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Este es un post guía, es decir, te voy a hablar de la duración de los contratos de arrendamiento según la legislación actual, pero también te voy a dejar un índice para que puedas conocer la duración de cualquier contrato de alquiler en función a la fecha en que se firmó.

Debes tener en cuenta que todo contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuyo plazo o prórroga termine entre el 2 de abril de 2020 y dos meses más allá de la finalización del estado de alarma por coronavirus (COVID19), se van a prorrogar automáticamente por seis meses como máximo, si así lo solicita el inquilino. Puedes leer más sobre esta prórroga extraordinaria en este post.

Han sido muchas las reformas que ha sufrido la normativa relativa a arrendamientos urbanos a lo largo de los años.

Pero hoy te voy a hablar de la normativa vigente (actual), es decir, la que afecta a los contratos de arrendamiento firmados después del 6 de marzo de 2019.

Por tanto, si tu contrato es de ese periodo, sigue leyendo.

Pero si tu contrato de arrendamiento es anterior a esa fecha, entonces selecciona la fecha que quieras en esta lista:

• Contratos de arrendamiento posteriores al 6-3-2019: (sigue leyendo bajo este índice).
• Contratos de arrendamientos entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019
• Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 22-1-2019
• Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018
• Contratos de arrendamiento entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013
• Contratos de arrendamiento entre el 9-5-1985 y el 31-12-1994 (Decreto Boyer)
• Contratos de arrendamiento anteriores al 9 de Mayo de 1985 (Renta antigua)

Duración de los contratos de arrendamiento celebrados después del 6 de Marzo de 2019 (vivienda y local)

En el artículo de hoy te explico todo lo relacionado con la duración de los contratos de arrendamiento celebrados después del 6 de Marzo de 2019.

También analizo una materia controvertida y muy relacionada con la duración del contrato: el desistimiento, que se da cuando el inquilino quiere dar por finalizado el contrato antes de tiempo.

En cuanto a la duración, partimos del principio general del artículo 9 LAU de que se puede pactar la duración que las partes quieran (un año, tres, siete, cinco, etc.), si bien la LAU establece una fecha de cinco años para regular esta materia, y por tanto voy a realizar el análisis en base a esos cinco años.

En caso de que necesites información detallada sobre el proceso de desahucio express por impago de alquiler o por finalización de contrato, te invito a visitar mi post «El desahucio express«.

Contratos de menos de 5 años de duración (de vivienda habitual)

Todo lo que aquí mencione que haga referencia a cinco años, tendremos que entenderlo referido a siete años si el arrendador es persona jurídica.

Antes de los cinco años… prórroga obligatoria.

Si el contrato dura menos de cinco años (por ejemplo, se le da una duración de un año prorrogable a cinco), entonces el contrato va a durar cinco años, excepto que:

• Excepto que el inquilino manifieste a la finalización de cualquiera de las anualidades que quiere dar por terminado el contrato. Esta manifestación debe hacerla fehacientemente (por burofax, por ejemplo), y antes de entrar en los treinta últimos días de esa anualidad. Te dejo acceso a un modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor.
• Salvo que el inquilino quiera desistir del contrato, hecho que podrá hacer en cualquier momento después del sexto mes de contrato.
• Excepto que el arrendador comunique al arrendatario, transcurrido el primer año de duración del contrato, que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esa comunicación se hará al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. En ese caso el arrendador podrá evitar que el contrato se prorrogue obligatoriamente. Por tanto, no podrá dar por terminado el contrato el arrendador antes de que llegue la finalización del plazo inicialmente pactado (que suele ser de un año, en los «contratos de un año prorrogables a cinco»). Esta facultad no la tienen los arrendadores que sean personas jurídicas. Para que el arrendador pueda beneficiarse de la facultad de que no se prorrogue el contrato por necesidad de la vivienda, debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento que el arrendador va a tener dicha necesidad tras el primer año de vigencia del contrato.

Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Es lo que se llama «prórroga obligatoria». Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla cinco años en total.

