    – la persona física alquila a los huéspedes sin IVA por no haber servicios hoteleros
    Mi duda es sobre si los rendimientos de la persona física son de actividad económica o de capital inmobiliario si no tiene a persona contratada. La duda se me plantea por el hecho de no ser ella la propietaria del inmueble sino ser arrendataria.
    Muchas gracias

  16. Buenas tardes Eduardo, mi cuestión es la siguiente, quisiera saber la legalidad de poner en canarias una vivienda alquilada con permiso del propietario en régimen de vivienda vacacional, la pregunta es tendría que aplicar el igic al precio de la vivienda, tendría que pagar impuesto de actividades económicas. gracias un saludo.

    1. Hola Daniel.

      Tendrías que darte de alta en IGIC, pues se exige.

      Sin embargo dudo que se aplique IGIC, pero no te lo sabría confirmar.

      A ver si algún lector que ya esté explotando la actividad nos dice algo…

  17. ¿ME PUEDES INDICAR EL SUPUESTO DE SI ES UNA S.L., LA PROPIETARIA DE LA VIVIENDA QUE SE ARRIENDA PARA USO TURISTICO, TIENE QUE COBRA IVA, O ESTA EXENTO?

  18. Buenas tardes,

    Podría indicarme bajo que epígrafe debo darme de alta como declarante de IVA si yo cedo la vivienda para alquilar como uso turístico a una empresa gestora

    Gracias

  19. Antetodo me parece muy interesante este bolg, muchas gracias por tu ayuda, despeja muchas dudas
    Pregunta:
    Tengo una casa de varias plantas y voy a hacer 2 alojamientos turisticos en la planta baja que actualmente es un local comercial, ya se que tendré que pedir una licencia de ocupación para este espacio, pero es requisito indispensable que dicho local este comunicado con la vivienda o puede tener entrada independiente sin comunicación con la vivienda del propietario?
    Gracias de nuevo

  20. Hola Eduardo,
    Muchisimas gracias por tu post. Es de mucha ayuda, se nota que en esto del alquiler vacacional hay mucho por avanzar aún. He leido muchos comentarios pero no encuentro la respuesta a mi duda a ver si puedes ayudarme. Intento ser conciso.

    1) Airbnb está ya considerado en muchas comunidades como canal de oferta turística, por lo cual hay que cobrar IVA. Si o sí, independientemente ya de todo lo demás. Es correcto? (digo suponiendo que en mi comunidad esté considerado como canal turístico).

    2) Mi pregunta es, como voy a cobrar IVA si yo, como el 95% de los que estamos en Airbnb somos particulares?. Quiero decir, es imposible cumplir con la ley hoy por hoy si eres particular y te anuncias en Airbnb. Es correcto o me equivoco en algo?

    Gracias x aclarar un poco de luz a esto.

    1. Hola Diego.

      El hecho de estar en airbnb no quiere decir que tengas que cobrar IVA al huesped.

      Lo que determina que haya que cobrarle el IVA es que ofrezcas servicio de limpieza, cambio de sábanas, etc (pero todos los días, puesto que si es al entrar y salir no lleva IVA).

      1. Muchisimas gracias Eduardo, me queda claro. Tengo una pregunta más, podrías decirme cuál es el período mínimo por el que se puede alquilar una vivienda en Baleares, sin utilizar canales turísticos, Y que sigas siendo alquiler de temporada y no turístico? Muchas gracias de nuevo

  21. Buenas tardes Eduardo, felicidades por tu blog!

    Como tengo que tratar el IVA de los gastos a deducir del alquiler vacacional si estoy exenta de pagar IVA por no prestar servicios complementarios de hotel?

    Por ejemplo, si el consumo de electricidad del periodo alquilado es de 100 euros mas 21 euros de IVA, qué importe puedo deducir del ingreso por alquiler, 100 euros o 121?

    Saludos y muchas gracias

    Muchas gracias.

  22. Hola EDuardo. Enhorabuena por tu blopg
    Quisiera hacerte una pregunta
    Voy a alquilar un apartamento como mero intermediario, pues este apartamento a su vez yo se lo alquilaré a una empresa para que esta, aloje a uno de sus empleados.
    MI pregunta es:La factura que a mi me haga el dueño del apartamento ¿llevará el 21% de IVA, y que IRPF?
    Y la factura que yo haga a la empresa para que haloje a su empleado ¿que tipo de IVA y de IRPF llevará?

  23. Buenas tardes,

    Eduardo, en mi caso voy a optar por el supuesto 3. Voy a utilizar una empresa gestora para que me de servicio de posicionamiento, limpieza y cheking. Por lo que he leído yo podría hacer facturas al usuario sin iva. Independientemente de que la empresa gestora le pueda ofrecer servicios durante su alojamiento, como transporte, limpieza, etc. Y le factura ella directamente sin que yo tenga nada que ver.
    En este caso no necesito darme de alta la actividad ni en IVA.
    PERO HAY QUIEN me aconseja darme de alta en actividad e iva porque la cosa no esta clara y Hacienda en unos años puede reclamar el IVA,que Opina?
    Por otro lado, la reforma integral de la vivienda es totalmente deducible?.

    Un saludo

  24. Hola, el decreto turístico de Andalucía obliga a que cada estancia de la vivienda turística cuente con climatización (elementos fijos), es decir, aparato de aire acondicionado. En mi comunidad no autorizan a poner motor en fachada con lo que se me complica esto mucho pues me obliga a poner un sistema de aire centralizado para que todos los motores se concentren en terraza. Ya tengo la vivienda registrada. La pregunta es: si no cumplo con este requisito porque la inversión supere mis posibilidades, y decido dejar de alquilar por un tiempo, ¿se puede dar la vivienda de baja para que no esté sometida a una inspección? Y tendría que volver a darla de alta y presentar toda la documentación de nuevo cuando decida volver a alquilar? Sabría decirme si el alquiler sin climatización se consideraría sanción grave o a que sanción me arriesgo? Gracias.

    1. Hola Ana.

      Puedes cursar la baja y posteriormente un nuevo alta.

      El registro es sencillo. Consiste en presentar la declaración responsable en Turismo de la junta de Andalucía.

      En cuanto a la sanción… no sabría decirte en este momento. Lo siento, pero me imagino que debe ser grave (presentar declaración responsable falseando la realidad, ya que si presentas declaración responsable estás declarando que todas las estancias tienen climatización).

