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Todo sobre arrendamientos y desahucios

La duración de los arrendamientos entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018

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Voy a analizar en este artículo la duración de los arrendamientos entre el 5-6-2013 y el 18-12-2018, tanto de vivienda como de uso distinto a vivienda.

En el artículo de hoy te explico todo lo relacionado con la duración de los contratos de arrendamiento celebrados entre el 6 de Junio de 2013 y el 18 de Diciembre de 2018.

También analizo una materia controvertida y muy relacionada con la duración del contrato: el desistimiento, que se da cuando el inquilino quiere dar por finalizado el contrato antes de tiempo.

En cuanto a la duración, partimos del principio general del artículo 9 LAU de que se puede pactar la duración que las partes quieran (un año, tres, siete, cinco, etc.), si bien la LAU establece una fecha de tres años para regular esta materia (para los contratos de esa fecha), y por tanto voy a realizar el análisis en base a esos tres años.

Contratos de menos de 3 años de duración (de vivienda habitual)

Antes de los tres años… prórroga obligatoria.

Si el contrato dura menos de tres años (por ejemplo, se le da una duración de un año prorrogable a tres), entonces el contrato va a durar tres años, excepto que:

  • Excepto que el inquilino manifieste a la finalización de cualquiera de las anualidades que quiere dar por terminado el contrato. Esta manifestación debe hacerla fehacientemente (por burofax, por ejemplo), y antes de entrar en los 30 últimos días de esa anualidad. Te dejo acceso a un modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor.
  • Excepto que el arrendador necesite la vivienda para destinarlo a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Debe pedir la vivienda al inquilino siempre después del primer año de contrato, y debe concederle un múinimo de dos meses para el desalojo.

Cada vez que llega la finalización de una anualidad y el inquilino no dice nada, se está activando una nueva anualidad. Es lo que se llama “prórroga obligatoria”. Y el contrato puede prorrogarse de esta manera hasta que cumpla tres años en total.

Llegado el tercer año…

Una vez llegado el tercer año de contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte con una antelación mínima de un mes a la terminación del tercer año (ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).

Después del tercer año… prórroga necesaria.

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al tercer año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.

Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato cumplió tres años (bueno, un mes antes), entonces el contrato va a durar un año más (es decir, cuatro en total).

A la finalización del cuarto año cualquiera de las partes puede pedir que el contrato finalice.

Después del cuarto año… tácita reconducción

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato al finalizar el cuarto año, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.

En ese momento, y gracias a la llamada “tácita reconducción”, se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestandolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.

Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.

Contratos sin duración fijada

Respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, estos se entenderán realizados por un año de duración, siendo de aplicación todo lo analizado hasta ahora.

Desistimiento

En cuanto al “desistimiento”, opera la misma regla que en los contratos de más de tres años de duración, es decir, estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.

Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.

Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.

Contratos de 3 años de duración o más (de vivienda habitual)

Antes de llegar la fecha de terminación.

Si el contrato tiene una duración inicial pactada de tres años o más (por ejemplo, se le da una duración inicial de cuatro años), entonces el contrato va a terminar cuando llegue ese momento fijado por las partes.

El inquilino tiene posibilidad de desistir en cualquier momento tras el sexto mes.

El arrendador solo podrá impedir que el contrato llegue hasta su fecha de vencimiento pactada, si necesita la vivienda para él o determinados familiares, para constituir en ella la vivienda habitual y permanente.

Llegada la fecha de terminación.

Una vez llegada la fecha de terminación del contrato, cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte con una antelación mínima de un mes a la terminación del quinto año (ver modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato y ver también modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato).

Después de la fecha de terminación.

Si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato cuando ha llegado la fecha de finalización, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.

Es decir, si nada dijeron las partes cuando el contrato llegó a la fecha de duración pactada (bueno, un mes antes), entonces el contrato va a prorrogarse hasta que cumpla en total cuatro años (en caso de que la duración inicial fuese de menos de cuatro años, pues si fue de más, una vez llegado el vencimiento, nos saltaríamos esta modalidad y pasaríamos directamente a tácita reconducción).

Tácita reconducción

Una vez llegado el cuarto año en contratos de duración pactada de menos de cuatro años, o una vez llegada la terminación del contrato en los contratos de duración inicial pactada de cuatro o más años, si ninguna de las partes ha comunicado a la otra la decisión de dar por terminado el contrato, entonces las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual.

En ese momento, y gracias a la llamada “tácita reconducción”, se genera un nuevo contrato (con las mismas condiciones, pero sometido al código civil y no a la LAU) y que por lo general va a tener una duración de un año, prorrogable año a año si nadie dice lo contrario. Este nuevo contrato puede darlo por finalizado cualquiera de las partes a la finalización de la anualidad, manifestandolo fehacientemente (por burofax) a la otra parte.

Ojo, a veces la duración del contrato en tácita reconducción (es decir, de un contrato tras el octavo año), no es anual sino mensual, así que conviene que las partes tengan claro este aspecto.

Desistimiento

En cuanto al “desistimiento”, opera la misma regla que en los contratos de menos de tres años de duración, es decir, estemos en una prórroga del contrato o aún no, el inquilino puede desistir del contrato transcurridos seis meses de vigencia y siempre que preavise con un mes de antelación a la fecha en que quiere hacer efectiva la terminación del contrato.

Sólo nacerá un derecho del arrendador a ser indemnizado si así se recogió expresamente en el contrato.

Si desiste antes de los seis meses de contrato y tal posibilidad no se contempló en el contrato, nacerá el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado por los daños y perjuicios causados, ya que en este caso no hablamos de desistimiento sino de incumplimiento contractual.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, temporada, …)

Para este tipo de contratos rige la voluntad de las partes.

Es decir, el contrato dura lo que las partes quiera establecer en el contrato.

Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido. Y si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción del mismo modo que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.

249 comentarios en “La duración de los arrendamientos entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018

  1. Tenemos un local alquilado con un contrato de 5 años el cual acaba ahora, queremos seguir igual en las mismas condiciones y todo, tenemos que hacer un contrato nuevo? tenemos que simplemente en una carta comunicar la prorroga???? muchas gracias

    1. Buenas tardes.
      Tendría que ver el contrato para ver qué dice respecto a la posibilidad de prórroga.
      Si nada dijera lo conveniente sería realizar un nuevo contrato que recoja esta posibilidad para futuras ocasiones.
      Si lo necesitas nosotros podríamos realizarlo. Te dejamos enlace con la información.
      http://www.abogadosparatodos.net/elaboracion-de-contratos-de-arrendamiento/
      O bien puedes descargarte nuestro modelo.
      Si tienes alguna otra duda estaremos encantados de ayudarte.
      Saludos.

    1. Muy buenas y gracias por tu consulta.
      Son perfectamente legales los contratos de tres meses. Eso si, deben ser considerados como contratos de temporada y no de vivienda.
      Esto quiere decir que si lo que se pretende es firmar sucesivos contratos de tres meses cuando en realidad se debería firmar un contrato de vivienda (por decirlo de algún modo, de latga duración), podría el inquilino denunciar esta situación y kuy probablemente le darían la razón en los tribunales.
      Saludos.

  2. Mi suegra tiene una inquilina que el año pasado y más concretamente sobre marzo de 2013 cumplió cinco años de alquiler, en esa fecha no se le comentó nada y hoy 31 de marzo ya ha cumplido un año más. No se le hizo ningún nuevo contrato de ese año de duración, ¿está también hacerlo así?
    También sé que la nueva ley de alquileres entró en vigor sobre junio de 2013.
    ¿Debería de hacerle un nuevo contrato?, Al ser un contrato que se hizo antes de la nueva ley, ¿que aplicaría antes de junio de 2013 ó después?
    Tengo entendido que aunque lleguen al límite de cinco años con la anterior ley se renova un año hasta tres años, ¿es cierto?. Pero el renovarlo automáticamente se refiere ¿a que no hace falta un nuevo contrato por escrito?
    Y cuando pasen esos tres años ¿que ocurre?

    1. Hola Luis.
      La ley aplicable en el caso que comentas es la anterior a la reforma del seis de junio de 2013. Por tanto, si en junio de 2013 el contrato hizo 5 años entonces es el inquilino el que tiene potestad para llevar el contrato hasta el octavo año. En resumen, si queréis que el contrato termine y recuperar la vivienda tenéis que avisar de esa intención al inquilino antes del 31 de marzo de 2016.
      Si no lo hacéis así, el contrato entraría en tácita reconducción, es decir, habría automáticamente un nuevo contrato con las mismas condiciones que el actual, excepto en la duración, que sería de un año de duración si la renta se pactó anualmente.
      Puedes ver más información en nuestro artículo La duración del contrato de arrendamiento antes de junio de 2013.
      Saludos.

      1. Muchas gracias por tu contestación. Pero quisiera saber si ya se ha cumplido un año después de terminar los cinco años, ¿tendría que haber hecho un contrato por escrito con las mismas condiciones pero con la duración de un año?. Y si no lo he hecho por supuesto debería de hacerlo ahora con la duración de un año o estos contratos se prorrogan automáticamente sin necesidad de hacer por escrito?
        Si el contrato pasa a tácita reconducción, ¿habría que hacer un contrato por escrito de duración de un año’? ¿cuántas veces se puede hacer hacer eso después de los tres años?
        Muchas gracias por todo.

        1. Luis no es necesario hacer un nuevo contrato. Se va a prorrogar hasta marzo de 2016 y va a ser el mismo contrato. En esa fecha, si preavisas, terminará el contrato. Si no preavisas, se genera automáticamente un nuevo contrato tras marzo de 2016, con las mismas condiciones del anterior. No tendrías por tanto que hacer nuevo contrato tras 2016. O preavisas y resuelves el contrato o se prorroga automáticamente por tácita rconducción.

          1. Hola! Tengo una duda en relacion a este pregunta que te han hecho.
            Mi contrato es anterior a la reforma de 2013, y de duracion de 5 años, ahora ambas partes queremos prorrogar el mismo. Mi consulta es: es necesario hacerlo por escrito o se prorroga de forma tacita, es decir automaticamente por año, hasta el maximo de 3 años? se prorroga de forma automatica verdad?
            una vez que hayan pasado esos 3 años de prorroga tacita ( hechas año tras año) ahi comenzaría la reconducion, verdad? y si el pago del alquiler es de forma mensual, hasta cuando se puede hacer el nuevo contrato? debera ser por escrito este? ( es decir una vez ya pasados los 8 años)
            Muchas gracias!!

          2. Hola Romina.

            Al terminar el quinto año de contrato arrendador y arrendatario pueden impedir que el contrato se prorrogue, notificandolo a la otra parte.

            Si ninguna de las partes lo notifica, el contrato se prorroga año a año hasta tres años más. En esos tres años solo el inquilino puede decidir dar por finalizado el contrato al final de cada una de las anualidades. El propietario solo podrá dar por finalizado el contrato al finalizar el tercer año.

            Si tampoco ninguna de las partes dice a la otra que desean que el contrato termine, entonces ahí entra el juego la tácita reconducción. lo normal es que las prórrogas por tácita reconducción sean anuales, pese a que el alquiler se pague mensualmente. Así que cada prórroga durará un año.

            Y al final de cada anualidad cada una de las partes puede avisar a la otra de que no quiere que se prorrogue de nuevo el contrato.

            Y si nunguna de las partes lo hace, pues…nueva prórroga.

            Y así sucesivamente.

            Por lo tanto, en ningún caso sería necesario un nuevo contrato. Ni en la prórroga por los tres años (prórroga necesaria) ni en las sucesivas tácitas reconducciones. Cosa distinta es que ambas partes estéis de acuerdo en hacer un nuevo contrato, cosa que siempre se podrá hacer siempre que quede documentado que el anterior se da por finalizado.

    1. Hola Unai.
      En este caso tenemos que avudir al código civil. Mira lo que dice el artículo 1581 CC.
      Evidentemente el pago lo habréis fraccionado por mensualidades, como es lógico. Sin embargo, que la duración del contrato sea anual o mensual depende de un pequeño detalle como el hecho de que se haya o no establecido en el contrato que el alquiler es anual o mensual. Si pusistéis que es anual, por un importe de “x” a pagar en mensualidades de x euros cada una, entonces tu contrato es por un año. En otro caso será por un mes renovable por sucesivos meses.
      Así, respondiendo a tu pregunta, si resulta ser un contrato de un año y se va antes, podrás reclamarle daños y perjuicios por incumplimiento de contrato.
      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.
      Saludos.

  3. Buenas Eduardo, primero felicitarte por el artículo, me ha servido de mucha ayuda. Quería preguntarte una pequeña duda.

    Tengo un local de negocio alquilado, y la duración de contrato estipulada fue de un año, prorrogable hasta cinco únicamente si ambas partes estaban de acuerdo, todo ello expuesto detalladamente en el contrato. El contrato finaliza en octubre de 2014, y mientras que el inquilino está con voluntad de renovar, yo no tengo voluntad de renovar.

    Como se acerca la fecha de finalización, decidí informarme sobre como podía hacer posible que el inquilino se fuera, todo ello pensando que lo que pactamos estaba conforme con la ley, es decir, que la duración del contrato queda libremente pactada. Pero he estado leyendo el artículo 9 de la LAU y me he llevado un chasco al ver el concepto de “prórroga obligatoria”, el cual establece que si la duración contractual es de menos de tres años, si el inquilino tiene voluntad de renovar el contrato se renueva automáticamente hasta alcanzar un mínimo de tres años, sin yo poder hacer nada al respecto.

    Y aquí es donde llega mi duda: ¿esta prórroga obligatoria se aplica a locales de negocio también? De ser así, ¿hace esto que sea ilegal mi contrato, al tener cláusulas que no se rigen por la ley?

    Gracias de antemano. Saludos.

    1. Hola Jesús.
      El artículo 9 LAU no es aplicable a tu contrato, pues tu contrato es de local y el artículo 9 es para viviendas.
      Por lo tanto, lo que rige es lo que hayáis puesto en el contrato.
      Lo que tendrás que tener en cuenta es el periodo de preaviso al inquilino, pues si lo superas se prorroga el contrato.
      Si tienes dudas me comentas y lo vemos de nuevo.
      Saludos.

      1. Buenas Eduardo, llevo 9 anyos en un local comercial y renovamos automaticamente el contrato pero si el duenyo quisiera echarme con cuanto tiempo deberia comunicarlo? Y puede echarme sin mas?

  4. Estimado Eduardo,
    Lo primero, felicitarte por el artículo, es de gran ayuda.
    Me surge la duda de qué contrato de arrendamiento debo hacer, si un contrato de temporada o un contrato de arrendamiento de vivienda.
    Resulta que tanto al arrendador como al arrendatario, por distintos motivos, les interesaría poder resolver el contrato en cualquier momento de la duración del mismo, pero nos encontramos con el problema de la “prorroga obligatoria del art. 9 de la LAU”.
    Resulta que la vivienda objeto del contrato a elaborar se encuentra en venta, y al propietario le interesa tenerla alquilada mientras no se venda, y así lo ha pactado verbalmente con los futuros inquilinos, pero si hacemos un contrato inferior a un año y la vivienda no se vende durante el mismo, sino me equivoco, nos encontraríamos con que el contrato se renovaría por un mínimo de tres años teniendo la “únicamente” el inquilino la posibilidad de no renovarlo notificando con un 30 días de antelación al vencimiento, circunstancia que no beneficia en absoluto al propietario que no quiere verse “atado” durante un plazo de 3 años sin poder resolver el contrato si llegase una oferta de compra.
    Lo que tampoco pretendo es hacer un contrato de temporada encubierto, por si tuviese problemas el día de mañana, pues como te he comentado la idea es que el inquilino permanezca en la vivienda mientras la misma hasta que se pueda vender.
    Muchas gracias por tu atención, a la espera de tus noticias, reciba un cordial saludo.

