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La enervación del desahucio y la condena en costas

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El pago enervador por parte del inquilino le permitirá seguir habitando la vivienda (salvo dos casos) y en la mayoría de las ocasiones los tribunales condenarán al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, a pagar los gastos del abogado y del procurador del arrendador.

El término “enervación”, en materia de desahucios, alude a la última oportunidad que la ley concede al inquilino para seguir habitando la vivienda.

Esta última oportunidad se le concede al inquilino siempre que no se haya dado alguno de los casos siguientes:

  • Que no haya enervado con anterioridad a lo largo de la vida de ese mismo contrato de arrendamiento.
  • Que, en caso de que el arrendador le haya enviado un escrito pidiéndole que pague las cantidades adeudadas, el inquilino no haya pagado en los 30 días siguientes a la recepción de ese escrito.

Desahucio express

Por lo tanto, si no se da ninguno de los dos casos anteriores, el inquilino podrá pagar (enervar) lo que debe y, así, podrá seguir en la vivienda. Pero si ya se ha dado uno cualquiera de esos dos casos, entonces ya no podrá el inquilino enervar y, por tanto, el desalojo de la vivienda será imparable.

Qué es lo que debe pagar el inquilino?

Para que se considere correctamente hecha la enervación y el inquilino pueda seguir en la vivienda, no basta que pague las cantidades reclamadas en la demanda, sino que será necesario que pague todo lo que se debe hasta el día en que realice el pago enervador. Si no paga el total hasta ese día, no debe tenerse por bien hecha la enervación y se producirá finalmente el desalojo del inquilino. Además de estas cantidades, ya veremos que en otras ocasiones debe pagar, además, las costas procesales.

Cuándo se puede enervar

La ley de enjuiciamiento civil establece, en su artículo 22.4, que se puede enervar en el plazo de 10 días siguientes a aquél en que el inquilino recibe el escrito del juzgado en el que se le notifica que ha sido demandado.

Por lo tanto, el inquilino tiene la oportunidad de seguir en la vivienda si paga lo que debe, pero debe hacerlo antes de que transcurran 11 días desde que recibió la notificación de la demanda.

Pero además normalmente se dan otras situaciones que no recoge la ley, como es el caso en que el arrendador presenta la demanda y el inquilino paga antes de recibir la notificación de la demanda. En estos casos, los tribunales entienden que esto también debe tenerse como un pago enervador, es decir, que si el inquilino paga después de interponerse la demanda pero antes de que se le notifique, entonces debe considerarse este pago como “enervación” y por lo tanto el inquilino podrá seguir habitando la vivienda.

Si te interesa profundizar más en esta materia te invito a que, tras finalizar este post, visites mi artículo Cuándo puede enervar el desahucio el inquilino.

Las costas y la enervación

El artículo 22.5 de la ley de enjuiciamiento civil es muy claro. Establece que “La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas…”. Al hablar de la «resolución» se refiere al documento emitido por el juzgado dando al pago hecho por el inquilino el carácter de «pago enervador».

Lo que ocurre es que el artículo 22.5 se refiere solo a la enervación dentro de los diez días siguintes a aquél en que fue notificada la demanda al inquilino.

En estos casos no hay problema (no lo hay desde el punto de vista teórico, porque desde el punto de vista práctico si que hay problema, como diré más adelante). El juez va a condenar al inquilino que ha realizado el pago enervador a pagar las costas del procedimiento.

El problema se da en el otro supuesto analizado anteriormente, es decir, en los casos en que el inquilino paga la deuda después de la presentación de la demanda, pero antes de que le sea notificada la demanda en su domicilio. En estos casos ya he dicho que los tribunales consideran este pago como “enervación”, pero ¿qué ocurre con las costas?.

Efectivamente el artículo 22.5 no contempla este caso.

La enervación del desahucio

Los tribunales se vienen decantando en estos casos por condenar al inquilino a pagar las costas si el arrendador, antes de interponer la demanda, tuvo la prudencia de enviar un escrito fehaciente al inquilino (burofax, por ejemplo) reclamándole el pago de las deudas en determinado plazo (7 días, por ejemplo). Al interponerse posteriormente la demanda otorgando al inquilino la posibilidad de enervar, se da por hecho que el inquilino no pagó en el plazo concedido en dicho burofax y que, además, la demanda se interpuso sin que transcurrieran 30 días desde que recibió el burofax, pues en caso de que hubieran transcurrido 30 días la demanda debería haberse interpuesto dejando claro en ella que no hay opción a enervar.