  25. Hola Edurado,
    Tengo n piso donde ahora no es mi vivienda actual,al no poder venderlo por las circunstancia económicas ,una amiga me ha plantado QUE LO ALQUILE COMO VIVIENDA VACACIONAL.
    Mi piso esta en la comunidad de murcia donde debería registrarlo como vivienda vacacional en el instituto de turismo,y solo me piden ponerle un nombre y un seguro de responsabilidad civil. En este caso sería persona jurídica, creo?
    También pregunte, en la delegación de hacienda sobre como se declara estos ingresos en la declaración de la renta y este funcionario solo hacia distinción entre los servicicos que se dan,cosa que tu has aclarado muy bien,pero para este funcionario limpiar antes y despues de entrar el cliente ya es servicio hostelero.
    Mi pregunta es:
    Mi idea es anunciarlo por paguinas web on line porque es mas facil tener clientes, ¿ que tipo de web son mejores ? porque veo que cada una cobra de forma diferente desde alguna que cobran servicios de limieza a otras como booking que no.
    Yo ya tengo una jornada completa como calulo si eso me beneficica o perjudica?
    Se pueden emitir facturas sin iva?
    He preguntado en varias asesorias de la zona y esta calificacion de vivienda vacacional,no saben contestar claramente.
    Puede ser que al final se convierte en activivdad economica,y si es asi podrias decirme desde que ingresos se considedaria.
    Gracias

    1. Hola Enrique.

      para ti serían rendimientos del capital inmobiliario.

      Debes emitir factura/recibo sin IVA, pues lo que mencionas no es actividad propia de la industria hotelera.

      respecto a las webs… no puedo ayudarte. No las conozco como para recomendarlas.

  26. Buenas tardes,
    Tengo una vivienda turística que alquilo en verano pero este mes de Noviembre me han hecho ya una reserve para agosto del año que viene y desde la web de alquiler ya me han hecho la transferencia de todo el coste de la reserva.
    Según la politica de cancelación que aplico, si cancelan la reserve 60 dias antes de entrar les tendré que devolver el 100% de la reserva pero ya seria en el año 2017.
    ¿como debo declarer estos ingresos? ¿como ingresos del año 2016 en la declaración del 2017? ¿y si finalmente cancelan la reserva y les tengo que devolver el dinero? ¿tendría que declarar un ingreso negative en la declaración del 2018?

    No sé como gestionar este pago tan adelantado en la declaración por si luego se produjera una canclación.

    Muchas gracias

  27. Hola Eduardo,

    Estoy pensando en alquilar de forma vacacional a través de webs especializadas, una casa de huéspedes adosada a mi casa y todo dentro de mi parcela. Sin servicios adicionales por el tema que comentas del IVA. La vivienda se encuentra en alicante.
    Por otra parte no realizo la declaración de la renta ya que recibo el salario mínimo y tengo un contrato indefinido. Quería saber como me afectaría esto, ya que percibiría en mi cuenta mi nomina más el ingreso extra por alquiler vacacional. ¿Tendría en ese caso que realizar la declaración de la renta? ¿por utilizar página web tendría que declarar el IVA? me encuentro muy perdida y no se como proceder. Gracias.

  28. Hola,
    Me llamo Sara…y quiero exponer mi caso:
    Alquilé recientemente ,a través de un portal en internet, un apartamento durante un fin de semana.El caso es que al solicitar la facutra a la empresa intermediaria me indicaron que es el propietario del inmueble el que tiene que hacerla.Este señor se niega. ¿Qué puedo hacer?¿Quiero además,dado que el trato recibido…,poner en conociemiento de la Agencia Tributaria este caso particular para que cumpla ,como hacemos,o debemos hacer, todos.Donde puedo hacerlo?
    Gracias
    Saludos
    Sara

  29. Buenas. Pretendo alquilar con fines turísticos una vivienda de mi propiedad. Pero para ello quiero anunciarla en una página web creada por mí en vez de en un portal de reservas. En ese caso sigue estando exenta de IVA la operación?
    Gracias.

  30. Hola.
    Voy a dedicarme a la limpieza de apartamentos turísticos como autónoma. Haré la limpieza en las entradas y salidas. Mi pregunta es ¿qué tipo de IVA debo aplicar en las facturas mensuales a la propietaria? ¿Y el tipo de IRPF?.
    Muchas gracias.

    1. Hola verónica.

      Aunque el tipo de IVA turístico es el 10%, si tu le vas a prestar ese servicio de limpieza a la propietaria me imagino que debes aplicar el tipo general del 21%.

      Quien paga el 10% es el turista que ocupa la vivienda.

  31. Buenos días:

    Yo me he quedado reciente en paro y el propietario del piso donde vivo me ha autorizado a subarrendarlo, lo que supone una ayuda económica ya que con lo que cobró por el desempleo me cuesta llegar a fin de mes.
    Mi pregunta es cómo declaró estos ingresos, y si se considera una actividad económica que ponga en peligro seguir cobrando el paro.

    Muchas gracias

    1. Hola Sonsoles.

      Al ser subarrendadora esos ingrsos tendrás que declararlos como rendimientos del capital mobiliario en tu declaración de la renta del año que viene.

      Desconozco si podrían afectar a la prestación por desempleo que cobras.

      Hay otras cuestiones técnicas que debes tener en cuenta si vas a alquilar turísticamente. En todas las comunidades autónomas en necesario registrar la vivienda como «vivienda turística».

      Además si estás en Andalucía no podrás alwuilar la vivienda por habitaciones si el dueño no vive en ella (no sirve que vivas tu) sino sólo completa.

  32. Buenas tardes,
    Soy un particular y tengo un piso en propiedad que también es mi vivienda habitual en Andalucía. Y pretendo alquilar dos habitaciones por medio de Airbnb, etc. Concluyo que (corríjame si me equivoco):

    – Tengo que inscribirla como vivienda con fines turisticos en el Registro de Turismo de Andalucía.
    – No tengo que hacer facturas con IVA, por cuanto que sólo limpio y cambio sábanas y toallas antes y no durante.
    -Tributo en IRPF por rendimientos de capital inmobiliario,
    – Descuento porcentajes de gastos según ocupación.

    Mis preguntas son:
    Tengo que darme de alta en la Agencia Estatal Tributaria?
    A partir de qué ingresos tengo que darme de alta en Autónomo?
    Muchas gracias por toda la información

    1. Hola Leonor.

      Sobre «autónomos» ya sabe que oficialmente se exige desde el primer céntimo pero extraoficialmente e incluso jurisprudencialmente se habla de que por debajo del salario mínimo no es necesario. En fin…

      Tienes que registrar la vivienda.

      Facturas/recibis sin IVA y se declaran como rendimientos dl capital inmobiliario.

      Darte de alta en hacienda???. La agencia tributaria dice que si.

