Voy a analizar en este artículo la duración de los arrendamientos entre el 5-6-2013 y el 18-12-2018, tanto de vivienda como de uso distinto a vivienda.
Debes tener en cuenta que todo contrato de vivienda habitual cuyo plazo o prórroga termine entre el 1 de abril de 2020 y dos meses más allá de la finalización del estado de alarma por coronavirus (COVID19), se van a prorrogar automáticamente por seis meses como máximo, si así lo solicita el inquilino. puedes leer más sobre esta prórroga extraordinaria en este post.
En el artículo de hoy te explico todo lo relacionado con la duración de los contratos de arrendamiento celebrados entre el 6 de Junio de 2013 y el 18 de Diciembre de 2018.
Si lo que necesitas es conocer la duración de los contratos de arrendamiento firmados en cualquier otro momento, puedes visitar el post duración de los contratos de arrendamiento, en el que podrás ver cuánto dura cualquier contrato de alquiler.
También analizo una materia controvertida y muy relacionada con la duración del contrato: el desistimiento, que se da cuando el inquilino quiere dar por finalizado el contrato antes de tiempo.
En cuanto a la duración, partimos del principio general del artículo 9 LAU de que se puede pactar la duración que las partes quieran (un año, tres, siete, cinco, etc.), si bien la LAU establece una fecha de tres años para regular esta materia (para los contratos de esa fecha), y por tanto voy a realizar el análisis en base a esos tres años.
En caso de que necesites información detallada sobre el proceso de desahucio express por impago de alquiler o por finalización de contrato, te invito a visitar mi post «El desahucio express«.
Contratos de menos de 3 años de duración (de vivienda habitual)
Antes de los tres años… prórroga obligatoria.
Si el contrato dura menos de tres años (por ejemplo, se le da una duración de un año prorrogable a tres), entonces el contrato va a durar tres años, excepto que:
- Excepto que el inquilino manifieste a la finalización de cualquiera de las anualidades que quiere dar por terminado el contrato. Esta manifestación debe hacerla fehacientemente (por burofax, por ejemplo), y antes de entrar en los 30 últimos días de esa anualidad. Te dejo acceso a un modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor.
- Excepto que el arrendador necesite la vivienda para destinarlo a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Debe pedir la vivienda al inquilino siempre después del primer año de contrato, y debe concederle un múinimo de dos meses para el desalojo.
Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Es lo que se llama «prórroga obligatoria». Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla tres años en total.
Llegado el tercer año…
Una vez llegado el tercer año de contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte con una antelación mínima de un mes a la terminación del tercer año (ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).
Después del tercer año… prórroga necesaria.
Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al tercer año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.
Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato cumplió tres años (bueno, un mes antes), entonces el contrato va a durar un año más (es decir, cuatro en total).
A la finalización del cuarto año cualquiera de las partes puede pedir que el contrato finalice.
Después del cuarto año… tácita reconducción
Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al finalizar el cuarto año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.
En ese momento, y gracias a la llamada «tácita reconducción», se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestandolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.
Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.
Contratos sin duración fijada
Respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, estos se entenderán realizados por un año de duración, siendo de aplicación todo lo analizado hasta ahora.
Desistimiento
En cuanto al «desistimiento», opera la misma regla que en los contratos de más de tres años de duración, es decir, estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.
Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.
Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.
Contratos de 3 años de duración o más (de vivienda habitual)
Antes de llegar la fecha de terminación.
Si el contrato tiene una duración inicial pactada de tres años o más (por ejemplo, se le da una duración inicial de cuatro años), entonces el contrato va a terminar cuando llegue ese momento fijado por las partes.
El inquilino tiene posibilidad de desistir en cualquier momento tras el sexto mes.
El arrendador solo podrá impedir que el contrato llegue hasta su fecha de vencimiento pactada, si necesita la vivienda para él o determinados familiares, para constituir en ella la vivienda habitual y permanente.
Llegada la fecha de terminación.
