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Este es un post guía, es decir, te voy a hablar de cuánto dura un contrato de alquiler o, lo que es lo mismo, cual es la duración de los contratos de arrendamiento según la legislación actualmente vigente.

Pero también te voy a dejar un índice para que puedas conocer la duración de cualquier contrato de alquiler en función a la fecha en que se firmó.

Han sido muchas las reformas que ha sufrido la normativa relativa a arrendamientos urbanos a lo largo de los años.

Pero en este post te voy a hablar de la normativa vigente (actual), es decir, la que afecta a los contratos de arrendamiento firmados desde el 25 de mayo de 2023 hasta la actualidad.

Por tanto, si tu contrato es de ese periodo, sigue leyendo más abajo.

Pero si tu contrato de arrendamiento es anterior a esa fecha, entonces selecciona la fecha que quieras en esta lista:

• Contratos de arrendamiento posteriores al 25-5-2023: (sigue leyendo. Te lo explico todo en este artículo).
• Contratos de arrendamiento entre el 6-3-2019 y el 25-5-2023
• Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019
• Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019
• Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018
• Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013
• Contratos de arrendamiento entre el 9-5-1985 y el 31-12-1994 (Decreto Boyer)
• Contratos de arrendamiento anteriores al 9 de Mayo de 1985 (Renta antigua)

Duración de los contratos de arrendamiento celebrados después del 25-5-2023 (vivienda y local)

En el artículo de hoy te explico todo lo relacionado con la duración de los contratos de arrendamiento celebrados después del 25 de mayo de 2023.

También analizo una materia controvertida y muy relacionada con la duración del contrato: el desistimiento, que se da cuando el inquilino quiere dar por finalizado el contrato antes de tiempo.

En cuanto a la duración, partimos del principio general del artículo 9 LAU de que se puede pactar la duración que las partes quieran (un año, tres, siete, cinco, etc.), si bien la LAU establece una fecha de cinco años para regular esta materia, y por tanto voy a realizar el análisis en base a esos cinco años.

En caso de que necesites información detallada sobre el proceso de desahucio express por impago de alquiler o por finalización de contrato, te invito a visitar mi post «El desahucio express«.

Contratos de menos de 5 años de duración (de vivienda habitual)

Todo lo que aquí mencione que haga referencia a cinco años, tendremos que entenderlo referido a siete años si el arrendador es persona jurídica.

Normalmente los contratos se hacen por un año prorrogables a cinco.

El inquilino tiene el poder para hacer que el contrato llegue hasta el quinto año si así lo desea (artículo 9.1 LAU), excepto que el propietario quiera usar la vivienda para uso propio o de algún familiar (artículo 9.3 LAU).

Llegado el quinto año, el inquilino puede optar por tres opciones:

• Pedir la finalización del contrato con una antelación mínima de dos meses. En ese caso el contrato termina al llegar el quinto año.
• Solicitar una prórroga extraordinaria de un año si el inquilino es vulnerable (artículo 10.2 LAU), que el propietario no está obligado a aceptar si no es gran tenedor. Esa prórroga podrá ser de tres años en lugar de uno si la vivienda está en zona tensionada (y tendrá que ser aceptada por el propietario, sea o no gran tenedor de viviendas), tal y como recoge el artículo 10.3 LAU. Si opta por esta opción, al terminar la prórroga extraordinaria el inquilino podrá optar por resolver el contrato (con preaviso de un mes), o bien por no decir nada, por lo que se acogería a la prórroga obligatoria hasta un máximo de tres años (del artículo 10.1 LAU) y en ese momento no entraría en juego la tácita reconducción. No obstante, esta vía de solicitar una prórroga de un año es absurda porque es más interesante al inquilino no decir nada y el contrato se prorroga tres años y tras esos tres años sigue pudiendo solicitar la prórroga extraordinaria de un año o tres. Solo tendrá sentido cuando el propietario quiera dar por terminado el contrato al quinto año.
• No solicitar ni finalización ni prórroga extraordinaria y, si el propietario tampoco ha dicho nada, entonces el contrato se prorroga obligatoriamente (artículo 10.1 LAU) por tres años más.

Llegado el octavo año (si nadie dijo nada al quinto año y el contrato se prorrogó por el artículo 10.1 LAU), el inquilino puede optar de nuevo por tres opciones:

• Pedir la finalización del contrato con una antelación mínima de un mes. En ese caso el contrato termina al llegar el octavo año o bien la finalización de la prórroga extraordinaria si se hubiese dado.
• Solicitar una prórroga extraordinaria de un año (artículo 10.2 LAU), que el propietario no está obligado a aceptar si no es gran tenedor. Esa prórroga podrá ser de tres años en lugar de uno si la vivienda está en zona tensionada (y tendrá que ser aceptada por el propietario, sea o no gran tenedor de viviendas), tal y como recoge el artículo 10.3 LAU. Si opta por esta opción, al terminar la prórroga extraordinaria el inquilino podrá optar por resolver el contrato (con preaviso de un mes), o bien por no decir nada, por lo nace un nuevo contrato sometido al código civil por tácita reconducción, con las mismas condiciones que el contrato anterior.
• No solicitar ni finalización ni prórroga extraordinaria y, si el propietario tampoco ha dicho nada, entonces nace un nuevo contrato sometido al código civil por tácita reconducción, con las mismas condiciones que el contrato anterior.