  33. Buenos días:

    Gracias por tu didactico post.

    Mi duda es la siguiente: Tengo un apartamento turistico dado de alta. Si utilizo airbnb bussines y se ocupase por personal de una empresa y solicitan factura, como debo expedirla? Debo darme de alta en hacienda para eso?

    1. Buenos días.

      En principio no tienes un apartamento turistico, tienes una vivienda turistica.

      Para empezar debes darte en hacienda como inicio de actividad, que despues los ingresos los declaras en la declaración de la renta, como incremento de patrimonio.

      Si te piden factura no hay problema, tu la emites sin iva por el total de la estancia.

      Pues

  34. Buenos días
    tengo una vivienda de uso turístico (dada de alta), sgae me reclama una cuota mensual por tener televisión. Eso es correcto?.
    Muchas gracias por su interés.

  35. Hola Andrés,

    Muchas gracias por tu tiempo y enhorabuena por tu blog. Después de leer detenidamente las diferentes preguntas y sus respuestas me surge una duda.
    Ahora mismo estoy construyendo una vivienda en el Valle de Tena (Aragon) para uso y disfrute e intentar alquilarla en por los distintos medios web que pueda (airbnb, minuta, booking etc…) el resto del tiempo.
    El caso es que mi mujer es autónomo, estamos casados en gananciales, hemos hipotecado nuestra casa para poder emprenden la construcción de la nueva.
    Me surgen varias dudas:
    Si hace facturas como autónomo es el 10%, y entiendo que luego en la declaración de la renta va el sobrante al IRPF.
    Si la vivienda la registro como vienes turísticos no declaro IVA pero va todo a al IRPF.
    Y los dias que no las tengo alquilada como autónomo, también la meto como segunda vivienda?
    Por los dos lados puedo meter la luz, agua, calefacción, IBI etc. pero entiendo que en ambos casos prorrateando los días que la he tenido alquilada o como autónomo puedo meter todo.
    Puedo meter los intereses de la hipoteca como autónomo?
    En definitiva que me sale a pagar menos impuestos?
    Gracias

  36. Buenas tardes.
    Estoy pensando comprar un apartamento que se encuentra en un edificio de apartamentos turísticos, aunque concretamente el que quiero comprar es propiedad de un particular.
    El edificio tiene un % de apartamentos turísticos (aprox. un 60%), y el resto es propiedad de particulares.
    La finalidad es alquilar por temporadas cortas, anunciandolo en webs por donde se pueda realizar la reserva.
    La pregunta es: Al encontrarse en un edificio con la placa de «Apartamentos Turisticos», ¿tengo que registrarlo como Apartamento Turístico, o puedo registrarlo como Vivienda de Uso Turístico?.
    No voy a incluir ningún servicio durante la estancia más que el uso del apartamento.
    Lo voy a comprar a título particular, y se encuentra en Andalucía.
    Muchas gracias.

    1. Hola Andrés.

      Lo que sucede es que al estar en el mismo edificio todos los apartamentos que se quieran destinar al tráfico turístico deben ser explotados por la misma persona/empresa, ateniéndonos al principio de unidad de explotación que rige en casi todas las comunidades autónomas.

  37. Buenas tardes,
    Soy una persona gestora que me ocupo del alquiler vacacional del apartamento de mi madre, soy autónomo.
    Un inquilino me ha pedido factura de su estancia.
    Quién debe hacer la factura? Mi madre como propietaria?
    He leído que el alquiler vacacional está exento de IVA.
    Qué se hace en ese caso?
    Gracias

    1. Hola Mónica.

      La factura debe emitirla tu madre.

      En mi opinión es una operación que debe llevar IVA porque el turista no dedica la vivienda a «vivienda habitual», que es lo que la ley del IVA exime.

  38. Hola Eduardo,

    Escribo desde Pais Vasco. Voy a poner a través de una agencia (y su página Web) un apartamento en alquiler vacacional. Ellos se encargan de la gestión de alquiler, limpieza, entrega-recogida llaves y cobro al cliente. El apartamento hay que registrarlo y tengo que darme de alta en IAE.

    A nivel de facturación el procedimiento que me ofrecen es que ellos facturan directamente al cliente con un 10% de IVA y luego yo debo facturarles a ellos el importe del alquiler menos su comisión con el 21% de IVA. Por si acaso no me he explicado bien, si el alquiler son 100€ ellos cobran 100 + 10% IVA= 110€ y nosotros facturamos a la agencia (100 – %comisión) + 21% IVA.

    Preguntas:

    – ¿ Es correcto lo propuesto a nivel de facturación?

    – ¿ Debo hacerme autónomo ? Teniendo en cuenta, se supone, que voy a ingresar más que el salario mínimo anual y que el apartamento puede dar rendimientos todo el año de una forma regular?

    Muchas gracias de antemano.

    Un saludo

    1. Hola Jose.

      Actualmente desconozco la situación en País Vasco del alquiler vacacional.

      No se si existen, como en el resto de CCAA, la distinción entre apartamentos turísticos y viviendas turísticas.

      Si tu situación es de apartamentos turístico, entonces es correcto lo que te proponen.

      Si fuera vivienda turística, entonces la agencia no tendría que cobrar IVA al turista, pues sería operación exenta, pero tu si cobrarías el 21% a la agencia por la comisión.

      En cuanto a autónomos, tienes oboigación si ganas más del salario mínimo.

  39. Hola Eduardo,

    Tengo una vivienda de Alquiler Turístico en Andalucía. Mi pregunta es respecto a la Declaración de la Renta por el Rendimiento de dicho alquiler.

    En 2015 la he tenido alquilada en total 100 días por tanto el resto del año ¿ tendría que imputármela los días restantes como vivienda a disposición de los titulares ?

    Y los gastos, ¿ también tendría que prorratearlos, y solo poner en el porcentaje de los días que ha estado alquilada ?

    Entiendo que aunque no esté alquilada todo el año, está a mi disposición, sino de los posibles inquilinos.

    Espero tu respuesta.

    Un saludo

    1. Hola Antonio.

      Efectivamente el resto del tiempo es vivienda a tu disposición, y los gastos tendras que prorratearlos al tiempo que ha estado la vivienda alquilada.

  40. Buenas tardes Eduardo, y gracias por tus consejos,
    Nosotros tenemos dos pisos en Andalucía, uno propiedad nuestra y otro a nombre de una s.l., los dos están alquilado a una persona que a su vez los alquila como viviendas con fines turísticos, por lo que no repercute IVA.
    Nuestra duda es:
    – Tenemos en ambos casos que repercutirle IVA al arrendatario al 10%?.-
    – Nos tiene que rentener el 19,5% ?.-

    Gracias

    1. Hola Rafaela.

      El arrendatario deberá pagaros un 21% de IVA.