En el caso de que el arrendador no hubiere mandado dicho burofax y el inquilino hubiere hecho un pago enervador antes de recibir la notificación de la demanda pero después de presentarse ésta, entonces no habrá condena en costas para el inquilino.

El problema de las costas

El tema de las costas supone un problema importante para el arrendador. Y es que para que se declare como “enervación” el pago hecho por el inquilino, no se exige que éste pague las costas, sino que se exige que pague las deudas existentes hasta ese momento y, posteriormente (en el documento judicial que declara el pago como “enervador” se le condena a pagar las costas.

Es decir, que puede darse el caso (y de hecho se da) que el inquilino pague lo que debe pero posteriormente no puede pagar las costas (ni tiene bienes que embargarle) y en estos casos el arrendador tendrá que mantener en la vivienda al inquilino (por haber enervado) y no conseguirá que el inquilino pague las costas, con lo que al final será él quien tenga que soportar los gastos de su abogado y procurador.

Y si posteriormente se produce otro impago, se verá obligado a interponer una nueva demanda de desahucio (esta vez ya sin posibilidad de enervación), con los gastos que para él va a suponer y sabiendo, además, que aunque se condene en costas al inquilino va a ser muy complicado que pueda cobrar algún día esas costas.

Tal vez sería más justo que se exigiera como requisito para poder enervar y, por tanto, para poder seguir en la vivienda, que el inquilino pague en el momento del pago enervador no solo las cantidades que deba hasta ese momento sino también las costas del procedimiento, para que no suceda el problema que he comentado.

¿Has tenido algún inquilino que haya enervado el desahucio?.

Desahucio express

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17 comentarios en “La enervación del desahucio y la condena en costas

  1. Y este caso que me ha ocurrido
    Despues de 22 años de alquiler ,sufrimos un incendio en la vivienda que me dejo en la autentica ruina no pudimos hacer frente al pago de tres mensualidades,visto que no podiamos seguir alli ofrecimos las llaves y resolvimos el contrato
    Ahora viene los problemas resulta que un mes antes y sin mandarnos burofax ni nada nos habia puesto una demanda de desahucio,pedian resolucion,desahucio y costas,luego pasado unos meses nos llega el emplazamiento de la jueza donde dice que paguemos y podemos enervar ,poniendo fecha de desahucio
    Por supuesto presentamos oposicion ,creo y no se como lo veis que la arrendataria no nos da posibilidad de enervar y coge las llaves resolviendo el contrato algo hay que falla aqui ¿Como me ponen una denuncia sin envio de burofax y resuelven el contrato mientras se tramita la demanda?
    Como nos llega de la jueza oportunidad de enervar estando ya el contrato resuelto?
    Pedimos que este proceso esta incorrectamente abierto nos han dejado en la indefension,si acaso nos hubieran puesto un monitorio reclamando solo esos tres meses
    Estoy esperando sentencia desde hace mas de 20 dias que fui al juicio verbal,porque ellos incluso con la vivienda en su poder han llegado hasta el final sin parar el juicio verbal
    Que creeis que puede resultar la sentencia

    1. Hola Manuel,

      Entiendo por lo que me comenta que solo le harán pagar las mensualidades debidas. Si bien, tenga paciencia pues las sentencias suelen dilatarse más o menos en el tiempo según la saturación del juzgado.

      Un saludo, espero haberle sido de ayuda.

  2. Buenas tardes Eduardo, si se interpone una demanda de desahucio por terminación de plazo ( el inquilino no debe ninguna mensualidad ) y el inquilino está presentado por un abogado de turno de oficio, podría ser condenado a gastos de costas judiciales?

  3. Soy Francisco de El Ejido – Almería.
    Tengo una pequeña inmobiliaria con mi esposa en esta ciudad y me ha llegado un cliente que tiene una caseta de obras en la finca rústica (invernadero) donde se metió a vivir el trabajador extranjero legal que tenía trabajando. Es decir, que ya ha terminado la campaña agrícola de trabajo y el trabajador es eventual.
    Este señor no quiere que siga en la caseta de la finca, en donde se vino a vivir hace más de un año. Le ha implorado que se vaya de la caseta, la cual la necesita para meter herramientas y enseres de la finca.
    Este hombre no tiene ningún contrato de alquiler. Lo dejó vivir hasta que se encontrara otra cosa. El chico marroquí no ha buscado nada en este tiempo y dice que no se va. Que lo eche si tiene pantalones.
    ¿Qué método debería utilizar para echarlo?.
    La caseta de obra está en la parcela de la finca rústica invernada que tiene. Tiene una escritura de la finca rústica invernada. No parece, por supuesto en la escritura que exista la caseta.
    A la espera de que me pueden decir algo, reciban un respetuoso saludo.