Una vez llegada la fecha de terminación del contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte con una antelación mínima de un mes a la terminación del quinto año (ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).
Después de la fecha de terminación.
Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato cuando ha llegado la fecha de finalización, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.
Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato llegó a la fecha de duración pactada (bueno, un mes antes), entonces el contrato va a prorrogarse hasta que cumpla en total cuatro años (en caso de que la duración inicial fuese de menos de cuatro años, pues si fue de más, una vez llegado el vencimiento, nos saltaríamos esta modalidad y pasaríamos directamente a tácita reconducción).
Tácita reconducción
Una vez llegado el cuarto año en contratos de duración pactada de menos de cuatro años, o una vez llegada la terminación del contrato en los contratos de duración inicial pactada de cuatro o más años, si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.
En ese momento, y gracias a la llamada «tácita reconducción», se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestandolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.
Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.
Desistimiento
En cuanto al «desistimiento», opera la misma regla que en los contratos de menos de tres años de duración, es decir, estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.
Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.
Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.
Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, temporada, …)
Para este tipo de contratos rige la voluntad de las partes.
Es decir, el contrato dura lo que las partes quiera establecer en el contrato.
Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido. Y si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción del mismo modo que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.
Hola!!! Firme un contrato de alquiler el 1 de agosto de 2018 de 3 años. A partir del 1 de agosto de 2021, prorrogable por idénticos periodos de duración, si no se avisaba de lo contrario. Estamos en abril de 2025, y me llama el casero que va a hablar con su gestor para cambiar el contrato y hacer una subida de 100/150€. ¿En que situación está ahora mi contrato según esa cláusula que firmamos en su dia? Tacita reconducción o en prórroga de 3 años? Gracias!!
Hola filme contrato el 1 de julio del 2017 por cinco años más tres prorrogables, 1 de julio de este mismo año se cumple los 8 años, a mi me interesa seguí en inmueble como inquilina pero me he enterado por terceros que mi arrendador que subir el alquiler en una cuantía de más 250 al precio que ahora estoy pagando. El propirtario sabe que yo esas cantidad no puedo abona, seguro no querrá renovarme el contrato , con cuanto tiempo de antelación tiene que avisarme
Tengo un último contrato de alquiler de vivienda de 1 de enero de 2016 estableciéndose que es un contrato de vacaciones. Continuo viviendo en el piso sin haber habido renovaciones. Cuando el dueño puede echarme del piso y con que plazo debe avisarme? Yo pago bien la renta.
Soy Arrendador, contrato 01-06-2019 vivienda habitual, vto 01.06.2019, por despiste mutuo mío y del arrendatario no nos preavisamos de nada y por lo tanto quedo renovado por un año mas.
Ahora vence 01.06.2020 y le avise por teléfono de no renovar mas, por querer venderlo.
Con la situacion actual covid19, tienen derecho a 6 meses de prórroga obligatoria, para buscarse otra vivienda ????
Envio carta por e-mail de preaviso de no renovar antes de 30 días vto.??
Arrendatarios me tienen que pedir la prórroga obligatoria por Covid19, para tener derecho a ella. ??
Gracias anticipadas.
Hola Pedro,
El arrendador al ser vivienda habitual, tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta los tres años de cumplimiento de contrato. Salvo que lleguen a un acuerdo ambas partes.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Firme un contrato de alquiler de local de negocio ( comida para llevar) por 3 años que termina el 30/04/2020 sin necesidad de requerimiento alguno. El arrendador no me había dicho nada hasta ahora y yo tampoco inmersa en la situación de pandemia. Y me dice que me hace un nuevo contrato por el tiempo que quiera pero me sube la renta. Puede hacerlo?. Con el estado de alarma, decretado por el gobierno, mis ventas han caído más del 75% y no se si podré atender el alquiler ni si tendré que cerrar: puede echarme del local?. O se renovaría automáticamente mientras dure este estado de emergencia? Gracias
Hola Pepa.