      Y tendrá que reteneros un 19%, en ambos casos.

      La empresa gestora no aplicará IVA a los turistas salvo que esté prestando servicios de lavado de ropa, cambio de sábanas diario, etc.

  41. Buenos días para los que alquilamos 1 ó 2 meses de verano solamente, cómo tenemos que tributar en Hacienda, qué casillas tenemos que rellenar, pues hay una cantidad enorme de ellas y seria muy bueno saber cuáles son exactamente, muchísimas gracias.

    1. Hola Miguel.

      Se trataría de rendimientos del capital inmobiliario.

      Esa es la sección de la declaración de la renpta que tendrías que cumplimentar.

  42. Hola Eduardo,
    Magnifico blog. Muy esclarecedor para este tema de viviendas de uso turistico que tantas dudas suscita.
    Tengo una vivienda situada en la Comunidad Andaluza alquilada a mi hijo con clausula autorizandole al subarriendo.
    Va a cambiar de domicilio y está planteandose utilizar la vivienda que me tiene arrendada para alquilarla como vivienda de uso turistico, utilizando la clausula de subarriendo.
    Puede hacerlo?
    Que consecuencias fiscales, sobre todo en cuanto al IVA, crees que se puede producir?
    Gracias anticipadas
    Remedios

    1. Hola Remedios.

      Puede hacerlo, pero siempre que alquile la completa. Nunca por habitaciones.

      Fiscalmente, tu hijo debe pagarte la renta establecida más un 21% de IVA. Esos ingresos debes declararlos como rendimientos del capital inmobiliario.

      Tu hijo debe cobrar a los huéspedes la renta pactada, y la operación no lleva IVA. Los ingresos que obtenga tu hijo son para él rendimientos del capital moviliario.

      1. Buenas tardes,

        Tengo una duda en el caso de subarriendo. Si existe IVA al 21%, por qué son rendimientos de capital inmobiliario? no se considera actividad económica?

        Gracias,

        Saludos,

  43. Hola Eduardo, antetodo mil grácias por compartir tus conocimientos 😉

    Mi pregunta es la siguiente:
    Estoy alquilando mi piso en Barcelona como vivienda de uso turístico, que por lo que entiendo, esta exenta de IVA.
    A pesar de estar exento de IVA, debo dar de alta la actividad en hacienda?
    El hecho es que a nivel municipal tengo que pagar una tasa de residuos y para ello me piden el alta de Hacienda «037»

    Muchas grácias
    Guillem

  44. hola:

    Mi vivienda habitual dispone de un apartamento en la parte de abajo, que lo alquilo a través de una página web, no doy niongun servicio complementario.
    a la hora de tributar ante hacienda declaro los ingresos y los gastos que se me han generado .
    Tengo derecho a la reducción del 60%

    saludos

  45. Hola Eduardo.
    Desde hace dos años alquilo mi vivienda habitual a través de una plataforma de alquileres vacacionales solo durante los meses de julio y agosto, no con fines lucrativos sino como ayuda económica ya que llevo varios años en paro.
    Me había comentado un amigo que si el periodo en el que se ofrece la vivienda no es superior a dos meses no es considerado como negocio turístico y no sería obligatorio solicitar su registro como vivienda turística, pero llevo varios días intentando confirmarlo y no encuentro nada al respecto. ¿ Podría confirmarme este termino ? Y en cualquiera de los casos, ¿ deben declararse estos ingresos en renta ?
    Muchas gracias por anticipado y saludos.

    1. Hola Rafa.

      Los ingresos deben declararse en la renta.

      Por otro lado, considero que alquilar dos meses y anunciar en plataformas de turismo vacacional es objeto de registro, es decir, que debes registrar la vivienda.

      Finalmente, aunque no te lucres demasiado con el alquiler, se trata de una actividad lucrativa, ya que cambias vivienda por dinero. No existe el concepto de «ayuda económica» sino el de actividad lucrativa o gratuita. Y en tu caso es lucrativa.

  46. hola. Gracias por este blog.

    Yo tengo una vivienda de uso turístico en Caraluña. Está registrada para cobrar la tasa turística.
    hasta ahora tenía un contrato de cesión para explotación con una agencia de enero a septiembre. Ella me cobraba una comisión y me emitía una factura con el 21% de iva. Sólo me pagaba los periodos que había podido alquilar, y yo no emitía ninguna factura, ni me daba ninguna información de los clientes.
    por lo que he leído está mal planteado, pues no se trata de una empresa gestora, sino de una intrermediaria, en cuyo caso el contrato qwue firmo con la empresa ha de ser de intermediaci´`on, y ha de figurar mis datos en los contratos y factura con el cliente final. ¿es así? o puede hacerse de cualquier manera?
    cómo tiene que ser el contrato con la empresa, y la factura? la empresa es reacia a darme información basándose en la ñey de protección de datos…
    gracias con antelación

  47. Gracias Eduardo por toda la información.
    El problema y que no veo claro, es que:
    Las viviendas turisticas las tengo alquiladas todo el año practicamente a clientes diferentes a traves de Booking y otras, pero los ingresos superan los 60000 € anuales esta declaración tambien es incremeto de patrimonio o al llegar a estos numeros debemos de darnos de alta en actividades economicas y ser autonomo.
    Gracias

    1. Hola Juan Antonio.

      A pesar de esas cifras siguen siendo rendimientos del capital inmobiliario.

      No son rendimientos de actividades económicas.

  48. Hola Eduardo. Estupendo Blog e inetersantísima sintetización.
    Te comento mi caso. Estoy apunto de invertir en una vivienda, que se utilizara en parte con fines turísticos y en parte para uso propio , ya que es un apartamento vacacional , a traves de plataformas colaborativas on line como Airbnb. En Cataluña esto se correspondería con la categoría de vivienda de uso turístico.Hay que comunicar este uso y darse de alta en un Registro para cobrar la tasa turística a los inquilinos
    El apartamento lo pondría a nombre de una sociedad parimonial, que hasta ahora no tenía ninguna actividad. Entiendo que tendré que declarar el Rendimiento en el Impuesto de Sociedades , y entonces al ser persona jurídica el arrendadorno se si influye a la hora devengar o no IVA.
    Pudiera ser que interesará que lleve Iva para compensarlo con cualquier gasto que se genere en la vivienda y ofrecer estos servicios ??
    Tanto papeleo me está saturando, y la verdad para cuatro duros que me van a quedar una lo quiere hacer todo legal y no tener complicaciones, pero es una auténtica odisea , y todo como digo para que al final me queden cuatro duros.
    Gracias anticipadas!