Contratos sin duración fijada

Respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, estos se entenderán realizados por un año de duración, siendo de aplicación todo lo analizado hasta ahora.

Desistimiento

En cuanto al «desistimiento», ya estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.

Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.

Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.

Finalización por necesidad del arrendador

Si el contrato de arrendamiento recoge que el arrendador puede recuperar la vivienda en caso de necesidad propia o de determinados familiares (artículo 9.3 LAU), podrá recuperarla, con lo que no se aplicarán ni las prórrogas obligatorias ni las extraordinarias vistas.

Contratos de 5 años de duración o más de 5 años (de vivienda habitual)

Todo lo que aquí mencione que haga referencia a cinco años, tendremos que entenderlo referido a siete años si el arrendador es persona jurídica.

Como he dicho, los contratos se suelen hacer por un año prorrogable a cinco. Pero nada impide que un contrato se haga, por ejemplo, por seis años de duración, o por diez.

El inquilino tiene el poder para hacer que el contrato llegue hasta el vencimiento que el contrato indique, si así lo desea (artículo 9.1 LAU), y el propietario no puede impedirlo alegando que necesita la vivienda para sí (artículo 9.3 LAU), ya que en estos casos no aplica dicho artículo.

Llegado el término del contrato, el inquilino puede optar por tres opciones:

• Pedir la finalización del contrato con una antelación mínima de dos meses. En ese caso el contrato termina al llegar el vencimiento.
• Solicitar una prórroga extraordinaria de un año si el inquilino es vulnerable (artículo 10.2 LAU), que el propietario no está obligado a aceptar si no es gran tenedor. Esa prórroga podrá ser de tres años en lugar de uno si la vivienda está en zona tensionada (y tendrá que ser aceptada por el propietario, sea o no gran tenedor de viviendas), tal y como recoge el artículo 10.3 LAU. Si opta por esta opción, al terminar la prórroga extraordinaria el inquilino podrá optar por resolver el contrato (con preaviso de un mes), o bien por no decir nada, por lo que se acogería a la prórroga obligatoria hasta un máximo de tres años (del artículo 10.1 LAU) y en ese momento no entraría en juego la tácita reconducción. No obstante, esta vía de solicitar una prórroga de un año es absurda porque es más interesante al inquilino no decir nada y el contrato se prorroga tres años y tras esos tres años sigue pudiendo solicitar la prórroga extraordinaria de un año o tres. Solo tendrá sentido cuando el propietario quiera dar por terminado a la finalización del plazo de duración inicial del contrato.
• No solicitar ni finalización ni prórroga extraordinaria y, si el propietario tampoco ha dicho nada, entonces el contrato se prorroga obligatoriamente (artículo 10.1 LAU) por tres años más.

Agotados los tres años de prórroga obligatoria, el inquilino puede optar de nuevo por tres opciones:

• Pedir la finalización del contrato con una antelación mínima de un mes. En ese caso el contrato termina al llegar el octavo año o bien la finalización de la prórroga extraordinaria si se hubiese dado.
• Solicitar una prórroga extraordinaria de un año (artículo 10.2 LAU), que el propietario no está obligado a aceptar si no es gran tenedor. Esa prórroga podrá ser de tres años en lugar de uno si la vivienda está en zona tensionada (y tendrá que ser aceptada por el propietario, sea o no gran tenedor de viviendas), tal y como recoge el artículo 10.3 LAU. Si opta por esta opción, al terminar la prórroga extraordinaria el inquilino podrá optar por resolver el contrato (con preaviso de un mes), o bien por no decir nada, por lo nace un nuevo contrato sometido al código civil por tácita reconducción, con las mismas condiciones que el contrato anterior.
• No solicitar ni finalización ni prórroga extraordinaria y, si el propietario tampoco ha dicho nada, entonces nace un nuevo contrato sometido al código civil por tácita reconducción, con las mismas condiciones que el contrato anterior.

Desistimiento

En cuanto al «desistimiento», ya estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.

Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.

Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.

Finalización por necesidad del arrendador

En estos casos no aplica el artículo 9.3 LAU dado que no existen prórrogas obligatorias.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, temporada, …)

Para este tipo de contratos rige la voluntad de las partes.

Es decir, el contrato dura lo que las partes quiera establecer en el contrato.

Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido. Y si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción del mismo modo que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.

En caso de que necesites información detallada sobre el proceso de desahucio express por impago de alquiler o por finalización de contrato, te invito a visitar mi post «El desahucio express«.