    1. Hola Javier.
      En realidad la situación es compleja y tu mismo me lo has manifestado.
      El tipo de contrato lo determina la necesidad de vivienda permanente o temporal del inquilino.
      Todo parece indicar que el inquilino la quiere de forma permanente, por lo que el contrato debería ser de vivienda.
      Ahora bien, estáis tratando de “buscarle las vueltas” a lo que dice la ley. Se puede hacer, pero asumiendo las consecuencias. La fórmula sería, como bien dices, hacer contrato de temporada, pero la consecuencia tu mismo la mencionas: si no se vende tendrás varios contratos de temporada que, en caso de juicio por algún motivo, cualquier juzgado iba a entender como contrato de vivienda.
      Como ves, sólo puedo darte orientación, pero sobre cosas que tu mismo ya sabes.
      No existe ninguna solución al problema que planteas, bajo mi punto de vista, sin que pueda acarrear determinadas consecuencias negativas en caso de que no hagáis las cosas bien.
      Saludos y gracias por participar en el blog.

  5. Estimado Eduardo,

    queria darte las gracias por tu artículo ya que es de gran ayuda. Solo tengo una duda que entiendo me la puedes resolver con mucha facilidad:
    Con la nueva ley de arrendamiento, si yo como inquilino firmo un contrato de un año de duración, se cumple el periodo y se prorroga automaticamente por otro año. Si hago el preaviso de desestimiento de contrato con los 30 dias de rigor al segundo mes despues de la prórroga, ¿se aplica la casuistica de los 6 meses o no?

    Resumiendo, tengo la duda si cuando hablamos de periodos de tiempo, se acumulan desde el inicio del primer contrato o no, porque no es lo mismo decir que llevo 14 meses de alquiler y por lo tanto los 6 meses de estancia minima han sido superados, a decir que llevo 2 meses desde la prórroga automática y que me quedan 4 meses para poder irme sin penalización.

    En el contrato inicial, había una cláusula en la que indicaba que tendria una penalización de 2 mensualidades en caso de abandonar el piso antes del fin del año del alquiler (establecido con fechas). Esta cláusula entiendo que tampoco me aplica ya que la fecha ya venció y ademas las penalizaciones nunca pueden ser mayores a una mensualidad por lo que seria asi mismo nula, ¿verdad?

    Muchas gracias y saludos,

    Iñaki

  6. Buenas tardes. el 20 de septiembre del 2014 se cumplio el ano del contrato y el dueno del piso no nos comunico por escrito en ningun momento que teniamos que abandonar el piso es mas estuvimos hasta el 30/9( nos los comunico verbalmente), pero nosotros nos fuimos de buenas maneras, el problema viene en que no nos quiere devolver la fianza por unos supuesto rotos en una mesa y un microhondas. puedo reclmarle danos por tenernos que ir antes habiendo pagado el mes de septiempre por completo y segun dice la ley automaticamente se renueva el contrato. el caso de la fianza…gracias de antemano por vuestra ayuda

      1. hola eduardo
        so chony soy el arrendador.
        puedo hacer un contrato de arriendo de un apto amoblado por 5 meses sin opción de prorroga ?. el inquilino lo necesita por este tiempo mientras remodela su vivienda
        no habrá fiador ya que pagara el valor de los 5 meses por anticipado a la firma del contrato
        pagara los servicios públicos mes a mes
        debo enviarle una carta al 4 mes pidiéndole el apto?
        como puedo estar cubierta que al 5 mes no salga del apto?
        que le debo pedir para estar cubierta

  7. Buenos dias, me informa mi inquilino por escrito(E-mail ) de su intension de abandonar la vivienda con 27 dias de anticipación que se va. Llega el fin de mes y no se va. Me causo mala espina. Le pido que tenga mas seriedad con sus temas que yo tambien voy de alquiler. Me dice que el siguiente mes que “si se va” y es rotundo. Hablo yo con mi casero y le digo que me voy por que mi inquilino me dejará la vivienda, mi casero alquila la vivienda y mi inquilino me dice a dia 22/10 que ahora no se va. Y ahora de que manera me ampara la ley por desistimiento de parte mi inquilino que no se va. Esta claro que mi inquilino esta haciendo las cosas a la española(es un dicho, mal dicho). La ley me ampara a mi a dejar tirado a mi casero y que no me voy porque no tengo donde irme?.
    Antes de hacer uso de mi condicion de vivienda unica destinada a uso propio, debo sacarlo?.
    Tengo algún otro argumento juridico para hacer cumplir las notificaciones previas de su intención de abandonar y faltando 8 dias que no se va?.
    Nuestra constitución es joven, pero será lo suficientemente fuerte para aguantar estos marrones de la gente que nos va atropellando.

    Gracias.

    1. Hola Sergio.

      Lamento tu situación.

      La única opción que tiene si tu inquilino no se quiere ir es instar un desahucio por finalización de contrato (te ha comunicado que se va y por tanto termina el contrato) y, además, reclamarle daños y perjuicios por el gasto que te va a suponer tener que alquilar otra vivienda mientras se produce el desahucio.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites.

      Saludos.

  8. Hola, me parece muy interesante tu post, pero sigo teniendo alguna duda. Te comento tengo una finca alquilada para un negocio se realizo un contrato de 1 año en el que el arrendador indica “sin opción a renovación” ahora a 1 mes de que venza el contrato estamos negociando para firmar un nuevo contrato por un plazo de 4 años. Me gustaría saber si a pesar de esas palabras de sin opción a renovación tenemos algún tipo de derecho de prorroga y si existe un límite máximo se subida de la cuota de alquiler, ya que la primera propuesta ofrecida por el arrendador casi cuatriplica lo que veníamos pagando. Y por último sin firmamos por 4 años ¿tendríamos la opción de renovación un año más y así sucesivamente como se explica en tu post ? O esto solo es válido para contratos superiores a 5 años. Gracias de antemano, espero tu respuesta.

    1. Hola Sara.

      Al ser un contrato de uso distinto a vivienda se hará lo que las partes pacten. En este caso, no hay posibilidad de prórroga.

      Así que hay que hacer un nuevo contrato. Se puede hacer por la duración deseada y llegada la fecha terminará. Y si quereis que el contrato sea prorrogable tendreis que acordarlo así en el contrato.

      Saludos.

  9. Hola Eduardo,
    En primer lugar, felicidades y muchísimas gracias por tus artículos.
    Soy arrendataria de un local de negocio. El contrato finalizó hace ya tres años y se ha ido prorrogando por tácita reconducción hasta día de hoy, entiendo (las partes estamos ok con). Pero ahora quiero volver a tenerlo todo por escrito y vigente. ¿Se trataría de hacer un contrato nuevo o podríamos hacer una renovación del que tenemos firmado aunque haya “actuado” la tácita reconducción?
    Muchas gracias. Un saludo

  10. Buenos días,

    Me pongo en contacto con vosotros para plantearos una duda con respecto a mi contrato de alquiler. Este se firmó antes del 2013, y firmamos el típico contrato de alquiler que se firma al principio de un año. Mi casero y la inmobiliaria a través de la que se firmó el mismo me dicen desde que transcurrió el primer año que no es necesario firma otro contrato por los dos años mas que llevo con dicho alquiler porque este se renueva automáticamente por lo que no es necesario ese trámite y que con el primer contrato de un año que firmamos en su momento es suficiente.
    Me gustaría que por favor me confirmaseis que esto es verdaderamente así ya que me deduzco el alquiler todos los años en mi declaración de la renta.

    Muchas gracias de antemano.
    Un saludo.
    Maria

  11. Hola buenas tardes, haber si podeis ayudarme a despejar mi inquietud :-). El proximo 1 de julio del 2015 se vence mi contrato con las porrogas maximas reflejadas de hasta 5 años. Le he comentado a la dueña del local y me dice que no me preocupe que puedo seguir en el local.

    “Que buena la cacera” , como me gusta tener por escrito todo se lo pido por escrito y me dice que ya lo esta haciendo su gestor. Normalmente su gestor tarda una eternidad.

    Mi duda es, llegado el 1 de julio del 2015 pasados unos meses puede esta cacera hecharme del local ya que no poseo nada por escrito de lo que me haya dicho ?

    Un saludo y gracias de antemano por la colaboracion

    1. Hola Iván.

      Disculpa la demora.

      Tendría que ver el contrato de arrendamiento pero si efectivamente ya no se recoge la posibilidad de más prórrogas, entonces el contrato se prorrogará de año en año.

      Pero ojo. Si te dice antes del 15 de Julio que no quiere que sigas…tendrás que desalojar.

  12. Buenos días,

    Mi caso es el siguiente: Soy arrendadora de un piso en alquiler, con contrato firmado el 28 de junio de 2013.

    Ahora en junio de 2015 hemos prorrogado el contrato tácitamente un año mas. En junio de 2016 se cumplen los 3 años obligatorios.

    Si llegamos a acuerdo, a mi me gustaría cambiar una serie de condiciones en el contrato, si firmo un contrato nuevo en 2016 pero con el mismo inquilino, vuelvo a tener que cumplir 3 años de alquiler mínimo si el arrendatario quiere? O al ser el mismo inquilino, se va prorrogado automáticamente cada año o la duración que acordemos en el nuevo contrato?

    Muchísimas gracias de antemano.

  13. Buenos dias,

    Tengo firmado un contrato de alquiler de oficina por una duración de 6 años con posibilidad de prórroga llegado el vencimiento. En el contrato no se estipuló nada sobre la posibilidad del arrendatario de rescindirlo antes del los 6 años ni nada sobre posibles pre avisos. Como arrendatario tengo intención de rescindirlo antes de los 6 años (tras 4 años de alquiler). Podría reclamarme el arrendador algún tipo de indemnización? tengo que pre avisar mi voluntad de rescindirlo?

    Gracias

    1. Hola Marta.

      El arrendador puede reclamarte el cumplimiento íntegro del contrato. O bien pedirte una indemnización por daños y perjuicios. Esta indemnización puede ser perfectamente por los dos años que quedan d contrato, aunque los jueces suelen disponer que si el arrendador ha alquilado de nuevo el inmueble, pues tendrás que pagar rentas hasta ese momento.

      Así pues, habla con él, intenta llegar a un acuerdo, mueve hilos para buscar un nuevo arrendatario que te sustituya, etc.

  14. Muy buenas,

    creo que hay sentencia de TS que en los contratos indefinidos de alquiler de vivienda habitual el arrendador podia resolver el contrato al cumplirse los 5 años de del articulo 9.1. por tanto ahora que la ley estipula 3 años pienso que es la duracion maxima del contrato aunque se estipile por caracter indefinido. no se si estoy en lo cierto o existe el contrato de caracter indefinido en vivienda habitual.

  15. Muy buenas,
    Puedo pactar un contrato de diez años con mi arrendatario. Si, que creo que es la respuesta. La cuestion es Si quiero resolver con anterioridad se entiende que los 3 primeros años son obligados para el arrendador, no asi para el arrendatario. Recomiendas una clausula de indemnizacion?. No he visto nunca este tipo de contratos con una duraccion mayor a la legal.

    1. Hola Fausto.

      En caso de contratos de más de 3 años hay que olvidarse del mínimo de 3 años.

      Es decir, hay que cumplir los 10 años y, llegado el vencimiento, si nadie a dicho lo contrario se prorroga por un año más.

      Lo que ocurre que a partir del sexto mes de contrato el inquilino puede desistir y tendrá que pagar una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste de contrato, ojo, siempre y cuando se establezca en el contrato que que el arrendador tendrá derecho a esa indemnización (de lo contrario no habría lugar a ella).

  16. Tengo un piso que lo tengo alquilado desde Octubre 2012, y le estoy haciendo un contrato todos los años , mi pregunta es la siguiente lo estoy haciendo bien , solo le hago una clausula diciendo que renueva por un año mas. o tengo que repetir el mismo contrato por un año mas y hasta cuantas años puede renovar el inquilino con la nueva ley año 2013.

  17. Hola Eduardo.

    En primer lugar agradecerte la entrada del blog y, por otro lado, me gustaría plantearte una duda: dado un contrato de un año, si al pasar dicho año se produce la prórroga, ¿podría rescindir el contrato en cualquier momento avisando con 30 días o tendría que esperar hasta cumplir otros 6 meses?

    Muchas gracias!

  18. Hola Eduardo.

    Te planteo mi situación, ya que no estoy muy enterada al respecto y realmente no me gustaría que me estuvieran tomando el pelo.
    Firmé un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (en el contrato dice: “El apartamento arrendado se destinará necesariamente a uso por temporada y, como la nueva ley lo califica, para uso distinto del de vivienda”) el 28 de Noviembre de 2014. Por tanto llevo viviendo casi un año en él.
    En cuanto a la duración de mi contrato te cito textualmente también: “El presente contrato tendrá una duración de UN MES siendo prorrogable tácitamente, por periodos mensuales hasta un máximo de once mensualidades, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de rescindirlo con una antelación mínima de 15 días a su fecha de vencimiento pactado en el contrato o de cualquiera de sus prórrogas”. Por tanto esto significa que el 27 de Octubre de 2015 se me acaba dicho contrato.
    Estoy muy a gusto viviendo en en él y me gustaría renovar el contrato. El tema es que, a mi nadie me dijo que cuando el contrato venciera me tendría que ir, hasta que, hace unos días, me llamaron por teléfono para decirme que como el contrato es de uso distinto del de vivienda que no me lo pueden renovar con el mismo nombre de arrendatario. Mi primera pregunta es: ¿Puede ser eso cierto, sin haberlo acordado antes?
    Seguidamente me comentaron que “se están poniendo muy serios con el tema” (esas fueron sus palabras) y me decían que como estaba interesada en seguir allí, “les haría un favor” si les dejaba poner el nuevo contrato a nombre de mi padre en vez de al mío . Después, al ponerle un poco de trabas con lo de poner el contrato a nombre de mi padre cuando soy yo la que voy a vivir ahí, me dijeron que dado que había sido todo muy precipitado, que si no podía ser de esa manera, lo renovarían con mi nombre, pero al cumplirse los once meses siguiente si que tendría que irme.
    Mi mayor preocupación es.. ¿Qué consecuencias puede acarrear para mi poner el contrato de alquiler a nombre de mi padre si decido hacerles el favor que me piden? ¿Qué es lo que me recomendarías hacer?
    A todo esto, también van a subirme el precio de alquiler, ¿pueden hacerlo supongo, no?

    Muchísimas gracias de antemano

    1. Hola Txus.

      Pueden subirte el precio del alquiler.

      En cuanto a hacer un nuevo contrato a nombre de tu padre, las implicaciones las únicas implicaciones pueden ser respecto a posibles ayudas que quieras solicitar a tu nombre y no puedas hacerlo. O el caso de que si tienes hijos, eso te pueda afectar para el tema del cole. Pero poco más.

      En cuanto a hacer un nuevo contrato a tu nombre, si no te ofrecen la alternativa de hacerte uno nuevo pero de vivienda permanente, haz uno de temporada. Y si dentro de once meses te ponen problemas les dices que dos contratos concatenados de temporada los tribunales los tienen como uno de vivienda habitual, por lo que tendrian que respetarte, por lo menos, hasta el tercer año de contrato (salvo que te digan que el dueño necesita la vivienda para habitarla él o determinados familiares suyos).

  19. Tengo una vecina viuda y sin hijos que me quiere dejar la vivienda en testamento. Dado que no soy pariente suyo no me interesa por los altos impuestos. Ella lo que no quiere es que la herede su único hermano con quien no se habla desde hace 15 años. Me podría hacer un alquiler simbólico por 30 años? Y si fallece dado que tiene 80 años, se respetaria

  20. Buenos días,

    Me gustaría realizarle la siguiente consulta, alquilé mi vivienda en julio de 2013 y el contrato me lo redactaron en la agencia de alquiler, en la estipulación tercera dice lo siguiente: “Contrato de arrendamiento por un año, transcurrido dicho plazo el contrato se prorrogara obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración máxima de 3 años. No habrá lugar a dicha renovación si el arrendatario manifestase al arrendador la no renovación con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales. Además se establece expresamente que no procederá la prórroga obligatoria del contrato por necesitar para sí el arrendador ocupar la vivienda con el fin de destinarla a vivienda permanente una vez transcurrido el plazo establecido”

    Ahora bien, mi consulta es la siguiente: puede decirles que deben dejar la vivienda libre en enero ? la necesito por motivos personales.

    Agradecida de antemano.

    1. Hola.

      Sólo en el caso de que vayas a habitar la vivienda podrás reclamarla al inquilino. Si la quieres en Enero debes avisarle por escrito practicament ya.