    1. Hola Pilar.

      Si lo vas a destinar a apartamento turistico llevará IVA al 10%.

      Pero si lo vas a destinar a vivienda turística es una operación exenta de IVA (al menos segün el criterio actual de la agencia tributaria).

  49. Hola Eduardo.
    En primer lugar agradecerte este blog.

    Voy a comprar una vivienda para dedicarla a alquiler vacacional en Granada (solo una unidad de alojamiento), pero tengo una duda a nivel fiscal:
    Si la compro a mi nombre como particular (en gananciales además), y yo gestiono el alquiler vacacional, puedo desgravar gastos de luz, agua, IBI, etc. que se produzcan, pero no los gastos de compra del piso.
    Si constituyo una empresa y compro el piso a nombre de la empresa, creo que puedo desgravarlo todo, es decir, los gastos generados por la compra del piso también podría desgravarlos, con lo cual hasta que no se pagase podría estar desgravando ¿Es correcto?.

    Gracias por tu atención

    1. Hola Juan Miguel.

      Creo que es asi, pero no puedo confirmártelo firmemente.

      A ver si algún lector experto en fiscalidad puede decirte algo…

    2. Hola Eduardo, ante todo enhorabuena por tu blog y muchas gracias por el.
      El tema que yo no acabo de tener claro, es el de los conceptos de «habitual» y de «canal de oferta turística» del Decreto 28/2016, de 2 de febrero que regula en Andalucia desde hace pocos dias lo que se considera o no viviendas con fines turisticos.
      Mi familia y yo tenemos un par de apartamentos que alquilamos en periodos de no mas de dos meses seguidos al mismo inquilino y de forma esporadica, algunas veces en verano, alguna Semana Santa y se anuncia en web que no permite la reserva onlain a traves de la web (no como por ejemplo airbnb) Estas webs ponen el anuncio y tus fotos y telefono, pero las personas interesadas contactan con el arrendador y algunas veces visitan el apartamento antes de decidirse.
      ¿Habria que considerarla vivienda de uso turistico? ¿Se podra incurrir en clandestinidad por anunciarlas sin la inscripcion en el Registro de Turismo de Andalucia?
      Muchas gracias de antemano por tu atencion

      1. Hola María ajesús.

        Habría que registrarla, ya que se está poniendo en contacto la oferta con la demanda y puede hacerse una reserva, bien por email o bien por teléfono.

        Por tanto, si no registras la vivienda sería una actividad clandestina.

  50. Hola , tengo una vivienda en propiedad en Andalucía , hasta ahora la he alquilado como persona física y pago el irpf de los ingresos menos gastos.
    mis preguntas son :
    he registrado la vivienda como vivienda de uso turístico , pero se la voy a ceder a una empresa que se va a encargar de explotarla con un contrato por 3 años , yo voy a cobrarle una cantidad fija + el 21% de iva . yo como persona fisica ingresaré ese iva y en la declaración de la renta tributaré por esos ingresos.
    La empresa esta obligada a cobrar el 10% de iva a sus inquilinos?
    la empresa gestora puede deducir el agua, la electricidad, y todos los gastos de mantenimiento de la vivienda aunque tenga meses que no este alquilada. hasta ahora todo como persona física era prorrateado ?
    Gracias

    1. Hola Antonio.

      Efectivamente, la empresa gestora tendrá que aplicar el IVA turístico del 10%.

      Y podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de sus ingresos.

  51. Hola, soy propietario que alquilo la vivienda a un tercero (inmobiliaria) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional. Yo emito factura a la inmobiliaria con 21% IVA sobre las reservas ocupadas que tenga la vivienda y ellos se quedan con una comisión . MI pregunta es la siguiente: ¿qué gastos de iva me puedo deducir a la hora de declarar el iva en el modelo 303? He pedido 3 veces cita en Hacienda y las tres veces me han dicho cosas distintas: (electricidad? mobiliario? electrodomésticos? gastos del registro de la propiedad y notaría? reparaciones?…) muchas gracias por vuestros consejos.

    1. Hola Gabriel.

      Podrías deducir aquellos gastos que te sean necesarios para la obtención de los ingresos, tales como IBI, reparaciones, suministros, gastos de asesor, amortización del inmueble.

  52. Gracias Eduardo por toda la información.

    El problema que tengo y no encuentro es el siguiente.

    Hacienda me envia una complementaria porque me prorratea los gastos, luz, agua, reparaciones, ibi, intereses, etc.

    Dice que estos solo se pueden restar de la parte proporcional que la vivienda turistica ha estado alquilada, y ademas me imputa renta por el uso propio cuando no esta alquilada.

    Yo intento alquilar todo el año, aunque no puedes tener todos los dias reservados.

    Gracias por tu ayuda

  53. Hola
    Soy un particular. Si alquilo a traves de Tripadvisor mediante su sistema de pago online….. debo entregar factura al cliente? Os es Tripadvisor quien lo hace y yo solo he de declarar los beneficios a Hacienda…
    Muchas graciaas

    1. Hola Pedro.

      Desconozco el sistema.

      Pero si la relacion es tuya con el cliente tendrás que presentarle factura tu (aunque sin IVA en caso de ser cicienda vacacional).

      Si la rlación es de la web con el cliente, es la web la que debe presentar la factura al cliente.

  54. Quisiera saber como tributa un Bred and Breakfasd en la comunidad Valenciana, sería semejante a vivienda turística o a apartamento vacacional?? He de dar de alta la actividad como negocio?
    He de ser autonomo y pagar iva e irpf?
    No voy a dar desayunos, es una casa grande con habitaciones y cocina preparada para autoservicio( ya q en el bred ans breakfasd parece que te obligan a dar desayuno?? Yo he preguntado en Turismo y me han dicho q puedo poner autoservicio, con lo cual entiendo q no presto servicios como hotel y estoy exento de iva..pero no tengo la certeza y nadie me da dos opiniones q coincidan.
    Muchas gracias

    1. Hola, tengo la misma duda que tú dado que sólo alquilo habitación en mi vivienda habitual donde yo vivo, aunque yo ofrezco el desayuno. no sé si hay que inscribirse o no como vivienda turística dado que vivo ahí

    2. En la Comunidad Valenciana solo los establecimientos hoteleros del grupo tercero (pensiones) que ofrecen desayuno podran denominarse «Bed and Breakfast»
      Esa denominacion te podria acarrear problemas. Tu casa no es una pension.