  4. Buenas tardes Eduardo,

    Si se interpone una demanda de desahucio, y antes de que se le notifique la demanda paga lo reclamado en la demanda, enerva la acción, si es la primera vez, pero, ¿Que pasa si en ese plazo desde que se interpone la demanda y se le notifica, se devenga un nuevo mes que no pudo incluirse en la demanda? El nuevo mes, ¿Tiene que ser reclamado posteriormente en otra demanda?

    Gracias

    1. Hola Lucía.

      Normalmente en las demandas de desahucio se reclaman rentas futuras.

      Si se reclaman rentas futuras entonces cada mes que transcurre se acumula a la deuda, por lo que enervar supone estar al día en el momento del pago.

      Sin embargo, si en la demanda no se reclamaron rentas futuras sino solo unas mensualidades (pero sin pedir rentas futuras) entonces se enerva pagando la deuda que aparece en la demanda, y si han transcurrido más mensualidades entonces, como bien intuyes, habrá que reclamar el resto en otra demanda.

      Un buen abogado no debe presentar una demanda de desahucio sin reclamar las rentas futuras. Es un error.

  5. Ante todo, muchas gracias por la abundante información disponible en esta página web. Una pregunta: con respecto a los treinta días de plazo del requerimiento fehaciente por burofax previo a la acción de desahucio, ¿se trata de días naturales o de días hábiles?. Muchas gracias.

  6. Buenas noches:
    He tenido un inquilino con problemas de impagos de alquiler 3 meses,le mandé u burofax,y pasado 30 dias el no ha querido ir a buscarlo, por lo que forzosamente presenté demanda por impago de alquiler,desahucio,gastos de costas judiciales.En principio en cuanto ha recibido la demanda y antes los diez ha liquidado la deuda menos un mes y aun asi se ha suspendido el juicio y declarada enervada la acción,¿quien paga las costas judiciales? y si no ha completado totalmente la deuda ,pues este mes de mayo no ha pagado aún(tenia que haberme pagado del 1 al 5 ,y la enervación ha sido hoy dia 12 de mayo?
    Muchas gracias
    Montserrat

    1. Hola Montserrat.

      En el Decreto que de por enervado el desahucio y ponga fin al proceso debe decirse quien es condenado al pago de las costas.

      Con la ley en la mano, las costas se le deberían imponer al inquilino, pues en caso de enervación debe haber condena en costas.

      1. Buenas Eduardo, me ha parecido muy interesante la pregunta anterior, en el sentido de que si no recoge el burofax, pese a que se remita a la dirección objeto del contrato de alquiler…¿es como no haberlo mandado?

        1. Hola Ana María.

          La mayor parte de los jueces consideran que es un burofax notificado (aunque no lo cojan) pero siempre hay quienes consideran lo contrario. Depende de cada caso, pero la gran mayoría lo consideran como un burofax notificado.

  7. Hola Eduardo

    Soy propietario de un piso de renta antigua y con problemas para que el inquilino me pague las rentas del alquiler.

    El pasado noviembre de 2016 envié un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido al inquilino para que me pagara los atrasos. Este lo hizo antes de los 30 días.

    Ahora ha dejado nuevamente de pagarme los recibos.

    Con la primera comunicación por burofax, podría ahora enervar el desahucio?

    Gracias

    1. Hola Paco.

      Si que podría enervar.

      Lo que puedes hacer es poner demanda reclamando la mensualidad actual y aportando el burofax enviado y el justificante del pago, es decir, mencionando que paga con retraso.

      Como enervar puede enervar la idea es que lo pongas «firme» con esta primera demanda. Como seguramente enervará será condenado (casi con total seguridad) a pagar las costas y, además, ya no podrá enervar nunca más, por lo que al próximo retraso…

      Si quieres mándame el contrato a info@abogadosparatodos.net y le echo un vistazo al contrato para asegurarnos que no vaya a haber ningún problema en caso de tener que poner la demanda.

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