      Si no es para haitarla tu o alguno de tus familiares, tendrás que avisarle alrededor del mes de abril de 2106 y decirle que no deseas la prórroga necesaria por un apo mas y que deben desalojar la vivienda el día “x”. (Cuando pongo el día “x” me refiero al día anterior al de la firma del contrato. Así que si firmaste el uno de Julio de 2013, deberán desalojar el treinta de Junio de 2106).

  21. Hola Eduardo.

    Gracias de antemano.
    Mi consulta, tenía alquilada una vivienda por el periodo de un año.
    Mi inquilino desde junio me comunicó que renovaba, el contrato finalizaba o se prorrogaba el 31 de agosto. Pues bien, el 14 de Agosto me dice que no sigue y que se iria la segunda quincena de septiembre. Pues vuelvo a ir a la inmobiliaria para decirle que no renueven, que se va, en la inmo me dicen que diga dia esacto y que la fianza es suya, descontando desperfectos y gastos.
    Nuestra sorpresa, el inquilino no se va la segunda quincena, sino que el día 8 abandona el piso, avisandome dos dias antes.
    Después de esto vuelvo a la inmobiliaria y se lo comento, ya que creo que la fianza, descontando los desperfectos y gastos creados me pertenece, además que tengo todo por escrito en el washap. Me dicen que la fianza es mia, ya que no aviso con 30 días. ¿Realmente es así?
    El inquilino no para de llamar y yo ya le he dicho lo de los 30 días.
    ¿que debo hacer?

    1. Hola Luisa.

      El inquilino debe preavisarte con 30 días de antelación.

      Los días de antelación que haya cumplido no te los podrás quedar de la fianza, pero los días que falten hasta cumplir los 30 si que te los podrás quedar.

      Además, es posible que puedas quedarte con más si en el contrato aparece que debes recibir indemnización.

  22. Tengo arrendado un local ,el contrato se hizo de dos años y vence el dia 31/12/15.
    las inquilinas me deben 11 meses . Ademas tiene una deuda reconocida de un contrato anterior con mi padre (que falleció) .
    Como puedo comunicarles oficialmente que de no liquidar la deuda pendiente no le renovaria el contrato.

  23. Buenos días: gran blog y muy completo a todos los niveles. Me gustaría por favor, plantear, el siguiente supuesto:
    Contrato de cinco años más los tres de prórroga tácita, celebrado antes del 05/06/13. Es necesaria la firma de un nuevo contrato adaptado a la nueva ley?
    Lo pregunto porque en este caso sí se recoge el derecho al desistimiento a partir del sexto mes.
    Gracias anticipadas.
    Saludos cordiales

    1. Hola.

      Es muy extraño que ese contrato recoja la cláusula del desistimiento tras el sexto mes, pues se trata de una cláusula para los contratos posteriores al 6 de junio de 2013. Pero si aparece en el contrato pues perfecto. Así lo habréis pactado las partes y es una cláusula válida.

      En cuanto a tu pregunta, no es necesario firmar nada, ya que el contrato se prorroga automáticamente hasta el octavo año si nadie dice nada.

      1. Creo que no me he explicado bien. Se trata de un contrato firmado en 01/08: ya han pasado los 5 años más los 3 de prórroga tacita. Por eso pregunto si ha de hacerse un nuevo contrato conforme a la legislación vigente actual. Así, de paso, al hacer el nuevo contrato, como uno inicial, se añadiría la novedad incluida con la nueva legislación, como es el derecho de desistimiento, para poder abandonar la vivienda a partir del sexto mes.
        Gracias anticipadas de nuevo.

        1. En ese caso el tercer año de prórroga termina en Diciembre de 2015. El día lo desconozco al no mencionar el día de firma del contrato.

          Esto quiere decir que si en los 15 días siguientes al vencimiento del contrato no dices que no quieres continuar con la relación de arrendamiento, el contrato se prorroga por un año más, y así sucesivamente.

          por lo tanto, puedes avisar desde ya que no quieres seguir con ese contrato y, tal y como dices, firmar uno nuevo mencionando que se rige por la LAU vigente en este momento (puedes hacer mención que con las novedades introducidas por la ley 4/2013 de flexibilización del mercado del alquiler.

  24. Buenos días
    En mayo 2010 firmé contrato de alquiler anual, prorrogable hasta 5 años. Ahora me encuentro en prórroga tácita desde mayo (supongo, no hemos firmado nada) y la propietaria quiere que hagamos nuevo contrato según la normativa actual, dice que debemos hacerlo por el cambio de normativa. Me puede obligar? Se debe hacer algún trámite/papeleo para las prórrogas tácitas?
    Por otro lado, puedo dejar el piso en cualquier momento, con un plazo de 30 días (tal y como se indica en contrato) o debo esperar a marzo 2016 para avisar de mi intención de dejarlo antes de que se renueve tácitamente en mayo 2016 (cuando se renovaría tácitamente por segundo año?
    Muchas gracias.

  25. Buenos dias,

    En Septiembre de 2014 alquile una vivienda en calidad de arrendador. El pasado Septiembre se ha renovado el contrato al no comunicarme el arrendatario nada en contra con lo que entiendo que ha entrado en vigor la renovacion tacita obligatoria por parte del arrendador hasta los tres años aunque no se firmó ninguna prorroga.
    Esta semana me ha dicho telefonicamente el inquilino que se marcha el dia 15 de los presentes y que segun el no hay contrato dado que venció en Septiembre.
    En el contrato convinimos y asi está firmado que si el inquilino desistia antes de la terminacion del mismo me deberia abonar todas las cantidades pendientes hasta la finalizacion del contrato dado que el precio pactado era muy ventajoso para el inquilino al pagar los meses de verano (que son mucho mas caros al estar a pie de playa el apartamento) igual que los meses normales. Ademas de esto dadas las fechas en que estamos es dificilmente alquilable la vivienda hasta el proximo verano con las consiguientes perdidas.
    Tampoco me ha abonado la mensualidad correspondiente al mes vigente ni los gastos que le he remitido porque segun el está la fianza.
    Le ruego que me indique como proceder y si es reclamable ante el juzgado con garantias la ejecucion de la indemnizacion pactada de abono de cuotas hasta la finalizacion del contrato en caso de que se marche definitivamente.

    Gracias por su atencion
    Atentamente
    Bonifacio

    1. Hola Bonifacio.

      Depende de qué tipo de contrato sea la respuesta será diferente:

      1.- Si es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual: en este caso la cláusula que habéis pactado es nula. El inquilino puede desistir después del sexto mes libremente. No tendrá que indemnizarte porque no se ha establecido indemnización para el caso de desistimiento tras el sexto mes. Lo que si que tendrá que pagarte será la renta correspondiente a los 30 días siguientes desde que te avisó que se iba.

      2.- Si el contrato era de uso distinto a vivienda: en el caso de que no hubiera pactadas prórrogas en el contrato, entonces el contrato entró en situación de tácita reconducción en septiembre de 2015. Esto quiere decir que no hay lugar al desistimiento y que puedes exigirle el cumplimiento íntegro del contrato o, en su defecto, los perjuicios que hayas/vayas a sufrir.

      ¿Cuál es tu caso?.

      1. Perdona la tardanza; en mi caso era un contrato de vivienda habitual con lo cual segun lo que planteas solo puedo reclamar el mes de preaviso.

        De otro lado tengo otro caso que me gustaria que me aclarases si eres tan amable:

        En otro contrato de vivienda habitual firmado el 4 de Enero de 2016, me dice ahora el inquilino hoy 27/01/2016 que tiene que dejar la vivienda el proximo lunes 1 de Febrero de 2016 por un problema laboral. (un despido)
        En este caso en el contrato la clausula de desistimiento pactada se ciñe al articulo 9 de la LAU: no desistimiento antes de seis meses e indemnizacion despues del sexto mes con prorrata.

        ¿Que es reclamable?: ¿Preaviso de 1 mes, seis meses de alquiler, prorrata de 1 mensualidad en 11 meses…?

        Te ruego que me lo aclares por favor.
        Gracias anticipadas

        1. Buenas Bonifacio.

          Con la ley en la mano podrías reclamar rentas hasta el mes 12 (duración del contrato).

          Sin embargo, dado que la LAU permite el desistimiento en el mes 6, entiendo que el inquilino ofrecerá como máximo una indemnización por el total de rentas que haya que pagar hasta el mes seis, y, además, media mensualidad de renta más en concepto de indemnización por desistimiento en el mes seis.

          En cuanto al preaviso, se compensa con la indemnizacion mencionada en primer lugar.

          En mi opinión puedes reclamar rentas hasta el mes sexto del contrato (como indemnización por incumplimiento de contrato) más media mensualidad más de renta en concepto de indemnización por desistimiento al sexto mes.

          1. Fantastica explicacion.
            En cualquier caso supongo que lo primero es esperar a recibir comunicacion fehaciente de sus intenciones dado que solo me lo ha dicho de forma verbal
            Finalmente ¿que recomendarias para ejercer acciones?: monitorio o reclamacion de cantidades (Es perfectamente posible la localizacion del arrendatario)

            Muchisimas gracias por tu ayuda

  26. Buenos días,

    A finales del mes de noviembre mediante un correo electrónico avise a la gestoria que lleva el alquiler de mi piso que el 1 de febrero lo dejaría. Realmente me precipité porque con un mes de precaviso es suficiente. Me contestaron a dicho email rápidamente diciéndome que tomaban nota. Por contrato aún puedo seguir 2 años más. Pues bien lo que sudece es que por problemas ajenos a mí no voy a poder irme finalmente del piso. Hace 10 días les envié otro email informándoles de este hecho y diciéndoles que cuando fuera a dejar el piso se lo notificaría vía burófax y pidiéndoles disculpas por lo sucedido. La gestoria no me responde a este email y estoy bastante preocupada por lo que pueda suceder. Me podríais decir, por favor, que debo hacer? No puedo irme el día que les informe y hacen caso omiso a mi información de que no voy a dejar el piso.

    Os rogaría una respuesta a la mayor brevedad posible, este tema me tiene muy intranquila.

    Muchas gracias de antemano.
    Un saludo
    Maria

  27. Buenos días,

    Soy la parte arrendataria de un contrato de arrendamiento de vivienda, firmado en marzo de 2013.

    La cláusula relativa a la duración del contrato establece que “Si llegada la fecha de terminación del plazo pactado, el inquilino no hubiera comunicado al arrendador la voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación a dicha fecha, el contrato se prorrogará una anualidad y así sucesivamente hasta el máximo de 5 años”.

    El caso es que he comprado una vivienda y voy a comunicar al arrendador, con el suficiente tiempo de antelación, que no deseo prorrogar una anualidad, pero que necesitaría seguir ocupando durante unos meses su vivienda mientras reformo la vivienda que he comprado.

    No sé si esto es posible, si podemos firmar un contrato de temporada o simplemente hacer un anexo al actual contrato de arrendamiento de vivienda o puede exigirme que sea la anualidad entera.

    Gracias de antemano.

  28. Buenos días.
    En relación con la consulta que realicé el 15 de diciembre, tengo una serie de dudas:
    1. El contrato de arrendamiento está firmado en marzo de 2013, es anterior a la modificación de la LAU de junio y, además, dicho contrato no tiene ninguna cláusula que indique que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. Por lo tanto, ¿puedo continuar en la vivienda hasta marzo de 2018 , como mínimo, o se puede ampliar más tiempo?

    2. El arrendador me comunicó que necesitaba la vivienda para él y su familia y que quería finalizar el contrato de arrendamiento lo antes posible. Incluso me presionó bastante con ello. Por mi parte, amparándome en la ley, en el contrato que tengo firmado con él, en que cumplo a rajatabla con mis obligaciones como arrendatario y en mi situación personal, le dije que hasta marzo de 2018 podía seguir ocupando el piso, motivo por el cual firmé dicho contrato con él, de lo contrario no lo habría firmado. No obstante, esta situación me ha animado a comprar un piso cuyo papeleo todavía se está tramitando. Además, debo acometer una reforma integral que va a llevar unos meses.

    Supongo que el arrendador se habrá llevado una gran alegría al ver que, aunque el contrato no tiene reflejada la cláusula por la que no procederá la prórroga si tiene necesidad de la vivienda para sí o sus familiares, podrá disponer de su vivienda antes de finalizar el contrato. Sin embargo, necesito continuar unos meses mientras reformo la otra vivienda. ¿El arrendador puede negarse a hacer un contrato de temporada y exigirme que si quiero seguir alquilado en su piso ha de ser con el contrato que tenemos firmado desde marzo de 2013 y, por tanto, asumir la prórroga anual?

    3. Si prorrogo otra anualidad, pero me marcho antes del piso, situación que, además, es favorable para el arrendador porque necesita ocupar la vivienda para sí ¿debo indemnizar al arrendador? ¿en qué proporción?
    Muchas gracias.

    1. Para empezar, con tu contrato tienes derecho a esta hsta 2018. Y además el arrendador no tiene derecho a exigir la vivienda para habitarla para si, pues no se contempla en el contrato.

      Sin embargo también es cierto que no tiene por qué acerptar un contrato de temporada, así como tambien es cierto que si inicias una nueva prórroga tendrías que cumplirla íntegramente o, en caso contrario, indemnizar al arrendador.

      Por lo tanto considero que lo mejor es que le escribas fehacientemente y le confirmes que respondiendo a su petición le informarás cuanto antes de la fecha en la que puedes desalojar la vivienda para ser habitada por él, atendiendo a la petición que te hizo.

      Así estás evitando que sea una resolución del contrato por tu voluntad, sino atendiendo a la petición que te hace el arrendador, con lo que ya no tendrás que indemnizarle.

  29. En relación a las consultas realizadas los pasados 15 y 30 de diciembre, me surge la duda de si sería posible pactar con el arrendador, siempre que él quiera, claro está, alterar la duración de la prórroga reduciéndola de un año a unos meses. ¿Este pacto se podría firmar ahora o debería haberse hecho en el contrato inicial?

    1. Bueno, más que alterar la duración de la prórroga sería menos problemático hacer un anexo en el que se permita el libra desistimiento del arrendatario en cualquier momento de la prórroga vigente o futuras, sin derecho a indemnización por ese motivo a favor del arrendador.

      Pero claro, eso tendría que aceptarlo el arrendador…

      1. Muy buenas, esta solucion que planteas de el anexo con una clausula de resolucion por vountad del arrendatario siempre que este de acuerdo como dices el arrendamiento. ¿ no iria en contra de la prorroga forzosa de un año? Esto se puede regular dentro de los tres años y con posteriroridad como es el caso por las partes? saludos y gracias.

        1. Hola Fausto.

          En mi opinión no sería un anexo o clausula inválida, pues beneficia al inquilino.

          En caso de perjucdicar al inquilino si que seria inválida, por ir en contra del artículo 6 LAU, pero al ser una cláusula beneficiosa para él no habría problema.

          De hecho, la duración de la prórroga sigue siendo la misma lo que ocurre es que con esa clausula se faculta al inquilino a desistir cuando quiera y sin indemnización (ojo, siempre que sea aceptada la inclusión de esa cláusula por el arrendador).

  30. Hola Eduardo, tengo un local alquilado por un año a una chica que ha puesto una frutería. En el contrato especifico que si deja el local antes de que termine el año deberá pagarlo entero. Además le pedí una fianza de 2 meses. Ahora ella lo ha dejado a los 3 meses de firmar, para irse a otro local de al lado y me reclama la fianza. Por cierto, no me ha avisado de forma escrita ni un mes antes ¿ Puedo pedirle el año entero por daños y perjuicios? ¿ Debo devolverle la fianza?
    Muchas gracias.