  55. hola, muy buen artículo, de los mejores que he encontrado sobre el tema, expongo mi caso por si alguien me puede ayudar :

    – Vivo en Andalucía actualmente en un piso que no es de mi propiedad.
    – Soy propietario de un piso que fue mi vivienda habitual durante muchos años y ahora, que ya no vivo ahí, la alquilo para larga temporada, por lo que no pago IVA, IRPF ni nada, a pesar de que cada año lo ganado lo declaro como rendimiento de capital inmobiliario.
    – He comprado un nuevo piso y pretendo alquilarlo ahora para verano 2016.

    Mis preguntas son :

    – ¿Cómo creéis que debo gestionar el nuevo piso que pretendo alquilar en verano para que todo siga dentro de la legalidad?, ¿como segunda vivienda, cómo alojamiento turístico o cómo? y, dependiendo de la respuesta, ¿qué he de aplicar..IVA, IRPF o nada y cada cuanto tiempo?.
    – En cuanto al piso que alquilo para larga temporada, ¿sigue todo igual o cambian las cosas respecto a su gestión?, es decir, ¿he de pagar IVA, IRPF o algo nuevo?.

    Muchísimas gracias, básicamente es para saber si a los inquilinos de verano he de cobrarles con IVA, sin IVA o lo que sea.

    Un saludo

    1. añado al post por si hiciera falta saberlo : pretendo poner anuncios en webs online y mi idea (vistos los posts antiguos de aquí) es intentar declararla como vivienda turística porque creo que encaja mejor con lo descrito, pero espero su opinión.

    2. Hola Juan Ignacio.

      El piso que alquilas por larga temporada seguirá tal y como hasta ahora. Nada cambia.

      Respecto al que alquilas en verano, todo depende de si lo anuncias en webs tipo Airbnb. En ese caso tendrás que registrar la vivienda en el registro de turismo de tu comunidad autónoma. Si no ofreces servicios propios de la industria hotelera (cambio de sábanas a diario, limpieza a diario, etc) la operación estará exenta de IVA (tampoco habrá IRPF).

      Si no registras la vivienda porque no haces uso de esas webs, la situación fiscal es como en el párrafo anterior.

      1. muchísimas gracias Eduardo, todo bastante claro, me surge una duda : ¿y si las webs donde anuncias no te cobran comisión como creo que sí hace Airbnb?, ¿tambien.habría que registrarla como vivienda turística?.
        Gracias de nuevo.

        1. En este caso la comisión no tiene nada que ver.

          El hecho que hace que haya que registrar es que el internauta tenga la posibilidad de reservar esa vivienda.

  56. Estoy confundido – pero no hay sorpresa..!

    Mi agencia alquilar mi casa y entiendo que yo pago 21% en el precio de comisión y el precio de alquilar es x€ mas IVA de 10%. Todo eso es claro.

    Pero…..¿Mi pregunta es la agencia pagar el 10% a la hacienda o mio?

    Gracias Pablo

    1. Si el contrato es entre el turista y tu, entonces tu liquidas el 10% a hacienda por el alquiler.

      Y la agencia liquida a hacienda el 21% por la comisión que le has pagado.

  57. Hola, dispongo de un apartamento en Lloret de Mar con licencia para alquiler turístico, me proponen alquilarlo a una empresa o autónomo que a su vez lo realquilara por semanas a extranjeros, me dicen que yo tengo que hacer una factura del total del alquiler a esa empresa o autónomo, es correcto? Tendría que liquidar luego el 21% de IVA, no me dedico a los alquileres solo tengo este apartamento. Gracias, un saludo.

  58. Buenas noches Eduardo,
    En referencia a la nueva ley de viviendas con fines turísticos de Andalucía…
    Si yo soy autonoma y tengo una agencia de alquileres de corta temporada (menos de dos meses), cobro el dinero de la estancia del cliente, me quedo una comisión del 15% y el resto se lo doy al propietario de la vivienda me podria decir donde tengo que pagar IVA si tengo que pagarlo etc?
    Como tendria que hacerlo para las facturas etc?

    En cuanto al tema de la licencia de primera ocupación, me dijeron en la junta de andalucía que necesitaban el documento por lo de la capacidad de la casa puede ser? Pero resulta que en las licencias de primera ocupación esa información no la
    pone… Que me puede decir al respecto?
    Muchas gracias de antemano y le felicito por su blog.

    1. Hola Olga.

      Ahí actúas como comisionista, no como titular de la explotación, por lo que deberás emitir factura al propietario al 21% de IVA por la comisión que te ha pagado.

      Respecto al tema de la ocupación, efectivamente la licencia no dice nada. Aún desconozco qué postura va a tomar la Junta a este respecto.

      Iré informando cuando sepa algo.

      1. Hola eduardo, me queda una duda,
        a la hora de registrar las viviendas de nuestros propietarios(se lo hemos ofrecido como servicio ya que la mayoría no viven aqui) a nombre de quien lo tenemos que hacer? Al nuestro (de la empresa) o a el del propietario?
        Nosotros somos los que nos ponemos en contacto con el cliente y a los que nos ingresan el dinero, pero nos quedamos con la comisión y el resto es para el propietario….
        Como tendría que rellenar el documento en este caso?
        Perdona que le pregunte de nuevo pero tengo muchas dudas… cuales son sus honorarios por asesorar? Un saludo

        1. Por lo que cuentas sois meros intermediarios y comisionistas, por lo que la civienda debería quedar registrada a nombre de cada propietario.

          Pero eso no impide que puedas seguir haciendo esa actividad de intermediación y seguir cobrando al propietario por ello

          1. Buenas tardes Eduardo, hay una pregunta que te ha realizado Olga que no ha quedado aclarada y me interesaría si pudieras ayudarnos.
            En este caso, nosotros como intermediarios comisionistas cobramos al cliente la cantidad total del alquiler, descontamos nuestra comisión y le hacemos un pago de lo acordado al propietario para el alquiler de su casa, en este caso NOSOTROS estamos cobrando la totalidad del dinero, el propietario tiene que emitirnos a nosotros una factura con IVA?
            Yo en mi caso, como le cobro al cliente y NO me paga la propiedad hago una facutra al cliente de mi comisión con mi 21% de IVA y ya está.. Esto está bien hecho o necesito hacer algo mas? Y otra pregunta, y si nosotrtos hacemos también una limpieza al final de la estancia del cliente (No prestamos servicios de limpieza DURANTE la estancia) se considera que damos servicio hotelero o no? gracia por tu ayuda

          2. Hola Noelia.

            Empezando por el final, eso no es servicio de la indistria hotelera.