Si habéis pactado que no es necesario requerimiento previo y te pide que le devuelvas la posesión (o bien que firmes otro contrato), efectivamente no podrás seguir si no aceptas sus nuevas condiciones.
Buenas tardes,
el 29 noviembre 2019 he comprado un edificio de 4 apartamentos respectando los contrato de alquiler vigentes y dos ahora están todavía alquilados. Estos contratos se hicieron: uno el 1 junio 2015 y el otro el 1 junio 2016.
Ahora quiero no renovar para un año más estos contratos porque tengo que reformar las viviendas.
Antes del 30 abril tengo que comunicar a los inquilinos que el contrato no se renovara para un año pero con el estado de alarma ellos tampoco pueden mudarse. cual es la formula correcta para estar en acuerdo con las medida del gobierno? Muchas gracias de antemano
Hola Silvia,
Lo correcto sería comunicar con al menos 30 días de antelación a la fecha fin del vencimiento del contrato, que ya no se prorrogará el contrato, si bien, podrá llegar a un acuerdo para que la salida tenga lugar después del estado de alarma como solidaridad por la situación vivida.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenas noches debido ahora al problema que estamos teniendo tuve que cerrar mi gimnasio el 16 de marzo por orden de la alcaldia.
Tengo un contrato a 5 años el cual se me vence el 1 de febrero del 2021 hay posibilidad de que yo de por terminado el contrato sin ser penalizado ya que por el tipo de negocio, va a ser uno de los ultimos en que dejen abrir al publico. Muchas gracias
Hola Diego,
En la ley de arrendamiento urbano no se establece ninguna clausula de fuerza mayor; si bien, debido a circunstancias le recomendaría hablar con el propietario para que le concede unos meses de no pago. En estos casos tenemos que atender a la solidaridad de partes. De otra forma estaría incumpliendo el contrato de arrendamiento y tendría que pagar una indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Llevamos 4 años con contratos de 1 año viviendo en este piso y ahora no nos quieren renovar ,nos avisaron se acerca la fecha y no encontramos nada… se puede hacer algo?
Hola Andrea,
Si es una contrato de arrendamiento de vivienda habitual y siempre que esto aparezca recogido en el contrato de arrendamiento, entiendo que podrá estar hasta tres años.
Si por el contrato es un contrato de arrendamiento de uso diferente a la vivienda habitual (temporal), tendrá que marcharse de la vivienda cuando llegue la vencimiento del mismo.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Hola, tengo un contrato de alquiler de un año prorrogable hasta tres desde 31-10-2017 y el propietario me comunica el 05-09-2019 que no me renueva el contrato y que tengo de abandonar la vivienda el 31-10-2019 la vivienda es de una empresa y dice que quiere cerrar la empresa y vender.
he acudido a consumo y dan la razón al propietario y al comentario que les hago de lo que he encontrada de la ley
me dicen que eso es para contratos entre particulares y que como el propietario es una empresa no sirve y que tiene derecho a no renovar y me tengo que ir o arriesgarme a indemnizar al propietario por cada día que no desaloje la vivienda desde la fecha de 31-10-2019 Un saludo
Hola Salvador,
Si su contrato es de arrendamiento de vivienda habitual, tendría derecho quedarse hasta el tercer año.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
Buenos días,
Tengo un contrato de alquiler para un año prorrogable para otro año. Cuando se ha finalizado el primer año, el arrendatario puede subirme el precio?
Hola Cristina,
No podría de forma unilateral subirte la renta.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.
el dia 29 de diciembre se firmo un contrato de arrendamiento de apto. por doce meses el dia 27 de enero de 2019 el sr que tomo en arrendamiento me dice que se va por que encontro un mejor apto. que debo hacer se puede cumplir las clausulas penales que son una indemnización de dos cánones de arrendamiento o que se hace ? gracias
Hola Gabriel,
Si el contrato aparecen recogidas las cláusulas penales si se pueden aplicar. Pero también al incumplir el contrato también podrá pedir una indemnización.
Un saludo, espero haberle sido de ayuda.