  31. Buenos dias Eduardo,
    antes de nada felicitarte por tu aportación desinteresada.
    Tengo un contrato firmado por 5 años de una vivienda con licencia para hostal, el cual exploto con otro socio, hemos realizado reformas importantes en él y me gustaría saber si por la parte arrendadora podrían concluir el contrato por alguna vía, aunque en el contrato se especifica que la renovación por cinco años será sucesiva mientras se cumplan los pagos y no nos hayamos demorado el pago de la renta en más de dos mensualidades, por otra parte hemos renunciado a cualquier reclamación.
    ¿que pasaría con el dinero invertido en las reformas y demás decoración?
    gracias

  32. Hola Eduardo,
    te escribo en relación a un contrato que están a punto de firmas unos amigos para entrar en un piso próximamente. Desde la inmobiliaria les han pasado el contrato y la primera cláusula referente aa la lesgiación que aplica dice que se trata de una rrendamiento distinto al uso de vivienda habitual.No sé si estoy en lo cierto pero si firman un contrato de este tipo cuando en realidad el uso es el de vivienda habitual , respecto al contrato , la LAU deja a la libre autonomía de la voluntad de las partes todos los elementos del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.Por otro lado tampoco podrian acceder a las exenciones fiscales derivadas de la vivienda habitual , verdad? Hay otro tipo de implicaciones? El contrato deberían rehacerlo ? Afecta a la duración mínima, prorroga y demas? Muchas gracias.Un saludo

  33. Hola , mi situación es un tanto compleja, el ayuntamiento saca a subasta a sobre cerrado un local destinado a restauración por un periodo de 4 años , el alquiler de paga por años . Terminado el periodo de 4 años se volverá a subastar y mi pregunta es si hay alguna posibilidad de prorrogar el contrato o tener derecho en el subasta a igualar la puja más alta , en el actual contrato no se especifica ninguna cláusula de renovación ni de indemnización y el periodo del contrato terminara el 30 de abril no habiéndoseme notificado aún por escrito nada al respecto .

      1. Hola Carlos.

        Siento no poder ayudarte ya que es una materia que escapa a mis conocimientos.

        Desconozco cómo funcionan las subastas y las condiciones que operan en esa operación, pero me imagino que únicamente se puede hacer lo que diga en las condiciones de contratacion, por lo que no habría derecho a prórroga.

        Pero a ver si algún lector especialista nos puede hablar sobre ello.

  34. Hola, primero gracias por tu ayuda.
    Hace un año que firme contrato de alquiler de local por 5 años para montar negocio. El asunto es que el negocio no esta funcionando y quisiera dejarlo dentro de 4 meses ya que estoy perdiendo dinero. En el contrato hay una clausula en la cual especifica que ambas partes renuncian al lo expuesto en el articulo de la ley LAU y que el arrendador no esta obligado a dar indemnizacion pero no especifica nada sobre el inquilino salvo el parrafo ambas partes renuncian a….
    Que me puede suceder? Tendre que pagar los casi 4 años que quedarian de contrato?

  35. Buenas,
    He tenido que alquilar mi vivienda habitual la cual tengo hipoteca por traslado a otra provincia y se le alquilado a una empresa. La inmobiliaria no me dijo que había que hacer la declaración trimestral del I.V.A. y en el contrato se puso el plazo de duración cinco años prorrogables a partir de enero de 2016.
    Ahora esta empresa me marea para pagar el alquiler se puso en el contrato del 1 al 5 y paga cuando le da la gana y me produce un agravio porque tengo que pagar la hipoteca el 5 de cada mes.
    Quiero saber como se hace la factura y si después de cinco años puedo recuperar la casa y no prorrogar y si puedo resolver el contrato porque no cumple la cláusula que dice del uno al cinco.
    En definitiva como puedo recuperar mi casa para vivir si no tengo otra.
    Que me recomiendas.

    Un saludo y gracias.

    1. Hola María.

      En primer lugar, la operación lleva IVA si no aparece en el contrato el nombre de quien va a habitar la vivienda.

      Sin embargo, en caso de que si aparezca el nombre, hay jurisprudencia que te permitiría que ese contrato este exento de IVA.

      Eso te lo comento por si te puede ayudar a evitarte el engorro que supone una operación con IVA.

      Por lo demás, cuando el contrato cumpla diez meses puedes mandar un esfrito (fehaciente) diciendo que deben desalojar la vivienda cuando el contrato llegue a los doce meses. Esto podrás hacerlo siempre y cuando vayas a urilizar la cicienda tu o algún familiar directo (padres o hijos) para usarla como vivienda habitual.

      Respecto a los impagos o retrasos, mientras estemos hablando de retrasos en el pago es muy difícil poder poner una demanda de desahucio y lograr que el juez los desaloje. Sin embargo, en el momento que te deba un par de meses (cosa que ocurrirá si no te han pagado el día 6 del mes siguiente, en caso de que no te hayan pagado el mes en curso ni el anterior), si que podrás poner una demanda de desahucio.

      Quedo a tu disposición para cuanto necesites en info@abogadosparatodos.net

  36. ALQUILE MI PISO POR ONCE MESES EL 24 DE OCTUBRE DE 2014. LE HICE UN CONTRATO POR ESCRITO. A PRIMERO DE OCTUBRE DE 2015 VERBALMENTE SE LO PRORROGUE HASTA EL 24 DE FEBRERO DE 2016. LE AVISE VERBALMENTE QUE SE TENIA QUE IR EL 24 DE FEBRERO DE 2016 CON DOS MESES DE PREAVISO. ACTUALMENTE NO SE HA IDO DEL PISO, ME COMENTA QUE NO ENCUENTRA PISO CON LAS MISMAS CATEGORIAS QUE EL MIO. COMO LA PUEDO ECHAR.?

      1. El contrato se prorrogó por una año más, es decir hasta el 24 de octubre de 2016 , o hasta el 24 de octubre de 2017, que es la duración máxima es decir tres años. La demanda por desahucio, que coste tiene?, la ganaría o depende de como se levante ese día el juez.

          1. Buenas tardes Eduardo, Te envío la parte del contrato que se refiere a la prorroga, más concretamente el punto cinco. La inquilina si esta abonando la cuota a la inmobiliaria.

  37. Buenas Tardes Eduardo lo primero felicitarte por esta gran ayuda que nos aportas.
    Yo tengo pendiente firmar un contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda en cuanto a la duración sera de 5 años, en el contrato se especifica lo siguiente ” EN EL CASO DE QUE EL ARRENDATARIO TUVIERA LA VOLUNTAD DE RESCINDIR EL CONTRATO ANTES DE LA FINALIZACIÓN DE ÉSTE , DEBERÁ PREAVISAR A LA PARTE ARRENDADORA CON UNA ANTELACIÓN MÍNIMA DE DOS MESES ” Mi duda es si yo no cumplo los 5 años y notifico que no quiero seguir con este alquiler, Debería de indemnizar al propietario por incumplimiento de contrato?? muchas gracias por su respuesta

  38. Estoy pensando en comprar una vivienda de subasta que está alquilada en la que aparece como duración del contrato: el plazo de duración es de un año, a partir de 15 de noviembre de 2014, pudiendo ser renovado por ambas partes, hasta un máximo de 5 años. Por tanto, si el propietario de la vivienda pasa a ser un tercero, distinto del que aparece en el contrato, es decir el arrendador perdería su condición por una ejecución hipotecaria o sentencia judicial, pero mi pregunta es ¿el contrato de alquiler quedará extinguido o el inquilino puede continuar con el alquiler si lo ha registrado en el registro de la propiedad, tal y como dice el párrafo II el artículo 13.1, teniendo en cuenta que en la documentación del juzgado aparece como procedimiento ordinario del año 2010, presentando el plan de liquidación de dicho bien en la secretaria del juzgado el 29.10.14, y aprobándose dicho plan de liquidación el 11.05.2015?. Atentamente, espero su respuesta.

    1. Hola Julio.

      Efectivamente el arrendamiento debería estar registrado antes del 20-10-2014, cosa que no ha ocurrido por ser posterior la fecha de alquiler.

      De todos modos el problema es que al conocer el adquirente que la vivienda está alquilada entonces el inquilino podría alegar que se respete el contrato.

        1. Ese es el mecanismo que habría que utilizar.

          Es decir, si el comprador pide el desalojo en base al artículo 13 LAU el inquilino va a decir que el comprador conocía que la vivienda estaba ocupada y no se va a poder lograr el desalojo por esa vía.

          Por tanto, siempre que la finalidad sea que un hijo va a constituir en la vivienda su vivienda habitual, entonces esa será la vía óptima.

          para ello el contrato debe llevar en vigor más de doce meses y la notificación al inquilino debe hacerse una vez realizada la compraventa.

          También habría que ver si el inquilino tiene derecho a tanteo y retracto…

  39. En el caso de un arrendamiento para uso distinto a la vivienda, que se celebra por cinco años y que a la finalización de esa duración se resuelve el contrato, pero en el que ninguna de las partes dice nada al respecto, he leído que se entiende que el contrato continuaría en vigor por tácita reconducción. ¿Pero ello qué implica? ¿tácita reconducción mes a mes, porque la renta es mensual, o tácita reconducción anual? ¿tanto arrendatario como arrendador pueden rescindir cuando quieran? ¿han de notificarlo antes? ¿Dónde puedo encontrar el soporte legal dónde diga algo al respecto, porque en la LAU no lo he sabido encontrar?
    Muchas gracias por anticipado.

    1. Hola María.

      En un caso como el que planteas lo normal es que la tácita reconducción sea anual, por lo que el contrato termina cuando termine la anualidad actualmente en vigor, es decir, cuando sea el próximo “cumpleaños” del contrato.

      Unos días antes tendrás que mandar un burofax con copia certificada anunciando que no deseas que el arrendamiento se vuelva a prorrogar y citándole en el inmueble arrendado el día tal a la hora tal para la devolución de las llaves y la correspondiente liquidación final.

  40. La mejor forma de redactarlo para proteger mi inversión:
    ¿como evitar que me cancelen el alquiler de un local antes de finalizar el contrato?

    Me han ofrecido un hotel propiedad del Ayuntamiento, en régimen de alquiler prorrogable con una duración de 10 años . Literalmente dicen:

    El contrato tendrá una duración de un año, que se podrá prorrogar anualmente si existe satisfacción por parte del Pleno Municipal con el servicio prestado.
    El plazo máximo de años a prorrogar el contrato será de 10 años.
    Las partes podrán rescindir el contrato con un mes de antelación antes del vencimiento anual del contrato. Si ninguna de las dos partes rescinde el contrato, éste se prorrogará automáticamente cada año.

    Me interesaría eliminar la cláusula de “prorroga anual” para evitar que me cancelen el alquiler ( salvo causa mayor justificada) antes de haber agotado los 10 años, dado el nivel de inversión y reformas que voy a hacer por mi cuenta.
    ¿Podemos hacer constar en el contrato que este es por 10 años completos sin la opción de prorrogas.???
    ¿Podemos hacer constar que al finalizar los 10 años, de no prorrogarse/renovarse el contrato, deben darnos al menos 3 meses para desalojar.???

    Gracias.

  41. Hola, tengo un contrato de arrendamiento de viviendas de fecha 1 septiembre de 2013 firmado por 5 años. Deseo ocupar la vivienda para vivienda para mí y por ello notifiqué al arrendatario con 2 meses de anteleación. Considero que cumplo los requisitos del art. 9.3 de la LAU pero el arrendatario se niega a abandonar la vivienda y dice que hay q respetar los 5 años pactados. Tiene razón? Muchas gracias

    1. Hola Víctor.

      Hay matices importantes.

      En tu caso el matiz radica en lo siguiente:

      – Si el contrato es de un año prorrogable hasta conco, entonces tu tienes la razón y pueds pedir el desalojo.

      – Si el contrato es de cinco años entonces tiene razón tu inquilino y tendrás que avisarle al menos dos meses antes de que se cumpla el quinto año.

  42. Buenos días,
    Comento mi situación: vivo de alquiler (contrato firmado en noviembre de 2009 y renovado verbalmente en noviembre de 2014) y mi casero quiere poner a la venta la casa (no para vivir en ella). Además no sé si está registrado (yo no he ido a ningún notario o al Registro).
    Me gustaría saber si pueden echarme del piso o si por el contrario puedo hacer uso de mi derechos como inquilino y estar en el piso hasta noviembre del 2017, aún en el caso de que se vendiera la casa.
    Muchas gracias.

  43. Buenas tardes,

    Enhorabuena por éste blog.

    Por favor, quería hacerle una consulta. En Noviembre del año 2013, firmé un contrato por primera vez, cómo arrendatario de mi vivienda habitual. Al pasar el año, le pedí al arrendador, si me iba hacer un contrato nuevo, ya que desconocía que automáticamente quedán prorrogados si ninguna de las 2 partes dice lo contrario. El arrendatario, me dijo que si, que se haría, pero jamás lo hizo. Bueno, ha pasado todo éste tiempo, y he seguido sin renovación del contrato (doy por hecho, que en Noviembre de 2015, se prorrogó de nuevo de forma automática), pero ahora, de repente, me viene con un contrato nuevo, con condiciones abusivas con respecto a lo que tengo actualmente, y me amenaza de que si no se lo firmo, me desaloja, y me pide desocupe el inmueble.

    Hasta lo que yo creo, tengo contrato hasta mínimo Noviembre de 2016, no?, si es así, no tengo porque firmarle un contrato nuevo, o estoy equivocado?

    Le estaría muy agradecido si me pudiese ayudar con esto.

    Saludos.

    1. Hola Gonzalo.

      Efectivamente tienes contrato hasta noviembre de 2016, excepto que el arrendador quiera recuperar la vivienda para que sea su vivienda habitual (cosa que no creo que sea el caso).

      Incluso en este caso tendría que preavisarte por burofax y darte dos meses de tiempo, por lo que como estamos en 28 de agosto tendrías por lo menos hasta el 28 de octubre (siempre que quiera ocupar la vivienda para uso propio que, como te digo, no creo que sea ese el caso).

      Despreocúpate.

  44. Buenas tardes, vivo en un piso de alquiler a una fundación del circulo católico , se me ha estropeado una de las persianas de la vivienda y la caldera de la calefacción ya no funciona debidamente la he tenido con sus revisiones periódicas y el mantenimiento adecuado pero me han dicho que el arreglo ya no es posible, que el deterioro es debido a los años de uso, llevo 14 años en la misma vivienda. he avisado de esto a la constructora benéfica y me dicen que tengo que ser yo quien pague los arreglos así como el cambio de la caldera de la calefacción, ya que en el contrato estipula que lo que se deteriore con el uso debo de pagarlo yo, es esto legal? no se considera la caldera como estructural de la construcción? no debería arreglarme esto la constructora que es la dueña del edificio? gracias por la consulta.
    att : Elena

  45. Buenas tardes
    yo soy arrendatario de una vivienda el contrato se firmo el 17 de diciembre del 2015 el contrato es de una duracion de 6 meses, el contrato se prorrogo automaticamente por el periodo consecutivo igual al inicial.
    Mi pregunta es cuantos dias de anticipacion le tengo que avisar al arrendador de no prologar el contrato que se vence el 17 de diciembre del 2016 y que dia me debo ir antes que se vence el contrato .
    Muchas gracias por su tiempo y espero su respuesta atenta

  46. Buenos días,
    Muy interesante el blog. Es de mucha ayuda. Tengo una consulta, el 02/10/16 cumplo 3 años en mi vivienda habitual de alquiler ( Firmamos un contrato de 3 años el 02/10/13), la agencia no me ha avisado nada, nuestro contrato se renueva automáticamente?. Por cuánto tiempo ? Y qué pasa con el importe del alquiler?, se mantendría igual?.
    Mil gracias de antemano
    saludos
    Silvana

      1. Gracias Eduardo por tu pronta respuesta. El contrato sólo habla de la actualización anual a través del IPC. De cualquier forma durante estos 3 años no hemos recibido ningún aumento. Con lo cual debería seguir pagando lo mismo, verdad?. Tengo que contactar con la agencia o simplemente seguir pagando mi alquiler con normalidad?. Gracias de nuevo.

  47. Hola, he leído casi todas las entradas a su blog, pero como de costumbre no encuentro una que sea exacta a mi situación.
    Estamos de alquiler en una vivienda gestionada por una inmobiliaria que lleva dos bloques de edificios de 20 viviendas cada una. Todas propiedad de una persona.
    Nuestro contrato se termina en un año, y fue firmado en 2012, por lo que está regido por la ley de 1994 tal y como recoge el propio contrato. También recoge que las prórrogas serán estipuladas según dicha ley.
    Mi pregunta es si terminados los 5 años el propietario puede obligarme a abandonar el piso. Sé que si no me dice nada 30 días antes, automáticamente se prorroga de año en año hasta un máximo de 3. Pero, y si me llega un fax solicitando el desalojo, o más bien, lo que espero, la firma de un nuevo contrato por un aumento del precio del alquiler?