            Respecto a los pagos, parece que tu eres intermediaria y que la relación es entre usuarios y propietarios.

            En tal caso tu eres mera depositaria de la cantidad que te ha pagado el usuario. Y debes entregarle al propietario todo el importe recibido menos tu comisión. Eres tu la que tiene que emitirle una factura al propietario, ya que es él quien te paga a ti la comisión. Debes emitirle una factura con el correspondiente IVA al 21%.

            En cuando al pago por parte de los usuarios, se les debe entregar una factura (con IVA o sin IVA, dependiendo del tipo de tablecimiento turístico), pero el emisor de dicha factura debe ser el propietario. O al menos debes entregarles un recibo y que el propietario emita posteriormente la correspondiente factura.

  59. Son muy aclaratorios todos los comentarios. Importante la diferencia entre apartamento turístico y vivienda turística. Muchísimas gracias!

  60. Buenas tardes ,

    Le escribo de parte de la empresa que se dedica al alquiler de las viviendas a corta temporada. Si he entendido bien yo como empresario emito la factura al nombre del cliente (arrendatario) con 10% o sin IVA depende de la exención por todo el importe del alquiler y el propietario me emite la factura con SOLO el importe de la comisión de la agencia aplicando el 21% IVA ? Pero en este caso no es el deber de la empresa a emitir la factura al propietario por la comisión cobrada?
    Y otra duda ,si los clientes-arrendatarios envían las reservas de alquileres por transferencias bancarias a la cuenta de empresa lo necesito señalar de alguna manera en factura o no .

    Gracias y saludos,

    1. Hola Olga.

      Es que has mezclado los escenarios 2 y 3 del post.

      O eres empresa gestora (tu alquilas al turista) o eres intermediaria (es el propietario el que alquila al turista).

      En el primer caso no vobras comisión, sino que tu cobras la renta y le pagas una cantidad al propietario (él te emite factura al 21%).

      En el segundo caso es el propietario el que cobra la renta, y te paga a ti una comisión por haber hecho de intermediario (tu emites factura al propietario al 21%).

  61. Hola, soy propietario que alquilo la vivienda a un tercero (inmobiliaria) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional. Yo emito factura a la inmobiliaria con 21% IVA sobre las reservas ocupadas que tenga la vivienda y ellos se quedan con una comisión . MI pregunta es la siguiente: ¿qué gastos de iva me puedo deducir a la hora de declarar el iva en el modelo 303? He pedido 3 veces cita en Hacienda y las tres veces me han dicho cosas distintas: (electricidad? mobiliario? electrodomésticos? gastos del registro de la propiedad y notaría? reparaciones?…) muchas gracias por vuestros consejos.

  62. Buenas, quisiera hacer tres preguntas. Usted dice en su artículo que para tributar en el IRPF los rendimientos obtenidos por el alquiler de la vivienda de uso vacacional, se puede optar por ir por el rendimiento de actividades económicas si hay una persona contratada a jornada completa.
    Mis preguntas son:
    A) ¿Si en lugar de a jornada completa contrato a una persona a media jornada no se puede tributar el IRPF por el Rendimiento de Actividades Económicas?
    B) Por otro lado, el artículo 27 de la ley del IRPF viene a decir que además de tener una persona con contrato hay que tener un local destinado a llevar la gestión de la actividad. ¿Estos dos requisito son de obligado cumplimiento? En caso afirmativo, ¿Se considera que cumplo el requisito del local si uso una habitación de mi vivienda como «local» para ejercer dicha actividad?
    C) Estando exento de pagar el IVA por no prestar servicios complementarios de hotel, ¿podré deducir en mi declaración el IVA que he soportado como un gasto más?
    Téngase en cuenta que estoy dado de alto como autónomo para ejercer dicha actividad.
    Muchas gracias por sus artículos, son todos excelentes.

    1. Hola Javi.

      Sin ser experto en la materia, el artículo 27.2 establece desde 2014 sólo la obligatoriedad de tener persona con contrato laboral y a jornada completa. Lo del local era antes de 2014.

      En cuanto al contrato, debe ser a jornada completa.

  63. Hola, si un apartamento está de alta en la administración como apartamento turístico, ¿tiene obligación el arrendador de colocar el cartel identificador de dicha calificación en la pared de entrada al mismo?
    Otra cuestión ¿se considera un servicio la limpieza y el suministro de utensilios propios de uso diario del apartamento antes de su entrega al inquilino, como un servicio «hotelero» y por tanto hay que repercutir el IVA?
    Es que Hacienda hila muy fino y no quiero sorpresas
    Saludos

    1. Hola Francisco.

      Para que sea servicio…tiene que ser durante la estancia.

      En cuanto a la placa, lo normal es que tenga que estar, aunque deoende de lo que diga la normativa de cada comunidad autónoma.

  64. Buenos días, Eduardo

    He leído tu comentario del 11 de marzo (respuesta al comentario de Manuel del 8 de marzo) y tengo una duda. ¿Cuál es la diferencia entre apartamento turístico y vivienda con fines turísticos?

    1. A nivel fiscal el alquiler del apartamento turístico lleva un 10% de IVA y el alquiler de cicienda turística no lleva IVA.

      A nivel administratico, tendrás que registrar en tu comunidad autónoma tu civienda bajo una modalidad u otra.

      Será la normativa de tu comunidad la que diga qué es apartamento turístico y qué es vivienda turística, y en funcion a ello deberás registrarla en el Raegistro de Turismo como un tipo o como otro.

  65. Buenas tardes. Tengo una duda.
    Poseo dos apartamentos para alquilar y los estoy alquilando a través de una web online.
    Mi pregunta es: Los ingresos que obtengo por el alquiler de los apartamentos, los declaro sólo como rendimientos de capital inmobiliario??? o tengo que hacer algún tipo de declaración de IVA???
    No doy ningún servicio extra en el alquiler, y por lo que he estado leyendo, no tengo que hacer IVA trimestral, pero a la hora de hacer la declaración, sí que debo de declararlo como rendimientos de capital inmobiliario.

  66. Buenas tardes, tengo intención de alquilar mi apartamento en la playa en Andalucía y me comentan que tengo que cobrar Iva. Los inquilinos no realizan actividad económica ni yo tampoco, solo pasarán la semana santa descansando. Me comentan que por la ley de arrendamientos urbanos,al no ser alquiler de vivienda habitual la operación no está exenta, luego debo repercutir , más modelo 303, más censo Hacienda. ..Es realmente así?

    Un saludo y enhorabuena por el blog

    1. Hola Manuel.

      Si alquilas con dinalidad turística y anuncias la vivienda en canales de oferta turística tendrás que cobrar IVA si has registrado tu vivienda como apartamento turístico.