En la práctica, por tanto, pasados los seis meses de contrato, el inquilino podrá dar por terminado el contrato cuando quiera. Tendrá entonces que valorar si prefiere desistir (porque tendrá que indemnizar al arrendador en la mayoría de los casos) o prefiere esperar a la finalización de cualquiera de las anualidades, en cuyo caso no tendrá que indemnizar.

Llegado el quinto año…

Una vez llegado el quinto año de contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte respetando los siguientes plazos de preaviso:

• Si es el arrendador quien quiere manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, tendrá que avisar antes de que falten cuatro meses para que se cumpla el quinto año.
• Si es el inquilino quien quiere manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, tendrá que avisar antes de que falten dos meses para que se cumpla el quinto año.

(ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).

Después del quinto año… prórroga obligatoria.

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al quinto año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual, y en ese momento vuelve a ser el inquilino el que manda.

Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato cumplió cinco años (bueno, en los plazos mencionados), entonces el contrato va a durar tres años más (es decir, ocho en total), excepto que:

• Excepto que el inquilino manifieste a la finalización de cualquiera de las anualidades que quiere dar por terminado el contrato. Esta manifestación debe hacerla fehacientemente (por burofax, por ejemplo), y antes de entrar en los 30 últimos días de esa anualidad. Te dejo acceso a un modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor.

Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla tres años más, es decir, ocho años en total.

Después del octavo año… tácita reconducción

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al octavo año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.

En ese momento, y gracias a la llamada «tácita reconducción», se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestándolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.

Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.

Contratos sin duración fijada

Respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, estos se entenderán realizados por un año de duración, siendo de aplicación todo lo analizado hasta ahora.

Desistimiento

En cuanto al «desistimiento», ya estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.

Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.

Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.

Contratos de 5 años de duración o más de 5 años (de vivienda habitual)

Todo lo que aquí mencione que haga referencia a cinco años, tendremos que entenderlo referido a siete años si el arrendador es persona jurídica.

Antes de llegar la fecha de terminación.

Si el contrato tiene una duración inicial pactada de cinco años o más (por ejemplo, se le da una duración inicial de seis años), entonces el contrato va a terminar cuando llegue ese momento fijado por las partes.

El inquilino tiene posibilidad de desistir a partir del sexto mes en cualquier momento.

El arrendador no puede hacer uso de la facultad de recuperar la vivienda por necesidad (para vivienda habitual de él o de determinados familiares) porque en este caso no hay prórrogas obligatorias, así que carece de dicha facultad.

Llegada la fecha de terminación.

Una vez llegado el quinto año de contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte respetando los siguientes plazos de preaviso:

• Si es el arrendador quien quiere manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, tendrá que avisar antes de que falten cuatro meses para que se cumpla el quinto año.
• Si es el inquilino quien quiere manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, tendrá que avisar antes de que falten dos meses para que se cumpla el quinto año.

(ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).

Después de la fecha de terminación.

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato cuando ha llegado la fecha de finalización, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual, y en ese momento es el inquilino el que manda.

Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato llegó a la fecha de duración pactada (bueno, en los plazos mencionados), entonces el contrato va a prorrogarse, año a año, hasta que cumpla en total ocho años, excepto que:

• Excepto que el inquilino manifieste a la finalización de cualquiera de las anualidades que quiere dar por terminado el contrato. Esta manifestación debe hacerla fehacientemente (por burofax, por ejemplo), y antes de entrar en los 30 últimos días de esa anualidad. Te dejo acceso a un modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor.
• Excepto que el inquilino quiera desistir en cualquier momento.

Tendrá que decidir el inquilino si quiere desistir (sin indemnizar, en la mayoría de las ocasiones) o prefiere esperar a la finalización de la anualidad.

Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla ocho años en total.

Después del octavo año… tácita reconducción

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al octavo año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual. En ese momento, y gracias a la llamada «tácita reconducción», se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestandolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.

Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.

Desistimiento

En cuanto al «desistimiento», ya estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.

Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.

Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, temporada, …)

Para este tipo de contratos rige la voluntad de las partes.

Es decir, el contrato dura lo que las partes quiera establecer en el contrato.

Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido. Y si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción del mismo modo que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.

En caso de que necesites información detallada sobre el proceso de desahucio express por impago de alquiler o por finalización de contrato, te invito a visitar mi post «El desahucio express«.