    Los precios de los alquileres están subiendo mucho en mi zona, al ser turística, y yo no deseo abandonar la vivienda dentro de un año obligatoriamente por no poder asumir el nuevo precio.

    Puedo exigir al propietario esos tres años más de prórroga? Serían tres años más, o año a año, el propietario podría rescindir el contrato?

    No sé si me explico, me gustaría saber si aún podré estar en el piso 4 años más (1+3 de prórroga), diga lo que diga el propietario, o si sólo me queda 1, hasta finalizar los 5 años.

    Gracias.

    1. Hola Jose.

      Te queda un año de contrato.

      Si te avisan 30 días antes del vencimiento de que quieren que ese contrato no siga en vigor tendrás que:

      – Irte, si es lo que quieren.

      – Firmar un nuevo contrato si es lo que quieren.

      Si no te avisan con ese margen de 30 días podrás estar 3 años más, completos, sin que te puedan echar durante ese periodo.

      1. Gracias. Ahora si me ha quedado claro. La verdad es que no sé qué hacer. Buscar piso en Barcelona es toda una odisea, y más cómo se están poniendo los precios. Y un mes es muy poco tiempo para encontrar algo decente en caso de que me tenga que ir por una subida que puede ser del 100%. Es jugármela a que no me digaan nada…

  48. Buenos días,

    Me gustaría hacerle una consulta.
    Soy inquilino de una vivienda desde hace tres años y tenia un contrato de un año que se ha ido prorrogando hasta los 3 que marca la ley. Firmé el contrato en noviembre de 2013. Ahora hablando con el casero queremos ampliar. El me ha comentado de hacerlo por un año y que sería automático. El tema es que para mi me seria interesante prorrogar el contrato no un año sino más porque de esta manera no perdería la reducción fiscal estatal del 10 por ciento, aunque al ser menor de 35 años conserve la de la comunidad.
    ¿Esta operación es posible ? Ambas partes estamos contentas con la relación y el no perdería nada en cambio para mi es una subida anual del precio sin que el lo perciba.

    Muchas gracias por su ayuda.

  49. Muchas gracias Eduardo,

    Pero para que me quede claro, con no hacer nada te refieres a no firmar ninguna prorroga de un año o los que fuesen. Simplemente seguir como estamos, con un contrato firmado en noviembre de 2013 en Madrid. El tema es que a mi casero le han dicho desde la agencia que tenia que firmar una ampliación o prorroga de un año, donde creo que el solo quiere dejar constancia que el precio de la vivienda es algo mas alto que en 2013 ya que ahora este año pago 25 € más. A mi eso no me importa pero lo que no quiero es perder la deducción o tener problemas con hacienda.

    Muchas gracias por tu amabilidad.

  50. Buenas Tardes Eduardo,

    El 1 noviembre vence un contrato alquiler de 3 años que se formalizó en noviembre 2013 en otra ciudad por motivos de trabajo, pero me han comunicado en el trabajo que en Diciembre vuelvo a mi anterior puesto de trabajo en mi ciudad, por lo que entiendo que se renovará el contrato y estaré sólo 1 mes, puedo comunicar que en diciembre dejo el arrendamiento sin perjuicio económico, y poder recuperar la fianza sin problema. Gracias.

    1. Hola Raúl.

      Si avisas con un mes de antelación, por escrito y de forma fehaciente para evitar problemas, no debería haber ningún problema y deberías recuperar la fianza.

      cuestión distinta es que el arrendador quiera quedársela por interpretar la ley de otra forma, pero bajo mi punto de vista puedes desistir del contrato sin tener que pagar indemnización, por lo que deberías recuperar la fianza.

  51. Buenas Eduardo. Te cuento mi problema.
    Hace 10 meses firmé un contrato de alquiler de un año de duración para vivienda habitual con la siguiente clausula:

    – Este contrato se renovará por periodos del mismo tiempo (en caso de variación deberá ser comunicado), siempre y cuando ambas partes estén conformes siendo necesaria la firma de un nuevo contrato a los tres años. De no ser así se avisará con un mes de antelación.

    El caso es que ahora quieren enseñar el piso a un posible comprador pero yo no estoy deacuerdo y me dicen que si no lo hago no me van a renovar el contrato de alquiler por otro año (en el contrato pone que las 2 partes tenemos que estar deacuerdo). Yo creo que con la ley en la mano esa clausula es nula y soy yo el que decido quedarme hasta 3 años.

    Me puedes confirmar si es esto cierto y si tengo que dar algún paso cuando me notifiquen dentro de un mes que me tengo que ir del piso.

    Muchisimas Gracias
    Manuel

    1. Hola Manuel.

      Te confirmo que tu interpretación es la correcta.

      Si tu quieres puedes permanecer en la vivienda hasta el tercer año.

      Si recibes alguna notificación basta con que les hagas saber esto que te he comentado en base a la ley de arrendamientos urbanos (no tienes ni que ponerle el artículo que lo dice).

  52. Buenas enhorabuena por el pos, quería consultar una duda, si tenemos un local para una asociación con un contrato de diez años y en el cual llevamos 3 años y queremos rescindir el contrato el arrendador tiene derecho a exigirnos indemnización de 1 mes por cada año incumplido sino pone nada en el contrato? Gracias

      1. muchísimas gracias por la respuesta, el caso es que llevamos 1 año para que arregle una series de desperfectos del local (goteras, grietas..) y no soluciona nada, aun así también puede exigirnos perjuicios?

  53. Buenas ,mi consulta es la siguiente.Firme un contrato de alquiler de un local comercial por dos años.El contrato decia que subiria el precio 50 euros al segundo año.Pero cuando paso el primer año me siguio dando las facturas por el mismo importe que el primer año.Ahora una vez pasado el segundo año me reclama los atrasos ,y me dice que el contrato lo renovaremos por un año y que lo puedo dejar cuando quiera avisando con un mes de antelacion.Debo pagar los atrasos ? puedo quedarme un mes sin renovar el contrato avisandole con 30 dias de antelacion? Gracias.

      1. Tienen que ser meses acabados ? o puedo avisar por ejemplo que dejo el local un día 9? tendría que pagar hasta el día 30 o 31? o si aviso por ejemplo el 8 de diciembre que dejo el local el 9 de Enero,pagaría solo 9 días de enero (mas todo diciembre claro) .Gracias por sus respuestas.
        Saludos .
        Juanjo Gil

  54. Buenas tardes Eduardo.
    Ante todo muchas gracias por tu video y explicaciones, son de gran ayuda.

    En mi caso personal me surge una duda, en una de las cláusulas del contrato firmé lo siguiente:
    -El presente arrendamiento entra en vigor X de 2014 día, y tendrá una duración de UN AÑO, finalizado a todos los efectos el día X de 2015, todo ello sin perjuicio de lo establecido en el apartado 1 del artículo 9 de la L.A.U. a tenor del cual llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de TRES años es decir hasta el día X de 2017, salvo que el ARRENDATARIO manifieste al ARRENDADOR con treinta días de antelación como mínimo, a la fecha de terminación de contrato, o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no renovarlo.

    (Hasta aquí perfecto pues coincide con tu explicación. Mi duda viene a raíz de lo que sigue a continuación:

    Por tanto, las partes dejan constancia expresa, que la duración máxima del presente arrendamiento será, en su caso, de 3 años, siendo la voluntad de ambos no proceder a prorrogarlo más allá de dicho plazo, dándose en este acto por notificados de la voluntad de renovación.

    Si he firmado esto, ¿no puedo acogerme a la prórroga tácita de un año más si no me notifican con un mes de antelación que debo abandonar la casa?

    Muchísimas gracias por tu atención.
    Un saludo
    María.

  55. Buenos dias:

    Tengo una duda.

    Un contrato firmado en 2010 se rige por la ley anterior a la del 2013 verdad.

    ya estoy en mi 5ª años de alquiler, pues el mismo recogia hasta un maximo de 5 años.

    Se acaba en 2017.

    Pero me ha salido una oferta de trabajo increiblemente buena fuera de aqui, que no puedo rechazar. Al hablar con los caseros que son una promotara, me comenta que la modificarse la ley no puedo abandonar la vivienda hasta que acabe el contrato.
    Pero mi contrato se rige por la ley anterior el 2013 verdad?

    Mi consulta es que en el contrato explica que es obligado cumplimiento el año de conrato asicomo sus prorrgas que seran anuales y de obligado cumplimiento.

    ADemas dice que me penalizaran abnando las mensualides que resten por cumplir.

    He leido y me he informado que la ley antigua establecia una penalización de una mensualidad por cada años que reste de cumplir, y me ha dicho un abogado que las indemnizaciones nunca deberan ser superiores a lo que establece ley.

    Necesito dejar la vivienda en un mes o mes y medio como mucho sin falta porque estan reclamando mi incorporacion en el nuevo centro de trabajo.

    Puedes ayudarme

    Muchas gracias

  56. Hola Eduardo mi duda es la siguiente, acerca de un desistimiento anticipado del contrato y la indemnizacion.

    El contrato se enmarca en la reforma del 2013, con fecha de inicio el 15 de julio de 2014, y cito textualmente desde el contrato. “La duracion del arriendo sera de UN AÑO con caracter obligatorio para las partes iniciandose su vigencia el 15 de julio de 2014. No obstante, el arrendatario podra desisitir del contrato de arrendamiento, una vez hayan trascurrido al menos seis meses siempre que se lo comunique al arrendadorcon una antelación minima de sesenta días.
    Una vez cumplido el primer año del contrato, este se prorrogara obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracion minima de tres años, salvo que la parte arrendataria manifieste al arrendadorcon sesenta dias de antelacion como minimo a la fecha del contrato o de cualquiera de las prorrogas su voluntad de no renovarlo”.
    Mi duda simplemente es si deberiamos pagar una mensualidad por año restante, o quizas como indemnizacion podrian pedirnos pagar hasta la finalizacion de la prorroga en curso hasta julio.
    Muchas gracias.

    1. Hola Sergio.

      Ya no tiene que haber indemnización, pues la indemnización es solo respecto a la duración del contrato, y la duración es de un año (prorrogable, si, pero la duración inicial es de un año).

      Por tanto, se puede desistir sin tener que pagar indemnización.

      Por otro lado la cláusula del preaviso de sesenta días es inválida, pues el preaviso no tiene por qué ser superior a treinta días si el inquilino no lo quiere (incluso aunque lo haya firmado en el contrato).

  57. En un contrato de fecha 2014 se hace mención que se realiza deacuerdo a la presente ley de arrendamientos 4/2013y en clausula tercera del contrato dice que quedará prorrogado nhasta un maximo de 5 años. Pregunta que prevalece lo que dice la ler sobre tres años o lo que dice el contrato sobre 5 años de prorroga
    Gracias

  58. Hola Eduardo,

    Enhorabuena por la excellente explicación de la ley de arrendamiento.

    Solamente me queda una duda, en el caso de contratos inferiores a un año, una vez que se hayan cumplido los tres primeros años y se haya prolongado un año mas por no haber habido comunicacion de ninguna de la dos partes de rescindir el contrato tras los tres años,… sigue existiendo la obligacion de avisar a la otra parte con minimo 30 dias de antelacion para rescindir el contrato al finalizar los primeros cuatro años? O puede el dueño avisar por ejemplo 3, 2 o incluso solo una dia antes de la fecha de finalizacion de estos 4 años y exijir el desalojo del inmueble?

    En otras palabras, existe tambien por parte del dueño siempre la obligacion de avisar con 30 dias de antelacion? Incluido al finalizar el cuarto año, y despues de eso tambien? (la renta esta estipulada en mensualidades, por lo que tras el cuarto año la “prroroga” es mensual)

    Muchas gracias por la ayuda!

  59. Hola buenas noches, en primer lugar agradecer esta iniciativa y sus aportaciones, pues son realmente útiles para los que somos ignorantes en la materia y no tenemos herramientas ni conocimientos suficientes para desarrollarlas.
    Mi pregunta es la siguiente:

    Si yo tengo alquilado un local comercial y el contrato es de un año de duración, y el dueño me comunica con un mes de antelación la no renovación:

    1ª duda: Puede alquilárselo a alguien distinto a nosotros para la misma actividad?

    2ª duda: Si no nos vamos del local y seguimos pagando el alquiler, cuanto podemos estar? (si tiene que ir a vía judicial, cuanto tarda en resolverse aproximadamente?)

    3ª duda: Si no cogemos las notificaciones con el mes de antelación, y pasa menos tiempo de ese, aunque el demuestre que ha mandado burofax u otros, pero no nos hemos identificado, ¿pasaría algo?

    Muchisimas gracias de antemano a todos los que podáis aportar algo, nos será de gran utilidad.

  60. Buenos días. Tengo un local alquilado por un año prorrogable. Si comunico en plazo la no prorroga (además siempre se retrasa en el pago hasta dos mese) que plazo tiene para abandonarlo.
    Ha hecho cierta inversión en maquinaria.
    Bastaría con la notificación de no renovación o seria conveniente denuncia juzgado?

    1. Hola Jose.

      El local deben desalojarlo el mismo día que finaliza el contrato.

      Si no lo hace tendrás que interponer demanda de desahucio por expiración de plazo.

      Cuestión distinta es que preveas que no va a desalojar en ese momento y prefieras aprovechar que normalmente te debe dos meses para interponer una demanda de desahucio por impago, asegurándote de ese modo que recuperarás antes el local.

  61. Buenas tardes Eduardo,

    Muchas gracias por tu explicacion. Sin embargo me surge una duda que te transmito:

    En un contrato de alquiler de una vivienda de un año de duracion con prorrogas de un año, los 6 meses necesarios para el desestimiento del contrato se renuevan con cada prorroga?
    Pueden reclamarte el pago de estos 6 meses (llevando 13 meses en la vivienda) si quieres dar por finalizado el contrato, por el hecho de haber renovado hace un mes?

    Muchas gracias

  62. Hola, me gusta mucho este articulo, ya que ahora mismo tengo una pregunta sobre el contrato de arrendamiento a una oficina. El problema es el siguiente:
    Se firmó un contrato de un año de arrendamiento y ya con seis meses transcurridos el local está teniendo problemas de filtración, mi duda es, si se puede romper el contrato al ser oficina y no vivienda, porque tenemos meses de fianza y depósitos ya pagos.

    Gracias

  63. Buenos dias,tengo un contrato de alquiler como inquilino por ocho meses con fecha de Mayo de 2016,que se venció en Diciembre de 2016,no ha habido manifestación por parte del arrendador en el vencimiento y me interesa continuar con el alquiler ya que se trata de vivienda habitual el mayor tiempo posible,he abonado ya Enero y febrero de 2017, se entiende prorrogado hasta Mayo de 2017?…o hay posibilidad de cumplir prórroga hasta los 3 años?…

    Muchas gracias por tu blog ,es muy útil espero haberte aportado los datos que necesitas..

    1. Hola Augusto.

      Ciertamente no son situaciones sencillas.

      Evidentemente tu contrato es de uso distinto a vivienda, por lo que no existe, en principio, derecho a prórroga hasta el tercer año.

      Sin embargo, el hecho de que se haya permitido la prórroga (de un año de duración) parece convertir esa vivienda en tu vivienda habitual.

      Son situaciones en las que debe decidir, caso por caso, el juez, en el caso de que el asunto llegase a sus manos.

      Así que fuere de la vía judicial podríamos especular mucho con diversas teorías, pero finalmente quien tomaría la decisión es el juez atendiendo al caso concreto.

      No obstante, en mi opinión, el contrato sigue siendo de uso distinto a vivienda, por lo que terminaría en mayo de 2017.