      Pero si lo has registrado como vivienda con fines turisticos entonces está exento de IVA.

      1. Hola Eduardo, en relación a tu respuesta anterior, la última frase no me queda clara pues parece que registrando la vivienda como turística está execta de IVA pero en la frase anterior comentas que hay que cobrarlo… ¿puedes aclararlo de nuevo?

        Gracias

        1. Está exento si no se ofrecen servicios propios de la industria hotelera (cambios de sábanas a diario…)

  67. Buenas a todos. Estoy mirando el tema de alquileres vacacionales en el caso que esten exentos de IVA. Pero en Agencia Tributaria me comentaron que hay qye aplicar la prorrata. Me podría explicar que gastos (IVA) se podría deducir? Hay 500 paginas de manual y no viene muy claramente explicado el caso de alquileres vacacionales. quizás hay alguna regla general?
    Gracias

    Saludos

    1. Hola Julia.

      Es la primera noticia que tengo, así que agradezco si alguien lo puede aclarar.

      Hastad donde yo se, el alquiler vacacional está exento de IVA si no se oferta con servcios propios de la industria hotelera (cambio de sábanas, limpieza diaria, etc).

  68. Ante todo felicitarte por tu blog.
    Si el propietario es un particular que me cede a mi como empresa gestora sla explotación de la vivienda solo en los meses de verano ¿tiene que darse de alta para el IVA todo el año o cabe la posibilidad de hacerlo de forma puntual?

    Si la casa en alquiler está en Andalucía pero el propietario reside en el Pais Vasco, ¿varía en algo?

    Gracias

  69. Hola haber si me aclaran esta duda: soy autonomo.
    Un particular me deja en gestión su apartamento como alojamiento vacacional, solo para temporada de verano, no doy servicos de limpieza ni cambios de ropa en la estancia, tengo autorización de gestión firmado por ambos con un anexo de cantidades netas para él; pongo el ejemplo con cantidades para que sea más claro:
    El apartamento se alquila por 1000€ la quincena, 800€ neto para el propietario y 200€ la comisión de gestión. CUÁL ES LA DISTRIBUCION DE FACTURAS?
    Gracias anticipadas.

    1. Hola Pedro.

      En el post tienes un ejemplo del caso que indicas, es decir, cuando hay un intermediario de por medio que es, no empresa gestora, sino comisionista.

  70. Hola, deseo alquilar una casa vacacional por días o semanas a través de una agencia, como puedo hacer para los pagos de IVA; IRPF; FACTURAS etc.etc. siempre desde la legalidad, soy nuevo en estas lides y no quisiera me pudiesen imputar algún delito. Gracias

    1. Hola Vicente.

      Mi mejor recomendación es que sea un asesor fiscal de tu localidad quien te lleve esta situación, es decir, liquidar el IVA, incluir en tu declaración los rendimientos, presentar tu declaración, etc.

    2. Hola Vicente! yo conozco bien la normativa de Baleares. Si es aquí, te puedo ayudar. De lo contrario, te recomiendo lo mismo que Eduardo… busca un buen asesor fiscal en tu zona!

        1. Hola Eduardo, si es aquí en Baleares, concretamente en Formentera, según he leído en Google es diferente si ofreces un servicio de limpieza diario, cambio de ropa etc.etc que está gravado con un 23% o si no ofreces el servicio y es el 10% de IVA, aparte no se si hay que hacer declaración cada tres meses; confeccionar factura (Que no se como hacerlo), o declarar los ingresos en la declaración anual. Muchas gracias por tu colaboración. Un saludo.
          P.P. Supongo que si es muy complicado tendré que ponerme en contacto con un asesor fiscal.

      1. hola naihara, me encantaria que puedas contactar conmigo ya que somos nuevos en esto lo queremos empezar y poder dar este servicio a nuestros clientes nosotros estamaos en baleares mi telefono es 632627012 Ricardo un saludo

    1. El contrato puede ser tanto escrito como verbal.

      Esta es la norma general.

      Sin embargo, como cada comunidad autónoma tiene su normativa de vivienda vacacional, puede que la tuya requiera que el contrato sea por escrito.

      La mayoría exigen que se entregue al usuario, al menos, un recibo con determinada información (mas o menos como la tarjeta que nos entregan a la llegada a un hotel).

  71. El mero alquiler de vivienda para uso turístico sin la prestación de servicios, no esta sujeto a IVA, solamente deberá cumplimentarse un contrato de alquiler temporal, y declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario ¿ es asi?. Mi duda es sobre el tipo de contrato a firmar entre el arrendador y el arrendatario, pues según el art. 5 de la LAU, las viviendas de uso turístico están excluidas de la LAU, pero solo en aquellas comunidades autónomas que tengan normativa sectorial turística. Es decir las viviendas turísticas sin normativa sectorial deberían firmar un contrato de alquiler aplicando la LAU, y las comunidades autónomas que si la tengan, deberán firmar un contrato de cesión de uso sujeto a los contratos del código civil. Me gustaría saber su opinión y felicitarle por su blog.

    1. Hola Mayte.

      Respecto al IVA, es como indicas.

      Y respecto al contrato, si se dan todos los requisitos mencionados por la letra «e» del artículo 5 LAU, entonces el contrato será con arreglo al código civil. Y si no se dan todos los requisitos, entonces se aplicarán al contrato las normas de la LAU.

    1. buenos dias , perdone por mi epañol que soy italiana …. tengo una duda : mi asesora me ha dicho que yo tengo que dar de alta como autonomo para poder alquilar dos pisos que tengo ya en la web y que pero no son de mi propriedad sino que tengo un contrato normal de alquiler y la dueña me permite hacer eso !
      Entonces en su pagina no he visto nada que me indique que quien alquila como vivienda turistica debe darde alta como autonomo ….. solo inscribirme al Registro de vivienda turistica de Andalucia y al final hacer una presentación de modelo 303 y pagar los impuestos …. Heentendico bien ? Gracias por su respuesta ; un saludo cordial , Carla Albasini

    2. EDUARDO, si la vivienda se cede a un tercero para que éste realice alquileres turísticos, dicha cesión va con iva al 21% pero ¿llevaría retención de IRPF como alquileres de viviendas a empresas para uso comercial? Entiendo que si pero no encuentro normativa
      Gracias

      1. Hola Pedro.

        La cesión va con IVA si no es gratuita, en cuyo caso sería un arrendamiento de uso distinto a vivienda.

        En cuanto a ña retención, el arrendatario retendrá si realiza actividad aconómica. Es como si fuera un local.

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