  64. Hola Eduardo,
    Soy la arrendadora de un local comercial alquilado a una Asociación Religiosa. En el contrato, la clausula cuarta establece la duración: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN AÑO, a contar desde el 9 de junio de 2016, por lo que el plazo del arrendamiento inicialmente pactado acaba el 8 de junio del año 2017. No obstante lo anterior, el contrato podrá prorrogarse por periodos anuales siempre y cuando ninguna de las partes denuncie la
    finalización del contrato y comunique su voluntad de no prorrogarlo, con un plazo mínimo de dos meses antes de la fecha de finalización del mismo.
    La finalización del contrato por el transcurso del tiempo convenido no dará derecho a indemnización alguna a cargo de la parte arrendadora.”
    En la cláusula quinta se establece la renta: “Quinta: de la renta y forma de pago. El precio de este arrendamiento se fija en OCHOCIENTOS EUROS mensuales. Dicha cantidad se verá incrementada…”

    Ya envié burofax a mi inquilino (dos meses y medio antes de la fecha de finalización) con la decisión de no prorrogar el contrato. Mi duda es: ¿está bien redactado el contrato respecto a la duración del mismo, teniendo en cuenta la cláusula 5?

  65. Hola tengo una duda

    Sucede que tengo un contrato de alquiler de duración de un año, como me he retrasado en el pago de la renta los propietarios me avisaron con un mes de antelación que debo dejar el piso, pero el contrato me pone a mi la obligación de comunicarles a ellos con dos meses de antelación, ese plazo les es aplicable a ellos también?

    Me pueden deshauciar si no me voy? porque yo creo que el contrato sigue vigente y si es por el retraso no he pagado muchos meses a tiempo pero los he pagado, me habian comentado que solo te pueden echar por no pagar, pero por retraso no pasa nada, es verdad?

    1. Buenos días Natalia,

      Por el mero retraso en el pago del alquiler, puede el arrendador pedir tu desahucio.

      Si ha interpuesto la demanda de desahucio ante los juzgados de primera instancia de la localidad donde esté el inmueble, la ley te va a conceder UNA Y UNICA POSIBILIDAD DE ENERVAR EL DESAHUCIO con el pago de todas las cantidades que adeudes hasta el momento que te llegue la reclamación judicial, pero tendras que hacerte cargo de los gastos judiciales.

      Ojo solo podras hacerlo una vez.

      Espero haberte ayudado.

  66. Hola buenos días, tengo una duda, haber sí me la podeis resolver.

    soy propietario y he alquilado una vivienda por 8 meses que terminan el proximo 30 de junio de 2017. se hizo con contrato distinto de vivienda habitual. le puse como clausula que sí no abandonaban la renta aumentaría a un quintuple de la actual. El piso está en la costa y el inquilino a día de hoy (10 de mayo) me dice que es imposible que no encuentra nada y que no puede irse por tanto. Mi duda está en sí tengo que esperar a la fecha a ver sí se va o no de buena fe? o sí debo notificarlo de que que termina el contrato y con cuanta antelación? y tampoco se como proceder sí llega dicha fecha y no se va?

    en cuanto al pago, pusimos los tres primeros días del mes, y cuando menos cobro el día veinte. yo siempre voy de buenas maneras para intentar cobrar al menos porque me ponen excusas de tiempo, de que cobran tarde…

    Haber sí alguien me puede asesorar. gracias

  67. Hola Eduardo, es la primera vez que aqccedo a esta tu pagina que por lo que veo da un impagable servicio a las personas,darte las gracias por anticipado y plantearte el siguiente tema para que me aconsejes segun tu lo estimes,
    Tengo un contrato de local de negocios y es de fecha de 1972 el cual se traspaso por primera vez en el año 1997 que posteriormente me lo traspaso a mi en el año 2000.

    Dicho contrato previo pago de la cantidad de 10 millones de pesetas, se pacto que la duracion del mismo seria ppor 25 años hata el 2025. Mateniendose intactas las obligaciones y derechos del mismo.
    Y
    o como arrendatario del citado contrato he solicitado al dueño me conceda la subrrogacion de me conyuge para poder jubilarme y que ella continue hasta el vencimiento antes descrito, ya que hasta donde se me confiere tal derecho la disposicion transitoria tercera de la LAU del 94 al no haber existido a lo largo de la vida del conttrato las dos subrrogaciones previas a la que hace referencia el articulo 60 de la LAU del 1964.

    El dueño me responde que ya se agotaron tales subrrogaciones al considerar que los traspaso tanto del 1997 como el mio del año 2000 se consideran como subrrogaciones por tanto no puede concedemerla.

    Yo discrepo de ello en la base que no es la misma naturaleza una subrrogacion al conyugue o familiar legitimado que dos traspasos con contratos diferentes.
    Te comento que en mi contrato salvo la duracion expresa de 25 años no expecifica nada extrahordinario en su clasulas como tampoco el antiguo y primero del año 1972 con 6 clasulas muy simples como eran las de la epoca.

    Te rogaria por tanto me dieras algun comentario para hacerselo llegar al propietariio donde se base de forma fundamentada o legal que si se puede efectuar tal subrrogacion.

    En caso contario
    hazmelo saber igualmente si te es posible.

    Solo volver a darte las gracias por este servicio y disculparme por las molestias que te pueda causar.

    Recibe un cordial saludo.

  68. Hola Eduardo,
    Me encanta esta página, y muchísimas gracias de antemano.
    Soy arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda de octubre 2014 de duración de un año prorrogable a cinco años. El propietario quiere que me vaya ahora a los tres años. Puede echarme? Mi gran duda es que el contrato pone un año prorrogable a cinco. Gracias.

    1. Buenos días Teresa,

      Si teneis pactado 1 año prorrogables a 5 años si tu no comunicas tu deseo de no renovar, como parte arrendataria, el arrendador tiene que respetar dicho plazo de duración.

      El contrato estaría vigente hasta octubre de 2019.

      Un saludo

      1. Muchas gracias por responder tan rápido. Realmente mi contrato dice que es de un año y que, de no mediar comunicación escrita se prorrogará por anualidades hasta un máximo de cinco años. No se si esto varía o no la cosa.

  69. Hola Eduardo.
    Mi contrato de alquiler como arrendatario de vivienda es de julio de 2013. Tras el vencimiento a los 3 años en julio de 2016, arrendador y arrendatario decidimos prorrogarlo tácitamente 1 año más.
    Por tu artículo deduzco que apartir de julio de 2017, dado que la renta se paga mensualmente, se produce mensualmente un nuevo contrato por tácita reconducción.
    El artículo 10.1 de la Ley 4/2013 dice que llegada la fecha del vencimiento o de “cualquiera de sus prórrogas” … el contrato se prorrogará necesariamente un año más.
    Mi duda es ¿por qué a partir del tercer año solo hay una prórroga de 1 año? ¿por qué no se puede entender que el contrato se puede prorrogar indefinidamente por periodos de 1 año?. Insisto, la ley dice “cualquiera de sus prórrogas”, no acota el número de prorrogas.
    Muchas gracias por vuestro trabajo.

  70. Hola Eduardo:

    Soy Ignacio Arroyo de Madrid, de la consulta que tienes en la pagina el 10 de Mayo y desearia poder contactar contigo para saber si podriais representarme ante mi arrendatario sobre el tema que te hago en el comentario de la fecha citada.

    Mi telefono es 651916069 y te rogaria me llamaras a la mayor brevedad posible ya que la proxima semana tengo una reunion con el propietrio.

    espero tu llamada y muchas gracias.

    Ignacio A.

  71. Despues de muchos inte3ntos a los telefonos que ofreceis. despues de muchos mensajes en el contestador y despues de escribir por aqui sin un minimo comentario o explicacion no insisto mas. Gracias por nada.

    1. Gracias Carlos por tu detalle, pero me canse de rogar, y pedir el contactar con vosotros ya que el tiempo esta en mi contra y despues de 4 dias intentandolo tiro la toalla y tratare de salir la situacion de la mejor manera posible,

      Solo decirte que el contestador no es operativo porque nadie responde. un saludo.

      1. Buenas tardes Ignacio.

        Lamento lo sucedido.

        Hay picos en los que me veo desbordado y aún así trato de responder a todos los comentarios. A veces los respondo sobre la marcha y otras veces requieren de un menor o mayor estudio y por eso no me es sencillo responderlos sobre la marcha.

        El caso es que hay algún caso, como el tuyo, que por una cosa u otra se responden tarde o, directamente, no los puedo responder.

        En fin, lamento que hayas sido casi el único afectado en estos más de cuatro años contestando casi 5.000 comentarios de forma desinteresada. Son casas que pasan y que evidentemente no me gusta que sucedan.

        Un abrazo.

        1. bien agradezco tus disculpas y las acepto plenamente, pero por favor podias darme una opinion sobre el planteamiento del 16 de Mayo?

          Es el siguiente;

          Tengo un contrato de local de negocios y es de fecha de 1972 el cual se traspaso por primera vez en el año 1997 que posteriormente me lo traspaso a mi en el año 2000.

          Dicho contrato previo pago de la cantidad de 10 millones de pesetas, se pacto que la duracion del mismo seria ppor 25 años hata el 2025. Mateniendose intactas las obligaciones y derechos del mismo.
          Y
          o como arrendatario del citado contrato he solicitado al dueño me conceda la subrrogacion de me conyuge para poder jubilarme y que ella continue hasta el vencimiento antes descrito, ya que hasta donde se me confiere tal derecho la disposicion transitoria tercera de la LAU del 94 al no haber existido a lo largo de la vida del conttrato las dos subrrogaciones previas a la que hace referencia el articulo 60 de la LAU del 1964.

          El dueño me responde que ya se agotaron tales subrrogaciones al considerar que los traspaso tanto del 1997 como el mio del año 2000 se consideran como subrrogaciones por tanto no puede concedemerla.

          Yo discrepo de ello en la base que no es la misma naturaleza una subrrogacion al conyugue o familiar legitimado que dos traspasos con contratos diferentes.
          Te comento que en mi contrato salvo la duracion expresa de 25 años no expecifica nada extrahordinario en su clasulas como tampoco el antiguo y primero del año 1972 con 6 clasulas muy simples como eran las de la epoca.

          Te rogaria por tanto me dieras algun comentario para hacerselo llegar al propietariio donde se base de forma fundamentada o legal que si se puede efectuar tal subrrogacion.

          1. Buenas tardes Ignacio.

            Siento no poder ayudarte.

            Es una consulta cuya respuesta no puedo darte sobre la marcha, pues requiere ser estudiada para no errar en la respuesta. Y lamentablemente en estos momentos no dispongo del tiempo necesario para ello, por la carga de trabajo que tengo en la actualidad.

            Como digo, siento no poder ayudarte y lamento las demoras.

  72. Hola, no se si la consulta es aquí.
    Tengo alquilado un bar, que tenía sus toldos de propiedad. El inquilino quiere cambiarlos por unos que esta comprando.
    La pregunta es si decidiera irse tendría derecho a llevarse los toldos o tendría que dejarlo para el local, puesto que ha sustituido uno que ya tenía.
    Saludos

    1. Hola Miguel,

      El inquilino podrá retirar del inmueble aquellas mejoras que por su naturaleza tenga la condición de mueble, y los toldos la tienes por lo que si podría llevárselos, pero tendría que poner los que había en la misma condición en los que se los encontró.

      Un saludo

  73. He estado leyendo sobre alquileres en su blog y me ha parecido muy interesante y nos ayuda a todos.

    Tengo una cuestión que plantearle sobre el alquiler de un piso que firmaron mi sobrina y su pareja el 1 de julio de 2016 para satisfacer la necesidad permanente de vivienda, como se dice en el contrato.

    En la operación del alquiler para poner en contacto al arrendador y a los arrendatarios medió una oficina inmobiliaria.

    En el contrato al hablar de duración y prórrogas se dice textualmente:

    “Duración: El presente contrato tendrá una duración de un año (1) AÑO, a contar desde el 1 de julio de 2016.”

    “Prórrogas. El presente contrato se prorrogará automáticamente llegado su vencimiento, hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de tres años, salvo que los ARRENDATARIOS manifiesten al ARRENDADOR por escrito, con una antelación de la menos treinta días su voluntad de rescindirlo.”

    A finales del mes de abril el propietario les ofreció alquilarles la plaza de garaje por un precio inferior al que les proponía cuando firmaron el contrato y quedaron en que se lo pensarían.

    A primeros de mayo les llaman de la inmobiliaria diciendo que el arrendador necesita el piso para vivienda habitual de su hijo y que deben dejar el piso. Días después hablaron con el propietario y les dijo que su hijo se casaba y necesitaba la vivienda.

    No he dicho que el contrato se firmó entre una sociedad limitada con domicilio en otra localidad actuando el arrendador como apoderado de la misma, y los arrendatarios.

    Por lo que he leído, la recuperación de la vivienda por el arrendador podría solicitarse transcurrido un año desde que se inició el contrato y siempre que lo comunique al inquilino por escrito al menos dos meses antes de la fecha en que vaya a necesitar la vivienda (entiendo que tiene que comunicárselo fehacientemente al vencimiento del contrato y darles un plazo mínimo de dos meses, a partir del vencimiento, para desalojar la vivienda). También he leído que tiene que ser el arrendador quien lo comunique por escrito mediante burofax con acuse de recibo y copia certificada y el arrendador no lo ha hecho.

    En este caso, según he leído en su blog, al ser una sociedad serían los administradores o miembros del consejo de administración los que pueden ejercer ese derecho. Por ello, pienso que el arrendador no puede reclamar la vivienda
    para su hijo. Sabemos que esta sociedad tiene más viviendas alquiladas en Madrid y pensamos que, al haberse alquilado otra vivienda en el mismo edificio por un importe superior, quiere alquilar la suya por mayor importe a otras personas.

    Entiendo que si no se tiene comunicación escrita por parte del arrendador, el contrato se prorroga por un año más. Según he leído en su página sería una “prórroga obligatoria” por falta de comunicación fehaciente.

    Le agradeceré me conteste lo antes posible porque los arrendatarios se casan en agosto y están muy disgustados y agobiados pensando que tienen que dejar la vivienda y trabajando y con los preparativos de la boda no disponen de tiempo para buscar, de momento, otra vivienda de alquiler.

    Gracias de nuevo por dedicar parte de su tiempo a ayudar a aclarar dudas sobre este tema.

    1. Hola Mar.

      Evidentemente mientras no notifiquen de firma fehaciente (burofax principalmente) no existe el derecho, pues para vosotros bastaría con negar dicha comunicación.

      Si no os lo comunican el contrato se prorroga por otro año, pero el arrendador puede pedir en cualquier momento de esa prórroga la vivenda para uso habitual. No tiene por qué esperar al final de la prórroga.

      En cuanto a quién piede hacer la notificación, es dudoso. Ahí sería el juez quien tomase la decisión, pero yo interpreto que un apoderado no ostentas la propiedad ni el accionariado (salvo que lo pruebe) por lo que no podría pedir la vivienda para su hijo.

      1. Gracias por su rápida contestación.

        Pero me queda una duda y le agradecería me la aclarase. Si el apoderado de la sociedad fuera a la vez el administrador único de la sociedad ¿podría reclamar la vivienda para su hijo?

  74. Hola Eduardo,

    Lo primero felicitarte por el post. Me ha servido de gran ayuda. Una pregunta que me surge es que en caso que se pacte como duración de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda 15 años, se podría pactar que el arrendatario pueda prorrogarlo por otros 5 años, es decir, se podría pactar que sólo el arrendatario pueda prorrogarlo por otros 5 años si quiere sin que tenga esa facultad el arrendador? Muchas gracias.

    1. Hola Ane,

      Los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (contratos de local de negocio, de oficinas, de temporada, etc), independientemente de que se hayan firmado antes o después del seis de junio de 2013, se rigen por la voluntad de las partes.

      Es decir, el contrato dura lo que las partes quieran. Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido.

      Por lo que nada impide pactar dichos plazos y dichas prorrogas

      UN saludo

  75. Hola Eduardo.

    Felicidades por el post.

    Soy arrendador de una vivienda y mi pregunta es la siguiente.

    En Agosto se cumplen 3 años desde que firmé el contrato con mi inquilino. Inminentemente voy a necesitar la vivienda para vivir yo, pero no quiero avisar con tan poca antelación a mi inquilino, ya que ha estado cumpliendo perfectamente durante estos años.

    ¿Tendría validez en todos los sentidos el firmar una renovación de, por ejemplo, 6 meses para no tener que esperar todo el año por el que se renovaría necesariamente en caso de no haber notificación por ninguna de las partes?

    Un saludo y muchas gracias.

  76. Hola Raul,

    Te aconsejo que el 3 de julio le comuniques mediante burofax tu intención de no renovar el contrato.

    Dado que tu propuesta se pudiera entender como un contrato nuevo y al ser inferior a 3 años el periodo, esto es, 6 meses se podría prorrogar hasta los 3 años. Tendrías que respetar 12 meses mas dos minimo para poder echarlo.

    Un saludo

  77. Hola, tengo un problema con un inquilino que tengo en alquiler en una casa, el contrato de arrendamiento se realizo en agosto de 2014, ya regia la nueva ley pero en el contrato escrito hay un error y pone que la duración pactada será de un año prorrogables por periodos anuales hasta un periodo de cinco años conforme art.9 de LAU.-Cuando la ley en ese momento es de 3 años.
    Ahora tengo el problema que necesito que se vaya de la casa por problemas para poder venderla.

    Mi pregunta que duración es la rige 3 años o 5 años que por error hay en el contrato.

    Gracias.

  78. Hola Celia

    Esta claro que es un error material, y que usaron un modelo antiguo posiblemente

    Mi temor es que el juez, que suelen ser garantistas con los inquilinos, diga que pone 5 años y era la voluntad de las partes.

    Te aconsejo que le mandes burofax al inquilino en el que digas que conforme al articulo 9 de la LAU y con un mes de antelación os comunico mi deseo de no renovar el contrato y que lo dejen libre, a ver que contestan

    Un saludo

  79. Hola:

    – contrato de fecha 5 de marzo de 2014
    – propietario manda burofax el 3 de febrero de 2017 (viernes) comunicando intención de no prorrogar
    – al arrendatario le entregan el burofax el 6 de febrero de 2017 (lunes)
    – el contrato dice que se preavise con un mes de antelación, pero la ley dice 30 días

    ¿Está hecho en plazo el preaviso teniendo en cuenta que febrero tiene 28 días ?

  80. Buenas Tardes,
    Tengo alquilado un apartamento con contratos de 6 meses desde abril 2014. He leído hoy en internet, que hay varios tipos de contrato y no tenia ni idea.El contrato dice contrato de arrendamiento y no de temporada .Tendria que ser de temporada porque es inferior a 1 año? .
    Este abril hizo 3 años y me informaron en una agencia de alquiler de pisos ,que al no decir nada ninguna de las partes, el contrato se prorroga automáticamente por 6 meses mas, ya que es lo que indica el contrato .Mi duda es si es si automáticamente se renueva por un año, que es lo que he leído sobre la ley del 2013 ,aunque el contrato sea de 6 meses?.
    En todo caso y antes de enterarme de todos esto,avisé al inquilino hace una semana ,de que finalizaria este contrato en Septiembre y le haría uno nuevo, con un nuevo precio ,por 6 meses mas ya que en abril del 2018, necesitare volver a disponer del piso.Firmamos la carta de finalización de contrato ayer,pero ahora tengo la duda de si es lo correcto hacerlo así, después de todo lo que he estado leyendo !
    Solo quiero saber si estoy haciendo todo bien y esta dentro de la legalidad.Si no es así y se tienen que quedar todo el año con el mismo contrato, no me importaría ,ya que he leído que avisándoles con 2 meses de antelación,se tendrán que marchar, si yo necesito disponer del piso ,verdad?
    Muchas gracias por adelantado.

  81. Buenas tardes,

    Tengo un contrato de arrendamiento como arrendatario desde el 21-10-2014 amparado y sometido a las disposiciones de la Ley 29/1994 del 24 de noviembre donde la duración del mismo es de 5 años con prórroga de tres años más. El arrendador el 21-08-2017 (2 meses de antelación antes de cumplir tres años) me presenta una carta que no desea prorrogar mi contrato en las mismas condiciones y que solamente me puede hacer otro contrato prorrogable anualmente con un aumento en el canon de arrendamiento de 50 euros mensuales basándose en la nueva ley de junio del 2013. Mis pregunta son….¿Es correcto lo que pretende el arrendador a pesar de que el tiempo de duración del contrato fue acordado entre las partes (5 años)?…¿es pertinente por parte del arrendador el aumento del alquiler?…¿que debo de hacer yo en este caso?….

    Gracias de antemano…
    Inocencio Martin Hernandez.

  82. Hola, tengo una duda a ver si me pueden ayudar. En abril firmé un contrato para uso distinto a vivienda, es un estudio y el fin es para vivienda. En la inmobiliaria me dijeron que me hacian ese tipo de contrato por que es un estudio pero que tengo los mismos derechos que si fuera un contrato de vivienda (1a mentira). Mirando la referencia catastral esta catalogado de almacen y no tiene cedula de habitabilidad. El caso es que tengo una plaga de cucarachas en el piso, y como la inmobiliaria esta de vacaciones llevo un mes fuera del piso. Segun el contrato que firmé tengo que pagarles todas las cuotas hasta llegar al año si me voy antes. Que puedo hacer? Tengo un niño de 3 años y no creo que sean condiciones para vivir con esa plaga… y tampoco les puedo pagar los meses que quedan hasta el año ya que no estoy ejerciendo actividad comercial sino que es mi unica vivienda…

    Gracias de antemano.

  83. Buenas tardes.

    Soy inquilina de un piso cuyo contrato firmé en marzo de 2013.
    Pronto se cumplirán los 5 años que estipula el contrato y, por lo que tengo entendido, si ninguna de las partes dice nada hasta un mes antes de que expire esa fecha, el contrato quedaría prorrogado para 3 años más.
    Mis preguntas son las siguientes: ¿el propietario puede modificar el precio de la renta, independientemente del IPC, si es una prórroga y no un contrato nuevo? ¿La inmobiliaria puede cobrar honorarios al tratarse de una prórroga de contrato? Cuando finalicen esos 3 años de prórroga, ¿se formalizaría un nuevo contrato y podrían cambiar las condiciones como si fuéramos inquilinos nuevos?

    Muchas gracias.

  84. Hola Ana

    En la prorroga no se puede alterar el precio mas allá del estipulado (IPC), dado que es el mismo contrato.

    No hay nuevo contrato no hay nuevos honorarios de inmobiliaria.

    En el nuevo contrato ten por seguro que te subirán el precio, ojala me equivoque.

    Un saludo

  85. Buenas tardes,
    Respecto de un contrato de arrendamiento de vivienda, celebrado de acuerdo a la Ley de 2013 y del que soy arrendador;
    Dentro de 45 días se cumplirán 4 años de duración (los 3 obligatorios para el arrendador más el de prórroga).
    Si ninguna de las dos partes notifica su voluntad de no renovarlo, tengo claro que el contrato no se extingue a los 4 años, pero no consigo tener claro qué diferencias existen entre la condición de dicho contrato hasta ese momento y después de ese momento.
    Saludos y muchas gracias

    1. Hola Eduardo.

      A los 4 años se extingue el contrato que firmasteis.

      Pasados 15 días desde el cuarto año sin que tu voluntad sea la de comunicar al inquilino que se vaya de la vivienda y sigues tomándole las rentas, lo que ocurre es que se reconduce el contrato anterior.

      Esto, que significa?, que es como si hubieseis firmado uno nuevo con las mismas clausulas que el anterior a excepción del plazo de duración, que se prorrogara por meses o por años según tengáis pactado el devnego de las rentas.

      Un saludo

  86. Buenas noches,

    Soy arrendador de una vivienda que se firmo el 2 agosto de 2013, el plazo de duracion se establecio en “3 años de obligado cumplimiento y prorrogable por anualidades hasta un maximo de 10 años mas”.
    Mi pregunta es si puedo interrumpir la prorroga?
    Los inquilinos estan al dia de los pagos, pero no quiero renovar.

    Gracias por anticipado y saludos

  87. Hola Luis.

    Tan solo tienes que comunicarle la voluntad de no renovarle el contrato al próximo vencimiento con dos meses de antelación, y quedejen libre la vivienda.

    Hazlo por burofax.

    Un saludo

  88. Hola,

    Primero muchas gracias por el tiempo dedicado a resolver nuestras dudas, se agradecen las explicaciones dadas ya que sirven para todos.

    Mi caso el el siguiente, soy arrendatario de un contrato firmado el 1 Enero de 2015. Este 1 Enero del 2018 se cumplirán los 3 años obligatorios y estamos negociando con el propietario la nueva renta. En el contrato no se especifica ninguna cláusula de indemnización por desestimiento del contrato.
    Mis dudas:
    1. Si renovamos el contrato en Enero del 2018 y nos vamos en Junio 2018 (con el correspondiente preaviso), ¿Correspondería indemnización de únicamente media mensualidad al propietario?
    2. Si nos vamos antes de Junio del 2018, ¿Qué indemnización cabría al propietario?
    Saludos y gracias,
    Daniel

    1. Hola Daniel,

      En cuanto a la indemnización sólo se dará si ha sido así establecida en vuestro contrato. En este caso si la indemnización tuviese cabida, creo que sería de la mitad de la mensualidad que pagáis.

      Un saludo y espero haberte ayudado.

  89. Buenas tardes,
    Soy arrendador de una vivienda cuyo primer contrato de tres años, vence el próximo mes de marzo. Debido a que deseo actualizar el importe del alquiler, me han aconsejado, que hable con el inquilino de las nuevas condiciones, y que envíe con antelación de mínimo un mes al vencimiento, documento avisando que no voy a renovar el contrato actual, pues aunque se de el caso que nos pongamos de acuerdo en el importe del nuevo alquiler, hay que formalizar un nuevo contrato.
    Al formalizar el contrato, recibí una fianza de tres meses. Mi consulta es la siguiente: ¿debo gestionar la devolución de esta fianza? Si el inquilino decide no seguir, está claro que sí, pero si acepta las nuevas condiciones y hacemos nuevo contrato, ¿debo devolverle la fianza que tenía y pedirle una nueva por el nuevo importe mensual x 3 meses?
    Muchas gracias

    1. Hola Quique,

      En el caso que quieras proceder de esta forma, si tendrías que devolverle la fianza y después en el contrato fijar una nueva fianza, pues entiendo que el importe sería mayor.

      Un saludo, espero haberle ayudado.

  90. Hola, vamos a alquilar un piso en Madrid y la dueña quiere ponernos una cláusula en el contrato por la cual si lo abandonamos antes de la finalización del mismo (1 año) hay que abonar 2 meses como penalización. Sin embargo, yo he leído que el importe máximo debe ser un mes por año restante a partir de los 6 meses, por tanto, ¿la cláusula sería válida?

    1. Hola Andrea,

      La cláusula que me comentas no sería válida, pues contradice como tu muy bien dices la Ley.

      Nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos que puedes desistir a partir del sexto mes y sólo tendrás que indemnizar con la parte proporcional a una mensualidad de renta, es decir, si te vas a los 6 meses del contrato debes indemnizar con media mensualidad.

      Un saludo espero haberle ayudado.

  91. buenos días
    tengo alquilado un local comercial, hemos realizado muchas inversiones, y firmamos por 10 años prorrogables anualmente hemos cumplido con todas las obligaciones tanto en renta como los de mas pagos.
    llevamos cinco años y medio y nos quedarían cuatro y medio por cumplir.
    mi pregunta es mi casero me puede echar a falta de cumplir los cuatro años y medio?
    gracias de antemano

  92. Hola buen día…vivo en un piso de alquiler,Que se hizo por medio de una immoviliaria por 7 años, Y afines de octubre(2017) se venció el contrato,Y en agosto nos llego la carta q teníamos q entregar las llaves, PERO hace 3 años cambiaron de immoviliaria,Y en esa immoviliaria NO NOS figura en ningún documento la dirección, Lo e buscado por Google y NO está; Incluso seguimos viviendo Y NO NOS an llamado!! Y a la ves estoy esperando la respuesta desde hace 2 meses SINOS pueden renovar el contrato,PERO lo q me INTRIGA ES q ni siquiera NOS an llamado PARA ir a dejar las llaves y firmar los documentos,e incluso en esa inmobiliaria hay 4 conocimos q estan en la misma y llevan 4 y 6 meses sin q la inmobiliaria les llamen, Y tanto a Mi como a los otros inquilinos NO NOS estan cobrando,Sabes a que se pueda deber

    1. Hola Patry,

      Pues no sé porque motivo la inmobiliaria no da señales de “vida”, pero si te puedo aconsejar que intentes entregar las llaves, ya sea en un notario o ante el juzgado, porque todos los meses que pasen desde que que vence el contrato hasta que se entregan las llaves se entiende que el arrendamiento sigue en vigor y por tanto la obligación de pagar la renta. Además podían interponer una demanda de desahucio.

      Un saludo, espero haberle ayudado.

  93. Buenas tardes, alquilé una nave ganadera con un contrato de 5 años y a los 4 años la he tenido que dejar por que no funcionaba el negocio con considerables pérdidas todos los años. Avisé con 2 meses que la iba a dejar y me reclaman el año que me queda por cumplir el contrato de alquiler.
    También hubo una granizada e hizo agujeros en el tejado que es de uralita, a mí el seguro me dio un dinero y con ello arreglé el tejado. Como no fue mucho lo que me dieron pues arreglé los agujeros y ahora ellos me reclaman que el tejado quede tal como me lo dejaron, es un tejado que tendrá unos 30 o 40 años. Quieren un tejado nuevo, vamos.
    ¿Qué puede pasar? tengo una S.L. en la que somos administradores mi marido y yo.
    Un saludo,

  94. Buenas tardes,

    Muchas gracias por tu blog y tu aportación en estos temas que muchas veces crean confusión.
    Yo tengo una duda, quiero alquilar mi casa por meses (mínimo 1 mes) con una web llamada spotahome. ¿Puedo hacer un contrato para uso distinto de vivienda por meses o debe tener una duración mínima de un año?
    Muchas gracias y un saludo,

    1. Hola Guillermo,

      La duración del contrato es la que libremente pacten las partes, al igual que las prorroga, siempre que quede claro en el contrato que el inquilino quiere la vivienda por ese tiempo para un fin, por ejemplo trabajo, estudio, etc.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  95. Tengo un local alquilado con opción a compra desde el 1 febrero de 2016 con una duración de 2 años con opción a prórroga (la cual no establece tiempo). Los inquilinos no van a comprarlo xq el banco no les da el préstamo pero quieren prorrogar el contrato. A mi me interesa no continuar con el contrato a partir de febrero xq quiero vender el local, ¿Puedo hacerlo? ¿Tengo q notificarlo a los inquilinos con antelación? O me veo obligada a prorrogar el contrato? En ese caso puedo modificar la renta, y el precio de venta? Gracias de antemano.

    1. Hola Silvia,

      Entiendo que siguiendo lo establecido en el código civil la prorroga tendrá una duración de un año.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  96. Buenas tardes, primero gracias por su blog que es de gran ayuda.
    Mi duda es la siguiente: He alquilado la parte de un local por un año verbalmente, aunque solo poseo un justificante de pago firmado por el arrendador con un número de cuenta donde hice el pago por 1 mes.
    Sin haber comenzado nada, me comunica el 5 de enero que no será posible llevar a cabo nuestro contrato. Sólo poseo un documento con los datos del arrendador, localización y dice así: “Recibo justificante del abono efectuado….por el arrendamiento de una parte de un local….sito en…con efecto enero 2018” y lo firma el arrendador.
    ¿Tendría derecho a reclamar el doble del importe abonado, al ser el arrendador quien rescinde el contrato?
    A parte de que desde que acordamos el pacto y le pague he hecho gastos, como anuncios publicitarios del local, etc. que me ha perjudicado.

    Gracias de antemano y un saludo.

    1. Hola María,

      Como no tienes un precontrato realizado correctamente, en este caso solo tendría que devolverte la cantidad entregada.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

    2. Hola María,

      Como no tenéis precontrato, entonces solo tendrá que devolver la cantidad entregada.

      U saludo, espero haberle sido de ayuda.

  97. Hola, en los proximos meses llevaremos 4 años de alquiler y el dueño nos dice que debemos firmar otro contrato y debemos pagar a la inmoviliaria. El contrato poner que al llegar a los 3 años el contrato se renovara por 1 año y asi sucesivamente, es necesario firmar otro contrato??gracias

    1. Hola Yonotan,

      Pero esa renovación anual de la que me hablas se produce si alguna de las partes no manifiesta su voluntad de no seguir con el contrato.

      Así que si tu arrendador quiere puede pedirte que para continuar tengas que firmas nuevo contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  98. Hola Yonotan,

    Pero esa renovación anual de la que me hablas se produce si alguna de las partes no manifiesta su voluntad de no seguir con el contrato.

    Así que si tu arrendador quiere puede pedirte que para continuar tengas que firmas nuevo contrato.

    Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  99. Buenos días. Como buenos profesionales que parecéis, me gustaria preguntaros lo siguiente: Tengo alquilado un local de negocio -peluquería-. En cuanto a su duración, dice una estipulación que “el presente contrato se extenderá hasta fecha 28 de febrero del año 2018. Se firmó el 12 de febrero de 2016, o sea, como veis, la duración ha sido de 2 años y algunos días. He gastado muchísimo dinero en arreglarlo, pues la propietaria me dijo que -a pesar del contrato-, podría continuar el tiempo que quisiera si le pagaba puntualmente. No he faltado al pago en ningún momento, pero acabo de recibir un burofax, donde me comunica que debo abandonar el local por expiración del plazo pactado. El contrato no prevé prórrogas y me he enterado que se lo quiere alquilar a un banco -que le pagará más-. Puedo alargar el plazo algún tiempo más?. En caso negativo, puedo exigirle que me indemnice por la inversión realizada?. Ha faltado a su palabra, pero no lo tengo por escrito y las palabras se las lleva el viento. A mí me interesa continuar, pues es mi negocio y tengo mi clientela

    1. Hola Carmen,

      Lamento que estés pasando por esta situación. Decirte que la indemnización solo daría lugar si llevase cinco años.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  100. Hola, mi marido tiene un contrato de alquiler de un local hasta el 2024. ayer lo dueños a traves de un email le dijeron que le daban plazo hasta el 20 de noviembre para irse, hoy le comentaron que querian volver a realizar la actividad que tenian antes en ese local(era un restaurante que mi marido transformo en inmobiliaria), pueden hacer eso? Gracias

  101. Me interesa alquilar un local con duración de un mes renovable automáticamente si no hay denuncia por alguna delas dos partes.
    Me gustaría saber:
    Si puedo incluir una fianza de dos meses y si debo depositarla según ley.
    Si puedo incluir una cláusula de duración minima de un año.

    1. Hola María,

      La duración de los contratos de arrendamientos de locales será la que las partes pacte libremente, también se puede pactar las prórrogas.

      La fianza será de dos mensualidades.

      Tendrás que depositarla en el organismo correspondiente, siempre que en tu Comunidad Autónoma así lo haya establecido, aunque en la actualidad la mayoría así lo han hecho.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  102. Hola. Acabo de descubrir este blog y me parece más que interesante. Muchas gracias a este despacho por la orientación sobre diversos temas

    Por más que en él he leído no he encontrado nada sobre el asunto que me preocupa, por lo que he de preguntar:

    ¿Puede haber (es decir, sería legal) un contrato de alquiler de vivienda habitual de un año de duración CON RENUNCIA EXPLÍCITA A LAS PRÓRROGAS contempladas en la ley?

    El caso es que me han ofrecido un contrato de alquiler en el que pone, exactamente, “Al cabo de un año a partir de la firma de este documento, EL CONTRATO SE EXTINGUIRÁ, prestando el arrendatario su conformidad al respecto”

    ¿Podría ser que, de esta manera, el arrendador consiguiera limitar la duración del contrato a un año, anulando la posibilidad de las prórrogas previstas en la ley? ¿No contraviene esto lo que la ley estipula?

    Muchas gracias
    Un saludo

    1. Hola Fran,

      Si es de vivienda habitual no sería legal la clausula que me comentas. Puede ser de un año, pero no tienes que renunicar a las prorrogas, pues es un derecho que la ley otroga a los arrendatarios.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  103. Buenas tardes,
    Me encuentro muy perdida en este tema y os agradezco el artículo porque es de los pocos que he encontrado que lo expliquen de una forma clara.
    En mi caso tengo la siguiente duda, yo firmé un contrato de alquiler como inquilina en Septiembre de 2011.
    En el contrato indica que el período inicial es un año prorrogable de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente pero también incluye la siguiente frase :
    “Llegado el vencimiento del plazo pactado, el contrato se prorrogará por plazos anuales”.
    Al cumplirse los 5 años ni el propietario ni yo dijimos nada y continué en el piso.
    Ahora se cumplen 7 años de la firma y el propietario me indica que quiere subir la renta un 25% mensualmente.
    ¿Puede hacerlo? ¿O me encuentro en prórroga obligatoria y puedo querer seguir en el piso hasta Septiembre del 2019, pudiendo subir la renta exclusivamente conforme al IPC como indica el contrato?

    Muchísimas gracias de antemano.

    1. Hola María,

      Tu contrato estará en vigor hasta 2019, y no podrá subir la renta, salvo la subida por IPC.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  104. Buenas Eduardo, gracias por tu post

    Tengo un piso el cual alquilo por habitaciones, no es vivienda habitual de los inquilinos (muchos son estudiantes que vienen unos meses o un año) Me parece un embrollo esta ley actual ya que ya tengo dudas si tengo que hacerles contrato de uso distinto a vivienda (al ser habitaciones por temporadas) o de vivienda. El problema viene cuando cierro un contrato por diez meses o un año con algún inquilino y a los 6 meses se quieren ir, pidiéndome la fianza.
    Y ahi vienen los problemas, soy mayor y no quiero problemas.
    Mis preguntas son las siguientes:

    ¿Hay alguna formula para que como arrendadora me garantice que si son 10 meses sean 10 meses de obligado cumplimiento ?
    Para blindar mis intereses dentro de la legalidad por supuesto que seria mas interesante ¿Hacerles un contrato de vivienda habitual o de uso distinto a vivienda ?
    ¿Sería legal añadir en el contrato una cláusula que penalice con indemnizarme económicamente si no cumplen la totalidad de los meses pactados?

    Gracias de antemano, necesito de su ayuda por que no me aclaro.

    1. Hola Rosa,

      Si es para estudiantes lo mejor es un contrato de arrendamiento de uso diferente al de vivienda habitual, pues es la vivienda habitual los inquilinos tienen derecho a estar hasta los tres años.

      Para garantizar la estancia pude poner clausulas penales en el contrato, así si desiste tendrá que indemnizarle con un mes de renta más lo que se establezca en la cláusula penal.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  105. Hola Eduardo:
    En mi caso, he firmado un contrato de 3 años con prórrogas automáticas de 2 años. Los 3 primeros años cumplieron el 30 de Septiembre, por lo que estamos en la primera prórroga de dos años. En Mayo avisé a la casera de que el 31 de Julio era nuestro último día en el piso y ella nos respondió que entonces tenemos que pagarla los 14 meses que quedan hasta cumplir los dos años de dicha prórroga, ¿eso es correcto? En el contrato que firmamos pone que el primer contrato es de 3 años, que las prórrogas serán automáticas de dos en dos años y de que, en el caso de que no se quiera prorrogar, habrá que avisar con 3 meses de antelación antes de la finalización de la prórroga. No pone nada más. Por eso, ella se acoge a que como la prórroga está activa, tenemos que pagarla esos 14 meses. Me gustaría saber si esto que ella nos comenta es cierto o no. Muchas gracias.

    1. Hola Lucía,

      Si en el contrato de arrendamiento aparece que debe haber indemnización en caso de desistimiento, se entiende que en caso de prorroga habría que pagar una mensualidad de renta si quedaran doce meses, pero un tu caso quedan dos meses del primer año, entonces habría que prorratear esa mensualidad en los dos meses que quedan. Es decir si de renta pagas 400 eros al mes, por esos dos meses sería 66 euros.

      Un saludo, espero haberle sido d e ayuda.

  106. Buenas tardes, tengo un negocio de carpintería de madera y en el 2004 firmamos un contrato de alquiler de la nave. Por ninguna de las partes hemos prorrogado el contrato. Teníamos muy buena relación, él venía a cobrar su mensualidad y nosotros pagamos en negro. Resulta que en Noviembre de 2017 harto de llamar al dueño de la nave recibo una denuncia del mismo reclamandome 15.000€ cuando nosotros ya nos habíamos ido a otra nave porque nos interesaba más. Resulta que el jueves día 7 de junio tenemos el juicio y mi abogado alegaba que aportara pruebas (facturas o recibos) donde apareciera las cantidades mensuales. En el juicio el juez le pregunta al dueño que donde están las facturas y le contesta que estarán en la empresa pero sin aportarlas al juez. Yo no le debo nada a este señor y resulta que hemos perdido el juicio y la sentencia ha salido desfavorable para nosotros y nos reclaman 15.000€. mi pregunta es Cómo se puede ganar un juicio sin pruebas de ningún tipo, puesto que no las tiene porque se le pagaba en B, y el juez darle la razón.? Os pido por favor que me informéis de esto porque no lo entiendo.

    1. Hola José Luis,

      Debería saber más datos sobre el tema, pues entiendo que esa sentencia ha sido argumentada. siempre puede recurrir la sentencia.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  107. Buenas tardes. Mi contrato comenzó en septiembre del 2018. El novio de la arrendadora me ha dicho oralmente que me van a subir el alquiler a 350¬ cuando yo he estado pagando 260¬. Tengo dudas sobre si me pueden subir el alquiler y si al llegar a los 3 años tienen derecho a poder echarme si me niego. Voy a citarles las cláusulas referentes a lo que les expongo, cita el contrato:
    3°-El contrato empezará a regir el día 1, del mes de septiembre del año en curso, concertandose el arrendamiento por el plazo de 6 meses. Llegado el día de vencimiento del contrato, y si no medias denuncia de ninguna de las partes, éste se prorrogará por 12 meses, siempre y cuando no medias denuncia de ninguna de las partes, con un máximo de 5 años. Llegado el vencimiento del plazo máximo establecido, se otorgará nuevo contrato.
    5°-La renta total que en cada momento satisfaga la arrendataria durante la vigencia del contrato, sus prórrogas o en cualquiera de sus posibles renovaciones, se acomodará cada año, en más o en menos, sufra el Índice General de Precios de Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que le pueda sustituir en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al período de revisión, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado a la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. En ningún caso la demora, retraso o tardanza en la aplicación de dicha acomodación implicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma. A los indicados efectos, las partes convienen que tendrán plena eficacia vinculante la notificación que practique la arrendadora le notificará en la mensualidad precedente a aquel en que la revalorización de renta haya de sufrir efecto.
    Quiero saber: -Si me puede subir 90¬ a partir de septiembre del 2018 -Si mi contrato es válido hasta 3 o 5 años Según dice nuestro contrato -Y si me puede echar de la vivienda si me niego a pagarle la subida.
    Por otra parte estoy dispuesta a pagar la subida del IPC. Tengo todos los pagos realizados del alquiler dentro de lo estipulado. Y no hemos tenido ningún tipo de conflicto, hasta la fecha.
    Que debo hacer para solucionar mi problema.
    Por último, ¿Si no me notifica por escrito un mes antes, de septiembre, el cambio del contrato, tengo alguna obligación o se renueva otro año más?

    1. Hola Verónica,

      Lo más importante es si el alquiler de la vivienda es de uso habitual o de uso diferente al habitual (temporada), debe aparecer en el contrato.

      Si es de vivienda habitual podrás estar de forma segura tres años, si de de uso diferente al habitual será el tiempo que se haya pactado, por tanto tendrá que decidirse por cada parte en cada plazo de vencimiento del contrato.

      La renta solo podrá subirse según IPC, sólo al llegar el vencimiento de los 5 años podría subirse, ya que habría que hacer un nuevo contrato.

      Si no te notifica con treinta días de antelación si el contrato es de uso temporal, no tendrás que marcharte, se prorrogaría el contrato. Si es de vivienda habitual podrás estar hasta los 3 años.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  108. Hola, en un contrato de alquiler firmado por plazo de 6 meses bajo la LAU de 2013 (vivienda habitual ), ¿cuál sería la duración máxima del contrato contando las prórrogas obligatorias? ¿3 años o 3 años y 6 meses? Si la fecha del contrato fuera febrero de 2016, la fecha de vencimiento tras las prórrogas sería febrero de 2019 o agosto de 2019? Gracias!

    1. Hola Martín,

      La duración que depende del arrendador es de hasta tres años. Después hay una prorroga de un año donde ambas partes deben estar de acuerdo.

      La fecha sería febrero de 2019.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  109. En octubre finaliza nuestro contrato de alquiler de 3 años (posterior al 2013), y el propietario nos ha notificado por WhatsApp que no se renovara.

    ¿Debería de notificarlo expresamente mediante correo, burofax o ya es licito la notificación por WhatsApp?
    ¿Podríamos acordar con el propietario, o demorar la desocupación de la vivienda 3 meses tal y como se menciona en algunas webs, si es así desde que fecha?

    1. Hola Chirstian,

      No es necesario la notificación por burofax.

      En cuanto a la prórroga del vencimiento si ambas partes están de acuerdo, podéis prorrogar un año mas. Aunque entiendo que si el arrendador ha notificado su intención de no renovar no querrá prorrogar.

      Si es por menos tiempo tendrían que hacer un contrato temporal.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  110. Buenos días,
    Mi situación es la siguiente: soy arrendatario de un local con contrato de fecha 1/09/2014. La duración era de dos años y, por un lado, en un párrafo de la cláusula, se especifica textualmente:

    ¨…Una vez finalizado los seis primeros meses, el arrendatario podrá desistir libremente en cualquier momento de la duración del arrendamiento mediante preaviso de sesenta días, sin otro requisito que el de preavisar fehacientemente , sin que la arrendadora pueda exigir elcumplimiento total del contrato, ni el pago de cantidad alguna en concepto de indemnización o rentas, más que aquella que corresponda a la renta de los meses trascurridos desde el preaviso de renuncia del contrato hasta la entrega del inmueble.¨

    Pero, en el siguiente párrafo se especifica:

    ¨Transcurrido el plazo de DOS años, el contrato podrá prorrogarse a voluntad de ambas partes por periodos anuales, salvo que cualquiera de ellas manifieste su voluntad de no renovarlo, previo aviso a la otra con tres meses de antelación a la fecha de vencimiento de contrato o de cualquiera de sus prórrogas.¨

    Actualmente tengo problemas con el arrendador, ya que no me avisó con tres meses de antelación de que su intención era cambiar el contrato (me exige que le pague, además de un alquiler mayor, las cuotas de la comunidad y el IBI). Me envión un burofax el 31 de Julio para notificarme que modificaba unilateralmente esas condiciones, sin tan siquiera dar opción a que lo acepte o no ni, por supuesto, firmar un contrato nuevo, y ahora me reclama lo que él considera que le tengo que pagar.

    Mi pegunta es: ¿puedo desistir libremente del alquiler, tal y como recoge el primer párrafo de la cláusula? ¿o en cambio el segundo párrafo ¨anula¨ el primero, al especificar que, transcurridos dos años, se prorroga anualmente? Entiendo que, si transcurridos los 6 primeros meses, podía haber desistido libremente, ¿por qué no podría hacerlo actualmente, que ha pasado más tiempo?

    Porque, aun siendo una prórroga, ¿se considera como el mismo contrato con los mismos plazos? Es decir, ¿tendrían que transcurrir 6 meses desde el inicio de esta nueva prórroga para yo poder desistir libremente sin que el arrendador me pueda reclamar rentas o indemnización?

    Espero haber sido claro! Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Javier,

      Entiendo que puede desistir en cualquier momento, siempre que avise con dos meses de antelación.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  111. Buenos días y gracias por tu artículo.
    Tengo una duda. Le alquile mi piso a una amiga y lleva en él unos 5 o 6 años. Ahora me ha dicho que quizás sólo continúe hasta el 31 de diciembre y el contrato finaliza el 15. Puedo hacer una prórroga de 15 días o automáticamente se prorrogaría por un año más??
    Gracias por tu ayuda!!!

    1. Hola Marta,

      Si se pasa de esos 15 días puede entrar en tácita reconducción, llegado este punto se renovaría mes a mes o año a año según como aparezca en el contrato el pago de la renta. Lo más seguro es hacer un nuevo anexo donde quede reflejado el tiempo añadido que se quiere prolongar el contrato.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

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